MARKTVERKENNING BEDRIJVENTERREIN OOSTVLIETPOLDER Stec Groep aan Gemeente Leiden - EINDRAPPORT-

Transcriptie

1 MARKTVERKENNING BEDRIJVENTERREIN OOSTVLIETPOLDER Stec Groep aan Gemeente Leiden - EINDRAPPORT- Stec Groep B.V. Esther Geuting, Evert-Jan de Kort en Hub Ploem 21 januari 2010

2 INHOUDSOPGAVE Verwijderd: MANAGEMENTSUMMARY 1 1. INLEIDING Uw vraag Onze aanpak Leeswijzer 9 2. IJKBASIS BEDRIJVENTERREIN OOSTVLIETPOLDER Bedrijventerrein Oostvlietpolder MARKTANALYSE EN MOGELIJKE ONTWIKKELINGSRICHTINGEN Vraag versus aanbod Vier scenario s voor de ontwikkeling van Oostvlietpolder Beoordeling vier scenario s ten opzichte van de ijkbasis ADVIES BEDRIJVENTERREIN OOSTVLIETPOLDER Zet in op de ontwikkeling van Oostvlietpolder als Bedrijvenpark met enkele Pakhuizen Mik binnen deze ontwikkelingsrichtingen op productie, logistiek, groothandel en bouw als belangrijkste doelgroepen voor Oostvlietpolder Zet in op een bovengemiddelde beeldkwaliteit op Oostvlietpolder Veranker de beeldkwaliteit in een duidelijk kader en in marktconforme inrichtingseisen voor bijvoorbeeld parkeren, kavelmaten, bebouwingspercentage en intensief ruimtegebruik Wees niet bang voor negatieve effecten door de vestiging van windmolens Vertrouwelijk Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. 4.7 Houd rekening met een uitgiftetempo van circa 2 tot 2,5 hectare per jaar; oftewel een uitgifteperiode van circa 10 tot 15 jaar Houd verder rekening met de volgende succes- en randvoorwaarden bij de ontwikkeling van Oostvlietpolder Houd rekening met de volgende marktrisico s voor ontwikkeling van Oostvlietpolder Belangrijke vervolgstappen die u nu moet zetten 51

3 MANAGEMENTSUMMARY Inleiding De gemeente Leiden wil in de Oostvlietpolder een compact en duurzaam bedrijventerrein realiseren van 29 hectare netto. Het bedrijventerrein moet lucht geven aan de krappe bedrijventerreinenmarkt in Leiden en de regio. U hebt Stec Groep gevraagd voor het uitvoeren van een marktverkenning. U wilt namelijk weten waar de marktpotentie zit, welke doelgroepen vraag uitoefenen, welke prijzen u kunt hanteren en welke eisen ten aanzien van stedenbouw, ruimte en duurzaamheid marktconform zijn. Ten slotte wilt u weten welke vervolgstappen u moet zetten en hoe u een succesvol bedrijventerrein in de markt kunt zetten. Deze marktverkenning is gelijktijdig uitgevoerd met een duurzaamheidsonderzoek (door DHV).Regelmatig is contact geweest over de bevindingen en werkbijeenkomsten zijn zo veel mogelijk gecombineerd. Uitgangspunten voor de marktverkenning Met de vaststelling van de (door)startnotitie Oostvlietpolder heeft het college van B&W van Leiden de ijkbasis voor de ontwikkeling van bedrijventerrein Oostvlietpolder vastgesteld. Als belangrijkste aspecten hieruit noemen we: In Leiden en Holland Rijnland is een dringende ruimtebehoefte voor bedrijven. Oostvlietpolder moet ruimte (kunnen) bieden aan bedrijven tot milieucategorie 4.2. Oostvlietpolder moet worden ontwikkeld tot een compact bedrijventerrein van 29 hectare netto. De zichtzone aan de A4 moet van hoogwaardige kwaliteit zijn. Solitaire kantoren zijn niet toegestaan in het plangebied. Oostvlietpolder moet werk bieden aan de Leidse beroepsbevolking. De ambitie van het college van B&W is het terugdringen van uitgaande pendel en daaraan gekoppeld een optimale bereikbaarheid per openbaar vervoer van Oostvlietpolder. De grondexploitatie van Oostvlietpolder laat weinig ruimte voor grote kostenposten. Het bedrijventerrein moet daarnaast de kosten dekken voor de ontwikkeling van overige functies in de polder. Optimalisatie van de grondexploitatie voor Oostvlietpolder is een belangrijk streven. Nieuwe bestemmingsplanwijzigingen moeten (zoveel mogelijk) voorkomen worden, behalve als deze strikt noodzakelijk zijn voor optimalisatie van de grondexploitatie, de Structuurvisie of ten behoeve van goedkeuring van de Provincie van het bestemmingsplan. Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder eindrapport 1

4 Ontwikkeling van het bedrijventerrein (maar ook van het totale gebied) door de markt behoort tot de mogelijkheden. In deze marktverkenning hebben we uw ijkbasis vanuit marktperspectief beoordeeld. Op basis hiervan hebben we in concrete adviezen het programma van eisen (ten aanzien van doelgroepen, inrichting, prijzen, et cetera) geformuleerd voor een kansrijke ontwikkeling van Oostvlietpolder. De marktverkenning vormt input voor de verdere (stedenbouwkundige) uitwerking van Oostvlietpolder. Marktanalyse bedrijventerreinen Leiden en omgeving Uit de analyses blijkt dat regio Holland Rijnland en gemeente Leiden in het bijzonder tot 2030 een tekort aan bedrijventerreinen heeft. De ontwikkeling van Oostvlietpolder is daarom noodzakelijk om de ruimtevraag van bedrijven in Leiden en de regio op te vangen. Kijkend naar de marktvraag tot en met 2030 in Leiden en regio, blijkt dat er een groeiende behoefte is aan locaties met een hogere ruimtelijke kwaliteit. De verdienstelijking van de economie, ook in de traditionele bedrijventerreinsectoren zoals industrie en bouw, zorgt ervoor dat bedrijven steeds vaker zoeken naar panden met een hoogwaardigere uitstraling en een hoger aandeel kantoorvloer. Bovendien zorgt de specifiek Leidse situatie van een krappe bedrijventerreinenmarkt ervoor dat u als gemeente ook hogere kwaliteitseisen aan bedrijven kúnt stellen. Tegelijkertijd constateren we uit de marktanalyse dat ook in de komende 20 jaar voor het gros van de bedrijfsruimtegebruikers in Leiden en regio functionaliteit van pand en locatie vóór uitstraling komen. Met andere woorden: op Oostvlietpolder zijn gemiddeld gesproken hogere (ruimtelijke) kwaliteitseisen mogelijk dan op veel andere bedrijventerreinen in Nederland, maar deze mogen vervolgens nooit het dagelijks functioneren van de (toekomstige) gebruikers/bedrijven belemmeren. Op basis van de resultaten van de marktanalyse zijn vier ontwikkelingsscenario s voor Oostvlietpolder opgesteld, te weten: Leids Pakhuis: Oostvlietpolder als compact bebouwd geheel waarin flexibele units afgenomen worden door bedrijven; Themapark: thematische ontwikkeling van Oostvlietpolder naar voorbeeld van BioSciencePark; Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder eindrapport 2

