Aantrekkelijkheid van de Nederlandse binnensteden

Transcriptie

1 Aantrekkelijkheid van de Nederlandse binnensteden Verkenning van de effecten van beleving op de aantrekkelijkheid van de binnensteden en de bijbehorende financiële prestaties van winkelvastgoed 0

2 Master thesis Amsterdam School of Real Estate MSRE Jaargang: Name Supervisor Supervisor 2 Patty Roosen (ovu45518) Drs. A. Marquard Drs. W. Van der Post Date 22 November

3 Voorwoord Met deze scriptie rond ik mijn MSRE opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate af. Allereerst wil ik Redevco Nederland bedanken en dan vooral Clemens Brenninkmeijer en Maurice Rijntjes, voor de kans en de mogelijkheid die zij mij hebben gegeven tot het volgen van deze MSRE opleiding. Natuurlijk is er een grote waardering voor Arthur Marquard, mijn scriptiebegeleider, die mij gedurende dit hele proces heeft begeleid, geïnspireerd en gemotiveerd. Vervolgens is er natuurlijk mijn waardering voor mijn tweede begeleider Willem Van der Post. Daarnaast wil ik een aantal collega's: Marrit Laning, Dick Vos en Bram Dekker bedanken voor het delen van hun gedachten en expertise. Hun rapport: Redevco s view on regional market attractiveness, is de inspiratiebron geweest voor mijn scriptieonderwerp. Een onderwerp waar ik in mijn dagelijkse werkzaamheden als property manager veel mee te maken heb. De belevingskwaliteiten van een stad waren naar mijn mening in het eerder genoemde onderzoek nog onderbelicht. Als property manager bij Redevco Nederland bezoek ik regelmatig de Nederlandse Binnensteden en dus ervaar ik de geschetste ontwikkelingen in mijn onderzoek met regelmaat. Ik ben er ook heilig van overtuigd dat straten zoals de Kalverstraat een uitzondering op de regel zijn, maar dat de winkelstraten die steeds meer op een eenheidsworst gaan lijken geen duurzame toekomst bestendigd zijn. Binnesteden moeten niet proberen identiek te zijn, maar uniek. Een woord van dank gaat ook uit naar mijn familie, in het bijzonder Vivian Roosen. Haar meelezen en constructieve commentaren zijn voor mij steeds de steun geweest die ik nodig had om verder te komen. Tenslotte bedank ik Erik voor zijn betrokkenheid tijdens deze laatste fase van mijn opleiding. Dit gezegd hebbende, is mijn persoonlijke doel bereikt, met veel plezier het ik de MSRE opleiding afgerond. Patty Roosen Amsterdam, november

4 Inhoud Voorwoord Inleiding Theoretisch kader Klassieke en neoklassieke locatietheorie Locatietheorieën in de Retail Beleving binnen de winkelvastgoedsector Belevingseconomie Beleving binnen de retailsector Data en Methodologie Data Operationalisering diverse variabelen Methodologie Factoranalyse Beschrijvende statistiek Resultaten Ranking Redevco en Individuele variabelen Steden ranking op basis van de individuele variabelen Correlatie klassieke en belevingsfactoren Correlatie klassieke meetbare factoren Correlatie belevingsfactoren Regressie analyse Meervoudige regressie analyse klassieke factoren

5 Meervoudige regressie analyse op basis van alle variabelen Factor analyse Resultaten Factoranalyse Nieuwe Top 10 Ranking Discussie en Conclusie Discussie Individuele steden ranking Correlatie harde en zachte factoren Aanwezigheid zowel harde als zachte factoren Factoranalyse Conclusie Reflectie en aanbevelingen voor vervolgonderzoek Bibliografie

6 1 Inleiding Aanleiding De Britse keten Selfridges slaat als eigenaar van De Bijenkorf een nieuwe weg in met Nederlands bekende winkelketen. Zij zullen duurdere merken gaan verkopen om een ander, hoger, segment te kunnen bedienen. Om dat te realiseren sluit De Bijenkorf vijf van haar twaalf filialen. De komende jaren verdwijnen de filialen in Arnhem, Enschede, Groningen, Breda en Den Bosch. De locaties Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Maastricht, Eindhoven en Amstelveen zijn volgens de onderneming 'het beste gepositioneerd om op te waarderen. In deze steden zal de Bijenkorf meer nieuwe merken toevoegen aan het assortiment en zullen de winkels fors verbouwd worden. Met deze strategische keus van de Bijenkorf om een aantal van haar vestigingen in de kleinere steden te sluiten, omdat deze niet kunnen voldoen aan de luxe beleving die het warenhuis wil uitstralen, lijkt het dat de vastgoedmarkt meer in het teken van winkelbeleving en aantrekkelijke binnensteden komt te staan. "Het is een kwestie van welke klant wil je bedienen en wat verwacht de klant van jou. Dat willen we overal op dezelfde manier met dezelfde uitstraling doen", zegt directeur Giovanni Colauto tegen RTL Nieuws. De Bijenkorf investeert daarvoor 200 miljoen euro in de overgebleven Bijenkorfen en in de website (18 augustus 2013, Op dit moment bevindt de winkelmarkt zich in zware tijden. Omzetten lopen terug, bestedingen staan onder druk, leegstand neemt toe en de verwachting is dat dit de komende jaren verder zal oplopen tot 10% (Locatus). Daarnaast doen consumenten steeds vaker online aankopen en lijken online winkels de rol van fysieke winkels over te nemen. De vraag die hieruit voortvloeit is: Wat maakt een stad aantrekkelijk voor consumenten om te gaan winkelen in een fysieke winkel?. Door de toenemende aanwezigheid van bekende nationale en internationale retailers in de Nederlandse binnensteden, is een dagje winkelen in de hoofdwinkelstraat maar weinig bijzonders te noemen. De eentonigheid van de Nederlandse binnensteden alsmede de opkomst van het online winkelen, zorgen ervoor dat dat het recreatief winkelen op een negatieve wijze beïnvloed wordt (NRW, 2011). Uit het onderzoek: consumentenbeleving in winkelgebieden van de NRW is gebleken dat de consument kwaliteit en authenticiteit wil en bereid is daar een langere weg voor af te leggen (NRW, 2011). Het verbeteren van de beleving in winkels en winkelgebieden lijkt een antwoord op de bedreigingen zoals de teruglopende retail omzetten, de toenemende leegstand en het internet dat steeds vaker de rol van de fysieke winkels overneemt. De beleving van de consument wordt niet alleen bepaald door de winkels zelf, maar ook door de locatie van de winkel. Uit onderzoek, dat in opdracht van Vastned in september 2012 is uitgevoerd, blijkt dat 55% van de Nederlanders het liefst winkelt in een historische binnenstad. De binnenstad heeft in de eerste plaats een grote aantrekkingskracht door het brede aanbod van winkels. Ten tweede speelt de combinatie van winkels, horeca en andere 5

