Uitspraken. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraken van de Huurcommissie Verzoeken Betalingsverplichting kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Petrus Campersingel 187 A KM 1 ET AT 9713 AK GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummers Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraken De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over het jaar 2012 bedraagt 671,85 De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 663, I Verloop van de procedures De Huurcommissie ontving op 1 december 2014 twee verzoeken van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om zijn betalingsverplichting voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over het jaar 2012 () en het jaar 2013 () vast te stellen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daarvoor is in de woonruimte op 23 februari 2015 een onderzoek uitgevoerd. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten opgevraagd. De gevraagde rekeningen zijn niet door de verhuurder opgestuurd. Pagina 1 van 7

2 De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Op 1 april 2015 heeft de Huurcommissie een brief van de huurders ontvangen. Hierin geven zij aan dat ze erachter zijn gekomen dat de verhuurder nu vertegenwoordigd wordt door een gemachtigde. Zij waren hierover erg verbaasd, aangezien zij meerdere keren met deze gemachtigden aan tafel hebben gezeten en contact hebben gehad omtrent deze zaken. In hun ogen is er sprake van belangenverstrengeling, daarom willen zij dat de verhuurder niet vertegenwoordigd wordt door de gemachtigde. Huurders hebben bijlagen meegezonden voor het contact met hen en de verschillende berekeningen die zij destijds voor huurders hebben gemaakt. Deze zaken zijn ter zitting behandeld tezamen met de verzoeken van de huurders woonachtig aan de Petrus Campersingel 187 A km 2 ET AT, km 3 2 ET VR en km 5 2 ET VR + AT te Groningen. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: In het rapport van de huurder van km 3 2 ET VR staat een fout aantal m 2, dit moet geen 19 maar 15 m 2 zijn. Het totale oppervlak blijft gelijk; Ik ga akkoord met het rapport; Gemachtigden van de verhuurder hebben veel bij ons aan de keukentafel gezeten en het is vervelend dat zij nu de vertegenwoordigers zijn voor de verhuurder. Wij willen liever niet dat zij er zijn. Wij weten niet of onze info ten onrechte wordt gebruikt; Wij hebben nooit van het bedrijf gehoord dat op de facturen staat; De schoonmaakster komt eenmaal per maand 2 uren. Wij hebben het idee dat ze onder de tafel wordt betaald, buiten het bedrijf om. Een bedrag van 25,00 per uur vinden wij veel. Ze is één uur bezig met schoonmaken en één uur met de auto verplaatsen en koffie drinken. Wij weten niet of de schoonmaakster bij het bedrijf in dienst is; COU2G ENV Pagina 2 van 7

