We zullen een aantal begrippen uit het vermogensrecht nader belichten.

Transcriptie

1 1 Vermogensrecht Als in het dagelijkse leven gesproken wordt van een vermogen, denkt men al snel aan een behoorlijk fortuin. Vanuit de wetgeving wordt dit begrip breder gehanteerd. Onder vermogen worden alle bezittingen, maar ook alle schulden, begrepen. Anders gezegd, het is een optelsom van alle rechten en alle verplichtingen die in geld waardeerbaar zijn. Dat betekent dat juridisch een vermogen ook negatief kan zijn, namelijk wanneer de schulden groter zijn dan de bezittingen. Het vermogensrecht is onder te verdelen in het verbintenissenrecht en het goederenrecht. In het verbintenissenrecht worden allerlei aspecten van het aangaan van een overeenkomst geregeld. Het goederenrecht betreft de juridische bepalingen rond eigendom op allerlei soorten bezittingen. Het verbintenissenrecht kent veel regelend recht. Er staan de nodige bepalingen in de wetboeken, maar men kan hiervan afwijken door andere bepalingen in een overeenkomst op te nemen. Die bepalingen zijn dan bindend. Het goederenrecht kent veel meer dwingend recht. Hierdoor zijn er ook bij apart overeengekomen contracten minder afwijkingen mogelijk ten opzichte van de wetgeving. Schematisch: vermogensrecht verbintenissenrecht goederenrecht We zullen een aantal begrippen uit het vermogensrecht nader belichten. De bezittingen worden in de juridische terminologie aangeduid als goederen. Ook hier wijkt de juridische uitleg af van de betekenis die wij in de praktijk hieraan geven. goederen 5

2 Vermogensrecht vermogensrechten zaken Goederen kunnen vanuit het juridische begrip worden onderverdeeld in zaken en (vermogens)rechten. Een vordering, zoals bijvoorbeeld een obligatie, is een vermogensrecht. Een ander voorbeeld is het recht op een uitkering uit een levensverzekering. Rechten c.q. vermogensrechten komen veelal voort overeenkomsten. Zaken zijn meer tastbaar en worden onderverdeeld in roerende zaken en onroerende zaken. Schematisch: Nadat de bezittingen (de goederen) zijn onderverdeeld in zaken en vermogensrechten, worden de zaken onderverdeeld in roerende en onroerende zaken en de vermogensrechten in relatieve en absolute rechten. In de wet wordt een definitie gegeven van onroerende zaken. Hieronder vallen: de grond; de nog niet gewonnen delfstoffen; de met de grond verenigde beplantingen; de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen en werken. registergoederen absolute vermogensrechten In dit verband wordt ook nog het onderscheid gemaakt tussen registeren niet-registergoederen. Registergoederen zijn goederen waar bij de overdracht of de vestiging daarvan (bijvoorbeeld een huis of een schip) inschrijving in de openbare registers (bijvoorbeeld een hypotheek- of een scheepsregister) verplicht is. De wet is verder heel simpel over roerende zaken. Alle zaken die niet onroerend zijn, worden roerend genoemd. Absolute vermogensrechten laten een relatie ontstaan tussen de persoon en het goed. Zij maken onderdeel uit van het goederenrecht. Zo is bijvoorbeeld een eigendomsrecht een absoluut vermogensrecht. 6

3 Vermogensrecht Absolute vermogensrechten kan men tegenover iedereen handhaven. Zo zijn ook hypotheek-, pand- en vruchtgebruikrechten absolute rechten. Maar ook rechten als erfpacht, erfdienstbaarheid, opstal en appartementsrechten behoren tot de absolute rechten. Zij zijn immers tegenover iedereen te handhaven. Relatieve vermogensrechten behoren tot het verbintenissenrecht. Zij werken uit hoofde van een bepaalde overeenkomst en werken relatief. De ene partij heeft recht op de prestatie van de andere partij. Relatieve rechten worden ook wel persoonlijke rechten of vorderingsrechten genoemd. In dit hoofdstuk treft u eerst de relevante bepalingen uit het verbintenissenrecht aan. Deze vormen de basis voor de koopovereenkomst van de woning. Daarna zullen we de voor u als hypothecair planner van belang zijnde bepalingen uit het goederenrecht behandelen. relatieve vermogensrechten 7

