FGH Vastgoedbericht 2014 FGH Real Estate Report 2014

Transcriptie

1 FGH Vastgoedbericht 2014 FGH Real Estate Report 2014 Focus op flexibiliteit Focus on flexibility

2 specialist in het financieren van commercieel vastgoed Met kennis van zaken en passie voor ons vak bieden wij duurzame oplossingen voor duurzame relaties. Wij hebben alle relevante kennis en specialismen in huis. Onze kennis stelt ons in staat vooruit te kijken, om nieuwe perspectieven te ontdekken. Wat we zien aan de horizon reflecteert in onze visie op commercieel vastgoed. Van daaruit maken we de vertaalslag naar de praktijk van alledag. Maar bovenal zijn we een solide bank. Niet voor niets zijn wij dé vastgoedbank. specialist in the financing of commercial real estate With first-rate knowledge of the business and a passion for our profession, we provide sustainable solutions for sustainable relationships. FGH Bank possesses all the relevant in-house expertise and specialisations. Our expertise enables us to look forward and discover new perspectives, and our vision of commercial real estate is a reflection of what we see on the horizon. This vision is translated into everyday practice. Above all, we are a robust bank, and it is for good reason that we call ourselves the real estate bank.

3 Focus op flexibiliteit Focus on flexibility FGH Vastgoedbericht 2014 FGH Real Estate Report 2014 Inhoud Content 2 Voorwoord 4 Visie: Focus op flexibiliteit 14 Trends in de kantorenmarkt 22 Trends in de winkelmarkt 32 Trends in de bedrijfs ruimtemarkt 40 Trends in de woningmarkt 50 Trends in de vastgoed beleggingsmarkt 60 Begrippenlijst 61 Factsheets 96 Over FGH Bank/Adressen 100 Foreword 102 Vision: Focus on flexibility 112 Trends in the Office Market 120 Trends in the Retail Market 130 Trends in the Industrial Real Estate Market 138 Trends in the Housing Market 148 Trends in the Real Estate Investment Market 158 Glossary and acronyms 159 Factsheets 194 About FGH Bank/Addresses

4 voorwoord Focus op flexibiliteit Zoals ieder jaar brengen wij ook in 2014 ons marktrapport uit, het FGH Vastgoedbericht. In de uitgave van 2014 Focus op flexibiliteit vindt u vanzelfsprekend onze visie op de commercieelvastgoedmarkt vanuit het perspectief van de vastgoedfinancier. Maar ook een overzicht van de trends in de verschillende deelsegmenten van de commercieel-vastgoedmarkt én de lokale marktgegevens van de belangrijkste Nederlandse vastgoedregio s in de kantoren-, de winkel-, en de bedrijfsruimtemarkt. Een zeer compleet marktrapport dus van de markt waarin wij ons als gespecialiseerde vastgoedfinancier als geen ander bij betrokken voelen. We realiseren ons goed dat vastgoed veel impact heeft op onze maatschappij. Iedereen maakt immers in meer of mindere mate gebruik van vastgoed. Mensen en bedrijven op de best mogelijke manier voorzien van gebouwen en gebieden waar zij kunnen werken, winkelen, wonen, recreëren, en goederen kunnen opslaan: dat is waar het om gaat in het vastgoed. Vastgoed, of onroerend goed, is volgens de officiële definitie een benaming voor niet-verplaatsbare zaken, zoals grond en datgene wat daarmee aard- of nagelvast is verbonden. Dat betekent voor ons als sector dat we een grote verantwoordelijk heid hebben voor wat we neerzetten. Want we zitten er namelijk wel een tijd aan vast. Het besef dat de vraag naar vastgoed, en de eisen die wij aan gebouwen stellen, sneller veranderen dan waar we met onze bouwactiviteiten op kunnen anticiperen, maakt dat de focus nu en in de toekomst moet liggen op aanpassingsvermogen. 2

5 Het vermogen om zich snel aan te kunnen passen aan veranderende omstandigheden typeert de moderne mens. En dus wordt die kwaliteit inmiddels ook van de gebouwde omgeving gevraagd: als de gebruiker in staat is om snel te veranderen, dan moet ook zijn omgeving snel mee kunnen veranderen. Het volstaat daarom niet meer om de bestemming van een gebouw te bepalen en vervolgens te verwachten dat deze de komende decennia onveranderd blijft. Integendeel: we moeten al bij aanvang van een ontwikkeling nadenken over alternatieve gebruiksmogelijkheden van de objecten die we bouwen, herontwikkelen of transformeren. De focus van ons allemaal moet daarom gericht zijn op flexibiliteit. Want alleen daarmee kan vastgoed de tand des tijds doorstaan. FGH Bank zet als vastgoedfinancier haar vastgoedkennis en ervaring ter beschikking om uw focus zo scherp mogelijk te stellen, zo zal ook blijken bij lezing van dit FGH Vastgoedbericht. We moeten nadenken over alternatieve gebruiksmogelijkheden. Dat past in de lijn van de afgelopen jaren, waarin we in eerdere uitgaven van het FGH Vastgoedbericht nadrukkelijk aandacht gevraagd hebben voor de gemeenschappelijke taak die we als sector hebben om de branche-brede problemen samen op te pakken. Integriteit is daar een voorwaarde voor en samenwerking is daarin van vitaal belang. Zeker voor een sector als de vastgoedmarkt, die opgesplitst is in veel verschillende branches. Om dat te bewerkstelligen moeten we blijven inzetten op transparantie van de kennis die we met elkaar beschikbaar hebben. FGH Bank staat klaar om haar bijdrage te leveren. Het uitzicht op toekomstbestendig vastgoed mag immers geen vergezicht blijven. Directie FGH Bank FGH Vastgoedbericht 2014 VOORWOORD 3

6 visie 4

7 Focus op flexibiliteit Langzaam maar zeker herstelt Nederland van de langste en diepste recessie sinds de Tweede Wereldoorlog. De maatregelen die de afgelopen tijd nationaal en internationaal zijn genomen, lijken hun vruchten af te werpen. Na een dramatische periode, met een groot aantal bedrijfsfaillissementen, een voor Nederlandse begrippen ongekend hoge werkloosheid, en een volstrekt gebrek aan vertrouwen bij burgers, slaat de stemming om van pessimisme in voorzichtig optimisme. Voor het eerst sinds het begin van de kredietcrisis nemen ook de investeringen in vastgoed weer toe. Nu is het zaak om dat herstellende vertrouwen een krachtige impuls te geven. Vastgoedinvesteerders hebben in dat kader vooral behoefte aan voorspelbare perspectieven. De nadruk moet daarbij komen te liggen op het creëren van de juiste condities om herbestemming en transformatie mogelijk te maken. Want daar ligt volgens FGH Bank dé opgave voor het komende decennium. FGH Vastgoedbericht 2014 visie 5

