Raadsbijlage Voorstel inzake de aanpak Smalle Haven Noord

Transcriptie

1 gemeente Eindhoven Dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer Raadsbijlage nummer 233 Inboeknummer OOP Beslisdatum BBcW 7 november 2000 Dossiernummer Raadsbijlage Voorstel inzake de aanpak Smalle Haven Noord 1 Inleiding ln juni 1993 heeft de raad de uitgangspunten vastgesteld voor de ontwikkeling van het gebied Smalle Haven. Deze uitgangspunten - die zijn afgeleid uit het door prof. ir Coenen opgesteld massavolume plan - zijn vervolgens vertaald in een bestemmingsplan. Smalle Haven wordt onderverdeeld in drie onderdelen te weten Medina/Molenveld dat momenteel in uitvoering is, het Catharinahuis en dito plein en het noordelijk plandeel. Het noordelijk plandeel bestaat uit de nieuwbouw van Dynamo en de dienst Werk, Zorg en Inkomen, een toren, een colonnadebebouwing, een openbare autovrije stadstuin en een ondergrondse parkeergarage. De ontwikkeling van de nieuwbouw voor de dienst Werk, Zorg en Inkomen en Dynamo wordt door de gemeente getrokken. De dienst Werk, Zorg en Inkomen zal eind 2000 starten met de Europese aanbestedingsprocedure op basis van het eerder door de raad verstrekte krediet. Voor Dynamo geldt in principe dezelfde aanpak op het moment dat de raad definitief een krediet ter beschikking heeft gesteld. De nadruk van dit voorstel ligt op het realiseren van het noordelijk plandeel voor wat betreft het overige deel van Smalle Haven Noord te weten de toren, een deel van de colonnade, de stadstuin en de ondergrondse parkeergarage. Het college heeft op 24 maart 1998 besloten dat - op het moment dat de Programma s van Eisen van de nieuwbouw van Dynamo en de dienst Werk, Zorg en Inkomen inzichtelijk zijn - Van Straten Vastgoed de mogelijkheid krijgt een haalbaarheidsstudie te verrichten naar de realisering van de toren, een deel van de colonnade, het autovrij maken en inrichten van de stadstuin en het realiseren van de noodzakelijke parkeervoorzieningen (ondergronds). De nieuwbouw van Dynamo en de dienst Werk, Zorg en Inkomen maken dus geen onderdeel uit van de haalbaarheidsstudie. Omdat de programma s begin 2000 bekend waren, kon Van Straten vanaf dat moment voor eigen rekening en risico starten met de haalbaarheidsstudie. Daarnaast wordt in deze nota ingegaan op de inmiddels inzichtelijk geworden stedenbouwkundige consequenties van het massavolume plan voor het ontwerp van de dienst Werk, Zorg en Inkomen en de betekenis hiervan.

2 r p 4%g RaadsbrSlage nummer Probleemstelling Kan Van Straten Vastgoed de toren, een deel van de colonnadebebouwing realiseren, de stadstuin inrichten, publiek toegankelijk en autovrij maken en ondergrondse parkeerruimte ten behoeve van voornoemde functies budgettair neutraal realiseren, waarbij zij tevens een pand en enige aanbouwen dient te verwerven? De gemeente ruilt een deel van de betreffende gronden (voorzover het eigendom van de gemeente betreft) tegen de ÃćâĆňâĂİ nu nog in particulier bezit zijnde ÃćâĆňâĂİ stadstuin. Ook verricht de gemeente voor eigen rekening archeologisch onderzoek, maakt de grond in milieutechnische zin geschikt voor de functie en levert de door haar ingebrachte grond bouw- rijp op. Kortom voldoet Van Straten aan de gestelde opgave? 3 Maatschappelijke effecten en het meetpunt voor succes Het na lange tijd volledig kunnen realiseren van het noordelijk plandeel van Smalle Haven in navolging van het reeds in uitvoering zijnde Medina/Molenveld gedeelte is van groot belang voor de stad. Een leeg en rommelig achtergebied wordt getransformeerd tot een zeer hoogwaardig onderdeel van de binnenstad van Eindhoven met een menging van functies. 4 Wijze van aanpak/ oplossingsrichting 4.1 Het resultaat van de haalbaarheidsstudie Van Straten Vastgoed gaat in de haalbaarheidsstudie uit van het realiseren van de footprint van 22 augustus 2000 (ligt voor u ter inzage). Deze footprint gaat uit van een afrondende colonnadebebouwing aan de Vestdijk, waarbij een groot deel van de chaotische aanbouwen aan de Ten Hagestraat wordt verwijderd. De stadstuin (nu nog particulier, maar in de toekomst openbaar) wordt omgeven door de nieuwbouw van de dienst Werk, Zorg en Inkomen, Dynamo en de colonnade. Daarnaast wordt er een markante toren aan de Vestdijk gebouwd, ontworpen door J. Coenen, waarin naast kantoorruimte (vijf lagen) luxe appartementen (23 lagen) worden gebouwd. Uit de haalbaarheidsstudie blijkt dat er met inbegrip van de aangevraagde subsidie (D-2 stedelijk luik) sprake is van een voor de gemeente Eindhoven bijna budgettair neutrale situatie. Alleen de inrichting van de stadstuin en f ,ÃćâĆňâĂİ (gerelateerd aan parkeervoorzieningen voor de dienst Werk, Zorg en Inkomen) komen voor rekening van de gemeente. De financiele overschrijding van Van Straten wordt met inbegrip van een post onvoorzien door de aangevraagde subsidie afgedekt (f ,-). Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de gemeente de stadstuin inricht en f ,ÃćâĆňâĂİ afdekt. De overschrijding van Van Straten wordt met name verklaard uit de hoge investeringen die gemoeid zijn met verwervingen en compensaties van de aangrenzende eigendommen van derden. Zo zal bijvoorbeeld het huidige maaiveld parkeren in de stadstuin onder de grond worden opgelost.