4

5 2 Overeenkomsten In het dagelijks leven worden talloze overeenkomsten gesloten. Veelal worden de handelingen niet herkend als het aangaan van een overeenkomst, zoals bijvoorbeeld het kopen van een pond gehakt bij de slager, het kopen van een treinkaartje, het boeken van een vakantiereis. In andere gevallen wordt het al duidelijker dat er sprake is van een overeenkomst, bijvoorbeeld op het moment dat er een arbeidscontract wordt gesloten of men een lening aangaat om een auto te financieren. Een overeenkomst is een rechtshandeling, waarbij twee of meer personen een verbintenis aangaan om een prestatie te leveren. rechtshandeling Voorbeeld John sluit een arbeidscontract bij een bank. Hij gaat daar werken als hypotheekadviseur. Hier vloeien twee verbintenissen uit voort, namelijk John heeft de plicht arbeid te verrichten als hypotheekadviseur en de bank heeft de verplichting aan het eind van de maand voor de verrichte arbeid aan John het loon te betalen. Zoals gezegd is een overeenkomst een rechtshandeling waarbij twee of meer personen een verbintenis aangaan om een prestatie te leveren. De vraag is of de betreffende personen wel aan de vereisten voldoen om een rechtshandeling aan te gaan. De wet stelt nadrukkelijk eisen aan de betreffende personen. Ook worden er eisen gesteld aan de manier waarop de overeenkomst tot stand is gekomen en de wijze waarop deze is vastgelegd. Daarnaast zijn er specifieke bepalingen ten aanzien van het ontbinden van de overeenkomst. vereisten 2.1 Gevolgen niet-geldige rechtshandeling Er is een drietal categorieën vereisten aan de rechtshandeling: 9

6 2.1 Overeenkomsten 1. vereisten aan de partijen; zij dienen handelingsbekwaam en handelingsbevoegd te zijn (zie hoofdstuk 3); 2. vereisten aan de totstandkoming van de overeenkomst; beide partijen moeten het rechtsgevolg ook hebben gewild en beoogd (zie hoofdstuk 4); 3. vereisten aan het contract; de inhoud of de strekking van de overeenkomst mag niet in strijd zijn met de goede zeden, de openbare orde of een dwingende wetsbepaling (zie hoofdstuk 5). nietig/vernietigbaar Als niet wordt voldaan aan de eisen die de rechtshandeling geldig maken, heeft dit gevolgen. Er kan sprake zijn van een nietige of vernietigbare rechtshandeling. Wanneer een overeenkomst nietig is, mist zij de beoogde rechtsgevolgen. Met andere woorden er wordt verondersteld dat de rechtshandeling of de overeenkomst nooit heeft bestaan. Er is sprake van een nietige rechtshandeling in de volgende situaties: een van de contractpartijen is handelingsonbevoegd; er is sprake van een overeenkomst die in strijd is met de openbare orde of goede zeden. Een vernietigbare rechtshandeling of overeenkomst is geldig totdat zij door een van de partijen wordt vernietigd. Dus de rechtsgevolgen van de overeenkomst vinden normaal doorgang totdat er een beroep wordt gedaan op de vernietigbaarheid. Pas dan wordt de rechtshandeling of overeenkomst met terugwerkende kracht ontbonden en wordt dus verondersteld niet te hebben plaatsgevonden. Er is sprake van een vernietigbare rechtshandeling in de volgende situaties: een van de contractpartijen is handelingsonbekwaam; er is sprake van geestelijke stoornis; door een wilsgebrek was het rechtsgevolg niet beoogd. In de navolgende hoofdstukken wordt hierop teruggekomen. 10

7 3 Vereisten aan de partijen Bereiken koper en verkoper overeenstemming, dan wordt een koopovereenkomst opgemaakt. In het Burgerlijk Wetboek wordt een overeenkomst omschreven als een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan. De koopovereenkomst is vermoedelijk de meest gesloten overeenkomst. Koop wordt in het Burgerlijk Wetboek omschreven als een overeenkomst waarbij de een zich verbindt een zaak te geven en de ander om daarvoor een prijs in geld te betalen. Als de betaling anders dan in geld plaatsvindt, spreekt men van een ruilovereenkomst. Om de consument beter te beschermen, gelden per 1 september 2003 wettelijke regels voor de koop van woningen en appartementen. Als de koper een consument is, moet de koop schriftelijk worden gesloten. Dit geldt ook voor de koop-aannemingsovereenkomst van een nieuwbouwwoning. Een mondelinge overeenkomst is dan niet meer rechtsgeldig. De koper heeft, na het ontvangen van de koopovereenkomst of een afschrift daarvan, drie dagen bedenktijd. Binnen deze termijn kan hij alsnog van de koop afzien. Zodoende kan de koper eventueel terugkomen op een overhaaste koopbeslissing of bijvoorbeeld een bouwdeskundige raadplegen. Onder een consument wordt een persoon verstaan die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. De ondertekende koopakte of koop-aannemingsovereenkomst of een afschrift daarvan moet aan de koper gegeven worden. Nadat de koper de ondertekende akte heeft ontvangen, heeft hij drie dagen bedenktijd en kan hij alsnog van de koop afzien. De koper en verkoper kunnen afspreken dat de bedenktijd langer is dan drie dagen. Het overeenkomen van een kortere bedenktijd is niet toegestaan. De bedenktijd begint te lopen op de dag volgend op de dag waarop de koper de koopakte heeft ontvangen. Ziet de koper alsnog af van de koop, dan moet hij ervoor zorgen dat de ontbindingsverklaring de verkoper voor het einde van de bedenktijd heeft bereikt. Hieraan zijn geen kosten verbonden. Er zijn geen wettelijke eisen voor de vorm meerzijdige rechtshandeling ruilovereenkomst 1 september 2003 drie dagen bedenktijd ontbindingsverklaring 11