5 Businesspark: ontwikkeling van Oostvlietpolder als hoogwaardig werklandschap waar naast bedrijfsruimtegebruikers ook ruimte is voor kantoorachtige bedrijvigheid, perifere detailhandel en leisurevoorzieningen; Bedrijvenpark: Oostvlietpolder als bedrijventerrein voor lokale en regionale bedrijfsruimtegebruiker. Tijdens twee werkbijeenkomsten hebben vertegenwoordigers van gemeente en bedrijfsleven zich uitgesproken over deze verschillende scenario s. Stec Groep heeft vervolgens de scenario s ook getoetst ten opzichte van de benoemde ijkbasis. Advies en aanbevelingen voor Oostvlietpolder Ontwikkel Oostvlietpolder als Bedrijvenpark met enkele Pakhuizen Het bedrijfsleven in Leiden en omgeving heeft ook komende 20 jaar vooral behoefte aan een bedrijventerrein met een gemiddelde, verzorgde uitstraling. Een plek waar alle typen bedrijfsruimtegebruikers zich kunnen vestigen, tot en met milieuhindercategorie 4.2. U heeft daarbij echter een belangrijk voordeel. Door de krappe marktsituatie in Leiden en regio kunt u meer wensen en eisen stellen aan de te vestigen bedrijven. Bovendien is de groep bedrijven die naar locaties zoekt met een hoogwaardigere, meer kantoorachtige uitstraling in Leiden en regio groeiende. De (potentieel te realiseren) kwaliteit van bedrijventerrein Oostvlietpolder gaat hiermee omhoog. Op een Bedrijvenpark kunt u uw ambities realiseren ten aanzien van het ontwikkelen van een compact, duurzaam en goed ingepast bedrijventerrein. Bovendien stimuleert u de (hoogwaardige) werkgelegenheid van de stad en kunt u met deze ontwikkelingsrichting het tekort op de grondexploitatie verkleinen. Kortom, het Bedrijvenpark sluit van alle scenario s het beste aan bij de door het college opgestelde ijkbasis voor Oostvlietpolder en sluit bovendien goed aan bij de marktvraag. Een compact, innovatief en duurzaam Oostvlietpolder is ook mogelijk in de ontwikkelingsrichting Leids Pakhuis. De ontwikkeling van deze Pakhuizen is vooral interessant voor bedrijven die een bedrijfspand willen huren en op zoek zijn naar een flexibele bedrijfshuishouding. Op basis van gegevens uit onze Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld (Stec Groep, ) kunnen we constateren dat circa 30% van de bedrijfsruimtemarkt op dit moment concreet warm kan lopen voor een dergelijk concept. Hoewel dit een aanzienlijk aandeel is, sluit u wel een flink deel van de vraag uit wanneer u Oostvlietpolder volledig volgens dit concept ontwikkelt. Ons advies is dan ook Oostvlietpolder als Bedrijvenpark te ontwikkelen en daarbinnen ruimte te reserveren voor één of meerdere Pakhuizen, die pas in ontwikkeling worden genomen bij een Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder eindrapport 3

6 verhuurpercentage van 70%. Bovendien raden we aan de haalbaarheid verder te testen, via een marktconsultatie met professionele vastgoedmarktpartijen. Zet daarbij in op bovengemiddelde kwaliteit en veranker uw eisen in een helder stedenbouwkundig kader Het merendeel van de vraag naar Oostvlietpolder is komende jaren afkomstig van reguliere bedrijfsruimtegebruikers. Daarbij moet u denken aan bedrijven actief in bouw, (groot)handel, reparatie, industrie en logistiek. Vanwege de verdienstelijking van de economie nemen binnen deze sectoren economische activiteiten als R&D, laboratoriaonderzoek en ICT toe. Gevolg is dat de vraag naar meer kantoorachtige panden en locaties met een goede uitstraling en kwaliteit groeit. Dit alles betekent dat u op Oostvlietpolder kunt inzetten op een bedrijventerrein met een bovengemiddelde kwaliteit in uitstraling en opzet van gebouwen en locatie. Daarbij hoeft u zich niet eens op de top van de markt te richten: de krappe marktsituatie in Leiden en omgeving maakt dat u een hogere kwaliteit af kunt dwingen en toch het gros van de bedrijfsruimtegebruikers bedient. Daarbij kunt u de zichtzone aan de A4 en de Rijnlandroute als extra visitekaartje inzetten. Essentieel voor het realiseren van de kwaliteit op Oostvlietpolder is onder meer dat u duidelijke voorwaarden stelt aan vergunningverlening van bouwprojecten en dat de uitgifte/bouw van bedrijfspanden op Oostvlietpolder gebeurt via een dedicated accountteam, waarvan bijvoorbeeld een coördinerend architect (supervisor) deel uit maakt. Het uitgiftetempo voor Oostvlietpolder ligt tussen 2 en 2,5 hectare per jaar We adviseren dat u Oostvlietpolder rond 2012 uitgifteklaar hebt. U kunt dan maximaal profiteren van de volgende periode van aantrekkende conjunctuur. Bovendien hebben bedrijven in tijden van economische voorspoed meer oog voor de kwaliteit van het bedrijfspand. Daarnaast voorkomt u dat bedrijven verhuizen naar aangrenzende regio s vanwege het ruimtegebrek in Holland Rijnland en Leiden. Van invloed op het uitgiftetempo van Oostvlietpolder zijn onder andere de krapte op de bedrijventerreinenmarkt, het concurrerend aanbod en de aantrekkelijkheid van Oostvlietpolder. Rekening houdend met deze achtergrond en kijkend naar referenties schatten we in dat het uitgiftetempo van Oostvlietpolder tussen 2 en 2,5 hectare ligt. Dit betekent dat u het terrein in 10 tot 15 jaar uitgeeft. Let op: het uitgiftetempo is afhankelijk van het verloop van de conjunctuur en (incidentele) grote uitgiftes, zoals bijvoorbeeld in het geval van een Pakhuis. Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder eindrapport 4

