WELKOM bij de training succes boeken met vrijesectorhuur deel II

Transcriptie

1 WELKOM bij de training succes boeken met vrijesectorhuur deel II Frans Wittenberg Arnhem, 24 april 2013

2 programma twee blokken: 27 maart en 24 april 27 maart: markt voor vrijesectorhuur vandaag: kansen vaststellen, hoe rekenen beleggers en marktvisie verleiden van beleggers en hoe rekenen beleggers

3 highlights 27 maart kleine groeiende markt met goed toekomstperspectief sterk concurrerende markt veel potentie corporatiebezit kansrijke doelgroepen: alleenstaanden/stellen en 55-plus. nu ook: gezinnen en middeninkomens sterke marktvisie nodig om beleggers aan te trekken

4 buitenlandse, institutioneel en particulier Er hangt 2 mrd boven Huurwoningmarkt. Een groeiend aantal beleggers, ook buitenlandse, wil investeren in huurwoningen. Propertynl 15 februari 2013 middeldure huur: stabiele cashflow

5 welke beleggers zijn er? gespecialiseerde fondsen: grote institutionele beleggers: funding grotendeels via pensioenfondsen onderdeel bank en/of verzekeringsbedrijf beursgenoteerd ontwikkelaars/bouwers die ook beleggen kleine lokale en regionale beleggers

6 twee belangenverenigingen Behartigt de belangen van institutionele beleggers: Professionele vastgoedfondsen die overwegend voor institutionele partijen in vastgoed beleggen; Beursgenoteerde of niet-beursgenoteerde vastgoedondernemingen; Vastgoedvermogensbeheerders; Pensioenfondsen met (in-)directe beleggingen in vastgoed; Verzekeraars met (in-)directe beleggingen in vastgoed; Buitenlandse institutionele vastgoedbeleggers, die tenminste drie jaar actief zijn en in Nederland ook daadwerkelijk een eigen vestiging hebben. Behartigt de belangen van particuliere beleggers: Vastgoed Belang is de belangenbehartiger van particuliere beleggers in vastgoed. Onze achterban is goed voor 60% van de jaarlijkse investeringen in vastgoed (JLL 2008). Het primaire belang welke wij nastreven is de verbetering van rendement. Deze is aanzienlijk aangetast, door decennialange overheidsbemoeienis op de woningmarkt. Wij streven naar liberalisatie van particuliere huurwoningen en een normaal rendement op investeringen.

7 enkele regionale beleggers Naam RVG Real Estate AVB Vastgoed Roosdom Tijhuis Plaats Oosterbeek Arnhem Rijssen Ook rijke ondernemers!! grote diversiteit in schaal: van enkele complexen tot uitgebreide portefeuilles grote diversiteit in markt: van enkel winkels/woningen/kantoren tot alles grote diversiteit in regio: van enkel de eigen gemeente tot landelijk grote diversiteit in objecten: van enkel hoogwaardig tot enkel laagdrempelig

8 enkele voorbeelden van beleggers Partij Altera Vastgoed actief met bouw/ aankoop vrije sector huur? Ja, focus op middeldure huur tot / mnd belegd in woningbouw/ investeringen in woningbouw 417 mln exploitatieportefeuille aantal woningen verhuurbare eenheden, 70 complexen welke schakels in vastgoedkolom? Alleen belegger, nieuwbouw samen met ontwikkelaar minimum aantal woningen / omvang locatie Minimale omvang per object vanaf 20 vhe s Amvest Ja, focus op middeldure huur Bouwinvest Focus op vrije sector huur 1,2 mrd belegd in woningen 2,8 mrd (Dutch Institutional Residential Fund) woningen (8.000 onder management Aegon) 107 objecten woningen 224 objecten Ontwikkelaar en fondsmanager Vastgoedfonds en projectontwikkeling Integrale gebiedsontwikkeling, wil compleet programma (ook koopwoningen) onbekend Delta Lloyd Ja, vooral geïnteresseerd in middensegment huurmarkt Generali Ja, 450 tot ca 750 / mnd 1 mrd totale vastgoedportefeu ille onbekend 10% van beleggingen is vastgoed woningen onbekend Koopt aan en belegt in woningen Koopt ook grond aan, ook ontwikkelaar Alleen eindbelegger, gaat wel samenwerkingsverbanden aan onbekend Minimaal 40 woningen Investeringsvolume: algemeen per object tot ca 12,5 mln

