Uitdagingen voor wonen in Vlaanderen en de rol van de VMSW. Toon Dirckx

Transcriptie

1 Uitdagingen vr wnen in Vlaanderen en de rl van de VMSW Tn Dirckx

2 Uitdagingen vr wnen in Vlaanderen Tn Dirckx KU Leuven KULAK Pstgraduaat Vastgedkunde

3 Uitgangspunt Het traditineel wningprductiesysteem is vrbij: verandering in wie, wat en waar nieuwe inslag vr debat betaalbaarheid? prijs is niet het prbleem vr kpers. Waarm? wat we ervr krijgen 3

4 90% Wie? Evlutie Ontwikkelaars 80% 70% 60% 50% 40% 30% Cmmerciële Particulieren Nnprfit 20% 10% 0% 4

5 Wat? Wningen per wngebuw 2,2 2 1,8 1,6 1,4 Vlaanderen Wallnië 1,2 1 Kadaster: 16 -> 22 % appartementen ( ) Prductie: 38 -> 60 % ( ) 5

6 Waar? Appartementisering van Vlaanderen 6

7 Structuur 1. Wat bepaalt de prijs van wningen? 2. Waar vr je geld? 3. Tekmstperspectieven. 7

8 Deel 1: Wat bepaalt de prijs van een wning? Betaalbaarheid?!

9 Eigenaarsmarkt - Huurdersmarkt Eigenaarsmarkt gezinsinkmen ntleningssysteem verheidssubsidies wederkerigheid (grnd-kapitaal) Huurdersmarkt beschikbaar kapitaal met pbrengen R andere investeringen? gezinsinkmen huurder met deel pbrengst genereren waardevermeerdering pand met deel pbrengst genereren 9

10 Wningprijs in Eur Crrelatie wningprijzen en inkmen in Vlaanderen per gemeente Kraainem Waarm? maximalisatie ntleningscapaciteit Knkke-Heist Bechut y = 5,2339x R² = 0,4375 De Pinte Antwerpen Gent Butersem Mediaan Lineair (Mediaan) Krtrijk Mesen Inkmen 10

11 Ontleningssystemen en wningprijzen lening termijn: he langer, he grtere schulden Vl.: Vreger 20 jaar f minder 30 jaar: crisis V.S.:30 jaar Frankrijk en Spanje: 50 jaar Finland: 60 jaar Japan:100 jaar rentevet : he hger, he minder betaalbaar lagere inkmens, hgere renteveten leningklasse Met/znder kapitaalsaflssing, vaste f variabele bepalen restinkmen Heveel van je inkmen mag je ntlenen? 11

12 3 Overheid: effect wnbnus 2,5 Wnbnus 2 1,5 Vlaanderen Q75 Wallnie Q75 1 0,5 12

13 Wnbnus internatinaal Landen znder wnbnus: D, Au, VK, Ca, JP, Krea, NZ, P, Sl, TR

14 Effect wnbnus p schuldgraad % % Abn Amr 2009 Residential mrtgage debt t GDP rati (2009) Wnbnus = meer ntleningscapaciteit 14

15 Schuldgraad Verband tussen wnbnus en schuldgraad Uk Germany Prtugal Ireland Luxemburg Austria Italy France Spain Belgium USA Sweden Finland Greece Nrway Denmark Netherlands 0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 1,4 1,6 1,8 Wnbnus 15 Netherlands Denmark Ireland Uk Sweden USA Nrway Prtugal Spain Finland Germany Belgium Luxemburg France Greece Austria Italy

16 Del wnbnus: eigenaarschap Vlaams Gewest Waals gewest Brussels hfdstedelijk Gewest België Verenigd Knikrijk Nederland

17 Betaalbaarheid? wnqutum cnstant +/- 30 jaar 1. cncurrentie gezinnen 2. banken leggen wnqutum kpers vast, bepalen mgelijke schuldenlast 3. wnbnus geen effect p betaalbaarheid stimulering eigenaarschap! 4. hge eigendmsgraad is een plitieke keuze twee prijsniveaus huur en kp 17