8 Vereisten aan de partijen waarin de koper dit aan de verkoper mee moet delen. Om van de koop af te zien hoeft de koper geen redenen op te geven. De eisen van de schriftelijke koopovereenkomst en de bedenktijd van drie dagen gelden niet voor de koop van onbebouwde grond, huurkoop en koop op een openbare veiling ten overstaan van een notaris. De uitleg van de verschillende juridische begrippen wordt gekoppeld aan de modelkoopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model juli 2004), vastgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen NVM, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis. Om te beginnen worden van de verkoper en de koper de nodige gegevens vastgelegd: De ondergetekenden:... (Ver)koper(s) Echtgeno(o)t(e) of partner... Naam:... Voornamen:... Geboorteplaats:... Geboortedatum:... Beroep:... Woonplaats:... Postcode:... Straat:... adres:... Telefoon thuis:... Telefoon werk:... Burgerlijke staat: gehuwd/geregistreerd partnerschap/ongehuwd en geen geregistreerd partnerschap Huwelijksgoederenrecht: gemeenschap van goederen/huwelijksvoorwaarden Legitimatie:... Toekomstig adres:... hierna te noemen verkoper /hierna samen te noemen verkoper hierna te noemen koper /hierna samen te noemen koper geen natuurlijk persoon De gegevens van de verkoper en de koper worden opgenomen in de koopovereenkomst. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de standaardovereenkomst is gebaseerd op een overeenkomst die wordt ge- 12

9 Vereisten aan de partijen 3.2 sloten tussen natuurlijke personen. Wanneer een van beide partijen geen natuurlijk persoon is maar bijvoorbeeld een vereniging of stichting of een rechtspersoon in de vorm van een BV of NV, dan zal de omschrijving van de partijen moeten worden aangepast. De eisen die aan natuurlijke personen (iemand van vlees en bloed ) worden gesteld, komen voort uit het Burgerlijk Wetboek. Een natuurlijk persoon dient handelingsbekwaam (zie par. 3.1) en handelingsbevoegd (zie par. 3.2) te zijn. handelingsbekwaam handelingsbevoegd 3.1 Handelingsbekwaam De wet bepaalt in art. 3:32 lid 1 BW dat, behoudens uitzonderingen, ieder mens bekwaam is tot het verrichten van rechtshandelingen. De uitzonderingen die in de wet zijn opgenomen, zijn minderjarigen en mensen die onder curatele zijn gesteld. Een minderjarige zal, indien hij partij is bij de koop/verkoop van onroerende zaken, moeten worden vertegenwoordigd door degene die het wettelijk gezag over hem heeft. Als beide ouders nog het ouderlijk gezag bezitten, zullen beide ouders hem moeten vertegenwoordigen. Als een van de ouders het ouderlijk gezag bezit, bijvoorbeeld als de andere ouder is overleden, kan worden volstaan met de vertegenwoordiging door deze ene ouder. Is er sprake van een voogd, dan zal deze de minderjarige moeten vertegenwoordigen bij de rechtshandeling. Wanneer de minderjarige wordt vertegenwoordigd door een van de ouders of een voogd, is bij een verkoop van een onroerende zaak een machtiging van de kantonrechter nodig. Het is van belang hiervoor ontbindende voorwaarden op te nemen in de koopovereenkomst. Een meerderjarige kan door de rechtbank onder curatele worden gesteld. Dit gebeurt als er sprake is van geestelijke stoornis, verkwisting of drankmisbruik. Onroerende zaken die eigendom zijn van een onder curatele gestelde kunnen alleen worden verkocht door de curator. Deze heeft daar bovendien een machtiging van de kantonrechter voor nodig. Ook in dit geval is het van belang dat hiermee rekening wordt gehouden in de ontbindende voorwaarden van de koopovereenkomst. Meerderjarigheid ontstaat in beginsel bij achttienjarige leeftijd. minderjarigen onder curatele gestelden 3.2 Handelingsbevoegd Wanneer iemand handelingsonbekwaam is, heeft dit niet alleen betrekking op de koop of verkoop van een onroerende zaak, maar zal dit ook 13