9 enkele voorbeelden van beleggers Partij Syntrus Achmea Vesteda actief met bouw/ aankoop vrije sector huur? Ja, ontwikkelt zelf voornamelijk vrije sector huur / mnd Ja. Focus op middeldure huur tot 1.200/mnd belegd in woningbouw/ investeringen in woningbouw Totale woningportefeu ille 5 miljard. (bij 40 opdrachtgever s, zoals Vesteda) Eigen woningfonds ca. 500 miljoen aantal woningen woningen ruim woningen (74 objecten) 4,3 mrd woningen welke schakels in vastgoedkolom? Beleggen, financieren, ontwikkelen. Kopen grond aan. Laten ook vaak ontwikkelen door o.a. Novaform en Klokgroep, ook heijmans Aankoop van woningen Beheer van woningen minimum aantal woningen / omvang locatie onbekend onbekend AM onbekend onbekend Ontwikkelaar onbekend Bouwfonds ontwikkeling onbekend woningen in Nederland in nieuwbouwportefeuille Ontwikkelaar onbekend

10 enkele voorbeelden van beleggers Partij Heijmans actief met bouw/ aankoop vrije sector huur? Ja, het bouwen van vrije sector huurwoninge n bouwen is beleid belegd in woningbouw/ investeringen in woningbouw 371 mln. orderportefeuil le, 361 mln omzet uit woningen aantal woningen Onbekend welke schakels in vastgoedkolom? Koopt grond aan; ontwikkelt vastgoed; heeft contract met Syntrus Achmea voor afname. Ook service en onderhoud minimum aantal woningen / omvang locatie onbekend, gaan wel meer kleinere projecten doen en meer differentiatie tussen de projecten Slokker Ja 20 miljoen Onbekend ontwikkelaar, bouwer, belegger en beheerder onbekend Van Wanrooij Onbekend Onbekend Noord- Brabant en Gelderlan d Ontwikkelaar, bouwbedrijf, beheer commercieel vastgoed onbekend

11 wat doen de grote beleggers? Partij ABP Philips pensioenf onds SPOV actief met bouw/ aankoop vrije sector huur? Wil vastgoedport efeuille uitbreiden van 8% naar 9% Direct onroerend goedportefe uille verder afbouwen Wil komende jaren een groter percentage in vastgoed beleggen belegd in woningbouw/ investeringen in woningbouw 28 mrd. vastgoedbeleg gingen Aandeel Vesteda 230 mln directe vastgoedportef euille in beheer mln. totale beleggingen, 8% in vastgoed waarvan 19% in woningen (39 mln.) aantal woningen welke schakels in vastgoedkolom? minimum aantal woningen / omvang locatie Onbekend Belegger onbekend Onbekend Belegger onbekend Onbekend Belegger onbekend

12 focusgebieden Amvest Vesteda

13 verschillende fondsen residential fund zorgfonds core fund retail fund dynamic fund

14 gesprek in tweetallen Bespreek de aantrekkelijkheid van jouw gemeente voor vrijesectorhuur Terugkoppeling: noem 2 sterke punten en 2 zorgpunten

15 sterke en zwakke gebieden

16 toekomstige aantrekkelijkheid in beeld op basis van vier of vijf drivers als vraag, aanbod, economische dynamiek, woonomgeving, etc. drivers zijn onderverdeeld naar verschillende indicatoren resultaat: gebieden die aantrekkelijker zijn dan andere kan voor regio s, gemeenten en wijken

17 voorbeeldschema gebiedscan A1. Groei huishoudens tot 2020 A2. Vestigingsoverschot tot 2020 A3. Groei potentiële beroepsbevolking tot 2020 A4. Besteedbaar inkomen per huishouden in 2007 A5. Aantal gewenste verhuizingen Driver A: vraag Driver B: aanbod B1. Groei woningvoorraad tot 2020 B2. Omvang nieuwbouwprogramma tot 2020 B3. Aandeel huursector in 2009 C1. Verschil groei beroepsbevolking en groei woningvoorraad C2. Huidig woningtekort C3. Verwacht woningtekort in 2020 C4. Huurvoorraad versus aantal huishoudens met laag en gemiddeld inkomen Driver C: vraag en aanbod Driver D: economische dynamiek D1. Scholingsniveau inwoners D2. Prognose groei werkgelegenheid tot 2020 D3. Ecnomische vitaliteit in 2010 D4. Groei aantal banen