3 Wij hebben nooit een glazenwasser gezien. Zonder steiger kunnen wij niet bij de dakgoten. Het betreft een plat dak met hemelwaterafvoer; Wij hebben niet eens een tuin, maar een balkon van 3 m 2. De buitenruimte is een gezamenlijk tegelpad (met de buurvrouw) van de weg naar het huis. De heg is nooit gesnoeid en het onkruid is nooit weggehaald; Het toezicht van de verhuurder betreft alleen het ophalen van de post af en toe. Verder hebben we niemand gezien; Een bedrag van 450,00 aan klein onderhoud is veel te veel. In het weekend zijn we er niet. Wellicht zijn toen batterijen vervangen, maar dat moet geen 450,00 kosten. De brandweer is eenmaal voor de brandinstallatie geweest, verder niet. Dat is in 2014 gebeur en niet in één van de kamers. We krijgen nooit melding van de verhuurder dat hij in een kamer moet. De helft van de plinten zit vast, maar dat heeft de verhuurder niet gedaan. In 2014 is er een nieuwe huurder gekomen, maar er is niet iets in de kamers gebeurd. Zaaknummers Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder: Wij hebben de stukken van huurders niet ontvangen en hebben bezwaar tegen het meenemen ervan; We hebben de servicekosten besproken met huurders en ze voorgesteld naar de Huurcommissie te gaan. We zijn er niet verder op ingegaan. Toen zijn we door de verhuurder benaderd. Wij hebben op geen enkele wijze inhoudelijke informatie op de samenstelling van de servicekosten gehad, alleen op de hoogte van het voorschot. Er is geen sprake van informatie die wij tegen de huurders gebruiken. We zijn niet gecommitteerd aan een relatie met de huurders en kunnen onze dienstverlening aan anderen verlenen. Het gaat om de feitelijke gegevens; Het kan zijn dat er een fout is gemaakt voor wat betreft de oppervlakte, de 1e en 2e verdieping moeten dan omgedraaid worden. Dit heeft alleen invloed op de berekening van het gas en laminaat; Schoonmaak, glazenwassen, tuin: de rapporteur heeft het ongedateerde overzicht buiten beschouwing gelaten. Dit is een verzamelfactuur. - schoonmaak: elke 2e dinsdag van de maand wordt er schoongemaakt (trappenhuis, gemeenschappelijk toilet en de verkeersruimten). De factuur bedraagt 1.200,00 per jaar. Indien voorbij wordt gegaan aan de in de factuur genoemde kosten, verzoekt verhuurder om per schoonmaakactiviteit een bedrag van 50,00 vast te stellen. Op basis van 12 activiteiten per jaar komen de kosten voor gezamenlijke huurders hiermee op 600,00; - glazenwassen: de ruiten worden viermaal per jaar gewassen. De kosten bedragen 180,00 per jaar. Indien voorbij wordt gegaan aan de in de factuur genoemde kosten, verzoekt verhuurder om per schoonmaakactiviteit een bedrag van 25,00 toe te wijzen. Hiermee komen de kosten voor gezamenlijke huurders op 100,00; - tuinonderhoud: verhuurder geeft aan dat meerdere keren per jaar de volgende werkzaamheden worden verricht: - schoffelen en onkruid wieden; - het knippen van de heg; - het onkruidvrij houden van de bestrating; - het herstellen van verzakte bestrating Pagina 3 van 7

4 De tuin is ongeveer 6 m 2 groot en jaarlijks wordt ongeveer 10 uur aan tuinonderhoud besteed. De kosten bedragen 240,00 per jaar. De kosten per uur komen hiermee op 24,00. Dit bedrag komt verhuurder niet onredelijk voor. De dakgoten zijn niet bereikbaar voor de huurders; Toezicht, beheer en klein onderhoud: de rapporteur heeft het ongedateerde overzicht buiten beschouwing gelaten. Dit is een verzamelfactuur. - toezicht/beheer: er is sprake van toezicht/beheer waarbij het gaat om veiligheid (op het moment dat onderhoud wordt gedaan). De jaarlijkse kosten bedragen 300,00. Indien de factuur buiten beschouwing wordt gelaten, verzoekt de verhuurder het bedrag door twee te delen, dus 150,00. - klein materiaal/gereedschap: het klein onderhoud wordt door de verhuurder uitbesteed. De kosten hiervan bedragen jaarlijks 450,00. Verhuurder vindt de factuur voldoende gespecificeerd en deze kosten in redelijke verhouding staan tot de geleverde dienstverlening: klein onderhoud 2012: - grofvuil afgevoerd - ontstoppen riool en afvoer - deuren bijschaven in verband met het niet goed sluiten van de deur - het vastzetten van de plinten - het vervangen van de lampen - vervangen batterijen rookmelders klein onderhoud 2013: - vervangen ventilatierooster boven het raam geplaatst (niet bekend waar) - vervangen deksel kabeldoos - vastzetten trapleuning - reparatie stofzuiger - vervangen isolatiestrip/dorpel - alarm gereset - vervangen batterijen rookmelders - ontstoppen riool en vervoer De schoonmaak is uitgevoerd, ook volgens de huurders. Wij willen het bedrag van 25,00 handhaven, anders een door de commissie in te schatten tarief; Het glazenwassen kan worden geschrapt indien ze niet voor de huurders bereikbaar zijn; De tuin is breder dan slechts een pad; Huurders kunnen zich het onderhoud niet herinneren, wij houden de lijst van de verhuurder aan. Het zou mutatieonderhoud kunnen zijn. Zaaknummers III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Pagina 4 van 7

