Gemeente Den Haag. De voorzitters van Commissies Ruimte en Samenleving DSO/ RIS juni 2013

Transcriptie

1 Wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie en Wethouder van Cultuur, Binnenstad en Internationaal M. Norder en M. de Jong Gemeente Den Haag De voorzitters van Commissies Ruimte en Samenleving DSO/ RIS juni 2013 nadere informatie n.a.v. commissievergadering 26 juni 2013 inzake rv Kredietaanvraag Spuiforum Geachte voorzitters, Bij de commissiebehandeling van de Kredietaanvraag Spuiforum op 26 juni jl. zijn we niet toegekomen aan de eerste beantwoordingstermijn van het college. Deze staat nu gepland op 3 juli. Een groot aantal opmerkingen en vragen in uw eerste termijn betroffen feitelijkheden. Daarom nemen wij de gelegenheid de inhoudelijke specifieke vragen (voor zover niet al schriftelijk gesteld bij de technische vragenronde) nu schriftelijk te beantwoorden, zodat we op 3 juli a.s. een goede inhoudelijke discussie kunnen voeren. De vragen en opmerkingen worden niet individueel behandeld, maar gegroepeerd naar de volgende thema s: 1) Gebouw (Stichtingskosten, post onvoorzien, toename m2, second opinion) 2) Duurzaamheid 3) Exploitatie 4) Openbaarheid van stukken 1) Gebouw (stichtingskosten, post onvoorzien, toename m2, second opinion) Diverse partijen (en insprekers) hebben in hun inbreng de financiële haalbaarheid van het Spuiforum ter discussie gesteld. Hoe kunnen de stichtingskosten nog steeds 170 mln bedragen, terwijl het gebouw zou zijn gegroeid. Bovendien is gevraagd of de resterende post onvoorzien, na aftrek van 2,5 mln vanwege de het verslechterde saldo van grondexploitatie nog wel reëel is. Door veel partijen is gevraagd naar de second opinion. Zoals in het raadsvoorstel Kredietaanvraag Spuiforum al is aangegeven, is het college ervan overtuigd dat binnen de stichtingskosten het gevraagde programma van eisen kan worden gerealiseerd. De via Europese aanbesteding geselecteerde kostendeskundige in het ontwerpteam (IGG Bointon De Groot) hield en houdt tijdens het ontwerpproces de bouwkosten in de gaten en heeft een (vertrouwelijk ter inzage gelegde) gedetailleerde bouwkostenberekening gemaakt. Carsten Hof

2 DSO/ Oppervlak en omvang Het gebouw is in vloeroppervlak toegenomen. Hieronder de verschillen van het voorlopig ontwerp ten opzichte van het schetsontwerp: Schetsontwerp 2012 Voorlopig Ontwerp 2013 hoogte totaal incl koepel 61 meter 70 meter hoogte schouder 36 meter 37,4 meter Functioneel Netto Oppervlak (FNO) Bruto Vloer Oppervlak (BVO) 2, excl parking en ( ex parking & commercieel aantal etages 8 (+ 2 technische balkonlagen) commercieel 10 (+ 2 technische balkon lagen) Bij bouwprojecten wordt van grof naar fijn gewerkt in de uitwerking en detaillering. Hetzelfde geldt voor de kostenopstelling. Waar eerst op grofschalig niveau word getekend en ook gerekend wordt, zal per fase meer gedetailleerdheid optreden. Zo ook bij het Spuiforum: In de SO fase is er uitgegaan van : m2 functionele m2 In de VO fase word er nu uitgegaan van : ca m2 functionele m2 Deze toename is veroorzaakt door: - toevoeging fietsenstalling; - vergroting van resp. ensemblezaal, de bijbehorende foyer, de concertzaal, de backstage van de concertzaal, vergroting inzingruimte tot orkest repetitieruimte, en overige kleinere wijzigingen. In de SO fase is gerekend op : m2 BVO In de VO fase is gerekend met : ca m2 BVO Deze toename is veroorzaakt door: 1. De meer gerealiseerde netto m2 (zie boven). 2. Het feit dat een groter aantal gelijktijdig aanwezig kunnen zijn in het Spuiforum, zodat bredere vluchtrappen nodig zijn, meer toiletten en grotere garderobes, alsmede meer goederenliften vanwege het gelijktijdig laden en lossen. 3. Een gebleken tekort aan gereserveerde m2 bruto in het SO voor logistiek, transportgangen, lockers en openbare ruimte. 4. Meer ruimte benodigd voor grotere techniekruimten, grotere luchtschachten, grotere theatertechnische ruimte, het vergroten van wanddikten i.v.m. akoestische maatregelen. Bouwkosten Verklaring waarom de kosten relatief minder toenemen dan de bruto m2. 1. De meeste bijgekomen m2 zijn relatief goedkoop. 2. Toevoeging van relatief goedkope bestaande kelderruimte zoals fietsenkelder en techniekkelder. 3. Optimalisatie van verdiepingshoogte van 5.15 meter naar 4.00 meter (hierdoor vergroot de inhoud van het gebouw maar de dure geveloppervlakken niet). 4. In het SO was overal doos in doos gerekend, is nu niet meer nodig. 5. In het SO wordt uitgegaan van een zeer dure staalconstructie, is nu goedkoper opgelost in beton. 6. De grote overspanningen zijn geoptimaliseerd zodat de kosten gereduceerd kunnen worden. 1 FNO is dat deel van de vloeroppervlakte dat direct gericht is op de doelstelling en het gebruik van het gebouw of een deel daarvan. Dit zijn alle netto meters voor zalen, studio s,kantoren etc. uitgezonderd schachten, gangen toiletten, liftschachten, techniekruimten, verkeersruimten, garderobe s, roltrappen, vluchtrouten etc. 2 De combinatie van beide word het BVO genoemd.