3 Raadsbijlage nummer 233 mare In het onderhandelingstraject zijn ook de door Van Straten gehanteerde stichtingskostenopzetten op tafel gelegd. Om deze opzetten te beoordelen heeft de gemeente een extern kostendeskundige ingeschakeld (Schreven s Bouwkosten Adviesbureau). Hieruit bleek dat de gehanteerde bouwkosten hoog zijn, maar dat deze gerechtvaardigd worden door het feit dat er een zeer exclusief kwaliteitsniveau wordt aangeboden (architect Coenen etc.). 4.2 De subsidie D-2 stedelijk luik. Zoals reeds in bovenstaande paragrafen is aangegeven, is de afgelopen periode gebleken dat het project kan worden aangemeld voor subsidie, Omdat het de bedoeling is de openbare ruimte autovrij te maken, waardoor de leefomgeving wordt verbeterd en de (economische) attractiviteit van het gebied wordt verhoogd, kan het realiseren van de parkeergarage voor subsidie in aanmerking komen voor 25% van de investeringskosten zijnde f ,ÃćâĆňâĂİ (= f ,-), Met deze subsidie kan de overschrijding voor het grootste deel worden afgedekt. De subsidieverstrekker stelt als randvoorwaarden dat de gemeente opdrachtgever is van de parkeergarage en dat de gemeente gedurende 10 jaar eigenaar is. 4.3 Vangnet. Hoewel de subsidieverstrekker heeft aangegeven dat dit project zeer kansrijk is om voor subsidie in aanmerking te komen, is er ÃćâĆňâĂİ hoe klein dan ook- altijd nog het risico dat de subsidie niet wordt verstrekt. In dit geval is het van belang om terug te kunnen vallen op gemeentelijke financiele middelen, opdat het noordelijk plandeel Smalle Haven tussen de Vestdijk en het straatje Smalle Haven integraal kan worden gerealiseerd, overeenkomsten met de aangrenzende eigenaren kunnen worden gesloten en daarmee de dienst Werk, Zorg en Inkomen en de parkeergarage conform huidige ontwerp (dat voor een klein deel op grond van bovenbedoelde derden ligt) kunnen worden uitgevoerd. Wanneer er geen gemeentelijke achtervang is en de subsidie niet wordt verstrekt, kunnen er geen overeenkomsten door Van Straten met aangrenzende eigenaren worden gesloten met als gevolg dat de dienst Werk, Zorg en Inkomen het ontwerp voor haar nieuwbouw dient aan te passen, evenals het ontwerp voor de ondergrondse parkeergarage. Daarnaast zal tot in lengte van dagen het parkeerterrein aan de achterzijde van de Ten Hagestraat blijven bestaan dat wordt afgeschermd door een muur. Ook zal het bij de eerder aangegeven eigenaar aan de Ten Hagestraat in bezit zijnde pand Vestdijk 32 (Rutgershuis) blijven staan. De unieke kans om het plan Smalle Haven compleet te realiseren doet zich nu voor. Het is bij wijze van spreken nu of nooit. Kortom: omdat het een grote aanwinst voor de stad is om het noordelijk plandeel tussen Vestdijk en Smalle Haven te realiseren, wordt voorgesteld het Fonds infrastructurele werken (FISW) als achtervang op te nemen ter dekking van het risico van het niet verkrijgen van de D-2 subsidie. In de raamovereenkomst met Van Straten wordt een regeling opgenomen, waarbij betere verkoopresultaten van de apparte-