10 3.2 Vereisten aan de partijen koopverbod gelden voor alle rechtshandelingen die de betreffende persoon wil verrichten. Dit geldt niet voor handelingsonbevoegden. Handelingsonbevoegdheid heeft alleen betrekking op de betreffende rechtshandeling. Er is een aantal partijen te benoemen waar dit een rol speelt bij de koop/verkoop van een onroerende zaak. Er bestaat bijvoorbeeld een koopverbod voor leden van de rechterlijke macht en het Openbaar Ministerie, griffiers, advocaten en procureurs, deurwaarders en notarissen. Zij mogen door overdracht geen eigenaar worden van onroerende zaken waar zij ambtshalve bij zijn betrokken of waarover in hun rechtsgebied een geding aanhangig is Partij is een natuurlijk persoon Als de koper en de verkoper beiden natuurlijke personen zijn en er geen sprake is van een stichting of een vennootschap bij een van de partijen, dan is het van belang de gezinssituatie nader onder de loep te nemen. Er zijn verschillende aspecten die hierbij een rol spelen. Deze aspecten verschillen bij de koper en de verkoper van een onroerende zaak Koper is een natuurlijk persoon toestemming De koper van de onroerende zaak kan niet altijd alleen de koopovereenkomst sluiten. Indien hij een partner heeft, gelden een aantal aandachtspunten. Als er sprake is van gemeenschap van goederen, dan zal de aangekochte woning in principe tot de gemeenschap van goederen gaan behoren en hebben de beide partners elk 50% van de onverdeelde eigendom van die woning. Indien er sprake is van huwelijks- of partnerschapsvoorwaarden of van een samenlevingscontract, dan zal moeten worden vastgesteld wie voor welk percentage eigenaar wordt van de onroerende zaak. In principe staat het een koper vrij om zonder toestemming van de echtgenoot of geregistreerd partner een onroerende zaak aan te kopen. Als echter nadien een lening nodig is, zal er bij het geven van hypothecaire zekerheid, wél toestemming vereist zijn. Hier wordt in de modelkoopovereenkomst in art. 12 in voorzien. 14

11 Vereisten aan de partijen 3.2 Art. 12 Koper en echtgeno(o)t(e)/partner Koper verklaart voor zover nodig te handelen met toestemming van zijn echtgeno(o)t(e)/partner, die hierbij aan koper toestemming en onherroepelijke volmacht geeft de onroerende zaak te bezwaren en zich onthoudt van activiteiten die koper tegenwerken bij het verkrijgen van de benodigde vergunning en/of financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken en die als bewijs van een en ander deze akte mede ondertekent. Een ander probleem, waar in de praktijk vaker tegenaan gelopen wordt, is dat de betreffende koper op dat moment in een echtscheidingsprocedure of een beëindiging van het partnerschap verwikkeld is. Deze procedure kost nogal wat tijd en veelal is men voor de definitieve inschrijving van de echtscheiding in de registers al druk op zoek naar een nieuwe woning. Indien men gehuwd is in gemeenschap van goederen en de echtscheiding nog niet definitief is ingeschreven, zal de koop (het leveringsrecht, de betalingsverplichting of het eigendom) van de onroerende zaak ook tot het gemeenschapsvermogen behoren. Er zal dan, nadat de echtscheiding een feit is, bij de uiteindelijke verdeling van de gemeenschap voor moeten worden gezorgd dat de betreffende partner deze woning krijgt toebedeeld. Dit zal ook bij de aankoop in een (aanvullend) echtscheidingsconvenant moeten worden vastgelegd en door beide (bijna) ex-partners moeten worden ondertekend. Het is niet mogelijk in de koopovereenkomst te regelen dat de betreffende onroerende zaak niet in de gemeenschap van goederen zal vallen Verkoper is een natuurlijk persoon In art. 3 lid 2 van de modelkoopovereenkomst wordt gesproken over de bevoegdheid van de verkoper tot verkoop en eigendomsoverdracht van de woning: eigendomsoverdracht Art. 3 Eigendomsoverdracht 3.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van no- 15

12 3.2 Vereisten aan de partijen taris of diens plaatsvervanger, verbonden aan kantoor, hierna verder te noemen notaris Verkoper staat in voor zijn bevoegdheid tot verkoop en tot eigendomsoverdracht ten tijde van het passeren van de akte van levering. toestemming a. Er zijn een aantal beschermende bepalingen opgenomen in de wet waar alle gehuwden (en geregistreerde partners) mee te maken hebben. Deze wettelijke bepalingen gelden ongeacht het huwelijksgoederenregime. Met andere woorden men heeft ermee te maken als er sprake is van gemeenschap van goederen, maar ook als er sprake is van huwelijkse voorwaarden. Deze bepalingen staan in boek 1 van het Burgerlijk Wetboek en wel onder art. 88. Dit artikel wordt regelmatig aangehaald in huwelijkse voorwaarden. Wat is de strekking van deze beschermingsbepalingen? In dit beschermingsartikel is bepaald dat voor bepaalde rechtshandelingen de toestemming van de echtgenoot is vereist. Hierbij maakt het geen verschil of er sprake is van privévermogen of van gemeenschappelijk vermogen. Er zijn vier bepalingen, maar de eerste van de vier is in dit kader van belang. De toestemming is vereist als er sprake is van rechtshandelingen met betrekking tot de eigen woning en de daarbij behorende inboedel, bijvoorbeeld de verkoop en het bezwaren met hypotheek van de woning. Het gaat hierbij om de woning die wordt bewoond door één of beide echtgenoten. b. Indien de partners gehuwd zijn op huwelijkse voorwaarden en de woning behoort aan een van beiden in privé toe, zal uitsluitend díe partner bevoegd zijn om de onroerende zaak te verkopen. Wel heeft deze partner, als de woning nog wordt bewoond, de toestemming nodig van de echtgenoot in verband met het toestemmingsartikel. Het toestemmingsartikel uit het Burgerlijk wetboek wordt in de modelkoopovereenkomst ondervangen door de bepaling in art. 11 van deze overeenkomst: Art. 11 Verkoper en echtgeno(o)t(e)/partner Verkoper verklaart voor zover nodig te handelen met toestemming van zijn echtgeno(o)t(e)/partner die als bewijs daarvan deze akte medeondertekent. c. Wie bevoegd zijn om te verkopen is ook van belang bij mede-eigendom. In dat geval moeten alle mede-eigenaren (direct of bij vol- 16

