1. Inleiding Algemeen Ligging plangebied en vigerend bestemmingsplan

Transcriptie

1 1. Inleiding 1.1. Algemeen De gemeente Tynaarl werkt samen met een aantal andere partijen aan de herntwikkeling van de zuidevers van het Zuidlaardermeer, teneinde de recreatieve vrzieningen p te waarderen in cmbinatie met het ntwikkelen van meer natuur. Het daarvr in 2005 pgestelde bestemmingsplan is pgedeeld in de vlgende deelprjecten: een wningbuwlcatie met 25 nderscheidende wnkavels in aansluiting p het bebuwingslint van De Greve langs de Hunzeweg; een recreatiestrip (met recreatiewningen en een camping) aan de zuidever van het meer, ter hgte van het paviljen en de jachthaven Meerzicht; een cluster van infrmatiecentrum en jachthaven in Zuidlaren, met een vaarverbinding naar het Zuidlaardermeer en een zwemstrand aan de westelijke ever van het meer. Nu blijkt dat de verkp van de 25 kavels p het wngebied van Zuidevers achter blijft bij de rsprnkelijke verwachtingen. Tevens zrgen de huidige marktntwikkelingen vr vraag naar meer differentiatie en kleinere percelen. Om tch de aangrenzende natuurdelen van het plangebied te kunnen ntwikkelen, zijn de pbrengsten van de kavelverkp ndzakelijk. Daarm is er gekzen vr een aanpassing van het rsprnkelijke plan. Een aantal kavels wrdt gesplitst en er wrdt een kavel mgezet in een haven met 37 aanlegplaatsen. Het fietspadtracé zal daardr mgelegd meten wrden. Tensltte zal een aantal meetverschillen wrden pgelst Ligging plangebied en vigerend bestemmingsplan Het plangebied Zuidevers Zuidlaardermeer ligt tussen het bebuwingslint van De Greve en het evergebied van het Zuidlaardermeer. Het wrdt grfweg begrensd dr de Ostermersevaart, de Kruierij en de bebuwing aan de Hunzeweg. De lcatie Brekveldt valt buiten deze planherziening. Hiervr is een separaat bestemmingsplan vastgesteld. Drdat het aangepaste stedenbuwkundig plan zich niet verhudt met de regeling in de bestemmingsplan Zuidevers Zuidlaardermeer is beslten m het bestemmingsplan partieel te herzien. O N T W E R P P A R T I Ë L E H E R Z I E N I N G W O N I N G B O U W Z U I D O E V E R S Z U I D L A A R D E R M E E R 1

2 1.3. Leeswijzer In de vlgende hfdstukken wrdt in het krt ingegaan p de huidige situatie van het plangebied en de achtergrnden tt de nieuwe ntwikkeling. Hierbij wrdt met name aangeslten bij de uitgangspunten zals die zijn gehanteerd bij de rsprnkelijke ntwikkeling van de wningbuwlcatie in het Zuideverprject. Daarna wrdt beknpt verslag gedaan van een scala aan nderzeken die relevant zijn vr de planvrming van dit deelgebied. Ok hier is daar waar mgelijk teruggevallen p verricht nderzek in het kader van de ntwikkeling van het ttale Zuideverprject. Veruderde nderzeken zijn pnieuw uitgeverd. Vervlgens wrdt een beschrijving gegeven van de beeldkwaliteit van de nieuwe bebuwing. Tensltte kmen de juridische vrmgeving en de ecnmische uitverbaarheid aan de rde en wrdt nader ingegaan p de ingebrachte verlegreacties. 2 H K B S T E D E N B O U W K U N D I G E N

3 2. Gebiedsbeschrijving en beleidskader Zals aangegeven vindt de vrgenmen wijziging van het wngebied mede haar wrtels in het ttale Zuideverprject van het Zuidlaardermeer. Het bijbehrende bestemmingsplan is reeds in 2005 vastgesteld. Een mtivering vr de ntwikkeling van de wningbuwlcatie is derhalve in nderhavig plan achterwege gelaten. Wel zal aandacht wrden besteed aan de teveging van 8 wningen dr nder andere in te gaan p het wnplan. De basis vr dit prject is allereerst gelegen in de Eindrapprtage Schetsntwerp Zuidevers Zuidlaardermeer (2003). Dit is een gezamenlijk prduct van de prvincie Drenthe, het Waterschap Hunze en Aa s, het Drentse Landschap en de gemeente Tynaarl. Daarna is een raamwerk pgesteld vr de verder uit te werken nderdelen, waarnder de (tenmalige) wningbuwlcatie. Del van het Zuideverprject blijft m in het gehele gebied ten zuiden van het Zuidlaardermeer de recreatieve vrzieningen p te waarderen en te versterken, in cmbinatie met het ntwikkelen van natuur en wningbuw. Het prject aldus maakt daarmee nderdeel uit van het als Eclgisch Hfdstructuur-gebied aangewezen Hunzedal. Het plan uit 2005 vrziet vereenkmstig deze uitgangspunten in de ntwikkeling van nieuwe natuur ter versterking van de EHS en vrmt daarmee het afsluitende deel van de hermeandering van de Hunze. prgramma van eisen Het Prgramma van Eisen Zuidevers Zuidlaardermeer mvatte een inventarisatie en afweging van de verschillende visies vr het (tenmalige) plangebied. Eén van die planaspecten betrf het versterken van de recreatie en het terisme in het Hunzegebied. Uitgangspunt daarbij was dat de rustige kern van dit gebied gevrmd zu meten wrden dr een (hermeanderende) Hunze met plaatselijk aan weerszijden verstrmingsvelden. Dit kerngebied dringt vanuit de gemeente Aa en Hunze de gemeente Tynaarl binnen en lpt tt de prvinciegrens in het hart van het Zuidlaardermeer. Rust is hier van belang vr zwel de ntwikkeling van recreatieve als van eclgische waarden. Langs de randen van dit gebied wrden bij Zuidlaren, de Greve en Zuidlaarderveen (buiten dit bestemmingsplangebied) teristische cncentratielcaties c.q. knppunten gerealiseerd. Aldus wrdt ruimte gecreëerd vr de verplaatsing c.q. herstructurering van bestaande recreatieactiviteiten bij het Zuidlaardermeer, dan wel een vernieuwde, bij de schaal van het gebied passende, verblijfsaccmmdatie. Met name het gedeelte ten nrden van de Hunzeweg gaat intensiever wrden benut vr O N T W E R P P A R T I Ë L E H E R Z I E N I N G W O N I N G B O U W Z U I D O E V E R S Z U I D L A A R D E R M E E R 3