4 RaadsbxIlage nummer 233 menten dan waarvan nu wordt uitgegaan voor een deel worden ingezet in het project. Hiermee wordt het gemeentelijk risico aan de andere zijde verkleind. 4.4 Conclusie. Samenvattend kan worden gesteld dat het resultaat van de haalbaarheidsstudie van Van Straten met inbegrip van de subsidie, een voor de gemeente bijna budgettair neutrale situatie oplevert. De hoogte van de subsidie bedraagt f ,ÃćâĆňâĂİ. De financiele overschrijding van Van Straten bedraagt inclusief een post onvoorzien f ,ÃćâĆňâĂİ. Dit betekent dat de gemeente nog een bedrag van f ,ÃćâĆňâĂİ exclusief BTW beschikbaar dient te stellen. Omdat dit bedrag gerelateerd is aan een deel van de parkeervoorzieningen voor de dienst Werk, Zorg en Inkomen wordt voorgesteld dit bedrag uit het FISW te dekken (het fonds waaruit de nieuwbouw van de dienst Werk, Zorg en Inkomen gedeeltelijk wordt gefinancierd). Daarnaast dient de gemeente de stadstuin in te richten. Omdat de stadstuin onderdeel van de openbare ruimte zal gaan uitmaken, is het verdedigbaar dat de gemeente deze kosten voor haar rekening neemt. Bovendien is uit een verkennend gesprek met Stimulus gebleken dat de kosten voor de inrichting van de openbare ruimte kunnen worden opgevoerd voor subsidie. Hoewel ook hierover op dit moment geen volledige zekerheid kan worden gegeven, is het verkrijgen van subsidie (2596 van de investering) op dit onderdeel eveneens kansrijk. Voorgesteld wordt de kosten van de stadstuin (f ,-) te financieren uit de vrijgevallen middelen uit de post bijdrage rehabilitatie- en actiegebieden (Begijnenhof-Stratumseind, Blauwe Engel) binnen het Meerjaren Programma Stadsvernieuwing. Stedenbouwkundige gevolgen van het massavolume plan voor de dienst Werk, Zorg en Inkomen Uit een doorrekening van het huidige voorlopig ontwerp voor de nieuwbouw van de dienst Werk, Zorg en Inkomen blijkt dat er een tekort is van ca. f 3,1 miljoen exclusief BTW (bestaande uit een post van f 2,250 miljoen met betrekking tot meer meters en een post van f 0,85miljoen met betrekking tot stedenbouwkundige uitwerkingen samen f 3,1 miljoen). Het grootste deel van het tekort (f 2,250miljoen exclusief BTW) wordt veroorzaakt doordat de dienst Werk, Zorg en Inkomen volgens het ontwerp meer vierkante meters bouwt dan zij zelf nodig heeft (570 m2). Het massavolume plan brengt deze toename van vierkante meters onvermijdelijk met zich mee. Het gedeelte dat aan de dienst Werk, Zorg en Inkomen is toegewezen omvat de zogenaamde stadskamer en het meer compacte gedeelte tussen de straat Smalle Haven en de Vestdijk. De overmaat aan vierkante meters zit in het gedeelte van de stadskamer in de westelijke "poot". Omdat het constructief niet mogelijk is deze vierkante meters weg te laten en omdat het "snijden" in het ontwerp op andere plaatsen ook niet wenselijk is, daar dit leidt tot kleinere inefficiente ruimtes, dienen deze meters toch te worden gebouwd. Deze vierkante meters zullen worden verhuurd/verkocht aan derden, Dit betekent echter wel dat de investeringskosten van f 2,250 miljoen moeten worden voorgefinancierd. Derhalve stellen wij voor een kostendekkend kre-