13 Vereisten aan de partijen 3.2 macht) meewerken. Dit komt bijvoorbeeld voor bij erfenissen. Het is in een dergelijke situatie van belang de verklaring van erfrecht op te vragen, zodat kan worden bepaald wie namens de erfgenamen bevoegd is tot het doen van rechtshandelingen. De handelingsbevoegdheid van de partij is van belang voor het uiteindelijk tot stand komen van de koopovereenkomst. Als er sprake is van handelingsonbevoegdheid, is de rechtshandeling nietig en wordt de (ver)koop verondersteld niet te hebben plaatsgevonden Partij is geen natuurlijk persoon Als één of beide partijen bij de rechtshandeling geen natuurlijk persoon is, moet duidelijk zijn of de betreffende persoon bevoegd is om de koop, maar met name de verkoop van de onroerende zaak, aan te gaan Vennootschap onder firma (VOF) of maatschap Een onderneming kan worden gevoerd in de vorm van een vennootschap onder firma (VOF) of een maatschap. In de meeste gevallen zijn dit ondernemingsvormen die geen aparte rechtspersoon zijn. Dat betekent dat in principe de ondernemer of maat hoofdelijk aansprakelijk is voor de handelingen die hij namens de VOF of maatschap verricht. Bij een VOF is de hoofdregel dat iedere vennoot afzonderlijk bevoegd is de VOF te vertegenwoordigen, ook bij de verkoop van onroerende zaken. Bij het aangaan van een VOF wordt er echter een contract opgemaakt, de zogenoemde VOF-overeenkomst. Hierin kunnen afwijkende afspraken zijn opgenomen. Zo is het onder andere gebruikelijk om op te nemen dat ten aanzien van belangrijke rechtshandelingen de medewerking van meer of alle vennoten vereist is. Het verkopen, het aankopen en het bezwaren van een onroerende zaak wordt gezien als een belangrijke rechtshandeling. Het is belangrijk te weten dat dergelijke afspraken in een VOF-contract externe werking hebben indien zij gepubliceerd zijn in het handelsregister. Met andere woorden, de wederpartij kan zich informeren over de bevoegdheid tot het doen van rechtshandelingen. Als het contract niet is gepubliceerd, kan de wederpartij zich ook informeren. Het is dan alleen een stuk lastiger. Bij de maatschap is de hoofdregel omgekeerd. De vennoten/maten zijn alleen tezamen bevoegd de maatschap te vertegenwoordigen. Ook bij het aangaan van een maatschap worden de onderlinge afspraken hoofdelijk aansprakelijk VOF maatschap 17

14 3.2 Vereisten aan de partijen in een contract vastgelegd. Er is geen openbare registratie van de maatschapcontracten. In geval van twijfel zal inzage in het maatschapcontract uitkomst bieden Verenigingen en stichtingen tezamen bevoegd Bij verenigingen en stichtingen is de hoofdregel dat alle bestuurders slechts tezamen bevoegd zijn tot vertegenwoordiging, tenzij anders in de statuten opgenomen. Zo wordt in de statuten nog wel eens bepaald dat één of meer bestuurders afzonderlijk of gezamenlijk bevoegd zijn tot het vertegenwoordigen van de vereniging of stichting. Het is echter van belang te weten dat het bestuur van een vereniging of stichting niet bevoegd is tot het doen van belangrijke rechtshandelingen. Het bestuur is dus niet bevoegd tot het doen van verkopen, aankopen en bezwaren van een onroerende zaak. In de statuten van een dergelijke rechtspersoon kunnen hierover andere afspraken zijn vastgelegd. De statuten zijn, mits opgenomen in de notarisakte, geregistreerd bij de Kamer van Koophandel. Niet alle verenigingen zijn volledig rechtsbevoegd. Indien ze beperkt rechtsbevoegd zijn, kunnen zij geen registergoed verkrijgen of erfgenaam worden Besloten vennootschap (BV) en naamloze vennootschap (NV) zelfstandig bevoegd Zowel bij de NV als de BV geldt als hoofdregel dat iedere bestuurder zelfstandig bevoegd is tot vertegenwoordiging. Ook nu geldt weer dat de statuten anders kunnen bepalen, bijvoorbeeld dat de vertegenwoordiging berust bij twee of meer bestuurders gezamenlijk. De statuten van een NV of BV zijn gepubliceerd in het handelsregister. Ook hier is het dus van belang na te gaan of de betreffende bestuurder(s) bevoegd is tot het aangaan van rechtshandelingen namens de vennootschap. Als deze afwijkende statutaire regeling is gepubliceerd in het handelsregister, is een levering van een onroerende zaak die in strijd is met de afwijkende vertegenwoordiging nietig. Alle andere statutaire beperkingen aan de bestuurders opgelegd, zoals bijvoorbeeld bepalingen dat de voorafgaande toestemming van de raad van commissarissen is vereist bij de aankoop of verkoop van onroerende zaken, hebben slechts interne werking. Dat betekent dat er sprake is van een geldige rechtshandeling als een bestuurder een 18

