WAAROM INVESTEREN IN DUITS VASTGOED?

Transcriptie

1 WAAROM INVESTEREN IN DUITS VASTGOED? Een blik op het verleden, het heden en de toekomst

2 ANALYSE Waarom investeren in Duits vastgoed? Een blik op het verleden, het heden en de toekomst Duits vastgoed is een beleggingsproduct dat bij Belgen steeds populairder wordt. De instapprijzen liggen erg laag, het meerwaardepotentieel is enorm en de Duitse bevolking is een huurdersbevolking. Maar hoe komt dat, en wat brengt de toekomst voor de Duitse vastgoedmarkt? We zetten de belangrijkste historische evoluties op een rijtje en werpen een blik vooruit.

3 SAMENGEVAT Residentieel Duits vastgoed blijft ook de komende jaren een investering die haar waarde minstens behoudt. Tegelijk biedt het perspectieven op mooie meerwaardes. Duits vastgoed is bovendien bestand tegen de inflatie en dankzij de zeer lage instapprijzen toegankelijk voor het grote publiek. Door de massale hoeveelheid huurders en de grote vraag naar kwalitatieve en betaalbare woningen zijn investeerders vanaf de eerste dag verzekerd van huurinkomsten die hun een aanvullend inkomen garanderen. De Duitse vastgoedmarkt is in de eerste plaats een huurdersmarkt. Dat komt door een aantal historische gebeurtenissen: de stadsvlucht, de twee wereldoorlogen, de immigratie en de fiscale gunstmaatregelen voor huurwoningen. Voor de Duitse vastgoedmarkt zijn de gevolgen van de crisis relatief beperkt gebleven. Na jaren van stagnatie zijn de prijzen recentelijk aan een opmars begonnen. Investeerders wijken dan ook steeds meer uit naar de zogenaamde B-regio s, waar vastgoed nog betaalbaar is. In de toekomst zal de vraag naar woonruimte in Duitsland nog stijgen. Dat komt door de toename van het aantal alleenstaanden en immigratie. De vraag stijgt sneller dan het aanbod door een verminderde bouwactiviteit. De schaarste resulteert in prijsstijgingen, vooral in de welvarende regio s. OPPORTUNITEIT IN DE KIJKER: BIELEFELD Bielefeld is een zogenaamde B-regio in opmars: de vastgoedprijzen zijn nog betaalbaar en de vraag naar kwalitatieve woningen is zeer groot. De huurbezettingsgraad in Bielefeld bedraagt liefst 99 %, en dus richten investeerders zich meer en meer tot de nog goedkopere periferie. Creahaus snijdt in de regio rond Bielefeld dus een nieuwe investeringsmarkt aan en verkoopt een- en tweeslaapkamerappartementen vanaf slechts euro.

4 VERLEDEN ANNO 2016 IN DE TOEKOMST

5 VERLEDEN DE DUITSE VASTGOEDMARKT VERLEDEN De Duitse vastgoedmarkt is in de eerste plaats een huurdersmarkt. Dat komt door een aantal historische gebeurtenissen, te beginnen met de industrialisatie. Door de massale toestroom van arbeiders verschenen in de Duitse steden tal van huurwoningen. Eigen woningbezit kwam nauwelijks voor, behalve op het platteland. Na de Tweede Wereldoorlog was een groot deel van het Duitse woningenbestand vernietigd. Om de torenhoge vraag naar woningen de baas te kunnen, zette de Duitse overheid na 1945 massaal in op sociale woningbouw. Woningbezit werd veel minder gestimuleerd. GUNSTIGE FISCALITEIT VOOR HUURWONINGEN In 1950 was er de Eerste Woningbouwwet. Die was het begin van een meer dan tien jaar durend subsidiebeleid rond goedkope en zelfs gratis leningen voor de bouw van nieuwe huurwoningen. De subsidies in Duitsland lagen ook veel hoger dan in de rest van Europa. Eind jaren 1980 was er dan de onverwacht sterke immigratie uit Oost-Europa en de Balkanlanden. Tussen 1987 en 1992, na de val van de Berlijnse Muur, steeg het aantal inwoners van Duitsland met 3,2 miljoen. Om een antwoord te bieden op de grotere vraag naar huisvesting, ging de overheid zich opnieuw bemoeien met de woningbouw. De grotere vraag was ook het gevolg van de trend naar kleinere huishoudens en het feit dat de babyboomers een gezin stichtten. De Duitse overheid stimuleerde de bouw van huurwoningen fiscaal en nam actief deel aan sociale woningbouw. De gunstige fiscaliteit zorgde voor een enorme toename van flatgebouwen en appartementencomplexen. WAARDEVASTE INVESTERING MET STABIELE INKOMSTEN In 2001 werd het Duitse huurrecht hervormd. Zo kregen huurders en verhuurders assymetrische opzegtermijnen. Samen met de versoepelde tijdelijke huurcontracten wilde de Duitse overheid zo inspelen op de mobiliteitseisen van de arbeidsmarkt. Werknemers moesten steeds vaker verhuizen voor hun job en gingen dus veel meer huren. Vier jaar later, in 2005, schafte de overheid de stimuleringsmaatregelen voor eigen woningbezit af. Die waren in de jaren 1950 in het leven geroepen. Na de uitbraak van de internationale financieel-economische crisis in 2008 grepen veel beleggers naar residentieel Duits vastgoed. Het bleek een waardevaste investering met stabiele inkomsten en een uitstekend alternatief voor de gevallen aandelenkoersen en spaarrentes.

