Stand van zaken drijvend wonen in De Waaijer

Transcriptie

1 Collegevoorstel Openbaar Onderwerp Stand van zaken drijvend wonen in De Waaijer Programma Grondbeleid BW-nummer Portefeuillehouder B. Velthuis Samenvatting In het voorjaar 2016 is de raad geïnformeerd over de voortgang en de ontwikkelingen met betrekking tot de vastgoedopgave in De Waaijer. Op 14 december 2016 is door wethouder Velthuis toegezegd dat hij de gemeenteraad zal informeren over mogelijke consequenties voor de geplande drijvende woningen in het plassengebied De Waaijer als gevolg van de eventueel beperktere mogelijkheden van het verkrijgen van een hypotheek voor een waterwoning. Met deze brief willen we de raad nader informeren over de haalbaarheid en beperkingen ten aanzien van de geplande drijvende woningen in de Lentse en Oosterhoutse Plassen. Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr. OB10, Domien Driessen, 9843 Datum ambtelijk voorstel 18 september 2017 Registratienummer D Ter besluitvorming door het college 1. De brief aan de raad over de stand van zaken drijvend wonen in de Waaijer vast te stellen. Paraaf akkoord Datum Steller Domien Driessen Alleen ter besluitvorming door het College Actief informeren van de Raad Besluit B&W d.d. 26 september 2017 Conform advies Aanhouden Anders, nl. nummer: 3.4 Bestuursagenda Paraaf akkoord Datum Portefeuillehouder voortgangsrapportage Waaijenstein

2 Collegevoorstel 1 Probleemstelling Drijvend wonen is in opkomst en wint aan populariteit onder de woonconsument. Er zijn voorbeelden van de klassieke woonboten zoals in de Amsterdamse grachten, maar er zijn ook concepten van gehele wijken op het water zoals het project Steigereiland in IJburg, Amsterdam. Het drijvende huis combineert de vrijheid van een woonboot en het comfort van een vrijstaand huis. Met de huidige bouwtechnieken is het wooncomfort tegenwoordig vergelijkbaar te maken met reguliere woningen. Echter, in 2016 heeft ING zich teruggetrokken uit de financieringsmarkt voor wonen op het water. De Rabobank lijkt nu als enige financier een hypotheek te willen verstrekken voor drijvende woningen. De raad heeft vragen gesteld over het risico van drijvend wonen in De Waaijer in het licht van deze financieringsdiscussie. 2 Juridische aspecten In januari 2010 heeft de raad het bestemmingsplan Landschapszone (De Waaijer) vastgesteld. In het bestemmingsplan Landschapszone zijn waterwoningen voorzien middels een wijzigingsbevoegdheid. Het college zal nadere invulling geven aan de realisatie van de waterwoningen door gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid in het vigerende bestemmingsplan. 3 Doelstelling De raad nader te informeren over de stand van zaken rondom drijvend wonen in de Waaijer. 4 Argumenten In de grondexploitatie zijn we op basis van het bestemmingsplan uit 2010 uitgegaan van 2 x 45 waterwoningen. De grond opbrengst waterwoningen zijn voorzien in de deelexploitatie Ontgrondingen (Landschapszone). In het bestemmingsplan Landschapszone zijn waterwoningen voorzien middels een wijzigingsbevoegdheid. Op basis van een verkenning van de markt, techniek, kwaliteit, (grond)prijs verwachten we dat drijvende woningen in kwalitatief hoogwaardige variant in combinatie met een lager aantal dan de geplande 90 waterwoningen in de grondexploitatie, kansrijk is. Een nadere studie moet nog uitwijzen hoeveel woningen we precies in beide plassen gaan realiseren. Gezien de voortgang van zandwinning in de plassen is het tijdstip aangebroken om de ontwikkelopgave concreet op te pakken richting realisatie. In het proces dat moet leiden tot de realisatie van waterwoningen wordt gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid in het huidige bestemmingsplan, en wordt de marktbenaderingsstrategie afgerond. Ondanks de negatieve berichtgeving over de financieringsmogelijkheden van drijvend wonen laten projectvergelijkingen en gesprekken met ontwikkelaars en makelaars een beeld zien dat er in deze regio een markt moet zijn voor drijvend wonen, en dat er meer dan 1 financier van een hypotheek mogelijk is. 5 Klimaat Dit voorstel heeft geen gevolgen voor het klimaat.. 6 Financiën De realisatie van drijvend wonen is voorzien binnen de deelexploitatie Ontgrondingen (Landschapszone). voortgangsrapportage Waaijenstein

