OP GOEDE GRONDEN. GroenLinks discussiestuk grondpolitiek & erfpachtbeleid

Transcriptie

1 RIS b_26-mrt-2004 OP GOEDE GRONDEN GroenLinks discussiestuk grondpolitiek & erfpachtbeleid 1. Inleiding / aanleiding Er is de afgelopen maanden onrust ontstaan onder de erfpachters met name in de Vruchtenbuurt, die bij het expireren van hun erfpachtovereenkomsten een veel hogere canon moeten gaan betalen of waarbij een afkoop van het erfpachtrecht tot financiële problemen leidt. De fractie GroenLinks heeft zich tot nu toe op het standpunt gesteld dat het grondbeleid uit 1986 gerespecteerd moet worden en dat in gevallen van zeer grote extra kosten van de erfpachters een ingroeiregeling tot de mogelijkheden dient te behoren. Tijdens de werkbespreking over erfpachten op woensdag 3 maart bleek dat diverse partijen het systeem van erfpacht ter discussie wensen te stellen. Een notitie van D66 en de commissiebijdragen van de fracties VVD en CU/SGP laten zien dat ter rechterzijde wordt gepoogd afbreuk te doen aan het historische politieke compromis inzake de grondpolitiek, zoals in de jaren 80 van de vorige eeuw is besloten. GroenLinks heeft destijds als enige partij (toen nog PSP- CPN- PPR) tegen het grondbeleid gestemd, met name vanwege het feit dat door het nieuwe stelsel de gemeente minder erfpachtopbrengsten zou verkrijgen en de deur op een kier werd gezet voor het economisch en/of juridisch vervreemden van gronden. Nu er van rechterzijde van het politieke spectrum nadrukkelijk getoornd wordt aan de basisregels van de erfpacht menen wij een tegengeluid te moeten laten horen en de voordelen van erfpacht te beschrijven. GroenLinks wil een pleidooi houden voor het erfpachtstelsel omdat er sprake is van redelijke vergoedingen die worden betaald voor de gepachte gronden. Deze notitie is bedoeld als basis voor de inbreng van de fractieop 31 maart van dit jaar, wanneer de betreffende raadscommissie zich zal buigen over de problematiek van de expirerende erfpachtcontracten en uitspraken zal doen over de gewenste toekomst van het grondbeleid van de gemeente Den Haag. 1

2 2. Waarom erfpacht? Bij de discussies in het verleden over lokale grondpolitiek speelden twee belangrijke aspecten een rol: (a) de sturingsmogelijkheden die de lokale overheid kan hebben om met grondeigendom bestemmingen en of beheersbepalingen af te dwingen in een door de gemeenteraad gewenste richting en (b) het innen van erfpachtvergoedingen door de huurder van de gronden. Het essentiële verschil tussen grond in vol eigendom en afgekochte erfpacht ligt in eerste plaats in de jurische sfeer. Middels de erfpachtvoorwaarden is de gemeente in staat nadere bepalingen op te nemen ten aanzien van het gebruik van de grond. Daarnaast kunnen ook andere publiekrechtelijke instrumenten zoals bestemmingsplannen, de bouwverordening, het bouwbesluit enz. ingezet worden. Dit is nog steeds het geval en niet fundamenteel veranderd ten opzichte van Erfpachtvoorwaarden als sturingsinstrument De vraag is of de gemeente voldoende gericht gebruik maakt van de erfpachtvoorwaarden of dat dit instrument slechts als stok achter de deur gehanteerd wordt. GroenLinks meent dat, daar waar er sprake zou kunnen zijn van sturing op de functie van gronden, de erfpachtvoorwaarden sterker ter hand genomen dienen te worden. Met andere woorden effectiever gebruik van erfpachtvoorwaarden om het gebruik van gronden in een wenselijke richting te sturen. Dit kan naast het strikter hanteren van de bestemmingsplannen en het terughoudender omgang met art 19-WRO procedures. Concreet ziet GroenLinks de volgende publiekrechtelijke voordelen aan het uitgeven van gronden in erfpacht: - meer grip op splitsing en samenvoeging van appartementsrechten, - sturing op onderhoudsniveau van percelen als aanvulling op het aanschrijvingsbeleid, - opleggen van een bouwplicht bij verlening van vergunningen (t. b. v. het voorkomen van braakliggende kavels), - tegengaan van oneigenlijk gebruik van een kavel. Bij de recente discussie over het scharnier Kalvermarkt (11/03/04) bleek hoe belangrijk juridische (mede)zeggenschap over grond is. 2