7 uitgaansmogelijkheden een grote rol en tenslotte, is er de authentieke sfeer van de binnenstad die de consument belangrijk vindt. Het belang van een historische stadskern is ook gebleken uit het onderzoek: Consumenten beleving in Nederlandse Binnensteden (Majolée & Van Cauter, 2013). Hieruit is gebleken dat een historische stadskern bijdraagt aan een betere beleving. Een authentieke sfeer is zeer bepalends voor de mate van beleving. Gezien de regionale verschillen met betrekking tot leegstand van winkelpanden (Locatus, februari 2013) lijkt er een verschil te zitten tussen de aantrekkelijkheid van diverse steden. Zo blijken bijvoorbeeld vooral Limburgse plaatsen als Geleen (22,8%), Kerkrade (22,3%) en Heerlen (20,1%) veel last te hebben van leegstand in vergelijking tot de positieve uitschieters in Amsterdam Centrum (2,33%) en Utrecht Centrum (3,45%). Bovenstaande ontwikkelingen hebben uiteraard ook consequenties voor de keuzes van beleggers. Beleggers zijn nog geïnteresseerd in het aankopen van vastgoed op de zogeheten Prime locaties, maar laten daarbij de panden in de kleinere steden en gelegen aan de aanloopstraten aan hun voorbij gaan (Jones Lang LaSalle, 2013; DTZ, 2012; Cushman & Wakefield, 2013). Er is sprake van een toenemende kloof tussen prime en secundaire locaties. Ondanks de huidige populariteit van de historische binnensteden, komt deze onder druk te staan door de toenemende filialisering en internationalisering. Terwijl de consument steeds meer hunkert naar authenticiteit gaan de winkelstraten in zowel Nederland als in het buitenland steeds meer op elkaar lijken. Door de ontstane eentonigheid van de winkelstraten en het gemakkelijker online aankopen kunnen doen wordt funshoppen negatief beïnvloed (NRW, 2011; Majolée & Van Cauter, 2013). Een vastgoedmaatschappij die rekening houdt met de aantrekkelijkheid van een stad bij zijn beleggingsinvesteringen is Redevco Nederland. Redevco Nederland maakt onderdeel uit van Redevco B.V., een toonaangevende vastgoedorganisatie met winkelpanden op de beste locaties in Europese steden. Zij hebben steden gerankt op basis van hun aantrekkelijkheid. Dit is gedaan op basis van algemene (Europese) data waarbij er gekeken is naar vier dimensies die bestaan uit verschillende subfactoren. De dimensies die zij hebben meegenomen in hun onderzoek zijn: economie, vastgoedmarkt, demografie en stadskwaliteit. In hun ranking hebben zij echter beperkt rekening gehouden met de variabele belevingswaarde van een stad. In dit onderzoek zal onderzocht worden of er een significante relatie is tussen de aanwezigheid van belevingsfactoren in een stad en de hoogte van de huurprijs. Op basis daarvan zal bekeken worden of de ranking van Redevco B.V. mogelijk te weinig rekening heeft gehouden met de factor belevingswaarde. Doelstelling De doelstelling van dit onderzoek is gelegen in het meer grip krijgen op de vraag welke factoren een binnenstad zo aantrekkelijk maken, dat de consument in deze stad wil gaan winkelen. Wetenschappelijk gezien is dit een relevant doel omdat het nodig is inzicht te verkrijgen in de relatie tussen belevingswaarde en financiële prestatie indicatoren. Maatschappelijk gezien is de vraag van belang omdat het inzicht biedt aan beleggers hoe zij 6

8 winkelgebieden aantrekkelijker kunnen maken voor de consument en het winkelgebied beter kunnen laten functioneren. Probleemstelling Het effect van harde factoren op de huurprijs van vastgoed is uitgebreid onderzocht, maar er heeft nog weinig onderzoek plaatsgevonden dat zich richt op de invloed van de aanwezigheid van zachtere belevingsfactoren op de hoogte van de huurprijs. Tevens is er weinig kwantitatief onderzoek gedaan naar de invloed van zachtere factoren op de hoogte van de huurprijs. Dit onderzoek zal middels een kwantitatieve analyse kijken naar de relatie tussen de aanwezigheid van zachte factoren en de hoogte van de huurprijs. Gebaseerd op het bovenstaande luidt de centrale vraag van dit onderzoek: Is er een significante relatie tussen de aanwezigheid van belevingsfactoren in een stad en de hoogte van de huurprijs. Om deze hoofdvraag te kunnen beantwoorden zal in dit onderzoek gekeken worden naar welke locatietheorieën van belang zijn in de retailsector. Er zal bekeken worden welke harde factoren van invloed zijn gebleken op de huurprijs. Tevens zal er vastgesteld worden wat het begrip beleving omvat en hoe deze geoperationaliseerd kunnen worden voor de winkelvastgoedsector. Aard van het onderzoek en methodologie Het onderzoek is verkennend van aard met toetsende elementen. Hiertoe worden hypothesen afgeleid in relatie tot locatiefactoren en belevingswaarde op basis van theoretische inzichten. Aan de hand van empirische data op een ratio en ordinaal niveau worden statistische analyses uitgevoerd om deze hypotheses te verifiëren dan wel falsificeren. Verdere methodologische toelichting vindt plaats in hoofdstuk 4, waar ook de analyses worden gepresenteerd. Afbakening Het empirische component van dit onderzoek is afgebakend tot de top 50 van Nederlandse steden. De reden hiervoor is drieledig: Als eerste kan aangesloten worden bij bestaand onderzoek van Redevco dat zich op deze steden richt. Ten tweede sluit deze aan op de beschikbaarheid van data van diverse bronnen. Ten derde is er een fundamentelere overweging namelijk dat steden binnen een relatief homogene context (namelijk Nederland), kunnen worden vergeleken. Dit laatste heeft ertoe geleid dat geen buitenlandse steden zijn toegevoegd aan de database. 7

9 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk, het theoretisch kader, zal er een wetenschappelijk kader worden beschreven waarbinnen het handelen van de consument en de invloed die dit heeft op het winkellandschap worden beschreven. Daarnaast zullen verschillende determinanten en gevormde hypothesen worden uitgelegd op basis van de literatuur. In hoofdstuk drie worden vervolgens de empirische data van het onderzoek gepresenteerd en wordt uiteengezet hoe deze zijn verzameld. Deze data wordt in hoofdstuk vier geanalyseerd met uiteenlopende statistische methoden. In hoofdstuk vijf worden conclusies getrokken en wordt er stil gestaan bij de reflectie op het onderzoek. 8