3 Collegevoorstel 2 7 Participatie en Communicatie Bewoners uit de directe omgeving van het plassengebied zijn destijds (2009) geïnformeerd over de ontwikkelingen voorzien in het bestemmingsplan Landschapszone. Inmiddels is de Waalsprong gegroeid en zijn er nieuwe bewoners bij gekomen. Het college zal nadere invulling geven aan de realisatie van de waterwoningen door gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid in het vigerende bestemmingsplan. Mede in het kader van dit proces zal er met de betrokkenen in de nabijheid gecommuniceerd worden. 8 Uitvoering en evaluatie De planning voorziet in een uitgifte van grond in de periode Risico In de regio Nijmegen zijn nauwelijks goede referentieprojecten te vinden. Het is mede daarom lastig om de markt op voorhand heel duidelijk te kunnen inschatten. De financiering van waterwoningen blijft een opgave. Het beeld op basis van de marktverkenning is dat de ontwikkelaar kopers zal moeten ondersteunen bij het vinden/verkrijgen van goede financieringsbronnen. Daarnaast is het van belang om draagvlak te creëren voor deze vorm van woningbouw.. Bijlage(n): brief aan de raad

4 Ontwikkelingsbedrijf Aan de gemeenteraad van Nijmegen Korte Nieuwstraat PP Nijmegen Telefoon Telefax (024) gemeente@nijmegen.nl Postbus HG Nijmegen Datum 26 september 2017 Ons kenmerk OB10/D Contactpersoon Domien Driessen Onderwerp Stand van zaken drijvend wonen in De Waaijer Datum uw brief Doorkiesnummer (024) Geachte leden van de raad, In het voorjaar 2016 is de raad geïnformeerd over de voortgang en de ontwikkelingen met betrekking tot de vastgoed opgave in De Waaijer. Op 14 december 2016 is door wethouder Velthuis toegezegd dat hij de raad zal informeren over mogelijke consequenties voor de geplande drijvende woningen in het plassengebied De Waaijer als gevolg van de eventueel beperktere mogelijkheden van het verkrijgen van een hypotheek voor een waterwoning. Met deze brief willen we de raad nader informeren over de haalbaarheid en beperkingen ten aanzien van de geplande drijvende woningen in de Lentse en Oosterhoutse Plassen. Op bijgevoegde kaart zijn met een arcering de geplande locaties voor drijvende woningen geduid.

5 Gemeente Nijmegen Ontwikkelingsbedrijf 1 Drijvend wonen is in opkomst en wint aan populariteit onder de woonconsument. Er zijn voorbeelden van de klassieke woonboten zoals in de Amsterdamse grachten, maar er zijn ook concepten van gehele buurten op het water zoals het project Steigereiland in IJburg, Amsterdam. Het drijvende huis combineert de vrijheid van een woonboot en het comfort van een vrijstaand huis. Met de huidige bouwtechnieken is het wooncomfort tegenwoordig vergelijkbaar te maken met reguliere woningen. In Nijmegen hebben we echter nog geen goede referenties voor handen. De grondexploitatie: In het bestemmingsplan Landschapszone, in januari 2010 door de raad vastgesteld, zijn waterwoningen voorzien middels een wijzigingsbevoegdheid. Het college zal nadere invulling geven aan de realisatie van de waterwoningen door gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid in het vigerende bestemmingsplan. In de grondexploitatie zijn we (ook destijds) uitgegaan van 2 x 45 waterwoningen. De grond opbrengst waterwoningen zijn voorzien in de deelexploitatie Ontgrondingen (onderdeel van Landschapszone). Tijdstip van realisatie: De realisatie van de waterwoningen zijn altijd gekoppeld geweest aan de voortgang van de zandwinning in het plangebied De Waaijer. Machines en installaties dienen verwijderd te zijn en de provincie, als bevoegd gezag voor het aspect ontgrondingen, dient haar goedkeuring te geven aan de door de aannemer op te leveren deelgebieden. De zandwinning aan de oostzijde van de Prins Mauritssingel is gereed. In september 2017 kan de aannemer de zandwinning in de Oosterhoutse Plas opstarten. Rekeninghoudend met de te doorlopen procedures denken we nu aan een realisatieperiode voor drijvende woningen. Het ontwikkelen en daadwerkelijk realiseren van de drijvende woningen zal in fases gebeuren. We denken nu nog na over de best passende inkoopstrategie. Aantal woningen/ dichtheid per plas: Het aantal te realiseren woningen is afhankelijk van een aantal aspecten: De marktsituatie/vraag; Er is een marktverkenning uitgevoerd bij ontwikkelaars van drijvende woningen en makelaars. Het beeld op basis van de marktconsultatie is dat een insteek op de kwaliteit van de waterwoningen meer kansen biedt dan focus op kwantiteit. De doelgroep is beperkt (waterwoningen zijn een niche op de woningmarkt) maar marktvraag is zeker ook in deze regio aanwezig. Daarnaast komt naar voren om de realisatie goed te faseren. Techniek; de plassen zijn relatief diep (tot 20 meter). Dit maakt een stabiele verankering van de drijvende woningen lastig uitvoerbaar. Met een talud van 1:4 denken we in beide plassen beperkt uit de oever te kunnen bouwen. We komen dan uit op een concept van individueel drijvende woningen. Deze liggen aan afmeerpalen en worden veelal via een loopbrug ontsloten. Op de wal staat een walkast waarin de nutsaansluitingen en dergelijke zijn opgenomen.