8 Om met het goede nieuws te beginnen: ook Nederland lijkt economisch gezien de ergste ellende achter zich te hebben gelaten. De problemen behoren zeker nog niet tot het verleden, en ook internationaal is het herstel nog fragiel. Maar steeds meer signalen wijzen erop dat het tij lijkt te keren en er uitzicht is op verbetering. Zo neemt het vertrouwen onder consumenten weer toe, mede door verbeteringen in de woningmarkt. Toch is er nationaal noch internationaal sprake van bestendig herstel. Zo is de Amerikaanse schuldenpositie nog steeds een issue dat de financiële markten op gezette tijden behoorlijk op scherp zet, en dat zal voorlopig ook wel zo blijven. En ook opkomende economieën kampen met tegen vallende groeicijfers. Doordat de internationale markten maar beperkt aantrekken, heeft ook de Eurozone moeite om de groeimodus te vinden. Onzekerheid blijft daarom de markten in 2014 overheersen en regie blijft noodzakelijk. Centrale banken in de spotlights Het beleid van de centrale banken is nog steeds van invloed op de financiële markten, en daarmee staan de centrale banken onveranderd in de spotlights. Zo koopt de Amerikaanse centrale bank (de Fed) sinds eind 2012 voor $ 85 miljard per maand aan waardepapier op. Dit ruime monetaire beleid Vergeleken met diverse andere landen in de Eurozone, blijft herstel in ons land achter. 6

9 (Quantative Easing 3) heeft als onderliggend doel om de Amerikaanse economie te versterken. Het gevolg is dat door de ruime beschikbaarheid van liquiditeit de kapitaalmarktrentes wereldwijd verder zijn gedaald en de aandelenbeurzen vorig jaar stegen. In mei 2013 kondigde de Fed aan dat ze de aankoop van waardepapier terug zou gaan brengen, ook wel tapering genoemd. De aankondiging bracht een felle reactie teweeg op de financiële markten: rentes stegen, valutakoersen reageerden direct en aandelenbeurzen maakten pas op de plaats. Tegen de verwachting van marktpartijen in, besloot de Fed in het najaar om de tapering uit stellen. De voornaamste reden achter dit besluit is dat de Fed zich zorgen maakt over de effecten van de scherp gestegen lange rente op het economisch herstel. Ook de toename van het aantal banen in de Verenigde Staten viel sinds de zomermaanden tegen. Het laat zien dat de economie nog steeds broos is, ondanks schijnbare signalen van herstel. Eind december kondigde de Fed aan het programma alsnog af te gaan bouwen, maar in een dusdanig voorzichtig tempo dat dit het breekbare herstel van de economie naar verwachting minder sterk zal raken. Ook de Europese Centrale Bank (ECB) liet van zich horen. Na de lager dan verwachte inflatie in de Eurozone verraste de bank iedereen met een renteverlaging van 25 basispunten naar 0,25%. Dit moet vooral gezien worden als een poging om deflatie af te wenden. Het depositotarief, de bodem onder de geldmarktrente, bleef staan op 0%. De ECB besloot tevens dat banken een jaar langer (tot juli 2015) onbeperkt kunnen lenen via de reguliere herfinanciersoperaties. Met deze besluiten geeft de bank een duidelijk signaal af, namelijk dat het ruime monetaire beleid voorlopig gehandhaafd wordt. FGH Bank verwacht dat zowel de rentes op de kapitaalmarkt, als de geldmarktrentes (euribor) in 2014 relatief laag zullen blijven. Dit vanwege het ruime monetaire beleid van de ECB, de lage economische groeiprognoses, én de beperkte inflatieverwachtingen. Akkoorden- overkill Vergeleken met diverse andere landen in de Eurozone, blijft herstel in ons land achter. Hoewel de Nederlandse economie in het derde kwartaal van 2013 uit de negatieve cijfers kwam, bleef het niveau van de binnenlandse bestedingen erg laag. Dat gold zowel voor de overheidsbestedingen, als voor de bestedingen van bedrijven en consumenten. De oorzaak is gelegen in een jarenlang negatief beeld bij bedrijven en consumenten. Zij snakken naar rust, stabiliteit en bovenal perspectief. En juist daaraan heeft het lange tijd ontbroken. FGH Bank is ervan overtuigd dat het gemis aan een brede politieke wil om de problemen grondig aan te pakken, een belangrijke reden is voor dit aanhoudend gebrek aan vertrouwen. Zeker nu blijkt dat de politiek geen collectieve visie blijkt te kunnen ontwikkelen op de zo noodzakelijke perspectieven voor de langere termijn. Terwijl juist de ontwikkeling van constructief, richtinggevend overheidsbeleid dringend gewenst is, worden telkens weer akkoorden op onderdelen gesloten. Dat biedt op de korte termijn wellicht soelaas, en brengt in sommige gevallen zelfs weer wat rust. Maar het zijn natuurlijk niet de hervormingsagenda en de politieke daadkracht waar Nederland behoefte aan heeft. de nadruk moet vooral komen te liggen op het creëren van de juiste condities om herbestemming en transformatie mogelijk te maken. FGH Vastgoedbericht 2014 visie 7