10 2 Theoretisch kader Dit hoofdstuk vormt de theoretische basis voor dit onderzoek. In paragraaf 2.1 wordt aandacht besteed aan locatietheorieën in het algemeen en in relatie tot de retailsector in het bijzonder. Op basis hiervan worden variabelen geselecteerd die relevant zijn voor het empirisch onderzoek. Er wordt een hypothese geformuleerd met betrekking tot deze zogenoemde harde variabelen. In paragraaf 2.2. staat het begrip beleving centraal. Vanuit de economische stroming zal worden ingezoomd op dit begrip. Het hoofdstuk zal worden afgesloten met het vormen van hypothesen die betrekking hebben op de relatie tussen belevingswaarde en huurprijs Klassieke en neoklassieke locatietheorie Met betrekking tot de economische levensvatbaarheid van een winkelgebied bestaan diverse theorieën. Er zijn diverse theorieën opgesteld die het ontstaan en functioneren van winkelgebieden proberen te beschrijven en verklaren. In de klassieke theorieën wordt vooral rekening gehouden met ruimtelijke verschillen in de kosten van productiefactoren en van transport (minimale kosten). Een van de eerste klassieke locatietheorieën is afkomstig van Ricardo (1817), hij trachtte het verschil in pachtprijzen te verklaren aan de hand van de verschillen in vruchtbaarheid van de grond. In aanvulling hierop voegde Von Thünen (1826) transportkosten toe. Hij keek met zijn theorie naar de landbouwsector en stelde dat een ondernemer voor een locatie koos waar de totale kosten het laagst waren. Volgens Von Thünen (1826) was de grondprijs een afgeleide van de prijs van de grond: op dure grond werden andere gewassen (groente) verbouwd dan op de goedkope grond (rogge, tarwe) (Atzema et al., 2012). Wanneer we deze theorie toepassen op de detailhandel, is volgens Nozeman, Van der Post en Langendoen (2012), de dominantie van detailhandel in de binnensteden gerelateerd aan het feit dat de betreffende retailers met hun winkels een hogere bid- rent (grondprijs) kunnen behalen dan wanneer dit pand een andere functie zou hebben. Dit geldt ook andersom bij de perifere winkellocaties, waar een relatieve lage bid rent ontstaat (grote winkeloppervlakten in combinatie met relatief lage opbrengsten per m²). In aanvulling op het kijken naar ruimtelijke verschillen in kosten van productie en transport kijken de neoklassieke locatietheorieën ook naar de ruimtelijke verschillen in opbrengsten. Ze houden rekening met de marktfunctie (Atzema et al., 2012). Bij het beschouwen van een locatie kwam meer kijken dan alleen het minimaliseren van de operationele en transportkosten. Dat wat de concurrenten deden werd steeds belangrijker bij de beoordeling van een locatie. Binnen de retail is dus een groter onderscheid dan de klassieke en neoklassieke locatietheorie nodig. 9

11 Locatietheorieën in de Retail Binnen de Retail kunnen locatietheorieën onderverdeeld worden in 4 stromingen, te weten: I. Centrale plaatsen theorie II. Ruimtelijke interactie theorie III. Bid- rent IV. The principle of minimum differentiation De eerste stroming is de Centrale plaatsen theorie van Christaller (1933). In deze theorie wordt er gekeken naar de consument middels de drempelwaarde en reikwijdte van bepaalde voorzieningen. Belangrijk uitgangspunt van deze theorie is dat voorzieningen en winkels voor alle consumenten bereikbaar moeten zijn (Christaller,1933). Voor de Nederlandse markt is dit een belangrijke locatietheorie omdat ons winkellandschap zich laat kenmerken door een fijnmazige structuur en hiërarchische opbouw, het uitgevoerde beleid is gebaseerd op deze theorie. Tijdens de opbouwperiode na WOII, is de theorie van Christaller (1933) kaderstellend geweest en ontstond hiermee een periode van restrictief overheidsbeleid (Nozeman et al., 2012). Volgens de ruimtelijke interactie theorie geldt in de detailhandel dat de aantrekkingskracht van twee grotere centra op een tussenliggende kleinere woonkern zich evenredig verhoudt tot de omvang van elk van deze centra en omgekeerd evenredig tot het kwadraat van de afstanden tot die woonkern (Reilly, 1931). Volgens Bolt (2003) gaat de theorie van Reilly ervanuit dat de consument zich enerzijds laat leiden door het onderlinge verschil in grootte van de centra en anderzijds door het verschil in weerstandseffecten van de af te leggen afstanden tot die centra. Reilly (1931) heeft het verband tussen het nabijheidsprincipe (de wens van de consument zo min mogelijk afstand af te leggen) en de attractie van winkelcentra (hoe groter/ gevarieerder hoe attractiever) in beeld gebracht (Nozeman et al., 2012). De derde stroming welke wordt vertegenwoordigd door Alonso (1964) is gebaseerd op de eerder besproken klassieke theorieën van Ricardo (1817) en Von Thünen (1926). Volgens de bid- rent theorie van Alonso (1964), zijn centrale plaatsen strijdperken van verschillende voorzieningen die allemaal op de best bereikbare locatie gevestigd willen zijn. Er wordt tegen elkaar opgeboden om een locatie te kunnen verwerven, waarbij de meest betalende, de favoriete locatie weet te bemachtigen (Atzema et al., 2012). Deze plekken leveren de meeste zogeheten economic rent op. Gezien het inelastische aanbod van vastgoed worden er in het centrum (A1 locaties) van de grote steden de hoogste huurprijzen per vierkante meter betaald. Vaak zijn de publiekstrekkers op deze locaties gevestigd. Zij zijn in staat de hoge huren te betalen en trekken bovendien nog meer passanten aan. Dit heeft een positief effect op de omzetmogelijkheden voor de omliggende winkels en daarmee ook weer op de huurprijzen voor die locaties (Bolt, 2003). Alonso (1964) hield dus rekening met standplaatsenkwaliteit. Onder de laatste stroming vallen verschillende theorieën. De gemeenschappelijke deler van deze theorieën is dat ze vanuit het oogpunt van de retailer worden beschouwd. De basis voor deze stroming is gelegd door de locationele concurrentie theorie van Hotelling (1929). Een belangrijk uitgangspunt van deze theorie is dat ondernemers zich laten leiden door de 10