18 Dus afschaffen? 18

19 Dus afschaffen? prijzen stijgen gemakkelijker dan ze dalen secundaire markt = één pakket (nadeel vr eigenaar) nieuwbuwmarkt in prblemen = wningprductiesysteem is gefragmenteerd (grnd + buw + winst ntwikkelaar) verkp met verlies reëel acuut betaalbaarheidsprbleem is verergerd dr crisis (extra negatieve druk): van lange p krtere leningen hgere eigen inbreng hgere renteveten bij inflatiedreiging 19

20 Van kp naar huur wnbnus heeft huurwning duurder gemaakt huurdersmarkt = investeerders bepalen prijspeil grte financiële centra: Parijs, Lndn, NY, VK: 30% betaalt meer dan 50% van hun inkmen aan een wnst k Brussel en Antwerpen zijn huurdersmarkten Grtere ntkppeling wningprijzen en inkmens lager risic bij hger wnqutum huurders rentevet als referentiekader investering: * 4 f 5% = 666/maand /maand 20

21 Wnbnus vs taxatie 21 Brn: Rabbank

22 Huurdersmarkt uitrekken wnqutum makkelijker prijsniveau beïnvled dr wnbnus fiscaal systeem geen wrtel, veel stkken institutinele investeerder afwezig typisch ude verhuurder = desinvesteren transactie belastingen zwakke huurders financiële crisis stabiliseerde afbuw huurdersmarkt 22

23 Cnclusie Kp Huur wnqutum banken lijnen af rentevet bepaalt minimum huurpbrengst wnbnus stimuleert eigenaarschap + schuldgraad heeft betaalbaarheid niet verbeterd hgere huurprijzen betaalbaarheidsprblematiek schuldgraad wnqutum belastingen wie? gecmpenseerd dr wnbnus gezinnen die vlden aan inkmensvrwaarden 23 bank hge transactielast geen institutinele investeerders gevangen keuze

24 Deel 2: Waar vr je geld Wningkwaliteit?!

25 Prijsvrming en prijs verdeling Overheid Grnd Ontwikkelaars Buwfirma s Financiële instellingen Deel II 25 Deel 1

26 Wat is wnkwaliteit? Waarde wning = Deel 1 Verdeling waarde = Deel 2 Grnd Grnd Ontwikkelaar Ontwikkelaar Bakstenen bakstenen Bakstenen 26 Sterke verschuivingen in de wnkwaliteit

27 6 Evlutie grndprijzen 5 Grndeigenaars eigenen waardevermeerdering te Vl grnd 1 0 wnbnus = grndbnus grndmarkt met vldende aanbd buwbnus? 27 Wal Grnd Vlaanderen Q75 Wallnie Q75

28 Gemiddeld grndaandeel in gewne wning (primaire + secundaire markt) 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% Flanders Wallnia 15% 10% 5% 0% Grnd is spns die alle waarde pzuigt in Vlaanderen 28

29 Ontkppeling grnd en huizenmarkt Particuliere Cmmerciële Nnprfit Grnd Wning 29

30 Nieuwe grndenmarkt = nieuwe spelers = nieuwe prductie t.e.m. de jaren 90 aanbd grnd > vraag de pties langetermijnprductie verzekeren znder kapitaalsinvestering 30

31 230% 210% Evlutie Transacties van Buwgrnden Vlaanderen en Wallnië 190% 170% 150% 130% Vlaanderen Wallnië 110% 90% 70% 50% 31

32 Cmmerciële ntwikkelaars

33 Cmmerciële ntwikkelaars

34 Deel 3: Vlaanderen in de tekmst

35 Prijsvrming en prijsverdeling Overheid Grnd Winst ntwikkelaars Buwfirma s Financiële instellingen Deel II 35

36 Evlutie Vlaanderen = 30% wnqutum t.e.m are < 36 30% wnqutum 5 are >

37 Wat als? 37

38 38

39 39

40 40

41 Nieuwe wningtyplgie vr Vlaanderen? 41

42 19 e eeuws Wenen Achter 15% 42

43 Besparen p buwkst 500 $ vr 5,1 m $ vr studi 2700 $ vr éénslaapkamerappartement illegale pdeling appartementen minimumgrtte 41 m 2 druk m naar 27 m 2 te gaan in Vlaanderen: geen minimale grtten vr privémarkt besparen p ruimte = besparen p buwkst 43

44 Buwkwaliteit verminderen 700 Eur/ m2 44 herinvesteringslasten na 20 jaar hger Vl. 20% renvatiekst na jaar England 66% na jaar.