10 Sinds het vermaarde Lente-akkoord zijn minstens tien opeenvolgende grote akkoorden gesloten. Tussen politieke partijen, met sociale partners en/of met het maatschappelijk middenveld. De constatering kan dan ook geen andere zijn dan dat Nederland leidt aan een akkoorden-overkill. Om daarin verandering te brengen zal ook de politiek meer in beweging moeten komen. Zeker nu de maatschappij zelf wel in hoog tempo verandert. Snelle maatschappelijke en economische veranderingen Ook of misschien wel juist deze tijd biedt economisch gezien veel en tevens wisselende perspectieven. Internationale verhoudingen veranderen snel, wat zowel maatschappelijk als economisch grote consequenties heeft. Maar ook op het gebied van vastgoed verandert er heel snel heel veel. Het is niet voldoende om die ontwikkelingen te signaleren. Er zal met meer ondernemerskwaliteit op gereageerd moeten worden. FGH Bank onderscheidt drie grote ontwikkelingen die met name ook de vastgoedsector zullen gaan beïnvloeden. In de eerste plaats leidt innovatie in toenemende mate tot nieuwe economische activiteiten. Mogelijkheden voor Nederland liggen er in dat kader vooral op het terrein van herindustrialisatie of reshoring. Met name in de productie blijven namelijk nog veel kansen onbenut. Herindustrialisatie staat in de optiek van FGH Bank overigens niet synoniem aan het massaal terughalen van banen voor lager opgeleiden. De drijvende kracht achter herindustrialisatie is juist de acceleratie van technologische kennis. Niet het hebben van kennis maar de creatie ervan biedt een concurrentievoordeel, ook in de vorm van fysieke producten en toepassingen. Tegelijkertijd is het overigens goed om te beseffen dat kenniscreatie aan de voorzijde weliswaar nieuwe economische activiteiten aantrekt, maar aan de achterzijde wel degelijk leidt tot het wegvallen van een aantal (traditionele) economische activiteiten. Het voortdurend sneller wordende proces van de kenniscreatie verhoogt immers tegelijkertijd het tempo in het proces van veroudering. Het advies is daarom om investeringen veel meer op kansrijke vernieuwende initiatieven te richten: durf bestaande patronen te doorbreken. Een tweede ontwikkeling betreft de scherpere focus op de vraagzijde van de markt. Technologische innovatie stelt ondernemers versneld in staat om productie en dienstverlening beter op de vraag af te stemmen. Massaproducten veranderen hierdoor in gestandaardiseerde toepassingen op individueel niveau; waarbij de rol van de eindafnemers (bedrijven en consumenten) steeds dominanter wordt. Dit heeft ook gevolgen voor het gebruik van vastgoed. In een wereld waarin de productie- en distributieprocessen aan snelle veranderingen onderhevig zijn, kán vastgoed als enige constante factor fungeren. Echter alleen mits het flexibel genoeg is om de veranderende gebruikswensen te kunnen faciliteren! Ten derde wordt steeds duidelijker zichtbaar dat de maatschappij verandert. Het individu wordt weer gezien als onderdeel van het collectief, al dan niet in de vorm van nieuwe, vaak tijdelijke samenwerkingsverbanden. Het gaat niet meer zozeer om het bezit van een product als wel om het gebruik ervan. En steeds meer activiteiten zijn steeds minder aan plaats gebonden. Het is de vraag welke productiemethoden en diensten dergelijke maatschappelijke ontwikkelingen optimaal kunnen ondersteunen. In ieder geval valt te verwachten dat de algemeen en maatschappelijk aanvaarde lineaire economie, met schier onbeperkt beschikbare gronden hulpstoffen, gaandeweg plaats zal maken voor een circulaire economie, waarvan het hergebruik van producten en grondstoffen een centraal onderdeel uitmaakt. het advies is om investeringen veel meer op kansrijke vernieuwende initiatieven te richten: durf bestaande patronen te doorbreken. 8

11 eenmaal een kantoor, altijd een kantoor, zo lijkt het. Gevolgen voor de vastgoedmarkt Toekomstbestendig vastgoed De maatschappelijke en economische veranderingen hebben tot gevolg dat vastgoedgebruikers meer onafhankelijkheid willen, en op basis daarvan ook hun keuze voor een object bepalen. Dit vertaalt zich in kortere (huur)contracten en minder vastgoed in eigendom. Bij sommigen leidt dit tot de bekende doembeelden als zou vastgoed steeds vergankelijker worden. Dit hoeft echter niet het geval te zijn. De trend tot flexibilisering biedt vastgoedbeleggers juist meer in plaats van minder perspectief, als zij tenminste voldoende toekomstbestendig vastgoed in portefeuille hebben. De vraag is dan vervolgens wat precies onder toekomstbestendig vastgoed moet worden verstaan. Naar het antwoord op die vraag is menig bouwer, belegger, financier en gebruiker op zoek. Duidelijk is dat vastgoed pas dan in de problemen komt, als de economische waarde ervan en de commerciële of gebruikswaarde vroegtijdig uit balans raken. Een investering in vastgoed is immers per definitie kapitaalintensief. Afschrijving van de investering is een langjarige aangelegenheid, die boven dien eisen stelt aan het vermogen van het vastgoed om gedurende de looptijd voldoende opbrengsten te genereren. Die karakteristiek verhoudt zich slecht met het steeds kortere en flexibeler gebruik ervan. Toekomstbestendig vastgoed is daarom in de eerste plaats vastgoed dat voldoende restant boekwaarde (inclusief sloop- of demontagekosten) heeft om al dan niet met tussentijdse aanpassingen opeenvolgende gebruikers eenvoudig aan te trekken en in hun specifieke huisvestingsvraag te voorzien. Is het vastgoed daartoe niet (meer) in staat, dan dient er na beëindiging van het gebruik rekening mee gehouden te worden, dat ook de boekwaarde (inclusief sloop- of demontagekosten) volledig is afgebouwd. Andere cruciale factoren zijn de kwaliteit van de locatie en het ontwerp van het gebouw. Door bijvoorbeeld in het ontwerp van gebouwen oog te hebben voor duurzaamheidsaspecten en hergebruiksmogelijkheden van bouwdelen en materialen, zullen de gebruikskosten van het vastgoed dalen, hoeft er minder geïnvesteerd te worden in de noodzakelijke aanpassingen voor hergebruik, en wordt de restwaarde dus hoger. Technologische innovatie en nieuwe eigendomsvormen zullen op dit gebied steeds sneller tot verandering leiden. Tot slot spelen de professionaliteit, de kwaliteit van het netwerk en het ondernemerschap van de aanbieder een belangrijke rol bij het laten welslagen van een vastgoedexploitatie. Aanpassingsvermogen De leegstand op de Nederlandse vastgoedmarkt is slechts ten dele het gevolg van het feit dat vastgoed onvoldoende toekomstbestendig is. Net zo min duiden gebouwen die langdurig leegstaan op het failliet van de totale vastgoedmarkt. Langdurige leegstand is veel eerder een gevolg van een onbalans tussen de hiervoor genoemde economische waarde en de gebruikswaarde. Een probleem is wel dat de mogelijkheden om de leegstand snel en effectief aan te pakken beperkt zijn, omdat grote delen van de gebouwenvoorraad vastgeklonken zijn in bestemmingen, definities, besluiten en regels. Eenmaal een kantoor, altijd een kantoor, zo lijkt het. Daarmee wordt volstrekt voorbij gegaan aan bijvoorbeeld de dienstverlenende ondernemer die niet zozeer op zoek is naar een kantoor, als wel naar een ruimte van waaruit hij zijn dienstverlening het beste kan organiseren. Om de leegstand effectief te kunnen bestrijden zal er dus vooral een manier moeten worden gevonden om het aanpassingsvermogen van de voorraad te vergroten. Nieuwe concepten leiden tot nieuwe ruimtebehoeften, die zich minder goed verhouden tot een vooraf gedefinieerde vastgoedfunctie. Een voorbeeld: Albert Heijn heeft recent een afhaalpunt in het kantoor van Cap Gemini in Utrecht geopend. Is zo n gebouw dan nog een kantoor of wordt het meer een hybride vastgoedvorm? FGH Vastgoedbericht 2014 visie 9