3 DSO/ In het SO was gerekend met een zeer dure klimaatgevel, nu is er een eenvoudiger op het klimaatconcept aangepaste gevel toegepast. 8. Optimalisatie van de gebouwvorm: bijvoorbeeld de eerste drie verdiepingen zijn nu middels rechte gevels ontworpen, deze waren eerst schuin. Al deze optimalisaties hebben ervoor gezorgd dat de berekende gemiddelde m2 prijs voor het gebouw t.o.v. het SO is teruggebracht. Dit alles heeft geresulteerd in de bouwkostenbegroting zoals nu door IGG is ingebracht. Onvoorzien U bent vertrouwelijk geïnformeerd over de verschillende risicoreserveringen (post onvoorzien) in het project (bouwkosten, prijsstijgingen, grondexploitatie, overige risico s). Opgeteld komt dit op een totale post onvoorzien van circa 17 miljoen, wat circa 10 procent bedraagt van de stichtingskosten Spuiforum. Dit is in deze fase van het proces een gangbaar percentage. Zoals reeds eerder aangegeven (en zoals gebruikelijk in planontwikkeling) is er in de kostenberekening bij de SO fase rekening gehouden met een risicoreservering, welke direct gerelateerd is aan de nog bestaande onzekerheden van het SO in Ook is er rekening gehouden met een ruime post onvoorzien welke zowel in de theatertechnische kosten alsook in de bouwkosten verwerkt zat (deze post is nu met 2,5 mln verlaagd ter dekking van het verslechterde saldo van de grondexploitatie). Second opinion De second opinion die momenteel wordt uitgevoerd, zal uitwijzen of deze aannamen in de stichtingskosten en door IGG doorgerekend markconform en correct zijn. In de commissiebrief "aanpak en planning Spuiforum" gaven wij al aan dat de second opinion in september gereed zal zijn. De second opinion wordt geheim beschikbaar gesteld aan de raad. Zoals gevraagd zal er een openbare managementsamenvatting worden opgesteld. 2) Duurzaamheid Hoe duurzaam is het Spuiforum nu precies en wat zit er wel en niet in? Zoals uit het DGMR-rapport blijkt (zowel de reeds verstrekte bijlage als het hoofdstuk Duurzaamheid in het Voorlopig Ontwerp), haalt het Spuiforum binnen de begrote bouwkosten een GPR-score van 8,4. De GPR-score is een gemiddelde van scores op 5 deelaspecten: energie (8,0), milieu (8,1), gezondheid (9,5), gebruikskwaliteit (9,6) en toekomstwaarde (8,8). Met deze scores zijn wij zeer tevreden en het project schaart zich onder de koplopers van duurzame projecten in Nederland. De score op het aspect energie is 8,0 en dit cijfer zou kunnen worden verhoogd tot 8,3 indien op het hoge deel van het dakoppervlak m2 PV-cellen worden toegepast. Hiervoor is binnen het stichtingskostenbudget geen ruimte, maar dit is één van de voorbeelden die wij in samenwerking met het DMC nader willen uitwerken als mogelijkheid voor een aanvullende rendabele investering. Naast PVpanelen zijn er nog andere mogelijkheden denkbaar: - Zonnecollectoren voor warm water - Daglicht afhankelijke regeling op verlichting - Meer LED-verlichting - Energiezuinigere bevochtiging - Uitbreiding van de regeling van installaties (gebouwmonitoring) - Realiseren van basisverwarming (o.a. vloerverwarming waar nog nie voorzien), waardoor de luchtbehandeling minder draaiuren hoeft te maken. - Toepassing triple glas - Inkoop groene stroom Zeker maatregelen met een overzichtelijke terugverdientijd van 7 tot 10 jaar zijn interessant verder te verkennen en dit zullen wij niet nalaten.