6 ANNO 2016 DE DUITSE VASTGOEDMARKT ANNO 2016 Voor de Duitse vastgoedsector zijn de gevolgen van de economische crisis relatief beperkt gebleven. Een en ander heeft te maken met de typisch Duitse voorzichtigheid: Duitsers geven hun karakteristieke denken in termen van veiligheid door van generatie op generatie. Dat patroon loopt als een rode draad door de Duitse vermogensstructuur. Verhuurde meergezinswoningen & appartementencomplexen zorgen vooral in welvarende stedelijke agglomeraties nog altijd voor verzekerde huurinkomsten. De prijzen voor gunstig gelegen woningen zijn door de crisis niet gedaald, maar juist sterk gestegen. Gemiddeld is de waarde van Duitse huizen en appartementen sinds 1975 gestegen met 3 % per jaar. Na jaren van stagnatie is sinds kort sprake van een stevige boom van de prijzen. (linken naar meerwaarde Duits vastgoed) Dat de instapprijzen voor Duits vastgoed zo laag liggen, heeft twee redenen. Ten eerste hebben Duitsers, in tegenstelling tot Belgen, door de historische evoluties geen spreekwoordelijke baksteen in de maag. Daarnaast is de typologie van huurwoningen vaak dezelfde, vooral in stedelijke agglomeraties. Daardoor is het onderhoud relatief beperkt en kunnen bouwbedrijven goedkoop projecten afronden. VERSCHUIVING VAN A- NAAR B- STEDEN Ongeveer 60 % van de Duitsers huurt een woning. Slechts vier op de tien bezitten een eigen huis, en daarmee staat Duitsland binnen Europa op de voorlaatste plaats. De vraag naar huurwoningen blijft dus groot. Bovendien is het merendeel van de bevolking gebonden aan arbeidsplaatsen in de economisch attractieve centra. De verdere verschuiving van jobs uit landelijke gebieden richting de steden versterkt die tendens nog. Het gevolg: metropolen en hun regio s worden aantrekkelijker en de vraag naar kwalitatieve woonruimte en stabiele prijzen groeit. De huurprijzen stijgen en de overheid en privébedrijven investeren in de bouw van appartementen. Vooral in grote centrumsteden als Hamburg, Keulen, Frankfurt, Stuttgart en München is er een tekort aan woningen. München is met een gemiddelde vastgoedprijs van euro per vierkante meter zelfs de duurste stad van Duitsland. Ook Frankfurt bengelt met ruim euro per vierkante meter in de bovenste regionen. De zogenaamde B-regio s, waaronder Bielefeld, Mönchengladbach, Braunschweig en Wolfsburg, zijn daardoor aan een stevige opmars bezig. Dat is ook de reden waarom Creahaus net die steden aanbiedt. De werkgelegenheid in die regio s is ook groot en de vastgoedprijzen zijn nog betaalbaar. Bovendien is er nog meer woonruimte beschikbaar dan in de A-steden, al daalt het aanbod er ook steeds sneller. DUITS VASTGOED ALS POPULAIR BELEGGINGSPRODUCT Ook Duitsers zelf zijn trouwens gewonnen voor de zekerheid en de rendementen van hun vastgoed. Ze investeren zelf ook: ongeveer 60 % van het vermogen van de Duitse huishoudens steekt in onroerend goed. Volgens veel beleggers is Duits vastgoed in staat om minstens zijn waarde te behouden terwijl het rendement de inflatie weerstaat. De geschiedenis geeft hun gelijk: op lange termijn stijgt vastgoed altijd in waarde en het rendement overstijgt dat van het spaarboekje ruimschoots. Globaal genomen zijn huizen en appartementen minder volatiel dan commercieel vastgoed.

7 TOEKOMST DE DUITSE VASTGOEDMARKT IN DE TOEKOMST Vandaag wonen in Duitsland ruim 82,2 miljoen mensen. Dat is het grootste aantal van de Europese Unie. Opmerkelijk is dat het bevolkingsaantal daalt. De verwachting is dat Duitsland in 2020 nog 80,6 miljoen inwoners telt, en in ,6 miljoen. En toch stijgt de vraag naar woonruimte, om verschillende redenen. Ten eerste willen Duitsers steeds groter wonen. De verwachting is dat de woonoppervlakte per persoon stijgt van 42 vierkante meter in 2007 naar 48 vierkante meter in Ten tweede blijft het aantal huishoudens toenemen. Het gaat vooral om eenpersoonsgezinnen, en dat komt door de voortschrijdende individualisering. Duitsland zou in 2030 minstens 15,2 miljoen eenpersoonshuishoudens tellen. In 1998 was dat nog 13,3 miljoen. Ten slotte is er de immigratie, en dan gaat het niet alleen om de massale vluchtelingenstroom. Door de Duitse bevolkingsafname zijn er minder werkenden en werkzoekenden, en dus moeten buitenlandse werknemers de arbeidsplaatsen invullen. Dat is vooral het geval in de economische kerngebieden van West-Duitsland. De verwachting is dat het aantal huishoudens op zoek naar een woning in Duitsland stijgt van 36,1 miljoen in 2003 naar 38,1 miljoen in VRAAG STIJGT SNELLER DAN AANBOD De vraag naar Duits vastgoed stijgt sneller dan het aanbod. Dat is te wijten aan een afnemende bouwactiviteit, vooral op het vlak van appartementen. De schaarste resulteert in prijsstijgingen, vooral in de economisch welvarende regio s, en een gunstig investeringsklimaat. Waarnemers verwachten een groei van het huurrendement. De populariteit van Duits vastgoed verleidt dan ook steeds meer kleinere beleggers, ook uit het buitenland. Tegelijk vinden ook grote vermogens vaak hun weg naar Duitsland, tot zelfs rijke oliesjeiks uit de Arabische wereld die hun investeringen willen spreiden.

8 Voor meer info over Duits Vastgoed surf naar