12 Is een afhaalpunt van een supermarktondernemer op een bedrijventerrein een bedrijfshal, een logistieke ruimte of een winkel? En maakt het nog wat uit als datzelfde afhaalpunt ergens midden in de Kalverstraat zou liggen? De waarde van vastgoed, nu en in de toekomst, heeft met andere woorden heel veel te maken met de gebruiksmogelijkheden en veel minder met het etiket dat er op is geplakt of met de bestemming die eraan is meegegeven. Volgens FGH Bank is het aanpas singsvermogen van een gebouw het sleutelbegrip voor de toekomst: de mate waarin een gebouw aangepast kan worden aan veranderend gebruik. Om dit vermogen zo groot mogelijk te maken, kunnen al in de bouwfase aanvullende voorzieningen worden getroffen. Deze vergen weliswaar nog vaak een extra investering, maar komen de courantheid en het aanpassingsvermogen van het object uiteindelijk ten goede: het gebruik ervan is immers ook op de langere termijn gegarandeerd. Een goed voorbeeld is het project Solids in Amsterdam, waar het gebruik van het vastgoed de leidraad is en in het ontwerp van het gebouw het aan pas singsvermogen als uitgangspunt is genomen. Voor de toekomst van gebouwen met een beperkt of helemaal geen aanpassingsvermogen moet worden gevreesd. Beleggers zullen geen geld willen steken in gebouwen waarvan de gebruiksmogelijkheden gelimiteerd zijn en waar weinig tot geen vraag naar is. Om in zo n situatie leegstand te voorkomen, is het noodzakelijk dat de afschrijving in verhouding staat tot de levensduur van het object. Dat zorgt er namelijk voor dat gebouwen uiteindelijk ook in financiële zin uit de markt genomen kunnen worden. Voor sommige Andere doelen stellen De perspectieven voor de problematische vastgoedvoorraad zijn daarmee vrij eenvoudig te schetsen. Voor sommige activiteiten zijn er te veel gebouwen, voor andere juist te weinig. Een deel van de voorraad zal dus anders benut moeten worden. Of dat kan hangt af van de aanpasbaarheid van het gebouw, de aard van de locatie en de eventueel aanwezige bebouwing in de directe omgeving. Verder moet de beoogde herbestemming passen in het beschikbare (des)investeringsbudget en vallen binnen de regels en voor schriften die op de locatie en de gebouwen van toepassing zijn. activiteiten zijn er te veel gebouwen, voor andere juist te weinig. Volgens FGH Bank is het aanpassingsvermogen van een gebouw het sleutelbegrip voor de toekomst. 10

13 het grootste probleem is niet dat we per definitie teveel bouwen, maar dat we te weinig herbestemmen. De belangstelling voor de bestaande voorraad neemt toe, onder andere omdat er in sommige segmenten nog altijd en inmiddels zelfs weer meer nieuwe (economische) functies bijkomen. Toch komt herbestemming nog te weinig van de grond om de leegstand effectief te bestrijden. Tegelijkertijd wordt nieuwbouw uit maatschappelijk oogpunt steeds vaker als ongewenst beschouwd. Vooral dat laatste zorgt er volgens FGH Bank voor dat de markt op slot blijft. Het grootste probleem is namelijk niet dat we per definitie teveel bouwen, maar dat we te weinig herbestemmen. De huidige welles nietes discussie over nieuwbouw leidt op dit moment tot besluiteloosheid, waar daadkracht is gewenst. De discussie moet eigenlijk helemaal niet gaan over het al dan niet bouwen van een nieuw kantoor of winkelcentrum. De echte opgave is enerzijds hoe een nieuw gebouw of gebied kan worden ontwikkeld dat langjarig rendeert en functioneert. En anderzijds hoe overtollige gebouwen al dan niet voor korte duur een andere functie kunnen krijgen of aan de voorraad kunnen worden onttrokken. Met een duidelijk gemeenschappelijke doel: de voorraad dient per saldo te worden verkleind. Dit brengt onder andere met zich mee dat de scherp omschreven functie bestemming van vastgoed anders benaderd zal moeten worden. Daarnaast zal de aanpak per regio beter moeten worden afgestemd op de marktbehoefte. Toekomstbestendige locaties Continue innovatie en kenniscreatie: dát zijn de komende tien tot twintig jaar de voornaamste succesfactoren van de Nederlandse economie. Gebieden die ontwikkelingen op deze twee terreinen stimuleren zijn volgens FGH Bank het meest kansrijk. Daarbij is een onderscheid te maken tussen twee soorten gebieden. In de eerste plaats zijn er de (binnen) stedelijke gebieden, die over de nodige innovatieve krachten kunnen beschikken. Creativiteit en innovatie is sterk verbonden met stedelijke FGH Vastgoedbericht 2014 visie 11