18 performance driver A: Vraag Indicator A1 Verwachte groei huishoudens A2 Verwacht vestigingsoverschot A3 Groei potentiële beroepsbevolking A4 Besteedbaar inkomen per huishouden A5 Verwachte dynamiek woningmarkt Onderdelen Vraag: Wat is de verwachte groei van het aantal huishoudens tussen 2010 en 2020 uitgedrukt in % van het totaal aantal huishoudens? Motivatie: Hoe hoger het groeipercentage, des te meer vraag naar woningen in de gemeente, des te hoger de score. Bron: CBS Statline Schaalniveau: gemeente Vraag: Hoe groot is het verwachte vestigingsoverschot in 2020 uitgedrukt in personen, binnenlandse en buitenlandse migratie Motivatie: Hoe hoger het vestigingsoverschot, des te meer vraag naar woningen, des te hoger de score. Bron: Primos 2009 Schaalniveau: gemeente Vraag: Wat is de groei van de beroepsbevolking jarigen in de periode ? Motivatie: Hoe hoger het groeipercentage van de potentiële beroepsbevollking, des te meer kapitaalkrachtige huishoudens in een gemeente, des te hoger de score. Bron: Primos 2009 Schaalniveau: gemeente Vraag: Hoe hoog is het gemiddeld besteedbaar inkomen van huishoudens in 2008? Motivatie: hoe hoger het gemiddeld besteedbaar inkomen, des te meer kapitaalkrachtige huishoudens in een gemeente, des te hoger de score. Bron: CBS Statline Schaalniveau: gemeente Vraag: Hoe hoog is de totale verhuisgeneigdheid (gewenste verhuizing binnen 2 jaar) t.o.v. de totale woningvoorraad? Motivatie: hoe hoger het percentage verhuisgeneigden (binnen 2 jaar) t.o.v. de totale woningvoorraad, des te hoger de score. Bron: WoON 2009 Schaalniveau: gemeente

19 snelle check kansen Indicator aandeel vrijesectorhuur in gemeente aandeel alleenstaanden, stellen en 55-plus en ontwikkeling aandeel en ontwikkeling inkomens > verhuringen in de vrijesectorhuur aandeel koop tot 2 ton aanwezigheid winkelvoorzieningen aandeel koop versus huur check enkele makelaars

20 Welke aanpak kiest u?

21 kansen in beeld markt Waar liggen kansen? Hoe groot is de markt? projecten Welke projecten zijn er? Hoe aantrekkelijk zijn ze voor beleggers? partijen Welke potentiële investeerders zijn er? Welke beleggers zijn al actief? bijzaak: beleid/strategie Wat wilt u als gemeente specifiek stimuleren op dit gebied?

22 go - no go beslissing projecten markt Partijen voldoende potentie om actief partijen te binden

23 hoe partijen interesseren? bijeenkomsten, community, bekendheid gericht uitnodigen en gesprek ingaan vanuit projecten partijen benaderen krachtig verhaal over gemeente en locaties, goede PR en marketing informatie

24 Hoe verkoop je jouw gemeente aan beleggers? Promotiepraatje in tweetallen Terugkoppeling in 1 zin

25 onderhandeling projecten, aantallen en tempo prijzen, garanties (wel/niet) relaties met andere partijen procedures e.d. extra informatie

26 betaalbaarheid voor de middeninkomens? huishoudentype inkomensniveau waar 665 betaalbaar is 1 pers jaar pers 65+ jaar pers jaar pers 65+ jaar pers jaar + 2 kinderen

27 de woningmarkt: kansen voor middeninkomens sterk geografisch verdeeld

28 Hoe rekenen beleggers?

29 terminologie VSH: reken residueel en kom zo tot een haalbare grondwaarde geen VON-waarde, maar: beleggingswaarde bar: bruto aanvangsrendement hoger afwerkingsniveau = hogere bouwkosten (tot is redelijk)

30 centra het duurst Stad Gebied van tot Stad Gebied van tot Amersfoort Binnenstad 8 10 's-hertogenbosch Binnenstad Kattenbr/Nieuwland 7 9 Groote Wielen 9 10 Vathorst 7 9 Haverleij Zuid 8 9 Maaspoort 9 10 Arnhem Binnenstad 8 10 Paleiskwartier 9 12 Burgemeesterswijk 9 11 Vught 9 11 Klarendal 7 8 t Zand Malburgen 7 8 Zuid Presikhaaf 7 8 Sittard 7 12 Rijkerswoerd 8 9 Utrecht Binnenstad 9 15 Breda Centrum 9 11 Leidsche Rijn 7 11 Noord 7 9 Overvecht 7 9 Oost 8 9 Vleuten-De Meern 7 9 Zuid-Oost 9 11 Voordorp/Tuindorp 8 11 Eindhoven Binnenstad 9 18 Stratum 8 12 Strijp/Gestel 8 12 Tongelre 7 11 Woensel 7 12