5 f ,ÃćâĆňâĂİ = f ,ÃćâĆňâĂİ ). Raadsbijlage nummer diet inclusief niet verhaalbare BTW te verlenen (f 2,68 miljoen inclusief BTW) en de inkomsten na afname/verhuur van de vierkante meters ten goede te brengen aan dit krediet. In dit kader dient wel melding gemaakt te worden van het feit dat aan het afzetten van vierkante meters tegen het investeringsbedrag nog een risico zit. Dit moet immers nog blijken. Daarnaast wordt f ,ÃćâĆňâĂİ verklaard uit het pas nu duidelijker worden van de invulling van een aantal stedenbouwkundige elementen als de arcade en de stadskamer. Hoewel het materiaalgebruik van de arcade en stadskamer nog niet is uitgekristalliseerd (supervisor en architect van de dienst Werk, Zorg en Inkomen dienen nog een voorstel uit te werken) is bovengenoemd bedrag taakstellend. Voorgesteld wordt ook deze kosten ten laste te brengen van het Fonds infrastructurele werken (FISW). Fiscale gevolgen. Omdat de fiscale gevolgen nog niet geheel inzichtelijk zijn vanwege de complexe situatie, dient met betrekking tot alle in dit raadsvoorstel genoemde aspecten rekening te worden gehouden met niet verhaalbare BTW van in totaal f ,ÃćâĆňâĂİ. Voorgestelde dekking: f 0,1 miljoen met betrekking tot de inrichting van de stadstuin uit het Meerjaren Programma Stadsvernieuwing (vrijgevallen budget Blauwe Engel) en f 0,33 miljoen met betrekking tot parkeerplaatsen en arcade) uit FISW en f 0,43 miljoen met betrekking tot de extra meters die de dienst Werk, Zorg en Inkomen bouwt uit het kostendekkend krediet. 5 Financiele gevolgen en risico s Omdat het integraal afronden van Smalle Haven Noord een belangrijke meerwaarde voor de binnenstad als geheel vormt, wordt een subsidie aangevraagd op de bouw van de parkeergarage. Met deze subsidie ontstaat een voor de gemeente bijna budgettair neutraal geheel. De overschrijding die grotendeels door de subsidie wordt gedekt is terug te voeren op de noodzaak alternatieve parkeergelegenheid te bieden met betrekking tot de parkeerplaatsen aan de achterzijde van de Ten Hagestraat (66 x Alle fiscale gevolgen van de constructie worden nog verder uitgezocht. Omdat het realiseren van het noordelijk plandeel van Smalle Haven ook juridisch redelijk complex is, is Houthoff Buruma ingeschakeld om de gemeente te begeleiden bij de contractvorming (raamovereenkomst, turn key-overeenkomst voor de bouw van de parkeergarage). De aan deze begeleiding verbonden kosten zijn door Houthoff Buruma ingeschat op ca. f ,ÃćâĆňâĂİ. Voorgesteld wordt om deze kosten te financieren uit het voorbereidingskrediet Smalle Haven. Omdat het ontwerp voor de parkeergarage door Van Straten wordt uitgewerkt (en de kosten hiervan in de prijs per parkeerplaats zijn verwerkt) blijft een deel van het beschikbaar gestelde krediet voorbereidingskosten voor het ontwerp van de parkeergarage onaangesproken (te weten f ,-), mits het gemeentebestuur instemt met de voorgestelde aanpak

6 Raadsbij lage nummer 233 voor Smalle Haven Noord. Mocht dit laatste niet het geval zijn (het gemeentebestuur stemt niet in met de uitwerking van een twee-laagse parkeergarage in november) dan wordt Van Straten conform afspraak vergoed voor het maken van het tot op dat moment uitgewerkte ontwerp met f ,ÃćâĆňâĂİ en is het voorbereidingskrediet verbruikt. Ervan uitgaande dat wordt ingestemd met de in deze nota omschreven aanpak voor het noordelijk plandeel van Smalle Haven, wordt voorgesteld het overgebleven voorbereidingskrediet te benutten voor externe juridische bijstand. In het andere geval dienen de kosten van juridische bijstand door het Grondbedrijf te worden gedekt. Tot slot dient gemeld te worden dat er nog een bodemonderzoek moet worden verricht vanaf -4 t/m -6 meter onder maaiveld. Hoewel de Milieudienst Regio Eindhoven op basis van het bodemonderzoek tot -4 meter onder maaiveld (aanvankelijk werd uitgegaan van een een-laagse parkeergarage) weinig tot geen buitensporige vervuiling verwacht, zal deze aanname uit aanvullend bodemonderzoek moeten blijken. Hieraan is dus nog een risico verbonden. 6 Overige gevolgen van de aanpak Voortdurend intensief overleg met supervisor Coenen heeft geleid tot een door hem volstrekt gedragen en realiseerbare doorontwikkeling van het massavolume plan. Het uitgewerkte massavolume plan wijkt daarmee op enkele onderdelen af van het bestemmingsplan (hoogte toren, aantal vierkante meters commerciele functies etc.). Hiervoor dient een zogenaamde projectprocedure te worden doorlopen. Deze afwijkingen zijn te zien als optimalisaties ten opzichte van de in het bestemmingsplan opgenomen kaders. Op onderdelen wordt momenteel gewerkt aan de concrete inpassingen. Dit geldt voor de nieuwbouw van de dienst Werk, Zorg en Inkomen, Dynamo, de schilbebouwing en het Catharinahuis. 7 Resultaten van overleg / inspraak Met Van Straten heeft de afgelopen periode uitvoerig overleg plaatsgevonden. Mocht Smalle Haven Noord integraal worden ontwikkeld, dan zal een projectprocedure worden gevolgd, waarbij ook inspraak plaatsvindt. 8 Communicatie Niet van toepassing.

