Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Helper Westsingel 88 B KM BH GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder [xxx] Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 913, I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 7 juli 2014 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2013 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten opgevraagd. De ontvangen rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Correspondentie over de zaak Op 9 oktober 2014 heeft de Huurcommissie een brief van de verhuurder ontvangen als aanvulling op de eerder door hem geleverde informatie. Bij de brief zijn een handgeschreven overzicht "betreft HWS Groningen" van de kosten voor water, wasmachine en internet en enkele bankrekeningoverzichten gevoegd. Pagina 1 van 8

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: Na de wetswijziging van 1 juli 2014 heeft verhuurder verzuimd om het verplichte formulier te leveren; ik vraag de Huurcommissie om de sancties toe te passen: de overige servicekostenposten zouden dan op 12,00 gesteld moeten worden en de energiekosten op de gemiddelde verbruiken; Verhuurder is een professional, ook zijn vertegenwoordiger; zij hadden moeten weten wat de wetswijziging voor gevolgen heeft; Huurders hebben geen afrekening ontvangen, zij hoeven er naar mijn mening ook niet om te vragen; Op blad 4 is een fout bedrag in de berekening van elektra vermeld; Gas en elektra moeten overeenkomstig de vorige uitspraak op basis van de graaddagen worden berekend; Voor internet en tv zijn geen nota's verstrekt, alleen bankafschriften; hier blijkt niet uit of de betalingen om dit pand gaan; deze verhuurder heeft heel veel panden; er is geen draadloos internet aanwezig; of er routers zijn, weet ik niet; er is een inkomende kabel voor de panden 88, 88B en 88C; Voor de wasmachine heeft verhuurder bankafschriften, dus betaalbewijzen geleverd; er is geen nota waaruit blijkt dat de kosten dit pand betreffen; In de uitspraak over 2011 en 2012 is er ten onrechte van uitgegaan dat het bed met matras en het kooktoestel verhuurders eigendom zijn; dit is niet juist; deze goederen waren bij huuringang wel aanwezig, maar zijn niet gehuurd van verhuurder; De uitvoering van het schilderwerk is in de huurovereenkomst overeengekomen; echter de werkzaamheden die door de firma zijn uitgevoerd betreffen periodiek noodzakelijke werkzaamheden om te voorkomen dat er schimmelvorming optreedt in de douche; er is namelijk slechte ventilatie; gewoon sauzen is onderhoud voor rekening huurder maar dat is hier niet het geval; Ik heb er bezwaar tegen als verhuurder nu alsnog nota's kan indienen. COU2G ENV Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: Ik ben niet op de hoogte van een wetswijziging per 1 juli 2014 en de gevolgen ervan; Volgens onze administratie zijn er door Steengoed B.V. aan de huurders in dit complex wel jaarafrekeningen verstrekt op 21 mei 2014, zowel aan de huidige huurders als aan de vertrokken huurders; die zijn gestuurd naar het adres dat in onze administratie bekend is; zijn huurders vertrokken zonder een correct nieuw adres achter te laten, dan kunnen wij er niets aan doen als ze geen afrekening in hun bezit hebben gekregen; Er is ons door geen enkele huurder gevraagd een afrekening te verstrekken; Pagina 2 van 8