5 Eindafrekening kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten De huurder heeft gedurende de jaren 2012 en 2013 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft geen overzichten van de in die periode gemaakte kosten verstrekt. In de huurovereenkomst is een voorschotbedrag van 125,00 per maand voor de servicekosten opgenomen. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over het jaar 2012 vast te stellen op 611,85 en over het jaar 2013 op 603,86. Beoordeling Huurcommissie Op basis van hetgeen tijdens de zitting aan de orde is gekomen, is de commissie het volgende van oordeel: Schoonmaak, glazenwassen, tuin Er is een ongedateerd overzicht verstrekt en de commissie accepteert de mondeling ter zitting gegeven specificatie hierop. Zij acht redelijk dat de kosten als volgt aan huurder in rekening kunnen worden gebracht: Schoonmaak De commissie acht het billijk dat de verhuurder 1 uur van 25,00 per maand = 300,00 per jaar aan de huurders in rekening brengt. Huurders aandeel bedraagt 1/5e deel van 300,00 = 60,00 per jaar. Glazenwassen Nu de ramen niet bereikbaar blijken voor de huurders, schrapt de commissie deze kosten. Zij stelt huurders betalingsverplichting op 0,00. Tuinonderhoud/schoonmaken dakgoten De commissie acht de in rekening gebrachte kosten voor het toegangspad van 6 m 2 niet redelijk. Huurders bestrijden ook de uitgevoerde activiteiten die door de verhuurder zouden zijn uitgevoerd. De commissie stelt huurders betalingsverplichting op nihil. Toezicht, beheer, klein onderhoud Voor wat betreft het toezicht hebben gemachtigden van verhuurder alleen verklaard dat dit betrekking heeft op de veiligheid. Voor het overige is alleen uitleg gegeven voor het klein onderhoud. Mede op basis van hetgeen huurders hebben verklaard, is de commissie van oordeel dat geen klein onderhoud wordt verricht en daarom schrapt zij de daarvoor in rekening gebrachte kosten. Volledigheidshalve merkt de commissie nog op dat, voor zover het toezicht/beheer al zou leiden tot een servicekostenafrekening, zij van oordeel is dat de kosten ervan voor de verhuurder zijn. Pagina 5 van 7

6 In afwijking van de rapportage stelt de Huurcommissie huurders betalingsverplichting als volgt vast: 2012 Schoonmaken, glazenwassen, tuin 60,00 Toezicht, beheer, klein onderhoud 0,00 Water 31,80 Internet en tv 115,06 Gas 142,26 Elektra 101,38 Onderhoud cv 0,00 Brandbeveiliging 31,54 Roerende zaken/stoffering 189, Totaal 671, Schoonmaken, glazenwassen, tuin 60,00 Toezicht, beheer, klein onderhoud 0,00 Water 33,24 Internet en tv 117,48 Gas 189,51 Elektra 73,82 Onderhoud cv 0,00 Brandbeveiliging 0,00 Roerende zaken/stoffering 189, Totaal 663,86 Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over het jaar 2012 bedraagt 671,85 en over het jaar ,86. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De verhuurder heeft geen eindafrekening verstrekt en de Huurcommissie stelt huurders betalingsverplichting op lagere bedragen vast dan huurder aan voorschotten heeft betaald. De Huurcommissie stelt de verhuurder daarom in het ongelijk. De verhuurder moet de leges betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 6 van 7

7 IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over het jaar 2012 bedraagt 671,85. De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 663,86. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraken is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraken een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraken naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 2 x 25,00 leges betalen. De huurder krijgt zijn betaalde legesvoorschotten terug. Deze uitspraken zijn zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma Zittingsvoorzitter H. Oostland en T.H. Coehoorn Zittingsleden Pagina 7 van 7