3 In de nota schreef het college: het gegeven dat de gemeente geen grondpositie heeft in het plangebied is een belangrijke factor bij het bepalen van het vervolgtraject. Kortom: erfpacht is zeker geen achterhaald instrument maar een effectief beleidsinstrument! 2. 2 Erfpacht als reële vergoeding / herwaardering als noodzakelijke voorwaarde In de visie van GroenLinks is erfpacht geen melkkoe die te pas en onpas voor het dekken van financieringsgaten gebruikt wordt. Erfpacht is een vergoeding van de erfpachter aan de gemeente voor het huren van grond. Tussen deze twee bestaat een normale zakelijke relatie met voordelen, rechten en verplichtingen voor beide partijen. De gemeente zorgt er bijvoorbeeld voor dat de grond/locatie aantrekkelijker wordt. Dit kan door de bereikbaarheid van een locatie te vergroten, door het voorzieningenniveau te verbeteren alsmede door te investeren in de kwaliteit van de openbare ruimte. De erfpachter profiteert van deze gemeentelijke investeringen en van initiatieven die de locatie aantrekkelijker maken. Op objectieve manier is aannemelijk te maken dat een wijk waar goede Openbare Vervoersverbindingen bestaan, een 30km-zone is aangelegd en een winkelcentrum in nabijheid is gerealiseerd aantrekkelijker is dan een locatie waar zoiets ontbreekt. 3. het GroenLinks voorstel In het huidige stelsel van grondwaardevaststelling wordt slechts aan het begin van de uitgifte van grond in erfpacht getaxeerd, dat wil zeggen dat de grond wordt gewaardeerd als een overeenkomst tot stand komt en daarna niet meer. Dit systeem is naar onze mening noch zeer efficiënt voor de gemeente noch zeer voordelig voor de erfpachters. GroenLinks pleit voor een stelsel waarin, conform de WOZ- systematiek, vijfjaarlijks wordt getaxeerd en gewaardeerd. Op zijn minst willen wij dat de canon wordt geïndexeerd dat wil zeggen dat het canonpercentage zich periodiek blijft aanpassen. Hierdoor worden schommelingen in 3. Huidige grondpolitiek op de helling? grondwaarden zowel in opwaartse als neerwaartse richting weergegeven. De te betalen canon kan dus per vijf jaar stijgen of dalen. Aangezien de termijnen van hertaxatie relatief kort zijn, is er sprake van een meer realistisch bedrag dat door de erfpachters betaald moet worden. Ook de opbrengsten van de gemeente houden rekening met recente ontwikkelingen. In het ideale geval ziet de erfpachter dat er in deze vijf jaren door de overheid geïnvesteerd is in de 3. 1 Berekeningsgrondslag van de grondwaardebepaling ter discussie buurt hetgeen voor hem/ haar dus ook een reële vergoeding oplevert. 3

4 Op dit moment wordt in het begin van een erfpachtcontract de grondwaarde bepaald door taxaties, referentieobjecten alsmede door de gouden regel dat de waarde van de grond niet hoger mag zijn dan 55% van een vergelijkbaar kavel in onbebouwde toestand. Tijdens de technische werkvergadering van 3 maart bleek al snel dat het in de praktijk het lastig is om grondwaarden los te zien van bebouwde grond. Aan de andere kant wordt de gedachte breed gesteund dat via de OZB ook al een deel van de grond wordt belast. Idealiter zou GroenLinks een strikte scheiding willen aanbrengen tussen opstalbelasting en grondhuur. Dit is echter niet aan de gemeenten, zodat wij ons pleidooi beperken tot het zo goed mogelijk vast proberen te stellen van de feitelijke waarde van de grond en daar dan een percentage op los te laten die reëel is. Strikt formeel zou het hanteren van een 100% grondwaarde het meest logische zijn waarbij tegelijkertijd het canonpercentage wordt aangepast. Op deze wijze stijgen op de korte termijn de woonlasten van der erfpachters niet buitenproportioneel. Voor de bepaling van de canon is echter door de gemeente bepaald dat het gemiddelde genomen moet worden van het rentepercentage zoals door de Bank Nederlandse Gemeente gehanteerd en het rentepercentage op hypothecaire leningen van banken aan particulieren. Het canonpercentage bedraagt nu 4,8%. De canon is per definitie te beïnvloeden door de lokale overheid. Verwezen wordt naar artikel 160 van de Gemeentewet waarin deze gemeentelijke autonomie is geregeld. Concreet stellen wij voor om: uit te gaan van 100% van de taxatiewaarde (onbebouwd referentiekavel), het canonpercentage tijdelijk te verlagen van 4,80% tot 2,64%, in 20 jaar het canonpercentage te verhogen van 2,64% naar 4,80% (exl.inflatiecorrectie) Eeuwig durend afkopen canon of verkopen? GroenLinks is van mening dat het beleid van eeuwig durend afkopen van de canon, zoals in 1986 is besloten, reeds een stap te ver is geweest. Wij zijn tegen de mogelijkheid om de canon af te kopen dan wel de grond in vol eigendom te verwerven. Eeuwig durend afgekochte gronden zijn in juridische zin nog onder de werkingssfeer van de gemeente en dit moeten we koesteren. 4