14 omgevingen en daarom trekken steden de komende decennia naar verwachting meer bedrijven en mensen. Universiteits - steden bijvoorbeeld hebben een jonge en goed opgeleide bevolking, waar een welhaast natuurlijke creativiteit vanuit gaat. De meest kansrijke steden spelen daarop in met een attractieve mix van ontwikkeling en leisure, zoals Amsterdam en Utrecht dat doen, maar wat ook gebeurt in steden als Groningen, Delft, Maastricht en Den Bosch. Een mooi voorbeeld in deze context is de beoogde oprichting van een nieuw technologisch instituut in Amsterdam dat zich richt op stedelijke innovatie. Het feit dat de TU Delft, de Universiteit van Wageningen en het Massachusetts Institute of Technology (MIT) dit samen opzetten, duidt erop dat samenwerking hierbij onderdeel van de oplossing is. Een tweede concentratie van kansrijke economische gebieden vormen de clusters waar hoogwaardige kennis samenkomt en innovatie wordt gestimuleerd. Meest bekende voorbeeld is de High Tech Campus in Eindhoven, maar ook rond Wageningen (food & agriculture), in Leiden en Nijmegen (bioscience) en in Zuid- Limburg (chemische technologie) zijn dergelijke clusters te vinden. Ook bestaande clusters als het glastuinbouwcomplex in het Westland of de logistieke keten in de Rijnmondregio zijn voorbeelden van gebieden die zichzelf versterken door continue innovatie. herbestemmen staat in de optiek van FGH Bank voor de ontwikkeling van een andere visie op de functie van gebieden. De economische groei zal zich steeds nadrukkelijker in en rond dit soort gebieden manifesteren, verwacht FGH Bank. De scheidslijn tussen kansrijke en kansarme regio s zal de komende jaren duidelijker zichtbaar worden. En dat heeft ook consequenties voor de levensduur van vastgoed. Hogere ambities Herbestemming wordt dé opgave voor het komende decennium. En die omvat meer dan louter het transformeren van een gebouw. Herbestemmen staat in de optiek van FGH Bank voor de ontwikkeling van een andere visie op de functie van gebieden. Transformatie is het realiseren van een herbestemming op gebouwniveau. Herbestemming is een maatschappelijke opgave, terwijl transformatie de individuele businesscase betreft. De noodzaak tot verandering wordt in de praktijk gelukkig steeds beter onderkend. Er zijn inmiddels legio voorbeelden van partijen die vastgoed willen transformeren en gemeenten die het accent verleggen van nieuwbouw naar herbestemming. De wil om te veranderen is er dus wel degelijk. Zolang de projecten maar financieel realistisch zijn, en de betrokken belegger de omslag naar ondernemende vastgoedeigenaar kan maken. Daar ligt voor de markt niet alleen een grote uitdaging maar ook een belangrijke kans. De markt zal echter ook moeten zorgen dat zij in staat is om met één mond te spreken. Dat is ook nog een behoorlijke stap om te zetten, want tot nog toe zijn we daar als sector niet bijzonder goed in geslaagd. Dit alles laat overigens onverlet dat herbestemmen niet alleen aan de markt kan worden overgelaten. De financiële gevolgen van leegstand en waardeverlies zijn weliswaar voor rekening van de markt. Maar de stelling dat de totale verantwoordelijkheid van leegstand en overschotten bij diezelfde marktpartijen ligt, is te kort door de bocht. Leegstand en overschotten zijn namelijk evenzeer een gevolg van een overmoedige en kortzichtige ruimtelijke planning. Als marktpartijen en overheid het erover eens zijn dat de voorraad moet worden ingekrompen, is het bijvoorbeeld niet acceptabel dat kantoren en winkels die in de ene gemeente aan de markt worden onttrokken vervolgens in de buurgemeente weer aan de voorraad worden toegevoegd. 12

15 Alleen wanneer gemeenten hun ruimtelijke regierol anders gaan invullen, zal er ook daadwerkelijk verandering komen in de huidige situatie. Want op dit moment zien veel gemeenten de leegstand weliswaar oplopen, maar blijven zij in hun rol van ruimtelijk regisseur toch gefocust op nieuwbouw. Die aandacht moet in de nabije toekomst, liefst al in de coalitiebesprekingen na de komende gemeenteraadsverkiezingen, worden verlegd naar herbestemming. Daar behoort vanaf 2014 de absolute prioriteit te liggen. Gemeentebesturen zullen in de nieuwe coalitieakkoorden harde grenzen moeten aangeven en ook de ambitie moeten tonen om waar nodig overtollige kantoren, winkels en andere gebouwen uit de markt te nemen. Binnen de gestelde grenzen moeten zij vervolgens alle vrijheid geven aan de markt om de gestelde doelen op het gebied van herbestemming en nieuwbouw ook daadwerkelijk te realiseren. Het spreekt voor zich dat bij de ontwikkeling van het instrumentarium dat hiervoor ter beschikking staat, een belangrijke regierol is weggelegd voor het rijk en de provincies. Want gemeenten hebben uitzonderingen daargelaten teveel conflicterende belangen om dit op eigen kracht te realiseren. Nieuw momentum ontstaat In gemeenten die op dit terrein al de nodige ambities hebben gesteld, zijn de eerste resultaten inmiddels zichtbaar. Amsterdam voert bijvoorbeeld al langere tijd een actief beleid om met name de kantorenleegstand aan te pakken. Enerzijds door transformatie te stimuleren, anderzijds door selectief nieuwbouw toe te staan. Deze aanpak heeft investeerders een voorspelbaar perspectief opgeleverd: beleggers kunnen risico s beter inschatten, omdat ze binnen de gestelde kaders weten waar zij aan toe zijn. Beleggers hebben vorig jaar dan ook fors meer geïnvesteerd in kantoren in Amsterdam. Natuurlijk speelt daarbij een rol dat Amsterdam binnen Nederland een bijzonder grote markt is en vooral internationale investeerders weer op zoek zijn naar vastgoed. Maar ook in dat geval geldt dat de kaders duidelijk moeten zijn om beleggers te kunnen verleiden tot het nemen van risico. Dat beleggers weer in beweging beginnen te komen, blijkt ook uit de ontwikkeling van de beleggingsvolumes. Voor het eerst sinds de kredietcrisis is sprake van een groei van de investeringen in vastgoed. Niet alleen op meerdere plekken in Europa, maar sinds de tweede helft van vorig jaar ook in Nederland. Het hogere beleggingsvolume impliceert dat vraag en aanbod van beleggingsvastgoed weer wat dichter bij elkaar komen, overigens wel in de wetenschap dat een aantal verkopen onder grote druk heeft plaatsgevonden. Toch lijkt de bodem in de markt te zijn gevonden. Om deze gunstige ontwikkeling niet in de kiem te smoren, is het bovenal zaak om vastgoedinvesteerders voorspelbare perspectieven te bieden. Voorkom een stortvloed aan nieuwe initiatieven en schep de noodzakelijke condities om herbestemming en transformatie mogelijk te maken. Vervolgens is het aan marktpartijen zelf om daar concreet invulling aan te geven. Ofwel door te investeren in kansrijke objecten met voldoende toekomstperspectief, ofwel door de overtollige voorraad uit de markt te nemen. In beide gevallen vaart de vastgoedsector én de lokale economie er wel bij. Directie FGH Bank N.V. Utrecht, maart 2014 alleen wanneer gemeenten hun ruimtelijke regierol anders gaan invullen, zal er ook daadwerkelijk verandering komen in de huidige situatie. FGH Vastgoedbericht 2014 visie 13

16 TRENDS IN DE kantorenmarkt 14

17 stille revolutie Welhaast geruisloos voltrekt zich een revolutie in de kantorenmarkt. Voor het eerst is de totale hoeveelheid kantoren in ons land namelijk aan het afnemen. De oorzaak is tweeledig: er worden minder kantoren gebouwd, en er worden meer gebouwen aan de markt onttrokken. En dat is hard nodig ook; de markt moet weer in balans komen. Teveel leegstand heeft op de langere termijn alleen maar nadelige effecten, en zet bovendien het investeringsniveau permanent onder druk. Beleggers zijn immers pas bereid om te investeren als de risico s voorspelbaar zijn. Positief is dat de afspraken die zijn gemaakt tussen overheden en marktpartijen over het bestrijden van de leegstand langzaam maar zeker effect hebben. Daarmee is niet gezegd dat het einde van de problemen nabij is. Maar het markeert een hoopvol begin van het proces naar een structurele oplossing, waarmee ook het vertrouwen in de markt weer kan worden teruggewonnen. Gemeenten kunnen in dit proces een belangrijk vliegwielfunctie vervullen. Zij hebben als enige partij de autoriteit om het voortouw te nemen in de bestrijding van de leegstand. FGH Vastgoedbericht 2014 TRENDS IN DE kantorenmarkt 15