6 Gemeente Nijmegen Ontwikkelingsbedrijf 2 Voorbeeld van individueel drijvend wonen Product/kwaliteit/prijs/grondwaarde: In de grondexploitatie gaan we uit van verkoop van waterkavels. Zoals al eerder aangegeven is drijvend wonen een bijzonder product. Er is een benchmark uitgevoerd om de verkoopvoorwaarden/grondprijs van waterkavels beter in beeld te krijgen. Ook zijn hierover gesprekken gevoerd met makelaars en ontwikkelaars. De marktverkenning laat zien dat de verkoopwaarde van een hoogwaardige drijvende woning laat zich vergelijken met de verkoopwaarde van een vrijstaande woning. Dit betekent dat ook de grondwaarde kan toenemen naarmate de nadruk gelegd wordt op kwaliteit in plaats van kwantiteit. Naast de waterkavel kan er ook grond verkocht worden voor schuurtjes en parkeerplaats. Op basis van bovenstaande aspecten verwachten we dat drijvende woningen in kwalitatief hoogwaardige variant in combinatie met een lager aantal dan de geplande 90 waterwoningen in de grondexploitatie, kansrijk is. We stellen ons daar waterkavels voor van ca. 20 x 15 meter. Een nadere studie moet nog uitwijzen hoeveel woningen we precies in beide plassen gaan realiseren. De financieringsmogelijkheden van waterwoningen: De mogelijkheid van financiering is onder andere afhankelijk van het object woonark, woonschip of watervilla, de status van de ligplaats, en de wijze van uitgifte. Vorig jaar heeft ING zich teruggetrokken uit deze financieringsmarkt. In de media leek het er op dat de Rabobank daarmee als enige financier een hypotheek wil verstrekken voor drijvende woningen. In de marktverkenning is naar voren gekomen dat financieringskansen groter zijn als door ontwikkelaars ingestoken wordt op een drijvende woning als kwaliteitsproduct. Zo zijn in een project in Woerden 6 van de 12 woningen gefinancierd door de ABN AMRO. De ontwikkelaar van de drijvende woning heeft daar een rol vervult als intermediair tussen klant en bank. Nadere toelichting over het product waterwoning blijkt nodig bij de financier/hypotheekverstrekkers waardoor er meer mogelijkheden zijn voor financiering.

7 Gemeente Nijmegen Ontwikkelingsbedrijf 3 Tot slot In het proces dat moet leiden tot de realisatie van waterwoningen wordt gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid in het huidige bestemmingsplan, en wordt de marktbenaderingsstrategie afgerond. In de regio Nijmegen zijn nauwelijks goede referentieprojecten te vinden. Het is mede daarom lastig om de markt op voorhand heel duidelijk te kunnen inschatten. De financiering van waterwoningen blijft een opgave. Het beeld is dat de ontwikkelaars de kopers zal moeten ondersteunen bij het vinden/verkrijgen van goede financieringsbronnen. Wij hopen u op deze wijze voldoende geïnformeerd te hebben. Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Gemeentesecretaris, drs. H.M.F. Bruls mr. drs. A.H. van Hout