15 Vereisten aan de partijen 3.3 pand koopt of verkoopt zonder de statutair vereiste voorafgaande toestemming van de raad van commissarissen Rechtshandelingen Rechtshandelingen kunnen worden onderscheiden in eenzijdige en meerzijdige. Bij de eenzijdige rechtshandeling treedt het rechtsgevolg in door de wilsuiting van één persoon, zoals bij het eerder gegeven voorbeeld van het testament. De eenzijdige rechtshandeling kan gericht zijn tot een geadresseerde of ongericht. De opzegging van een huurovereenkomst door de huurder is een gerichte rechtshandeling waarbij de verhuurder als geadresseerde fungeert. Zonder diens kennisname van de wilsuiting treedt het beoogde rechtsgevolg niet in. Het maken van een testament is een ongerichte rechtshandeling waar geen geadresseerde aan te pas komt. Bij de meerzijdige rechtshandeling zijn er corresponderende wilsuitingen van meerdere personen vereist voor het tot stand brengen van het rechtsgevolg. eenzijdig meerzijdig Samenvatting Bij de bepaling van de handelingsbevoegdheid is van belang of de partij al dan niet namens anderen en/of een rechtspersoon de overeenkomst aangaat. Het is van belang de handelingsbevoegdheid na te gaan als: een natuurlijk persoon gehuwd is (gelijk voor geregistreerd partnerschap); een VOF of maatschap vertegenwoordigd wordt; iemand een bestuurder is van een vereniging of stichting; iemand een bestuurder is van een NV of BV. 3.3 Overige beperkingen voor de verkoper van een onroerende zaak In de modelakte zien we in art. 3 lid 2 de nadrukkelijke verklaring van de verkoper dat hij bevoegd is om de onroerende zaak te verkopen. Art. 3 Eigendomsoverdracht 3.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van no- 19

16 3.3 Vereisten aan de partijen taris of diens plaatsvervanger, verbonden aan kantoor, hierna verder te noemen notaris Verkoper staat in voor zijn bevoegdheid tot verkoop en tot eigendomsoverdracht ten tijde van het passeren van de akte van levering. beperkingen In de vorige paragrafen hebben we gezien dat deze bevoegdheid door verschillende aspecten wordt bepaald. Het kan zijn dat de verkoper van een onroerende zaak, ondanks het feit dat hij handelingsbekwaam én handelingsbevoegd is, toch niet bevoegd is het pand te verkopen. We hebben dan te maken met beperkingen die betrekking hebben op de onroerende zaak en/of de locatie waar deze is gelegen. Eén van de volgende beperkingen kan aan de orde zijn: de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg): als een onroerende zaak onder de Wvg valt, is de verkoper verplicht de onroerende zaak eerst aan de gemeente te koop aan te bieden; maakt de gemeente hiervan geen gebruik, dan kan de onroerende zaak aan derden worden aangeboden; het voorkeursrecht tot koop: in veel huur- en pachtcontracten is bepaald dat, indien een eigenaar overgaat tot verkoop van de onroerende zaak, deze eerst aan de huurder of pachter van de onroerende zaak te koop moet worden aangeboden, alvorens de verkoper de vrije markt betreedt; het antispeculatiebeding: als de onroerende zaak binnen een vooraf vastgestelde periode (meestal tien jaar) wordt verkocht, dient de onroerende zaak eerst tegen een vastgestelde prijs aan de in het beding bepaalde potentiële koper(s) te worden aangeboden; dit beding wordt veel gebruikt wanneer een gemeente goedkope woningen aanbiedt, dit om te voorkomen dat deze woningen goedkoop worden aangekocht met als doel deze weer duur te verkopen; bij verkoop binnen tien jaar moeten de woningen dan aan de gemeente worden aangeboden. 20

17 4 Vereisten aan de rechtshandeling Rechtshandelingen zijn handelingen die men verricht omdat de daaruit voortvloeiende rechtsgevolgen beoogd en/of gewild zijn. Hierin rust een belangrijk criterium om te bepalen of bij de rechtshandeling de overeenkomst ook daadwerkelijk tot stand komt. Er wordt bij de rechtshandelingen een onderscheid gemaakt tussen: eenzijdige rechtshandelingen; het gewenste rechtsgevolg kan door één persoon teweeg worden gebracht; meerzijdige rechtshandelingen; het gewenste rechtsgevolg komt tot stand door twee of meer personen en voor meerdere personen ontstaan rechten en plichten. rechtshandelingen Voorbeeld Paul gaat naar de notaris en laat een testament opmaken. Het maken van een testament is een eenzijdige rechtshandeling, want de wensen van Paul ten aanzien van de verdeling van zijn vermogen worden hierin vastgelegd. Tegelijkertijd is er sprake van een meerzijdige rechtshandeling. Een testament dient immers opgemaakt te worden door een notaris. Paul gaat dus een overeenkomst aan met de notaris om het testament op te laten maken en te laten registreren. Hieruit vloeien rechten en plichten voor hen beiden voort, namelijk de notaris dient het testament te maken en Paul betaalt hiervoor. Volgens het Burgerlijk Wetboek komt een overeenkomst tot stand door een aanbod van de ene partij en de aanvaarding door de andere partij. Aanbod en aanvaarding zijn rechtshandelingen. Een aanbod is een voorstel tot het sluiten van een overeenkomst, de aanvaarding daarvan doet de overeenkomst tot stand komen. Op het moment dat beide partijen akkoord zijn, is er sprake van een wilsovereenstemming. Een voorstel kan op verschillende wijze worden gedaan en aanvaard, namelijk mondeling, schriftelijk en stilzwijgend. aanbod en aanvaarding wilsovereenstemming 21

18 4.1 Vereisten aan de rechtshandeling Voorbeeld Een geldverstrekker plaatst een advertentie in de krant waarin de geldende hypotheekrente wordt gepubliceerd, een schriftelijk aanbod. Een marktkoopman roept dat 10 nectarines nu voor 2 te koop zijn, een mondeling aanbod. Een reiziger stapt in de trein en geeft daarmee stilzwijgend te kennen dat hij een vervoersovereenkomst wil sluiten. mondeling/schriftelijk Een mondeling aanbod vervalt wanneer het niet onmiddellijk wordt aanvaard. Dit betekent dat het in hetzelfde gesprek moet worden geaccepteerd. Een schriftelijk aanbod vervalt als het niet binnen redelijke termijn wordt aanvaard. 4.1 Aanbod Er is pas sprake van een aanbod als de aanbieding alle essentiële informatie bevat die nodig is voor het sluiten van een overeenkomst. Het aanbod moet voldoende bepaald, voldoende duidelijk zijn. Een aanbod in de sfeer van wil je een huis kopen? is onvoldoende bepaald. Essentiële gegevens voor een dergelijk aanbod zijn welk huis het betreft, tegen welke vraagprijs en op welke termijn het huis geleverd kan worden. Er zijn verschillende soorten aanbiedingen: a. het herroepelijk aanbod; b. het onherroepelijk aanbod. herroepelijk aanbod Ad a. Een herroepelijk aanbod kan worden herroepen door de aanbieder, zolang het nog niet is aanvaard. Dat wil zeggen dat het aanbod niet langer van kracht is als de aanbieder erop terugkomt (art. 6:219 lid 1 BW). Na aanvaarding kan er niet meer op worden teruggekomen. Dan is er niet langer sprake van herroepelijkheid. Voorbeeld Carla biedt op 19 juli per brief haar auto te koop aan aan Dyenne. Zij vraagt hiervoor De post wordt 20 juli om uur s middags bezorgd bij Dyenne. Zij leest de brief en neemt hierdoor kennis van het aanbod. Nog dezelfde middag om uur 22

19 Vereisten aan de rechtshandeling 4.1 ontvangt Dyenne een fax van Carla waarin zij het aanbod voor de verkoop van de auto intrekt. Aangezien Dyenne nog niet was ingegaan op het aanbod zij had het aanbod nog niet aanvaard is dit op tijd. Er is geen overeenkomst tot stand gekomen. Ad b. Een aanbod is onherroepelijk als het aanbod een bepaalde termijn voor de aanvaarding inhoudt of de onherroepelijkheid uit het aanbod blijkt (art. 6:219 lid 1 BW). Degene, die een onherroepelijk aanbod doet, ontneemt zichzelf de bevoegdheid door middel van herroeping het aanbod in te trekken of aan te passen. Indien degene, aan wie het aanbod wordt gedaan, binnen de termijn het aanbod aanvaardt is een overeenkomst tot stand gekomen. onherroepelijk aanbod Voorbeeld Geldverstrekker X doet op 1 maart een offerte uit voor een hypotheek aan de heer en mevrouw Baas. De offerte betreft een aflossingsvrije lening van ; als zekerheid wordt een eerste hypotheek gevraagd op het pand aan de Tivolistraat 1 in Tilburg. In de offerte staat vermeld dat bij acceptatie de heer en mevrouw Baas moeten ondertekenen en de offerte uiterlijk op 15 maart weer in het bezit van de geldverstrekker moet zijn. Door een termijn voor acceptatie op te nemen in de offerte heeft de geldverstrekker een onherroepelijk aanbod gedaan aan de familie Baas. In datzelfde art. 6:219 lid 1 BW wordt gesproken over een vrijblijvend aanbod. Indien er sprake is van een aanbod, dat de mededeling bevat dat het vrijblijvend wordt gedaan, dan kan de herroeping nog onverwijld na de aanvaarding geschieden. Met andere woorden op het moment dat er door de koper wordt ingegaan op het aanbod kan de verkoper aangeven dat het aanbod niet langer geldt. Voorbeeld Een meubelzaak biedt aan dat men, bij aankoop van een bankstel, gratis een mountainbike krijgt. In de advertentie is opgenomen dat dit aanbod geldt zolang de voorraad strekt. In de loop van die week meldt Jeroen zich bij de meubelzaak. Hij wil een 23