18 Vraag geconcentreerd in de grote steden In 2013 is ongeveer evenveel kantoorruimte opgenomen als in 2012, namelijk net iets meer dan 1 miljoen m 2. Het lijkt positief dat de opname niet verder is gedaald. Maar de facto is er onder bedrijven nog steeds zeer weinig behoefte aan kantoorruimte. Niet alleen de aanhoudende economische laagconjunctuur ligt hieraan ten grondslag. Ook weegt mee dat zeker de grote kantoorgebruikers nog altijd bezig zijn met het zodanig optimaliseren van de organisatie dat er met minder vierkante meters kan worden volstaan. Verder speelt het huisvestingsgedrag van de (rijks) overheid een rol. Waar de overheid in eerdere perioden met weinig vraag met anticyclisch huisvestingsgedrag juist zorgde voor een dempend effect in de markt, is daar nu geen sprake meer van. Gedreven door een honger naar kostenbesparingen zet de (rijks) overheid juist in op een ongekende reductie van het aantal vierkante meters, waarmee zij meteen de toon zet voor andere bedrijven en instellingen. De komende jaren stoot alleen al de rijksoverheid meer dan m 2 af. De vraag naar nieuwe kantoormeters blijft hierdoor beperkt. Weliswaar voldoen bestaande gebouwen vaak niet aan de eisen die nieuwe werkprocessen stellen. Maar dan nog laten gebruikers per saldo meer ruimte in de bestaande voorraad achter, dan dat ze aan nieuwe meters opnemen. Daarnaast neemt de vraag naar grote kantoorvolumes af. In 2013 zijn er in totaal slechts zes transacties geregistreerd met een oppervlakte van m 2 of meer. De (grotere) kantooropnames die wel doorgang vonden, concentreerden zich voornamelijk in de directe omgeving van een (intercity)station in de vier grote steden. In de markt overheerst daardoor het idee dat goede kantoren per definitie in een grote(re) stad en in de nabijheid van een intermodaal vervoersknooppunt moeten zijn gevestigd. Vanuit deze optiek zetten veel gemeenten in op de ontwikkeling van hun stationslocaties. Uit recent onderzoek van de Universiteit Twente, de Vrije Universiteit Amsterdam en StedenbaanPlus blijkt echter dat ook kantoren in de nabijheid van openbaar vervoerknooppunten niet immuun zijn voor leegstand. Het ongecontroleerd doorzetten van dergelijke nieuwbouwplannen zal dan ook onherroepelijk leiden tot een verder oplopende leegstand. Stijging van de leegstand De beperkte vraag naar kantoormeters heeft uiteraard gevolgen voor het aanbod en de leegstand. Vorig jaar is het aanbod van kantoorruimte toegenomen. In totaal werd aan het einde van ,4 miljoen m 2 kantoor ruimte te huur aangeboden, 5% meer dan eind In totaal bedraagt het aanbod nu iets meer dan 15% van de totale kantorenvoorraad. Het geregistreerde aanbod is dus hoog, maar neemt minder snel toe dan in het recente verleden is voorspeld. Enerzijds wordt nu meer gekeken naar nieuwe oplossingen voor oude kantoorgebouwen; anderzijds wordt er minder nieuwbouw aan de voorraad toegevoegd. Daardoor lag het aantal vierkante meters onttrekkingen in 2013 zelfs voor het eerst hoger dan het aantal vierkante meters dat aan de markt werd toegevoegd. Per saldo is de kantorenvoorraad dus geslonken. Dit duidt op een omslag in de kantoren markt. Maar de vastgoedmarkt zal nog zeker vijf tot tien jaar Aanbod en opname van kantoorruimte in m² ( ) Bron: PropertyNL Aanbod Opname 16

19 moeten doorgaan met het beleid van beperkte nieuw bouw, meer herbestemming en waar nodig sloop om de voorraad werkelijk op een marktconform niveau te krijgen. En hier dreigt dus direct een probleem. Want het tempo van de omslag ligt nog te laag. Om het tij echt te keren, zijn meer inspanningen en een versnelling van de aanpak noodzakelijk. Maar juist vanuit die optiek heeft de sector de laatste jaren onvoldoende daadkracht getoond. alleen in het topsegment van de markt blijven de huurprijzen redelijk stabiel. Nieuw is de introductie van aanvullende vormen van leegstand, zoals bijvoorbeeld de verborgen leegstand. Verborgen leegstand duidt op kantoorruimte die wel is verhuurd maar niet door de gebruiker wordt gebruikt. Aangenomen wordt dat deze ruimte aan het einde van het huur contract aan het reguliere aanbod in de markt zal worden toegevoegd. Het begrip verborgen leegstand is niet nieuw, maar de omvang ervan is wel verrassend. Vorig jaar hebben diverse onderzoeken uitgewezen dat de verborgen leegstand varieert van twee tot acht miljoen m 2. Er is met andere woorden zeker nog sprake van latent aanbod, maar de omvang ervan blijkt nog niet duidelijk vast te stellen. FGH Bank is van mening dat de introductie van nieuwe vormen van leegstand weinig toevoegt aan de bestaande marktkennis en juist tot meer onduidelijkheid leidt. Elke investeerder is zich bewust van de duur van huurcontracten. Een deel van de verborgen leegstand wordt via onderhuur bovendien al actief in de markt aangeboden. De introductie van nieuwe leegstandsbegrippen leidt eerder tot een vertroebeling van het marktbeeld dan dat zij echt nieuwe inzichten biedt. Door feitelijk aanbod te verwarren met potentieel aanbod worden appels met peren vergeleken en dreigt een schijnwerkelijkheid te ontstaan. Kantoren die rijp zijn voor de sloop, maar wel als aanbod in de markt beschikbaar zijn, worden ook niet alvast op voorhand aan de leegstandcijfers onttrokken. Kortom, als we verschillende vormen van leegstand door en naast elkaar gaan hanteren, begeven we ons op een hellend vlak. Flexibiliteit in de huurcontracten De slechte marktomstandigheden komen onder andere tot uitdrukking in dalende huurprijzen. Daarbij valt op dat de huurprijsverschillen tussen locaties onderling steeds verder toenemen. Dit is logisch maar ook noodzakelijk: de huurprijs, de waarde en de kwaliteit van een kantoorgebouw dienen immers beter met elkaar in overeen stemming te komen. In het topsegment blijven de Saldo van de toevoeging aan de totale voorraad kantoorruimte in m² ( ) Bron: Bak, bewerking FGH Bank FGH Vastgoedbericht 2014 TRENDS IN DE kantorenmarkt 17