4 recreatie en terisme. De wningbuwlcatie valt k in dit gebied. wningbuw In het rsprnkelijke plan vr de Zuidevers was ca. 8 ha aangewezen vr de realisatie van 25 wningen p grte kavels en in een specifieke setting. Tevens was er reeds binnen dit gebied een wning aanwezig. De herziening van de bestaande wningbuwlcatie levert 8 extra wningen p. De realisering van deze wningen in De Greve hudt verigens niet in dat de status van deze kern verandert. Deze blijft dezelfde als in het POP II beschreven. De ntwerpuitgangspunten zals pgesteld vr de rsprnkelijke 25 wningen blijven gelden. Verder is rekening te huden met relevante aspecten uit het Milieubeleidsplan (9 december 2008 vastgesteld) en het Beleidsplan Duurzaam Buwen (25 maart 2008 vastgesteld) van de Gemeente Tynaarl. Wningbehefte In het kader van het Wnplan 2006 is nder andere nderzek gedaan naar de wningbehefte in De Greve. Eind 2004 had De Greve 163 wningen en 452 inwners en een gemiddelde wningbezetting van 2.8. Het vergrte deel van de wningen in De Greve betreft kpwningen. Wncrpratie Wnbrg heeft ng 9 wningen in de verhuur (5 twee-nder-één-kapwningen en 4 rijwningen). In vergelijking met de andere kleine kernen zijn inwners van De Greve minder hnkvast: 42% wnt langer dan 10 jaar in de huidige wning (gemeente 53%). Grte tevredenheid is er ver wnen en wnmgeving in De Greve. Hewel in mindere mate, krijgt het vrzieningenniveau, net als in de andere kleine kernen, lage waarderingen. Kwantiteit In het Wnplan is vrzien in de buw van 25 wningen en enkele kleine invullcaties vr ca. 5 wningen. Er is dus niet direct vrzien in een extra tename van de wningvrraad. De lcatie Brekveldt is wel in beeld geweest als een van de invullcaties vr een beperkt aantal wningen. Met de uitbreiding van 17 wningen wrdt het in het Wnplan genemd aantal van 5 echter al verschreden. Teveging van ng 8 wningen vergrt deze verschrijding. Hierbij dient evenwel in genschuw te wrden genmen dat het Wnplan een planhrizn kent tt De realisering van de in ttaal 51 wningen (1 bestaande wning, 25 in het riginele plan, 17 in Brekveldt en 8 nieuwe in Zuidevers) in het plangebied Zuidevers is tereikend vr een langere peride dan deze peride. De buw van de wningen in de vrgenmen aantallen past daarnaast binnen de afspraken die daar in het kader van de regi Grningen-Assen ver zijn gemaakt. Tevens rechtvaardigt de beperkte uitbreiding de phging van het wningbuwaantal in het gebied Zuidevers temeer nu het wningaanbd vr een bredere grep tegankelijk wrdt. 4 H K B S T E D E N B O U W K U N D I G E N

5 De realisatie van de 8 extra wningen is uit gpunt van de reginale wningbuwpgave aanvaardbaar en sluit tevens aan bij beleidsuitgangspunten dat het buwen in de kleine kernen p passende schaal in specifieke mstandigheden en vr bijzndere delgrepen mgelijk met zijn. Kwaliteit De uitgifte van 25 kavels in het plangebied Zuidevers richtte zich primair p het hgere marktsegment. Bij deze kavels geldt dat de wningbuw primair de ntwikkeling van recreatieve en natuurlijke waarden in het gebied aan de zuidkant van het Zuidlaardermeer betaalt. Dr de achterblijvende verkp van kavels en gewijzigde marktwensen zal een ander segment wrden aangesprken. De kavels zullen deels wrden gesplitst, waardr kleinere en derhalve gedkpere kavels in de verkp zullen wrden gezet. Tevens wrdt een jachthaven tegevegd met 1 ligplaats per wning, waarbij 3 vrijstaande wningen uit het bestemmingsplan Zuidevers Brekveldt zijn meegeteld. Met de pbrengsten van het aangepaste plan kan de natuurntwikkeling alsng wrden gerealiseerd. duurzaamheid Bij nieuwe wningbuwprjecten zijn, naast ruimtelijke kwaliteit, milieu en duurzaamheid belangrijke kwaliteitsaspecten. Op (inter)natinaal en reginaal niveau den zich ntwikkelingen vr die veelal een nadelig effect hebben p nze leefmgeving, zals klimaatverandering, verstedelijking, bevlkingstename, tenemende industrialisatie, greiend tekrt aan primaire grndstffen etc. In 2007 is het Energieakkrd Nrd-Nederland ndertekend. De prvincies Grningen, Friesland en Drenthe willen daarmee de kabinetsdelstellingen p het gebied van klimaat en energie helpen realiseren. De gemeente Tynaarl wil een bijdrage leveren dr te streven naar een duurzame ntwikkeling p lkaal niveau. Duurzaam buwen is een belangrijk nderdeel van duurzame ntwikkeling. Het gaat m het p zdanige wijze inrichten van de gebuwde mgeving, dat de gezndheidsen milieuschade in alle stadia, van inrichten, buwen en beheren tt renveren en slp, zveel mgelijk beperkt blijft. Om activiteiten in het kader van duurzaam buwen een gede basis te kunnen bieden, heeft de gemeente het duurzaam buwen beleid vastgelegd in het beleidsplan Duurzaam Buwen. Op deze manier wil de gemeente Tynaarl richting geven aan het duurzaam gebruiken en inrichten van de wn-, werk- en leefmgeving. De gemeente tracht k particuliere buwers te stimuleren m (ng meer) ver te gaan tt duurzaam buwen. Del is m daarmee duurzaam buwen binnen de gemeente p een hger niveau te brengen en m een geznde, cmfrtabele en veilige mgeving te creëren. Duurzame inrichting van het betreffende wngebied is een vrm van wningbuw die in alle stadia van het planprces kansen en mgelijkheden benut m een hge ruimtelijke kwaliteit in cmbinatie met een lage milieubelasting tt stand te brengen. Deze cmbinatie met dan wel in de tijd O N T W E R P P A R T I Ë L E H E R Z I E N I N G W O N I N G B O U W Z U I D O E V E R S Z U I D L A A R D E R M E E R 5