7 Investeer in proactief accountmanagement en marketing & acquisitie om Oostvlietpolder succesvol uit te geven Oostvlietpolder is de laatste uitbreidingsmogelijkheid die in Leiden beschikbaar is. Het is voor u dus belangrijk dat dit terrein zorgvuldig uitgeven wordt. Dit betekent concreet dat u moet investeren in een goed werkend team van accountmanagers die weten wat er bij bedrijven in Leiden speelt en ook op de hoogte zijn van de ontwikkelingen in het bestaande vastgoed in de gemeente. Alleen zo kunnen deze accountmanagers de SER-ladder goed aflopen en goed beoordelen op vestiging van geïnteresseerde bedrijven op Oostvlietpolder daadwerkelijk nodig/gewenst is. 1 Anderzijds is het voor de toekomstige werkgelegenheid van de stad ook belangrijk te investeren in het imago van Leiden en specifiek Oostvlietpolder als vestigingslocatie. Het gaat hierbij om investeringen die ten goede komen aan de naamsbekendheid van Oostvlietpolder, maar ook om het proactief benaderen van bedrijven die zich op Oostvlietpolder willen vestigen. Denk bijvoorbeeld aan het opstellen van een marketing- & acquisitiestrategie met daarin aandacht voor het vergroten van de naamsbekendheid van de locatie (website, mailings, free pr, beursbezoek en spreken op congressen) en het concreet benaderen van bedrijven (via het opstellen van een bedrijvendatabase, het versturen van mailings en proactief nabellen van potentieel geïnteresseerde bedrijven). Zorg er daarnaast voor zover te beïnvloeden voor dat u op korte termijn een launching customer kunt presenteren. De dynamiek wordt daarmee zichtbaar en dit zal mogelijk andere potentiële gebruikers over de streep trekken, immers: zien eten, doet eten! Daarnaast adviseren wij u na te denken over een naamswijziging voor het bedrijventerrein. Nu roept de naam Oostvlietpolder niet direct economische associaties op. Speel hierbij in op het innovatieve, duurzame en compacte karakter van het bedrijventerrein. Een naam die naar voren kwam tijdens het opstellen van dit advies is Leids Pakhuis. Om het accountmanagement en de marketing & acquisitie voor Oostvlietpolder goed en structureel op te kunnen pakken is het van belang dat er budget en capaciteit vrij gemaakt wordt. Mede op basis van onze ervaringen met accountmanagement en marketing/acquisitie van andere bedrijventerreinen in Nederland adviseren we uit te gaan 1 Het hanteren van de SER-laddersystematiek is bovendien verplicht via de AmvB ruimte en is ook als uitgangspunt opgenomen in het Convenant Bedrijventerreinen van Rijk, provincies (IPO) en gemeenten (VNG) dat 28 januari 2010 wordt ondertekend. De SERladder houdt in dat voordat u als gemeente nieuwe grond aan een bedrijf uitgeeft goed moet worden bekeken of er op eigen kavel of (zo nee, vervolgens) in het bestaande vastgoed nog ruimte beschikbaar is. Pas als deze opties in de bestaande voorraad zijn uitgeput, is vestiging op nieuw terrein toegestaan. Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder eindrapport 5

8 van een investering van circa 3 fte in uw organisatie en jaarlijks voor het opstellen van plannen en het bekostigen van onkosten, zoals het maken en onderhouden van een website, een beursstand en promotiemateriaal. Vervolgtraject Als vervolgtraject voor Oostvlietpolder zien we: definitieve besluitvorming doelgroepen en ontwikkelstrategie; marktconsultatie vastgoedmarktpartijen omtrent Pakhuis; de grondexploitatie toetsen en waar nodig van optimalisatie voorzien; Masterplan Oostvlietpolder: programma van eisen; uitwerking stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan; opstellen van de uitgiftestrategie en uitgifteprotocol; opstellen en uitvoeren marketing- en acquisitiestrategie. Prioriteit hebben op korte termijn de besluitvorming over de ontwikkelingrichting en de marktconsultatie. Vervolgens kan gewerkt worden aan de verdere planvorming (masterplan, stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan) en kan worden gerekend aan de grondexploitatie (optimalisatie). Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder eindrapport 6

9 1. INLEIDING In dit eerste hoofdstuk gaan we kort in op de achtergrond van dit marktadvies voor Oostvlietpolder 1.1 Uw vraag Na jaren discussiëren is het dan eindelijk zover: u kunt bedrijventerrein Oostvlietpolder gaan ontwikkelen. Door het college van B&W is een (door)startnotitie opgesteld met daarin de belangrijkste wensen en ideeën voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein. Zo moet het duurzaam zijn, zich richten op het hogere marktsegment (in lijn met Toekomstvisie 2030) en goed zijn ingepast/afgestemd met de andere functies in en kwaliteiten van de polder (o.a. volkstuinencomplex, natuurgebied en recreatiegebied). De ambitie voor Oostvlietpolder is de ontwikkeling van een compact bedrijventerrein van 29 hectare netto met een hoogwaardige uitstraling. Het terrein moet de broodnodige lucht bieden op de krappe bedrijventerreinenmarkt in Leiden en regio. Belangrijke vragen die u nu heeft zijn: Welk soort bedrijven (doelgroepen) zijn kansrijk voor Oostvlietpolder? Wat is de omvang van de vraag van deze doelgroepen en welke eisen stellen zij aan locatie en pand? Wat zijn de belangrijkste concurrerende (hoogwaardige) ontwikkelingen in de regio en wat betekenen deze voor Oostvlietpolder? Wat betekent een en ander voor de positionering, invulling en (stedenbouwkundige) inrichting van Oostvlietpolder? Welk niveau van zorgvuldig ruimtegebruik, duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit is (markttechnisch) mogelijk? Hoe is dit te realiseren? Met welke grondprijzen, welk uitgiftetempo en welke fasering rekening te houden? Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder eindrapport 7

10 Welke tools zijn in te zetten om bedrijven aan te trekken en Oostvlietpolder goed te ontwikkelen (marketing, acquisitie, naamgeving, samenwerking marktpartijen, fasering, ontwikkelstrategie)? Hoe duurzaamheid en groene kwaliteit te benutten in de branding en positionering van de locatie? Wat zijn de belangrijkste risico s voor de ontwikkeling van Oostvlietpolder? Hoe deze te beheersen? Deze marktverkenning loopt samen met een duurzaamheidsonderzoek dat u laat uitvoeren door DHV. Uitdrukkelijk hebben we tijdens dit traject de samenwerking gezocht met DHV en uitkomsten met elkaar besproken. Bovendien nam DHV deel aan twee workshops die we in dit traject organiseerden. 1.2 Onze aanpak Startpunt van ons werk was het opstellen van een goed locatieprofiel voor Oostvlietpolder. Dit onder andere op basis van een locatiebezoek, een startgesprek met u en beschikbare documentatie, zoals het bestemmingsplan en de (door)startnotitie. Input vanuit de brainstorm op 29 oktober 2009 namen we mee bij het opstellen van het locatieprofiel. Vervolgens hebben we ons gefocust op de bedrijventerreinenmarkt (vraag, aanbod, doelgroepen en trends) in Leiden en Holland Rijnland. Hiervoor raadpleegden wij diverse bronnen waaronder de bedrijventerreinenvisie van Holland Rijnland, gegevens uit IBIS en de provincie Zuid-Holland en gemeentelijk data over bedrijventerreinen. Waar nodig vulden we de analyse aan met onze databases Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld (BIB) en Bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland (DLN) en overige marktrapporten. De resultaten van de marktanalyse hebben we teruggekoppeld in het werkatelier op 16 november Tijdens dit werkatelier hebben we samen met afgevaardigden van de gemeente en het bedrijfsleven in Leiden en omgeving (BV Leiden, Ondernemersfonds Leiden en Kvk Den Haag, kantoor Leiden) een aantal toekomstscenario s voor Oostvlietpolder besproken. Op basis van de input uit het werkatelier, gecombineerd met de marktanalyse en bureauexpertise hebben we in de weken daarna ons advies geformuleerd. Dit advies is met u besproken en daarna op punten aangepast in het voorliggende eindrapport. Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder eindrapport 8