12 aanwezigheid en locatie van de concurrent. Op deze manier trachten ondernemers een zo groot mogelijk aandeel van de markt te kunnen bedienen en waar mogelijk markaandeel van de concurrent af te pakken (Simons, 2012). Volgens Atzema et al. (2012) onderscheidt Hotelling (1929) zich van eerdere locatietheorieën omdat hij locatiekeuze opvatte als een afhankelijke variabele van het concurrentiegedrag van aanbieders. Bij vestigingsplaatskeuze letten aanbieders niet alleen op de kosten en op de spreiding van de consumenten, maar ook op wat concurrenten doen. Aanbieders zijn volgens Hotelling (1929) locationeel aan elkaar verbonden. De reductie van kosten speelt net als bij de eerder genoemde theorie van Alonso (1964) ook hier geen grote rol. Het belang ligt op het verwerven van een goede positie op de markt. Gezien de huidige ontwikkelingen op de retailmarkt en de expansie wensen van retailers is deze theorie vandaag de dag nog steeds geldig. Ook deze theorie impliceert een link naar de aantrekkelijkheid van een stad, maar ditmaal vanuit een retailers perspectief. Overeenkomstig met Hotelling s theorie, wordt ook de cumulatieve causatie theorie van Myrdal (1957) bekeken vanuit het perspectief van de retailer. De theorie veronderstelt dat retailers zich in de directe nabijheid van elkaar willen vestigen. Anders dan nabijheid, is de belangrijkste reden voor clustering in deze theorie de schaalvoordelen die behaald kunnen worden. De beperkte ruimte en de wens van retailers om zich in de binnensteden te vestigen heeft tot gevolg dat de huurprijzen stijgen en dat winkeliers met een relatief lage productiviteit per m² zich vanwege financiële redenen zich hier niet meer kunnen vestigen (Bolt, 2003). Zij zullen uitwijken naar de locaties in de aanloopstraten of aan de rand van de stadscentra. De zogeheten B en C locaties. Dit sluit aan bij de theorie van Alonso. Tenslotte, is er nog een vijfde stroming die onder andere door Vink (2012) wordt aangehaald, de behaviorale locatietheorie. In deze benadering staat niet winstmaximalisatie centraal, maar kunnen personen zich ook laten leiden door relaties, sociale normen en waarden. Deze theorie heeft meer aandacht voor het keuzeproces en voor de persoonlijke motieven en gedragingen. Beleving wordt hier vanuit een ander kader bekeken, het gaat om gedrag in plaats van belevingswaarde. Gezien de scope van dit onderzoek zal er niet nader ingegaan worden op het gedrag van consument. In tabel 1 is een overzicht weergegeven van de diverse locatietheorieën en de belangrijkste controle variabelen die volgens de theorieën van invloed zijn op de huurprijs van de locatie. Deze controle variabelen zijn relevant hebben ook relevantie voor het empirisch onderzoek. 11

13 Tabel 1: Locatietheorieën en geoperationaliseerde variabele Stromingen: Auteur Link met andere theorieën: Centrale plaatsen theorie: Ruimtelijke interactie theorie: Bid- rent: The principle of minimum differentiation: Christaller (1933) Reilly (1931) Alonso (1964)/ Von Thünen (1926) Hotelling (1929) Centralisatie leidt tot een hogere hiërarchie en dus tot een grotere reikwijdte, dit verschijnsel vinden we ook terug in cumulatieve causatie en groeipooltheorie. Grotere en aantrekkelijkere winkelcentra hebben een sterke aantrekkingskracht in termen van Christaller, staan zij hoger in de hiërarchie. Net als bij Reilly en Christaller is centraliteit (locatie) de centrale factor. Hotelling beweert dat voorzieningen elkaar naar het midden van de markt bewegen. Variabelen van invloed op huurprijs -Reikwijdte -Drempelwaarde -Grootte vh winkelcentrum -Attractiviteit -Afstand Standplaatsenkwaliteit -Afstand -Passanten -Huurprijzen -Concurrentie -Marktaandeel (in termen van reikwijdte) -Schaalvoordelen Bron: eigen bewerking Myrdal (1957) Myrdal beweert dat voorzieningen elkaar aantrekken. Net als andere theorieën speelt massa, maar in dit geval aantrekkingskracht/ centraliteit een belangrijke rol. In tabel 1 is aangesloten bij de terminologie die de grondleggers van de afzonderlijke locatietheorieën gebruikten. Een nauwkeurige beschouwing leert dat alle theorieën min of meer van hetzelfde principe uitgaan. Namelijk centraliteit/clustering, massa/aantrekkingskracht, waarbij de bid- rent theorie ook rekening houdt met de kosten aspecten. Impliciet veronderstellen al deze theorieën dat clustering en aantrekkingskracht gepaard gaan met een hogere aantrekkelijkheid voor de consument. Samenvattend is te zien dat volgens Christaller (1933), voorzieningen hoger in de hiërarchie een grotere reikwijdte en lagere drempelwaarde hebben omdat zij een hogere belevingswaarde hebben (vergelijk een meubelboulevard met een bakker). Volgens de theorie van Reilly (1931) hebben grotere en gedifferentieerde winkelcentra een grotere aantrekkingskracht mede omdat zij een hogere belevingswaarde hebben. Alonso (1964) bekijkt het vanuit de concurrentiestrijd, de retailers die in de concurrentiestrijd de beste locatie weten te bemachtigen (centraliteit) hebben de hoogste belevingswaarde en de meeste passantenstromen. Tenslotte, zien Hotelling (1929)/ Myrdal (1957) dat voorzieningen elkaar naar het midden van de markt drijven. Volgens Reilly (1931) trekken voorzieningen elkaar aan. Beide processen leiden tot een cumulatie van aantrekkingskracht en tot een hogere belevingswaarde. 12

