ASRE Masterthesis Beleggen in Nederlandse recreatiewoningen

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "ASRE Masterthesis Beleggen in Nederlandse recreatiewoningen"

Transcriptie

1 ASRE Masterthesis Beleggen in Nederlandse recreatiewoningen Gegevens student: Student: ir. Justin van Tienen Studentnummer: 1717 Adres: Kemelstede SW Breda Gegevens opleiding: Opleiding: Begeleider ASRE Begeleider intern Amsterdam School of Real Estate Jollemanshof GW Amsterdam MSRE Dhr. Drs. G.A. Vos (Universiteit van Amsterdam) Dhr. ir. H.A. Zwart (Grontmij Cluster Assetmanagement)

2 Voorwoord Voor u ligt de masterthesis ter afronding van de MSRE opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate. Het onderwerp heeft betrekking op de onroerend goed sector van recreatiewoningen. Een sector die naar mijn mening nog onvoldoende aandacht krijgt in vergelijking met de meer traditionele sectoren kantoren, winkels, woningen en bedrijfsruimten. Hopelijk draagt dit rapport bij aan een belangstellingtoename voor deze sector. Diverse mensen hebben bijgedragen aan de totstandkoming van dit onderzoek. Mijn dank gaat uit naar de geraadpleegde en geïnterviewde personen voor hun medewerking en uiteraard de begeleiders voor hun nuttige opmerkingen en tips. Prettige bijkomstigheid gedurende het schrijfproces was dat de verzamelde stapels documentatie, brochures en literatuur in ieder geval inhoudelijk toch nog een sfeer van vakantie en vrije tijd ademden. Bij mijn vriendin was de verbazing groot op het moment dat al deze stukken plots uit de woonkamer waren verdwenen en haar blijdschap opvallend toen we eindelijk weer normaal aan de tafel konden eten Justin van Tienen Breda, augustus

3 Samenvatting Blijkend uit de hoeveelheid belegd vermogen, zijn de sectoren retail, woningen, kantoren, en bedrijfsruimten de voornaamste beleggingssectoren van de huidige commerciële onroerendgoedmarkt in Nederland. Gelet op de schaarste (kwalitatief hoogwaardige objecten, gelegen op de juiste locaties en bij voorkeur langjarig verhuurd) en de wens om ook in de toekomst succesvol in vastgoed te blijven beleggen, zoeken institutionele partijen naar alternatieve sectoren. Mogelijk is de sector van Nederlandse recreatiewoningen een alternatieve sector waarbij juist aantrekkelijke rendementen kunnen worden behaald bij een acceptabel risico. Dit onderzoek is een verkennende studie welke tot doel heeft inzicht te verkrijgen in kritische aspecten binnen de Nederlandse beleggingsrecreatiewoningmarkt om daarmee institutionele beleggers te kunnen adviseren. Middels literatuuronderzoek is informatie verzameld die betrekking heeft op beleggen in onroerend goed, de (beleggings)recreatiewoningmarkt en relevante externe ontwikkelingen en invloeden. De uitkomsten van de literatuurstudie zijn aan de hand van interviews met experts empirisch getoetst. De in het onderzoek naar voren gekomen aspecten zijn geordend binnen een vijftal thema s, te weten financieel-economische-, beleids-, trend-, management- en programmatische aspecten. Beknopt zijn deze in de kern samengevat: Financieel-economische aspecten Uit bestaande literatuur is gebleken dat in algemene zin grote verschillen bestaan in bezettingsgraden van recreatiewoningen, dat sprake is van seizoensinvloeden, lokatieafhankelijke waardeontwikkeling en een bruto-netto traject waarin grote afwijkingen voorkomen. Hierdoor wordt een beeld geschetst dat diverse invloedsfactoren bij kunnen dragen aan grote schommelingen rond het verwachte, toekomstige rendement. Volgens de beleggingsleer betekent dit een groot risico: een grote bandbreedte rond het toekomstige verwachte rendement welke bandbreedte wordt uitgedrukt in de standaarddeviatie van het rendement. Een terugkerend antwoord dat de geïnterviewden daarentegen gaven was dat de markt van recreatiewoningen vooral een heel stabiele markt is. Volgens hen is er nauwelijks sprake van grote schommelingen in direct-danwel indirect rendement. Een belegging in een recreatiewoning kenmerkt zich volgens de geïnterviewden ook door waardevastheid. Voor wat betreft de risico s zijn de geïnterviewde personen allen erg positief gestemd in de zin dat men aangeeft dat de risico s gering zijn. De geïnterviewden interpreteren risico echter als de kans op een tegenvallend resultaat oftewel een lager rendement dan verwacht. Aangezien de geïnterviewden allen afkomstig zijn bij ervaren, professionele, in de recreatiewoningmarkt opererende partijen, zijn zij blijkbaar in staat dit rendement in positieve zin te beïnvloeden en de kans op een tegenvallend rendement te beperken. Het product beleggingsrecreatiewoning is derhalve in zijn algemeenheid niet als stabiel of risicoloos te bestempelen, het risico op een tegenvallend rendement is echter wel degelijk beïnvloedbaar. Bovendien hebben recreatiewoningen een correlatie welke naar verwachting niet gelijk is met die van traditionele vastgoedbeleggingssectoren. Voor iedere belegger kan vastgoed een verschillende mate van geschiktheid hebben, afhankelijk van de eigen visie of bereidheid om risico te lopen. Gelet op het realiseerbaar acceptabel gemiddelde (totaal)rendement van recreatiewoningen 2

4 alsmede een correlatie welke naar verwachting niet gelijk is met die van traditionele vastgoedbeleggingssectoren, kunnen beleggingen in Nederlandse recreatiewoningen interessant zijn voor institutionele beleggers als portefeuillestabilisator en - diversificator. Beleidsaspecten Het huidige overheidsbeleid ten aanzien van toeristisch-recreatieve voorzieningen impliceert dat vanuit overheidswege in ieder geval sprake is van een stimulerend beleid, hetgeen als positief kan worden beschouwd. Trendaspecten De stijging van het aantal huishoudens in combinatie met een daling van hun gemiddelde omvang alsook de vergrijzing geeft zowel de kwantitatieve als kwalitatieve vraag naar recreatiewoningen een positieve stimulans. Met de toenemende welvaart neemt de beschikbare vakantietijd toe en daarmee de vraag naar recreatieve voorzieningen. De huidige economische crisis lijkt gunstig uit te vallen voor de Nederlandse recreatiewoningsector. De recreatiewoning heeft in 2007 een flink stuk marktaandeel op de binnenlandse vakantiemarkt veroverd, waarbij sprake is van een toename welke betrekking heeft op zowel de korte als de lange vakanties, alsmede de daarbij behorende overnachtingen. Ook het aantal overnachtingen door buitenlandse bezoekers steeg, welke toename voornamelijk betrekking had op verhuurrecreatiecomplexen. Verschillende studies naar de gevolgen van klimaatverandering tonen aan dat de klimatologische omstandigheden in Zuid-Europa minder aantrekkelijk voor toerisme worden, terwijl het klimaat van Noord- en West-Europa juist aantrekkelijker wordt voor toerisme. Managementaspecten Met een op dit moment sterke toename van aanbod en concurrentie verandert de sector van een groeimarkt in een verdringingsmarkt. Een verdringingsmarkt, waarbij verouderde recreatiewoningen en parken uit de markt zullen vallen ten gunste van kwalitatief betere nieuwbouw. Het loyaliteitsconcept dient hiertegen remedie te bieden: zorg voor upgrading in combinatie met een herkenbare merkkwaliteit en service waardoor huurders terugkeren vanwege vertrouwdheid en goede ervaringen bij voorgaande bezoeken. Opvallend is dat als we de bezettingsgraadpercentages van ketenmanagementorganisaties vergelijken met de percentages van de gemiddelde bezettingsgraad van recreatiewoningen in Nederland, hier een aanzienlijk verschil in zit. Blijkbaar zijn de grotere professionele aanbieders in staat een aanmerkelijk hoger bezettingsgraadpercentage te realiseren. Programmatische aspecten De lokatie is zeer belangrijk, waarbij opvalt dat de aanwezigheid van het element water als een noodzaak wordt gezien. De lokatie dient onderscheidend vermogen te hebben en daarmee potentie om een groot aantal bezoekers te trekken. Onderscheidend vermogen kan zich op diverse manieren uitten; te denken valt aan dichtbijgelegen authentieke dorpen, bijzondere natuur, de mogelijkheid om dagtripjes te maken (attractieparken en musea), de grens met het buitenland, een golfbaan etc. Tegenwoordig wordt getracht de identiteit van de omgeving in het park zelf door te trekken. Daar waar in het verleden bij veel parken sprake was van een gemeenschappelijk en tevens beeldbepalend gezicht is het hebben van een eigen identiteit heden ten dage een must. Hierbij is de branding van de 3

5 ketenmanagementorganisatie slechts het terugkerende kenmerk, dat de vertrouwdheid en verwachting van bezoekers ten aanzien van de kwaliteit van het park en de serviceverlening moet borgen. Bij het ontwerp van de woningen is het van belang differentiatie (grootte, typen, inrichting) te bieden in gevarieerde stijl. Er is sprake van een toenemende vraag naar twee- tot vierpersoonsrecreatiewoningen en woningen juist geschikt voor twaalf personen en groter. De parken moeten ruim van opzet zijn. Privacy qua geluid en zicht zijn hierbij belangrijke waarden. Voor een succesvolle exploitatie dient een huisjesterrein een minimale omvang te hebben van 200, zo niet 250 recreatiewoningen. Er is sprake van een toenemende behoefte aan zorgvoorzieningen. De aanwezigheid van een receptievoorziening voor sleutelafgifte, verstrekking van park- en omgevingsinformatie is een minimaal noodzakelijke voorziening. Verder worden een supermarkt en een restaurant geacht op een park aanwezig te zijn. De woning dient meer luxe te bezitten dan wat de consument thuis heeft. Een luxe keuken en badkamer is een vereiste waarbij een sauna een optie is. Dit geldt ook voor de inrichting, het afwerkingsniveau moet hoog zijn. Van bovengenoemde aspecten blijken de lokatie (onderscheidend vermogen en de vereiste aanwezigheid van het element water) alsmede beheer door een ketenmanagementorganisatie de meest kritische aspecten. Het product beleggingsrecreatiewoning verwerkt in een sterkte-zwakte analyse geeft het volgende beeld: SWOT Beleggingsrecreatiewoning Strengths Waardevastheid Acceptabel realiseerbaar gemiddeld (totaal)rendement Minder conjunctuurgevoelig dan bijvoorbeeld hotels, winkels, kantoren, en bedrijfsruimten Verwachte afwijkende correlatie met overige onroerendgoedsectoren Relatief stabiele groei van het aanbod (vergelijk kantoren: geen varkenscycli) Weaknesses Afhankelijkheid van ketenmanagementorganisatie ( het vermarkten ) Diversiteit in bruto-netto traject Schommelingen in bezettingsgraad Seizoensschommelingen Lokatieafhankelijkheid Ontbreken essentiële datareeksen Opportunities Toenemende welvaart en daarmee toenemende beschikbare vakantietijd: stimulans voor de vraag Demografische ontwikkeling (vergrijzing): stimulans voor de vraag Klimaatverandering: klimaat van Noord- en West-Europa wordt aantrekkelijker voor toerisme Verzamelen essentiële datareeksen Threats Veroudering ( thematisering ) Veroudering ( verdringingsmarkt ) Intransparantie bruto-netto traject Negatieve publiciteit veroorzaakt door ervaringen vanuit slechte concepten Ingewikkelde wijze van waarderen 4

6 Inhoudsopgave Voorwoord Samenvatting 1 Inleiding en onderzoeksdoelstelling Aanleiding en relevantie van het onderzoek Doelstelling en onderzoeksvragen Onderzoeksopzet en leeswijzer Begripsbepaling en theoretisch kader Definitie en doel van beleggen in onroerend goed Particuliere en institutionele beleggers Samenstelling beleggingsportefeuille en risico-rendement modellen Rendement, risico en rendement-risicoprofiel Beleggingsgedrag Samenvatting hoofdstuk De recreatiewoningsector Situatie Ontwikkelingen en trends Wet- en regelgeving De (beleggings)recreatiewoningmarkt Ligging, voorzieningen en voorkeuren Samenvatting hoofdstuk Onderzoeksmethodologie Kwalitatief onderzoek Interviews met experts (marktpartijen) Casussen Toetsing van de verwachtingen: interviews Financieel economische aspecten Beleidsaspecten Trendaspecten Managementaspecten Programmatische aspecten Oordeel vanuit de marktpartijen Praktijk versus theorie Toetsing van de verwachtingen: casussen Casus 1: een minder renderend (beleggings)recreatiewoningpark Casus 2: een beter renderend (beleggings)recreatiewoningpark Conclusies en aanbevelingen Conclusies Aanbevelingen Reflectie / kanttekeningen Bijlagen Rendementsberekeningen Inventarisatielijsten recreatiewoningen en huisjesterreinen Vragenlijst interviews 5

7 1 Inleiding en onderzoeksdoelstelling In dit eerste hoofdstuk van de onderzoeksrapportage worden de aanleiding van het onderzoek, de onderzoeksdoelstelling en probleemstelling uiteengezet. Deze vormen de leidraad in het rapport. Ook wordt de onderzoeksmethodiek weergegeven en de opzet van de rapportage kort toegelicht. 1 1 Aanleiding en relevantie van het onderzoek Schaarste is de laatste jaren een kenmerk van de Nederlandse vastgoedmarkt. Een verklaring hiervoor is het grote aanbod van kapitaal op de vastgoedbeleggingsmarkt, waarbij haast iedereen op de institutionele markt op zoek lijkt te zijn naar hetzelfde soort vastgoed: kwalitatief hoogwaardige objecten, gelegen op de juiste locaties en bij voorkeur langjarig verhuurd. Deze objecten zijn echter schaars, met als gevolg dat beleggers zich actief zullen moeten opstellen om kansen te kunnen benutten. Het ligt namelijk niet in de lijn der verwachting, dat de institutionele allocatie naar vastgoed snel zal dalen, gelet op het nog altijd geringe percentage dat gemiddeld door institutionele beleggers in vastgoed wordt belegd. Bovendien rendeert vastgoed vooralsnog beter dan vastrentende waarden en zijn de lange termijn vooruitzichten van vastgoed gunstig in vergelijking met aandelen. Het toevoegen van andersoortige vastgoedbeleggingen aan de portefeuille biedt mogelijk uitkomst. Uitgangspunt bij de hiervoor beschreven situatie is wel, dat deze zich na de huidige kredietcrisis weer zal voortzetten. Onder invloed van de huidige kredietcrisis zijn nieuwe investeringen in onroerend goed in 2008 namelijk aanzienlijk gedaald. In de eerste maanden van 2009 heeft de daling zich versterkt voortgezet. Het aantal en volume van transacties zijn sinds de zomer van 2008 fors afgenomen. Op basis van ALM-studies 1 streven beleggers een bepaalde beleggingsmix met een verdeling over vastrentende waarden, aandelen, vastgoed en andere zakelijke waarden na. Door de huidige waardedaling van andere beleggingscategorieën is automatisch het aandeel van vastgoed gestegen dat volgens de ALM weer ongewenst is waardoor niet in onroerend goed wordt uitgebreid of vastgoed zelfs wordt verkocht. Blijkend uit de hoeveelheid belegd vermogen, zijn de sectoren retail, woningen, kantoren, en bedrijfsruimten de voornaamste beleggingssectoren van de huidige commerciële onroerendgoedmarkt in Nederland (Jones Lang Lasalle, 2008). Gelet op de eerder genoemde schaarste en de wens om ook in de toekomst succesvol in vastgoed te blijven beleggen, zoeken institutionele partijen naar alternatieve sectoren om in te beleggen. Mogelijk is de sector van recreatiewoningen een alternatieve sector met een gunstig rendement-risico profiel. Volgens een in Vastgoedmarkt geplaatst artikel uit 1995, staat vast dat Nederlandse institutionele beleggers, afgezien van Aegon, de recreatiewoningenmarkt (blijven) mijden en belangen die verschillende andere Nederlandse institutionele beleggers in Nederland hebben gehad, zijn afgestoten. Dat geldt bijvoorbeeld voor de pensioenfondsen PGGM, ABP (deels), Hoogovens, 1 Asset Liability Management (ALM): het bepalen van de structuur van de beleggingen (de activa) binnen de totale balans, waarbij de mix is afgestemd op de verplichtingen (de passiva). 6

8 Metaalnijverheid, Shell, Vervoer & Haven, Grafische Bedrijven, Ahold en een verzekeraar als Centraal Beheer. Vele andere grote beleggers zijn er zelfs nooit aan begonnen om in deze sector te investeren (Enk, 1995). In de dagelijkse praktijk blijkt dat de informatie die voorhanden is over de sector van recreatiewoningen, weinig inzicht verschaft in deze sector als beleggingscategorie. Bij de zoektocht naar alternatieve beleggingssectoren is transparantie hierin juist wenselijk. Kennis en inzicht kunnen bijdragen tot weloverwogen en goed onderbouwde beslissingen. Misschien is het beleggen in Nederlandse recreatiewoningen een niche markt waarbij juist aantrekkelijke rendementen kunnen worden behaald bij een acceptabel risico. 1 2 Doelstelling en onderzoeksvragen Gelet op de eerder genoemde schaarste en de wens om ook in de toekomst succesvol in vastgoed te blijven beleggen, biedt het toevoegen van andersoortige vastgoedbeleggingen mogelijk uitkomst. Mogelijk is de sector van recreatiewoningen een alternatieve sector met een gunstig rendement-risico profiel. Met inachtneming van het voorgaande is de doelstelling van dit onderzoek als volgt geformuleerd: Doel: Het verkrijgen van inzicht in kritische aspecten binnen de Nederlandse beleggingsrecreatiewoningmarkt teneinde institutionele beleggers te kunnen adviseren bij beleggingen in Nederlandse recreatiewoningen. Eerst is een descriptief onderzoek verricht om inzicht te verschaffen in het beleggen in onroerend goed en de huidige recreatiewoning(beleggings)markt. Vervolgens is een exploratief onderzoek verricht: aan de hand van interviews is een groep experts gevraagd naar hun beweegredenen om in de recreatiewoningmarkt te opereren, op welke wijze dit plaatsvindt, welke rendementen worden behaald en met welke risico s men wordt geconfronteerd. De centrale vraag en subvragen die in dit onderzoek aan de orde zullen komen en waarop naar antwoorden wordt gezocht zijn de volgende: Centrale vraag: Wat zijn kritische aspecten binnen de Nederlandse beleggingsrecreatiewoningmarkt en hoe kan inzicht daarin gebruikt worden om institutionele beleggers te adviseren bij beleggingen in recreatiewoningen? Om tot beantwoording van de centrale vraag te komen, zullen eerst de volgende subvragen beantwoord moeten worden: Subvragen: Wat zijn de uitgangspunten en afwegingen van institutionele partijen bij beleggingen in onroerend goed? 7

9 Wat wordt in het kader van dit onderzoek verstaan onder een recreatiewoning en van welke situatie is sprake in Nederland? Van welke externe ontwikkelingen is momenteel sprake en wat is de verwachte invloed ervan op de vraag naar recreatiewoningen? Met welke wet- en regelgeving dient bij Nederlandse recreatiewoningen rekening te worden gehouden en hoe kan het overheidsbeleid worden getypeerd? Wat zijn de kenmerken van de Nederlandse (beleggings)recreatiewoningmarkt? Wat is het rendement-risicoprofiel van Nederlandse (beleggings)recreatiewoningen? 1 3 Onderzoeksopzet en leeswijzer Dit onderzoek is een verkennende studie welke tot doel heeft inzicht te verkrijgen in kritische aspecten binnen de Nederlandse beleggingsrecreatiewoningmarkt om daarmee institutionele beleggers te kunnen adviseren bij beleggingen in recreatiewoningen. Het onderzoek kan daardoor worden getypeerd als een exploratief 2 onderzoek. Analyse vindt plaats door middel van een literatuuronderzoek, interviews met experts uit de praktijk (marktpartijen) en de beoordeling van een tweetal casussen. De uitkomsten van de literatuurstudie worden aan de hand van interviews met experts empirisch getoetst. De trits beschrijvend verkennend toetsend is nauw gerelateerd aan de empirische cyclus zoals beschreven in de klassieker Methodologie (de Groot, 1961). Het onderzoek valt als zodanig te kwalificeren als een kwalitatief, empirisch onderzoek 3. Bij het theoretische gedeelte van het onderzoek zal informatie worden verzameld en beschreven die betrekking heeft op beleggen in onroerend goed, de (beleggings)recreatiewoningmarkt en relevante externe ontwikkelingen en invloeden. Bij het praktijkgedeelte van het onderzoek zal informatie worden verzameld via interviews met experts, personen werkzaam bij marktpartijen die op professionele(commerciële) wijze betrokken zijn bij het onderhavige onderwerp. Gelet op het verkennende karakter van het onderzoek is het bovendien wenselijk dat deze personen in verschillende deelprocessen van de recreatiewoningmarkt opereren. Onder deze deelprocessen worden verstaan de ontwikkeling, realisatie, exploitatie, waardering, verkoop en het beleggen in recreatiewoningen. Bij het analyse gedeelte van het onderzoek zal worden getoetst of de praktijk aansluit bij de theorie, danwel of er sprake is van aanvullingen of afwijkingen. Eventuele verbanden en overeenkomsten worden inzichtelijk gemaakt, en of bepaalde 2 Exploratief onderzoek wordt door t Hart (2006) omschreven als een verkennende studie, die meer duidelijkheid moet verschaffen in een bepaald vraagstuk. Volgens van der Voordt en Lans (1999) start exploratief onderzoek zonder duidelijke ideeen vooraf of hooguit met vage vermoedens, zoekt naar verbanden en eindigt met een voorzichtige verklaring van de bevindingen. 3 Kwalitatief onderzoek is een vorm van onderzoek waarbij vooral gegevens van kwalitatieve aard worden gebruikt en door waarnemeing aan de werkelijkheid worden getoetst (Baarda en de Goede, 2006). 8

10 aspecten meer of minder kritisch worden geacht. Er wordt een voorzichtige verklaring van de bevindingen gegeven. Aan de hand van twee casussen wordt vervolgens gekeken of de uit theorie en praktijk naar voren gekomen kritsiche aspecten ook als zodanig herkenbaar zijn bij een slecht en goed renderend beleggingsrecreatiewoningpark. In figuur 1.1 is de aanpak van dit onderzoek schematisch weergegeven. Figuur 1.1: Schematische weergave onderzoeksaanpak. In hoofdstuk 1 van dit rapport is de aanleiding voor het onderzoek en de onderzoeksdoelstelling verwoord. Hoofdstuk 2 behelst met name begripsbepaling en het theoretische kader. Ten aanzien van vastgoedbeleggingen worden definities en doelen beschreven. Kort wordt stilgestaan bij particuliere en institutionele beleggers in onroerend goed. Naast de samenstelling van een vastgoedportefeuille en risico-rendement modellen komen kernbegrippen als rendement, risico en rendementrisicoprofiel aan de orde. Tot slot volgt een beschrijving van beleggingsgedrag. In hoofdstuk 3 wordt ingezoomd op de recreatiewoningsector. Uiteengezet wordt wat onder een recreatiewoning wordt verstaan. Bovendien wordt een beeld geschetst van de situatie in Nederland qua aanbod en overheidsbeleid. Vervolgens worden naast wet- en regelgeving relevante ontwikkelingen en trends beschreven. De 9

11 (beleggings)recreatiewoningmarkt wordt besproken. Het hoofdstuk sluit af met een geordende, gethematiseerde opsomming van aspecten waarvan verwacht wordt dat zij in meer of mindere mate kritisch zijn bij beleggingen in Nederlandse recreatiewoningen. In hoofdstuk 4 wordt de toegepaste onderzoeksmethode en operationalisatie van het onderzoek nader toegelicht. Hoofdstuk 5 beschrijft de mening van de geïnterviewde experts werkzaam bij marktpartijen ten aanzien van de in hoofdstuk 3 naar voren gekomen geordende, gethematiseerde aspecten. Naar aanleiding van de gesprekken worden deze aspecten eventueel genuanceerd en bijgesteld. In hoofdstuk 6 wordt vervolgens aan de hand van twee casussen gekeken of de uit theorie en praktijk naar voren gekomen kritische aspecten ook als zodanig herkenbaar zijn bij een minder en beter renderend beleggingsrecreatiewoningpark. Tenslotte worden in hoofdstuk 7 de resultaten uit het onderzoek geïnterpreteerd, conclusies getrokken, wordt advies gegeven en worden aanbevelingen gedaan voor verder onderzoek. Ook zal reflectie plaatsvinden. 10

12 2 Begripsbepaling en theoretisch kader In dit hoofdstuk wordt gedefinieerd wat onder het beleggen in onroerend goed wordt verstaan, wie en waarom er in wordt belegd en in welke vastgoedbeleggingssectoren dit gebeurd. Hierbij zullen onder andere kernbegrippen als rendement en risico worden toegelicht. 2 1 Definitie en doel van beleggen in onroerend goed Een definitie van het beleggen in onroerend goed, gegeven door Van Gool et al. (2007) is de volgende: Onder beleggen in onroerend goed verstaan we het vastleggen van vermogen in onroerend goed, direct danwel indirect, met het doel uit de exploitatie en verkoop van het onroerend goed een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te realiseren. Volgens Keeris (2001) staan bij beleggen de volgende termen centraal: het genereren van inkomsten, renderende bestemming en vermogensgroei voor een bepaalde periode. De doelstellingen van een belegger in onroerend goed omschrijft Keeris (2004) als volgt: Het investeren in vastgoedobjecten voor een renderende belegging, het beperken van de te lopen risico s in de portefeuille en het verbeteren van de financiële positie van de betrokken stake- en shareholders. Hoe dit doel te verwezenlijken omschrijft Van Driel (2003): Het aan hem toevertrouwde vermogen zo goed mogelijk te beheren door het creëren van maximale inkomsten bij doelmatige uitgaven op basis van een lange termijn visie. Samengevat zijn de doelen van het beleggen in onroerend goed: - Het genereren van een renderende belegging met stabiele inkomsten; - Op basis van een langere termijn (visie); - Waarbij rekening wordt gehouden met risicoreductie (van de totale portefeuille); - Met als uiteindelijk doel het verbeteren van de financiële positie van de betrokkenen. 2 2 Particuliere en institutionele beleggers Doelstellingen kunnen per belegger verschillen. Dit uit zich in het beleggingsbeleid en de gewenste portefeuillesamenstelling. Hierbij dient een belangrijk onderscheid te worden gemaakt tussen particuliere beleggers en institutionele beleggers. Particuliere beleggers kunnen tot doel hebben het zeker stellen van een toekomstig inkomen, koopkrachthandhaving van een vermogen, het maximeren van de opbrengsten van een belegging danwel een combinatie van voornoemde doelstellingen (van Gool et al, 2007). Institutionele beleggers hebben tot doel het vermogen van deelnemers te beheren, om in de toekomst uitkeringen te kunnen verrichten. Een definitie van een institutionele belegger is Een financiële instelling welke als uitvloeisel van haar 11

13 hoofdfunctie en rekening houdend met aangegane verplichtingen met een zekere regelmaat de beschikking krijgt over gelden, waarvoor met name langlopende beleggingen worden gezocht, waarmee een afzonderlijk onderdeel van de organisatie belast wordt, alsmede in het met de daaruit voortvloeiende betrokkenheid (Keeris, 2001). Tot institutionele beleggers behoren: Pensioenfondsen; Verzekeringsmaatschappijen; Vastgoedondernemingen, beurs en niet- beursgenoteerd. Bij institutionele beleggers dient het beheer van het vermogen van beleggers plaats te vinden met beperking van risico, zodanig dat het toekomstige inkomen van de deelnemers wordt veilig gesteld. Belangrijk hierbij zijn stabiele beleggingsopbrengsten ter voorkoming van sterk wisselende premies of bijdragen vanuit het bedrijf of de bedrijfstak waarvoor het pensioenfonds haar diensten verleent. Voor pensioenfondsen is bescherming tegen inflatie eveneens belangrijk, vanwege het feit dat in Nederland de pensioenfondsen zich vaak verplichten tot een waarde- of welvaartsvast pensioen. Voor verzekeraars geldt dit doorgaans minder, aangezien zij een gegarandeerd nominaal eindkapitaal dienen te verschaffen. Organisatievormen. Qua juridische organisatievorm zijn bij institutionele beleggers twee hoofdtypen te onderscheiden, beleggingsfondsen en beleggingsmaatschappijen. Wanneer op basis van een overeenkomst verschillende deelnemers (participanten) vermogen ter beschikking stellen om te beleggen, is sprake van een beleggingsfonds. Het vermogen is bij een beleggingsfonds vaak verdeeld in participaties. Een beleggingsfonds is geen rechtspersoon. Aan een beleggingsfonds dient een beheerder en een bewaarder te zijn verbonden, waarbij de beheerder voor de dagelijkse gang van zaken zorgt en de bewaarder de activa in bewaring neemt. Beheerder en bewaarder dienen een rechtspersoon te zijn die onafhankelijk van elkaar zijn, dat wil zeggen dat onderlinge personele of financiële banden niet zijn toegestaan. Kenmerkend voor een beleggingsfonds is, dat de deelnemers rechtstreeks gerechtigd zijn tot de beleggingsopbrengsten. Beleggingsfondsen kunnen in principe buiten de vennootschapsbelasting blijven. De vermogensbestanddelen van een fonds zijn rechtstreeks en gemeenschappelijk eigendom van de deelnemers. De fiscale situatie is dezelfde als wanneer zij rechtstreeks zouden beleggen: gerealiseerde koerswinsten zijn vrij van belasting en overige beleggingsopbrengsten worden belast voor uitsluitend de inkomstenbelasting. Deze status wordt ook wel aangeduid als fiscaal transparant. Een beleggingsmaatschappij daarentegen is een rechtspersoon (doorgaans een N.V. of een B.V.) die van haar deelnemers (aandeelhouders) middelen heeft verkregen om collectief te beleggen. De deelnemers beschikken bij deze beleggingsvorm over een in aandelen verdeeld kapitaal, waarbij de aandelen in een N.V. vrij overdraagbaar zijn. Een B.V. is verplicht een register van aandeelhouders bij te 12

14 houden en aan de overdracht van de op naam gestelde aandelen zijn beperkingen verbonden. Bij een beleggingsmaatschappij komen de resultaten eerst voor rekening van de vennootschap en pas daarna vindt uitkering plaats aan de aandeelhouders. Vennootschappen en dus ook alle beleggingsmaatschappijen zijn zelfstandig belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (Vpb). Na winstverdeling wordt bij de aandeelhouders vervolgens inkomstenbelasting geheven (Van Gool et al, 2001). 2 3 Samenstelling beleggingsportefeuille en risico-rendement modellen Asset Liability Matching Beleggers hebben de keuze om te beleggen in aandelen, obligaties, onroerend goed, commodoties of een combinatie hiervan. Hoeveel kapitaal per beleggingscategorie wordt toebedeeld, beslist een belegger aan de hand van een Asset Liability Modelling/Matching (ALM). ALM kan als volgt worden gedefinieerd: een begrip waarmee het systematisch structureren wordt aangeduid van de (aangenomen) te lopen financiële risico s, welke verbonden (kunnen) zijn aan de activa en passiva binnen de beleggingsportefeuille van de betreffende financiële instelling, teneinde het risicoprofiel, dan wel het daaraan gerelateerde doelmatige rendement voor die onderneming als geheel te kunnen bepalen (Keeris, 2001). Afhankelijk van het profiel van de belegger wordt bij ALM het vermogen (assets) afgestemd (matching) op de verplichtingen (liabilities) van de belegger. Op basis van de verwachte prestaties van de verschillende beleggingscategorieën wordt aldus een bepaalde mix van beleggingscategorieën geadviseerd, welke is afgestemd op de verplichtingen van de belegger. Zodoende bepaald men de verdeling van het kapitaal voor de verschillende beleggingscategorieën. Tabel 1.1: Correlatiematrix beleggingscategorieën Correlatiematrix Vastgoed Aandelen Obligaties Vastgoed 1,00 0,01 0,16- Hoge correlatie 1.00 tot 0.70 Gematigde correlatie 0.69 tot 0.11 Geen correlatie 0.10 tot Gematigde negatieve correlatie tot Hoge negatieve correlatie tot Bron: Morningstar, 2007; Verhoeven 2006; Vlasveld 2005 Uit bovenstaande tabel blijkt dat vastgoed zeer onafhankelijk beweegt van andere beleggingscategorieën. Er is bijna geen samenhang met aandelen, vastgoed beweegt gematigd negatief met obligaties. Met inachtneming van het voorgaande zorgt het toevoegen van vastgoed aan een beleggingsportefeuille voor risicospreiding. Beleggingscategorie onroerend goed en definitie vastgoedbeleggingssector. In het kader van dit onderzoek wordt van voornoemde mix enkel de beleggingscategorie onroerend goed in ogenschouw genomen. Gemiddeld wordt door institutionele beleggers ca. 12% belegd in vastgoed (Bol, 2005). Van het aan vastgoed toebedeelde kapitaal kan vervolgens nog een onderverdeling plaatsvinden 13

15 naar verschillende vastgoedbeleggingssectoren. Een definitie voor vastgoedbeleggingssector is: Een homogene groep vastgoed op basis van bestemming, functie en/of gebruik die nationaal gezien algemeen (h)erkend en/of belegbaar toegankelijk is (Ho, 2006). Modellen en theorieën. Voor de bepaling hoeveel kapitaal er per beleggingscategorie wordt toebedeeld, dus de samenstelling van de beleggingsportefeuille, kan gebruik gemaakt worden van de Portefeuille theorie welke als volgt kan worden gedefinieerd: Een breed geaccepteerde en in de financiële markten geïmplementeerde theorie, gebaseerd op een totaal aan theorieën en inzichten op het terrein van de portfolioanalyse ten behoeve van het samenstellen van een optimale portefeuille per asset, waarbij uitgegaan wordt van de reductie van het te lopen beleggingsrisico, door middel van diversificatie binnen de betreffende beleggingsportefeuille (Keeris, 2001). Portefeuille theorie. De basis voor de Portefeuille theorie legde Markowitz in 1952 in zijn paper Portfolio Selection. Hiervoor kreeg Markowitz in 1990 de Nobelprijs voor de economische wetenschap uitgereikt. Markowitz definieert risico als de variantie van het rendement. Volgens Markowitz kan deze variantie door het samenstellen van een zogenaamde optimale portefeuille, worden gereduceerd. Basis van de theorie is diversificatie, door te beleggen in meerdere beleggingsobjecten wordt het risico gespreid en daardoor gereduceerd. Voor Markowitz is een optimale portefeuille een portefeuille met een zo hoog mogelijk rendement gegeven een bepaald risico of een portefeuille met een zo laag mogelijk risico gegeven een bepaald rendement. Reductie van risico door spreiding kan worden gerealiseerd bij een portefeuille waarin verschillende beleggingsobjecten niet perfect correleren met elkaar. De grootste risico reductie wordt bereikt wanneer het rendement van de beleggingen in de loop van de tijd onderling weinig samenhang vertoont of zich zelfs tegengesteld beweegt. Bij Markowitz moet de covariantie 4 worden bepaald van alle objecten onderling ten opzichte van elkaar hetgeen een zeer omvangrijke rekenpartij met zich meebrengt. Er zijn een aantal redenen waaruit blijkt dat de Portefeuille theorie niet geschikt is voor de bepaling van het risico en rendement van een vastgoedbelegging. Eerder is al het argument genoemd dat er sprake is van een lage correlatie (in plaats van perfect negatieve correlatie). Verder is de Portefeuille theorie van Markowitz gebaseerd op een aantal veronderstellingen, waarvan er hier enkele zullen worden vermeld, welke niet opgaan voor vastgoed: - alle activa zijn perfect deelbaar; - beleggers kiezen hun portefeuille op basis van het gemiddelde en de variantie van het rendement; - er is geen sprake van transactiekosten of belastingen. De veronderstelling dat activa perfect deelbaar zijn, gaat niet op voor vastgoed. Ten opzichte van investeringen in bijvoorbeeld aandelen en vastrentende waarden zijn investeringen in vastgoedobjecten groot en onderling verschillend. Critici zijn niet 4 Covariantie: het gemiddelde van de producten van deviaties voor elk paar gegevenspunten. De covariantie meet de samenhang van de afwijkingen in twee waarnemingspopulaties X en Y. 14

16 zeker van de veronderstelling dat beleggers risico zien als de variantie van het verwachte rendement. Bij aankoop van vastgoed zijn de transactiekosten relatief hoog in vergelijking met andere beleggingsobjecten. Er is bij aankoop van bestaand vastgoed sprake van overdrachtsbelasting, makelaars- en notariskosten. Een ander punt van kritiek is de veronderstelling dat beleggers rationeel genoeg zijn om hun investeringsbeslissing aan de hand van de optimale portefeuille theorie te maken, in plaats van op basis van hun eigen intuïtie. Als een belegging in recreatiewoningen wordt beoordeeld op basis van de Portefeuille theorie, stuit dit op een groot probleem. Voornoemde theorie heeft tot doel het samenstellen van een efficiënte portefeuille door een afweging van rendement, risico en correlatie van en tussen verschillende vastgoedbeleggingsobjecten. Hierbij wordt gebruik gemaakt van historische langjarige rendementreeksen, welke ontbreken bij recreatiewoningen. Gezien de beslotenheid van deze markt, is deze informatie bovendien moeilijk te verkrijgen. Geltner en Miller (2007) wijzen het gebruik van de Portefeuille theorie binnen de vastgoedsector in het algemeen af, om de reden dat de data van historische rendementen in de vastgoedmarkt niet goed genoeg zijn en de kennis van elementen die toekomstige vastgoedrendementen bepalen te beperkt is. Een ander argument dat zij opwerpen voor de onbruikbaarheid van de portefeuille theorie voor vastgoedbeleggingen is de frictie op de vastgoedmarkt: de illiquiditeit en de ondeelbaarheid van vastgoedobjecten in tegenstelling tot aandelen en obligaties. Capital Asset Pricing Model. Op het gedachtengoed van Markowitz voortbordurend, ontwikkelden Sharpe, Lintner en Mossin het Capital Asset Pricing Model. Dit model beschrijft hoe beleggingsobjecten in een evenwichtssituatie geprijsd moeten zijn rekening houdend met rendements- en risicoverwachtingen. Voor met name de waardering van beleggingsobjecten, de te stellen rendementseisen bij investeringsbeslissingen en het meten van de prestaties (in termen van rendement en risico) van een portefeuille, heeft de theorie invloed gehad op de financiële wereld. Door diversificatie van de portefeuille kan het risico van de portefeuille worden gereduceerd. Echter niet al het risico kan worden gereduceerd, er blijft altijd sprake van risico dat te maken heeft met de gevoeligheid van het rendement van beleggingen voor macro-economische ontwikkelingen. Dit risico wordt ook wel omschreven als marktrisico of systematisch risico en wordt uitgedrukt middels het symbool ß. De ß geeft aan hoe het rendement van een individueel object zich ontwikkelt ten opzichte van het rendement van de totale marktportefeuille, ofwel de macro-economische ontwikkelingen. Daarnaast is het verwachte rendement van beleggingen gevoelig voor factoren die specifiek betrekking hebben op de individuele beleggingsobjecten. Hierbij valt te denken aan de locatie, huurderprofiel, fysieke kwaliteiten van het gebouw. Dit risico wordt omschreven als het specifiek risico. Door een optimale spreiding van risico s over meerdere objecten is het mogelijk om het specifieke risico weg te diversificeren. 15

17 Standaarddeviatie portefeuille Specifiek risico Systematisch risico 0 Aantal beleggingen Figuur 2.1: Specifiek en systematisch risico De rendementseis bestaat derhalve alleen uit een vergoeding voor het systematisch risico. Bij de bepaling van de prijs van een beleggingsobject wordt de kasstroom gedeeld door het rendement, zodat volgens de CAPM theorie in de prijzen van beleggingsobjecten enkel rekening wordt gehouden met het systematisch risico. De marktportefeuille wordt tot uiting gebracht in een index, de marktportefeuille is de enige verklarende variabele voor de gehanteerde risico-opslag. Ten opzichte van de benadering van Markowitz is het grote voordeel dat nu alleen de covariantie van een individueel beleggingsobject tot uitdrukking moet worden gebracht ten opzichte van de index. Voor een juiste werking van de markt is het prijsmechanisme essentieel: in het geval een beleggingsobject te laag is geprijsd ten opzichte van de rendements- /risico -verhouding, zal dit tot gevolg hebben dat de vraag naar dit beleggingsobject toeneemt, waardoor de prijs stijgt en de rendementsverwachting afneemt. Alsdan is een nieuw evenwicht bereikt. Ook het CAPM is gebaseerd op veronderstellingen. Bij CAPM wordt uitgegaan van een efficiënte markt, dat wil zeggen dat: - alle informatie in de prijs is verwerkt; - informatie goedkoop en gemakkelijk te verkrijgen is; - prijsveranderingen van dag tot dag willekeurig zijn en geen patroon volgen; - prijzen van dag tot dag derhalve onvoorspelbaar zijn. De vastgoedmarkt is echter geen efficiënte markt, informatie is niet gemakkelijk en goedkoop te verkrijgen en niet alle informatie is in de prijs van het object verwerkt. Het aantal transacties is beperkt, waardoor geen sprake is van doorlopende prijsvorming, dat wel het geval is bij aandelen. Een andere veronderstelling van het CAPM is het tot stand komen van een optimale portefeuille door maximale spreiding. Ook hier geldt dat directe vastgoedbeleggingen vaak hoge eenheidsprijzen hebben, zodat de gewenste spreiding vaak niet realiseerbaar is. Geltner en Miller (2007) concluderen dat, evenals bij de Portefeuille theorie, CAPM niet toepasbaar is op vastgoedbeleggingen. Geltner en Miller hebben een test uitgevoerd om na te gaan of het model functioneert. Hiervoor zijn kwartaalrendementen in de periode gehanteerd voor portefeuilles 16

18 bestaande uit vastgoed uit verschillende regio s en uit verschillende categorieën. Geltner en Miller vonden geen enkele relatie tussen risico en rendement. Uit het voorgaande blijkt dat er modellen en theorieën ontwikkeld zijn die een relatie leggen tussen het risico en het rendement van een beleggingsproduct. Deze blijken echter niet geschikt om het risico en rendement van een onroerendgoedbelegging te beoordelen, waaronder dus ook een eventuele belegging in recreatiewoningen. Een belangrijke uitkomst van een onderzoek naar de wijze van meten en managen van risico s in commerciële onroerendgoed portefeuilles in het Verenigd Koninkrijk is, dat ondervraagden het sentiment deelden dat het belangrijker is alle relevante risicofactoren in overweging te hebben genomen in hun oordeel dan het daadwerkelijk kwantificeren ervan (IPF, 2007). Bovenstaande impliceert dat ook voor beleggingen in Nederlandse recreatiewoningen, signalering van risicofactoren of kritische succesfactoren in deze sector belangrijker is dan een daadwerkelijke kwantificering ervan. 2 4 Rendement, risico en rendement-risicoprofiel Definitie rendement en risico. Terugkerende begrippen bij beleggen zijn de begrippen rendement en risico. Een definitie voor rendement is: Het geheel van baten en lasten, c.q. inkomsten of verliezen over de beschouwde periode, in verhouding tot het daarvoor geïnvesteerde kapitaal (Keeris, 2001). Onder risico wordt in de beleggingsleer verstaan: De bandbreedte rond het toekomstige, verwachte rendement welke bandbreedte wordt uitgedrukt in de standaarddeviatie van het rendement (van Gool et al, 2001). Begrippen specifiek en systematisch risico. Bij de bepaling van het risico wordt bovendien nog onderscheid gemaakt in een kwaliteits- of objectrisico en een prijsvormings- of marktrisico. Het kwaliteits- of objectrisico wordt ook wel specifiek risico genoemd. Het prijsvormings- of marktrisico noemt men ook wel systematisch risico. Voor een belegger in onroerend goed is het risico op het behalen van het totale rendement van belang, te weten het directe rendement alsmede het indirecte rendement (waardeontwikkeling in de tijd). Hierbij zijn twee soorten risico te herkennen: kasstroom risico en waarderisico. Kasstroom risico is een gevolg van veranderingen in de tijd in vraag en aanbod met tot gevolg veranderingen in huuropbrengsten. Kasstroom risico is bovendien een gevolg van veranderingen in de kosten van de exploitatie van onroerend goed. Waarderisico is een gevolg van veranderingen in de tijd in het door beleggers vereiste rendement op het vastgoed (Geltner en Miller, 2007). Risicofactoren op vastgoedniveau. In bestaande literatuur worden op vastgoedniveau diverse risicofactoren onderkend. Op initiatief van het Investment Property Forum (brancheorganisatie in het Verenigd koninkrijk) benoemen de auteurs Booth, Matysiak en Omerod de volgende risicofactoren (Booth et al, 2002): 17

19 - huurderrisico (een aan meerdere huurders verhuurd object wordt als minder risicovol gezien dan een object verhuurd aan een enkele huurder); - fysieke veroudering en het risico van waardedaling (van invloed op kapitaal uitgaven en huurinkomsten); - vraag en aanbod van het type vastgoed; - vraag en aanbod van vastgoed op verschillende lokaties ( de lokale marktomstandigheden); - economische en vastgoedmarktomstandigheden (leegstand, huurgroei, waardering); - onzekerheid omtrent waardering van vastgoed; - belastingen; - wet- en regelgeving; - illiquiditeit (de mogelijkheid om op korte termijn bepaalde typen vastgoed te verkopen, niet tegen prijzen onder de marktwaarde). In aanvulling op bovenstaande risicofactoren benoemd Kaiser nog de risicofactoren (Kaiser, 2005): - bezettingsgraad; - kwaliteit van het vastgoed; - Controle over het vastgoed; - Exit strategie; - Doel strategie; Rendement-risicoprofiel belegger. Een belegger streeft naar een zo hoog mogelijk rendement bij een bepaald risico of een minimaal risico bij een bepaald rendement, rekening houdend met de eigen verplichtingen en het vermogen. Voor iedere belegger kan vastgoed een verschillende mate van geschiktheid hebben, afhankelijk van de eigen visie op de mogelijkheid of bereidheid om risico te lopen. Deze visie wordt ook wel het rendement-risicoprofiel van de belegger genoemd. INREV 5 verstrekt ten aanzien van het rendement-risicoprofiel drie stijldefinities (INREV, 2008): Core : Beleggingen waarbij de vastgoedobjecten welke stabiele inkomsten genereren die een belangrijk deel uitmaken van het totaalrendement. Het beoogde rendement bedraagt tot 11,5% per jaar of kent een doel dat maximaal 1% hoger ligt dan een vastgoedbenchmark. De leverage bedraagt maximaal 60%. Value-added : Beleggingen waarbij het rendement voornamelijk gedreven wordt door een combinatie van waardegroei en inkomsten. Het beoogde rendement ligt tussen de 11,5% en 18,5% of ligt 1-3% boven een vastgoedbenchmark. De leverage bedraagt tussen de 30% en 70%. Opportunistic : Beleggingen waarbij het rendement voornamelijk gedreven wordt door waardegroei. Het beoogde rendement bedraagt meer dan 18,5% per jaar of ligt meer dan 3% boven een vastgoedbenchmark. De leverage bedraagt meer dan 70%. 5 INREV: the European Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles. 18

20 Beleid institutionele beleggers. Institutionele partijen hechten met name veel waarde aan diversificatie. Dit gebeurt middels spreiding over verschillende beleggingscategorieën en daarnaast nog door te spreiden binnen een beleggingscategorie. Ook hier zijn de twee belangrijkste drijfveren in het streven naar diversificatie risicospreiding en rendement. Enerzijds verwacht men door diversificatie tot een gunstige risicospreiding te komen, en daardoor een meer stabiele portefeuille te creëren. Anderzijds wordt diversificatie aangewend om nieuwe categorieën aan te boren waar een goed rendement te behalen valt. Naast risicospreiding en rendement vormen de ook de kosten een belangrijke overweging bij diversificatie. Kostenoverwegingen beperken de mate hoever men kan diversifiëren. Uiteindelijk gaat het om de risico-rendement verhouding gecorrigeerd voor kosten. Er is een constante wisselwerking tussen rendement, risico en kosten. Het samenspel tussen deze drie elementen bepaalt hoeveel diversificatie men zich kan veroorloven en tot welke grens diversificatie lonend is. Diversificatie is ook niet zaligmakend. In het geval de kosten uit het oog worden verloren bestaat het gevaar dat gekozen wordt voor een vorm of mate van diversifiëren welke per saldo niet loont. In het geval de diversificatie te ver wordt doorgedreven, ontstaat een nivellering, waarbij de portefeuille steeds meer overeenkomt met de index. Van enige outperformance is dan geen sprake meer. Nu veel institutionele partijen de portefeuille al in meer of mindere mate gespreid hebben over verschillende beleggingscategorieën, wordt in toenemende mate gezocht naar manieren om ook binnen de categorieën verder te diversifiëren. Bij diversificatie binnen een beleggingscategorie is de drijfveer vaak dat een institutionele partij de performance stabiel wil houden op het niveau van de asset klasse. Als men binnen een categorie aan het diversifiëren slaat neemt het nut van diversificatie wel af. Theoretisch gezien levert diversificatie altijd een positieve bijdrage maar er worden steeds kleinere stapjes gemaakt, waardoor het effect afneemt. Diversificatie loont als de risico-rendement verhouding wordt verbeterd, en dit vindt alleen plaats als de correlatie met de toegevoegde categorie kleiner is dan één, en als de extra kosten het voordeel van diversificatie niet teniet doen (NPN, 2006). 19

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE > Retouradres Postbus 90801 2509 LV Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE 2513AA22XA Postbus 90801 2509 LV Den Haag Anna van Hannoverstraat 4

Nadere informatie

Tekst Nationaal regime MiFID. Bijlage. Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2. toetsterm 1

Tekst Nationaal regime MiFID. Bijlage. Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2. toetsterm 1 ijlage Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2 Nummer Termen T* toetsterm 1 Eindterm 5a: De personen zijn in staat met betrekking tot financiële instrumenten uit te leggen aan de consument waarom

Nadere informatie

Portefeuilleprofielen

Portefeuilleprofielen Portefeuilleprofielen Rood BANDBREEDTE van de portefeuille Laatste update: 1 oktober 2015 ROOD Minimum Maximum Tactisch Aandelen 80,00% 100,00% 95,00% Obligaties 0,00% 15,00% 0,00% Onroerend Goed 0,00%

Nadere informatie

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt IV WONINGCORPORATIES Vastgoeddata woningcorporaties beperkt Geen inzicht in effectiviteit maatschappelijke doelen Jan Veuger Minister Blok van Wonen heeft de woningcorporaties gevraagd met een plan van

Nadere informatie

Vastgoed en vastgoedfinancieringen

Vastgoed en vastgoedfinancieringen Vastgoed en vastgoedfinancieringen Dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen Syntrus Achmea Real Estate & Finance is dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen. Dankzij onze unieke

Nadere informatie

Vastgoed en vastgoedfinancieringen

Vastgoed en vastgoedfinancieringen Vastgoed en vastgoedfinancieringen Dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen is dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen. Dankzij onze unieke combinatie van pensioenexpertise en vastgoedexpertise

Nadere informatie

Grontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur.

Grontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur. Grontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur. Grontmij N.V. 2 Opgericht in 1915 Missie: Leading Europa 350 kantoren 4 business lines Planning

Nadere informatie

Vastgoed in ALM context

Vastgoed in ALM context Vastgoed in ALM context april 2010 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Nieuw uitgevoerde ALM analyses... 4 2.1 Huidige economische basisset... 4 2.2 Direct OG in goed gespreide portefeuille... 5 2.3 Beursgenoteerd

Nadere informatie

Value-added; toevoegen van waarde. of leverage?

Value-added; toevoegen van waarde. of leverage? Value-added; toevoegen van waarde. of leverage? Oktober 2008 Mathieu Elshout, Amsterdam School of Real Estate, MRE 2006-2008 Externe begeleider: Peter de Haas. Interne begeleiders: Hans op t Veld (PGGM),

Nadere informatie

De internationale vastgoedmarkt

De internationale vastgoedmarkt De internationale vastgoedmarkt Auteur(s): Eichholtz, P.M.A. (auteur) Graaf, N. de (auteur) De auteurs zijn werkzaam bij Global Property Research te Maastricht. Eichholtz is daarnaast verbonden aan de

Nadere informatie

Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV

Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV In het Prospectus wordt u geïnformeerd over beleggen in Vastgoed Fundament Fonds N.V. (het Fonds). Het Fonds is op 10 september 2008 omgevormd tot

Nadere informatie

De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode

De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode Drs. ing. Norbert Bol Drs. Tjeerd Tromp Agenda 2 Introductie onderzoek Norbert

Nadere informatie

Verklaring inzake beleggingsbeginselen

Verklaring inzake beleggingsbeginselen STICHTING PENSIOENFONDS RECREATIE Mei 2011 INHOUDSOPGAVE 0. Introductie 3 1. Doelstelling van het beleggingsbeleid 4 2. Organisatie en risicobeheerprocedures 5 3. Beleggingsbeginselen 7 Mei 2011 Pagina

Nadere informatie

Residential Agency Property & Facility Management Quares Real Estate Investment Management. Finance Avenue 23/10/2010

Residential Agency Property & Facility Management Quares Real Estate Investment Management. Finance Avenue 23/10/2010 New Deal in Vastgoedbeleggingen Quares Finance Avenue 23/10/2010 Quares Group Residential Agency Quares Group Quality in Real Estate Services Opgericht in 2006, uit 2 reeds bestaande bedrijven 3 divisies

Nadere informatie

Consumentenbrief beleggingen van. Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer

Consumentenbrief beleggingen van. Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer Consumentenbrief beleggingen van Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer Introductie Een groot aantal brancheorganisaties waaronder DSI, DUFAS, NVB, VBA en VV&A hebben het initiatief genomen om Consumentenbrief

Nadere informatie

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Centraal Bureau voor de Statistiek Divisie Macro-economische Statistieken en Publicaties 3 november 24 Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Drs. J.L. Gebraad De Stichting Leerstoel

Nadere informatie

Persoonlijk Pensioen Plan

Persoonlijk Pensioen Plan Persoonlijk Pensioen Plan Verstandig beleggen voor een goed pensioen Zorgvuldig uw pensioen opbouwen Natuurlijk denkt u wel eens aan uw financiële situatie na uw pensionering. Misschien wilt u minder werken,

Nadere informatie

Essentiële Beleggersinformatie 2012

Essentiële Beleggersinformatie 2012 1 Essentiële Beleggersinformatie 2012 Inhoudsopgave Doelstelling en beleggingsbeleid 3 Risico- en opbrengstprofiel 3 Kosten 4 In het verleden behaalde resultaten 5 Praktische informatie 6 2 Essentiële

Nadere informatie

VERVANGENDE FONDSEN VOOR DE BLACKROCK FUNDS OF ISHARES

VERVANGENDE FONDSEN VOOR DE BLACKROCK FUNDS OF ISHARES ONDERZOEK NAAR VERVANGENDE FONDSEN VOOR DE BLACKROCK FUNDS OF ISHARES NOVEMBER 2014 Met dank aan: Naar aanleiding van het besluit van BlackRock om per 31 december 2014 de Funds of ishares op te heffen

Nadere informatie

2013 in het kort SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG

2013 in het kort SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG 2013 in het kort SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG 1 Toelichting op het jaarverslag In het Jaarverslag 2013 legt het pensioenfonds uitgebreid verantwoording af over de ontwikkelingen, besluiten en gebeurtenissen

Nadere informatie

Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur

Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur Veel Nederlandse pensioenfondsen hebben in de afgelopen jaren hun vastgoedportefeuilles opnieuw

Nadere informatie

P E R S B E R I C H T

P E R S B E R I C H T Rotterdam, 13 februari 2004 P E R S B E R I C H T DIM VASTGOED: OVER BOEKJAAR 2003 TOTAALRENDEMENT 13,7% DIM Vastgoed NV heeft in 2003 een totaalresultaat behaald van USD 11.697.000, overeenkomend met

Nadere informatie

1. Wat is uw voornaamste beleggingsdoel? Punten

1. Wat is uw voornaamste beleggingsdoel? Punten NnL Wat is uw beleggersprofiel? Wat voor belegger bent u? Accepteert u risico's? Of speelt u liever op zeker? Door de onderstaande vragen te beantwoorden, brengt u uw risicoprofiel en uw beleggingshorizon

Nadere informatie

Vragenlijst. - in te vullen door financieel adviseur -

Vragenlijst. - in te vullen door financieel adviseur - Vragenlijst - in te vullen door financieel adviseur - Vaststelling risicoprofiel Voor de bepaling van het risicoprofiel dient uw cliënt de volgende acht vragen naar waarheid te beantwoorden. 1. Met welke

Nadere informatie

Strategy Background Papers

Strategy Background Papers november 2013 Beleggen in vastgoed Huurder of eigenaar, iedereen krijgt in het dagelijkse leven te maken met vastgoed. De meeste eigenaars van een huis zien hun woning meer als een vorm van comfort dan

Nadere informatie

Het beleggingsbeleid van Berben s Effectenkantoor

Het beleggingsbeleid van Berben s Effectenkantoor Het beleggingsbeleid van Berben s Effectenkantoor Waarschijnlijk baseert u uw keuze voor een vermogensbeheerder op diverse gronden. Mogelijk heeft u binnen uw netwerk al goede berichten over ons vernomen.

Nadere informatie

Kort jaarverslag Stichting Pensioenfonds nv Linde Gas Benelux

Kort jaarverslag Stichting Pensioenfonds nv Linde Gas Benelux Kort jaarverslag Stichting Pensioenfonds nv Linde Gas Benelux Beleggingen Het totaal rendement over het afgelopen boekjaar 2010 is uitgekomen op 15,6%. Als we naar de onderverdeling kijken zien we het

Nadere informatie

Informatiewijzer. Beleggingsdoelstelling & Risicoprofielen. Today s Tomorrow Morgen begint vandaag

Informatiewijzer. Beleggingsdoelstelling & Risicoprofielen. Today s Tomorrow Morgen begint vandaag Informatiewijzer Beleggingsdoelstelling & Risicoprofielen Today s Tomorrow Morgen begint vandaag Beleggen op een manier die bij u past! Aangenomen mag worden dat beleggen een voor u een hoger rendement

Nadere informatie

Wij willen graag kunnen kiezen tussen defensief of offensief beleggen

Wij willen graag kunnen kiezen tussen defensief of offensief beleggen Wij willen graag kunnen kiezen tussen defensief of offensief beleggen Profiteert u als de markt straks herstelt? Wie de berichten over de huidige financiële markt volgt, weet dat deze voornamelijk gaan

Nadere informatie

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Publicatiedatum CBS-website Centraal Bureau voor de Statistiek 18 januari 25 Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Drs. J.L. Gebraad Centraal Bureau voor de Statistiek, Voorburg/Heerlen,

Nadere informatie

Risicoprofiel bepalen

Risicoprofiel bepalen Handleiding voor de adviseur: Met dit formulier heeft u een hulpmiddel om het risicoprofiel van uw cliënt te bepalen. De acht vragen leiden tot een standaard risicoprofiel. De risicobereidheid van uw cliënt

Nadere informatie

Vastgoed. Sectorcommentaar. ING Investment Office. Publicatiedatum: 5 juni. Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office

Vastgoed. Sectorcommentaar. ING Investment Office. Publicatiedatum: 5 juni. Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office ING Investment Office Publicatiedatum: 5 juni Sectorcommentaar Vastgoed Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office De vooruitzichten voor beursgenoteerd vastgoed zijn volgens ons voor zowel

Nadere informatie

Risicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte

Risicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte Risicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte Inleiding Onze risicoprofielen 1. Wat is een risicoprofiel? 2. Wat zijn vermogenscategorieën? 3. Welke risicoprofielen gebruiken wij? Uw risicoprofiel 4.

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 9 Beleggersmarkt 2011 9.1 Veranderend investeringsgedrag: vastgoed met weinig risico Klik hier direct door naar regionale ontwikkelingen > Veranderend investeringsgedrag:

Nadere informatie

VERKLARING BELEGGINGSBEGINSELEN STICHTING PENSIOENFONDS AVEBE 19 APRIL 2011

VERKLARING BELEGGINGSBEGINSELEN STICHTING PENSIOENFONDS AVEBE 19 APRIL 2011 VERKLARING BELEGGINGSBEGINSELEN STICHTING PENSIOENFONDS AVEBE 19 APRIL 2011 VERKLARING BELEGGINGSBEGINSELEN STICHTING PENSIOENFONDS AVEBE 1.1 Het beleggingsproces Het beleggingsproces vormt de randvoorwaarden

Nadere informatie

Een gemengd woningfonds

Een gemengd woningfonds Een gemengd woningfonds Cathelijne van den Berg 1/43 Inhoudsopgave Introductie Opzet onderzoek Literatuurstudie Onderzoeksresultaten Conclusie & aanbevelingen 2/43 Introductie Housing Woningcorporaties

Nadere informatie

Oefenopgaven Hoofdstuk 7

Oefenopgaven Hoofdstuk 7 Oefenopgaven Hoofdstuk 7 Opgave 1 Rendement Een beleggingsadviseur heeft de keuze uit de volgende twee beleggingsportefeuilles: Portefeuille a Portefeuille b Verwacht rendement 12% 12% Variantie 8% 10%

Nadere informatie

Van A-locatie. tot Zorgvastgoed

Van A-locatie. tot Zorgvastgoed Van A-locatie tot Zorgvastgoed hjgrontmij Capital Consultants B.V. 4 Van A-locatie naar Zorgvastgoed Voor u! Net als de pensioensector kent de vastgoedwereld veel technisch - en vaak onnavolgbaar - vakjargon.

Nadere informatie

Beleggingen institutionele beleggers in 2004 met 8,1 procent omhoog

Beleggingen institutionele beleggers in 2004 met 8,1 procent omhoog Publicatiedatum CBS-website Centraal Bureau voor de Statistiek 9 december 25 Beleggingen institutionele beleggers in 24 met 8,1 procent omhoog drs. J.L. Gebraad Centraal Bureau voor de Statistiek, Voorburg/Heerlen,

Nadere informatie

Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008

Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008 Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008 Hoofdpunten Rendement over eerste helft 2008 is 5,1%. De dekkingsgraad is medio 2008 uitgekomen op 132%. De kredietcrisis eist zijn tol. Vooral aandelen en onroerend

Nadere informatie

2013 verkort in beeld. Ontwikkelingen. Pensioenen Beleggingen Organogram

2013 verkort in beeld. Ontwikkelingen. Pensioenen Beleggingen Organogram 02 verkort in beeld 03 Ontwikkelingen 05 08 10 Pensioenen Beleggingen Organogram Aantal deelnemers dat pensioen opbouwt Aantal personen dat een ouderdomspensioen ontvangt Aantal deelnemers met slapende

Nadere informatie

Beleid voor Maatschappelijk Verantwoord Beleggen. Stichting Pensioenfonds voor de Architectenbureaus

Beleid voor Maatschappelijk Verantwoord Beleggen. Stichting Pensioenfonds voor de Architectenbureaus Beleid voor Maatschappelijk Verantwoord Beleggen Stichting Pensioenfonds voor de Architectenbureaus Juni 2014 1. Inleiding Dit Beleid voor Maatschappelijk Verantwoord Beleggen dient als leidraad en toetssteen

Nadere informatie

Vastgoed in de portefeuilles van Nederlandse institutionele beleggers

Vastgoed in de portefeuilles van Nederlandse institutionele beleggers Vastgoed in de portefeuilles van Nederlandse institutionele beleggers ASRE Talent Seminar Marco Mosselman Juni 2014 Institutioneel vastgoed (31-12-2011) Totaal belegd vermogen Waarvan vastgoed Pensioenfondsen

Nadere informatie

Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles

Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles Portefeuilleanalyse en Objectanalyse Direct Rendement per Object trademark Vastgoed drs. Ernst RADEMA MSc Real Estate Finance 020 67 37 937 RADEMA@tRADEMArk-Vastgoed.nl

Nadere informatie

Het begint bij de doelstelling

Het begint bij de doelstelling Het begint bij de doelstelling Wat zijn de doelstellingen voor de provincie Gelderland om in lokale ondernemingen te beleggen? VNO- NCW Midden, Lent, 30 januari 2012 Rutger van Asselt Copyright 2011 Sprenkels

Nadere informatie

Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet.

Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet. BESLUIT Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet. Zaaknummer 2163/ VastNed - Uni-Invest I. MELDING 1. Op

Nadere informatie

het gemak van het Pension Lifecycle Fund

het gemak van het Pension Lifecycle Fund het gemak van het Pension Lifecycle Fund 1 inhoud Omschrijving Pagina 1. Wat is een lifecycle fonds? 2 2. Hoe werkt het ABN AMRO Pension Lifecycle Fund? 2 3. Hoeveel rendement kunt u behalen? 3 4. Wat

Nadere informatie

* totaal rendement, exclusief emissiekosten en voor belastingen

* totaal rendement, exclusief emissiekosten en voor belastingen Door de samenwerking met Direct Wonen kan Annexum particuliere beleggers de mogelijkheid bieden om in woningen te investeren. Middels uw deelname in Woningfonds Apeldoorn CV belegt u in drie woontorens

Nadere informatie

BELEGGINGSPROFIEL. Naam cliënt: Cliëntnummer: Rekening nummer: Datum: Referentie:

BELEGGINGSPROFIEL. Naam cliënt: Cliëntnummer: Rekening nummer: Datum: Referentie: BELEGGINGSPROFIEL Naam cliënt: Cliëntnummer: Rekening nummer: Datum: Referentie: Beleggingsadvies impliceert in de eerste plaats dat wij een voldoende inzicht krijgen in uw risico-profiel, uw kennis en

Nadere informatie

KWARTAALVERSLAG. Philips Pensioenfonds. 1. In het kort. 2. Financiële positie Philips Pensioenfonds 1/5 DERDE KWARTAAL 2015

KWARTAALVERSLAG. Philips Pensioenfonds. 1. In het kort. 2. Financiële positie Philips Pensioenfonds 1/5 DERDE KWARTAAL 2015 KWARTAALVERSLAG DERDE KWARTAAL 2015 1. In het kort De beleidsdekkingsgraad per 30 september 2015 bedroeg 112,6% Het rendement van 1 juli tot en met 30 september 2015 bedroeg -1,6% Het pensioenvermogen

Nadere informatie

Portefeuilleprofielen

Portefeuilleprofielen Portefeuilleprofielen Rood Aandelen 80,00% 100,00% 95,00% Obligaties 0,00% 15,00% 0,00% Onroerend Goed 0,00% 10,00% 5,00% 16,84 8,01% -25,00% 41,02% Je bent zeer risicobewust en hebt tenminste een beleggingshorizon

Nadere informatie

BOUWFONDS OFFICE VALUE FUND NV. 2 e EMISSIE

BOUWFONDS OFFICE VALUE FUND NV. 2 e EMISSIE BOUWFONDS OFFICE VALUE FUND NV 2 e EMISSIE Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV biedt beleggers de mogelijkheid om certificaten van aandelen te verwerven in Bouwfonds Office Value Fund NV. Waarom Bouwfonds

Nadere informatie

Halfjaarbericht 2015. Bright LifeCycle Fonds

Halfjaarbericht 2015. Bright LifeCycle Fonds Halfjaarbericht 2015 Bright LifeCycle Fonds Periode: 19 december 2014 tot en met 30 juni 2015 Inhoudsopgave HALFJAARBERICHT BRIGHT LIFECYCLE FONDS... 3 BALANS PER 30 JUNI 2015... 3 WINST- EN VERLIESREKENING

Nadere informatie

ONS BELEGGINGSBELEID PAST ONZE BELEGGINGSFILOSOFIE BIJ U?

ONS BELEGGINGSBELEID PAST ONZE BELEGGINGSFILOSOFIE BIJ U? ONS BELEGGINGSBELEID PAST ONZE BELEGGINGSFILOSOFIE BIJ U? Waarschijnlijk baseert u uw keuze voor een vermogensbeheerder op diverse gronden. Mogelijk heeft u binnen uw netwerk al goede berichten over ons

Nadere informatie

1 Halfjaarbericht 2015 ANNEXUM VBI WINKELFONDS NV HALFJAARBERICHT 2015. Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam

1 Halfjaarbericht 2015 ANNEXUM VBI WINKELFONDS NV HALFJAARBERICHT 2015. Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam 1 Halfjaarbericht 2015 ANNEXUM VBI WINKELFONDS NV HALFJAARBERICHT 2015 Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam 2 Halfjaarbericht 2015 INHOUDSOPGAVE a P Pagina 1.

Nadere informatie

Halfjaarbericht Interim report 2003. Retail

Halfjaarbericht Interim report 2003. Retail Halfjaarbericht Interim report 2003 Retail Profiel VastNed Groep De VastNed Groep bestaat uit twee gespecialiseerde onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen met veranderlijk kapitaal: VastNed Retail N.V.

Nadere informatie

Beleggingsinformatie over

Beleggingsinformatie over Beleggingsinformatie over LifeCycle Beleggen van Bewust Pensioen LifeCycle Beleggen van Bewust Pensioen Visie van vermogensopbouw met LifeCycle Beleggen Over het onderwerp pensioen bestaan veel misverstanden.

Nadere informatie

Beleggingen institutionele beleggers met 7 procent toegenomen

Beleggingen institutionele beleggers met 7 procent toegenomen Publicatiedatum CBS-website: 1 oktober 27 Beleggingen institutionele beleggers met 7 procent toegenomen drs. J.L. Gebraad Centraal Bureau voor de Statistiek Voorburg/Heerlen 27 Verklaring der tekens. =

Nadere informatie

Evenwichtig beleggen? Ontdek de juiste balans tussen rendement en risico, zonder dat u ervan wakker hoeft te liggen.

Evenwichtig beleggen? Ontdek de juiste balans tussen rendement en risico, zonder dat u ervan wakker hoeft te liggen. Evenwichtig beleggen? Ontdek de juiste balans tussen rendement en risico, zonder dat u ervan wakker hoeft te liggen. Bent u als belegger op zoek naar rendement én bescherming, zonder de zorgen van het

Nadere informatie

Inflatiegids. Invloed van inflatie op pensioenen. Deel 2. Inflatie in het kader van een Nederlands Pensioenfonds

Inflatiegids. Invloed van inflatie op pensioenen. Deel 2. Inflatie in het kader van een Nederlands Pensioenfonds Inflatiegids Inflatie in het kader van een Nederlands Pensioenfonds Deel 2 Invloed van inflatie op pensioenen Inflatie betreft de stijging van het algemeen prijspeil, ofwel de waardevermindering van het

Nadere informatie

Beleggingsmodel Fondsen

Beleggingsmodel Fondsen Beleggingsmodel Fondsen De meest comfortabele manier van beleggen Steeds afgestemd op het actuele beursklimaat Keuze uit verschillende risico s en rendementen Gecombineerde beleggingsexpertise van ABN

Nadere informatie

Einddatumgericht Beleggen

Einddatumgericht Beleggen Allianz Nederland Levensverzekering N.V. Einddatumgericht Beleggen Een goede balans tussen rendement en risico Einddatumgericht Beleggen Bouwen aan een goed pensioen betekent voor u een afweging maken

Nadere informatie

ABN AMRO Multi Manager Profiel Fondsen. Toegang tot een selectie van de best presterende beleggingsfondsen wereldwijd.

ABN AMRO Multi Manager Profiel Fondsen. Toegang tot een selectie van de best presterende beleggingsfondsen wereldwijd. ABN AMRO Multi Manager Profiel Fondsen. Toegang tot een selectie van de best presterende beleggingsfondsen wereldwijd. Toegang tot een selectie van de best presterende beleggingsfondsen wereldwijd. Beleggen

Nadere informatie

Achmea life cycle beleggingen

Achmea life cycle beleggingen Achmea life cycle beleggingen Scheiden. Uw pensioengeld in vertrouwde handen Wat betekent dat voor uw ouderdomspensioen? Interpolis. Glashelder Achmea life cycle beleggingen Als pensioenverzekeraar beleggen

Nadere informatie

Rendement versus risico:

Rendement versus risico: Rendement versus risico: Een belangrijke keuze! 1. Uw risicoprofiel is de hoeksteen van een goed beleggingsadvies Het gepersonaliseerd beleggingsadvies dat u van KBC krijgt is gebaseerd op uw risicoprofiel.

Nadere informatie

HOLLAND IMMO GROUP INSINGER DE BEAUFORT BEHEER B.V. TE EINDHOVEN. Halfjaarcijfers per 30 juni 2014. Geen accountantscontrole toegepast

HOLLAND IMMO GROUP INSINGER DE BEAUFORT BEHEER B.V. TE EINDHOVEN. Halfjaarcijfers per 30 juni 2014. Geen accountantscontrole toegepast HOLLAND IMMO GROUP INSINGER DE BEAUFORT BEHEER B.V. TE EINDHOVEN Halfjaarcijfers per 30 juni 2014 Balans per 30 juni 2014 Vóór resultaatbestemming ACTIVA 30 juni 2014 31 december 2013 Vlottende activa

Nadere informatie

Toelichting beleggingsbeleid Triodos Bank Private Banking

Toelichting beleggingsbeleid Triodos Bank Private Banking Toelichting beleggingsbeleid Triodos Bank Private Banking Heeft u vragen? Neemt u dan telefonisch contact op met Triodos Bank Private Banking via 030 693 65 05. Of stuur een e-mail naar private.banking@triodos.nl.

Nadere informatie

Uw optimale mix van verzekeren en beleggen

Uw optimale mix van verzekeren en beleggen Uw optimale mix van verzekeren en beleggen 2 Het voordeel van beleggen Wilt u graag geld achter de hand hebben om bijvoorbeeld een reis te maken of als aanvulling op het pensioen? Dan kunt u natuurlijk

Nadere informatie

Halfjaarbericht Interim report 2003. Offices/Industrial

Halfjaarbericht Interim report 2003. Offices/Industrial Halfjaarbericht Interim report 2003 Offices/Industrial Profiel VastNed Groep De VastNed Groep bestaat uit twee gespecialiseerde onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen met veranderlijk kapitaal: VastNed

Nadere informatie

Hoe beschermt u uw vermogen?

Hoe beschermt u uw vermogen? Hoe beschermt u uw vermogen? Vastgoedinvesteringen 22 oktober 2011 Niet-beursgenoteerde investeringsopportuniteiten in vastgoed Beperkte risico s Aantrekkelijk rendement Inflatiegebonden rendement Historisch

Nadere informatie

Jaarlijks gemiddeld Cumulatief vanaf 1970 2008 Q2 2008 Q1 2008 Q4 2007 Q3 2007 Q2 2007 Dekkingsgraad (kwartaalultimo) 143% 137% 148% 153% 153%

Jaarlijks gemiddeld Cumulatief vanaf 1970 2008 Q2 2008 Q1 2008 Q4 2007 Q3 2007 Q2 2007 Dekkingsgraad (kwartaalultimo) 143% 137% 148% 153% 153% Kwartaalbericht 2e kwartaal 2008 Dekkingsgraad op 143% Rendement 0,2% in tweede kwartaal Belegd vermogen 86,3 miljard Klein positief resultaat in moeilijke markt In het tweede kwartaal is een totaalrendement

Nadere informatie

De bèta van vastgoed Scriptie MSRE opleiding drs. B.J. Robijn 14 augustus 2011

De bèta van vastgoed Scriptie MSRE opleiding drs. B.J. Robijn 14 augustus 2011 De bèta van vastgoed Scriptie MSRE opleiding drs. B.J. Robijn 14 augustus 2011 Colofon Titel De betá van vastgoed Datum Utrecht 14 augustus 2011 Status Definitief Auteur Drs. B. J. (Bauke) Robijn brobijn@spfbeheer.nl

Nadere informatie

GROEI NAAR VERMOGEN. Expirerende Lijfrente HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG

GROEI NAAR VERMOGEN. Expirerende Lijfrente HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG GROEI NAAR VERMOGEN Expirerende Lijfrente HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG Zorgeloos genieten van uw pensioen Er komt een moment in uw leven dat u zonder zorgen wilt gaan genieten van uw pensioen.