4 DSO/ Een energie- of CO2-neutraal gebouw zal echter niet realiseerbaar zijn, want dit vraagt nog te veel PVcellen, waarvoor aan het gebouw geen bevestigingsmogelijkheden zijn. 3) Exploitatie Verschillende fracties hebben gevraagd naar de relatie tussen het Berenschot-rapport en de conclusie van het college dat de exploitatie van het Spuiforum bij het DMC in goede handen is en marktpartijen dit niet willen oppakken. De conclusie van het college dat geen marktpartij interesse zal tonen het gehele Spuiforum integraal te exploiteren, komt voort uit het onderzoek van Berenschot, waarin op pagina 12 wordt vermeld dat marktpartijen tot 2018 zich vanwege de grote onzekerheden niet verbinden aan in contracten vastgelegde exploitatieresultaten. Marktpartijen zijn al huiverig voor het risicodragend voeren van delen van de exploitatie, laat staan de gehele exploitatie. Een marktpartij moet met eigen commerciële belangen rekening houden, maar daarnaast ook met de vier instellingen, met elk hun gebruikswensen in het gebouw. Voor marktpartijen levert dit een onoverzichtelijke situatie op, waarbij de marges zich lastig laten inschatten en waarbij als er theoretisch al bereidheid tot exploitatie zou zijn naast te behalen winstmarges ook hoge risico-opslagen zullen worden berekend. Het in het Berenschot-advies genoemde third party-model waarbij marktpartijen een deel van de exploitatie al dan niet risicodragend uitvoeren (bijv. congres, catering of horeca), is zeker een begaanbare weg. Dit model levert, mits hierover tussen DMC en de marktpartij goede afspraken kunnen worden gemaakt, het beste van twee werelden op: een goede culturele programmering in balans met commerciële activiteiten en marktpartijen die in hun specialisme opereren. 4) Openbaarheid van stukken Diverse raadsleden vroegen waarom bepaalde stukken niet openbaar zijn gemaakt. Dat heeft de volgende redenen: Bedrijfsplan Spuiforum 2018 e.v., DMC, juni Indien het DMC bepaalde onderdelen van de exploitatie aan een commerciële partij wil laten, is de onderhandelingspositie van het DMC niet gebaat bij openbaarmaking van de cijfers en toelichtingen. Spuiforum Den Haag, exercitie commerciële verhuur, Skonk, mei 2013 en Horeca-advies Spui, HTC Concepts, 1 maart Dit betreffen ramingen van kosten en opbrengsten voor commerciële verhuuractiviteiten en horeca. Dit betreft concurrentiegevoelige info, die bij openbaarmaking om dezelfde reden als hierboven genoemd de belangen van het DMC schaadt. Wil de gemeente het DMC de ruimte geven goed ondernemerschap tentoon te spreiden en het Spuiforum op een goede manier in de markt te zetten, moet de overheid adviezen op dit vlak niet aan eenieder willen verstrekken. Samenwerkingsovereenkomst Spuiforum tussen gemeente en instellingen, 11 juni Hierin zijn bedrijfsgegevens van de instellingen opgenomen. In het recente verleden zijn ook de raamovereenkomst, huur, service en bespelingsovereenkomsten, alsmede jaarverslagen en beleidsplannen van de instellingen door de gemeente niet openbaar gemaakt. Projectplan Tijdelijk Onderkomen Nederlands Danstheater en Residentie Orkest, bijlagen C (investeringskostenraming, dekkingsplan en budget) en D (TONER Investeringskostenbudgetten), DSO, 11 juni Bevat bedrijfsvertrouwelijke informatie voor de gemeente waarvan openbaarmaking de belangen van de gemeente bij het aan- of uitbesteden in de markt kan schaden.

5 DSO/ Risicoparagraaf Spuiforum c.a., projectorganisatie Spuiforum, juni Idem. Inzage in de risico-inschattingen zijn voor intern gebruik en geeft marktpartijen een ongewenst inzicht in de risico-inschattingen van de gemeente. Het antwoord op technische vraag PvdA8 betreffende de locatieanalyse World Forum, kan openbaar worden gemaakt en is bij deze commissiebrief gevoegd. Overige Inmiddels zijn de Technische Studies behorend bij het Voorlopig Ontwerp gereed en ter inzage gelegd bij de Griffie (leeskamer mapno. 34). De VVD heeft hierom gevraagd. Hierin wordt vanuit de verschillende adviesdisciplines gerapporteerd over de voor hun discipline in het VO verwerkte aspecten. Met vriendelijke groet, Wethouder Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie Marnix Norder Wethouder Cultuur, Binnenstad en Internationaal Marjolein de Jong