14 Alle bovenstaande genoemde theorieën hebben harde en zachte factoren. De harde (kwantitatieve) factoren zijn vaak in getallen uit te drukken, zoals reikwijdte, welvaart en demografie. Aan de andere kant zijn er de zachtere (kwalitatieve) factoren welke de aantrekkelijkheid van een stad en/ of een locatie en de beleving bepalen. Deze zorgen voor een bepaalde aantrekkingskracht bijvoorbeeld het verwerven van een goede positie op de markt. Op basis van bovengenoemde literatuur is de volgende hypothese geformuleerd: Hypothese 1:"Binnensteden die hoger scoren op harde factoren hebben een hogere huurprijs per vierkante meter in vergelijking tot steden die lager scoren op deze harde factoren. Expliciet gaat het om harde economische factoren, maar impliciet kan er gesteld worden dat centralere en meerdere voorzieningen gepaard gaan met een hogere belevingswaarde, maar daar doen de bovenstaande theorieën geen uitspraken over. Om deze belevingswaarde verder in kaart te brengen moeten andere bronnen dan locatie theorieën geraadpleegd worden. Dit wordt in de volgende paragraaf besproken. 2.2 Beleving binnen de winkelvastgoedsector Belevingseconomie Belangrijke grondleggers van de term Experience economie zijn Pine en Gilmore (1999). Zij beweren dat na grondstoffen, producten en diensten, nu belevenissen een nieuwe bron van waardencreatie zijn. Kopen en consumeren moeten een waardevolle belevenis worden voor de consument. Bedrijven die zich realiseren dat een belevenis een apart economisch product vormt, hebben volgens Pine en Gilmore (1999) de sleutel tot toekomstig succes (economische groei). Een ervaring kan dus een onderscheidend economisch voordeel zijn waarvoor een prijspremium gevraagd kan worden. Een tweede belangrijke grondlegger op het gebied van belevingseconomie is Jensen (1999). Jensen voorzag een verandering in toekomstige consumptieve groei, zo voorspelde hij dat steeds vaker het verhaal rondom een product een belangrijke rol zal spelen bij een aankoopbeslissing. De immateriële (emotionele) kant neemt dus in belang toe. Weer een andere invalshoek is te vinden in de theorie van Piët (2004). Zij stelt dat het niet om de ervaring, maar om de emotie draait. Zij ziet de belevingseconomie als een productie en dienstverlening die erop geënt is om de emotionele behoefte van een mens te bevredigen. Uitgangspunt in haar visie is dat geluk maakbaar is. Emotionele behoeften vertalen zich in markten van veiligheid, romantiek, identiteit, betekenis en authenticiteit. 13

15 Beleving binnen de retailsector Wanneer er vanuit de economische stroming: belevingseconomie, dieper wordt ingezoomd op het begrip Beleving, dan lijkt er in de huidige literatuur geen eenduidig beeld te bestaan wat onder deze terminologie valt. Pine en Gilmore (1999) beschrijven belevenissen als gebeurtenissen die mensen op een persoonlijke manier aanspreken. Hieruit volgt dat een belevenis nooit voor twee personen hetzelfde kan zijn. Een belevenis is volgens hen altijd subjectief. De twee belangrijkste dimensies waarop een belevenis een klant erbij kan betrekken zijn op: deelname van de gast (passieve/ actieve deelname) en de soort relatie of verhouding tot de omgeving (absorptie/ onderdompeling), dit betekent dat de klant zich verenigt met het evenement of de beleving (Pine & Gilmore, 1999). Bij de eerste dimensie spreekt van een passieve deelname, wanneer de klanten het gebodene niet rechtstreeks beïnvloeden. Dit is het geval bij bijvoorbeeld een concert, een bezoeker ervaart het evenement alleen als waarnemer of luisteraar. Bij de actieve deelname, kan er wel degelijk persoonlijke invloed uitgeoefend worden op het evenement wat de belevenis vormt. Kijkend naar de tweede dimensie dan spreekt men van absorptie, wanneer iemands aandacht zo vastgehouden wordt dat hij de belevenis in zich opneemt. Aan de andere kant staat onderdompeling, in dit geval is de consument fysiek betrokken of neemt zelf deel van de belevenis (Pine & Gilmore, 1999). Vanuit deze beide dimensies kan beleving vervolgens in vier categorieën onderverdeeld worden: amusement, leren, ontsnapping aan de werkelijkheid en tenslotte esthetiek. Het eerste domein, amusement doet zich voor wanneer de klant via zijn zintuigen passief de beleving opneemt; in het algemeen bijvoorbeeld bij het kijken en luisteren naar voorstellingen en muziek. Een lerende belevenis, betreft een belevenis waarbij anders dan bij amusement er in deze belevenis een actieve rol weggelegd is voor de betrokken persoon zelf. De gast neemt de gebeurtenissen die zich voor zijn ogen ontvouwen op, terwijl hij daar zelf een actieve rol in speelt. Het derde domein, ontsnapping vereist een diepere onderdompeling dan amusement- of lerende belevenissen. De klant van de ontsnappingsbelevenis gaat daar als actief betrokken deelnemer volkomen in op. Bij ontsnappingsbelevenissen gaat het niet alleen om weggaan van een bepaalde plaats of situatie, maar ook om reizen naar een andere plaats of situatie. Voorbeelden hiervan zijn casino s en themaparken. Bij het laatste domein, esthetiek gaat men helemaal op in de bepaalde omgeving of evenement, maar heeft daar zelf nauwelijks invloed op waardoor de omgeving (maar niet de persoon zelf) na afloop ongeraakt achterblijft. Bij esthetische belevenissen gaan de gasten er weliswaar helemaal in op, maar zij blijven een passieve rol vervullen. Er valt te denken aan een bezoek aan een museum, zitten op een terras bij een café (Pine & Gilmore, 1999). In afbeelding 1 is een schematische weergave te zien van de domeinen van de belevenis. 14

16 Afbeelding 1. De domeinen van de belevenis Bron: Pine & Gilmore, 1999 Volgens Boswijk, Thijssen en Peelen (2005), is beleving een onmiddellijke, relatief geïsoleerde gebeurtenis met een complex aan emoties die indruk maken en een bepaalde waarde vertegenwoordigen voor het individu binnen de context van een specifieke situatie. In een recente publicatie van de NRW (2011), wordt beleving gezien als een fundamentele behoefte, waarbij het gaat om het betrekken van de consument bij een activiteit op een manier waarop deze herinnerd zal blijven. Het persoonlijke karakter van beleving zorgt voor betekenisgeving. Maar hoe de consument iets beleeft is weer afhankelijk van de perceptie en waarneming. De persoonlijke, sociale en fysieke context van de consument speelt hier een rol. Wanneer bovengenoemde dimensies van Pine en Gilmore (1999) worden toegepast op de winkelsector, dan blijken met name de dimensies Amusement en Esthetiek van belang (NRW, 2011). Beide dimensies vergen een passieve deelname van de consument. Voorbeelden hiervan voor de retailsector zijn bijvoorbeeld de aanwezigheid van restaurants, cafés, musea, concerten en bioscopen. Opvallend is dat de actieve dimensies, Leren en Ontsnapping, niet terug te zien zijn in het huidige Nederlandse winkellandschap. Gezien de scope van dit onderzoek zullen deze dimensies dan ook buiten beschouwing worden gelaten. Ook de samenstelling van de bevolking en het type persoon wat in een stad leeft is belangrijk voor de belevingswaarde/ identiteit van een stad gebleken. Volgens Florida (2002) zijn het aanbod van universiteiten, maar ook de mogelijkheden voor hoogopgeleiden om in een bepaalde stad te blijven of te komen wonen een belangrijke factor in het economische succes van steden. Uit eerdere onderzoeken (Florida, 2002; Aalst et al., 2005; Schrader- van Meel, 2012) is het belang van de aanwezigheid van een creatieve klasse in een stad aangetoond. Volgens Florida omvat de creatieve klasse de kenmerken: hard werken en een levensstijl waarbij veel waarde wordt gehecht aan specifieke stedelijke functies en voorzieningen, zoals musea, theaters, festivals, winkels en restaurants. Mensen die tot de creatieve klasse worden gerekend 15