3 We hebben alle afrekeningen met gevraagde gegevens en nota's aan de Huurcommissie gestuurd; Het bedrag dat is vermeld bij de post internet en tv is niet juist; het correcte bedrag is 1633,29; iedere kamer heeft een eigen kabelaansluiting; er is in iedere kamer wifi mogelijk; Ik ben het niet eens met de post administratiekosten in het rapport; Ik verzoek de commissie de bedragen voor stoffering/meubilering over te nemen uit haar vorige uitspraak; Voor de kostenpost brandblussers heb ik een nota van de firma geleverd van 117,33; het gaat om de aanschaf, doorverbinding en keuring van brandmelders; Ik heb een nota voor rioolservice gestuurd; ontstoppen is voor rekening van huurders; het frezen van een afvoerleiding niet; ik heb nu ook een nota bij me van een andere ontstoppingsfirma van 89,24; De aanname dat het verven in de douche bedoeld is om schimmel te verwijderen is niet correct; de commissie heeft hierover al een zaak behandeld; Wij hebben een afrekening aan huurder gestuurd, dus mogen er administratiekosten berekend worden; huurder kan niet zo maar zeggen dat hij geen afrekening heeft ontvangen. Zaaknummer III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Gegevensverstrekking en gevolgen Per 1 juli 2014 is de Wet vereenvoudiging en modernisering van de werkwijze van de Huurcommissie in werking getreden. Deze wijziging houdt onder andere in dat de servicekosten zijn verdeeld in nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten. Ook gelden vanaf die datum aanvullende regels, die onder meer inhouden dat de verhuurder verplicht is een formulier in te vullen dat de Huurcommissie inzicht geeft in de berekeningswijze van de verhuurder. Indien de verhuurder het verplichte formulier niet aan de Huurcommissie verstrekt, geldt voor de overige servicekosten in principe een vastgesteld bedrag van 12,00. In deze kwestie heeft de verhuurder wel tijdig de facturen maar niet het formulier servicekosten verstrekt. De commissie is van mening dat de verhuurder nog niet tegengeworpen kan worden dat per 1 juli 2014 het voorgeschreven servicekostenformulier dient te worden gebruikt, nu dat niet of nauwelijks bekend is gemaakt en verhuurder wel de gegevens heeft overgelegd. Dit betekent dat een berekening wordt gemaakt op basis van de overgelegde facturen. Eindafrekening kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten De huurder heeft gedurende het jaar 2013 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van 1103,35 in rekening gebracht. Deze Pagina 3 van 8

4 kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. Ter zitting heeft verhuurders gemachtigde een toelichting gegeven op het verstrekken van de eindafrekening. De afrekening is op 21 mei 2014 naar het adres gestuurd dat bij verhuurder bekend is. Daar waar huurder inmiddels is verhuisd maar geen nieuw adres heeft achtergelaten, is de afrekening naar het oude adres gestuurd. De commissie gaat er daarom van uit dat verhuurder op 21 mei 2014 aan de huurder de eindafrekening over 2013 heeft gestuurd. Rapportage De rapporteur heeft per kostenpost de van verhuurder ontvangen nota's beoordeeld voor de berekening van de betalingsverplichting van huurder. Hij adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2013 vast te stellen op 776,77. Beoordeling Huurcommissie In wat de huurder of de verhuurder ter zitting heeft verklaard, ziet de Huurcommissie aanleiding om van het rapport af te wijken. De huurder en de verhuurder hebben de doorberekening van diverse posten uit het rapport van onderzoek ter discussie gesteld. De Huurcommissie gaat puntsgewijs in op deze opmerkingen. Elektra In het rapport is een onjuist bedrag vermeld, namelijk 2196,97. Uit de jaarnota die in het dossier zit, blijkt zoals huurders gemachtigde ter zitting heeft gesteld, dat dit bedrag 2186,97 moet zijn. Huurders betalingsverplichting is dan 174,31 in plaats va 174,71. Internet en kabel tv In de voorgaande uitspraak van de Huurcommissie is de kostenpost niet meegenomen omdat deze kosten niet door verhuurder zijn aangetoond. In deze zaak heeft verhuurder deze kosten evenmin aangetoond. Op de verstrekte betaaloverzichten is geen adres vermeld, nota's zijn niet geleverd; het is de commissie bekend dat verhuurder meerdere panden bezit. Zonder gespecificeerde nota's is niet na te gaan of de door verhuurder opgevoerde kosten daadwerkelijk het pand betreffen van huurders woonruimte. Ook op de geleverde nota's van een elektrotechnische groothandel waarop met de hand 'internet' is geschreven, ontbreekt een adres. Daarnaast waren partijen het er op de zitting niet over eens of er (draadloos) internet aanwezig is. De commissie stelt daarom deze kostenpost op 0,00. Stoffering en meubilering Volgens de rapporteur is in de vorige uitspraak deze kostenpost op 41,14 gesteld. Dit is niet correct. Dit bedrag was vastgesteld over een beperkte periode van 2011; voor 2012 is 184,13 in de uitspraak vastgesteld. De commissie is over 2013 van oordeel dat dit bedrag kan worden overgenomen, maar moet worden vermeerderd met de kosten voor de huur van de wasmachine 7,56. De kostenpost Stoffering en meubilering wordt dan 191,69. Pagina 4 van 8