11 1.3 Leeswijzer Voor de ontwikkeling van Oostvlietpolder zijn al diverse standpunten ingenomen en uitgangspunten vastgelegd in o.a. het bestemmingsplan Oostvlietpolder en de (door)startnotitie. In hoofdstuk 2 zetten we deze overzichtelijk op een rij. Dit overzicht vormt de ijkbasis voor de ontwikkeling van Oostvlietpolder. In hoofdstuk 3 geven we een korte samenvatting van de marktsituatie in Leiden en regio (analyses en achtergrondinfo staan in de bijlagen, zie hieronder). Op basis van de marktanalyse en de diverse werkbijeenkomsten met u sluiten we dit hoofdstuk af met een aantal mogelijke ontwikkelingsscenario s voor Oostvlietpolder. Dit vormt de opmaat naar hoofdstuk 4, waarin u onze adviezen voor de ontwikkeling van uw terrein kunt lezen. Bij dit rapport hoort een aantal bijlagen, waarin zijn opgenomen: een uitgebreid locatieprofiel voor Oostvlietpolder; een uitgebreide marktanalyse (vraag en aanbod); een analyse van het (concurrerend) aanbod van bedrijventerreinen; een doelgroepenanalyse inclusief trends op de bedrijfsruimtemarkt; transactieoverzicht als basis voor de grondprijsberekening. Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder eindrapport 9

12 2. IJKBASIS BEDRIJVENTERREIN OOSTVLIETPOLDER In dit hoofdstuk beschrijven we de ijkbasis voor het bedrijventerrein Oostvlietpolder zoals op te maken uit het bestemmingsplan en de (door)startnotitie. Ook geven we een eerste oordeel over de locatie. 2.1 Bedrijventerrein Oostvlietpolder IJkbasis Voor deze marktverkenning hebben we gebruik gemaakt van de documentatie die voorhanden ligt. Het betreft onder andere het bestemmingsplan Oostvlietpolder en met name de door B&W vastgestelde (door)startnotitie Oostvlietpolder. Daarnaast hebben we diverse lokale en regionale bronnen gebruikt om de bedrijventerreinenmarkt in Leiden en de regio compleet te maken. Uit deze gegevens is een set van (beleids)uitgangspunten ofwel een ijkbasis voor de ontwikkeling van Oostvlietpolder te herleiden. Deze ijkbasis hebben we in het achterhoofd gehouden bij het beoordelen van mogelijke ontwikkelingsrichtingen voor het terrein en onze adviezen (hoofdstuk 3 en 4). Concreet zijn de volgende aspecten belangrijk voor de realisatie van Oostvlietpolder: in Leiden en Holland Rijnland is een dringende ruimtebehoefte voor bedrijven. Oostvlietpolder moet in deze behoefte voorzien. Ondanks een toenemende trend naar meer hoogwaardige bedrijfslocaties is in Leiden en de regio Holland Rijnland vooral behoefte aan bedrijventerreinen met een gemiddelde uitstraling (modern gemengde bedrijventerreinen). Er moet bovendien ruimte geboden worden aan bedrijven tot milieucategorie 4.2; Oostvlietpolder moet worden ontwikkeld als een compact bedrijventerrein van 29 hectare netto uitgeefbare grond. Hiervoor is een hoge netto/bruto verhouding voorgesteld door het College van B&W. Compensatie van water en groen moet zo veel mogelijk buiten het bedrijventerrein gerealiseerd worden; de zone aan de A4 wordt ontwikkeld als zichtzone, dit in tegenstelling tot de passage over deze zone in het oorspronkelijke bestemmingsplan. Deze zichtzone moet van hoogwaardige kwaliteit zijn; het bedrijventerrein Oostvlietpolder kan dienen als een vliegwiel voor herstructurering en verplaatsingen elders in de stad. De gemeente heeft echter niet de ambitie om bedrijven actief uit te kopen; solitaire kantoren zijn niet toegestaan in het plangebied; Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder eindrapport 10

13 Oostvlietpolder moet een bijdrage leveren aan het terugdringen van de uitgaande pendel. De Leidse bevolking moet werk kunnen vinden op het bedrijventerrein. Hieraan gekoppeld is ook de ambitie van een optimale bereikbaarheid per openbaar vervoer; De maximale bouwhoogte in het middengebied bedraagt 24 meter. Op zichtlocaties is deze maximale bouwhoogte tussen 12 en 18 meter. Aan de Europaweg wordt uitgegaan van een minimale bouwhoogte van 12 meter; Oostvlietpolder is onderdeel van een bredere multifunctionele gebiedsontwikkeling; de grondexploitatie van Oostvlietpolder laat weinig ruimte voor grote kostenposten. Het bedrijventerrein moet daarnaast de kosten dekken voor de ontwikkeling van de overige functies in de polder. Optimalisatie van de grondexploitatie voor Oostvlietpolder is een belangrijk streven; het College van B&W heeft de intentie om via een wijziging van het bestemmingsplan de groene verbinding tussen Polderpark Cronesteijn en de Vlietlanden te versterken, gelegen noordelijk van de ecologische zone, en tegelijkertijd het bedrijventerrein aan de zuidzijde dichter naar de A4 te trekken. Nieuwe bestemmingsplanwijzigingen moeten (zoveel mogelijk) voorkomen worden; ontwikkeling van het bedrijventerrein (maar ook voor het totale gebied) door de markt behoort nadrukkelijk tot de mogelijkheden. Score locatie Oostvlietpolder Op basis van het locatieprofiel in bijlage A en de ijkbasis zoals hierboven is beschreven, geven we in de volgende matrix een eerste beoordeling van bedrijventerrein Oostvlietpolder op verschillende relevante marktindicatoren uit onze werklocatie index (Welox). Zo ontstaat een goed eerste gevoel van de marktpositie en kenmerken van uw locatie. Indicator Score Uitleg Ligging + Aan de zuidoostkant van Leiden met zichtlocaties aan de A4; Grenzend aan open landschap (Groene Hart); Strategische ligging aan de rand van Leiden nabij invalswegen. Bereikbaarheid + Direct aan afslag 6a van de A4. In de toekomst mogelijke aanleg RijnlandRoute (aan oostzijde van plangebied) en transferium; Volwaardig openbaar vervoer naar bedrijventerrein is een ambitie om autoverkeer tegen te gaan. Imago 0 Nog geen imago als bedrijfslocatie, locatie heeft juist negatieve lading door moeizame planontwikkeling en discussies in het verleden. Een van de weinige echte snelweglocaties in de regio, direct aan de afslag: positief. Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder eindrapport 11