17 creëren een eigen identiteit door de producten die zij aanschaffen en de wijze waarop zij hun vrije tijd besteden. Via hun belangstelling voor kunst, bezoek aan culturele voorzieningen en specifieke smaak onderscheidt de groep zich van andere klassen. Volgens Florida is cultuur belangrijk voor de economische ontwikkeling van een stad (Aalst et al., 2005). Ook in dit geval sluiten de genoemde belangrijke variabelen aan bij de dimensies Amusement en Esthetiek. Uit onderzoek van Bakker (2010) is gebleken dat verschillende ruimtelijke en nietruimtelijke factoren van invloed zijn op de huurprijs. Hij heeft het belang van de aanwezigheid van kleine ondernemers in een winkelgebied aangetoond. Net als in eerdere onderzoeken bleken ook de ruimtelijke factoren als verzorgingsgebied, locatie en gebouwkenmerken significante verbanden te vertonen met de huurprijs. Ook toonde hij aan dat de juiste huurdersmix (branchering) een positief effect op de huurprijs heeft. Bakker (2010) concludeert dat de branchering en het type retailer belangrijke variabelen zijn die van invloed zijn op de huurprijs in de Nederlandse binnenstedelijke planmatige winkelcentra. Vanuit een kwalitatief oogpunt is de aanwezigheid van zelfstandige ondernemers van belang voor het imago en de binding met de lokale bevolking. Een winkelcentra voegt op deze manier sfeer en gezelligheid toe en kan zich op deze manier onderscheiden van concurrerende centra. Vreenegoor (2011) heeft onderzocht of er een verband bestaat tussen de belevingswaarde van binnenstedelijke winkelgebieden en de hoogte van de markthuurprijs. Belevingswaardes in binnenstedelijke winkelgebieden heeft volgens Vreenegoor (2011) als belangrijkste kenmerk emotie, daarnaast zijn ook de begrippen waarnemen en gedrag relevant. De interactie tussen consument en omgeving is van groot belang. Uit het kwantitatieve onderzoek is gebleken dat parkeergelegenheid als meest relevant wordt beschouwd met name onder de retailers. De andere belangrijke elementen zijn de aanwezigheid van trekkers, bereikbaarheid per auto en tenslotte variatie in branchering. De auteur concludeerde dat de steden met een authentieke historische binnenstad hoger worden gewaardeerd dan steden met een relatief nieuwe binnenstad. Uitzondering hierop is natuurlijk Rotterdam. Uit het kwantitatieve onderzoek is tenslotte naar voren gekomen dat er sprake is van een sterke en positieve correlatie tussen de waardering van een binnenstad en de maximale huurprijs. Hiermee is het verband tussen belevingswaarde en huurprijs aangetoond. In dit onderzoek zal naast eerder genoemde harde factoren ook gekeken worden naar de zachtere factoren. Deze laten zich lastiger operationaliseren dan de factoren die voortkomen uit de klassieke locatietheorie. Om die reden zal hier in hoofdstuk drie, waar de data beschrijving centraal staat, nader aandacht aan worden besteed. Gebaseerd op bovenstaande zijn de volgende hypothesen geformuleerd: Hypothese 2a) Binnensteden die hoog scoren op zachte factoren hebben een hogere huurprijs per vierkante meter in vergelijking tot steden die lager scoren op deze zachte factoren. 16

18 Hypothese 2b) De combinatie van harde en zachte factoren heeft een significant groter effect op de hoogte van de huurprijs, dan enkel de harde factoren. Om de bovengenoemde hypothesen te toetsen zullen zowel de meetbare harde factoren als de moeilijk meetbare zachtere factoren (belevingsvariabelen) geanalyseerd worden. De gekozen factoren zijn weergegeven in tabel 2. Het theoretische hoofdstuk is hiermee afgerond. In het navolgende hoofdstuk zal de operationalisering van de variabelen, de data en methodologie nader uiteengezet worden. Tabel 2: Overzicht toegepaste harde en zachte factoren Harde factoren Wetenschappelijke auteur: -Reikwijdte Christaller (1933) -Drempelwaarde -Grootte vh winkelcentrum Reilly (1931) -Attractiviteit -Afstand -Standplaatsenkwaliteit Alonso (1964)/ Von Thünen (1926) -Afstand -Passanten -Huurprijzen -Concurrentie Hotelling (1929)/ Myrdal (1957) -Marktaandeel (in termen van reikwijdte) -Schaalvoordelen Zachte factoren Wetenschappelijke auteur: -Veiligheid Vink (2012), Piët (2004) -Horeca Pine & Gilmore: dimensie esthetiek (1999), Vastned (2012), Majolée, Van Cauter (2013) -Cultuur Pine & Gilmore: dimensie esthetiek (1999), Florida (2002), NRW (2011) -Bioscoop Pine & Gilmore dimensie amusement (1999), NRW (2011) -Authenticiteit Piët (2004), Vastned (2012), Majolée, Van Cauter (2013) -Bereikbaarheid Vreenegoor (2011), Detailhandel Nederland (2012) -Samenstelling van de bevolking Redevco onderzoek (2012) -Hoogopgeleiden Florida (2002) -Creatieve klasse Florida (2002), Aalst et al. (2005), Schrader- van Meel (2012) -Toerisme Redevco onderzoek (2012) 17