7 Raadsbijlage nummer Advisering raadscommissie(s) De commissie voor stadsontwikkeling en beheer hebben wij over dit voorstel gehoord. Haar positief advies ligt voor u ter inzage. De meerderheid in de commissie stemt in met het voorstel. Een minderheid behoudt haar stem voor tot de raadsbehandeling. Een ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven, R. Welschen, burgemeester. C. Tetteroo, secretaris.

8 Raadabijlage nummer 233 Besluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 7 november 2000, nr. 233; gelet op het advies van de commissie voor stadsontwikkeling en beheer; besluit: 1. kennis te nemen van de haalbaarheid van de integrale ontwikkeling van Smalle Haven Noord uitgaande van: inzet van de aangevraagde subsidie van f 2,925 miljoen; gemeentelijke dekking van de inrichting van de stadstuin en een deel van de kosten van parkeervoorzieningen voor de dienst Werk, Zorg en Inkomen; met betrekking tot de haalbaarheidsstudie van Van Straten in te stemmen met: 2. de kosten van de inrichting van de stadstuin (f 0,5 miljoen) te dekken uit de vrijgevallen middelen uit de post bijdrage rehabilitatie- en actiegebieden binnen het Meerjaren Programma Stadsvernieuwing; 3. het tekort van f 0,33 miljoen (met betrekking tot aankoop parkeerplaatsen en constructieve voorzieningen door de dienst Werk, Zorg en Inkomen) te dekken uit het Fonds infrastructurele werken; 4. de niet verhaalbare BTW ter hoogte van f 0,43 miljoen beschikbaar te stellen uit f 0,1 miljoen Meerjaren Programma Stadsvernieuwing (vrijgevallen budget Blauwe Engel) en f 0,33 miljoen uit het Fonds infrastructurele werken; 5. het creeren van een vangnet te dekken uit het Fonds infrastructurele werken te benutten in het geval de subsidie niet wordt verkregen, waardoor het noordelijk plandeel van Smalle Haven zonder vertraging integraal kan worden ontwikkeld; 6. het voeren van een zogenaamde projectprocedure, zodat het massavolume plan kan worden gerealiseerd; 7. het mandateren van de volgende bevoegdheden aan het college van burgemeester en wethouders: het sluiten van de raamovereenkomst en daaruit voortvloeiende overeenkomsten tussen de gemeente en Van Straten Vastgoed; het overdragen en in eigendom aanvaarden van onroerende zaken ter uitvoering van deze overeenkomst; het splitsen in appartementsrechten van het perceel voor de garage, WZIkantoor met bijbehoren; het uitgeven in (eeuwigdurende) erfpacht van de appartementsrechten (voor parkeerplaatsen) in de parkeergarage; 8. een krediet te verlenen ter hoogte van de investeringskosten van de parkeergarage te weten f ,ÃćâĆňâĂİ exclusief BTW te dekken uit de subsidie, het krediet van de dienst Werk, Zorg en Inkomen en de verkoop van de parkeerplaatsen aan VSV;

9 Raadsbijlage nummer 233 En met betrekking tot de nieuwbouw van de dienst Werk, Zorg en Inkomen 9. de kosten die verbonden zijn aan het realiseren van de overmaat aan vierkante meters (f 2,25 miljoen + f 0,43niet verhaalbare BTW samen f 2,68 miljoen, 570 m2) ten opzichte van het programma van eisen in de nieuwbouw vande dienst Werk, Zorg en inkomen te financieren uit een kostendekkend krediet te dekken uit de toekomstige huuropbrengsten/verkoop; 10. de kosten met betrekking tot stedenbouwkundige elementen, zoals de arcade en de stadskamer (f 0,85 miljoen exclusief BTW) te dekken uit het Fonds infrastructurele werken. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 13 november 2000 R. Welschen, voorzitter. C. Tetteroo, secretaris. BF