14 De ontwikkeling van de polder kan een mooi visitekaartje worden voor de stad. Het terrein moet wel in goede samenhang met de kwaliteiten van en andere geplande functies in de polder worden ontwikkeld. Segmentering + Bedrijven met een reguliere en hoogwaardige verschijningsvorm/beeldkwaliteit (vooral in zichtlocaties en naar overgang met park), maximaal tot categorie 4.2. Qua doelgroepen/activiteiten voornamelijk productie en industrie met beperkte kantoorfuncties, dienstverlenende bedrijven en overige reguliere bedrijfsruimtegebruikers zoals bouw, handel/reparatie en (kleinschalige) logistiek. Marktruimte + Omvang plangebied 29 hectare netto. Tekort aan bedrijventerreinen in Leiden en Holland Rijnland, voldoende marktpotentie Oostvlietpolder. Er is vooral een tekort aan terreinen voor bedrijven met een gemiddelde tot bovengemiddelde verschijningsvorm (beeldkwaliteit). Ruimtedruk in de gemeente Leiden en regio biedt bovendien mogelijkheden om als gemeente Leiden wat hogere beeldkwaliteits- en duurzaamheidseisen te stellen. Bedrijven willen immers toch het liefst in eigen gemeente/regio gevestigd blijven (zie hoofdstuk 3) en nemen deze eisen dan makkelijker op de koop toe. Bovendien is al met vrij simpele en nauwelijks kostenverhogende maatregelen een goede beeldkwaliteit te realiseren. Denk aan parkeeroplossing, eenduidige architectuur, kleur-/materiaalgebruik. Bovenregionale vraag 0/+ Bovenregionale vraag maakt circa 10% van de totale vraag uit in Leiden en omgeving. Oostvlietpolder kan door haar ligging (stadsrand en direct aan de snelweg) een rol spelen bij deze beperkte vraag. Duurzaamheid / landschappelijke inpassing 0/+ Hoog ambitieniveau op gebied van duurzaamheid en landschappelijke inpassing Compact bedrijventerrein met hoge netto/bruto verhouding; Aandacht voor groene bedrijfsomgeving en waarborgen kwaliteit bedrijventerrein in de toekomst. Toenemend deel van de bedrijven wil ook investeren in duurzaamheid en landschappelijke inpassing. Dit mede aangewakkerd door initiatieven als Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen; Te hoge / ongewenste eisen aan duurzaamheid en inpassing schrikt bedrijven af (te veel kosten). Concurrentie 0/+ Concurrentie is aanwezig, maar beperkt door krappe bedrijventerreinenmarkt in Holland Rijnland. Bedrijventerreinen in de regio zijn concurrerend, zoals locaties rondom Schiphol, in Alphen aan den Rijn en Groenedijk. Bron: Stec Groep, 2009 Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder eindrapport 12

15 3. MARKTANALYSE EN MOGELIJKE ONTWIKKELINGSRICHTINGEN In dit hoofdstuk gaan we in op vraag en aanbod en bespreken een aantal specifiekere scenario s voor de mogelijke ontwikkeling van Oostvlietpolder. Deze scenario s zijn met afgevaardigden van gemeente en bedrijfsleven besproken in het werkatelier op 16 november We verwijzen u naar de bijlagen voor de onderliggende analyse en een uitgebreidere toelichting/onderbouwing bij de cijfers! 3.1 Vraag versus aanbod De berekening van de vraag tot 2030 in uw regio en Leiden in het bijzonder bestaat uit een drietal componenten, namelijk: uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en bovenregionale instroom. De uitbreidingsvraag bedraagt in regio Holland-Rijnland circa 175 tot 180 ha netto t/m 2030 De provincie Zuid-Holland 2 gaat in het kader van de agenda Mooi Nederland en het advies van de Taskforce (her)ontwikkeling Bedrijventerreinen - uit van het Transatlantic Markets scenario (TM) uit de Bedrijfslocatiemonitor (BLM) 3. Bovendien is dit bedrijventerreinenbehoeftescenario ook afgesproken tussen gemeenten (VNG), provincies (IPO) en Rijk in kader van het Convenant Bedrijventerreinen Het TM scenario gaat uit van een gematigdere economische groei en een forsere inzet op herstructurering en toepassing van de SER-ladder (zie paragraaf 4.8). Op basis van het TM scenario wordt de totale uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen in de regio Holland Rijnland geraamd op 175 tot 180 hectare t/m Het betreft hier vraag als gevolg van uitbreiding en 2 Provincie Zuid-Holland, Uitvoeringsprogramma Ruimte voor Economie , januari In de BLM worden vier scenario s gehanteerd voor de uitbreidingsbehoefte aan bedrijventerreinen. Het Global Economy (GE) scenario is het meest positieve en was tot voor kort het meest gangbare scenario. Onder invloed van de discussie over de aanpak van de herstructureringsopgave en het realiseren van een beter functionerende en zorgvuldigere bedrijventerreinenmarkt is door VNG, IPO en Rijk in het Convenant Bedrijventerreinen afgesproken het gematigdere Transatlantic Markets (TM) scenario te hanteren. Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder eindrapport 13

16 natuurlijke verplaatsing van bestaande bedrijven (gevestigd op bestaande terreinen in Leiden en regio), vestiging van nieuwe bedrijven en startende ondernemingen. Dit is exclusief vervangingsvraag door actieve transformatie van bedrijventerreinen Naast de uitbreidingsvraag door groei, vestiging en start van bedrijven, wordt de vraag ook bepaald door vervangingsvraag als gevolg van transformatie van bedrijventerreinen in de regio. De komende jaren wordt in Holland Rijnland een aantal hectare bedrijventerrein onttrokken aan de voorraad door transformatie naar andere functies, zoals wonen, zorg of leisure. In totaal wordt circa 56 hectare netto getransformeerd, waaronder mogelijk ook de locatie De Waard in Leiden. 4 Dit is de vervangingsvraag, die onvoldoende belicht is in de top-down - behoefteramingen van de BLM en bij de uitbreidingsvraag moet worden opgeteld. Uiteraard is deze vervangingsvraag door transformatie wel sterk beïnvloedbaar door u als gemeente Leiden. Immers, de compensatiebehoefte voor transformatie van bestaande terreinen is afhankelijk van de uiteindelijke beleidskeuzes die u maakt voor deze terreinen. Als u bijvoorbeeld besluit De Waard niet te transformeren, dan hoeven deze hectares dus ook niet bovenop de geraamde uitbreidingsvraag te worden gecompenseerd! De bovenregionale behoefte is in Leiden en omgeving relatief beperkt Vrijwel alle bedrijventerreinen in Nederland worden voor 80 tot 90% gevuld met lokale en regionale bedrijvigheid (afkomstig uit een straal van zo n 15 tot 25 km rond het terrein), zo blijkt onder meer uit onze Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld en diverse markttoetsen. Bedrijven hebben over het algemeen een zeer sterke lokale binding, vanwege de binding met werknemers, toeleveranciers en vooral klanten. Tevens kan er sprake zijn van een sociaal-historische binding met een stad of regio. Ook als we onze Database Bovenregionale Locatiebeslissingen ( ) raadplegen 5, dan wordt dit beeld voor uw regio en gemeente bevestigd. Het aantal bovenregionale vestigers (bedrijfsruimtegebruikers) is sinds 2000 beperkt geweest: Leiden heeft geen natuurlijke naam als vestigingslocatie voor bedrijven die op een hoog geografisch schaalniveau hun locatiekeuze maken en kiezen tussen meerdere regio s in Nederland of tussen 4 Monitor bedrijventerreinen Holland Rijnland, 2009 en Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland, Hierin worden alle verplaatsingen/locatiebeslissingen van grote bedrijven (> 50 wp) over een afstand van meer dan 25 kilometer geregistreerd. De database geeft daarmee een compleet beeld van de bovenregionale dynamiek op de Nederlandse bedrijfsruimte- en kantorenmarkt, aangezien het ook voornamelijk grote bedrijven zijn die deze verplaatsingen ondernemen. Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder eindrapport 14