31 vergelijk altijd met de markt! referenties koop en huur check de prijzen let op specifieke kenmerken sparren

32 prijzen en rendement totaal rendement geïndexeerd dec 2011 dec 1994 = 100 totaal rendement geïndexeerd dec 2012 dec 1994 = 100 totaal rendement op jaarbasis (%) 3 jaar 5 jaar 10 jaar woningen 456,1 458,9 1,8 1,2 5,1 Bron: IPD Nederlandse vastgoedindex, 2013

33 rendementen: gemiddeld geëiste BAR (inst. beleggers) rente plus risico-opslag voor vastgoed: indicatief: hoe hoger BAR, hoe hoger ingeschat risico, hoe sneller investering terugverdienen

34 er is goed rendement te halen met vrijesectorhuur type scenario uitpondscenario doorexploiteren marktgebied/huurprijsklasse eengezinswoningen hoge vraagdruk 6,0-6,4 6,1-6,5 gemiddelde vraagdruk 6,5-6,9 6,6-7,0 lage vraagdruk 7,1-7,5 7,2-7,6 hoge vraagdruk 4,5-4,9 4,9-5,3 gemiddelde vraagdruk 4,8-5,2 5,2-5,6 lage vraagdruk 5,1-5,5 5,6-6,0

35 actuele differentiatie bar

36 andere grondprijzen nodig Type Comfort Royaal Excellent GBO in m² Kavel in m² Type Rijwoning 2-1 kap Vrijstaand

37 residueel rekenend scheelt het de helft! VON-prijs Opbrengstwaarde woning bouwkosten bijkomende kosten (23%) residuele grondwaarde grondprijs Comfort Royaal Excellent residuele grondprijs bij koop residuele grondprijs bij huur verschil maandelijkse huur (excl. btw) 900 BAR 5,50 beleggingswaarde woning (excl. BTW bouwkosten bijkomende kosten (23%) residuele grondwaarde

38 voorbeeldberekening basis berekening middeldure huur: rij woning onderkant midden bovenkant opp in m² gbo vraaghuur/m² gbo 6,0 6,6 7,5 BAR 5,30% 5,40% 5,50% BW/LW 85% 85% 85% leegwaarde per m² gbo totale maandhuur VON waarde beleggingswaarde beleggingswaarde per m² ex BTW bouwkosten/m² gbo incl bijkomend ex BTW totale bouwkosten grondwaarde ex btw/m² gbo grondwaarde ex btw in % huidige uitgangspunten grondprijs 52% 63% 86% huidige grondwaarde in grex grondprijs rijwoning koop grondprijs rijwoning sociale huur benodigd bruto maandinkomen (4,5 *maandhuur) vergelijkbaar hypotheek (4,5 jaarinkomen)

39 stappenplan marktvisie Concurrentiepositie gemeente voor vrijesectorhuur en locaties (UBP s!) Kansrijke doelgroepen en wensen Beoordeling marktruimte voor vsh Marktvisie: huurprogramma, locaties en fasering

40 vandaag 1. marktpositie Heusden 2. omvang markt voor vrije sector huur 3. kansrijke doelgroepen en woonwensen en -eisen 4. marktconform programma voor vrije sector huur 5. welke beleggers? 6. uitgangspunten selectie beleggers

41 sterke concurrentiepositie Waalwijk s Hertogenbosch Heusden Loon op Zand bron: CBS, april 2012

42 aanpak Steenwijkerland Omvang markt voor vrijesectorhuur en koop in gemeente Steenwijkerland en kernen, uitgesplitst naar prijssegment en woningtype. Aantrekkelijke locaties in Steenwijkerland voor realisatie van vrijesectorhuur. Kansrijke doelgroepen voor vrijesectorhuur en hun woonwensen en eisen en de manieren om ze naar Steenwijkerland te verleiden. Marktconform programma voor vrijesectorhuur voor de komende vijf jaar: aantal, woningtypen, prijsklassen, grootte en uitrustingsniveau, locaties. Marktconform programma voor koop voor de komende vijf jaar: woningtype, prijssegment, woninggrootte in de kernen Steenwijk, Vollenhove en Oldemarkt.

43 succesvol aantrekken beleggers zorg voor een sterke marktvisie (niet wensdenken) marktconforme grondprijzen en afspraken bestuurlijk commitment aanvalsplan beleggers verkoop uw gemeente bij beleggers

44 vragen? Frans Wittenberg en Rien Ramerman & telefoon