45 Wningkwaliteit en nieuwe lgica buwen vr minder lange termijn afschrijving appartementen > wningen tegenmen cntrle verheid p energie-efficiëntie passieve wningen binnen 30 jaar herinvesteringsndzaak zal grt zijn. 45

46 Energiezuinig 46

47 Afschrijving Japan: Afschrijving p 20 jaar (hut) f 30 (betn) VS 27,5 47

48 Gemiddelde grtte wning significant kleiner in Spanje Unifrmiteit 48

49 Prijs / m 2 relatief gedkp Mldva Hungary Ireland Belgium Mntenegr Germany Germany Pland Turkey Greece Czech Rep. Denmark Austria Netherlands Spain Luxemburg Finland Italy Sweden Switzerland Russia France prijs/m 2 afgeleide van inkmen en macht grndeigenaars, ntwikkelaars en buw ( gecördineerd dr verheid) UK,000 2,000 4,000 6,000 8, ,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000

50 Het kan ng erger 50 speculatie in China

51 Hng Kng kpkracht $49, x2 51

52 52

53 Kwaliteitsbewaking minimumppervlakte maatschappelijk debat nrmen SHM > privé markt wat is een kwalitatief minimum vr iedereen qua binnen én buitenruimte? GPD ptentieel vr samenwerking 53

54 Cnclusie grndenmarkt sleutel van machtspel in wningprductie buwfirma s nder druk ntwikkelaars medeslachtffer verandering grndenmarkt pkmst cmmerciële ntwikkelaars Kwaliteitsbewaking is algemene uitdaging 54

55 Het zu k anders kunnen zijn: Grnd en tweedehandsmarkt Grnd en tweedehandsmarkt Grnd en tweedehandsmarkt Ontwikkelaar Ontwikkelaar Bakstenen Ontwikkelaar Bakstenen (kwaliteit) Bakstenen (kwaliteit) 55 Sterke verschuivingen in de wnkwaliteit

56 Uitdagingen Grndenmarkt lpt verkeerd. zuigt waardevermeerdering p He nder cntrle krijgen? Wat we buwen: OK? Lagere huurprijs weinig waarschijnlijk betaalbaarheid? 56

57 Grndenmarkt He inherente prijs meer kanaliseren naar kwaliteit? invled p aanbd? haal grndenmarkt uit de vergelijking sciale kp? éénmalig instrument pdeling tussen grnd en bakstenen centrale lcaties differentiatie eigendmsrecht sterk: buwverplichting erfpacht, CLT, 57

58 Financiering wnbnus een subsidie vr iedereen is een subsidie vr niemand spnsring met één del: eigenaarschap delgericht delgrepenbeleid delgericht binnen wnprductiesysteem geen grndsubsidies! 58

59 Wningkwaliteit 59

60 Prijsvrming en prijsverdeling Overheid Grnd en huizenmarkt Ontwikkelaars Buwfirma s Financiële instellingen 60

61 Nieuwbuw vs. renvatie nieuwbuwmarkt in handen van ntwikkelaars renvatie wv handenarbeid ptentieel bij particulieren SHM: grte renvatie gebruik marktactren kleine renvatie gebruik herverdeling ptentieel wederkerigheid 61

62 He geraak ik aan meer middelen? Markten pnieuw verbinden. Huur Particuliere buw SVK GPD SHM 62

63 Algemene cnclusie wningkwaliteit in Vlaanderen staat nder druk. zwel huur als kp één submarkt zuigt waarde naar zich te: grndenmarkt pprtuniteit vr cmmerciële spelers verandering in radertje systeemverandering nieuwbuw meest fragiele nderdeel vlucht naar 2dehandsmarkt duurder gegrafie SHM s smmige steden meer nder druk dan andere markt en verheid kmen dichter naar elkaar te ptentieel vr ndersteuning en kwaliteit 63

64 Meer inf? Agra-Magazine De gevangenen keuze tussen wningtypes 64

65 65?