17 regio s binnen (West-)Europa. Het zeer beperkte aanbod is hier natuurlijk een belangrijke oorzaak van. Het vestigingsimago van Leiden als vestigingsplaats is hierdoor zwak; in hoofden van bedrijven bestaat het (op dit moment grotendeels kloppende) beeld dat Leiden vol is. Daarnaast is de nodige concurrentie in de nabijheid, bijvoorbeeld rondom Schiphol en Alphen aan den Rijn. Al met al verwachten we dat de bovenregionale vraag (vestiging van bedrijven van buiten de regio Holland- Rijnland op Oostvlietpolder in gemeente Leiden) ook in de toekomst beperkt is, maar wel toe zal nemen tot in totaal 10 hectare extra vraag t/m Totale vraag komt hiermee op ha netto, waarvan 50 tot 75 ha netto in Leiden t/m 2030 In totaal is de ruimtevraag in Holland Rijnland tussen 2009 en 2030 ongeveer hectare netto in het TMscenario. Het aandeel van Leiden in deze vraag is circa 20 30%. De ruimtevraag van Leiden tussen 2009 en 2030 bedraagt dus 50 tot 75 hectare netto. Dat komt neer op 2 tot 3,5 hectare netto per jaar voor de gehele gemeente. Verschijningsvorm biedt een goed uitgangspunt voor clustering van bedrijven Voor de planning van bedrijventerreinen is de kwalitatieve (type) vraag net zo belangrijk als de kwantitatieve (hoeveelheid) vraag. Een indeling van de vraag van bedrijfsruimtegebruikers naar verschijningsvorm (= beeldkwaliteit, ruimtelijke kwaliteit) biedt daarbij een goed uitgangspunt. Immers, de uitstraling van pand en locatie een (steeds) belangrijke(re) locatiefactor onder de bedrijfsruimtegebruikers. Beeldkwaliteit/uitstraling vormt zelfs een van de meest in het oog springende kenmerken van een bedrijventerrein en is in de praktijk ook het meest bruikbare criterium waarmee de vraag naar terreinen, zo ook in Leiden en regio kan worden ingedeeld. Zo zit het ene bedrijf graag op een mooie zichtlocatie en heeft het extra geld over voor uitstraling en presentatie, terwijl het andere bedrijf al tevreden is met een functionele bedrijfskavel zonder al te veel poespas. Bovendien zien we de differentiatie van bedrijfsruimtevraag naar verschillende beeldkwaliteit/uitstraling in alle sectoren/activiteiten. Denk bijvoorbeeld aan de autobranche waar de uitstraling van de bedrijven kan verschillen van hoogwaardige showrooms naar functionele kwik-fits. De indeling van de bedrijventerreinenvraag in Leiden en regio op basis van verschijningsvorm is daarom, in tegenstelling tot veel andere mogelijke indelingen (bijvoorbeeld op basis van sector/activiteit, aanbod- en locatiekenmerken), niet beperkend en marktconform Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder eindrapport 15

18 We onderscheiden in Leiden en regio vraag naar hoogwaardige verschijningvorm (marktaandeel 15 20%), gemiddelde verschijningsvorm (marktaandeel 60 65%) en functionele verschijningsvorm (marktaandeel 15 20%) 6. Het aanbod bedrijventerreinen in de regio is, inclusief Oostvlietpolder, 230 hectare tot 2030 Het totale aanbod uitgeefbaar bedrijventerrein in Holland Rijnland is op dit moment 80 hectare netto. Daarnaast is er een aantal plannen voor nieuwe bedrijventerreinen tot 2030, samen goed voor 127 hectare. Dit is inclusief de plannen voor Oostvlietpolder. Verder kan herstructurering leiden tot nieuw aanbod. Bedrijventerreinen die in Leiden bijvoorbeeld op de schop genomen worden zijn: De Hallen/Groenoord, Rooseveltstraat, Bio Science Park/Leeuwenhoek en De Waard. Een aantal van deze locaties is al opgenomen in het aanbod. Circa 10 hectare komt beschikbaar na herstructurering op bestaande bedrijventerreinen. 7 In de regio komt ook nog een aantal hectare beschikbaar door herstructurering. Daarnaast komt op bestaande bedrijventerreinen leegstand voor. In feite hoort dit ook bij het aanbod. December 2007 was de leegstand in de regio goed voor circa 16 hectare extra aanbod. Conclusie: Leiden heeft vooral behoefte aan bedrijventerreinen met een gemiddelde tot bovengemiddelde verschijningsvorm In de onderstaande tabel staat een samenvatting van onze bevindingen over vraag en aanbod in Leiden en regio. Hierbij is Oostvlietpolder nog niet meegenomen omdat juist in deze marktverkenning duidelijk moet worden waar de behoefte voor dit terrein ligt bezien vanuit (de kwaliteiten van) vraag en aanbod. Zoals blijkt is in de regio vooral vraag naar bedrijventerreinen met een gemiddelde tot hoogwaardige beeldkwaliteit/verschijningsvorm; in deze segmenten is het tekort het grootst. 6 De verschijningsvorm staat dus (grotendeels) los van de activiteiten! Een bedrijf kan hoogwaardig technologische activiteiten ontplooien, maar toch een meer functionele uitstraling hebben/zoeken. Denk bijvoorbeeld aan startende, innovatieve bedrijfjes in de kennisindustrie, die vanwege het ontwikkelingsstadium van het bedrijf in het begin vooral zoeken naar zo goedkoop mogelijke huisvesting. Uitstraling is op dat moment van ondergeschikt belang. Het gaat bij de gehanteerde indeling puur om een hoogwaardige, gemiddelde of meer functionele eisen ten aanzien van beeldkwaliteit/stedenbouwkundige uitstraling van pand en locatie. 7 Monitor bedrijventerreinen Holland Rijnland, 2009 Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder eindrapport 16

19 Tabel 1: regionale vraag-aanbodconfrontatie tot 2030 (exclusief Oostvlietpolder) kwaliteitsniveau aandeel in regionale vraag (245 ha.) aandeel in regionale aanbod (183 ha.) (ex. Oostvlietpolder) tekort in ha. hoogwaardig ha. 40 ha. tekort tot 10 hectare gemiddeld ha. 110 ha. tekort tussen 35 en 46 ha. functioneel ha. 35 ha. tekort tussen 2 en 15 ha. Stec Groep, Vier scenario s voor de ontwikkeling van Oostvlietpolder In deze paragraaf presenteren we u een viertal scenario s voor de ontwikkeling van Oostvlietpolder. Deze scenario s zijn gebaseerd op uw vraag, de gesprekken die we intern en extern voerden en de brainstorm op 29 oktober en 16 november. De vier benoemde ontwikkelingsmogelijkheden voor Oostvlietpolder geven een overzicht van de verschillende ambities/wensen van verschillende groepen betrokken bij dit project. Hieronder worden ze kort besproken, in de volgende paragraaf gaan we in op de score van deze scenario s ten opzichte van de ijkbasis uit het vorige hoofdstuk. Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder eindrapport 17

