Retailscan Arnhem. Strijbosch Thunnissen. Research

Transcriptie

1 Retailscan Arnhem Strijbosch Thunnissen Research

2 Inhoudsopgave Woord vooraf... 2 Binnenstad Arnhem in cijfers Samenstelling winkelbestand Winkelbestand centrum Arnhem naar branche 5 De Arnhemse winkelmarkt Aanbod Transacties Leegstand 11 Ontwikkelingen Ontwikkelingen per straat Trends en ontwikkelingen 15 Conclusies en verwachting voor Sprekende Cijf Niets uit deze uitgave mag worden vereenvoudigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Strijbosch Thunnissen Makelaars, maart 2012.

3 Woord vooraf De markt voor winkelvastgoed in Nederland en dus ook Arnhem wordt sterk beïnvloed door de afnemende consumentenbestedingen. Was de kredietcrisis van 2009 was nog beperkt van invloed op de consumentenbestedingen, de recente eurocrisis, de nationale bezuinigingen en de voortdurende onzekerheid zorgden ervoor dat met name in de tweede helft van 2011 de consument definitief de hand op de knip houdt. Dit heeft haar weerslag op de lokale winkelvastgoedontwikkeling. Graag maken wij u deelgenoot van inmiddels alweer de derde editie van de Retailscan Arnhem, een product van Strijbosch Thunnissen Research. In de Retailscan geven wij u inzicht in de ontwikkelingen op de lokale winkelmarkt in Wij hebben onder andere het aanbod, de leegstand en de transacties in de Arnhemse binnenstad dit jaar weer voor u in kaart gebracht. In de Retailscan staan een aantal conclusies op basis van onze waarnemingen en resultaten van het onderzoek. Wij hopen dat onze Retailscan bijdraagt aan uw kennis van de Arnhemse winkelmarkt. Mocht u meer gerichte vragen hebben dan kunt u altijd contact met ons opnemen. Wij wensen u veel leesplezier! Namens Strijbosch Thunnissen Research Met vriendelijke groet, Chris Lanting Vestiging Arnhem-Noord Sweerts de Landasstraat DA Arnherm Tel: Vestiging Arnhem-Zuid Metamorfoseallee DZ Arnhem Tel:

4 Binnenstad Arnhem in cijfers 2.1 Samenstelling winkelbestand Winkelbestand naar passantenklasse De Arnhemse binnenstad 1 telt 582 winkels met een totale metrage van circa m² winkelvloeroppervlakte. Het grootste gedeelte van de winkels bevindt zich op B2- en C- locaties met respectievelijk 161 en 196 verkooppunten (zie figuur 1.2.). Figuur 1.1: Onderzoeksgebied De passantenklassen waar dit onderzoek zich op richt zijn ingedeeld op basis van een passantentelling verricht door Locatus. De meest recente telling is verricht in juni 2011 en heeft de volgende indeling opgeleverd: Passantenklasse Passantenaantallen 2 A A B B C < Tabel 1: Indeling passantenklassen in Arnhem o.b.v. passantenaantallen Bron: Bron: Strijbosch Thunnissen Research /Locatus 1 Onderzoeksgebied: zie figuur Passantenaantallen, geteld op een gemiddelde zaterdag 3

5 13% 33% 7% 19% 28% Figuur 1.2.:Winkels centrum Arnhem Figuur 1.3.: Winkels centrum Arnhem o.b.v. naar passantenklasse o.b.v. aantallen metrages per passantenklasse Peildatum: 1 juni Bron: Strijbosch Thunnissen Research /Locatus Ten opzichte van 2010 heeft er een verschuiving in aantallen verkooppunten per passantenklasse plaatsgevonden. Het aantal verkooppunten op een B1 locatie is afgenomen van 168 naar 108. Tegelijkertijd is het aantal verkooppunten op een B2 locatie toegenomen van 109 naar 161 (zie figuur 2.). Figuur 2.:Aantal winkels per passantenklasse centrum Arnhem 2011 in vergelijking tot In juni 2011 heeft een nieuwe passantentelling door Locatus plaatsgevonden. Uit deze telling is gebleken dat de bezoekers van de binnenstad nog steeds de weg weten te vinden naar de A1 en A2 locaties. Echter wijst de nieuwe passantentelling ook uit dat de B1 en B2 locaties minder druk belopen worden. Het gevolg hiervan is dat o.b.v. de nieuwe passantentelling een groot deel van de B1 locaties B2 locaties zijn geworden. 4