5 Schilderwerk algemene ruimten In het rapport heeft de rapporteur na controle het bedrag van 2,03 geadviseerd. Namens huurder is gesteld dat de doucheruimte regelmatig gesaust moet worden in verband met optredende schimmelvorming en dat de oorzaak hiervan de ontoereikende ventilatie is. In haar uitspraak toetsing aanvangshuurprijs , over huisnummer 88B, kamer 13, heeft de commissie de rapporteur gevolgd: "De schimmel is zeer waarschijnlijk het gevolg van het langdurig nat zijn van de ruimte ondanks de mechanische ventilatie. Indien de gebruikers van de ruimte na het nemen van een stortbad niet de moeite nemen de ruimte te drogen, ontstaat er bij voortduring een (te) hoge RV (relatieve vochtigheid) waardoor schimmelvorming op kan treden." en zij heeft uitgesproken dat er geen ernstige gebreken zijn. De kosten die contractueel zijn overeengekomen, kunnen, nu de aanleiding voor de regelmatige sausbeurten ligt in het bewonersgedrag, daarom aan huurder worden doorberekend. Onderhoud gemeenschappelijke ruimten De commissie heeft geen reden gevonden deze kostenpost niet aan huurder door te berekenen; zij acht de uitgevoerde werkzaamheden aannemelijk; daarnaast gaat het om een zeer gering bedrag. Brandblussers / brandmelders De commissie volgt de rapporteur inzake de post brandblussers. De door verhuurder geleverde nota van een elektrotechnische groothandel van 117,33 betreft de aanschaf, doorlinken en keur van de melder. Er is op de nota met de hand geschreven 'brandmelder'; niet vermeld is om welk adres het gaat. Gebleken is dat dit een type brandmelder betreft die op netspanning werkt; dit betreft dan geen roerende zaak, de kosten zijn voor verhuurder. Frezen afvoeren De kosten van ontstoppen van afvoerleidingen kunnen aan huurder worden doorberekend; de geleverde nota vermeldt: "gefreest via doucheafvoer 4 meter; vet, haar, en zo; wateroverlast 88C kamer 2 komt doordat doucheafvoer verstopt is". Kennelijk ging het hier om uitgebreidere werkzaamheden, om een meer structureel probleem op te heffen; daarnaast betreft het kennelijk een andere kamer. Ter zitting heeft verhuurders gemachtigde erkend dat de kosten van frezen voor rekening verhuurder zijn. Daarom is de commissie van oordeel dat de kosten terecht niet in de rapportage zijn opgenomen. Administratiekosten Nu voldoende vaststaat dat verhuurder een afrekening aan huurder heeft gestuurd, mogen administratiekosten in rekening worden gebracht. Over de gaskosten 2% en over de overige servicekosten 5% volgens het beleid van de commissie. In afwijking van de rapportage stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting als volgt vast: Pagina 5 van 8

6 Servicekosten gedurende de periode: 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 Voor huurders woonruimte: Gas 401,20 Elektriciteit 174,31 Water 40,75 Kabeltelevisie/internet 00,00 Stoffering/meubilering 191,69 Schilderwerk 2,03 Onderhoud gemeenschappelijke ruimten 0,20 Onderhoud brandblussers 0,00 Belastingen en heffingen n.v.t. Frezen afvoer 0,00 Schoonmaken gemeenschappelijke ruimten 71,12 Leegstand 0,00 Administratiekosten 2% over 401,20 8,02 Administratiekosten 5% over 480,10 24,01 Totaal 913,33 Belastingen en/of heffingen De voor rekening van de huurder komende belastingen en/of heffingen zijn niet in de huur inbegrepen. De huurder moet overheidsheffingen betalen als belastingplichtige, niet op grond van de huurovereenkomst. De Huurcommissie beoordeelt niet of een aanslag al dan niet terecht is opgelegd. Overigens is de huurder wel verplicht deze heffingen aan de verhuurder te betalen wanneer deze de heffingen op eigen naam voor de huurder heeft voldaan. Conclusie / Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 913,33. Pagina 6 van 8

7 Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie stelt de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten lager vast dan op de eindafrekening van de verhuurder. De Huurcommissie stelt de huurder daarom in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen, de huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De totale betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 913,33. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. Pagina 7 van 8

8 GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma mr. P. Schuurman en C.F. Jonker Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 8 van 8