20 Oostvlietpolder: Leids Pakhuis In de onderstaande tabel een overzicht van de kenmerken van dit scenario: Aspect Toelichting Inhoud scenario Concept waarbij één of meerdere pakhuizen worden gebouwd voor meerdere gebruikers. Combinatie van huur en koop; Geen standaard gebruiker, verschil in grootte, kantooractiviteiten, opslagruimte, ed. Innovatief (nog niet op deze schaal in Nederland), past bij ambities op gebied van duurzaamheid en ruimtegebruik. Doelgroepen Brede doelgroep bedrijfsruimtegebruikers (middelgrote bedrijven, bijvoorbeeld categorie light industrial ). Marktpotentie Nu circa 30% van de markt, met verdere groeipotentie in komende 10 tot 20 jaar. Schaalniveau / oriëntatie Regionale en nationale oriëntatie; Concurrentie van reguliere bedrijventerreinen. Ruimtegebruik Hoge dichtheid (ook afhankelijk van uitwerking concept); Compact bedrijventerrein (fsi > 2). Uitgifteperiode & prijzen Meer meters = meer inkomsten, gemiddelde tot hoge grondprijs; Uitgifte over langere periode. Overig Ook Green Key genoemd door DHV in duurzaamheidsstudie; Biedt flexibiliteit voor gebruiker en eigenaar; Gefaseerde ontwikkeling mogelijk; Sluit aan bij ambities vanuit de gemeente (duurzaam, compact bedrijventerrein) Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder eindrapport 18

21 Oostvlietpolder: Themapark In de onderstaande tabel een overzicht van de kenmerken van dit scenario: Aspect Toelichting Inhoud scenario Bedrijventerrein gericht op één specifiek thema met een hoge toegevoegde waarde per vierkante meter, zoals Bio Science Park (strenge vestigingscriteria); Kantoorachtige bedrijvigheid; Thema nader uit te werken. Doelgroepen Specifieke groep bedrijven (maar op welk thema?) Marktpotentie Circa 10% van de markt. Schaalniveau / oriëntatie Bovenregionaal: nationale / internationale oriëntatie. Ruimtegebruik Gemiddelde dichtheid (kantoorachtig/parkachtig afhankelijk van thema); fsi > 2. Uitgifteperiode & prijzen Hoge grondprijs (topje van de markt); Uitgifte over langere periode. Overig Zeer specifieke doelgroep, waardoor veel en langdurige marketing en acquisitie; Geen oplossing voor reguliere Leidse bedrijvigheid. Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder eindrapport 19

22 Oostvlietpolder: Businesspark In de onderstaande tabel een overzicht van de kenmerken van dit scenario: Aspect Toelichting Inhoud scenario Gemengde economische zone met een hoogwaardige uitstraling en een hoge toegevoegde waarde; Niet sec bedrijventerrein; Clustering van bedrijven die veel waarde hechten aan een hoogwaardige uitstraling van de vestigingsplek. Doelgroepen Reguliere bedrijfsruimtegebruikers met hoog aandeel kantoorvloer (hoogwaardige uitstraling beperkt marktaandeel); Leisure, zorg, pdv/gdv; Uitstraling van het pand is belangrijk voor deze doelgroepen. Marktpotentie Circa 15 35% van de markt. Schaalniveau / oriëntatie regionale en nationale oriëntatie. Ruimtegebruik Gemiddelde dichtheid (kantoorachtig/parkachtig); fsi < 1. Uitgifteperiode & prijzen Hoge grondprijs (topje van de markt); Uitgifte over langere periode. Overig Geen oplossing voor reguliere Leidse bedrijvigheid. Oostvlietpolder: Bedrijvenpark In de onderstaande tabel een overzicht van de kenmerken van dit scenario: Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder eindrapport 20

23 Aspect Toelichting Inhoud scenario Regulier bedrijventerrein met een normale (gemiddelde) uitstraling; Hogere kwaliteit op zichtlocaties A4 en Europaweg; Traditionele bedrijvigheid ook in hogere milieucategorieën (tot max. 4) Doelgroepen Reguliere bedrijfsruimtegebruikers uit Leiden en omstreken. Marktpotentie Circa 60 80% van de markt. Schaalniveau / oriëntatie regionale en nationale oriëntatie. Ruimtegebruik Gemiddelde dichtheid; fsi < 1. Uitgifteperiode & prijzen Gemiddelde grondprijs; Uitgifte vrij snel: er bestaat een wachtlijst en er is een tekort in Leiden en omgeving. Overig Beperkingen in het toepassen van vestigingseisen en eisen aan (stedenbouwkundige) kwaliteit. Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder eindrapport 21

24 3.3 Beoordeling vier scenario s ten opzichte van de ijkbasis De beschreven scenario s toetsen we in deze paragraaf aan de opgestelde ijkbasis. Hiervoor gebruiken we een zestal indicatoren: aansluiting marktvraag; grondprijzen en consequenties voor grondexploitatie; doorlooptijd/uitgiftetempo; impact op de Leidse werkgelegenheid; ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en inpassing (onder andere ook terugdringen pendel); huisvesting hoge milieucategorieën (tot 4.2). In de onderstaande tabel ziet u onze beoordeling van de verschillende scenario s ten opzichte van de door u opgestelde uitgangspunten in het bestemmingsplan en (door)startnotitie. Tabel 2: beoordeling scenario s Oostvlietpolder ten opzichte van ijkbasis Scenario marktvraag grondprijzen / GREX uitgiftetempo werkgelegenheid en mobiliteit Leiden ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en inpassing HMC Beoordeling IJkbasis Leids Pakhuis /- 0 Themapark -/- ++ -/ /- -/- Businesspark /- - Bedrijvenpark Bron: Stec Groep, 2009 Hieronder leest u een toelichting en onze conclusies bij de beoordeling. Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder eindrapport 22