19 3 Data en Methodologie In dit hoofdstuk wordt een verantwoording gegeven van de gebruikte data en methodologie. De data staan centraal in paragraaf 3.1. waarbij tevens nader wordt ingegaan op de operationalisering van het belevingsbegrip. In paragraaf 3.2 worden de methoden op hoofdlijnen beschreven, waar nodig wordt in hoofdstuk vier een nadere toelichting gegeven bij de analyse zelf Data Dit onderzoek heeft zich beperkt tot de Nederlandse winkelmarkt en dan met de name de zogeheten High Streets in de grotere steden. Dit betekent dat getracht wordt winkelcentra welke in eigendom zijn van één eindbelegger zoveel mogelijk buitenbeschouwing te laten. Dit is een belangrijk onderscheid omdat wanneer een belegger een geheel winkelcentra in eigendom heeft er geen sprake is van tegenstrijdige belangen voor verschillende eigenaren en omdat de belegger veel meer directe invloed kan uitoefenen op het functioneren van haar winkelgebied. Om zoveel mogelijk met dezelfde bronnen te kunnen werken, maar ook objectieve data te gebruiken zijn de Gemeenten atlas alsmede het CBS de belangrijkste bronnen voor dit onderzoek. In de Atlas voor Gemeenten worden de vijftig grootste gemeenten van Nederland op meer dan veertig punten vergeleken. Die vijftig gemeenten zijn geselecteerd op basis van de bevolkingsomvang op 1 januari De kleinste Gemeente heeft inwoners. In verband met de vergelijkbaarheid door de tijd is deze selectie van gemeenten niet meer aangepast. Met behulp van deze atlas worden jaarlijks in totaal 50 gemeenten, op diverse variabelen gerankt (ordinale schaal) op aantrekkelijkheid. Met behulp van deze rankings zullen verschillende beleving variabelen worden geoperationaliseerd. Voor dit onderzoek worden de publicaties van 2012 en 2013 gebruikt. Tenslotte is aan de hand van de literatuurstudie uit hoofdstuk twee, de lijst met verklarende belevingsvariabelen uitgebreid. Hierbij is de beschikbaarheid en betrouwbaarheid van de data mede bepalend geweest Operationalisering diverse variabelen Huurprijs van winkelvastgoed De invloed van belevingsfactoren op de huurwaarde van het vastgoed is onderzocht. De hoogte van de huurprijs is geoperationaliseerd door gebruik te maken van de open markt huurwaarde per vierkante meter. Enkel de hoogste huren op de beste plek in een stad (de zogeheten A1- locaties) worden hiertoe gebruikt. Met behulp van de jaarlijks gepubliceerde data van DTZ Zadelhoff is er voor de periode 2007 t/m 2012 een gemiddelde huurprijs berekend. 18

20 Klassieke factoren Als eerste (harde) controle variabele wordt bevolkingsomvang meegenomen. De CBS gegevens van 2012 zijn hiervoor gebruikt. De tweede variabele, het aantal retailers op A1/A2 en B1 gebied is met behulp van de Locatus (2012) ingevuld. De centraliteitsindex, aantrekkelijkheid van een bepaalde stad voor haar omgeving, is berekend door de Location Based Retail Sales te delen door de Residence Based Retail Sales (op COROP niveau). Het is een variabele die ook in de Redevco analyse is toegepast. Vervolgens is de diversiteit Nonfood detailhandel ratio van de CBS (2012) op gemeente niveau gebruikt. Tenslotte, is het gemiddeld besteedbaar inkomen per huishouden op gemeente niveau meegenomen. Ook in dit geval is er gebruik gemaakt van de data van het CBS (2012). Belevings factoren Op basis van eerder onderzoek is ervoor gekozen om in dit onderzoek naar 13 zachtere variabelen te kijken en deze te operationaliseren. Er is per variabele gekeken in welke mate die van invloed is op de ervaren aantrekkelijkheid en belevingswaarde van de binnenstad. Voor de eerste twee variabelen, onveiligheid en authenticiteit (vooroorlogse woningen), is gebruik gemaakt van de gemeente atlas uit De onveiligheidsindex van de gemeenteatlas neemt zowel het aantal geweldsdelicten als vernielingen mee. Met behulp van de onderstaande variabelen is het begrip leisure geoperationaliseerd door gebruik te maken van diverse variabelen. Allereerst is er gekeken naar horeca, hiervoor zijn twee indexen uit de gemeenteatlas van 2012 gehaald. De culinaire diversiteit in het aanbod van horeca en de culinaire kwaliteit van het horeca aanbod. Een nadere toelichting hoe deze variabelen tot stand zijn gekomen is terug te vinden in bijlage 1. Ook de Cultuur- index uit de gemeenteatlas van 2013 vormde een belangrijke parameter voor het leisure component. Deze index is een indicator van de omvang en diversiteit van het culturele aanbod. Tenslotte, wordt ook de aanwezigheid van het aantal aanwezige bioscopen meegenomen. De gegevens die hiervoor gebruikt zijn komen van De aanwezigheid van het aantal parkeergarages en de bijbehorende parkeertarieven hadden betrekking op de mate van bereikbaarheid van de stad en werden dan ook meegenomen in dit onderzoek. Voor data is de website van het parkeergids Nederland geraadpleegd. Een andere belangrijke indicator voor de aantrekkelijkheid van een binnenstad was de toeristensector, maar gegevens op dit gebied waren nauwelijks voor handen. Daarom is er voor gekozen om deze te operationaliseren aan de hand van de toeristenbelasting die de diverse gemeenten jaarlijks ontvangen. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat gemeenten zelf hun tariefstelling mogen bepalen en dus kan de hoogte van de belasting een vertekend beeld geven van het daadwerkelijk aantal toeristen dat een stad bezoekt. Voor deze variabelen zijn de gegevens van het CBS voor de periode 2012 gebruikt. De laatste vier variabelen hadden te maken met de samenstelling van de bevolking en het type personen wat in een stad leefde. Dit wordt geoperationaliseerd met behulp van de aanwezigheid van hoogopgeleiden (HBO en WO studenten) als percentage van de bevolking. De ranking van de gemeenteatlas 2012 is hiervoor gebruikt. Tevens is er gekeken naar de grijze en groene druk, hiervoor zijn de gegevens van het CBS op COROP niveau (2012) 19

