STEK.NU. 23 mei 2013 Presentatie aan de gemeenteraad Westvoorne

Transcriptie

1 STEK.NU 23 mei 2013 Presentatie aan de gemeenteraad Westvoorne

2 Programma Introductie STEK.NU Analyse Gemeentelijk Woonbedrijf Westvoorne De Regiecorporatie Vertaling vanuit het gedachtegoed naar de specifieke situatie Westvoorne Gelegenheid tot het stellen van vragen

3 STEK.NU Coöperatie, gezamenlijke belangenbehartiging door het principe vermenigvuldigen door te delen. Primaire doelstelling; het oplossen van vraagstukken gericht op het algemene belang van sociale volkshuisvesting. Solidariteit leden, krachtenbundeling vergroot de slagkracht. Daarnaast het realiseerbaar houden van betaalbare en kwalitatief hoogstaande sociale volkshuisvesting in Nederland en oplossingen bieden voor diverse vastgoedvraagstukken op het gebied van vastgoedfinanciering, -beheer en ontwikkeling.

4 Filosofie STEK.NU gezamenlijk vraagstuk bundeling krachten kennisdelen vastgoed financiering (Fonds) synergie coöperatieve samenwerking flexibele bedrijfsvoering outsourcing innovatieve oplossing

5 Analyse Gemeentelijk Woonbedrijf Westvoorne

6 Analyse Gemeentelijk Woonbedrijf Niet duidelijk is welke doelen er worden nagestreefd Belangen gemeente en belangen Woonbedrijf en haar klanten kunnen strijdig zijn en door elkaar heen lopen Hierdoor kan het risico ontstaan van suboptimale beslissingen ten aanzien van strategisch voorraadbeleid en het invullen van wensen van de klant Door gekozen opzet niet helder wat de bedrijfskosten zijn en wie verantwoordelijk is voor de resultaten Opvallend is de hoogte van het planmatig onderhoud. (Niet duidelijk is waarom ingrepen worden gedaan en waar die toe leiden)

7 Analyse Gemeentelijk Woonbedrijf Ten aanzien van de organisatiekosten is door verwevenheid met het gemeentelijk apparaat niet echt inzicht in juistheid en volledigheid van de kosten Ten opzichte van de corporatiemarkt zijn de rentelasten hoog Veel financiering op de balans in vergelijking met de materiële vaste activa in exploitatie Waardering in balans geeft niet de werkelijke waarde van het vastgoed weer. Dit beïnvloedt beeld en ratio s

8 Samenstellers: Prof. Dr. Ir. Vincent Gruis [TUDelft & Hogeschool Utrecht] Ir. Cor Snoeijs [bestuurder STEK.NU Coöperatief U.A.] Dr. Ir. Aldert Dreimüller [roag]

9 Het dilemma Corporaties zijn nodig in dit tijdsgewricht De vraag is waar hun prioriteit nu moet liggen Corporaties staan zwaar onder druk Politiek (heeft genoeg van missers & verspilling) Financieel (door crisis; financiering en verkoop) De vraag naar betaalbare woningen blijft Maar corporaties veranderen niet! En dan nog de verhuurdersheffing! Wat moeten ze doen?

10 Probleem: waarom lukt het niet? Er is geen tucht (van de markt) Ruime financiële reserves (in de stenen) Het is te ingewikkeld geworden Leefbaarheidsaanpak Diverse soorten vastgoed Projectontwikkeling Beheren Vermogen- verschaffing Beleggen Dienst- verlening Project- ontwikkeling Bemiddelen Woonconsument Eindgebruiker

11 Oplossing: splitsen! Bovenin een toegelaten instelling (=TI) met het woningbezit (De regiecorporatie) De TI bepaalt het beleid en regelt de financiering De TI heeft de woningen in bezit en maakt strategische beslissingen over aankoop, huurprijs en kwaliteit. Beheren Vermogen- verschaffing Beleggen Dienst- verlening Woonconsument Eindgebruiker Project- ontwikkeling Bemiddelen

12 Oplossing: splitsen! Bovenin een toegelaten instelling (=TI) met het woningbezit (De regiecorporatie) De TI bepaalt het beleid en regelt de financiering De TI besteedt het werk uit: Projectontwikkeling Beheer Dienstverlening en Bemiddeling Beheren Vermogen- verschaffing Beleggen Dienst- verlening Woonconsument Eindgebruiker Project- ontwikkeling Bemiddelen

13 De kosten Externe (autonome) beheerkosten ( 350,- per woning) De zoals OZB-belasting, rioolrecht en verzekeringen Interne beheerkosten De verhuurfunctie ( 350,- per woning) De onderhoudsfunctie (1000,- per woning) De kosten van de regie-corporatie zelf ( 100,- p/w)

14 Leefbaarheid Regiecorporatie voelt zich medeverantwoordelijk voor leefbaarheid en stedelijke ontwikkeling Regiecorporatie is niet de primaire probleemeigenaar Regiecorporatie is niet primaire financier van leefbaarheidsprojecten Leefbaarheid is een collectieve verantwoordelijkheid van alle betrokkenen stakeholders, ook van de bewoners zelf

15 Vertaling vanuit gedachtegoed naar Westvoorne Regiecorporatie vraagt antwoord op de vraag wat willen we en wat hebben we daarvoor nodig? Hoe zit de organisatie in elkaar? Zijn de bevoegdheden transparant geregeld? Zijn de verantwoordelijkheden duidelijk en logisch gedelegeerd? Hebben we de juiste procuratiestructuur? Leidt het proces van planning en control tot het beheersingsinstrument dat we nastreven? Vervolg stap is dat wat we nodig hebben, hebben we dat en wat vinden we daar van, kan het beter, kan het goedkoper?

16 Vertaling vanuit gedachtegoed naar Westvoorne Afwegingen en keuzes maken in formuleren van kernbegrippen en kerntaken Binnen de kaders van verantwoorde afweging van kosten Als het goedkoper en beter kan door het anders te organiseren, dan de verandering doorvoeren Ambitieniveau is betere kwaliteit tegen lagere kosten Alles is gericht ter behoud van sociale woningbouw voor de mensen die daarop zijn aangewezen Deze mensen mogen een kritisch houding ten opzichte van de inzet van de schaarse euro verwachten

17 Tot slot De gemeente heeft verschillende knoppen waar ze aan kan draaien: De beheerkosten (de regiecorporatie) ð in totaal 800, in plaats van 1300 p/w De stichtingskosten ð De bouwkosten ð De grondkosten De externe beheerkosten

18 Blijf op de hoogte van actuele ontwikkelingen via

19 Cor Snoeijs & Ron Franchimont danken u hartelijk dank voor uw aandacht Vragen? Vragen!