20 4.2 Vereisten aan de rechtshandeling bankstel kopen en wil graag de gratis mountainbike ontvangen. Hij accepteert het aanbod van de meubelzaak. Er zijn echter geen mountainbikes meer voorradig. De verkoper kan nu aangeven dat het aanbod niet langer geldt, zonder dat hij hieraan gehouden kan worden. 4.2 Vertrouwensbeginsel wilsverklaring De overeenkomst komt dus tot stand door de aanvaarding van het aanbod. Hiervoor hebben twee partijen hun wil kenbaar gemaakt. De aanbieder door in het aanbod te laten zien wat hij biedt en welke vergoeding hij hiervoor wenst en de wederpartij door in te gaan op het aanbod, eventueel na aanpassing van de voorwaarden door onderhandeling. Er is voor beide partijen sprake van een zogenoemde wilsverklaring. De wil van de handelende persoon moet overeenstemmen met zijn verklaring. Soms is dit niet (helemaal) het geval, bijvoorbeeld wanneer er sprake is van een vergissing, een misverstand of een verschrijving. Voorbeeld Een hypotheekadviseur vertelt tijdens de borrel in de voetbalkantine dat hij een beleggingshypotheek kan sluiten waarbij de beleggingen gegarandeerd 15% per jaar opleveren en er geen enkel risico voor waardedaling bestaat. Ron, een van zijn teamgenoten die denkt dat dit gemeend is, gaat hierop in en zegt een dergelijke constructie te willen sluiten. In een ernstig overspannen toestand verklaart Marie aan haar buurman: Dit rothuis, ik ben het helemaal zat, je mag het voor hebben. De buurman vat dit op als een aanbod en gaat akkoord. Peter is op zoek naar een nieuwe motor. Hij vindt in een motorzaak een geweldig exemplaar met een prijskaartje waarop een bedrag van 250 vermeld staat. Hij geeft aan de motor voor dit bedrag te willen kopen. De verkoper geeft aan dat er een foutieve vermelding is op het prijskaartje; dit is het bedrag dat per maand zou moeten worden betaald in een financieringsconstructie. 24

21 Vereisten aan de rechtshandeling 4.3 Je kunt je afvragen of in de bovenstaande voorbeelden een overeenkomst tot stand is gekomen. Het aanbod dat is aanvaard, was immers niet zo bedoeld. De wetgever beschermt in principe degene die op het aanbod ingaat. Deze mag erop vertrouwen dat het aanbod daadwerkelijk wordt uitgevoerd. Deze regeling wordt ook wel het vertrouwensbeginsel genoemd. Er komt echter alleen een overeenkomst tot stand als de wederpartij ook in alle redelijkheid erop mag vertrouwen dat het aanbod, de wilsverklaring van de aanbieder, ook daadwerkelijk zijn wil is. Per situatie zal dit anders worden beoordeeld. Het betekent in elk geval dat degene die de verklaring (het aanbod) ontvangt zich moet afvragen of de ander dit ook zo bedoelt. Als hij hieraan twijfelt, is hij volgens de wet verplicht hierna een onderzoek in te stellen. Als hij dit nalaat, zal hij geen beroep kunnen doen op het vertrouwensbeginsel. vertrouwensbeginsel 4.3 Wilsgebreken Naast de mogelijkheid dat de wil en de verklaring niet overeenstemmen, kennen we een situatie waarin dit wel het geval is, maar waarbij de wil gebrekkig is gevormd. Dit klinkt wat cryptisch, maar aan de hand van een voorbeeld wordt het duidelijker. Voorbeeld Een hypotheekadviseur roept in een gesprek tijdens een feestje voor de grap: Bij mijn bank is de hypotheekrente 2% voor 10 jaar vast. Fons, die meent dat het ernstig bedoeld is, gaat erop in en zegt daarmee akkoord te gaan. In het bovenstaande voorbeeld is er sprake van een wilsgebrek. Het Burgerlijk Wetboek kent vier wilsgebreken: dwaling (art. 6:228 BW); bedrog (art. 3:44 lid 1 en lid 3 BW); bedreiging (art. 3:44 lid 1 en 2 BW; misbruik van omstandigheden (art. 3:44 lid 1 en 4 BW). wilsgebreken Het gevolg van een wilsgebrek is dat de overeenkomst vernietigbaar is geworden. Degene die gehandeld heeft onder invloed van een wilsgebrek, kan de overeenkomst achteraf vernietigen. Hij zal dit dan wel moeten kunnen bewijzen. 25