25 Bedrijvenpark sluit het best aan op de marktvraag Het Bedrijvenpark sluit het beste aan bij de marktvraag. Het marktaandeel is hier het grootst; circa 60 tot 80% van de bedrijfsruimtemarkt zoekt een gewoon bedrijventerrein met een verzorgde, nette uitstraling. Het Pakhuis is ook interessant, maar sluit wel een deel van de markt uit. Immers, de meeste bedrijven (zo n 70%, zoals blijkt uit onze Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld) willen een zelfstandig (koop)pand. Hoewel een deel van de bedrijven die nu zou kiezen voor een solitair pand op een losse kavel zeker in een krappe markt als de Leidse wel te verleiden is voor vestiging in het Pakhuis, zal een deel van de potentiële vragers toch afhaken. Al met al betekent dit dat het Pakhuis nu ongeveer 30% van de bedrijfsruimtemarkt in uw gemeente en regio kan aanspreken, minder dus dan het reguliere Bedrijvenpark. Kijkende naar de verwachte toekomstige ontwikkeling van de bedrijventerreinenmarkt in Nederland (verzakelijking, groei huurdersmarkt, nieuwe opkomende sectoren, verdienstelijking), dan verwachten we echter wel dat het aandeel bedrijven dat in het Pakhuisconcept geïnteresseerd is verder kan groeien. Het scenario Businesspark sluit aan bij circa 10 tot 15% van de marktvraag van bedrijfsruimtegebruikers. Het gaat dan met name om dat gedeelte van de markt dat op zoek is naar een locatie met een echt hoogwaardige verschijningsvorm. In dit concept valt de marktvraag nog iets hoger uit doordat ook andere functies toegelaten kunnen worden waardoor een multifunctioneel werklandschap ontstaat. Het Themapark ten slotte, richt zich op een beperkte doelgroep (zie beschrijving hiervoor). Dit terrein richt zich meer op de dunnere (inter)nationale markt en is voor veel lokale en regionale bedrijvigheid geen optie. De markt die het terrein in dit scenario aanspreekt wordt hierdoor flink uitgedund. Immers, het overgrote deel van de geraamde vraag is afkomstig uit de eigen lokale en regionale markt! Optimaliseren van de grondprijzen/grex is in alle scenario s mogelijk In alle scenario s bestaat de mogelijkheid om de grondprijs/grex voor Oostvlietpolder te optimaliseren. In de huidige grondexploitatie (ijkbasis) wordt uitgegaan van 215 euro per m² bvo. De grootste optimalisatie is mogelijk in het scenario Themapark. In dit scenario is de commerciële waarde van de gebouwen hoger door de hoogwaardiger activiteiten die in de gebouwen plaatsvinden. Ook bij het scenario Businesspark is de commerciële waarde vaak hoger dan waarvan de huidige grondexploitatie uit gaat. Bij het scenario Pakhuis bestaat de mogelijkheid om meer meters te realiseren dan in de ijkbasis, waardoor optimalisatie mogelijk is. Een tekort op de grondexploitatie wordt in elk van de scenario s kleiner. Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder eindrapport 23

26 Uitgiftetempo is afhankelijk van de marktvraag Nadelig voor het uitgiftetempo is een sterke (bijvoorbeeld thematische) segmentering op één of enkele doelgroepen. Een lagere marktvraag heeft een langere uitgifteperiode tot gevolg. Er wordt immers een beperkt deel van de markt aangesproken. De uitgifte verloopt het meest voorspoedig in het scenario Bedrijvenpark, we gaan hier uit van een uitgifteperiode van circa 10 tot 15 jaar. In de overige scenario s zal de marktvraag beperkter aanwezig zijn waardoor de uitgifteperiode langer wordt. Het werkgelegenheidseffect is het grootst bij een Themapark In het scenario Themapark is ervan uitgaande dat Oostvlietpolder een themapark wordt zoals Bio Science Park (hoogwaardig, kantoorachtig, R&D) het werkgelegenheidseffect het grootst. 8 Indicatief schatten we in dat op het Themapark circa mensen werken. Bovendien biedt dit scenario de meeste kansen om hoger opgeleide inwoners/werknemers in Leiden werk te bieden. Immers, in dit scenario zal sprake zijn van de meest arbeids- en kennisintensieve werkgelegenheid. In de overige scenario s zal het accent vooral liggen op banen voor lager en middelbaar opgeleiden. Oostvlietpolder volledig vullen met een Pakhuis levert tussen en banen op, terwijl Businesspark en Bedrijvenpark tot circa banen oplevert. De ontwikkeling van Oostvlietpolder zoals beschreven in het bestemmingsplan (ijkbasis) levert ook een werkgelegenheidseffect van banen op. Op basis van kengetallen over opleidingsniveau naar sector van het CBS gaan we per scenario uit van de volgende verdeling van de werkgelegenheid naar opleidingsniveau: 8 Hierbij gaan we uit van een terreinquotiënt van 140 m² bvo pp. en een kantoorquotiënt van 30 m² bvo pp. Bij de indicatieve berekening van het werkgelegenheidseffect zijn we uitgegaan van de bebouwingsdichtheid en de fsi zoals beschreven in de scenario s. We gaan bij het Themapark uit van een gemengde bezetting, zowel kantoren als bedrijven. Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder eindrapport 24

27 Tabel 3: indicatieve verdeling werkgelegenheid naar opleidingsniveau per scenario Scenario Lager Middelbaar Hoger Leids Pakhuis 40% 40% 20% Themapark 20% 40% 40% Businesspark 20% 50% 30% Bedrijvenpark 30% 50% 20% Bron: gegevens opleidingsniveau naar sector van het CBS, bewerking Stec Groep (2009) Vertalen we dit werkgelegenheidseffect naar een mobiliteitseffect, dan wordt met het Themapark de meeste pendel veroorzaakt. Hier werken immers de meeste mensen op het bedrijventerrein en deze wonen niet allemaal in Leiden en directe omgeving. Ambities ruimtegebruik en duurzaamheid zijn te realiseren Een nadrukkelijke wens die is opgenomen in de huidige plannen is dat Oostvlietpolder goed ingepast wordt in de omgeving en kwaliteit en duurzaamheid uitstraalt. Een en ander betekent dat u zorgvuldig en inventief gebruik moet maken van de beperkt beschikbare ruimte. Daarnaast moet u het maximale uit de markt halen. Het bedrijventerrein moet niet na 10 tot 15 jaar verouderd zijn, dit is immers de laatste ruimte die u hebt. Alle scenario s scoren relatief goed op deze aspecten, mits gebonden aan stedenbouwkundige en beeldkwaliteitseisen. Doelgroepen voor het Businesspark hebben over het algemeen het meeste budget om iets moois te doen met pand en kavel, maar dat wil niet zeggen dat u met de andere scenario s niet aan uw verwachtingen kunt voldoen. Er zijn vele voorbeelden van reguliere bedrijventerreinen die zonder een topsegment na te streven goed zijn ingepast in de omgeving en (economisch) duurzaam zijn. Zo is vaak met simpele ingrepen als afspraken over eenduidig materiaal- en kleurgebruik en een eenduidige vormgeving van gebouwen al een flinke kwaliteitsslag te bereiken. De relatieve score ten opzichte van de ijkbasis verschilt daarom niet zoveel van elkaar bij de verschillende scenario s. Ruimte voor bedrijven uit milieuhindercategorie 3 en 4 vooral bij het scenario Bedrijvenpark In de regio Holland Rijnland is behoefte aan locaties voor bedrijven uit hogere milieucategorieën, zo blijkt onder andere uit de vraagaanbodanalyse in hoofdstuk 2 en bijlage B. In het bestemmingsplan en door de provincie Zuid- Holland is vastgelegd dat Oostvlietpolder ook deze bedrijven ruimte moet bieden. Het gaat dan om bedrijven die in het buitengebied niet meer gehandhaafd kunnen worden en om bedrijven die binnenstedelijk een risico vormen. Het enige scenario waarbij u ook echt bedrijven uit hogere milieucategorieën kunt vestigen op Oostvlietpolder is Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder eindrapport 25