5 Het behoeft geen nader betoog dat het betalen van een canon van ongeveer 5% voor de middellange termijn voordeliger is voor de erfpachter dan het afkopen van de erfpacht door het nemen van een hypotheek tegen een hoger rentepercentage. De onder 3. 1 en 3. 2 beschreven constructie: - levert de facto op korte termijn geen verlies op voor de gemeente, - levert de gemeente op termijn winst op, - stimuleert erfpachters hun erfpacht niet af te kopen, - gaat uit van reële grondwaarden, - voorziet in een ingroeiregeling, - waarborgt betere ruimtelijke sturing door de gemeentelijke overheid Nieuwe grondtransacties Er zal in de komende jaren terughoudend moeten worden omgegaan met het verkopen van gronden aan particulieren of bedrijven. In principe moet alles in erfpacht worden uitgegeven. Daar waar de gemeente gronden, onder ander in kader van het Voorkeursrecht Gemeenten of in kader van onteigening kan verwerven moeten deze gronden worden herontwikkeld en in erfpacht worden uitgegeven Rechtsgelijkheid Bij de discussie over erfpachten en erfpachtherzieningen wordt al gauw een vergelijk gemaakt met de eigenaren van grond en dan komt de erfpachter er ogenschijnlijk slecht van af. GroenLinks stelt zich echter op het standpunt dat een vergelijk met een huurder van een perceel (grond en opstallen) redelijker is. Wij zien geen reden om erfpachters meer als eigenaren te benaderen dan als huurders. De erfpachter zit er tussenin. Met oog op allerlei fiscale aspecten heeft men de voordelen van de eigenaar, maar als huurder heeft met lasten én lusten die andere huurders ook hebben. Dat eigenaren van grond relatief meer profiteren is een feit, maar geen maatstaaf om het beleid te formuleren. 5

6 4. Conclusie 1. Erfpacht is niet achterhaald en biedt veel mogelijkheden aan de overheid om te sturen, 2. Er moet gewerkt worden met reële grondprijzen, 3. Er moet regelmatig geherwaardeerd en geïndexeerd worden (alle vijf jaar), 4. Bij te hoge woonlasten moet er aan het canonpercentage worden gesleutel en niet aan de grondprijzen, 5. Verlenging van de erfpachtcontracten moet aantrekkelijker worden dan afkoop van de erfpacht. 6

7 BIJLAGE I GroenLinks voorstellen om erfpachtvoorwaarden aan te passen Uitgegaan wordt hierbij van de volgende aannamen: Grondwaarde van het kavel: ,= Inflatiecorrectie: niet in rekenschema. Hertaxatie/herwaardering niet opgenomen, wil GroenLinks wel. Waardevermeerdering of vermindering grond: gemakshalve niet Opgenomen. [collegevoorstel] Jaar % grondwaarde waarde grond in Canon- Percentage Canonbedrag in , , , , , , , , , , , , ,

8 GROENLINKS voorstel (100% grondwaarde doorberekening en canon- ingroei) Jaar % grondwaarde waarde grond in Canon- Percentage Canonbedrag in , , , , , , , , , , , , ,