6 gehandhaafd blijven, zdat k tekmstige generaties daar in delen. Materialen wrden als duurzaam beschuwd als ze gefabriceerd wrden uit grndstffen waarvan de vrraad niet beperkt is, ze energiearm geprduceerd wrden, ze tijdens het prductieprces een beperkte uitstt van schadelijke stffen verrzaken en een lange levensduur hebben. Daarnaast zijn de materialen geschikt vr hergebruik, waardr de heveelheid slp- en buwafval beperkt blijft. Er meten zveel mgelijk duurzame materialen bij de realisatie van het wngebied gebruikt wrden. Andere vrgestelde maatregelen die het gebruik van duurzame materialen in het betreffende wngebied meten bevrderen zijn: een geslten grndbalans; het beperken van infrastructuur; gebruik van secundaire materialen en hergebruik buwcmpnenten; tepassen van geprefabriceerde materialen (prefab); het realiseren van een hge mate van flexibiliteit van de wning; het scheiden van buwplaatsafval in zveel mgelijk relevante fracties. Daarnaast is het nder meer van belang dat het energieverbruik de kmende jaren daalt. Dit kan dr bijvrbeeld een gede islatie en de nieuwste energiezuinige verwarmings-, ventilatie- en keltechnieken te te passen. Een duurzaam gebruik en inrichting van gebuwen, buwwerken en de mgeving is hierbij eveneens van belang. Het ptimaliseren van wningen p daglichttetreding en het gebruik van passieve znneenergie is een belangrijk item. Andere energiemaatregelen die in nderhavig wngebied drgeverd kunnen wrden zijn: het realiseren van een energieprestatie die beter is dan de bestaande eis. De EPC met in dat geval dus lager uitkmen dan 0,5 (Energieakkrd Nrd- Nederland); het gebruik van znne-energie en warmtepmpen; het gebruik van energiebesparende regelingen vr verwarming en ventilatie; Verkeer In het kader van Duurzaam Veilig zullen de wegen ingericht wrden als verblijfsgebied met een 30 km/uur regime. Andere maatregelen die duurzame verkeersaspecten kunnen stimuleren zijn nder meer: het bevrderen van langzaam verkeer; het bevrderen van penbaar verver; het treffen van fietsvriendelijke vrzieningen; het bevrderen van selectief autgebruik; het tepassen van deklagen met een pen structuur, bijvrbeeld SMA. 6 H K B S T E D E N B O U W K U N D I G E N

7 Deze maatregelen dragen k bij aan het verbeteren van de milieukwaliteit. Deze kwaliteit betreft de aspecten: beperken van het energiegebruik, beperken van de milieubelasting dr autverkeer, beperken geluidhinder en beperken ruimtegebruik dr verkeersfuncties. Afval Dr de tenemende welvaart ntstaat er steeds meer afval. De gemeente hanteert als uitgangspunt vr het afvalbeleid de ladder van Lansing. Dit hudt in: het ntstaan van afval met zveel mgelijk wrden vrkmen; het afval dat ntstaat met zveel mgelijk wrden hergebruikt, bijvrbeeld GFT middels bi-units; het afval dat niet kan wrden hergebruikt met zveel mgelijk wrden verbrand f indien mgelijk wrden vergist met energieterugwinning; het strten van afval met zveel mgelijk wrden beperkt. Het gemeentelijk afvalbeleid is vastgelegd in de afvalstffenverrdening. De gemeente draagt zrg vr de inzameling van huishudelijke afvalstffen. Huisvuil wrdt wekelijks pgehaald. O N T W E R P P A R T I Ë L E H E R Z I E N I N G W O N I N G B O U W Z U I D O E V E R S Z U I D L A A R D E R M E E R 7

8 3. Planlgische randvrwaarden 3.1 Water In dit hfdstuk wrden de relevante milieu- en mgevingsaspecten vr de nieuwe wnntwikkeling behandeld. Vr het merendeel wrdt aangeslten bij eerder verrichte nderzeken in het kader van het bestemmingsplan Zuidevers Zuidlaardermeer. Verder zijn relevante nderzeken aangevuld/tegespitst p nderhavig bestemmingsplan. In de waterparagraaf van het bestemmingsplan Zuidevers Zuidlaardermeer is het aspect water uitverig beschreven. Ten gevlge van de teveging van 8 wningen mag geen verslechtering van de waterhuishudkundige situatie ptreden. Daarnaast mag er geen verslechtering van de waterkwaliteit in het gebied zelf en p het Zuidlaardermeer ptreden. Bij een functieverandering van nbebuwd naar bebuwd gebied zal dr de tename van het verharde ppervlak neerslagwater sneller tt afver kmen. Dit verrzaakt pieken in de waterafver. Om het afwentelen van prblemen te vrkmen dient de afver in de nieuwe situatie de huidige maatgevende afver niet te verschrijden. Vr de maatgevende afver (een statinaire afver die 1 à 2 keer per jaar wrdt verschreden) dient uitgegaan te wrden van het ttale ppervlak nieuwe verharding vermenigvuldigd met een afverfactr van 1 l/s/ha. Aangezien gebruik gemaakt gaat wrden van een gescheiden rileringsstelsel, dient rekening te wrden gehuden met een mgelijke peilstijging in het watersysteem. Om de piekafver, die verrzaakt wrdt dr een tename in het areaal verhard ppervlak, af te vlakken dient vldende bergingscapaciteit in het watersysteem gecreëerd te wrden. Berging van water kan gezcht wrden in de bdem, in ppervlaktewater f in grenelementen. Ok het bvengrnds afkppelen van de rilering draagt hieraan bij. Regenwater dat van de daken valt kan bvengrnds afstrmen f infiltreren in de bdem. Om te vrkmen dat er schadelijke stffen in het ppervlaktewater kmen mag bij afkppeling geen gebruik wrden gemaakt van uitlgende buwmaterialen zals ld, nbehandeld zink en kper. Aangezien er geen sprake is van vergrting van het plangebied en het ttaal bebuwd ppervlak in geringe mate teneemt, is het ndzakelijk te te vegen ppervlakte pen water gering. De vergrting van het bebuwd ppervlak wrdt vldende gecmpenseerd dr het aanleggen van een jachthaven. Er zal derhalve geen belemmering ntstaan m in de tekmst de afver- en 8 H K B S T E D E N B O U W K U N D I G E N

9 bergingscapaciteit van het reginale watersysteem te vergrten. grndwater In grte delen van het gebied is het freatisch grndwater van specifiek belang. Vr wningbuw kan een te hge grndwaterstand resulteren in grndwaterverlast, bijvrbeeld in de vrm van water in de kruipruimte. Bij nieuw stedelijk gebied is uitgangspunt dat wijziging in de grndwaterstanden niet mag resulteren in nadelige gevlgen vr andere gebieden. Vr de wningen is de drglegging afhankelijk van het wningtype. Vr wningen met een niet waterdichte kruipruimte geldt in het algemeen een ntwateringsdiepte van 0,20 meter beneden de kruipruimtevler, dat wil zeggen 0,70 meter beneden het maaiveld. Het verdient aanbeveling m p de kruipruimtevler een laagje grf, leemarm zand aan te brengen m capillaire verzadiging tegen te gaan. Om de ntwateringseisen te realiseren dient het ppervlaktewaterpeil en het technisch ntwerp hierp afgestemd te wrden. Technische aspecten die van invled zijn p de grndwaterstand zijn bdemtype, bestaand waterpeil, afstanden van waterlpen en drains/ draindiepten. Indien de gewenste grndwaterstanden niet zijn te realiseren met sturing in peilen, waterlpen en drainage bieden maatregelen als phging van het maaiveld, kruipruimtels buwen, een aangepaste inrichtingsvrm f een aangepaste functie mgelijk een plssing. In de praktijk blijkt dat in nieuwe gebieden waar met kruipruimten wrdt gebuwd een peil in rust van 1,20 m nder maaiveld vldende diep is m aan de grndwaterstandsdiepte te vlden. 3.2 Archelgie Als uitvleisel van het mede dr Nederland ndertekende Verdrag van Malta en de nieuwe Wet p de archelgische mnumentenzrg, is archelgisch nderzek ndig als een bestemmingsplan wrdt vrbereid waarvan de uitvering grndverzet met zich meebrengt. In het nderhavige bestemmingsplan wrdt vrzien in wningbuw. Aangezien het plangebied reeds is nderzcht in het kader van het bestemmingsplan Zuidevers Zuidlaardermeer is nader nderzek niet ndig geacht. Relevante cnclusies uit het eerder uitgeverde nderzek zijn dat de aanwezigheid van verstrde archelgische grndspren niet is uit te sluiten. Bij het brnderzek en de veldkartering zijn hier echter geen aanwijzingen vr gevnden. Mede mdat het wetenschappelijk belang van de in de prefsleuven aangetrffen verstrde haardkuilen zeer beperkt is, wrdt archelgisch vervlgnderzek niet ndzakelijk geacht. Mchten er echter bij het buwrijp maken van het terrein tch archelgische resten wrden aangetrffen dan dient dit te wrden gemeld bij de gemeente Tynaarl en bij de prvinciaal archelg (Drents Plateau). O N T W E R P P A R T I Ë L E H E R Z I E N I N G W O N I N G B O U W Z U I D O E V E R S Z U I D L A A R D E R M E E R 9

10 3.3 Eclgie Het plangebied is reeds nderzcht p eclgische waarden in het kader van het bestemmingsplan Zuidevers Zuidlaardermeer ("Eclgisch nderzek en verkenning Flra- en Faunawet vr het ntwikkelingsplan Zuidevers van het Zuidlaardermeer", Bur Bakker, adviesbureau vr eclgie, februari 2004). Eén van de cnclusies is dat dr de ntwikkeling van wnbebuwing p akkerland erte zal leiden dat het leefgebied van de Veldmuis zal verdwijnen. Het is echter een algemene beschermde muis. De bewning heeft geen invled p de vgels die rusten p het Zuidlaardermeer. Hierbij met wel wrden aangetekend dat de everzne van het meer niet gemakkelijk tegankelijk is. Daarnaast is het Zuidlaardermeer aangewezen als Natura 2000-gebied en derhalve is k nderzcht f het bestemmingsplan zich verdraagt met die aanwijzing. Gelet p de instandhudingsdelstellingen van het Zuidlaardermeer is dr Gedeputeerde Staten gecncludeerd dat de realisering van het Zuideverplan, gezien de mitigerende maatregelen die zullen wrden getrffen, geen significante gevlgen heeft vr de kwalificerende srten. Dit plan is gedgekeurd in het kader van de Natuurbeschermingswet Het plangebied is reeds in zijn geheel nderzcht. Er wrden echter extra wningen tegevegd, waardr een update van het nderzek ndzakelijk is. Arcadis heeft in maart 2010 de ndzakelijke update uitgeverd, zie bijlage. Cnclusies van het nderzek zijn dat in en rnd het plangebied enkele srten vrkmen die dr de Flra- en faunawet beschermd wrden. Dr naleving van een eclgisch prtcl kunnen de negatieve effecten grtendeels vrkmen f beperkt wrden. Echter, niet alle schade is te vermijden, waardr vr enkele zgdieren verbdsbepalingen wrden vertreden. Vr deze srten (Tabel 1) gelden vrijstellingen bij ruimtelijke ntwikkelingen. Vr alle in dit gebied vrkmende srten blijft de zrgplicht gelden. Aan deze zrgplicht wrdt vldaan dr tijdens de uitvering de maatregelen uit het eclgische prtcl p te vlgen. Indien er andere ruimtelijke ingrepen gaan plaatsvinden anders dan de beschreven ingrepen, dienen k deze ingrepen getetst te wrden aan het wettelijke kader. De cnclusies kunnen dan afwijken van de bvenstaande cnclusies. Uit de tetsing aan de Natuurbeschermingswet blijkt dat verstring van watervgels en bredvgels geheel kan wrden vrkmen. Er treden geen significante gevlgen vr de kwalificerende srten p. Er zijn geen belemmeringen vr het verkrijgen van een vergunning ex artikel 19d van de Natuurbeschermingswet Er is sprake van negatieve effecten dr ruimtebeslag p de EHS. Dit betekent dat het nee, tenzij principe van kracht is en cmpensatie dient plaats te vinden. 10 H K B S T E D E N B O U W K U N D I G E N

11 Het aanvragen van Natuurbeschermingswetvergunning is ndzakelijk. De Natuurbeschermingswetvergunning kan wrden aangevraagd bij de Prvincie Drenthe. Het neetenzij principe is van kracht. Dit betekent dat eerst de afweging wrdt gemaakt óf een prject kan wrden tegestaan (het ntbreken van alternatieven en dwingende reden van penbaar belang) en vervlgens dienen de resterende effecten (na mitigatie) te wrden gecmpenseerd. Het bevegd gezag, in dit geval de gemeente Tynaarl, is verantwrdelijk vr de planlgische regeling van de cmpensatie. De vergunning is aangevraagd en de afweging is tevens gemaakt. Aangezien het rsprnkelijke plan reeds is gedgekeurd en de teveging van 8 wningen binnen het bestaande plangebied geen verslechtering plevert, vrmt dit punt geen belemmering vr de planntwikkeling. 3.4 Bdem In het kader van het bestemmingsplan Zuidlaardermeer Zuidevers is dr de prvincie Drenthe, prductgrep Bdem, een verzichtskaart gemaakt van het ttale plangebied waarp uit gpunt van mgelijke bdemverntreiniging verdachte lcaties zijn aangegeven, een nderzchte lcatie en een lcatie van een demping en een verzicht van alle gedempte slten, waar mgelijk verntreiniging zit. Vr het vrliggende plan zijn geen verdachte lcaties betreffende bdemvervuiling in kaart gebracht. Vervlgnderzek wrdt daarm niet ndzakelijk geacht. Vanuit milieuhygiënisch gpunt beheven geen beperkingen aan de gebruiks- c.q. bestemmingsmgelijkheden van het terrein te wrden gesteld. 3.5 Geluid Omdat het bestemmingsplan de realisatie van een geluidsgevelige functie (wnen) testaat, dient inzichtelijk gemaakt te wrden wat de gevlgen zullen zijn ten aanzien van geluid. Op de plankaart van het bestemmingsplan Zuidevers Zuidlaardermeer is ter plaatse van het plangebied een 45 db(a)-geluidcntur getekend als gevlg de aanwezigheid van het nderhudsbedrijf van landbuwmachines Brekveldt. Aangezien de bedrijfsactiviteiten als gevlg van de vername van de grnden dr de gemeente zijn gestaakt is deze cntur niet meer relevant vr de vrgestane ntwikkeling. De geluidsbelasting p de nieuwe gevels als gevlg van het wegverkeerslawaai p de Hunzeweg is wél relevant. O N T W E R P P A R T I Ë L E H E R Z I E N I N G W O N I N G B O U W Z U I D O E V E R S Z U I D L A A R D E R M E E R 11

12 Met ingang van 1 januari 2007 is de gewijzigde Wet geluidhinder (Wgh) van kracht gewrden. Een belangrijke wijziging ten pzichte van de ude wet is de invering van Lden als nieuwe Eurpese dsismaat vr wegverkeerslawaai en sprweglawaai, welke wrdt aangegeven in decibel (db). Hierbij wrdt het verkeersaandeel in de avnduren nauwkeuriger meegenmen in de berekening dan vrheen. Dr de nieuwe rekenmethde kmt de vrkeursgrenswaarde getalsmatig 2 db lager uit. Een vrkeursgrenswaarde die in de ude wet 50 db(a) was, is nu dus 48 db. Een gevlg van deze wetswijziging is dat de maatgevende cntur p een andere afstand (veelal verder) van de weg kan kmen te liggen. Afhankelijk van de verkeersintensiteiten in de avnduren zal dit verschil in het ene geval grter zijn dan in het andere. Uit berekeningen van de gemeente Tynaarl blijkt dat ter plaatse van het plangebied de maatgevende cntur van 48 db p ngeveer 60 meter uit het hart van de weg is gelegen. Hierbij is uitgegaan van het maatgevende jaartal 2018 bij een verkeersintensiteit van mtrvertuigen per etmaal. Tevens is gebruik gemaakt van de wettelijke aftrekmgelijkheid ex. artikel 110g Wet geluidhinder: 5 db vr wegen binnen de bebuwde km met een lager snelheidsregime dan 70 km/u. Het plangebied ligt buiten de cntur van 48 db. Dr de teveging van 8 wningen binnen het plangebied en de 17 wningen binnen het plan Brekveldt zal de verkeersintensiteit p De Baak tenemen. De verwachte tename ligt p circa 200 verkeersbewegingen per etmaal. Dit aantal is verspreid ver de gehele dag. Aangezien de weg een snelheidsbeperking heeft van 30 km/uur is geluidhinder geen tetsingskader vr het bestemmingsplan. De tename van verkeersbewegingen is derhalve aanvaardbaar. Verder dient in het kader van buwvergunningverlening vldaan te wrden aan het Buwbesluit. Dit teneinde een binnenniveau in de wningen te waarbrgen van 33 db dr het tepassen van islerende/ geluidswerende materialen en/f vrzieningen aan de betreffende gevels. 3.6 Luchtkwaliteit nrmstelling Om de bevlking te beschermen tegen risic s van luchtverntreiniging gelden in Eurpa regels (EU-richtlijnen luchtkwaliteit). Deze regels waren in Nederland vastgelegd in het Besluit luchtkwaliteit. Dit is in werking getreden p 5 augustus 2005 met terugwerkende kracht tt 4 mei 2005, samen met de Meetregeling luchtkwaliteit Eind 2007 is het Besluit luchtkwaliteit vervangen dr de Wet luchtkwaliteit 2007 (hfdstuk 5.2 van de Wet milieubeheer). Onder deze nieuwe wet vrmen de luchtkwaliteitseisen geen belemmering meer vr ruimtelijke ntwikkeling indien: 12 H K B S T E D E N B O U W K U N D I G E N

13 er geen sprake is van een feitelijke f dreigende verschrijding van een grenswaarde; een prject, al dan niet per sald, niet tt een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt; een prject niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverntreiniging; een prject is pgenmen in een reginaal prgramma van maatregelen f in het Natinaal Samenwerkingsprgramma luchtkwaliteit (NSL). De kern van de Wet luchtkwaliteit bestaat ng steeds uit de (Eurpese) luchtkwaliteitseisen p grnd van de nrmering uit de ude Besluiten. Luchtkwaliteitsnrmen gelden vr de stffen zwaveldixide, stikstfdixide en stikstfxiden, fijnstf, ld, klmnxide en benzeen. Het geeft aan p welke termijn de nrmen gelden en meten wrden gehaald en welke bestuursrganen verantwrdelijk zijn vr het halen van die nrmen. Vastgelegd zijn grenswaarden, plandrempels en alarmdrempels. Alarmdrempels zijn er vr zwaveldixide (SO2) en stikstfdixide (NO2). Ze zijn bedeld m beschermende maatregelen te kunnen pleggen bij krtdurende bltstelling, vergelijkbaar met de Smgregeling. Plandrempels zijn vastgesteld vr stikstfdixide (NO2) en fijnstf (PM10). Met de plandrempels wrdt gestreefd naar het geleidelijk tewerken naar de grenswaarde. Er is met de plandrempel een afnemende verschrijdingsmarge tegestaan in een aantal jaren tt het jaar waarin de grenswaarde definitief gehaald met wrden. Grenswaarden zijn vr alle stffen vastgesteld. Vr een aantal stffen geldt daarnaast een termijn waarp uiterlijk aan de grenswaarde met wrden vldaan, bijvrbeeld stikstfdixide (jaargemiddelde cncentratie; in 2010 aan te vlden) en fijnstf (jaargemiddelde cncentratie; in 2005 aan te vlden). De srt nrmen die zijn gesteld betreffen diverse cncentratie-eisen, maar k het maximum aantal verschrijdingen per jaar. Het aantal verschrijdingen van een nrmwaarde met in dat geval nder een maximum aantal blijven. niet in betekenende mate Zals genemd kent de nieuwe Wet luchtkwaliteit een versepeling van de verantwrdingseis vr prjecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverntreiniging. Die prjecten mgen znder tetsing aan de grenswaarden vr luchtkwaliteit uitgeverd wrden als daarmee de 1 prcent grens niet wrdt verschreden. Deze is gedefinieerd als 1 prcent van de grenswaarde vr de jaargemiddelde cncentratie van fijnstf (PM 10 ) f stikstfdixide (NO 2 ). Dit kmt vereen met 0,4 micrgram per m 3. In de betreffende ministeriële regeling wrden O N T W E R P P A R T I Ë L E H E R Z I E N I N G W O N I N G B O U W Z U I D O E V E R S Z U I D L A A R D E R M E E R 13

14 wningbuwlcaties kleiner dan 500 nieuwe wningen in geval van één ntsluitingsweg, f buwlcaties tt 1000 wningen ingeval van twee ntsluitingswegen met een gelijkmatige verdeling, met name genemd. Het Zuideverprject geldt als een dergelijke buwlcatie en daarmee als een prject dat niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van luchtkwaliteit. Daarm is tetsing aan de gestelde waarden niet ndzakelijk. 3.7 Externe veiligheid beleid verver gevaarlijke stffen De externe veiligheidsaspecten bestaan uit risiccnturen vanuit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi, gewijzigd 2008) en de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi). Daarnaast uit eventuele effectstralen vanuit en/f de risickaart van de prvincie Grningen en/f uit mgelijk relevante znes vanuit de risicatlassen vr het transprt van gevaarlijke stffen. Vr het transprt van gevaarlijke stffen is het Besluit transprtrutes externe veiligheid (Btev) in ntwikkeling. Het Btev wrdt vr rijkswegen, sprwegen en waterwegen vrmgegeven middels drie basisnetten. Vr lkale wegen kan het bevegde gezag (prvincie f gemeente) k een basisnet vaststellen. De prvincie Drenthe heeft dit niet gedaan. In het plangebied zijn p het gebied van externe veiligheid alleen twee gastransprtleidingen van belang. Inrichtingen waarmee rekening gehuden met wrden bij de buw van wningen bevinden zich niet in de invledsfeer van het te realiseren wngebied. Tevens is er geen weg f spr waarver gevaarlijke stffen wrden ververd. Vr de gastransprtleidingen bestaat een plaatsgebnden risic (PR) en een grepsrisic (GR). Het plaatsgebnden risic geeft de kans aan dat iemand die zich een jaar lang cntinu p een plek bevindt, verlijdt dr een ngeval met bijvrbeeld gevaarlijke stffen. Vr zgenaamde nieuwe kwetsbare bjecten geldt vr het PR een nrm van Het grepsrisic, is de kans dat binnen het invledsgebied van de 1% letaliteitgrens een grep persnen dr een ngeval bij een risicvlle activiteit verlijdt. De tetsingswaarde vr het grepsrisic is dat een ngeval met tien dden slechts met een kans van één p de hnderdduizend per jaar mag vrkmen en een ngeval met hnderd dden met een kans van één p de tien miljen per jaar. Er is sprake van een riëntatiewaarde met een verantwrdingsplicht, waarmee nder andere de mgelijkheden van zelfredzaamheid wrden aangegeven. Dr middel van PIPESAFE is een berekening uitgeverd vr het PR en GR van de gastransprtleiding, zie bijlage. De cnclusie uit het nderzek is dat het PR geen belemmering plevert vr het plangebied. Vr wat betreft het grepsrisic zijn de gegenereerde resultaten vr de verschrijdingsfactr niet significant grter dan nul. Het GR 14 H K B S T E D E N B O U W K U N D I G E N

15 blijft nder de riëntatiewaarde. De hulpverleningsdienst Drenthe is m advies gevraagd vr de verantwrding van het grepsrisic. Binnen de invledszne van de gasleidingen liggen gezinswningen. Hierdr zijn er minder zelfredzame persnen aanwezig. Bij het meest waarschijnlijke scenari, een fakkelbrand, is de tijd te krt m te vluchten. Middels een alarm kan iedereen wrden gewaarschuwd m binnen te blijven. De Reginale Brandweer Drenthe adviseert vr een ptimale bereikbaarheid een tweede aanvalsrute te realiseren. Via de Kruierij zal het plangebied middels een calamiteitenrute bereikbaar zijn vr hulpdiensten. Tensltte kunnen in het plangebied een aantal bluswatervrzieningen gerealiseerd. Deze bestaan zwel uit primaire blusvrzieningen als brandkranen als uit secundaire blusvrzieningen als ppervlaktewater. De aanwezigheid van de gastransprtleiding levert derhalve geen belemmeringen p. Werkzaamheden en ingrepen die gevlgen kunnen hebben vr de gasleiding mgen slechts uitgeverd wrden na verleg met de Gasunie. 3.8 Milieuznering Om bedrijvigheid verantwrd te kunnen inpassen in de fysieke mgeving znder gevelige functies te hinderen, is een milieuznering pgesteld. Deze geeft richtlijnen vr de aan te huden afstand van bedrijven tt gevelige functies als wningen. In f in de nabijheid van het plangebied bevindt zich een bedrijf met een milieuznering, zals genemd in de VNGbrchure Bedrijven en milieuznering. Dit betreft het bedrijf Brekveldt. Deze wrdt echter geslpt, waarvr wningen terug wrden gebuwd. In de tekmst vrmt dit bedrijf derhalve geen belemmering vr de wningbuw. O N T W E R P P A R T I Ë L E H E R Z I E N I N G W O N I N G B O U W Z U I D O E V E R S Z U I D L A A R D E R M E E R 15

16 4. Planuitwerking pzet De extra huizen binnen de wningbuwlcatie wrden vrzien binnen het rsprnkelijke plangebied van Zuidevers. Bij het dr Atelier Dutch ntwrpen rsprnkelijke wningbuwplan is rekening gehuden met belangrijke landschappelijke en natuurlijke elementen. Z zijn grnden aangewezen vr extra natuur-ntwikkeling, die dient als cmpensatie vr de te buwen wningen en aan te leggen recreatiegebieden (gren vr rd). Dit vindt plaats buiten het vrliggend bestemmingsplan. Daarnaast is extra aandacht besteed aan het begrip leefmgeving, welke mede afhankelijk is van landschap en natuur. De bestaande patrnen en elementen zijn zveel mgelijk benut in de nieuwe wnwijk. Het ntwerp vr de penbare ruimte zal zdanig zijn dat een integratie ntstaat tussen wnen en natuur. Daar waar het wnen het meest intensief is zal de infrastructuur k sterker zichtbaar zijn. Dr een helder ntwerp en dr gebruik van natuurlijke materialen kan een zekere mate van vanzelfsprekendheid ntstaan en daardr een psitieve bijdrage vr de leefmgeving. De uitbreiding van het wningbuwprject Zuidevers heeft een bescheiden mvang: er wrden 8 wningen tegevegd. In ttaal zal het Zuidever wnprject inclusief Brekveldt daarmee uit 51 wningen bestaan. Naast de 25 wningen uit het rsprnkelijke buwplan en de bestaande wning zullen alle nieuwe wningen vrijstaand wrden gerealiseerd. De wningen wrden ingepast binnen het plangebied. De verkaveling wrdt hierdr gewijzigd. Er wrdt tevens vrzien in een jachthaven in het Zuidwesten van het plangebied. De haven takt aan p de Ostermersevaart. Er wrdt ruimte gebden vr het aanleggen van 37 bten. Dit is gebaseerd p 1 ligplaats per wning (inclusief 3 vrijstaande wningen in het plan Zuidevers Brekveldt). De uiteindelijke ntsluiting van het ttale wngebied wrdt dr middel van één aantakking p de Hunzeweg ter plaatse van de uitmnding van de Hunze gerealiseerd. Wel is er de mgelijkheid m in geval van calamiteiten een verbinding te bewerkstelligen tussen het wngebied en de Hunzeweg via de Kruierij. Als de ntsluitingsweg niet zu kunnen wrden gebruikt vr gemtriseerd verkeer (dr bijvrbeeld een ngeval), dan dienen hulpdiensten en anderen het wngebied te kunnen blijven bereiken en dus dient in dergelijke ndgevallen een reserve-ntsluiting gebden te wrden. Dit gebeurt via de Kruierij. De ruimte vr de eerder geprjecteerde langzaamverkeersverbinding richting de Hunzeweg blijft beschikbaar. Dit zal echter geen verhard pad wrden, maar een grene strk vr vetgangers. Dit pad vrmt tevens één van de 16 H K B S T E D E N B O U W K U N D I G E N

17 twee belangrijke zichtlijnen in het ttale Zuideverplan (de zgenaamde vista s). Speelvrzieningen kunnen veral binnen het gren wrden gerealiseerd. Daarnaast is de speelruimte bij de schl en het drpshuis p krte afstand van het plangebied gelegen. Ten aanzien van parkeren wrdt ervan uitgegaan dat dit p eigen terrein plaatsvindt. beeldkwaliteit Bij nieuwe ntwikkelingen is het van belang dat deze een zekere kwaliteit zullen krijgen. Omdat er gebuwd wrdt in de nabijheid van natuur en bestaande bebuwing, zullen een aantal aspecten ten aanzien van de beeldkwaliteit van de nieuwe bebuwing geregeld meten wrden m een basiskwaliteit te garanderen. Vr de wningbuwlcatie is een eigen beeldkwaliteitplan pgesteld. Het bereiken van een eenheid in verscheidenheid met vrp staan; het behuden van een afznderlijke identiteit van de wningen, znder dat de samenhang in het beeld als geheel verstrd wrdt. Het algemene beeld van de wningen zal hedendaags meten zijn en er wrdt veel belang gehecht aan de relatie van de bebuwing met de mgeving. Er wrdt nder andere gesteld dat gebruik van traditinele materialen (baksteen, hut, pannen) met terughudend kleurgebruik een vereiste is m een blikkerend effect p het meer en zijn mgeving te vrkmen. Er dient ntwrpen te wrden vanuit de traditie maar met de pdracht m een hedendaagse interpretatie te maken waarbij eenheid in verscheidenheid wrdt nagestreefd. Landschappelijk gezien dient veel aandacht geschnken te wrden aan de vergangszne tussen drp en natuur. Het beeldkwaliteitplan maakt nderdeel uit van het bestemmingsplan. Buwaanvragen dienen derhalve dr de welstandscmmissie te wrden getetst aan het Beeldkwaliteitplan. Vr nadere uitleg ver de beeldkwaliteit wrdt naar het Beeldkwaliteitplan verwezen. O N T W E R P P A R T I Ë L E H E R Z I E N I N G W O N I N G B O U W Z U I D O E V E R S Z U I D L A A R D E R M E E R 17

18 5. Juridische regeling Wr Br Per 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke rdening (Wr) en het nieuwe Besluit ruimtelijke rdening (Br) in werking getreden. Deze invering ging gepaard met de wijziging van meer dan veertig andere wetten en regelingen. In de praktijk betekent dit dat er nieuwe planinstrumenten wrden gehanteerd, nieuwe bevegdheden zijn ntstaan en nieuwe prcedures dienen te wrden gevlgd. Het bestemmingsplan staat k nder de nieuwe wet centraal als instrument van ruimtelijke rdening, maar beheft vrtaan geen gedkeuring meer van Gedeputeerde Staten. Daar staat echter tegenver dat zwel de minister van VROM als het prvinciaal bestuur verschillende andere in het algemeen preventieve - beïnvledingsmgelijkheden ten aanzien van het gemeentelijk ruimtelijke beleid krijgen tebedeeld. In het Br (artikel 1.2.5) is vrgeschreven dat een bestemmingsplan, naast bestemmingen en regels, een gemetrische plaatsbepaling bevat, waaruit de begrenzing van het plangebied en van de aangegeven bestemmingen blijken. De bestemmingsvlakken, buwvlakken en aanduidingen wrden vrtaan gekppeld aan de gegrafische cördinaten vlgens het Rijksdrieheksstelsel. Deze bepaling is pgenmen teneinde vrtaan, naast de papieren vrm, tevens in digitale vrm te kunnen wrden vastgesteld. Bij een eventueel verschil tussen de elektrnische en de analge verbeelding van het bestemmingsplan is de digitale inhud beslissend. Het nderhavige bestemmingsplan valt nder de nieuwe Wet ruimtelijke rdening en vldet daarm aan de kaders van de Wr en de Br. pzet Bij de pzet van de regels van dit bestemmingsplan wrdt aangeslten p de regeling in het geldende bestemmingsplan Zuidevers Zuidlaardermeer. Ok daarin zijn criteria p het gebied van beeldkwaliteit pgenmen en vertaald in nader te stellen stedenbuwkundig/ruimtelijke eisen bij de verlening van buwvergunning. Bvendien dient de tets p (architectnische) beeldkwaliteit in principe te geschieden aan de hand van de gemeentelijke welstandsnta. Het in het kader van de Zuideverntwikkeling pgestelde Beeldkwaliteitsplan is als tetsingskader tegevegd aan de welstandsnta. Tetsing van beeldkwaliteiten vindt dan niet plaats bij de tetsing van een buwaanvraag aan het bestemmingsplan, maar in het kader van de welstandstets. Vr het verige geldt dat de juridische regeling vr dit bestemmingsplan is afgestemd p de gewenste inrichting en invulling van het plangebied, dat mede gebaseerd is p het stedenbuwkundig ntwerp. 18 H K B S T E D E N B O U W K U N D I G E N

19 artikel 1 en 2 artikel 3 gren artikel 4 recreatie - jachthaven artikel 5 tuin artikel 6 verkeer De artikelen 1 en 2 vrmen de inleidende regels. Hierin zijn de verschillende begrippen die in de regels wrden gehanteerd van een zdanige mschrijving vrzien dat de betekenis vr een ieder eenduidig is. In artikel 2 is aangegeven he wrdt gemeten bij het vaststellen van de in de regels pgenmen maten. Deze bestemming regelt het penbaar gren. Ok paden, speelvrzieningen, waterpartijen en waterlpen zijn hierbij pgenmen. Tevens is een ndntsluiting vr hulpdiensten inbegrepen en kan met ntheffing een perceelsntsluiting mgelijk wrden gemaakt vr percelen die ingeslten liggen tussen andere wningen en niet direct aan de weg zijn gelegen. De vaarwegen, waterpartijen en verige vrzieningen die van belang zijn vr (de ntsluiting van) de jachthaven en/f vr de waterhuishuding wrden bestemd als recreatie - jachthaven. Wnbten mgen niet wrden aangelegd. Grenvrzieningen en buwwerken als kaden en steigers zijn tevens tegestaan. Deze bestemming regelt dat er geen gebuwen en buwwerken kunnen wrden pgericht. Hiervr is gekzen m te vrkmen dat de grte percelen nsamenhangend wrden bebuwd. Wel kunnen perceelsntsluitingen en parkeerplekken wrden gerealiseerd. Deze bestemming regelt de ntsluiting binnen het nieuw aan te leggen wngebied. In het plangebied wrdt ruimte gebden aan 34 wningen met daarbij behrende tuinen, waterlpen en buwwerken geen gebuw zijnde. Vr de rsprnkelijke 25 wningen is een relatief gedetailleerd stedenbuwkundig ntwerp pgesteld. Om deze ntwerpuitgangspunten p de gewenste wijze te realiseren is er vr gekzen dit ntwerp gedetailleerd uit te werken in twee wnbestemmingen. artikel 7 wnen - 1 Artikel 8 wnen 2 De bestemming wnen 1 is aan de wallenkavels gegeven. Hier is per perceel een buwvlak aangeven. Vr het verige geldt dat dr middel van een aanduiding p de verbeelding de maximale gt- en buwhgte en dakhelling van de hfdgebuwen zijn aangegeven. De maximale ppervlakte van hfd- en bijgebuwen wrdt in de regels geregeld in de vrm van een maximum ppervlakte. Wningen mgen plat wrden afgedekt. Deze bestemming is vr de rietkavels en 1 bestaande wning gekzen. Aanvullend p wnen 1 is vr de meeste wningen een verplichte gevellijn is pgenmen. Hiervr is gekzen mdat enige sturing in de riëntatie van vrgevels p de weg gewenst wrdt geacht. Wningen dienen te wrden afgedekt met een kap. Vr het verige gelden grtendeels dezelfde regels als vr wnen - 1. O N T W E R P P A R T I Ë L E H E R Z I E N I N G W O N I N G B O U W Z U I D O E V E R S Z U I D L A A R D E R M E E R 19

20 Bij deze bestemmingen zijn k nadere eisen pgenmen. Deze zijn er met name p gericht m stedenbuwkundig relevante eisen aan de situering van wningen te kunnen stellen. Hiermee kan k p het niveau van het bestemmingsplan enige sturing aan de beeldkwaliteit wrden gegeven. Er zijn tevens een aantal ntheffingsmgelijkheden pgenmen. Deze maken het mgelijk m, naast de mgelijkheid vr enige afwijking van de bebuwingsregels als gevlg van meetverschillen, extra vierkante meters aan bijgebuwen te realiseren ten beheve van werk f hbby. De mvang van de percelen maken deze geschikt m wnen en werken te cmbineren. Tevens is het mgelijk m een deel plat af te dekken en met ntheffing de buwhgte van dit deel te verhgen naar 9 meter. Met ntheffing kan tevens het hfdgebuw geheel plat wrden afgedekt. Het is in beginsel k tegestaan een bed & breakfastaccmmdatie te vestigen, p grnd van de beleidsntitie Bed en Breakfast-accmmdaties (17 december 2002) die binnen de gehele gemeente geldt. Onder bed & breakfast wrdt verstaan: een kleinschalige, aan de wnfunctie ndergeschikte accmmdatie vr uitsluitend lgies en ntbijt, die geschikt is vr maximaal vier persnen, verdeeld ver maximaal twee slaapkamers en bedeld is vr drstrming in de recreatieve verhuur. Deze accmmdatie kan uitsluitend wrden gehuisvest in een binnen een bebuwingsvlak gelegen hfdgebuw. Daarmee wrdt een lgiesvrm als zdanig als een ndergeschikte dienstverlenende nevenactiviteit beschuwd, waardr een afznderlijke prcedure tt wijziging van het bestemmingsplan vr het betreffende plan niet ndig is. artikel 9 leiding - gas artikel 10 t/m 13 Deze bestemming regelt dat p deze grnden niets kan wrden gebuwd (behudens buwwerken die behren bij de gastransprtleiding), als dat schade zu kunnen tebrengen aan de bedrijfsveiligheid van de gastransprtleiding. Er is tevens een aanlegvergunningstelsel pgenmen ter vrkming van het aanbrengen van schade aan de gasleiding. Pas met aanlegvergunning mgen werkzaamheden wrden uitgeverd. Dit geldt tevens vr het aanleggen van een perceelsntsluiting ter plaatse van deze bestemming. De verige artikelen, in hfdstuk 3 en 4 van de regels, zijn meer algemeen van aard. Deze betreffen.a. de antidubbeltelregels, de algemene ntheffingsregels, de vergangsregels en de sltregel. Deze beheven geen nadere telichting. 20 H K B S T E D E N B O U W K U N D I G E N

21 6. Ecnmische uitverbaarheid De grnden binnen het plangebied zijn in eigendm van de gemeente Tynaarl. Vr het rsprnkelijke bestemmingsplan Zuidevers Zuidlaardermeer is p basis van het Schetsntwerp Zuidevers een grndexplitatie pgesteld. Deze geeft inzicht in de ecnmische haalbaarheid van het plan en het verschaft een financiële nderbuwing van de verschillende nderdelen. De grndexplitatie is pgedeeld in twee deelgebieden: wningbuw en recreatie. Het deelgebied wningbuw is in ttaal circa 11 hectare grt. Het wningbuwprgramma bestaat uit 25 vrije sectr kavels van gemiddeld vierkante meter grt. Vr deze kavels zijn grndpbrengsten meegenmen in de grndexplitatie. Daarnaast is rekening gehuden met de vlgende investeringen: verwervingen en schadelsstellingen, slpwerken, grndnderzeken, buw- en wnrijp maken en planvrbereiding en tezicht. Het ttale resultaat van de grndexplitatie (wningbuw en recreatie) is psitief. Daarmee vldet het aan de randvrwaarde van het cllege m een sluitende grndexplitatie te realiseren. Vanwege een tegenvallende verkp van de kavels, vrziet nderhavige partiële herziening in extra wningen binnen het plangebied. De kavels en wningen zullen kleiner zijn, waardr de verwachting is dat de pbrengsten van het plan zullen tenemen. De grnden zijn in handen van de gemeente, waardr het kstenverhaal verzekerd is. Er is derhalve geen apart grndexplitatieplan pgesteld. O N T W E R P P A R T I Ë L E H E R Z I E N I N G W O N I N G B O U W Z U I D O E V E R S Z U I D L A A R D E R M E E R 21

22 7. Prcedure Het ntwerp bestemmingsplan zal zes weken ter inzage wrden gelegd, waarbij een ieder zienswijzen naar vren kan brengen. In het kader van het verleg ex van het Besluit ruimtelijke rdening (Br) is het ntwerp naar nderstaande instanties geznden. Cmmissie Advisering Ruimtelijke Plannen (CARP); de inspectie VROM, regi Nrd; Waterschap Hunze en Aa s. Overlegreacties en zienswijzen wrden in een aparte ntitie beschreven. Deze is als bijlage pgenmen. Op de vrbereiding van een bestemmingsplan is de afdeling 3.4 Awb van tepassing. Op enkele kleine punten wrdt echter afgeweken. Het ntwerpbesluit wrdt, naast publicatie ex artikel 3:12 Awb, geplaatst in de Staatscurant en langs elektrnische weg verznden. Tevens dient het ntwerpbesluit met de daarbij behrende stukken te wrden geznden aan de diensten die zijn betrkken bij het te nemen besluit (Rijk, prvincie, waterschapsbesturen en andere besturen met een belang). Vrts wrdt melding gemaakt aan diegene die in de kadastrale registratie staat vermeld als zijnde eigenaar van het in het ntwerpbesluit begrepen grnden. In afwijking van de Awb kan een ieder zienswijzen kenbaar maken bij de gemeenteraad. De gemeenteraad beslist binnen 12 weken na de termijn van de ter inzage legging. 22 H K B S T E D E N B O U W K U N D I G E N