6 Een belangrijke conclusie die getrokken kan worden is dat de beste locaties beter zijn geworden en de mindere locaties minder. In een grafische weergave (figuur 3.) hebben wij in kaart gebracht voor welke plekken dat gevolgen heeft. Een goed voorbeeld is Grote Oord, dit was een A2 locatie en is nu een A1 locatie geworden. Figuur 3.: Percentage toe-/afname passantenaantallen Winkelbestand centrum Arnhem naar branche Figuur 4.: Onderverdeling branches binnenstad Arnhem naar passantenklasse per

7 3 Figuur 5.: Aantal winkels per branche in vergelijking tot Dit jaar zijn voor het eerst objecten met daghoreca-invulling in het onderzoek betrokken. Deze objecten zijn feitelijk gezien ook geschikt voor retail. 6

8 De Arnhemse winkelmarkt 3.1 Aanbod Op 1 januari 2012 werden van de 581 winkels in de Arnhemse binnenstad 54 winkels te huur aangeboden. Dit is een lichte stijging ten opzichte van een jaar geleden toen er 51 winkels te huur werden aangeboden. Hiermee is het aanbodpercentage ten opzichte van 2010 licht gestegen van bijna 8% naar 9,3%. Deze toename wordt met name veroorzaakt door een toename van het aanbod op de B en C locaties. Deze verschuiving bevestigt de landelijke trend dat er een scherpe grens ontstaat tussen de beste locaties en de mindere locaties. Passantenklasse Absolute aanbod Metrage in m² % van de bestaande voorraad A ,1% A ,3% B ,6% B ,3% C ,7% Totaal Tabel 2: Aanbod naar passantenklasse per in aantallen winkels op basis van m². In bovenstaand figuur wordt zichtbaar dat het aanbod het grootst is op C locaties. 22% van de C locaties wordt te huur aangeboden. Dit is een zorgelijke situatie 80 % van dat aanbod op C locaties al langer dan 1 jaar wordt aangeboden. Deze leegstand heeft een nadelige invloed op het ondernemersklimaat op de betreffende locaties en is een remmende factor op nieuw ondernemerschap. Hoewel het aantal aangeboden winkels op C locaties is toegenomen is het totaal aangeboden metrage op C locaties afgenomen. 7

9 Figuur 6.: Aanbod in m² per passantenklasse in vergelijking met 2010 Figuur 7.: Aanbod in % per passantenklasse 8

10 3.2 Transacties In 2011 zijn er voor 34 winkels nieuwe huurders gecontracteerd. Hiermee komt het aantal transacties op het zelfde niveau uit als vorig jaar. Het aantal transacties is voor het tweede jaar op rij hoger dan in 2009, toen er 30 transacties plaatsvonden. Opvallend is dat dit jaar de meeste transacties plaatsvonden op B2-locaties: elf nieuwe winkelformules openden hun deuren op een dergelijke locatie. Passantenklasse Absolute transacties Metrage in m² % van de bestaande voorraad A ,4% A ,0% B ,3% B ,8% C ,1% Totaal Tabel 3: Transacties 2011 per passantenklasse per Figuur 8.: Aantal winkeltransacties 2011 in vergelijking met Van veel winkelformules op B-locaties in de Arnhemse binnenstad is de houdbaarheidsdatum verlopen. Omdat er geen nieuwe investeringen worden gedaan of omdat er geen opvolging is om het bedrijf voort te zetten, leidt dit tot een toename in aanbod op deze locaties. Vaak hebben deze ondernemingen jarenlang op deze locaties gehuurd. Deze mutaties zijn daarom een kans voor de verfrissende nieuwe winkelformules die in de 9

11 groeifase van hun bestaan zitten. Eind vorig jaar heeft t Vulpenhuis, dat al decennia lang in meerdere generaties op de Koningstraat 5 winkelde, besloten het roer om te gooien. Er werd steeds meer via internet verkocht en de noodzaak om een winkel in de binnenstad te hebben werd kleiner. Op dit moment is t Vulpenhuis gevestigd buiten het stadscentrum en kunnen klanten de showroom of de webshop bezoeken. De winkel is langjarig verhuurd aan een Italiaans modelabel 7Camicie. Figuur 10.: Percentage transacties in verhouding tot bestaande voorraad. 10

12 3.3 Leegstand Niet alle winkels die te huur worden aangeboden staan daadwerkelijk leeg. Van de 54 te huur aangeboden winkels staan er 48 winkels leeg. Hiermee komt het leegstandspercentage voor de binnenstad van Arnhem uit op 8,3% van de bestaande voorraad. In dezelfde periode vorig jaar stond er 5% van alle aangeboden winkels, in totaal 31, leeg. Ten opzichte van vorig jaar is het leegstandspercentage met ruim 3% toegenomen. Om de winkelmarkt goed te laten functioneren is een leegstandspercentage van 4 tot 6% noodzakelijk. Er moet immers ruimte zijn voor nieuwkomers, om uit te breiden of te verhuizen. Passantenklasse Absolute leegstand Metrage in m² % van de bestaande voorraad A ,0% A ,3% B ,7% B ,0% C ,9% Totaal ,3% Tabel 4: Leegstandscijfers 2011 naar passantenklasse per Bron: Strijbosch Thunnissen Research /Locatus Figuur 11.: Leegstand naar passantenklasse in vergelijking tot Bron: Strijbosch Thunnissen Research /Locatus Van het totale aantal winkels dat leeg staat bevindt zich bijna 73% op een C-locatie. De toename van leegstand ten opzichte van vorig jaar wordt veroorzaakt door stijgende aantal leegstaande winkels op een B2 en C-locatie. De leegstand wordt voor een belangrijk deel gevormd door winkels op het Gele Rijders Plein, in de Looierstraat, Jansbinnensingel en de 11

13 Kortestraat. Deze straten vormen gezamenlijk circa 48% van de totale leegstand. Op deze locaties staan de huurprijzen steeds onder druk. Hierdoor worden de mogelijkheden voor alternatieve invulling steeds groter. Een goed voorbeeld hiervan is de Beekstraat 71 waar tot voor kort de winkel van Beate Ushe gevestigd was. In dit pand heeft, na een ingrijpende verbouwing, een Bikram Yoga studio haar deuren geopend. De dalende trend in de huurprijzen maakt een alternatieve invulling mogelijk. Zoals te zien is in tabel 4., is de leegstand op A1- locaties dit jaar 0%. Daarbij moet worden aangetekend dat twee winkels tijdelijk zijn verhuurd. Voor deze winkels wordt nog naar een definitieve invulling gezocht. Figuur 12.: Aantal m² leegstaande winkelruimte in vergelijking tot Figuur 13.: Leegstandspercentage in verhouding tot bestaande voorraad. Bron: Strijbosch Thunnissen Research /Locatus 12

14 Ontwikkelingen 4.1 Ontwikkelingen per straat of gebied Vijzelstraat De Vijzelstraat is en blijft een zeer gewilde locatie voor de nationale en internationale retailers. In deze straat is op het voormalige winkelpand van Forecast en Hendriksen geen sprake van leegstand. Ketelstraat De Ketelstraat is de absolute top A1-locatie in Arnhem. Hier lopen op een gemiddelde zaterdag de meeste mensen. Met de komst van de Adidas Store heeft bovendien de prominente hoek bij het Land van de Markt een upgrading gekregen. Veel landelijke, maar ook internationale partijen tonen op dit moment interesse om te vestigen in deze winkelstraat. Bakkerstraat Na de jaren 2009 en 2010 met wat leegstand en verschuivingen, heeft de Bakkerstraat zich geconsolideerd als dé straat voor het midden- en hoog segment mode in Arnhem. Het laatste gedeelte van de Bakkerstraat kampt vooralsnog met relatief veel leegstand en mutaties omdat het hier ontbreekt aan een bezoekersmotief. Koningstraat In tegenstelling tot voorgaande jaren hebben het afgelopen jaar veel mutaties plaatsgevonden in de Koningstraat. Deze mutatietoename wordt met name veroorzaakt doordat er een verversing optreedt in winkelformules. Desondanks blijft de Koningstraat in trek bij retailers. Dit komt met name vanwege de branchering, de parkeergarage Broerenstraat en de huurprijzen. Roggestraat De situatie in de Roggestraat over het afgelopen jaar kan als stabiel worden gekenschetst. Deze straat fungeert nog steeds als een van de belangrijkste entrees naar het kernwinkelgebied. Desondanks nemen wij een afnemende interesse waar van landelijke- en internationale partijen. Kortestraat De Kortestraat ondervindt hinder van twee ontwikkelingen. Enerzijds lijdt de Kortestraat onder de verslechterde bereikbaarheid van de Oude Oeverstraat en het opheffen van de parkeerfaciliteiten aldaar. Anderzijds heeft de Kortestraat last van de nieuwbouwontwikkeling BK40 tussen de Weverstraat en de Kortestraat die niet van de grond lijkt te komen. Door deze nadelige ontwikkelingen wordt de straat minder attractief en dus minder druk bezocht. 13

15 Jansstraat Door een verversing van enkele winkelformules zien wij het aanbod van winkels in de Jansstraat de laatste tijd toenemen. Dat betekent niet dat de Jansstraat een minder goede straat wordt, maar dat er kansen ontstaan voor nieuwe formules om zich hier te vestigen. Grote Oord In dit gedeelte van het centrum neemt het passantenaantal toe. Met name de aanwezigheid van goedlopende winkelformules zoals Pieces, H&M, Hema en het Kruidvat dragen hier in positieve zin aan bij. Rijnstraat De Rijnstraat heeft zich het afgelopen jaar positief ontwikkeld. In de straat, die met name wordt bewinkeld door zelfstandige ondernemingen, is in vergelijking tot voorgaande jaren het aanbod relatief gering. Het openstellen van Blauwe Golven voor parkeren heeft hier in positieve zin aan bijgedragen. Weverstraat De Weverstraat wacht met smart op nieuw ondernemerschap voor de voormalige dansacademie en enkele winkels welke onderdeel uitmaken van de Hemelrijkpassage. Binnenkort zal zich echter wel een horecagelegenheid vestigen in de winkel direct achter de H&M. Stegengebied Als tegenhanger van de hoofdwinkelstraten ontwikkelt zich het Stegengebied als een alternatief winkelgebied. Het Stegengebied omvat straten als Nieuwstad, Klarestraat, Kerkstraat, Zwanenstraat, Bentinckstraat, t Eiland en Wielakkerstraat. In deze straten zijn veelal lokale ondernemers gevestigd die een horecagelegenheid, speciaalzaak, ambachtszaak of galerie uitbaten. Het gebied wordt gekenmerkt door veel saamhorigheid en gezamenlijke initiatieven voor evenementen. Hiermee wordt het landelijke beeld bevestigd dat deze zogenaamde knuffelwinkels een binnenstad meer kleur en diversiteit geven. De gemeente Arnhem ondersteunt deze ontwikkeling met marketing en promotie. Musiskwartier Opvallend is de toename van het aantal passanten in De Gruyterpassage. O.a. vanwege een grootschalige marketing -en communicatie campagne, het organiseren van evenementen, het aanbrengen van extra verlichting en signing krijgt Het Musiskwartier een grotere attractiewaarde. Helaas ontbreekt het nog aan een goede horeca-invulling op het Brouwersplein om het winkelend publiek vast te houden. 14

16 Gele Rijdersplein e.o. Sinds vorig jaar is er een projectgroep bezig om een toekomstvisie te ontwikkelen voor dit gebied. In de projectgroep, dat een initiatief is van de ondernemersvereniging CCA, hebben de gemeente Arnhem, ondernemers, eigenaars, ontwikkelaars en makelaars zitting. Er wordt onder andere gekeken naar de juiste branchering om het gebied weer een impuls te geven. Het afgelopen jaar hebben er een beperkt aantal huurtransacties plaatsgevonden. Vooralsnog blijft het zeer moeizaam om echte bewinkeling in het gebied (terug) te krijgen. 4.3 Trends en ontwikkelingen 1. Lichte daling van huurprijzen op B- en C locaties Dit jaar zijn de huurprijzen op de B en C winkellocaties in de binnenstad verder onder druk komen te staan en zijn er op diverse plekken lichte dalingen waargenomen. 2. Lichte stijging van huurprijzen op A1 locaties Vanwege de blijvende vraag van landelijke en internationale retailers en de beperkte voorraad van dit type locatie stijgen de huurprijzen licht. Bovendien stellen deze retailers steeds hogere eisen aan hun vestigingslocatie als het gaat om passantenaantallen en nemen derhalve geen genoegen met een mindere locatie. 3. Locatie bepaalt duur leegstand Van het aanbod op C locaties staat 80% langer dan 1 jaar te huur en heeft de leegstand een meer standaard karakter. Het aanbod op B locaties heeft veel meer een tijdelijk c.q. frictie karakter. 4. Horeca-initiatieven op niet geëigende locaties Opvallend is het aantal horeca-initiatieven op de niet geëigende plekken in de binnenstad. Dat bewijst des te meer dat kwalitatief goede horeca in staat blijkt een exploitatie op te starten buiten de geijkte plekken zoals De Korenmarkt en het Jansplein/Jansplaats. Daarnaast speelt mee dat deze ondernemers niet bereid zijn de nog steeds forse overnamesommen c.q. goodwill te betalen die op de geëigende plekken worden gevraagd door vertrekkende ondernemers. Voorbeelden van nieuwe horecagelegenheden op de niet geëigende plekken zijn: Brood & Wijn op Kleine Oord 83, a Piece off Cake op het Gele Rijders Plein 1 en Josephine Coffee op de Bakkerstraat