21 gebruikt. Ook wordt de aanwezigheid van een creatieve klasse in een stad wordt meegenomen, hiervoor is wederom gebruik gemaakt van de Gemeente Atlas In bijlage 2 is de tabel behorende bij de dataverantwoording weergegeven. Tenslotte, dient er opgemerkt te worden dat een aantal van de eerder genoemde voorzieningen ook als aparte variabelen meegenomen kunnen zijn, hierdoor kan er sprake zijn van een dubbel telling, maar dat zal in hoofdstuk 4 nader onderzocht worden Methodologie Dit onderzoek betreft een kwantitatief onderzoek. De empirische setting is de Nederlandse winkelvastgoedmarkt geweest. Onderzocht is of er een relatie tussen belevingsfactoren en de financiële performance van vastgoed bestaat. De afhankelijke variabele was de huurprijs per vierkante meter voor solitair winkelvastgoed op de A1 winkelstraten in diverse Nederlandse binnensteden. De gebruikte onafhankelijke variabelen zijn tweeledig: de klassieke en de zachtere factoren (belevingsvariabelen). De Klassieke variabelen bestaan uit vijf controle variabelen namelijk, bevolkingsomvang, het aantal retailers op A1/A2 en B1 gebied, centraliteitsindex, de diversiteit van de Non-food Detailhandel sector en tot slot is het gemiddeld besteedbaar inkomen meegenomen. De Belevingsvariabelen zijn grotendeels met behulp van de rankings van de gemeente Atlas geoperationaliseerd. Het betreft de factoren onveiligheid, authenticiteit, culinair kwaliteit, culinair diversiteit, cultuurindex, creatieve klasse, aanwezigheid van bioscopen, het aantal studenten (HBO/WO) alsmede de groene en grijze druk, tot slot zijn parkeergelegenheid en parkeertarieven meegenomen in dit onderzoek. Voor deze analyse wordt een samengestelde database is ontwikkeld, waarbij getracht wordt zoveel mogelijk gebruik te maken van ratio getallen. Het operationaliseringsprobleem van het belevingsbegrip heeft er echter toe geleid dat in de meeste gevallen gebruik is gemaakt van rankings (ordinale variabelen). Het werken met rankings heeft beperkingen, waar in het vervolg nog stil bij zal worden gestaan, maar biedt ook voordelen: als grote voordeel dat ze conceptueel eenvoudig te interpreteren zijn. Ook dat ze aansluiten bij de bestaande uitkomsten van onderzoek dat eerder is uitgevoerd door Redevco. Tot slot, maken ze het mogelijk de dimensies van belevingswaarde eenvoudig te operationaliseren. Tevens maken bepaalde statistische methoden het mogelijk om rangordes te ontwikkelen op basis van samengestelde variabelen. - Rangordes zijn conceptueel zeer eenvoudig te interpreteren - Rangordes sluiten aan bij bestaande uitkomsten van onderzoek dat is uitgevoerd door Redevco. - Rangordes maken het mogelijk de dimensies van belevingswaarde eenvoudig te operationaliseren. 20

22 - Bepaalde statistische methoden maken het mogelijk om rangordes te ontwikkelen op basis van samengestelde variabelen. Kortom, het werken met rangordes is een cruciaal onderdeel van dit onderzoek. De uitgevoerde analyse is gericht op het vaststellen of er een significante relatie is tussen de verschillende belevingsfactoren en de waarde van de huurprijs voor winkelvastgoed. Aangezien er meerdere aspecten zijn die de aantrekkelijkheid/ beleving van een stad kunnen bepalen, zoals in hoofdstuk twee besproken, zal de analyse plaatsvinden in verschillende stappen. De eerste hypothese die in hoofdstuk vier beantwoord zal worden is: Hebben binnensteden die hoger scoren op harde factoren een hogere huurprijs per vierkante meter in vergelijking tot steden die lager scoren op deze harde factoren. Hiervoor zal gebruik gemaakt worden van Pearsons Rho correlatie, een veel gebruikte correlatie maat voor parametrische variabelen. Een tweede vraag die beantwoordt zal worden is: Hebben binnensteden die hoog scoren op zachte factoren een hogere huurprijs per vierkante meter in vergelijking tot steden die lager scoren op deze zachte factoren?. Om vast te stellen of er sprake is van een significante samenhang zal er een correlatie analyse uitgevoerd worden van de belevingsvariabelen en de huurprijs. Hiervoor zal gebruik gemaakt worden van Spearmans Rho, een geëigende correlatie maat voor niet-parametrische variabelen. De derde vraag die beantwoordt zal worden luidt: Is er een significant groter effect op de hoogte van de huurprijs wanneer er zowel harde als zachte factoren aanwezig zijn, dan wanneer er alleen harde factoren aanwezig zijn?. Om deze vraag te beantwoorden zal er tweemaal een multiple regressieanalyse uitgevoerd worden om met behulp hiervan te bepalen welke variabelen significant zijn in een multivariate context alsmede of de verklaarde variantie van de huurprijs vergroot kan worden. Tot slot, wordt de factoranalyse toegepast om met name de belevingswaarde nader te kunnen analyseren en mogelijk te koppelen aan opnieuw resulterende rangordes van steden. Factoranalyse is een geijkte methode om te onderzoeken of variabelen die min of meer hetzelfde meten (ofwel: een hoge correlatie hebben) gereduceerd kunnen worden tot of uit te drukken zijn in één enkele factor (dimensiereductie). In de onderstaande paragraaf wordt de methodiek achter factoranalyse kort weergegeven. 21

23 3.2.1 Factoranalyse In de statistiek is Factoranalyse een veel gebruikte methode ten behoeve van dimensiereductie. Een uitvoerige uiteenzetting van factoranalyse valt buiten de scope van dit onderzoek. Verwezen kan worden naar diverse statistische handboeken (bijvoorbeeld: Fields 2012, Hair 2010). In het kort kan worden gesteld dat bij factoranalyse wordt uitgegaan van een correlatiematrix, die wordt opgesteld op basis van de coëfficiënten tussen de verschillende betreffende variabelen. Met behulp van matrixalgebra kunnen de correlaties in de matrix worden uitgedrukt in een af meerdere factoren, die de vorm hebben van een "vector". Deze vectoren hebben een zogenoemde "Eigenwaarde" of "Eigen Value" die mogen worden geïnterpreteerd als een maatstaf voor de verklaarde variantie die een factor toevoegt. Als deze waarde lager is dan 1, verklaart een factor minder variantie dan ze zelf toevoegt en kan deze beter worden weggelaten. Daarnaast levert factoranalyse zogenoemde "factor loadings", ook wel "factor components" genoemd, nadat de factoren zijn bepaald. Deze getallen geven uitdrukking aan de wijze waarop (positief of negatief) en de mate waarin (op schaal van 0 tot 1) een variabele bijdraagt of gecorreleerd is aan de uitgerolde factor. Rotatiemethoden zijn niet uitgevoerd om onderlinge correlatie van de factoren te voorkomen en factorscores zo zuiver mogelijk te houden. In SPSS is het tevens mogelijk de factorscores per record (waarneming) uit te drukken in een nieuwe variabelen. Zo is het ook mogelijk op het niveau van alle individuele waarnemingen te analyseren. In theorie is het daarna ook mogelijk nieuwe regressie analyses uit te voeren tussen de gevonden scores per waarneming en de waarnemingen van de afhankelijke variabele. Dit laatste is in het kader van dit onderzoek achterwege gelaten omdat ten eerste de nieuwe variabelen moeilijk te interpreteren zijn en de regressiefactoren geen echte inhoudelijke betekenis hebben (welke waarde moet je invullen bij een factor die uit inkomen, bevolkingsaantallen en cultuurwaarden bestaat). Ten tweede is er bij de factoranalyse in dit onderzoek gebruik gemaakt van een combinatie van ordinale en ratiovariabelen, hetgeen in dit geval de enige mogelijkheid was, maar ook statistisch discutabel is. Omdat de nieuwe scores alleen gebruikt worden om nieuwe rangordes voor de steden te maken, is dit overkomelijk. 22