20 gepubliceerde huurprijzen nog altijd redelijk stabiel, maar ook hier geldt dat incentives in de markt de feitelijke huur prijzen omlaag drukken. De hoogste huren worden nog altijd behaald op de Amsterdamse Zuidas en lagen eind 2013 rond 325,-/m 2 en daarmee zelfs iets hoger dan een jaar eerder. In het midden- en lage segment staan de huur prijzen op vrijwel alle locaties onder druk. De gemiddelde huurprijs daalde vorig jaar tot 125,-/m 2. Dat is een daling van 3% ten opzichte van De huurprijzen dalen niet alleen, maar worden ook steeds flexibeler. Uit een steekproef onder de leden van NVM-Business blijkt dat flexibele huur - contracten de norm zijn geworden voor kleinere kantoren. Flexibiliteit wordt gezocht in zowel financiële zin (huurtermijn, verlengingsopties) als in fysieke zin (aanpassing van gehuurde vierkante meters). Naar verwachting zal de vraag naar dergelijke contractvormen in de toekomst verder toenemen. Flexibilisering is niet het enige nieuwe verdienmodel in de kantorenmarkt. Nieuwe (flexibele) huisvestingsconcepten genereren, naast inkomsten uit de (kortlopende) huurcontracten, steeds vaker aanvullende inkomsten in de vorm van bijvoorbeeld lidmaatschappen, verhuur van vergader ruimtes, het aanbieden van events en de aanwezigheid horeca. Of dit ook werkelijk succes oplevert is volgens FGH Bank vooral afhankelijk van de kwaliteit van het ondernemer schap waarmee er invulling aan wordt gegeven. Transformatie vraagt nieuwe impulsen De toegenomen aandacht voor de leegstandproblematiek in de kantorensector, en voor mogelijke oplossingen als transformatie en beperking van nieuwbouw, heeft ertoe geleid dat de omvang van de kantorenvoorraad per saldo is afgenomen. Het effect van het ingezette transformatiebeleid is het sterkst zichtbaar in de grotere steden, met Amsterdam als absolute koploper. Vorig jaar heeft ruim m 2 kantoorruimte in de hoofdstad een nieuwe functie gekregen. Dit jaar verwacht de gemeente dat er in de stad nog eens m 2 door marktpartijen wordt getransformeerd. Een groot deel van de transformaties betrof omzettingen naar hotels en (studenten) woningen. Een veelgehoord punt van kritiek in de discussie over de aanpak van leegstand is dat dergelijke transformaties alleen kans van slagen hebben in grote steden. FGH Bank onderschrijft dat in kleinere plaatsen de marktpotentie voor specifieke functies als hotelvoorzieningen of studentenhuisvesting vaak moeilijker is aan te tonen. Dat neemt niet weg dat ook buiten de grotere steden wel degelijk oudere kantoorpanden uit de markt kunnen worden genomen. Een goed voorbeeld is de gemeente Nieuwegein, die er in slaagt om jaarlijks substantiële hoeveelheden kantoorruimte (circa m 2 per jaar) te transformeren naar met name woningen. En ook andere middelgrote gemeenten als Diemen, Amstelveen, Rijswijk en Leidschendam-Voorburg kennen inmiddels succesvolle voorbeelden van oude kantoren die een nieuwe bestemming krijgen of hebben gekregen. Ook buiten de grote steden liggen er dus wel degelijk kansen voor transformatie. Marktpartijen laten zich volgens FGH Bank op dit moment teveel beïnvloeden door de leegstandproblematiek als geheel, terwijl de kantorenmarkt alleen via initiatieven Tophuurprijzen voor kantoorruimte in Nederland in euro per m 2 ( ) Bron: FGH Bank

21 van onderop echt kan worden veranderd. De uitdaging zit hem er vooral in de kansrijke herontwikkelingsprojecten te herkennen. nieuwe perspectieven. Gemeenteraadsverkiezingen kans voor nieuw elan Voor investeerders is het essentieel dat de marktrisico s tot op zekere hoogte voorspelbaar zijn. Zij zijn alleen bereid om risico s te nemen in markten met omstandigheden die zij kunnen overzien. De terugval in de kantorenmarkt is volgens FGH Bank mede een gevolg van een gebrek aan controle over en zicht op de toekomstige koers. Al eerder heeft FGH Bank daarom gepleit voor de introductie van een centrale regisseur, die waakt over een eerlijk speelveld. Deze functie is echter nooit serieus van de grond gekomen, met uitzondering van enkele regionale initiatieven. Voorbeelden zijn de regio s Amsterdam en Eindhoven, die de nodige stappen zetten om de hoeveelheid kantoorruimte op regionaal niveau in te dammen. Daardoor krijgen investeerders meer uitzicht op marktstabiliteit en zijn zij ook eerder bereid om te beleggen of anderszins te investeren in de kantorensector. Hoewel de centrale regie nog altijd ontbreekt, bieden de gemeenteraadsverkiezingen lokale bestuurders nieuwe mogelijkheden om grip te krijgen op de kantorenmarkt of op andere vastgoed segmenten waarbinnen teveel aanbod is of dreigt. Voor de nieuwe collegebesturen is de ultieme uitdaging om een kaderscheppend beleid te formuleren dat het terugdringen van de leegstand prioriteit geeft. Daarmee geven zij concreet invulling aan het in de zomer van 2012 gesloten Convenant Aanpak Leegstand Kantoren. Bij de uitvoering en toepassing van dit convenant bestaat immers vooral behoefte aan een regionale en lokale vertaling. De intenties en doelstellingen van beleggers, ontwikkelaars en financiers zullen alleen realiseerbaar zijn als de kaders scherp zijn én worden gehand haafd. De agenda voor leegstands bestrijding bij gemeenten moet volgens FGH Bank uit drie onderwerpen bestaan: geef topprioriteit aan leegstandsbeleid, stel ambitieuze maar realistische doelen voor de middellange termijn, en formuleer een gezamenlijke aanpak met regiogemeenten. De kans op lange-termijn-investeringen in vastgoed blijft klein als dit stringentere beleid geen vorm krijgt. De leegstand hoeft niet terug naar nul om de interesse bij investeerders te doen herleven. Wel verwachten zij een betrouwbare (lokale) overheid, die een consistent beleid voert op basis waarvan risico s kunnen worden ingeschat. Als duidelijk is, dat de bestrijding van de leegstand constructief wordt aangepakt, ontstaan nieuwe perspectieven. FGH Bank pleit er daarom voor dat gemeenten het voortouw nemen en een constructief lokaal beleid voeren ter bestrijding van de leegstand. Niet door eigenaren financieel te compenseren, maar wel door investeerders de kaders te bieden waarbinnen zij kunnen handelen. Daarmee komt het streven om de totale voorraad in de kantorenmarkt de komende tien jaar fors te verminderen een stuk dichterbij. de gemeenteraadsverkiezingen bieden lokale bestuurders nieuwe mogelijkheden om grip te krijgen op vastgoedsegmenten waarbinnen teveel aanbod is. FGH Vastgoedbericht 2014 TRENDS IN DE kantorenmarkt 19

22 SAMENVATTING kantorenmarkt Opname wederom laag, meeste vraag in de G4 Vorig jaar is ongeveer evenveel kantoorruimte opgenomen als in Ondanks dat de opname daarmee niet verder is gedaald, is nog altijd sprake van een lage vraag naar kantoorruimte. De oorzaken liggen zowel in de economische crisis als in de optimalisatie slag die veel kantoorgebruikers doorvoeren of nog gaan doorvoeren. De opnames die nog wel plaatsvinden, concentreren zich voornamelijk rondom de grotere knooppuntlocaties in de vier grote steden. Toename kantorenaanbod relatief laag Het aanbod is vorig jaar opnieuw toegenomen en omvat iets meer dan 15% van de kantorenvoorraad. Hoewel het aanbod erg hoog is, stijgt dit niveau veel minder hard dan enkele jaren geleden nog werd voorspeld. De oorzaak: er worden minder nieuwe kantoren gebouwd en er ontstaat meer aandacht voor de transformatie van oude kantoren. Stille revolutie in kantorenvoorraad De kantorenvoorraad is in 2013 per saldo gekrompen. Weliswaar minimaal, maar het tekent wel de veranderingen die in de markt gaande zijn. Niet eerder nam het aantal kantoormeters in ons land op jaarbasis af. Huren verder onder druk en nieuwe contractvormen maken een opmars Met uitzondering van het topsegment staan de huren over de gehele linie genomen onder druk. Terwijl de huurprijzen dalen, zijn in de kantorenmarkt ook nieuwe contractvormen in opkomst, waarin zowel financiële als fysieke flexibiliteit wordt gezocht. Steeds meer verhuurders genereren aanvullende inkomsten uit extra diensten en service. Uitdaging voor nieuwe gemeenteraden De gemeenteraadsverkiezingen bieden hét momentum om de lokale leegstandsbestrijding de aandacht te geven die zij nodig heeft en de investeringsbehoefte bij private partijen weer op te wekken. Dit vraagt om topprioriteit voor leegstandsbeleid, ambitieuze maar realistische doelen voor de middellange termijn, en een gezamenlijke aanpak met regiogemeenten. Uitvoering van deze agenda kan er voor zorgen dat er voor private partijen weer voorspelbare risico s ontstaan, iets waar het momenteel veelal aan ontbreekt. 20

23 FGH Vastgoedbericht 2014 TRENDS IN DE kantorenmarkt 21

24 TRENDS IN DE winkelmarkt 22

25 meer donkere wolken De donkere wolken die zich in 2012 boven de winkelmarkt samenpakten, lijken in 2013 te zijn uitgegroeid tot een flinke stortbui. De grootste boosdoeners voor de (fysieke) winkelmarkt zijn het lage consumentenvertrouwen, het daaruit voortvloeiende lage bestedingsniveau en meer structurele trends als de verschuiving van bestedingen naar internet en de vergrijzing in sommige gebieden. De markt voor online bestedingen groeit nog altijd en heeft inmiddels onomstotelijk een positie verworven in het retaillandschap. Hieruit is een nieuwe dynamiek ontstaan: pure onlinespelers breiden uit naar offline retail en andersom. Ondertussen loopt het aantal faillissementen in de retailsector verder op. Daardoor neemt op regionaal niveau de variatie van winkels af, terwijl de leegstand toeneemt. Dat leidt tot veel maatschappelijke discussie over de toekomst van winkelgebieden. In het besef dat zij hier nimmer consensus over zullen bereiken, buigen professionele partijen zich ondertussen over de vraag welke winkelgebieden tot de winnaars en welke tot de verliezers gaan behoren. FGH Vastgoedbericht 2014 TRENDS IN DE winkelmarkt 23

26 Nog geen herstel van bestedingen Het aanhoudend lage consumentenvertrouwen en de dalende koopkracht hebben vorig jaar geresulteerd in een daling van de consumentenuitgaven met 2,3%. Het bestedingsniveau daalt al onafgebroken sinds de tweede helft van Waar supermarkten hun omzet door prijsverhogingen nog zagen stijgen, vallen er in de non-food sector harde klappen door grote omzet dalingen. De effecten zijn duidelijk zichtbaar in een toename van het aantal bedrijven dat met faillissementen en reorganisaties te maken heeft gekregen, zoals Free Record Shop, Block, E-Plaza, Setpoint, Henk ten Hoor, Schoenenreus of Polare. Hoewel op veel faillissementen een doorstart of overname volgt, is het duidelijk dat de retailmarkt onder grote druk staat. Het einde van deze periode is nog niet in zicht. Nederland kwam het derde kwartaal van vorig jaar weliswaar formeel uit de recessie, maar dat betekent niet dat de consumentenbestedingen die trend ook direct volgen. Rabobank verwacht dat een groot deel van de huishoudens in ieder geval in 2014 nog druk zullen zijn met het op orde krijgen van het huishoudboekje en het terugdringen van de eigen schuldenlast. De ruimte voor extra bestedingen is daardoor beperkt. Dalende vraag, nog altijd stijgend aanbod Sinds het uitbreken van de crisis zijn dalende bestedingen en sombere economische vooruitzichten welhaast aan de orde van de dag. Toch lag de vraag naar winkelvastgoed de afgelopen periode op een hoger niveau dan in de jaren daarvoor. De laatste jaren stegen de opnamecijfers alleen maar, zelfs tot een recordhoogte van m 2 in In 2013 is die trend doorbroken. Vorig jaar werd m² winkelruimte opgenomen, wat neerkomt op een daling van ruim 4% in vergelijking met De afnemende vraag is ook zichtbaar in het aanbod, dat in 2013 sterker toenam dan in de jaren daarvoor en zelfs boven de grens van 1 miljoen m² winkelruimte uitkwam. Overigens blijft de vraag naar winkel ruimte in de grotere steden onverminderd hoog. Met name Amsterdam mag zich verheugen op een warme belangstelling van internationale retailers en nieuwe Ontwikkeling consumentenvertrouwen ( ) Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek Consumentenvertrouwen Economisch klimaat Koopbereidheid