17 5. Alternatieve invullingen op C-locaties Door de dalende trend van huurprijzen op de C-locaties komen dit type locaties in beeld voor andere invulling dan de reguliere detailhandel. Hierbij kan gedacht worden aan galerieën, ateliers, wellness, horeca of kantoor met baliefunctie. 6. Conceptstores in opkomst Steeds meer binnensteden worden verrijkt met de zogenaamde conceptstores. De concepstores bieden naast een regulier assortiment van bijvoorbeeld mode ook doelgroepgelateerde artikelen zoals woonaccessoires, boeken en lifestyle artikelen. Voorbeelden hiervan zijn Sissy Boy in de Koningstraat en Loft in de Bakkerstraat. 16

18 Conclusies en verwachting voor 2012 De omzetontwikkeling voor de Nederlandse detailhandel is in 2011 niet gunstig geweest. De non-food sector had het erg lastig. Hier is de invloed van de financiële en economische crisis goed voelbaar geweest. Consumenten stellen aankopen van duurzame consumptie goederen uit. De omzet in de food sector, en meer specifiek bij supermarkten, blijft groeien. Als gevolg van de daling van het consumentenvertrouwen en de afnemende bestedingen ziet ook de binnenstad van Arnhem de leegstand verder toe nemen. Van de 54 winkels die te huur worden aangeboden staan er 48 winkels leeg. Het leegstandspercentage is ten opzichte van vorig jaar toegenomen van bijna 5 naar 8,3%. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door het toenemende aanbod op de B en C-locaties. De A-locaties blijven nog steeds in trek bij veel retailers. Kanttekening is wel dat er minder winkelformules expansief zijn en daarbij een erg kritische zijn als het gaat om de locatiekeuze. De krapte op de A1 winkelmarkt zorgt ervoor dat huurprijzen op deze locaties zelfs licht stijgen. De huurprijzen van B-locaties zijn door het toenemende aanbod verder onder druk komen te staan. De huurprijzen op C-locaties worden op wat grotere schaal afgewaardeerd wat andere invullingen mogelijk maakt. In 2011 vonden er in de binnenstad van Arnhem 34 winkeltransacties plaats. Dit is hetzelfde aantal transacties als vorig jaar. Ondanks de huidige economische situatie daalt het transactieniveau dus niet. De verwachting voor 2012 is dat de grens tussen de betere en mindere locaties nog scherper gaat worden. Naar winkels op de hoofdwinkelstraten zal voldoende vraag blijven. Op de aanloopstraten, voornamelijk de B-locaties, zal het aanbod toenemen echter zal dit ook weer snel ingevuld gaan worden door nieuwe verfrissende formules in de groeifase en ketens die een online winkel willen ondersteunen met offline winkels. De toename van het aanbod op de C-locaties zal verder afvlakken. De leegstand op de C-locaties zal vooralsnog op dit niveau blijven. Hoewel door dalende huurprijzen en toenemend ondernemerschap voor deze locaties weer nieuwe kansen ontstaan, vaak met alternatieve invullingen zoals dienstverlening en horeca. Vanwege het afnemende consumentenvertrouwen en de dalende consumentenbestedingen zal de detailhandelsomzet onder druk blijven staan waardoor dit ook in 2012 tot veel mutaties zal leiden. 17