Nadere informatie

Klant. Pensioen life cycle indicators

Klant. Pensioen life cycle indicators Pensioen life cycle indicators Klant Rapport om een gefundeerde keuze te maken tussen verschillende premiepensioenproducten. Gebaseerd op analyses op het gebied van beleggingsbeleid, duurzaamheid, rendement

Nadere informatie

Samen uw risicoprofiel bepalen - Natuurlijke personen

Samen uw risicoprofiel bepalen - Natuurlijke personen Samen uw risicoprofiel bepalen - Natuurlijke personen Elke belegger staat voor de moeilijke keuze om zijn portefeuille samen te stellen uit de diverse mogelijke beleggingsvormen (beleggingsfondsen, aandelen,

Nadere informatie

De AFM en de toekomst van vermogensbeheer. Tim Mortelmans, Paul Schuiling en Elke Geerdink,Toezichtgroepen Financiële Ondernemingen 14 mei 2013

De AFM en de toekomst van vermogensbeheer. Tim Mortelmans, Paul Schuiling en Elke Geerdink,Toezichtgroepen Financiële Ondernemingen 14 mei 2013 De AFM en de toekomst van vermogensbeheer Tim Mortelmans, Paul Schuiling en Elke Geerdink,Toezichtgroepen Financiële Ondernemingen 14 mei 2013 Agenda 1. Context: Thema Vermogensopbouw 2. Enkele specifieke

Nadere informatie

Vragenlijst risicobereidheid Particulier. Van Amstberg Capital Management

Vragenlijst risicobereidheid Particulier. Van Amstberg Capital Management Vragenlijst risicobereidheid Particulier e situatie Van Amstberg Capital Management Om te komen tot een weloverwogen keuze, welk profiel van Van Amstberg Capital Management het best bij u past, kan onder

Nadere informatie

BELEGGINGSSTATUUT. Stichting Fonds Oncologie Holland. April 2015. Beleggingsstatuut SFOH 30 april 2015, pag. 1

BELEGGINGSSTATUUT. Stichting Fonds Oncologie Holland. April 2015. Beleggingsstatuut SFOH 30 april 2015, pag. 1 BELEGGINGSSTATUUT Stichting Fonds Oncologie Holland April 2015 30 april 2015, pag. 1 Inhoudsopgave I Beleid.... 3 Algemeen 4 Hefbomen 4 Restricties....4 II Middelenverdeling......5 Strategische asset allocatie

Nadere informatie

Individuele aandelen, Individuele obligaties, Vastgoed, Grondstoffen, Beleggingsfondsen, Trackers

Individuele aandelen, Individuele obligaties, Vastgoed, Grondstoffen, Beleggingsfondsen, Trackers Bedrijfsprofiel Care IS Vermogensbeheer Vermogensbeheerder Naam Website Beschrijving Care IS Vermogensbeheer www.careis.nl/ Care IS Vermogensbeheer is sinds 2010 actief en gevestigd in Volendam. Care IS

Nadere informatie

2. STrUCTUUr 3. De BeHeerDer Michiel Goris (1956)

2. STrUCTUUr 3. De BeHeerDer Michiel Goris (1956) 1. profiel Het MM Fortune Fund ( hierna: het fonds) is een open-end beleggingsfonds voor gemene rekening, opgericht op 15 april 2008 en gevestigd te Rijswijk. Een fonds voor gemene rekening is geen rechtspersoon

Nadere informatie

TOELICHTEND INFORMATIEMEMORANDUM. met betrekking tot de vergadering van participanten van Insinger de Beaufort Income Plus Fund

TOELICHTEND INFORMATIEMEMORANDUM. met betrekking tot de vergadering van participanten van Insinger de Beaufort Income Plus Fund TOELICHTEND INFORMATIEMEMORANDUM met betrekking tot de vergadering van participanten van Insinger de Beaufort Income Plus Fund te houden op 25 april 2014, om 14:00 uur Herengracht 537, 1017 BV Amsterdam

Nadere informatie

Beleggingsbeleid Ardanta Risicobewustzijn Doelstellingen Beleggingsbeleid

Beleggingsbeleid Ardanta Risicobewustzijn Doelstellingen Beleggingsbeleid Beleggingsbeleid Ardanta Het beleggingsbeleid van Ardanta is uitbesteed aan de afdeling Financial Markets van ASR Nederland. Jaarlijks stellen wij het beleid in samenspraak met deze afdeling vast, waarna

Nadere informatie

Aflossen hypothecair krediet

Aflossen hypothecair krediet Aflossen hypothecair krediet In dit document biedt de AFM u als financiële dienstverlener enkele uitgewerkte praktijkvoorbeelden aan die de AFM heeft aangetroffen bij haar onderzoek. Er zijn voorbeelden

Nadere informatie

De 17 beleggingsprofielen voor Begeleid Beleggen van Nationale-Nederlanden

De 17 beleggingsprofielen voor Begeleid Beleggen van Nationale-Nederlanden De 17 beleggingsprofielen voor Begeleid Beleggen van Nationale-Nederlanden Nationale-Nederlanden hanteert 17 beleggingsprofielen verdeeld over de categorieën Defensief, Neutraal, Offensief en Liquide.

Nadere informatie

De LifeCycle Mix bij Mijn Pensioen. LifeCycle Mix (LCM): online oplossing met maximale transparantie en gemak

De LifeCycle Mix bij Mijn Pensioen. LifeCycle Mix (LCM): online oplossing met maximale transparantie en gemak De LifeCycle Mix bij Mijn Pensioen LifeCycle Mix (LCM): online oplossing met maximale transparantie en gemak Gespecialiseerd team onderhoudt en ontwikkelt LCM WWW.INGIM.COM 2 ING INVESTMENT MANAGEMENT

Nadere informatie

Uitgebracht aan de directie en aandeelhouder van: Vinc Vastgoed Management I B.V. inzake. tussentijds bericht per 30 juni 2011

Uitgebracht aan de directie en aandeelhouder van: Vinc Vastgoed Management I B.V. inzake. tussentijds bericht per 30 juni 2011 Uitgebracht aan de directie en aandeelhouder van: inzake tussentijds bericht per 30 juni 2011 25 augustus 2011 Barendrecht INHOUDSOPGAVE Pagina Balans per 30 juni 2011 2 Winst- en verliesrekening over

Nadere informatie

Uitgebracht aan de directie en aandeelhouder van: Vinc Vastgoed Management I B.V. inzake. tussentijds bericht per 30 juni 2012

Uitgebracht aan de directie en aandeelhouder van: Vinc Vastgoed Management I B.V. inzake. tussentijds bericht per 30 juni 2012 Uitgebracht aan de directie en aandeelhouder van: inzake tussentijds bericht per 30 juni 2012 28 augustus 2012 Barendrecht INHOUDSOPGAVE Pagina Balans per 30 juni 2012 2 Winst- en verliesrekening over

Nadere informatie

Tactische Asset Allocatie

Tactische Asset Allocatie Tactische Asset Allocatie Enno Veerman Volendam, 2 maart 2012 Tactische Asset Allocatie (TAA) Strategische Asset Allocatie (SAA): portefeuille samenstellen op basis van lange-termijn voorspellingen TAA:

Nadere informatie

Persbericht. Netto omzet van EUR 545 miljoen en nettoresultaat van EUR 69,2 miljoen. Business area Aviation lijdt een operationeel verlies o o

Persbericht. Netto omzet van EUR 545 miljoen en nettoresultaat van EUR 69,2 miljoen. Business area Aviation lijdt een operationeel verlies o o Halfjaarresultaten 2010 Schiphol, 30 augustus 2010 Persbericht Hoofdpunten Netto omzet van EUR 545 miljoen en nettoresultaat van EUR 69,2 miljoen. Business area Aviation lijdt een operationeel verlies

Nadere informatie

Flexibel Spaarpensioen Stichting GE Pensioenfonds

Flexibel Spaarpensioen Stichting GE Pensioenfonds Worksheet A Factsheets Fondsen Flexibel Spaarpensioen Stichting GE Pensioenfonds Datum: ultimo juni 2009 In het kader van het Flexibel Spaarpensioen zijn door uw pensioenfonds 8 fondsen geselecteerd, waarin

Nadere informatie

Pensioen voor de toekomst

Pensioen voor de toekomst Pensioen voor de toekomst KlikPensioen als ideale synthese van premie- en uitkeringsovereenkomsten Inhoud - Inleiding 1. Heldere uitgangspunten voor een goed pensioen 2. Pensioenoplossing voor vandaag

Nadere informatie

UW MENSEN, UW KAPITAAL. Beleggingsinformatie. Vrij beleggen. Life Cycle beleggen. Rendement en risico s. Kosten

UW MENSEN, UW KAPITAAL. Beleggingsinformatie. Vrij beleggen. Life Cycle beleggen. Rendement en risico s. Kosten UW MENSEN, UW KAPITAAL Beleggingsinformatie 2 Life Cycle beleggen Vrij beleggen Rendement en risico s 4 6 8 Kosten 9 Beleggingsinformatie Hoe werkt het beleggingspensioen van Cappital? In de pensioenregeling

Nadere informatie

Global Opportunities (GO) Capital Asset Management BV gevestigd te AMSTERDAM. Rapport inzake de jaarrekening 2013

Global Opportunities (GO) Capital Asset Management BV gevestigd te AMSTERDAM. Rapport inzake de jaarrekening 2013 Global Opportunities (GO) Capital Asset Management BV gevestigd te AMSTERDAM Rapport inzake de jaarrekening 2013 Inhoudsopgave Pagina Opdracht 1 Algemeen 1 Resultaten 1 Financiële positie 2 Kengetallen

Nadere informatie

1. De Consumentenbrief moet uiterlijk 1 juli aanstaande op uw website staan; en

1. De Consumentenbrief moet uiterlijk 1 juli aanstaande op uw website staan; en TOELICHTING VOORAF In dit stuk hebben wij geprobeerd de vragen de beantwoorden die volgens de Consumentenbrief door een potentiele cliënt gesteld zouden moeten worden aan zijn beoogde vermogensbeheerder.

Nadere informatie

8 april 2015. Pagina 1 van 5

8 april 2015. Pagina 1 van 5 8 april 2015. Pagina 1 van 5 Secerno Health Care Real Estate Fund. De nieuwe Wet Maatschappelijke Ondersteuning is per 1 januari 2015 in werking getreden. Met deze wetgeving wordt beoogd de zorgbehoevende

Nadere informatie

2. Introductie initiatief

2. Introductie initiatief 8 november 2012 1. Opening 1. Opening 2. Introductie initiatief 3. Profiel van de belegging 4. Financieel-juridische aspecten van het fonds 5. Juridische structuur van het fonds 6. Eerste aankoop: winkelcentrum

Nadere informatie

Bepaal uw beleggersprofiel FINTRO. GAAT VER, BLIJFT DICHTBIJ.

Bepaal uw beleggersprofiel FINTRO. GAAT VER, BLIJFT DICHTBIJ. Bepaal uw beleggersprofiel FINTRO. GAAT VER, BLIJFT DICHTBIJ. Via het beleggersprofiel naar beter beleggingsadvies Wanneer uw bank u beleggingsadvies verstrekt, moet zij rekening houden met uw financiële

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie