Woningmarkt. 4e kwartaal Aanbod neemt wederom toe. Explosieve groei aantal transacties. Prijzen dalen licht. Transacties komen sneller tot stand

Transcriptie

1 Woningmarkt R A P P O R T A G E 4e kwartaal 2010 Aanbod neemt wederom toe Explosieve groei aantal transacties Prijzen dalen licht Transacties komen sneller tot stand

2 Wij rekenen op uw wensen! Dé laagste rente! 10 jaar voor 4,45% Utrecht Maliebaan CM Utrecht T Amersfoort Utrechtseweg NA Amersfoort T Nieuwegein Luifelstede 44a 3431 JP Nieuwegein T Houten Plein DL Houten T HypotheekNet. Altijd het dichtst bij de beste hypotheek. De meern Zandweg JZ De Meern T hypotheeknet@brecheisen.nl

3 VOORWOORD Voor u ligt de 29e uitgave van de woningmarktrapportage van Brecheisen Makelaars B.V. Het cijfermateriaal waar wij ons op baseren is het bestand van de bestaande bouw van de NVM per (deel-) woningmarkt. Wij hebben hiertoe woningmarktgebieden gedefinieerd, waarin wij voor een belangrijk deel onze diensten in de woningmakelaardij aanbieden. Omdat de markten verspreid liggen kan uit de verschillende analyses een marktbeeld worden getrokken dat een goed beeld geeft van de woningmarkt in en rondom de stad Utrecht en Amersfoort. In deze rapportage kunt u op de postcodekaart onze werkgebieden terugvinden. Naast de puur cijfermatige analyses hebben onze makelaars in de betreffende marktgebieden hun visie gegeven op de marktsituatie in de betreffende regio s. Deze op- en aanmerkingen maken mede deel uit van de gepresenteerde cijfers. Wij vertrouwen erop met deze kwartaalrapportages een belangrijke bijdrage te leveren aan het inzichtelijk maken van de woningmarkt in onze werkgebieden. Door het tijdig afgeven van marktsignalen hopen wij dat het voor marktpartijen en overheden mogelijk wordt gemaakt hierop in te spelen. Transparantie van de markt moet het adequaat reageren op veranderingen in de markt vereenvoudigen, om zodoende vraag en aanbod in evenwicht te brengen en te houden. Na enig onderzoek durven wij te stellen dat het bestand van de omvang van het aanbod pas goed interpreteerbaar is, indien dit wordt bekeken in relatie tot de opname door de markt in een bepaalde periode. Als meer aanbod gepaard gaat met een gelijkmatige stijging van het aantal transacties is er geen belangrijke verandering in de marktverhoudingen. Zo kan onze kwartaalindex op eenvoudige wijze een beter inzicht in de marktbewegingen geven. Om tot deze kwartaalindex te komen wordt het aanbod in een kwartaal gedeeld door het aantal transacties in het kwartaal. In de krapte-indicatortabel is bij een score van 5 tot 6 sprake van een evenwichtige markt. Bij een score van 1 is er sprake van een zeer krappe markt, ofwel een uitgesproken aanbieders- of verkopersmarkt. Bij een score van 10 is de markt zeer ruim en spreken we van een kopersmarkt. De hoogte van het indexcijfer wordt nauwlettend gevolgd en geanalyseerd. Wij vertrouwen erop dat u met genoegen kennis zult nemen van deze rapportage en ons initiatief wederom zult waarderen. Tevens vertrouwen wij erop dat u uw voordeel zult doen met de inhoud van de navolgende analyses. BRECHEISEN Makelaars B.V. / IBG Marcel A. Arendsen Directeur / makelaar KWARTAAL-INDEX Na enig onderzoek durven wij te stellen dat het bestand van de omvang van het aanbod pas goed interpreteerbaar is, indien dit wordt bekeken in relatie tot de opname door de markt in een bepaalde periode. Als meer aanbod gepaard gaat met een gelijkmatige stijging van het aantal transacties is er geen belangrijke verandering in de marktverhoudingen. Zo kan onze kwartaalindex op eenvoudige wijze een beter inzicht in de marktbewegingen geven. Om tot deze kwartaal index te komen wordt het aanbod in een kwartaal gedeeld door het aantal transacties in het kwartaal. In de krapte- indicatortabel is bij een score van 5 tot 6 sprake van een evenwichtige markt. Bij een score van 1 is er sprake van een zeer krappe markt, ofwel een uitgesproken aanbieders- of verkopersmarkt. Bij een score van 10 is de markt zeer ruim en spreken we van een kopersmarkt. De hoogte van het indexcijfer wordt nauwlettend gevolgd en geanalyseerd. Voetnoten: Prijzen worden weergegeven in euro s. Aan het eind van een kwartaal zijn nog niet alle verkopen geregistreerd. In de analyses wordt daarom een correctie aangebracht voor de aantallen transacties. Deze correctie is gebaseerd op de achteraf geregistreerde aantallen in voorafgaande perioden. In de prijzen en looptijden (medianen) zijn geen correcties aangebracht. Echter de voorlaatste periode wordt wel aangepast met de meest actuele (definitieve) cijfers. Daarom kunnen de in deze rapportage gepresenteerde cijfers van de voorlaatste periode verschillen van de cijfers gepresenteerd in onze vorige woningmarktrapportage. De gekozen woningmarktgebieden hebben een duidelijke regionale samenhang en kunnen qua samenstelling afwijken van bestaande NVM-regio s. In de rapportages worden mediane cijfers gebruikt. Dit betekent dat de middelste waarneming wordt genomen uit de reeks van alle waarnemingen in een bepaalde periode. WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI

4 ALGEMENE CONCLUSIE Als het afgelopen kwartaal een voorbode is voor wat 2011 gaat brengen op de woningmarkt, dan zal menig makelaar in de handen klappen. Alhoewel het aanbod in alle werkgebieden toch weer toenam en eigenlijk overal wel een nieuw record noteerde, daar leverde dat in het 4e kwartaal vooralsnog geen extra zorgen op. Zowel in de bestaande- als nieuwbouw werd er gewoon goed verkocht, sterker nog, de meeste gemeenten lieten het hoogst aantal verkopen zien van de afgelopen twee jaar! Ten opzichte van het voorgaande kwartaal noteerden de steden Amersfoort en Utrecht een toename van circa 20% en Houten, vorig kwartaal nog ver onder de maat, scoorde nu maar liefst 44% meer transacties. Ook de looptijden gaven geen reden tot (extra) zorg. Zelfs nu de grootste vervuiling door af-en aanmelden uit de cijfers is gefilterd, lijken de looptijden voor de meeste woningtypen eerder af- dan toe te nemen. En ook hiervoor geldt dat het 4e kwartaal zeer gunstig afsteekt ten opzichte van de afgelopen twee jaar. Vrijwel overal constateren wij in het afgelopen kwartaal een stukje realisme bij verkopers met als gevolg een (geringe) neerwaartse aanpassing van de vraagprijs. Direct gevolg hiervan waren iets lagere verkoopopbrengsten, maar belangrijker nog een explosieve toename van het aantal transacties! Eens temeer bleek in het vorige kwartaal dat er nog steeds een hoop potentiële kopers rondlopen die het juiste moment voor de juiste woning afwachten. En wellicht was voor velen het laatste kwartaal van 2010 wel het juiste moment. Nu de bezuinigingsplannen van het kabinet duidelijker zijn geworden en blijkt dat weliswaar de hypotheekaftrek vooralsnog niet direct wordt beperkt, maar het kopen en met name financieren van een woning voor velen toch lastiger zal worden, is voor een deel van de potentiële kopers het momentum misschien toch gepasseerd? De invloed van de AFM wordt steeds sterker voelbaar en ook de banken lijken steeds terughoudender om de confrontatie op te zoeken en kiezen de weg van de minste weerstand. Met name de starters, de groep die de afgelopen twee jaar juist is gestimuleerd om toch maar een woning te kopen, zal, zonder eigen middelen, veel moeilijker een woning kunnen kopen. Worden deze positieve ontwikkelingen alleen veroorzaakt door meer vertrouwen en goede zin bij kopers? Natuurlijk spelen het feit dat de vakantieperikelen voorbij zijn, dat er politieke rust en duidelijkheid ontstond en dat kabinet Rutte daadwerkelijk aan de slag kon een rol. Maar er was nog iets meer nodig om de trage verkoopmachine uit het 3e kwartaal weer op gang te krijgen. En dat..waren de prijzen. Of 2011 zal uitpakken als het afgelopen jaar? Tja, die glazen bol?! Op de vindingrijkheid van met name de makelaars, ontwikkelaars en financieel adviseurs zal wederom een stevig beroep worden gedaan om de moeizame woningmarkt enigszins in beweging te houden.2011 wordt in ieder geval in dat opzicht weer een interessant jaar JANUARI 2011 WONINGMARKTRAPPORTAGE

5 29ste Woningmarktrapportage Brecheisen Makelaars Kopers slaan hun slag Het laatste kwartaal van 2010 geeft goede hoop voor het nieuwe jaar, zo concludeerden woningmarktexperts op de 29ste Woningmarktrapportage van Brecheisen Makelaars. Het aantal transacties nam toe. De looptijd nam af. De animo om te kopen was groot. De oorzaken? De politieke duidelijkheid nam toe, maar vooral het realisme bij verkopers. Vraagprijzen zijn reëler. En dan blijkt dat een stroom aan potentiële kopers het juiste moment voor de juiste woning heeft afgewacht. Het aantal kopers trekt aan en de woningmarkt staat er niet ongunstig voor. Niet vreemd, want ondanks de ups and downs op de woningmarkt wordt een woning nog steeds beschouwd als een goede, inflatiebestendige investering. En dat geldt zowel voor de particulier als voor institutionele beleggers. Wie geld in een goede woning op een goede locatie steekt, neemt per definitie altijd, ook in de afgelopen jaren, een goede beslissing. Daarbij geldt Utrecht bovendien als een uiterst stabiele woningmarkt met sterke toekomstperspectieven. Natuurlijk blijven er ook op de huidige, wat meer roos kleurige woningmarkt, haken en ogen. Tijdens de Woningmarkt rap por - tage waar zowel vertegenwoordigers van ontwikkelaars, corporaties, makelaars als banken aanwezig waren, kwamen een aantal ter sprake. Allereerst de benarde positie waarin de starter zich bevindt. Mogelijkheden voor starters Ook in 2011 wordt het voor starters op de woningmarkt weer moeilijker een hypotheek af te sluiten. Ten eerste zijn de normen om in aanmerking te komen voor Nationale Hypotheek Garantie ( waarvan een op de drie mensen gebruik maakt, aangescherpt. Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting berekent elk jaar de financiële ruimte voor hypotheeklasten. Dit jaar stijgen de pensioenpremies en de zorgpremies en dat heeft gevolgen voor de hoogte van de hypotheek. De grens voor huishoudens met een modaal in - komen komt in 2011 te liggen bij een koopprijs van E Vorig jaar was dat meer dan E Banken zullen in 2011 met name aan starters nog minder geld uitlenen. Dit komt mede door de aangescherpte AFM regels, waaronder de financieringstabel die 4 typen huishoudens onderscheidt al naar gelang het leenvermogen. De twee persoonshuishoudens zonder kinderen mogen daarbij meer lenen dan bijvoorbeeld eenpersoonshuishouden. Er mag maximaal 4,5 maal het vaste bruto jaarinkomen geleend worden. De deelnemers Marcel Arendsen, Directeur Brecheisen Makelaars Jan Paul Welter, Makelaar te Utrecht Steven Oosterhoff, manager Financieel Advies, Rabobank Bart Donkersloot, Directeur Verkoop SNS Advies Dennis van de Ven, Marketingmanager Regio Midden, Bouwfonds Bertha van Rossum, Verkoopmanager, AM Joris Gresnigt, Ontwikkelaar, Portaal Vastgoed Ontwikkeling Edward Zevenbergen, ontwikkelingsmanager regio Midden- Oost, Bouwfonds Puck Wiggers, Coördinator Aanjaagteam Woningbouw, provincie Utrecht Ilse Kuiper, journalist en fotograaf WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI

6 29ste Woningmarktrapportage Brecheisen Makelaars Starters zullen steeds meer over eigen geld moeten beschikken om een huis te kunnen kopen. Wie zijn eerste huis wil kopen, maar aanhikt tegen een te zware hypotheeklast kan nu nog tegen voorwaarden (zie kader en Koopsubsidie aanvragen. De bodem van die geldpot wordt echter binnenkort bereikt. Een alter natief is de Starterslening die door gemeenten wordt verstrekt. Deze lening overbrugt het verschil tussen de koopsom van het huis en het maximale hypotheekbedrag. De hoogte hangt af van het inkomen, het eigen vermogen en de ge meen - telijke voorwaarden. De Starterslening is een stuk minder aantrekkelijk dan de Koopsubsidie. Over de Starterslening zijn notariskosten en afsluitkosten verschuldigd, en het is een lening: het ontvangen geld moet worden terugbetaald. Veel gemeenten doen er bovendien niet aan mee. Vraag uw makelaar om advies over Koopsubsidie en/of Startersleningen. Ook kan uw makelaar adviseren over extra leenmogelijkheden voor mensen die een energiezuinige of klimaatneutrale woning kopen. AFM naast de financieringstabel een zevental richtlijnen over hypotheekadvisering gepubliceerd ( Hierin stelt de wetgever aangescherpte maatregelen op het gebied van hypothecaire geldleningen. Ook Basel II, de naam van een internationale set van standaarden voor het bepalen van kapitaalsen andere eisen aan banken, heeft per 1 januari 2008 haar intrede gedaan. Volgens Basel II moeten banken voldoen aan strengere solvabiliteitseisen en onder meer een bepaald percentage van de uitstaande leningen als eigen vermogen aanhouden. Een oplossing voor de banken biedt onder meer het aantrekken van spaargeld waardoor een stevigere funding voor hypotheekleningen ontstaat. Puck Wiggers Mogelijkheden bij verduurzamen Duurzaamheid is een hype. Via stimuleringsmaatregelen (zonneboilers, isolatiesubsidies) en een BTW verlaging van 19% naar 6% op klussen en onderhoud aan de eigen woning, Bart Donkersloot Bart Donkersloot (SNS) en Steven Oosterhoff (Rabobank) benadrukken beiden dat banken door de aangescherpte maatregelen van de AFM en Basel II ook aan handen en voeten gebonden zijn wat betreft leenmogelijkheden. Zo heeft de probeert de overheid de eigen huizenbezitter te stimuleren om het woningbezit te verduurzamen en tegelijkertijd mensen in de bouw aan het werk te houden. Ook de provincie Utrecht subsidieert via de regeling Meer Met Minder in Utrecht isolatie en duurzame energie in de woning, zo laat Puck Wiggers van de provincie Utrecht weten. De subsidie varieert van E 1000,- tot 4 12 JANUARI 2011 WONINGMARKTRAPPORTAGE

7 29ste Woningmarktrapportage Brecheisen Makelaars Maatwerkadvies en het energielabel. Voor meer informatie over de MMM maatregel zie U kunt tot 1 januari 2012 aan vragen indienen. Mogelijkheden verkoop eigen woning Ondanks de toename van het aantal transacties, ondervinden kopers nog steeds moeilijkheden bij de verkoop van de eigen Dennis van de Ven, Edward Zevenbergen, Marcel Arendsen E 5000,- afhankelijk van hoeveel energiezuiniger uw huis wordt. Meer Met Minder in Utrecht sluit aan op de landelijke subsidieregeling 'rijkspremie Meer Met Minder'. De provinciale subsidie kan bovenop de landelijke subsidie van E 300,- tot E 750,- worden aangevraagd. Om in aanmerking voor de subsidie te komen, moet de woningeigenaar eerst een Maatwerkadvies Energiebesparing voor het huis laten maken of een geregistreerd energielabel hebben. Uw makelaar kan u adviseren over het woning, zo blijkt uit de Woningmarktrapportage van Brecheisen Makelaars. Een pleister op de wond zijn de maatregelen om de woningmarkt een impuls te geven in het Belastingplan KOOPSUBSIDIE Koopsubsidie is een maandelijkse bijdrage die de hypotheeklasten vermindert zodat een koopwoning ook voor mensen met lage inkomens op te brengen is. De regeling wordt uitgevoerd door SenterNovem, een agentschap van het Ministerie van Economische Zaken. Voorwaarden De afgelopen drie jaar geen koophuis hebben gehad Zelf het huis bewonen Het eigen vermogen bedraagt maximaal euro per persoon De prijs van het huis bedraagt maximaal euro (excl. kosten koper) Het hypotheekbedrag is maximaal euro Maximaal 50 procent van de woningwaarde is aflossingsvrij Alle andere kredieten moeten zijn afgelost Over de hypotheek wordt Nationale Hypotheek Garantie gegeven De hypotheek kent een rentevaste periode van minimaal tien jaar Jan Paul Welter en Bertha van Rossum Zo is de maximale termijn voor het behoud van hypotheekrenteaftrek bij verkoop van de voormalige eigen woning met een jaar verlengd naar drie jaar. In aanvulling daarop verlengt het kabinet ook de maximale termijn voor het verkrijgen van hypotheekrenteaftrek voor de nog leegstaande toekomstige eigen woning en de toekomstige eigen woning die in aanbouw is, naar drie jaar. De verlenging van deze termijnen geldt voor de duur van twee jaar. Per 1 januari 2013 gaat voor beide situaties de huidige termijn van 2 jaar weer gelden. Met deze maatregel komt het kabinet tegemoet aan de woningeigenaren die door de situatie op de woningmarkt buiten de normaliter geldende tweejaarsperiode nog worden geconfronteerd met dubbele woonlasten. Ook voor informatie over deze fiscaliteiten kunt u terecht bij uw makelaar. WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI

8 UTRECHT De woningmarkt in de stad Utrecht is in de zin van dit rapport exclusief Leidsche Rijn en Vleuten / De Meern. Leidsche Rijn en Vleuten / De Meern worden separaat beschouwd. Aantal transacties Het is altijd prettig als er wat te kiezen valt. En te kiezen viel er (meer dan) voldoende in het afgelopen kwartaal. Het Utrechtse aanbod ging ruimschoots door de 2000 heen en kent daarmee een over all toename van 10%. Voor alle stadsdelen en woningtypen zien wij een flink ruimere beschikbaarheid. Slechts stadsdeel Oost (tussen- en hoekwoningen) en het centrum (oudere appartementen) kenden incidenteel een afname van de voorraad. Gelukkig was het niet alleen het aanbod dat toenam. Ook het aantal geslaagde transacties kwam vorstelijk hoger uit. Met een toename van maar liefst 20% ten opzichte van het vorige kwartaal, kwam het totaal aantaal verkopen op een min of meer gelijk niveau als het 4e kwartaal van Voor de hele stad zien wij dat met name de jongere appartementen alsmede de tussen- en hoekwoningen populair waren waarbij voor de laatste twee typen geldt dat het aantal transacties zelfs in vergelijking tot de voorgaande zeven kwartalen erg hoog te noemen is. Prijs (mediaan) Het grote aantal transacties kan deels worden verklaard door een geringe prijsdaling. Slechts de hoekwoningen kenden een constant prijsniveau. Alle andere woningtypen werden goed - koper aangeboden. Min of meer hetzelfde beeld constateren wij bij de transactieprijzen. Over all zien wij dat alle woningtypen (behalve wederom de hoekwoningen) terrein moesten prijsgeven. Alle stadsdelen laten in dit geval een vergelijkbaar beeld zien, op Utrecht-zuid na. Hier constateren wij toch een aantal (aanzienlijke) stijgingen. Looptijd (mediaan) Volgens de vervaardigers van deze cijfers moeten de looptijden dit kwartaal zuiverder zijn geworden. Men heeft voor het eerst (een deel van) de vervuiling, ontstaan door af- en aanmelden, genivelleerd. Des te opvallender is dat dit voor een groot deel van de Utrechtse looptijden niet of nauwelijks negatieve consequenties heeft gehad. Sterker nog, een aantal woning - typen ging juist aanzienlijk sneller van de hand! Conclusie Uiteraard blijft de markt in het voordeel van de kopers. Met zo n ruim (en groeiend) aanbod en dito keuze kan dat natuurlijk ook niet anders. Toch zorgen het fors gestegen aantal transacties en de hier en daar dalende looptijden voor een neerwaartse beweging van de krapte-indicator JANUARI 2011 WONINGMARKTRAPPORTAGE

9 UTRECHT WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI

10 AMERSFOORT Gemeente Amersfoort is in de zin van dit rapport inclusief Hoogland en Hooglanderveen. Aantal transacties In het 4e kwartaal zien we wederom een toename van het aantal beschikbare woningen. In de voorgaande kwartalen is deze trend al ingezet. De voorraad blijft toenemen. Met name de voorraad van de oudere en de jongere appartementen blijft groeien. Bij de hoekwoningen zien we de voorraad licht afnemen. Het aantal verkochte woningen is in het 4e kwartaal fors gestegen ten opzichte van het 3e kwartaal. Het 4e kwartaal toont een gelijk aantal transacties als het 2e kwartaal namelijk 341 transacties. Het 3e kwartaal heeft slechts 262 transacties laten zien. Laten we deze stijgende lijn vasthouden en hopen dat in 2011 het vertrouwen van de consument groter zal worden. Prijs (mediaan) Door de (dalende) prijsontwikkelingen van de vraagprijzen zien we in het 4e kwartaal gelukkig weer een stijging van het aantal verkopen. Met name bij de tussenwoningen, 2- onder 1 kap woningen en de vrijstaande woningen zien we deze tendens. De overige woningtypes zijn redelijk stabiel te noemen met een uitschieter naar beneden bij de oudere appartementen. De uitschietende transactieprijzen van de vrijstaande woningen zijn incidenteel, waardoor het totaal een vertekend beeld geeft. Bij de transactieprijzen is het niet veel anders. Opvallend is dat de transactieprijzen van de tussenwoningen en de 2- onder 1 kap woningen een lichte stijging zien ten opzichte van het 3e kwartaal. Als we deze cijfers afzetten tegen de voorgaande kwartalen zijn de prijzen voor deze groep toch weer redelijk stabiel te noemen. Kijkend naar het mediane prijsnivo van alle woningtypen samen, zien wij dat dit licht is gestegen ten opzichte van een jaar geleden Looptijd (mediaan) De mediane looptijd in Amersfoort is de afgelopen kwartalen redelijk stabiel. Dit kwartaal zien we een daling van de loop - tijden bij de 2-onder-1 kap woningen en de oudere appar - tementen, wellicht komt dit door de scherpere vraagprijzen. Opvallend is dat de looptijden van de hoek- en tussen - woningen weer zijn gestegen. De stroomversnelling van de vrijstaande woningen is leuk om te constateren doch gezien het geringe aantal transacties, niet veelzeggend. Conclusie Aan het einde van 2010 heeft er een goede eindspurt plaatsgevonden, waardoor het aantal verkochte woningen in het 4e kwartaal is gestegen. Dit kan natuurlijk komen dat mensen nog willen aankopen voordat de eisen van financiering per 1 januari 2011 strenger zullen worden. Wij hopen dat het te maken heeft met het toenemen van het consumenten - vertrouwen. We kunnen 2011 dan met veel vertrouwen tegemoet zien! 8 12 JANUARI 2011 WONINGMARKTRAPPORTAGE

11 AMERSFOORT WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI

12 HOUTEN De woningmarkt in Houten is in de zin van dit rapport inclusief Schalkwijk, t Goy en Tull en t Waal. Aantal transacties Ook Houten kende wederom een toename van het aanbod in vrijwel elke woningcategorie. In het 4e kwartaal zijn er aanzienlijk meer transacties geweest ten opzichte van het 3e kwartaal 2010 wat ook een historisch dieptepunt was. Met name de eengezinswoningen en twee-onder-een-kap - woningen laten een forse stijging zien en volgens onze makelaars is dit mede het gevolg van de vele prijsaanpassingen die zij hebben waargenomen. Bij de vrijstaande woningen en appartementen zien wij nog immer weinig beweging en moeten wij derhalve constateren dat met name voor deze laatste categorie er nog steeds maar een kleine doelgroep is in Houten. Prijs (mediaan) De vraagprijzen zijn over het algemeen realistischer geworden dit is vooral te zien bij de tussenwoningen en hoekwoningen. Uitschieters zien we nog steeds in de vrijstaande woningen en 2 onder 1 kap woningen. Looptijd (mediaan) Het flink toegenomen aanbod in het middensegment heeft gezorgd voor een langere looptijd bij de categorieën hoek - woningen en appartementen. Het overige aanbod is vrijwel constant gebleven. Conclusie Door het blijven toenemen van de prijscorrecties in het middensegment en het nog steeds groeiende aanbod (tegen reële prijzen) is er over het algemeen meer verkocht dan in het 3e kwartaal. De Nederlandse banken hebben hier een steentje aan bijgedragen. Ook verwachten wij dat hierdoor in het komend kwartaal de doorgroei naar duurdere woningen weer in de lift komt JANUARI 2011 WONINGMARKTRAPPORTAGE

13 HOUTEN WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI

14 NIEUWEGEIN EN IJSSELSTEIN Aantal transacties Weliswaar kenden zowel Nieuwegein als IJsselstein beiden een toename van het aantal beschikbare woningen, doch de stijging viel in deze werkgebieden mee. Waar in IJsselstein de keuze met 6% toenam, dar liet Nieuwegein slechts 4% meer keuze zien. Terwijl in deze laatste gemeente de voorraad hoekwoningen zelfs afnam, daar constateren wij dat in IJsselstein de toename van het aanbod eigenlijk volledig voor rekening komt van de hoekwoningen en jongere appartementen. Het aantal transacties laat verhoudingsgewijs een nog posi - tiever beeld zien. Met 28% meer succesvolle verkopen in IJsselstein en maar liefst 38% in Nieuwegein, deden beiden het gewoon erg goed. Prijs (mediaan) Onmiskenbaar komt de toename van het aantal transacties in Nieuwegein (deels) door een neerwaartse aanpassing van de vraagprijzen. Met name de tussen- en hoekwoningen werden (iets) lager aangeboden. Dat dit niet per definitie een lagere opbrengst betekent, laat de categorie tussenwoningen zien door juist een stijging van de transactieprijzen. Wederom laat IJsselstein een afwijkend beeld zien als het gaat om de prijzen. Zagen wij in het 3e kwartaal voor bijna alle woningtypen lagere vraag- en opbrengstprijzen, daar noteert deze gemeente in het afgelopen kwartaal vrijwel alleen maar stijgingen. Slechts de categorie tussenwoningen werd iets goedkoper. Looptijd (mediaan) Ook voor wat betreft de looptijden laat IJsselstein een positief beeld zien. Met uitzondering van de twee-onder-een-kapwoningen, gingen alle woningtypen een versnelling hoger, waardoor de over all looptijd nu weer onder de drie maanden ligt en daarmee min of meer gelijk aan het 4e kwartaal van Nieuwegein deed het op dit vlak wat minder goed. Vrijwel alle categorieën stonden langer te koop en de totale mediane looptijd ligt daarmee voor het eerst boven de vier maanden. Conclusie Daar waar kopers en verkopers elkaar wat makkelijker vinden zien wij een daling van de krapte-indicator. Weliswaar is er zeker geen sprake van een evenwichtige markt, toch kenden Nieuwegein en IJsselstein beiden een heel redelijk kwartaal JANUARI 2011 WONINGMARKTRAPPORTAGE

15 NIEUWEGEIN EN IJSSELSTEIN WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI

16 VLEUTEN DE MEERN EN LEIDSCHE RIJN De woningmarkt in Vleuten/ De Meern is in de zin van dit rapport inclusief Leidsche Rijn. Aantal transacties Het aantal transacties vertoonde het afgelopen kwartaal een opmerkelijke stijging ten opzichte van het voorlaatste kwartaal van Met vijfentwintig geslaagde verkopen meer dan in één van de slechtste kwartalen van de afgelopen twee jaar gloort er een beetje hoop aan de horizon. Wij moeten wel rekening houden met het feit dat veel mensen nog in 2010 een woning wilden kopen vanwege de stijgende rente en de strengere financieringsvoorwaarden die per 1 januari 2011 in zijn gegaan. Prijs (mediaan) De hierboven geconstateerde toename van het aantal trans - acties lijkt naast de strengere financieringsregels mede te worden veroorzaakt door een dalend prijsniveau. Voor alle woningtypen daalde de mediane vraagprijs in het laatste kwartaal. Ook de gemiddelde transactieprijzen laten een vergelijkbare daling zien. Verkopers die nu en in de toekomst dan ook succesvol willen verkopen zullen hun vraagprijs en opbrengstverwachtingen aan deze nieuwe omstandigheden aan moeten passen. Looptijd (mediaan) De afgenomen prijzen hebben (nog) geen weerslag op de looptijden van verkoop. De gemiddelde looptijd blijft ruim drie maanden. Opvallend hierbij is dat de looptijd van de vrijstaande woningen weer sterk is gestegen, doch over een langere termijn bekeken constateren wij bij dit type een jojo-effect, veroorzaakt door het verhoudingsgewijs geringe aantal transacties en de grote diversiteit. Conclusie De woningmarkt in Vleuten-de Meern en Leidsche Rijn is nog steeds onrustig. Voor de verkoper die zijn vraagprijs aanpast aan de nieuwe omstandigheden en zijn woning aanbied voor een lagere gemiddelde m²-prijs is het zeker goed mogelijk om binnen een redelijk termijn een koper te vinden. Ook voor kopers geldt dat zij in de huidige omstandigheden een goede deal kunnen sluiten en dat zij meer woning voor hun euro kunnen kopen. Dit kan uiteraard betrekking hebben op het aantal m² woonoppervlak maar kopers mogen momenteel ook erg kritisch zijn omtrent locatie en afwerkingniveau. Dit wordt mede veroorzaakt door het huidige grote aanbod. De belangrijkste les voor verkopers die hun woning nog niet hebben verkocht en waarvan de woning al enige tijd te koop staat: stel een nieuwe vraagprijs vast op basis van een lagere gemiddelde m² prijs en houd rekening met locatie en afwer kingniveau want kopers willen het allemaal: veel vier kante meters, prachtig afgewerkt, gelegen op de mooiste locatie en voor weinig geld! JANUARI 2011 WONINGMARKTRAPPORTAGE

17 VLEUTEN DE MEERN EN LEIDSCHE RIJN WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI

18 REGIO UTRECHT EN AMERSFOORT Ontwikkeling Vraagprijzen Ontwikkeling Vraagprijzen meetmoment 16 aug 2010 Utrecht Totaal alle woningen meetmoment 15 nov 2010 meetmoment 16 aug 2010 Amersfoort Totaal alle woningen meetmoment 15 nov 2010 Nieuw (aantal 1919) (aantal 337) Verschil vraag /verkoopprijs -3.1% Verkocht Nieuw (aantal 831) (aantal 133) Verschil vraag /verkoopprijs -2.4% Verkocht Nieuw blijft Nieuw blijft Oud Oud blijft Blijft (aantal 4467) Oud Oud blijft Blijft (aantal 2304) (aantal 4135) Verkocht (aantal 732) Verschil vraag /verkoopprijs -5.1% (aantal 2175) Verkocht (aantal 346) Verschil vraag /verkoopprijs -4.8% Bovenstaande modellen geven schematisch informatie over de ontwikkeling van de vraagprijzen, het aanbod en de verkopen. Vijvermodel Wederom ligt in Amersfoort de vraagprijs van het nieuw in verkoop gekomen aanbod lager dan de reeds aanwezige voorraad. Doordat met name de goedkopere woningen binnen de diverse woningcategorieën wel worden verkocht, blijft de overall vraagprijs min of meer gelijk. Alleen de hoek- en vooral de twee-onder-een-kapwoningen laten een stijging van de vraagprijs zien, waarbij voor dit laatste type geldt dat dit ook daadwerkelijk wordt veroorzaakt doordat nieuw aanbod hoger wordt geprijsd. De ontwikkeling van de Utrechtse vraagprijzen laat ook nu weer een iets ander beeld zien. Hier constateren wij overall toch een daling van de vraagprijzen. Opvallend is wel dat deze daling volledig voor rekening komt van de appartementen. Waar de vraagprijzen van de tussen - woningen gelijk blijven, daar werd het hogere segment grondgebonden woningen toch iets duurder. Duidelijk is echter wel dat dit duurdere aanbod uiteindelijk meer onderhandelingsruimte zal moeten bieden om verkocht te worden. Verkoopquote De sterke toename van het aantal transacties in Utrecht komt niet tot uitdrukking in de verkoopquote. Terwijl het nieuwe aanbod het verhoudingsgewijs iets beter deed en stabiliseerde, daar moest het reeds aanwezige aanbod toch nog een procentje terug, waardoor beiden nu exact gelijk liggen. regio Utrecht - Verkoopquote 4e kw e kw e kw e kw e kw Was al in aanbod 21% 22% 24% 19% 18% Nieuw in aanbod 20% 19% 18% 18% 18% Totaal 21% 21% 22% 18% 18% regio Amersfoort - Verkoopquote 4e kw e kw e kw e kw e kw Was al in aanbod 16% 18% 19% 14% 16% Nieuw in aanbod 15% 20% 16% 14% 16% Totaal 16% 18% 18% 14% 16% De verkoopquote geeft aan hoe de opname van aanbod door de markt is verlopen JANUARI 2011 WONINGMARKTRAPPORTAGE

19 regio Utrecht - Nieuw in aanbod/oud in aanbod Type woning 4e kw e kw e kw e kw e kw Tussenwoning 63% 46% 61% 46% 56% Hoekwoning 60% 40% 53% 39% 46% 2-onder-1-kap 36% 27% 35% 25% 25% Vrijstaand 25% 18% 26% 21% 20% Appartement 69% 48% 60% 46% 52% Totaal 57% 41% 53% 40% 46% regio Amersfoort - Nieuw in aanbod/oud in aanbod Type woning 4e kw e kw e kw e kw e kw Tussenwoning 50% 41% 54% 35% 41% Hoekwoning 44% 30% 45% 30% 40% 2-onder-1-kap 40% 19% 36% 28% 35% Vrijstaand 28% 15% 25% 19% 25% Appartement 55% 41% 50% 38% 44% Totaal 45% 31% 44% 31% 38% Naast de verkoopquote is het voor de ontwikkeling van de markt van groot belang hoeveel woningen er te koop komen in de loop van het kwartaal. De regio Amersfoort laat, na de teleurstelling van het vorige kwartaal, nu een stijgende lijn zien. Zowel het bestaande- als het nieuwe aanbod noteren een acceptabele 16 %. Nieuw in aanbod/oud in aanbod De reeds geconstateerde toename van het aanbod in de diverse gemeenten komt eveneens tot uitdrukking in de kolommen nieuw in aanbod/oud in aanbod van de regio s Utrecht en Amersfoort. Na de sterke terugval in het 3e kwartaal zien wij in beide regio s de percentages, weliswaar niet sterk, maar toch onmiskenbaar oplopen. WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI

20 BIJLAGE Utrecht-Centrum - Aantal woningen in aanbod Type woning 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Centrum - Vraagprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Centrum - Aantal verkochte woningen Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Centrum - Transactieprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Centrum - Prijs per m 2 (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Centrum - Looptijd (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Centrum - Krapte-indicator Tussenwoning 12,5 10,1 9,8 10,7 12,9 12,9 9,6 12,8 11,6 Hoekwoning 0 30,0 12,0 18,0 15,0 25,5 16,0 0 14,7 2-onder-1-kap , ,0 0 0,0 Vrijstaand ,0 3,0 0 0,0 Appartement <= ,9 12,9 11,8 9,8 7,0 12,2 12,4 16,3 11,9 Appartement > ,8 13,1 12,3 12,7 8,9 11,7 8,4 17,0 12,9 Totaal 10,4 12,5 11,7 11,1 9,0 12,4 10,1 16,6 11,6 * Voorlopige cijfers JANUARI 2011 WONINGMARKTRAPPORTAGE

21 BIJLAGE Utrecht-Noord - Aantal woningen in aanbod Type woning 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Noord - Vraagprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Noord - Aantal verkochte woningen Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Noord - Transactieprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Noord - Prijs per m 2 (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Noord - Looptijd (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Noord - Krapte-indicator Tussenwoning 6,8 10,6 7,8 8,0 7,4 5,9 6,0 7,6 8,8 Hoekwoning 6,3 8,4 7,8 8,7 9,0 11,1 7,1 9,8 7,9 2-onder-1-kap ,0 21,0 8,0 0 12,0 21,0 9,2 Vrijstaand ,0 0 6,0 1,5 3,0 0 Appartement <= ,9 9,4 6,1 7,3 7,9 8,5 7,9 8,9 10,3 Appartement > ,5 9,9 16,3 13,6 14,6 14,3 6,8 22,2 7,5 Totaal 5,6 10,1 7,8 8,4 8,5 8,3 7,0 9,6 9,1 * Voorlopige cijfers WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI

22 BIJLAGE Utrecht-Oost - Aantal woningen in aanbod Type woning 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Oost - Vraagprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Oost - Aantal verkochte woningen Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Oost - Transactieprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Oost - Prijs per m 2 (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Oost - Looptijd (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Oost - Krapte-indicator Tussenwoning 7,9 13,1 11,2 7,7 7,9 8,5 5,9 8,3 6,3 Hoekwoning 7,9 24,6 10,6 7,3 10,0 11,0 7,6 9,6 10,0 2-onder-1-kap 18,0 4,0 0 15,0 12,0 21,0 7,5 15,0 0 Vrijstaand 0 15,0 0 18,0 0 7,0 18,0 0 8,9 Appartement <= ,9 8,1 8,5 7,3 7,3 8,6 8,8 9,6 10,5 Appartement > ,6 14,1 9,3 8,1 8,9 9,4 9,7 9,8 12,9 Totaal 7,9 11,0 9,8 7,7 8,0 8,9 7,7 9,2 8,9 * Voorlopige cijfers JANUARI 2011 WONINGMARKTRAPPORTAGE

23 BIJLAGE Utrecht-West - Aantal woningen in aanbod Type woning 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-West - Vraagprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-West - Aantal verkochte woningen Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-West - Transactieprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-West - Prijs per m 2 (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-West - Looptijd (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-West - Krapte-indicator Tussenwoning 4,7 8,0 6,9 5,9 6,3 5,1 5,1 6,6 4,8 Hoekwoning 6,0 36,0 3,5 6,0 8,4 4,8 5,7 10,8 3,7 2-onder-1-kap 0 3,0 3, Vrijstaand 6,0 0 6, Appartement <= ,4 6,7 6,1 5,1 6,2 6,1 7,2 8,6 8,7 Appartement > ,2 12,8 22,7 16,3 12,8 10,6 10,0 13,1 14,0 Totaal 4,8 8,0 7,1 6,3 7,1 6,3 6,9 8,7 7,5 * Voorlopige cijfers WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI

24 BIJLAGE Utrecht-Zuid - Aantal woningen in aanbod Type woning 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Zuid - Vraagprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Zuid - Aantal verkochte woningen Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Zuid - Transactieprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Zuid - Prijs per m 2 (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Zuid - Looptijd (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Zuid - Krapte-indicator Tussenwoning 4,9 8,5 5,8 5,0 3,5 5,5 5,5 4,5 6,7 Hoekwoning 4,8 18,0 4,7 4,3 7,8 14,0 9,5 9,0 7,7 2-onder-1-kap ,0 0 0 Vrijstaand ,0 0,0 0 Appartement <= ,6 3,9 5,8 6,2 6,5 5,9 6,2 8,7 8,1 Appartement > ,8 7,2 6,4 10,1 7,7 17,1 13,5 14,1 16,8 Totaal 4,6 6,3 5,9 6,4 5,8 7,9 7,3 8,0 9,0 * Voorlopige cijfers JANUARI 2011 WONINGMARKTRAPPORTAGE

25 BIJLAGE Utrecht - Aantal woningen in aanbod Type woning 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht - Vraagprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht - Aantal verkochte woningen Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht - Transactieprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht - Prijs per m 2 (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht - Looptijd (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht - Krapte-indicator Tussenwoning 6,6 10,5 8,5 7,2 7,1 6,8 5,9 7,5 6,7 Hoekwoning 7,1 16,3 7,3 7,3 9,6 10,3 7,8 10,8 7,7 2-onder-1-kap 36,0 9,0 21,0 16,0 12,8 48,0 8,0 22,5 12,9 Vrijstaand 42,0 33,0 39,0 25,5 0 6,9 6,6 12,0 7,4 Appartement <= ,2 7,8 7,2 6,7 7,0 7,7 8,2 9,5 9,7 Appartement > ,0 11,5 11,7 11,5 10,2 11,8 9,2 14,1 11,9 Totaal 6,3 9,6 8,3 7,6 7,7 8,2 7,5 9,6 8,8 * Voorlopige cijfers WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI