Handreiking: Intern toezicht onder de Woningwet 2015 De veranderingen van de wet voor het interne toezicht September 2015

Transcriptie

1 Handreiking: Intern toezicht onder de Woningwet 2015 De veranderingen van de wet voor het interne toezicht September 2015

2 Inhoud 1. Introductie 1 2. Belangrijkste wijzigingen van de woningwet voor het toezicht Governance Taakafbakening van woningcorporaties Organisatiestructuur, administratie, verslaglegging en financiële inrichting Maatschappelijke verankering Kalender voor implementatie 6 3. Governance Governance en intern toezicht Extern toezicht Hulpvragen verankering Woningwet Achtergrond en verdieping H3 4. Taakafbakening van woningcorporaties Waarin mag de TI actief zijn? Waar mag de TI actief zijn? Welke niet-daeb-activiteiten mag de TI wél uitvoeren Passendheidstoets! Hulpvragen verankering Woningwet Achtergrond en verdieping H Organisatiestructuur, administratie, verslaglegging en financiële inrichting Organisatiestructuur, administratie en verslaglegging Financiële inrichting Hulpvragen verankering Woningwet Achtergrond en verdieping H Maatschappelijke verankering Cyclus prestatieafspraken Hulpvragen verankering Woningwet Proces prestatieafspraken en betrokkenheid RvT Achtergrond en verdieping H6 41

3 1. Introductie Doel van deze publicatie Per 1 juli 2015 is de Woningwet 2015 in werking getreden. Deze wet stelt nieuwe kaders voor het functioneren van de woningcorporatie. Ook de nadere invulling van de wet is in werking getreden: het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting - Btiv (een algemene maatregel van bestuur, AmvB ) en de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Ministeriële regeling). Deze publicatie heeft als doel om toezichthouders te ondersteunen bij het intern toezicht op de implementatie van de Woningwet. Voor corporaties en het intern toezicht heeft de wet verstrekkende gevolgen. Het takenveld van de corporatie wordt ingeperkt, commerciële activiteiten worden ondergebracht in een aparte administratie of dochteronderneming, corporaties dienen een bod op de woonvisie uit te brengen en commissarissen moeten een fit-and-propertest doorstaan. De belangrijkste wijzigingen van de wet lichten wij in deze handreiking toe. De toegelaten instelling In deze publicatie hebben wij het over de Toegelaten Instelling: de TI. Wij passen deze term toe in plaats van de term corporatie, omdat de wet onderscheid maakt tussen publieke en commerciële activiteiten die de corporatie uitvoert. Een corporatie kan ervoor kiezen de commerciële activiteiten onder te brengen in een aparte dochteronderneming. De dochteronderneming de woningvennootschap is géén onderdeel van de TI. Een corporatie die ervoor kiest om haar activiteiten onder te brengen in een gescheiden administratie is wel als geheel een TI. Wat regelt de Woningwet 2015 De Woningwet 2015 creëert spelregels voor de sociale huursector. De wet waarborgt de uitvoering van de kerntaak van woningcorporaties, namelijk zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. Onderdelen van de waarborg betreffen de kwaliteit van de sociale huisvesting, het beperken van de financiële risico s en het regelen van een passende toewijzing van sociale huurwoningen aan de doelgroep. Voorts wordt het taakgebied van de corporatie afgebakend: concentratie op kerntaken en de financiering ervan. Het externe toezicht wordt via de Autoriteit Woningcorporaties aangescherpt. Zij gaat toezicht houden op de rechtmatigheid, governance, integriteit en financiën van corporaties en kan sancties opleggen. Een betere aansluiting van de prestaties van corporaties op het lokale volkshuisvestingsbeleid wordt in de wet geborgd via het maken van prestatieafspraken. Leeswijzer In deze handreiking omschrijven we de wijzingen als gevolg van de woningwet en de zaken die van belang zijn voor het interne toezicht. Hierbij maken we onderscheid naar vier thema s. De wijzigingen zijn op drie niveaus inzichtelijk gemaakt: 1. Kort overzicht van de belangrijkste wijzigingen 2. Uitwerking van de maatregelen. Dit betreft een toelichting op de maatregelen van de Woningwet op het betreffende thema. Bij deze uitwerking zijn ook te vinden: Hulpvragen bij de verankering van de Woningwet Deadlines, de belangrijke data waaraan de TI moet voldoen Aandachtspunten voor de toezichtsagenda 3. Verdieping van de maatregelen. Hier treft u meer achtergrondinformatie en aandachtspunten 1

4 Naast deze opbouw vindt u hier een schema met de data waarop de Woningwet geïmplementeerd dient te zijn. De belangrijkste wijzigingen betreffen de: 1. Governance 2. Taakafbakening van woningcorporaties 3. Organisatiestructuur, administratie, verslaglegging en financiële inrichting 4. Maatschappelijke verankering Totstandkoming Deze publicatie is in opdracht van VTW geschreven door Marnix Groenland en Bert van t Land van Companen. Bij de publicatie is gebruik gemaakt van publicaties van VTW, Aedes, ministerie BZK, naast uiteraard de wetteksten. Daarnaast is er dankbaar gebruik gemaakt van de expertise van een klankbordgroep. Deze bestond uit: Mevr. E. Bal - commissaris Ressort Wonen, bestuurslid VTW Dhr. H. Fissering - voorzitter RvT de Volmacht Dhr. A. Kerssies - directeur VTW en commissaris Habeko Wonen Mevr. M. Meulman - commissaris Woonkracht 10 en Noordwijkse woningstichting Dhr. W. Nijman - voorzitter RvT Woningstichting Brummen en voorzitter RvT Salland Wonen Mevr. M. Roefs - commissaris Beter Wonen IJsselmuiden Dhr. B. Spelbos - commissaris Portaal Deze publicatie is met grote zorg opgesteld. Mocht u desondanks fouten aantreffen, zaken mist of toevoegingen wensen, horen wij dat graag. In dat geval kunt u contact opnemen met VTW. 2

5 2. Belangrijkste wijzigingen van de woningwet voor het toezicht De Woningwet 2015 heeft grote gevolgen voor het interne toezicht op de TI, zowel de wijze van toezicht als het inhoudelijk toezicht. Het toetsingskader van de RvT dient als gevolg hiervan aangescherpt te worden en aan de toezichthouders worden strengere eisen gesteld. 2.1 Governance Op het gebied van Governance en intern toezicht krijgen bestuurders en toezichthouders te maken met de fit- en propertest. Zowel aan bestuurders als commissarissen worden bij benoeming en herbenoeming eisen gesteld aan de geschiktheid. In de fit- en propertest wordt gekeken naar geschiktheidscriteria, zoals competenties, onafhankelijkheid en betrouwbaarheid. Daarnaast zijn er aangescherpte regels ten aanzien van investeringsbeslissingen. En commissarissen krijgen een meldingsplicht, indien zich situaties voordoen die het belang van de volkshuisvesting kunnen schaden, zoals fraude of de realisatie van projecten met te grote financiële risico s. Belangrijkste aandachtspunten Zowel de bestuurder als de commissarissen moeten door de Autoriteit geschikt en betrouwbaar worden geacht. Hiertoe wordt een fit- and propertest afgenomen. De maximale zittingstermijn van een toezichthouder bedraagt vier jaar met de mogelijkheid om slechts éénmaal te worden benoemd voor maximaal vier jaar. De RvT dient tenminste voor de volgende zaken toestemming te geven: uitbrengen bod, investeringen vanaf drie miljoen euro, verkoop van onroerende zaken vanaf tien miljoen euro, aangaan of verbreken van verbindingen die van ingrijpende betekenis zijn voor de TI en ontslag of wijziging van de arbeidsvoorwaarden van een aanmerkelijk deel van het personeel. De RvT dient zich naar het belang van de betrokken belanghebbenden te richten, waarvoor een goede relatie met hen belangrijk is. Commissarissen dienen aanspreekbaar te zijn (link naar VTWpublicatie de aanspreekbare commissaris). Verplichte melding door RvT aan Autoriteit bij toebrengen van schade aan volkshuisvestelijk belang, financiële problemen of integriteitskwesties. De statuten dienen uiterlijk 1 januari 2017 te zijn aangepast. 2.2 Taakafbakening van woningcorporaties Het taakveld en werkterrein van de TI worden ingeperkt tot de zogenaamde daeb-activiteiten. De focus komt te liggen op het bouwen, verhuren, beheren sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijk vastgoed. Onderdeel van het verhuren en beheren van huurwoningen is het uitvoeren van beperkte leefbaarheidstaken. Niet-daeb-activiteiten zijn onder strenge voorwaarden toegestaan. Zie hiervoor hoofdstuk 5 organisatie, administratie, verslaglegging en financiële inrichting. Deze inperking heeft gevolgen voor veel TI s en de rolopvatting van de TI. Indien zij bijvoorbeeld een brede maatschappelijke rolopvatting heeft kan dit zelfs een aanpassing van de missie en visie van de TI vergen. In veel gevallen is dan aanscherping van belangrijke strategische documenten nodig, zoals het 3

6 huurbeleid en strategisch voorraadbeleid. Dit heeft direct gevolg voor de inhoud van het toetsingskader van de RvC, zoals het investeringsstatuut, het toetsingskader voor nieuwe initiatieven en prestatieafspraken / -overeenkomsten. In contacten met belanghebbenden, met name de gemeente, zullen de verwachtingen over de TI duidelijk moeten worden gemaakt. De RvC zal toe moeten zien dat gewerkt wordt binnen de ruimte die de wet biedt. Belangrijkste aandachtspunten De TI dient zich te beperken tot haar kerntaak: het passend huisvesten van de doelgroep, het bouwen en verhuren van specifiek omschreven vormen van maatschappelijk vastgoed en uitvoeren van bepaalde diensten voor leefbaarheid. Commerciële activiteiten (niet-daeb) mogen onder een aantal condities uitgevoerd worden vanuit een administratief gescheiden onderdeel of dochteronderneming. Verhuren van huurwoningen in de vrije sector en bouwen van nieuwbouwwoningen behoort niet tot de kerntaak. De TI mag alleen nieuwe investeringen doen in het nader te bepalen regionale werkgebied. De passendheidstoets vereist dat ten minste 95% van het aantal woningen dat wordt toegewezen aan huishoudens met recht op huurtoeslag, een huurprijs heeft tot de aftoppingsgrens. Zijn de consequenties van de passendheidstoets onderzocht en hebben ze een plek gekregen in het strategisch voorraadbeleid, huurbeleid, meerjarenbegroting, enzovoorts. Sluiten doelstellingen uit de woonvisie en prestatieafspraken nog aan op de beperkingen die uit de passendheidstoets volgen? Sluiten visie en strategie van de TI nog aan de taakafbakening. 2.3 Organisatiestructuur, administratie, verslaglegging en financiële inrichting De organisatiestructuur, administratie en verslaglegging van de TI De TI dient zich te concentreren op haar kerntaken. Dit zijn de in de Woningwet omschreven diensten van algemeen economisch belang (daeb): sociale huurwoningen, bepaald maatschappelijk vastgoed en specifieke diensten voor de leefbaarheid. Commerciële activiteiten moeten worden ondergebracht in een aparte administratie of woningvennootschap. Deze activiteiten worden in beginsel losgekoppeld van de TI en ondergebracht in een dochterorganisatie (juridische splitsing) of in een gescheiden administratie (administratieve scheiding). Voor kleine corporaties wordt een uitzondering gemaakt en er geldt een overgangsrecht voor lopende projecten. De regels ten aanzien van het jaarlijkse volkshuisvestingsverslag worden aangescherpt. Het krijgt een belangrijkere functie in de verantwoording aan de belanghebbenden en de Autoriteit over de realisatie van de prestatieafspraken. De administratieve of juridische scheiding heeft gevolgen voor het opstellen en inrichten van de jaarrekening en het jaarverslag; deze moeten worden gesplitst. Andere aanpassingen betreffen onder andere het accountantsprotocol, de dvi en de dpi. Nieuwe elementen zijn overcompensatie, voorzieningen voor interne leningen, marktwaardering en rapportage over de passendheidstoets. 4

7 Financiële inrichting Bij de financiële inrichting is sprake van strengere en aanvullende regels. Van de TI wordt verwacht dat zij hun woningen tegen actuele marktwaarde gaan waarderen. Dit heeft consequenties voor de waarderingsgrondslagen en financiële ratio s. Dit vraagt van toezichthouders om ook in de nieuwe situatie in control te blijven. Voorts stelt de wet een reeks van eisen ten aanzien van een verplicht reglement financieel beheer (gaat verder dan het treasurystatuut), aantrekken van leningen, leningen van de daeb-tak en de niet-daebtak, overhevelen van resultaat van daeb naar niet-daeb en vice versa. Belangrijkste aandachtspunten Niet-daeb-activiteiten dienen vanuit gescheiden bedrijfsonderdelen plaats te vinden: vanuit een gescheiden administratie of een dochteronderneming (woningvennootschap). Kleine corporaties mogen volstaan met een kosten-verdeelstaat. De TI mag de niet-daeb-tak bij scheiden of splitsen onder voorwaarden een lening verstrekken. De TI dient een scheidings- of splitsingsplan op te stellen en voor 1 januari 2017 bij de Autoriteit Woningcorporaties in te dienen. Hierin staat welke woningen naar de niet-daeb-tak gaan. De gemeente en huurdersorganisatie kunnen hierover een zienswijze indienen, de Autoriteit Woningcorporaties beslist. Er zijn strenge eisen gesteld aan de wijze waarop woningen verkocht worden. Er worden aanvullende eisen gesteld aan de verslaglegging. Een reglement financieel beheer wordt verplicht. 2.4 Maatschappelijke verankering De maatschappelijke verankering van de TI wordt anders geregeld. De TI wordt - indien de gemeente geldend volkshuisvestelijk beleid heeft - verplicht de gemeente en huurdersorganisaties uit te nodigen voor prestatieafspraken. Als onderdeel hiervan stelt de TI een bod op: een activiteitenprogramma met een financiële bijdrage. De realisatie van het activiteitenprogramma wordt jaarlijks gemonitord. Doordat huurdersorganisaties gelijkwaardig aan tafel zitten, ontstaat een extra (wettelijke) vorm van invloed en toezicht. Belangrijkste aandachtspunten De TI brengt een bod uit waarin ze haar bijdrage aan de woonvisie duidt. De woonvisie wordt een leidend kader voor de activiteiten die de TI oppakt. De TI dient naar redelijkheid bij te dragen. De investering dient in verhouding te staan tot de opgave. Huurdersorganisatie wordt een gelijkwaardige partner bij het maken van prestatieafspraken. Indien partijen er onderling niet uitkomen bij het maken van prestatieafspraken, kunnen partijen een geschil voorleggen aan de Minister. Gemeente en huurdersorganisatie krijgen informatierecht: de TI moet informatie leveren die het mogelijk maakt om de redelijkheid van het bod te toetsen. 5

8 2.5 Kalender voor implementatie De Woningwet vereist nogal wat van de toezichthouders. Waarop moeten zij toezien, wanneer moet wat geregeld zijn? Wij helpen toezichthouders via onderstaande implementatiekalender. In de wet wordt een aantal harde data genoemd waarop wijzigingen uit de Woningwet gereed moeten zijn. In onderstaande implementatiekalender geven wij deze weer. Rondom het proces van het maken van prestatieafspraken gelden nog meer data die voor de TI van belang zijn. Deze zijn in hoofdstuk 6 apart weergegeven. 7

9 3. Governance 3.1 Governance en intern toezicht Op het gebied van Governance en intern toezicht krijgen bestuurders en toezichthouders te maken met de fit- en propertest. Daarnaast zijn er aangescherpte regels ten aanzien van investeringsbeslissingen en verplichte informatievoorziening. De Minister lees: de Autoriteit Woningcorporaties moet voor een aantal besluiten goedkeuring verlenen. Benoeming bestuurders en commissarissen Belangrijke verandering is dat bestuurders en commissarissen van TI s worden getest op geschiktheid en betrouwbaarheid. Aanvullend op de Governancecode wordt in de wet geregeld dat opvolgende bestuurders door de raad van toezicht worden benoemd voor een periode van maximaal vier jaar. De RvT kan bestuurders te allen tijde ontslaan of schorsen. Vereisten voor de benoeming: geschiktheid- en betrouwbaarheidstoets Voor toewijzing en (her)benoeming van bestuurders en commissarissen is een positieve zienswijze van de Minister nodig. Er vindt een geschiktheids- en betrouwbaarheidstoets voor besturders en commissarissen plaats, die betrekking heeft op vakinhoudelijke kennis, competenties en op antecedenten. De Autoriteit voert de toets uit en kijkt hierbij naar de aard en zwaarte van de functie waarvoor de beoogde bestuurder of commissaris in aanmerking komt, en de aard en de omvang van de werkzaamheden van de toegelaten instelling. Indien een bestuurder of commissaris zonder zienswijze van de Minister zitting heeft zal de Autoriteit een sanctie opleggen. De RvT dient bovenstaande voor 1 januari 2017 in de statuten te verankeren. Regels gelden al vanaf 1 juli Aanvullende eisen voor commissarissen Nieuw in de wet is dat de RvT zich moet richten naar het belang van de betrokken belanghebbenden. Dit wil zeggen dat het toezicht ook dient te hebben voor het belang van de belanghebbenden. Dit vraagt om een goede relatie met hen. De RvT dient actief kennis en vaardigheden te behouden en ontwikkelen. Verder wordt wettelijk verankerd dat de RvT bestaat uit ten minste drie commissarissen, waarvan een derde tot de helft op voordracht van huurders. Toezichthouders worden benoemd door de RvT voor een periode van maximaal vier jaar en kan slechts nog éénmaal worden herbenoemd voor maximaal vier jaar. Als er geen voordracht van de huurders is, moet de RvT actief werven in overleg met de huurdersvertegenwoordiging. Voordracht door huurders Huurdersorganisaties van woningcorporaties hebben het recht een bindende voordracht te doen voor leden van de RvT. De Woningwet bepaalt dat minstens een derde van de commissarissen wordt benoemd op bindende voordracht door de huurdersorganisatie. Voorheen ging het om ten minste twee leden. 7

10 Waarvoor dient de RvT toestemming te geven? In de Woningwet zijn de onderwerpen vastgelegd waarover de RvT ten minste toestemming dient te geven. Uiteraard kan de RvT deze lijst zelf aanvullen. Dit verwerkt de TI in haar statuten. De belangrijkste onderwerpen: het uitbrengen van een bod in het proces om prestatieafspraken te maken; het doen van grote investeringen (vanaf 3 miljoen euro); verkoop van onroerende zaken ter waarde van 10 miljoen euro of meer; het aangaan of verbreken van verbindingen en van samenwerkingen die van ingrijpende betekenis zijn voor de TI; Ontslag of wijziging van de arbeidsvoorwaarden van een aanmerkelijk deel van het personeel. Het ontbreken van goedkeuring ontslaat de RvT niet van haar vertegenwoordigingsbevoegdheid! Informatieplicht naar Autoriteit De RvT informeert gevraagd en ongevraagd de Autoriteit over ontwikkelingen bij de toegelaten instelling. Ongevraagd wordt er, zodra dat noodzakelijk is, aan de Autoriteit melding gedaan van: schade of mogelijke schade, toegebracht aan het belang van de volkshuisvesting door handelen van de TI; of er twijfel is over rechtmatigheid van handelen of de integriteit; (aanstaande) financiële kwetsbaarheid of liquiditeits- of solvabiliteitsproblemen bij verbindingen van de TI. Deze regeling laat onverlet dat de TI, in casu de bestuurder, de primaire verantwoordelijkheid heeft om de voor de Autoriteit relevante informatie te melden. Overige maatregelen In de wet zijn de taken van de RvT vastgelegd. Deze dient toezicht te houden op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken in de TI en de door haar in stand gehouden onderneming. De RvT staat het bestuur met raad ter zijde. Bij de vervulling van hun taak richten de commissarissen zich naar het belang van de TI (en dochteronderneming), naar het te behartigen maatschappelijke belang en naar het belang van de betrokken belanghebbenden. (Artikel 31 Woningwet) De RvT dient de kennis en de vaardigheden te behouden en ontwikkelen, die noodzakelijk zijn voor het geschikt blijven van personen voor het lidmaatschap van de raad van toezicht. Deze regel vormt een aanvulling op artikel 1.8 van de Governancecode woningcorporaties, die vereist dat commissarissen volgens de Permanente Educatie-systematiek werken. (Artikel 31 Woningwet) Het bestuur houdt de RvT op de hoogte door tijdig gegevens te sturen en brengt hem ten minste eenmaal per jaar schriftelijk op de hoogte van de hoofdlijnen van het strategisch beleid, de algemene en financiële risico s en het beheers- en controlesysteem van de TI. (Artikel 32 Woningnet) Ontslag van een commissaris of de RvT is mogelijk wegens verwaarlozing van zijn taak, wegens andere gewichtige redenen of wegens ingrijpende wijziging van de omstandigheden, waardoor het aanblijven als commissaris of als RvT redelijkerwijs niet kan worden verlangd. Het ontslagverzoek kan door de TI (bestuur of raad van toezicht), of door de Minister worden ingediend bij de ondernemingskamer van het gerechtshof Amsterdam. (Artikel 33 Woningwet) 8

11 De RvT of Onze Minister kan een commissaris schorsen. De schorsing vervalt van rechtswege, indien de toegelaten instelling of Onze Minister niet binnen een maand na de aanvang van de schorsing een verzoek tot ontslag bij de ondernemingskamer heeft ingediend. (Artikel 33 Woningwet) 3.2 Extern toezicht Besluiten waarvoor goedkeuring van de Minister nodig is Het toezicht wordt ondergebracht bij de Autoriteit Woningcorporaties. Deze wordt ondergebracht bij de Inspectie voor Leefomgeving en Transport. De autoriteit functioneert onafhankelijk ten opzichte van de sector en van de politiek en bevordert de gewenste professionalisering van het toezicht. De Autoriteit kan zelfstandig ingrijpen bij woningcorporaties. Meer over taken Autoriteit Woningcorporaties. De Minister lees: de Autoriteit Woningcorporaties moet voor een aantal besluiten goedkeuring verlenen: 1. Verkoop van huurwoningen 2. Verkoop van onroerend goed 3. Verkoop van de aandelen in een dochteronderneming 4. Administratieve scheiding of juridische splitsing 5. Het aangaan van een fusie 6. Investeringen in niet-daeb-vastgoed of niet-daeb-activiteiten 7. Het aangaan van verbindingen 8. De goedkeuring van het reglement financieel beheer Zienswijzen op voornemens van de TI Op een aantal voornemens kunnen ook gemeente en huurdersorganisatie een zienswijze indienen. De Autoriteit betrekt deze bij het oordeel over de voorgenomen activiteiten. Een volledige lijst van activiteiten waarbij dit het geval is vindt u. Zienswijze van de TI De TI heeft zelf de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen bij de Autoriteit aangaande het regionale werkgebied: zowel op het voorstel dat door de gemeenten wordt ingediend bij de Autoriteit over de indeling van het werkgebied, als op het voorstel van de minister als een voorstel van de gemeente achterwege blijft. Het voorstel van de gemeente dient voor 1 juli 2016 bij de Autoriteit ingediend te zijn. 3.3 Hulpvragen verankering Woningwet Is procedureel verankerd dat de besluiten waaraan de RvT haar goedkeuring dient te verlenen, ook aan de RvT worden voorgelegd? Heeft onze RvT voldoende commissarissen die namens de huurders zitting hebben in de RvT? En is schriftelijk verankerd in de statuten hoeveel het er moeten zijn? Hoe gaat de RvT en de individuele commissaris om met de informatieplicht? Zijn de notulen, afwegingskader en aansprakelijkheidsverzekering passend op deze regel? Draagt de frequentie en de kwaliteit van het contact tussen commissarissen, bestuurders en de belanghebbenden bij aan het waarborgen van het belang van de belanghebbenden? Is duidelijk dat bij (her)benoeming van bestuurders en commissarissen de procedure van de geschiktheid- en betrouwbaarheidstoets moet worden gevolgd? 9

12 Is duidelijk dat bij schorsing of ontslag van een commissaris, de procedure via de ondernemingskamer van het gerechtshof in Amsterdam verloopt? Deadlines 1 juli voorstel gemeente over regionale werkgebied bij Autoriteit Woningcorporaties, zienswijze meesturen; 1 januari statuten aangepast. Aandachtspunten voor toezichtsagenda Heeft de RvT een helder beeld van de activiteiten die aan de Autoriteit moeten worden voorgelegd en de implicatie die dit heeft voor de planning van de uitvoering van die activiteit? Is in procedures voorzien bij welke activiteiten zienswijzen van de gemeente en huurdersorganisatie mogelijk zijn? Hoe wordt bijgehouden dat de maximale zittingsduur van de commissarissen niet wordt overschreden? 3.3 Achtergrond en verdieping H3 Benoeming bestuurder De Rvt kan een bestuurder ontslaan. Er dienen voor dergelijke gevallen voorschriften te zijn waaruit blijkt hoe in een voorlopig bestuur wordt voorzien. Ledenraad vereniging krijgt kleinere positie De benoeming betekent voor verenigingen dat de ledenraad de bestuurder niet meer kan benoemen of ontslaan. Hun positie ten opzichte van de RvT wordt kleiner. Voor een deel van de verenigingen is dit aanleiding om een stichting als rechtsvorm te kiezen, andere kiezen ervoor om de statuten te wijzigen, vanwege de meerwaarde die het zijn van een vereniging voor hen vormt (ledenbetrokkenheid). In het laatste geval is er aandacht nodig voor de relatie tussen de ALV en de RvT. Achtergrond van deze regels De betreffende competentie-eisen zijn gebaseerd op de eisen die De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten sinds enige jaren bij de toetsing op geschiktheid in de financiële sector hanteren. De eisen zijn in de praktijk reeds beproefd. 31 Woningwet artikel 25, 30 en BTIV Bijlage 1 en 2 Geschiktheidsaspecten bestuurder De geschiktheidsaspecten die bij de zienswijze van de minister een rol spelen zijn gedetailleerd uitgewerkt in het BTIV. Dit betreft competenties (waaronder besluitvaardigheid, integriteit en moreel besef en samenwerkingsvermogen); betrouwbaarheid (strafrechtelijke, financiële, fiscaalbestuursrechtelijke en toezichtantecedenten en antecedenten waarbij Aedes of VTW maatregelen hebben moeten treffen. (BTIV Bijlage 1 en 2). Bij een benoeming in een meerhoofdig bestuur kijkt de Autoriteit of de kandidaat ook past in het team. Woningwet artikel 25 BTIV artikel 19 en bijlage 1 10

13 Onafhankelijkheid bestuurder Bestuurders dienen onafhankelijk te zijn: zij mogen niet in het bestuur van een andere TI zitting hebben (behalve de dochterorganisatie). Dit mag wel in maatschappelijke instelling, indien de RvT dat goedkeurt. Het lidmaatschap van het bestuur is verder onverenigbaar met het lidmaatschap van: een RvT die gedurende dat lidmaatschap een aanwijzing heeft gekregen of onderworpen was aan toezichtsmaatregelen; college van burgemeester & wethouders; college van Gedeputeerde Staten; dagelijks bestuur van een waterschap of een organisatie die de belangen van gemeenten, provincies of waterschappen behartigt; een functie als ambtenaar bij het Rijk, een provincie, een gemeente of een waterschap indien er (mogelijke) betrokkenheid bestaat bij de werkzaamheden van de TI. Bestuurders van woningcorporaties kunnen gelijktijdig niet meer lid zijn van een RvT van een corporatie, waar dan ook in Nederland en vice versa. Dit is een vergaande maatregel, omdat het ook TI s betreft buiten het werkgebied van de TI waar de bestuurder of commissaris werkzaam is. Let erop dat veel interim-bestuurders vaak ook commissaris zijn. Zij zullen een keuze moeten maken. Verklaringen Als een kandidaat eerder een bestuurs- of toezichtfunctie had bij een maatschappelijke organisatie, moet hij of zij verklaren dat deze organisatie nooit een aanwijzing of maatregel is opgelegd als gevolg van zijn handelen of nalaten. Hij dient ook te verklaren dat hij nooit een financieel-economisch delict heeft gepleegd. Competenties bestuurder Authenticiteit: consistent en open Besluitvaardig: tijdige besluiten en -oplossingen Integriteit en moreel besef: moreel, ethisch en aanspreekbaar Leiderschap: inspirerend, motiverend, stimulerend en gericht op draagvlak Maatschappelijke verantwoordelijkheid: specifieke (maatschappelijke) rol woningcorporaties Overtuigingskracht Resultaat- en klantgerichtheid: (kosten)efficiënt, doelgericht en in staat prioriteiten te stellen Samenwerkingsvermogen Visie: realistisch, toekomstgericht en risicobewust Zelfreflectie De website van de inspectie Leefomgeving en Transport geeft een korte beschrijving van de beoogde procedure en de informatie die de corporatie moet aanleveren Handreiking bestuurders en commissarissen Aedes/VTW Woningwet artikel 25 BTIV artikel 19 en bijlage 1 Geschiktheidsaspecten commissaris Toetsing van geschiktheid vindt plaats door de Autoriteit Woningcorporaties. Vanaf de ingang van de wet zal elke voorgenomen (her)benoeming aan de toezichthouder moeten worden gemeld. De melding moet zijn onderbouwd en gemotiveerd conform de eisen uit de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting. Hierin zijn nog een aantal procedurele eisen uitgewerkt. 11

14 De geschiktheidsaspecten die bij de zienswijze van de minister een rol spelen zijn gedetailleerd uitgewerkt in het BTIV. Dit betreft competenties (waaronder besluitvaardigheid, integriteit en moreel besef en samenwerkingsvermogen); betrouwbaarheid (strafrechtelijke, financiële, fiscaal-bestuursrechtelijke en toezichtantecedenten) en antecedenten waarbij Aedes of VTW maatregelen hebben moeten treffen. (BTIV Bijlage 1 en 2). De achtergrond bij het stellen van geschiktheidseisen komt voort uit de wens om raden te professionaliseren. De Governancode stelde al specifieke eisen aan de werving van commissarissen waaronder competenties. Bij de werving van commissarissen zal het functieprofiel aangescherpt moeten worden. Kan er bij gerede twijfel aan een zittende commissaris ook tussentijds getoetst worden? De wet bepaalt dat (alleen) bij benoeming en herbenoeming van bestuurders en commissarissen een zienswijze is vereist waartoe betrokkenen op geschiktheid en betrouwbaarheid worden getoetst. Kandidaten dienen echter ook in de tussenliggende periode te blijven voldoen aan de eisen. In het kader van het (reguliere) toezicht op de governance bij corporaties kan de Autoriteit Woningcorporaties bij twijfel daaromtrent de woningcorporatie daarop aanspreken en zo nodig via een aanwijzing (en sancties) aandringen op maatregelen. Een functieverschuiving wordt niet gezien als herbenoeming, de huidige termijn van de toezichthouder blijft gelden. (bron: VTW/BZK). Competenties Voor commissarissen gelden specifieke geschiktheidseisen. Van hen wordt verwacht dat ze bestuurlijk inzicht hebben, over een helikopterview beschikken, in staat zijn tot onafhankelijke oordeelsvorming, teamspelers zijn en (indien van toepassing) over voorzitterskwaliteiten beschikken. De volledige lijst: Authenticiteit: consistent en open Bestuurlijk inzicht: realiteitszin, gezond verstand en bewustzijn van complexiteit woningcorporaties Helikopterview Integriteit en moreel besef: moreel, ethisch en aanspreekbaar Maatschappelijke verantwoordelijkheid: besef van specifieke (maatschappelijke) rol woningcorporaties Onafhankelijke oordeelsvorming: lastige vragen durven stellen Teamspeler Visie: realistisch, toekomstgericht en risicobewust Voorzittersvaardigheid: indien van toepassing Zelfreflectie Voorschriften omtrent de melding van de geschiktheid van personen voor het lidmaatschap van het bestuur en de raad van toezicht, en de betrouwbaarheid van die personen: Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting: artikel 6, 7, 8 Onafhankelijkheid De raad van toezicht is zodanig samengesteld dat de commissarissen ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook, onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. Commissarissen dienen deskundig en onafhankelijk te zijn: zij mogen geen belang in de TI of dochteronderneming hebben. Wel mogen zij huurder van de TI zijn. 12

15 Het lidmaatschap van een RvT is onverenigbaar met het lidmaatschap van: een bestuur van een andere TI een eerder bestuur van de TI (of haar directe rechtsvoorganger) een RvT die gedurende dat lidmaatschap een aanwijzing heeft gekregen of onderworpen was aan toezichtsmaatregelen; een toezichthoudend orgaan (raad van toezicht, raad van commissarissen of anderszins) van een corporatie of maatschappelijke organisatie, waarvan een andere commissaris van de raad van toezicht óók lid is; college van burgemeester & wethouders; college van Gedeputeerde Staten; dagelijks bestuur van een waterschap; in het werkgebied van de TI. een orgaan van, of een functie bij, een maatschappelijke organisatie waarvan een bestuurder van de TI ook bestuurder is; een organisatie die de belangen van gemeenten, provincies of waterschappen behartigt; een functie als ambtenaar bij het Rijk, een provincie, een gemeente of een waterschap indien er (mogelijke) betrokkenheid bestaat bij de werkzaamheden van de TI. Verklaringen Als een kandidaat eerder een bestuurs- of toezichtsfunctie had bij een maatschappelijke organisatie, moet hij of zij verklaren dat deze organisatie nooit een aanwijzing of maatregel is opgelegd als gevolg van zijn handelen of nalaten. Hij dient ook te verklaren dat hij nooit een financieel-economisch delict heeft gepleegd. Handreiking bestuurders en commissarissen Aedes/VTW Woningwet artikel 30 en BTIV artikel 19 en bijlage 1 Aanvullende eisen voor commissarissen De RvT dient zich te richten naar het belang van de betrokken belanghebbenden. Om dit te kunnen, is een goede relatie met belanghebbenden noodzakelijk. Van belang is dat de commissarissen dit doen vanuit hun eigen verantwoordelijkheid en vanuit hun rol als toezichthouder. In veel gevallen is de aanwezigheid van de bestuurder of een andere corporatievertegenwoordiger van belang. Ook dient de RvT toezicht te houden op de frequentie en de kwaliteit van het contact tussen de bestuurder(s) en belanghebbenden. Meer informatie, suggestie en tips zijn te vinden in de publicatie De aanspreekbare commissaris. Woningwet artikel 31 Benoeming als er geen huurdersorganisatie is In de statuten dient ook bepaald te zijn dat als er geen huurdersorganisatie bestaat (zoals bedoeld in de overlegwet), het voordrachtsrecht bij de huurders gezamenlijk berust. Er is geen verplichting om de huurdersorganisatie te raadplegen of om advies te vragen bij (her)benoeming van commissarissen die geen huurderscommissarissen zijn. Aanbevelingen van de VTW en Woonbond die zijn opgenomen in de publicatie De Huurderscommissaris: De RvT betrekt de voordragende huurdersorganisatie bij de vaststelling van de (algemene) profielschets voor de RvT. De huurdersorganisatie en de RvT overleggen één of twee keer per jaar over het algemeen beleid van de corporatie. In dit kader legt de RvT alle commissarisbenoemingen ter informatie voor aan de huurdersorganisatie. Woningwet artikel 30 Website VTW 13

16 Afwijkende regels voor verenigingen Voor verenigingen zijn er afwijkende regels. Hier kan de algemene ledenvergadering het bindende karakter van de voordracht ongedaan maken, mits er voldoende huurderscommissarissen in de RvT zitten. Tijdens de ledenvergadering moet dan wel minstens de helft van het aantal stemmen van álle leden worden uitgebracht. Uit hoeveel huurderscommissarissen moet de RvT bestaan RvT bestaande uit 3 commissarissen: 1 huurderscommissaris RvT bestaande uit 4 commissarissen: 2 huurderscommissaris (N.B.: Op grond van lid 10 - dat via een amendement aan de wet is toegevoegd - bedraagt het aantal huurderscommissarissen bij een RvT van vier commissarissen: 2. Dit is conflicterend met lid 9, waarin wordt bepaald dat het aantal huurderscommissarissen bij een RvT van vier commisarissen is: 1. BZK heeft aangegeven dat lid 9 via reparatiewetgeving zal worden aangepast.) RvT bestaande uit 6 commissarissen: minimaal 2 huurderscommissarissen en maximaal 3 RvT bestaande uit 7 commissarissen: 3 huurderscommissarissen Woningwet artikel 30 en 31 BTIV Bijlage 1 en 2 Website VTW Onderwerpen waarvoor goedkeuring van de RvT vereist is Overdracht of overgang van een (deel van een) onderneming die door de TI in stand wordt gehouden aan een derde. Het aangaan of verbreken van duurzame samenwerking van de TI met een andere rechtspersoon of vennootschap dan wel als volledig aansprakelijke vennote in een CV of Vof, indien deze samenwerking of verbreking van ingrijpende betekenis is voor de toegelaten instelling. Het doen van een investering ten behoeve van de volkshuisvesting, indien daarmee ten minste 3 miljoen euro gemoeid is. Dit betreft niet investeringen in onderhoud of renovatie van onroerend goed dat reeds in bezit van de corporatie is. Wijziging van de statuten, of een voorstel daartoe als de TI een vereniging is. Ontbinding van de Ti of een voorstel daartoe als TI vereniging is. Aangifte van faillissement en aanvraag van surseance van betaling van de TI. Gelijktijdige beëindiging of beëindiging binnen een kort tijdsbestek van de arbeidsovereenkomst van een aanmerkelijk aantal werknemers van de TI. Ingrijpende wijziging in de arbeidsomstandigheden van een aanmerkelijk aantal werknemers van de TI of van personen die als zelfstandigen of in een rechtspersoon of vennootschap daarin werkzaam zijn. Het vervreemden van onroerende zaken en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden van de toegelaten instelling, het daarop vestigen van een recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik, en het overdragen van het economische eigendom daarvan, ter waarde van 10 miljoen euro. Dit bedrag kan verschillend worden bepaald ten aanzien van de categorie waarin de beoogde verkrijger valt. Het vaststellen van het bod dat de TI voor 1 juli van ieder jaar verzendt naar de gemeente waar zij werkzaam is en de huurdersorganisatie, om tot prestatieafspraken te komen. Andere onderwerpen, zoals in de statuten van de TI bepaald is. Woningwet artikel 26 BTIV artikel 21 14

17 Informatieplicht RvT De raad van toezicht dient als interne toezichthouder van een toegelaten instelling bij zijn taakuitoefening zowel gericht te zijn op het belang van de toegelaten instelling zelf, als op het algemene belang van de volkshuisvesting. Er is een informatieverplichting van de interne toezichthouder aan de Autoriteit ingesteld om dit te waarborgen. Als de RvT van oordeel is dat het bestuur van de TI niet op een juiste wijze aanstuurt en tevens niets doet met de aanbevelingen van de RvT om hierin verbetering te brengen waardoor er problemen dreigen te ontstaan, meldt de RvT dit op grond van de informatieverplichting aan de externe toezichthouder. Daarnaast heeft de RvT meldingsplicht als er twijfels bestaan over de rechtmatigheid van handelen of de integriteit, alsmede bij (aanstaande) financiële kwetsbaarheid of liquiditeits- of solvabiliteitsproblemen bij verbindingen van de TI. Deze meldingsplicht vraagt om goede afwegingen bij de RvT en individuele commissarissen over deze regels. Wanneer dient de Autoriteit geïnformeerd te worden? De wet omschrijft niet wat nu precies schade aan de volkshuisvesting is. Het verdient aanbeveling om jaarlijks stil te staan bij de meldingsplicht. Bovendien is een zeer scherp toetsingskader nodig en moeten de notulen goed zijn in verband met dossiervorming. Dit houdt ook verband met de aansprakelijkheid van de commissarissen. Tot slot, loont het om te onderzoeken wat de voorwaarden van de aansprakelijkheidsverzekering zijn rondom deze informatieplicht. BTIV artikel 29 Taken Autoriteit Woningcorporaties Deze toezichthouder beoordeelt risicogericht het beleid en beheer van de woningcorporatie en van haar dochtermaatschappijen. Daarbij richt het toezicht zich op de volgende onderwerpen: - Rechtmatigheid van het handelen en nalaten - Governance en integriteit van beleid en beheer - Behoud van financiële continuïteit - Bescherming van maatschappelijk bestemd vermogen - Solvabiliteit en liquiditeit van corporaties - Kwaliteit van risicomanagement, beheer, aansturing en verantwoording - Staatssteun 15

18 4. Taakafbakening van woningcorporaties De veranderingen in het taakveld van de TI heeft direct gevolg voor het toetsingskader en de toezichtsagenda van de RvC, die ook aangescherpt moeten worden. Bovendien zal de RvC moeten toezien dat gewerkt wordt binnen de ruimte die de wet biedt. In dit hoofdstuk vindt u welke activiteiten zijn toegestaan en welke niet meer. Dit betreft enerzijds de feitelijke regels en anderzijds de mogelijke gevolgen in de praktijk, denk aan de effecten van de passendheidstoets voor woningzoekenden, voorraadbeleid én de financiële positie van de TI. 4.1 Waarin mag de TI actief zijn? De TI dient zich te beperken tot haar kerntaak: het passend huisvesten van de doelgroep. In het verlengde hiervan mag de TI specifiek omschreven maatschappelijk vastgoed bouwen en verhuren en bepaalde diensten voor leefbaarheid uitvoeren. Deze zijn toegestaan als ze een bijdrage leveren aan de directe woonomgeving van het woningbezit van de TI. Deze activiteiten zijn de Diensten van algemeen economisch belang (daeb). Alleen deze activiteiten komen in aanmerking voor compensatie : borging via het WSW. Samenvattend zijn de taken als volgt gedefinieerd: Wonen: de TI bouwt, beheert n verhuurt sociale huurwoningen aan huishoudens met een inkomen tot de inkomensgrens (inkomen tot , prijspeil 2015). 90% van de vrijkomende sociale woningen dient aan deze groep toegewezen te worden. Binnen de 10% vrije toewijzingsruimte moet de woningcorporatie voorrang geven aan personen die door persoonlijke, sociale, fysieke of psychische beperkingen, moeilijkheden ondervinden bij het vinden van voor hen passende huisvesting. Tijdelijk mag nog eens 10% van het vrijkomende aanbod toegewezen worden aan huishoudens met een inkomen tot (prijspeil 2015). Dit is tot 2020 toegestaan. Diensten: die rechtstreeks verband houden met de bewoning zijn toegestaan, zoals schoonmaak bij mutatieonderhoud. Uitgangspunt is dat diensten niet primair door andere maatschappelijke organisaties worden aangeboden en niet tot concurrentie met marktpartijen mogen leiden. Het exploiteren van schoonmaakdiensten voor bewoners of een makelaardij zijn bijvoorbeeld niet toegestaan. Het VvE-beheer van gemengde complexen mag vanuit de daeb-tak plaatsvinden. Leefbaarheid: de TI mag blijven bijdragen aan de leefbaarheid in gebieden waar zij bezit heeft. Over de activiteiten dienen prestatieafspraken te zijn gemaakt! Het maximumbedrag bedraagt 125 per verhuureenheid. Dit is het bedrag zónder personeelslasten. Diensten die in het verleden regelmatig werden geleverd, zoals maaltijddiensten, zijn niet meer toegestaan voor de TI. Voor een complete opsomming van toegestane diensten. Maatschappelijk vastgoed: in het BTIV is een lijst opgenomen met toegestaan maatschappelijk vastgoed. Criterium is of zij tot het woondomein kunnen worden gerekend (zoals opvangcentra of hospices) of onlosmakelijk samenhangen met zorggebouwen (zoals een zorgsteunpunt). Nieuw maatschappelijk vastgoed mag alleen als het bedrijfseconomisch verantwoord is. Bestaand vastgoed mag in bezit blijven, mits het renderend is. Voor transformatie is een uitzondering mogelijk. 16

19 Bedrijfsmatig vastgoed: Het eigen kantoor is bedrijfsmatig vastgoed maar wordt aangemerkt als daeb. Beperkte commerciële activiteiten zijn ook daeb als deze dienst niet meer dan 10% beslaat van het bruto vloeroppervlak van het totale maatschappelijke vastgoed (inclusief gemeenschappelijke en parkeerruimte). In verpleeg- en verzorgingshuizen bedraagt dit percentage 25% tot Deze regel maakt het bijvoorbeeld mogelijk dat er een kapper in een verzorgingshuis komt. Overig: projectsteun (ondersteuning van andere TI via matching) blijft mogelijk. 4.2 Waar mag de TI actief zijn? Regionaal werkgebied begrenst mogelijkheden TI In 2016 worden de regionale werkgebieden bepaald, waarbinnen de TI (nieuwe) investeringen mag doen. Buiten haar werkgebied mag de TI geen nieuwe investeringen doen, anders dan vervangende nieuwbouw. De gemeente krijgt invloed op het werkgebied, doordat zij voor 1 juli 2016 een voorstel kunnen indienen over het regionale werkgebied van de TI. Binnen deze regio mogen alle TI s die daar reeds werkzaam zijn, actief zijn. Het verzoek moet komen van gemeenten die gezamenlijk als regionale woningmarkt beschouwd kunnen worden. Randvoorwaarde is dat het om minimaal twee gemeenten en huishoudens gaat. De achterliggende gedachte is dat de schaal van een woningcorporatie in overeenstemming moet zijn met de schaal van de regionale woningmarkt. De Autoriteit Woningcorporaties zal op basis van het voorstel vaststellen wat de samenhangende regionale werkgebieden voor corporaties zijn. Gebieden waar geen voorstel over is ingediend worden door de Minister aangewezen. TI s kunnen hierover een zienswijze indienen (zowel over het gemeentelijke voorstel als de indeling die de minister maakt). Een tweede manier waarop de gemeente invloed heeft op het werkgebied van de TI is als een TI in een andere gemeente actief wil worden. Dan moeten zowel de ontvangende als gevende gemeente hierover vooraf een (positieve) zienswijze geven. Dit geldt na aanwijzing van de regionale werkgebieden (na 1 juli 2016) alleen voor categorale corporaties die zich richten op huisvesting van specifieke categorieën van bewoners. Woningwet artikel 41 b, c, d Werken buiten het werkgebied geen nieuwe activiteiten Buiten de kernregio mag een TI niet meer uitbreiden. Wel mag ze werkzaamheden voortzetten die ze al verrichtte voor inwerkingtreding van de wet. Daarnaast mag ze buiten haar kernregio woningen slopen en vervangende nieuwbouw realiseren op dezelfde grond en is matching met TI s van buiten de kernregio mogelijk. 4.3 Welke niet-daeb-activiteiten mag de TI wél uitvoeren Het ontwikkelen van dure huur- en koopwoningen en andere niet-daeb activiteiten zijn primair de taak van marktpartijen, deze activiteiten behoren niet tot de kerntaak van toegelaten instellingen. Onder een aantal condities mag de TI toch niet-daeb-activiteiten uitvoeren, vanuit haar administratief gescheiden dochter. De activiteiten zijn toegestaan als uit een markttoets blijkt dat zij niet door marktpartijen opgepakt worden, en door de gemeente gewenst zijn én in het volkshuisvestelijk beleid (de woonvisie) 17

20 de noodzaak daarvan is aangetoond. Goed contact met de gemeente, met name bij de totstandkoming van de woonvisie, is hiervoor een vereiste. Onder de markttoets valt het realiseren van huurwoningen boven de liberalisatiegrens, commercieel vastgoed (zoals kleinschalige winkels in de plint), koopwoningen, maar ook niet-daeb-dienstverlening. Voor TI s met een juridisch gesplitste niet-daeb-tak (die de activiteiten uit zal voeren) geldt de markttoets niet! Indien een TI een deel van de aandelen van een met haar verbonden onderneming houdt, is die onderneming ten minste naar rato van dat deel werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting. Woningwet artikel 45 Het is aanvaardbaar om de kosten (zoals sloop, bouwrijp maken, enz.) in de daeb-tak achter te laten als er sprake is van omvorming van daeb-bezit naar niet-daeb-bezit bij herstructurering. Andere gedetailleerde informatie is te vinden op de webiste van Aedes. 4.4 Passendheidstoets! Een regel met majeure gevolgen is de passendheidstoets: van de woningen die corporaties toewijzen aan huishoudens met recht op huurtoeslag, heeft ten minste 95% een huurprijs tot de aftoppingsgrens. Deze regeling heeft grote gevolgen voor het huisvesten van doelgroepen, het voorraadbeleid en de verdiencapaciteit van de TI. In veel gevallen zal de passendheidstoets vragen om huurmatiging, omdat anders de slaagkansen van huurtoeslaggerechtigden dalen. 4.5 Hulpvragen verankering Woningwet Hoe zorgen we dat gewenste activiteiten passen binnen de Woningwet? Welke afwegingen maakt de TI bij de taakafbakening? Is de uitvoering van niet-daeb-activiteiten noodzakelijk? Sluiten visie en strategie van de TI nog aan de taakafbakening. En hoe bespreekt u dit met uw bestuurder? Leidt dit tot heroverweging van de strategie? En sluit ook ander beleid nog aan op de taakafbakening? Zo niet, wordt gezorgd voor adequate herijking? Hoe worden belanghebbenden betrokken bij de taakafbakening en strategiewijziging? Bezit de TI maatschappelijk vastgoed en zijn de activiteiten aldaar toegestaan? Zo niet, zijn de gevolgen in kaart gebracht en strategieën uitgevoerd? Is in beeld gebracht welke woningbouwplannen onder daeb en niet-daeb vallen? En zijn de risico s in beeld gebracht: vallen ze onder de markttoets en is in beeld gebracht wat de financiële consequenties zijn als deze niet door de TI of vanuit de woningvennootschap uitgevoerd worden? Zijn de consequenties van de passendheidstoets onderzocht en hebben ze een plek gekregen in het strategisch voorraadbeleid, huurbeleid, meerjarenbegroting, enzovoorts. Sluiten doelstellingen uit de woonvisie en prestatieafspraken nog aan op de beperkingen die uit de passendheidstoets volgen? Welke afwegingen worden gemaakt bij de keuze voor het werkgebied en is duidelijk welke invloed de TI hierop heeft? 18

21 Deadline 1 juli voorstel gemeente over regionale werkgebied bij Autoriteit Woningcorporaties, zienswijze meesturen. Van belang is dat tijdig een strategische afweging wordt gemaakt en met de gemeenten wordt afgestemd. Voorzie het voorstel van een zienswijze van de TI. Aandachtspunten voor toezichtsagenda Passen nieuwe activiteiten van de TI binnen de Woningwet? Wordt het toezichts- en toetsingskaders aangesloten op eventuele beleidswijzigingen van de TI? 4.6 Achtergrond en verdieping H4 Toegestane leefbaarheidsactiviteiten Woonmaatschappelijk werk, inclusief achter-/voordeurprojecten Kleinschalige infrastructuur in de directe nabijheid van woongelegenheden Initiatieven voor schone woonomgeving, voorkomen overlast, bevorderen veiligheid Uitsluitend ten behoeve van huurders Het maximale bedrag per verhuureenheid is te zien als een totaalbedrag dat in een buurt uitgegeven kan worden waar het nodig is. Veel TI s en hun belanghebbenden maken zich zorgen over de mogelijkheid om leefbaarheidsactiviteiten te ondernemen. Verdergaande projecten zoals arbeidstoeleiding, die indirect ook hun waarde voor de leefbaarheid van een wijk hebben, mogen inderdaad niet meer. Maar met enige creativiteit vallen veel projecten onder de toegestane activiteiten. De financiële ruimte is bovendien voor veel corporaties aanzienlijk, zo geven veel TI s niet meer dan een euro of zeventig per woning uit. Dit is anders voor een TI met wijken waar grote leefbaarheidsproblemen spelen. Nieuwe investeringen in maatschappelijk vastgoed die zijn toegestaan opvangcentra (blijf-van-mijn-lijfhuizen, dag- en nachtopvang voor dak- en thuislozen en verslaafden); hospices; zorgsteunpunten die inpandig in een woonzorggebouw zijn gevestigd; ruimten voor dagbesteding van gehandicapten of ouderen, incl. enige zorginfrastructuur, die inpandig in een woonzorggebouw zijn gelegen; buurthuizen; gemeenschapscentra jongerencentra, maar zonder horecavoorziening; dorps- of wijkbibliotheken; veiligheidshuizen; ruimten voor op de buurt of wijk gericht maatschappelijk werk door stichtingen of verenigingen ruimten voor op de buurt of wijk gerichte activiteiten op het gebied van welzijnswerk door stichtingen of verenigingen. 19

22 Maatschappelijk vastgoed reeds in eigendom Een aantal vormen van maatschappelijk vastgoed kan behouden blijven, indien het reeds in eigendom was bij de inwerkingtreding van de wet (1 juli 2015). De woningcorporatie mag de diensten en functies in die gebouwen niet (meer) zelf aanbieden, maar het gebouw wel ter beschikking houden voor andere maatschappelijke organisaties die deze diensten aanbieden, mits er een positief financieel rendement wordt behaald. Voor dat vastgoed kan de lopende WSW-borging worden voortgezet en kan herfinanciering met WSW-borging plaatsvinden.: centra voor werk(gelegenheid) en / of bevordering van bedrijvigheid in de wijk; brede scholen met bijvoorbeeld peuterzaal, kinderopvang, voor-, tussen- en naschoolse opvang, buurtsporthal, en -complex (zogeheten multifunctionele accommodaties); wijksportvoorzieningen; vmbo-mbo-scholen, vwo-scholen, schoolgebouwen voor speciaal onderwijs; steunpunten voor schuldsanering en budgetbeheeradvies voor huishoudens in financiële problemen; multifunctionele centra voor maatschappelijke dienstverlening; ruimten voor kleinschalige culturele activiteiten; ruimten voor niet op de buurt of wijk gericht maatschappelijk werk door stichtingen of verenigingen ruimten voor niet op de buurt of wijk gerichte activiteiten op het gebied van welzijnswerk door stichtingen of verenigingen. Uitzondering bij transformatie van locaties Wanneer een TI een gebouw of bebouwd terrein verwerft om deze te transformeren tot woonruimte en / of maatschappelijk vastgoed, kunnen aangekochte gebouwen maximaal vijf jaar worden verhuurd aan de oorspronkelijke huurder, als die na de transformatie niet terugkeren (bijvoorbeeld een school of een kantoor). Zo wordt transformatie haalbaar gemaakt. De minister dient hier voorafgaand mee in te stemmen. Betrokkenheid bij de bouw en exploitatie van bedrijfsmatig onroerend goed of vastgoed Betrokkenheid bij de bouw en exploitatie van bedrijfsmatig onroerend goed of vastgoed voor commerciële huurders worden benoemd als niet-daeb-activiteiten. Deze zijn beperkt mogelijk: de investering mag niet meer bedragen dan 25% van de investering in het totale gebouw en niet meer dan 10 miljoen euro bedragen. Zo wordt bedrijfsmatig vastgoed in de plint van een woongebouw mogelijk gemaakt. Losstaand bedrijfsmatig vastgoed is niet toegestaan. Woningwet artikel 45, 47, 48 en 19 BTIV artikel 47, 48 en 50 Markttoets Uit welke onderdelen bestaat de markttoets? De markttoets voor niet-daeb-investeringen behelst een toets op belangstelling van andere marktpartijen (markttoets), een toets op de financiële positie van de daeb-tak en de niet-daeb-tak na de desbetreffende investering (financiële zienswijze), en een toets op het aanvangsrendement van de investering (rendementstoets). Stappenplan: De gemeente maakt de niet-daeb-investering algemeen bekend. Indien er andere partijen (dan de corporatie) zich melden, kunnen deze partijen deze activiteiten, in principe, oppakken. Indien zich geen externe partijen melden dan kan de TI dit doen. 20

23 Vervolgens wordt bij een financiële toets door WSW beoordeeld of de daeb en de niet-daeb na het plegen van de investering nog voldoende liquide en solvabel zijn. Via een rendementstoets wordt beoordeeld of de TI een marktconforme prijs rekent. De normen: Koopvastgoed: een winstmarge van minimaal 5%. Huurvastgoed: BAR minimaal 5,5% De BAR geeft de verhouding tussen huuropbrengsten in het eerste (volledige) jaar en de stichtingskosten (inclusief afboekingen) weer. Tenslotte geeft de Autoriteit Woningcorporaties een oordeel. De gemeente informeert partijen via een algemene bekendmaking over de mogelijkheid om binnen vier weken na besluitvorming bezwaren kenbaar te maken, bij de Autoriteit Woningcorporaties. Bij een juridische scheiding is de markttoets niet van toepassing. De woningvennootschap ontwikkelt dan de niet-daeb-activiteiten. Er zijn diverse bezwaren geuit tegen de markttoets. Een van de belangrijkste is dat het de mogelijkheden om gemengde wijken te realiseren bemoeilijkt en de verdiencapaciteit beperkt, die vaak nodig was om projecten haalbaar te maken. Factsheet markttoets Ministerie BZK Woningwet artikel 44, 44c BTIV artikel 43, 45 en 70 Ministeriële regeling artikel 20 Geen markttoets bij herstructurering In het geval van herstructurering is geen markttoets nodig, behalve als de grond onder het vastgoed is uitgegeven in erfpacht. Dit leidt tot een dilemma: als de TI woningen sloopt en wil vervangen door marktwoningen, en vervolgens een marktpartij deze geplande marktwoningen wil bouwen, mag de TI dit niet meer doen. De verdiencapaciteit om een herstructureringsproject mogelijk te maken, wordt zo verkleind. De markttoets maakt de ontwikkeling van gemengde complexen voor de TI lastiger, omdat steeds zal moeten worden samengewerkt met ontwikkelaars. Waar mag deti actief zijn? De achtergrond van deze regel is dat de TI een omvang moet hebben die in overeenstemming is met de regionale woningmarkt. Het gevaar dreigt dat gemeenten door deze regel belangrijke investeerders verliezen, zonder dat daarvoor alternatieven (zoals commerciële vastgoedbeleggers) in de plaats komen. Alle TI s in een regio mogen in de gehele vastgestelde regio actief zijn, ook in gemeenten waar zij dat nu nog niet zijn. Hierdoor kan een TI te maken krijgen met nieuwe toetreders. Zeker wanneer een TI een beperkte investeringscapaciteit heeft, kan dit gunstig uitpakken. Veel gemeentes zien de komst van nieuwe TI s met belangstelling tegemoet omdat er meer partijen zijn voor uitvoering van de maatschappelijke opgaven. Sommige gemeenten hebben de angst dat de TI in hun werkgebied nu ook in andere gemeenten zal gaan investeren. Zij willen het werkgebied zo klein mogelijk houden. Relevante artikelen in de Woningwet artikel 41 Kosten herstructurering in daeb-tak achterlaten Bij herstructurering kan sloop of aankoop van woningen verliesgevend zijn, ook als deze leidt tot de bouw van niet-daeb-woningen. Het is aanvaardbaar om de kosten (zoals sloop, bouwrijp maken, enz) in de daeb-tak achter te laten als er sprake is van omvorming van daeb-bezit naar niet-daeb-bezit bij herstructurering. Dit kan tot een maximum van 5% WOZ waarde van het daeb-bezit in de wijk. BTIV artikel 69, 70 21

24 Achtergrond Passendheidstoets De passendheidstoets beoogt dat huishoudens een huurprijs betalen die beter past bij hun inkomen en moet het beroep op de huurtoeslag beperken. De regeling heeft echter ook een nadelig effect op de beschikbaarheid van sociale huurwoningen: door de introductie van de toets wordt de doelgroep met een inkomen tot de huurtoeslaggrens uitgesloten voor een deel van het vrijkomende aanbod (het aanbod met een prijs boven de aftoppingsgrens). De beschikbare voorraad wordt kleiner en daarmee dalen de slaagkansen. Indien de huidige trend van huurverhogingen wordt doorgezet, komen er steeds minder woningen onder de aftoppingsgrens beschikbaar. Met name in gespannen woningmarktgebieden en bij TI's met een kwalitatief goede woningvoorraad is dit het geval. De maatregel vraagt daarom om heroverweging van het huurbeleid. Een van de achterliggende doelen van de passendheidstoets is om de betaalbaarheid van sociale huurwoningen te vergroten. Dit is relevant, omdat blijkt dat er niet zelden een gat zit tussen de huurprijs die huishoudens in de praktijk kunnen betalen en de gevraagde huurprijs. De huurtoeslag vult dit gat niet in alle gevallen op (meer informatie over betaalbaarheid: website Platform31). Een mogelijke oplossing om de daling van de beschikbaarheid voor de huurtoeslaggroep te voorkomen is huurbevriezing of zelfs -verlaging. Dat heeft bedrijfseconomisch vergaande gevolgen. De TI zal een balans moeten vinden tussen huurprijzen van de woningvoorraad, de kwaliteit van de woningen, het beheer en de passendheidstoets. Daarnaast spelen andere volkshuisvestelijke vraagstukken een rol, zoals gemengde complexen en buurten: kunnen lage inkomens in de toekomst alleen nog maar terecht in de wijken met de goedkoopste voorraad? En zijn duurzaamheidsinvesteringen nog mogelijk, omdat deze leiden tot een hogere puntenwaardering en huurprijs? Handreiking Passend toewijzen (Rigo en Platform31) Woningwet artikel 46 BTIV artikel 54 22

25 5. Organisatiestructuur, administratie, verslaglegging en financiële inrichting 5.1 Organisatiestructuur, administratie en verslaglegging Administratief scheiden of Juridisch splitsen Een van de ingrijpendste maatregelen van de Woningwet is de verplichting aan de TI om haar niet-daebactiviteiten in een aparte tak onder te brengen. De organisatie wordt als gevolg hiervan opgesplitst in twee van elkaar gescheiden bedrijfsonderdelen. De daeb-tak voert de kerntaken van de TI uit, de niet daeb-tak is belast met alle overige werkzaamheden. Uitgangspunt is dat beide takken levensvatbaar zijn. Er zijn twee mogelijkheden: een administratieve scheiding of een juridische splitsing. Bij juridische splitsing ontstaat een TI en een woningvennootschap. Bij de keuze tussen scheiden of splitsen spelen diverse strategische vraagstukken. Administratief scheiden Bij een administratieve scheiding rekent de woningcorporatie al haar baten, lasten, activa en passiva administratief toe aan een daeb-tak en een niet daeb-tak. Alle commerciële activiteiten worden in de niet-daeb-tak ondergebracht. Alle geborgde leningen (leningen waarvoor Rijk en gemeenten garant staan) worden toegerekend aan de daeb-tak. De TI moet ervoor zorgen dat zowel de daeb-tak als de niet-daeb-tak levensvatbaar en financierbaar is. Om dat te bereiken verstrekt de daeb-tak een startlening aan de niet-daeb-tak. Juridisch splitsen Bij juridische splitsing scheidt de woningcorporatie al haar niet-daeb-bezit af naar één of meer woningvennootschappen. De TI moet er verder voor zorgen dat zowel zijzelf als de woningvennootschap na de splitsing levensvatbaar en zelfstandig financierbaar is. De woningvennootschap moet de lening binnen 15 jaar (annuïtair of lineair) aflossen. Activiteiten van de woningvennootschap hoeven niet aan een markttoets onderworpen te worden. Scheidings- of splitsingsplan De TI dient een scheidings- of splitsingsplan op te stellen en voor 1 januari 2017 bij de Autoriteit Woningcorporaties in te dienen. Bij inleveren plan uitgebreide set documentatie verplicht met daarin onder andere: Zienswijze gemeenten en huurdersorganisatie (dit vraagt om afstemming) Financiële plannen Ontwerpstatuten Uitzondering voor kleine corporaties Uitgezonderd van de verplichting tot scheiden of splitsen zijn TI s met een jaaromzet kleiner dan 30 miljoen euro, minder dan 5% aan niet-daeb-bezit en niet-daeb-investeringen die elk boekjaar maximaal 10 procent van de totale jaarinvesteringen van de TI bedragen. Zij mogen volstaan met een kostenverdeelstaat waarin kosten en opbrengsten van de daeb-activiteiten worden onderscheiden van die van de niet-daeb-activiteiten. Dit geldt ook voor de met hen verbonden ondernemingen van welke zij de enige aandeelhoudster zijn en de samenwerkingsvennootschappen. De wijze waarop een kleine TI haar baten-lastenscheiding vormgeeft, legt zij ter goedkeuring voor aan de Autoriteit Woningcorporaties. 23

26 Voor kleine corporaties kan het interessant zijn om hun niet-daeb-portefeuille af te bouwen om de hoge administratieve lasten van scheiden of splitsen te vermijden. Overhevelen woningen Bij het opstellen van een plan voor de scheiding, geeft de TI aan welke woningen worden overgeheveld naar de niet-deab-tak. Dit kunnen ook woningen zijn die nu nog als sociale huurwoning worden verhuurd, maar gezien hun kwaliteit (WWS-punten) bij mutatie te liberaliseren zijn. Hiervoor is goedkeuring van de Autoriteit Woningcorporaties nodig. Gemeente en corporatie kunnen een zienswijze indienen over deze overheveling. Vaak zullen in het volkshuisvestingsbeleid en prestatieafspraken uitspraken zijn gedaan over de gewenste overheveling. Indien een TI meer dan 10% van het bezit dat geliberaliseerd kan worden aan een dochter wil verkopen, moet de TI expliciet aantonen dat er voldoende woningen in de daeb-tak overblijven voor de uitvoering van haar daeb-taken. De gemeente kan deze motivering betrekken bij haar zienswijze. Het overhevelen van woningen van daeb naar niet-daeb is veel meer dan een administratieve / wettelijke verplichting. Het is een strategisch vraagstuk. Verplichtingen woningen met een niet-geliberaliseerd contract Er zijn ook woningen waarvan de huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt, maar die onder een nietgeliberaliseerd contract worden verhuurd. Dat kan ontstaan als de oorspronkelijke huurprijs in de loop der tijd is verhoogd en boven de liberalisatiegrens is uitgekomen. Deze woningen blijven in de daeb-tak. Zo wordt gewaarborgd dat deze woningen voor de volkshuisvesting behouden blijven. Overhevelen van woningen ná de scheiding of splitsing Ook na de scheiding of splitsing is het mogelijk om woningen over te hevelen van de daeb-tak naar de niet-daeb-tak. Hiervoor is toestemming van de Autoriteit Woningcorporaties nodig en kunnen gemeente en huurdersorganisatie een zienswijze geven. Het is zeer waarschijnlijk dat de mogelijkheden ingekaderd worden door prestatieafspraken. In het bod dat de TI jaarlijks bij de gemeente en huurdersorganisatie neerlegt, wordt namelijk uitgesproken welke woningen hiervoor in aanmerking komen, op viercijferig postcodeniveau. Overgangsrecht Er geldt een overgangsrecht voor projecten op onbebouwde grond waarop de woningcorporatie van plan is om voor ten minste 90% sociale huurwoningen te bouwen: voor projecten waarvoor de TI al een omgevingsvergunning heeft aangevraagd (of die is verleend). Er moet aanvang zijn gemaakt met de werkzaamheden binnen de gestelde termijn in de vergunning; als een TI een schriftelijke overeenkomst kan overleggen waaruit blijkt dat zij een (financiële) verplichting is aangegaan en waaruit blijkt dat de werkzaamheden binnen twee jaar beoogd zijn. Deze projecten kunnen vanuit de daeb-tak zonder markttoets uitgevoerd worden. BTIV artikel 126 en toelichting Verkoop van bezit (vervreemding) De TI kan niet zomaar woningen verkopen (vervreemden). Hiervoor is in veel gevallen toestemming van de Autoriteit nodig. Dit geldt ook voor aandelen in een dochtermaatschappij of een door TI in stand gehouden onderneming. 24

27 Bovendien worden er strenge eisen gesteld aan de wijze waarop woningen verkocht worden. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar blijvend gereguleerde woningen (sociale huurwoningen), te liberaliseren woningen en geliberaliseerde woningen. Verkoop onder voorwaarden is toegestaan Verkoop onder voorwaarden blijft mogelijk, maar er zijn wel strengere voorwaarden aan verbonden. Er mag maximaal 50% korting worden gegeven. De verleende korting dient altijd te worden terugbetaald indien de woongelegenheid binnen 10 jaar wordt doorverkocht. Ook de waardeontwikkeling dient te worden gedeeld met de TI, hiervoor is een staffel uitgewerkt in de RTIV. Indien minder korting wordt gegeven (inkomen koper hoogstens en korting maximaal 25%), gelden minder voorwaarden. BTIV artikel 23 Ministeriële regeling artikel 10 Splitsing of fusie corporatie In de Woningwet is een regeling opgenomen over fusies waarbij een TI betrokken is. Voor een splitsing van een TI in twee TI s (let op: anders dan splitsing daeb en niet-daeb) gelden dezelfde regels. Complience Als gevolg van de nieuwe Woningwet moeten verenigingen en stichtingen hun statuten aanpassen, er veranderen een aantal bepalingen. Dat moet vóór 1 januari 2017 gebeuren. Dit geldt ook voor overige kaders, zoals het treasurystatuut en protocollen. Vraag hierbij is of de organisatie niet alleen de statuten heeft aangepast, maar of ze ook doorleefd worden. Extern toezicht De Autoriteit Woningcorporaties beoordeelt na administratieve scheiding van de daeb-tak en de nietdaeb-tak de financiële continuïteit van de daeb-tak. Dochtermaatschappijen van de TI vallen onder het directe toezicht van de Autoriteit Woningcorporaties, wanneer een TI ten minste de helft van de aandelen van een dochtermaatschappij bezit. Woningwet artikel 60, 61 Verslaglegging Corporaties stellen jaarlijks een jaarrekening, jaarverslag en volkshuisvestingsverslag op. In het volkshuisvestingsverslag legt de TI verantwoording af over de door haar geleverde prestaties. Deze documenten dient de TI ter beschikking te stellen aan de gemeenten en de huurders- en bewonersorganisaties en jaarlijks voor 1 juli aan hen te sturen. De administratieve scheiding of juridische splitsing heeft grote gevolgen voor het opstellen en de inrichting van de jaarrekening en het jaarverslag. Voor iedere woningvennootschap dient een eigen jaarrekening gepubliceerd te worden. In de verslaglegging dient het vastgoed op basis van marktwaarde in verhuurde staat gewaardeerd te worden. Tot slot is van belang dat het vastgoed tegen actuele waarde wordt gewaardeerd. Eisen aan jaarrekening, jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag In het volkshuisvestingsverslag dient de TI inzicht te geven in de voortgang van de uitvoering van prestatieafspraken. Wat is haar bijdrage aan het volkshuisvestingsbeleid? Het bespreken van deze 25

28 voortgang is onderdeel van de cyclus van woonvisie tot prestatieafspraken zoals de wet die omschrijft. Onderdeel is het verslag van de RvT. De jaarrekening en het jaarverslag moeten jaarlijks worden toegezonden aan de gemeenten, de huurdersorganisaties, het WSW, de Autoriteit Woningcorporaties en eventuele andere belanghebbenden. Vanaf 2017 dient dit ieder jaar vóór 1 mei gebeurd te zijn. De toegelaten instelling moet apart een overzicht verstrekken met verantwoordingsgegevens met onderscheid naar daeb- en niet-daeb-werkzaamheden. Verantwoordingsgegevens zijn van belang voor de beoordeling van de financiële positie van de toegelaten instelling en controle op inzet van staatssteun. dpi en dvi Naast de jaarrekening stuurt de TI haar prospectieve informatie (dpi) voor 15 december naar de Autoriteit Woningcorporaties, uiterlijk 1 juli de verantwoordingsinformatie (dvi). In de ministeriële regeling is vastgelegd hoe deze informatie aangeleverd moet worden. Woningwet artikel 35 tot en met 38, Ibis A en B BTIV 2015 artikel 14, 30, 31 en 33 Ministeriële regeling artikel 14 en 19 (dpi) 5.2 Financiële inrichting Bij de financiële inrichting is sprake van strengere en aanvullende regels. De TI dient haar woningen tegen actuele marktwaarde te taxeren. Dit heeft consequenties voor de waarderingsgrondslagen en financiële ratio s. Dit vraagt van toezichthouders om ook in de nieuwe situatie in control te blijven. Voorts stelt de wet een reeks van eisen ten aanzien van het verplichte reglement financieel beleid en beheer (door veel TI s nu in de vorm van treasurystatuut gehanteerd), aantrekken van leningen, leningen van de daeb-tak en de niet-daeb-tak, overhevelen van resultaat van daeb naar niet-daeb en vice versa. Het scheiden of splitsen in een daeb- en niet-daeb-tak, heeft een aantal consequenties voor de financiële inrichting van de TI. Leningen Interne lening bij scheiden en splitsen Om de start van een niet-daeb-tak mogelijk te maken, wordt een interne lening verstrekt door de TI. Alleen bij een gescheiden administratie (dus niet bij een juridische splitsing) kan ook ná de start nog een extra interne lening worden verstrekt. Interne lening NA scheiden en splitsen Het uitgangspunt is dat financiering van niet-daeb-activiteiten plaatsvindt met middelen die extern zijn aangetrokken of zijn gegenereerd in de niet-daeb-tak zelf. De TI geeft na scheiding of splitsing geen lening meer en staat niet garant. Uitsluitend bij herstructurering is het in dat geval toegestaan om nietdaeb-activiteiten vanuit de daeb-tak te financieren. Voor de voorwaarde van een lening NA de start van de niet-daeb-tak. Bij ministeriële regeling worden nadere regels gesteld voor de waardebepaling of taxatie van het vastgoed, de aanvullende bedingen onder welke kortingen verleend kunnen worden, en voor de vestiging van zakelijke rechten. De minister toetst het besluit tot vervreemding in alle gevallen aan het belang van de volkshuisvesting. 26

29 Borgingsvolume (niet in woningwet, wel van groot belang) Het WSW heeft besloten om ál het vastgoed dat voor inwerkingtreding van de wet in bezit was van de TI onder te brengen bij WSW. Ook het vastgoed dat zonder borging was gefinancierd. Hiermee verliest de TI de vrijheid over dit vastgoed. Zo kan het niet meer dienen als reservepot om onder te brengen bij een bank in het geval er liquiditeitsproblemen ontstaan. Afsplitsing in woonmaatschappij en mogelijke financiering zonder borging behoeft vrijgave door WSW. Overcompensatie Overcompensatie ontstaat wanneer een TI onterecht te veel staatssteun heeft ontvangen voor daebactiviteiten. De TI moet dit in het uiterste geval terugbetalen. De staatssteun aan TI s bestaat uit het goedkoper lenen door overheidsgaranties, de mogelijkheid tot het krijgen van saneringssteun en grondkortingen van gemeenten. Als een TI een meer dan redelijke jaarwinst maakt op daebactiviteiten, is er sprake van overcompensatie. Het bepalen van de overcompensatie is pas mogelijk als de daeb-taken zijn gescheiden van de niet-daeb-taken, dus voor het eerst over het verslagjaar De berekening van overcompensatie kan worden uitgevoerd door te kiezen uit één van de vier formules, die de minister heeft opgesteld. Zo kunnen ze rekening houden met hun eigen situatie. Reglement financieel beheer Veel corporaties beschikken over een treasurystatuut. De verplichting om een reglement financieel beheer te hebben, is nu bij wet vastgelegd. Dit reglement gaat verder dan het treasurystatuut. Hierin staat onder andere ook dat de TI zorgdraagt voor een sobere en doelmatige bedrijfsvoering. Om dit te bereiken zijn in het BTIV diverse uitgangspunten voor het financieel beheer benoemd. Het reglement geldt ook voor afhankelijke ondernemingen (meerderheidsbelang) en samenwerkingsvennootschappen waarin de toegelaten instelling volledig aansprakelijk vennoot is. Het reglement moet ter goedkeuring worden voorgelegd aan de minister. Overige regelingen Aangaan van verbindingen De wet stelt eisen ten aanzien van het aangaan verbindingen door de TI. De TI mag geen vermogen verschaffen, niet garant staan en de Minister moet eerst goedkeuring verlenen. De verbinding moet in het belang van de volkshuisvesting zijn. De eisen zijn vergelijkbaar als die worden gesteld aan de financiering van de niet-daeb-tak. Financiering is alleen bij oprichting toegestaan via aandelenkapitaal of een interne lening. Woningwet artikel 21 Van wie mag de TI lenen? De TI mag uitsluitend financiële transacties aangaan voor het verrichten van haar werkzaamheden met Nederlandse overheden, Nederlandse banken en banken met een vergunning met ten minste een single-a-rating en professionele beleggers. Leningen zijn gemaximeerd op 50% van de WOZ-waarde van het bezit van de TI. Woningwet artikel 21c BTIV artikel 13 27

30 Geen recht van pand of hypotheek mogelijk TI s moeten op basis van artikel 45 van de Woningwet eigenaar zijn (en blijven) van woningen en grond (behalve bij erfpacht) die zij verhuren en waar zij werkzaamheden voor verrichten. Woningwet artikel 21d BTIV artikel 58 Beleidsregels Autoriteit Woningcorporaties en WSW Geen onderdeel van de Woningwet, maar van zeer groot belang, zijn de beleidsregels van de Autoriteit Woningcorporaties en het WSW. Zeker rondom de invoering van de Woningwet zijn deze regels sterk in ontwikkeling. Zie de website van het CFV en het WSW. 5.3 Hulpvragen verankering Woningwet Overziet de TI de volkshuisvestelijke, financiële en organisatorische consequenties van de keuze tussen scheiden of splitsen, ook op de lange termijn? Worden hiertoe analyses uitgevoerd die rekening houden met demografische ontwikkelingen, financiering, woningmarkt(risico s) enzovoorts? Wordt bij het scheiden en splitsen de basisvraag gesteld wat de missie van de organisatie is? Sluit de keuze hierop aan? Welke afwegingen liggen ten grondslag aan het overhevelen van woningen van de daeb-tak naar de niet-daeb-tak? Wordt rekening gehouden met vraagstukken als de woningmarkt, vereist rendement en borging door WSW? Wordt aan de aangescherpte eisen van de jaarrekening en het jaarverslag voldaan? Waar worden kosten voor de daeb en niet-deab-activiteiten geboekt, die bij administratieve scheiding door dezelfde organisatie worden uitgevoerd? Waarderingsgrondslagen en financiële ratio s worden herijkt als gevolg van marktwaardesystematiek: worden toetsingskaders aangepast? Meldt de TI en de RvC in het jaarverslag wat zij aan de implementatie van de Woningwet hebben gedaan? De wijze van verkoop van bezit is aan strenge voorwaarden gebonden; hoe waarborgt de TI de juiste verkoopwijze? Hoe is gewaarborgd dat aan de eisen van het aangaan van leningen en verbindingen wordt voldaan? Toetst de controller tijdens de interimcontrole op gewijzigde wetgeving? Volgt de accountant het controleprotocol? Wat zijn afwegingen voor het bestuur om voor de lichte of volledige variant van de marktwaardeberekening te gaan? Deadlines 1 januari het scheidings- of splitsingsplan dient bij de Autoriteit Woningcorporaties ingediend te zijn, inclusief zienswijzen van de gemeente en huurderorganisatie. 1 januari de statuten dienen aangepast te zijn. Ntb - TI (en dochtermaatschappijen en samenwerkingsvennootschappen) dienen over reglement financieel beheer conform Woningwet te beschikken. 28

31 Jaarlijks 15 december - dpi bij Autoriteit Woningcorporaties. 1 mei (vanaf 2017) - Jaarverslag bij Autoriteit Woningcorporaties en andere belanghebbenden. 1 juli - dvi bij Autoriteit Woningcorporaties. Aandachtspunten voor toezichtsagenda Verwerken van de stappen - onderdeel van het scheidings- of splitsingsplan - in de toezichtsagenda? Op welk moment wordt welk besluit genomen? Aansluiting beleid en toetsingskader op de mogelijk aangepaste strategie als gevolg van scheiden en splitsen. Eisen aan de jaarrekening en het jaarverslag: iedere woningvennootschap heeft een eigen jaarverslag. RvC schrijft eigen hoofdstuk hierin. Is de organisatie in complience? Worden aangepaste statuten, kaders, protocollen, enzovoorts tijdig aangepast en vindt er een jaarlijkse check op plaats, mede aan de hand van beleidsregels Autoriteit Woningcorporaties en WSW? En worden ze door de medewerkers doorleefd? Zijn alle procedures, zoals de goedkeuringsprocedure van scheiden en splitsen maar ook van woningverkoop bekend en geborgd? 5.4 Achtergrond en verdieping H5 Lening van de TI aan de niet-daeb-tak De TI moet ervoor zorgen dat zowel de daeb-tak als de niet-daeb-tak levensvatbaar en financierbaar zijn. Om dat te bereiken verstrekt de daeb-tak een startlening aan de niet-daeb-tak. Lening bij juridische scheiding: in het BTIV wordt gespecifieerd dat de hoogte van de rente gebaseerd is op de rente van een 10-jarige staatslening + opslag. De opslag wordt bij Ministeriële regeling bepaald. De opslag is 1,5 procent. De lening dient in 15 jaar te zijn afgelost. Lening bij administratieve scheiding: ook deze lening bedraagt de rente van een 10-jarige staatslening + 1,5% opslag. De interne lening moet worden afgelost op basis van de vervalkalender van de door WSW geborgde leningen. Aflossing van de interne lening kan geheel of gedeeltelijk achterwege blijven, als externe financiering aantoonbaar niet mogelijk is én als aflossing uit de nietdaeb-kasstromen de continuïteit van de niet-daeb-tak niet in gevaar brengt. Na het moment van scheiding geeft de TI geen garanties of leningen meer af. Hiervoor zijn enkele uitzonderingen: a. om te voorkomen dat de TI gehouden is om schulden van de betrokken verbonden onderneming te voldoen; b. ten behoeve van de herfinanciering van leningen die bestonden voordat de Woningwet in werking is getreden of c. ten behoeve van de herfinanciering van leningen die bestaan op het tijdstip waarop een juridische scheiding wordt bewerkstelligd. Woningwet artikel 21 en 21 c BTIV artikel 10, 13, 70, 71, 82 en 83 Aedes routeplanner woningwet 29

32 Interne lening NA scheiden en splitsen Voorwaarden voor deze financiering: De financiering komt vanuit een te vormen reserve verkoopopbrengsten van de daeb-tak. Deze wordt gevormd uit de verkoopopbrengsten vanaf 1 januari 2012, minus de schuld op deze woningen. Er is zowel een batig saldo uit de verhuurexploitatie als uit winst op verkoop (uitgaande van waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat). Er is aangetoond dat financiering door externe financiers niet mogelijk is. De lening heeft een marktconforme rente (10-jarige staatsleningen + 1,5%). Er wordt ten minste eens per 5 jaar een deel van de lening afgelost, dat verhoudingsgewijs overeenkomt met de aflossing van de geborgde lening door de daeb-tak in diezelfde 5 jaar. Woningwet artikel 21 BTIV artikel 44, 70 Ministeriële Regeling artikel 2 Scheidings- of splitsingsvoorstel Om tot een scheidings- of splitsingsvoorstel te komen onderscheidt Aedes de volgende fases in het proces: 1. interne verkenning strategische keuzes (financiële analyse op hoofdlijnen); 2. afstemming met relevante externe partijen (gemeente en huurdersorganisaties); 3. interne besluitvorming strategische keuzes (met voorbehouden); 4. tactische uitwerking, financiële meerjarenprognoses beide takken; 5. opstelling scheidings- of splitsingsvoorstel; 6. goedkeuringsprocedure (ILT, mogelijk WSW en ministerie van BZK). Aedes stelt voor het scheidings- of splitsingsvoorstel een stappenplan op. BTIV artikel 93 Woningwet artikel 53 Strategische vraagstukken De juridische splitsing of administratieve scheiding is de meest vergaande van de Woningwet en heeft een grote impact. Er ontstaan uiteindelijk twee deelbedrijven met een eigen financieel afwegingskader en eigen financiële restricties. Het is een intensief traject om dit te organiseren, waar veel strategische afwegingen gemaakt moeten worden van strategische, financiële en organisatorische aard. Woningmarkt: beschikbaarheid van woningen voor onze doelgroepen. In welke mate kunnen we de doelgroepen blijven bedienen. Kunnen dit ook middeninkomens zijn? Hoe waarborgen we de continuïteit van de TI, nu de passendheidstoets vraagt om huurmatiging en de verdiencapaciteit via niet-daeb-activiteiten beperkt wordt? Hoe realiseren we een levensvatbare niet-daeb-tak zonder hier al het tafelzilver van de daeb-tak in onder te brengen. Dit kan nodig zijn om voldoende verdiencapaciteit in te brengen om de leningen aan de daeb-tak af te kunnen lossen en extern leningen aan te kunnen trekken. Hoe sturen we op rendement: voorkomen dat we te laag of te hoog uitkomen, vanwege continuïteit en overcompensatie. De niet-daeb-tak wordt gefinancierd met ongeborgde leningen. Dit vraagt om andere kennis van financiering en risicobeheersing. 30

33 Gesteld kan worden dat een nieuwe strategische oriëntatie nodig is, met name van TI s die veel nietdaeb-activiteiten ondernemen. Dit vraagt veel van de organisatie en het interne toezicht. Ondernemingsplan, het voorraadbeleid en financiële scenario s moeten worden geactualiseerd. De meerjarenbegroting wordt anders gestructureerd. Documenten voor interne sturing, zoals kwartaalrapportages, moeten worden aangesloten op aangescherpte doelstellingen en indicatoren. Dit betekent feitelijk een verandering van het toetsingskader van de RvT. Deze zal bovendien kennis en ervaring moeten opdoen in het toezicht op de niet-daeb-tak, met haar eigen risicoprofiel. Het is maar de vraag of er voldoende investeringen worden gedaan door commerciële partijen. Veel beleggers investeren alleen in grotere steden omdat hier het rendement voldoende is en kansen voor uitponding groot genoeg zijn. Het is maar de vraag of de investeringscapaciteit van de niet-daeb-takken voldoende is om de woningen voor het middensegment te realiseren. Tot slot is het zeer de vraag wat de overheveling van een deel van de woningen naar een niet-daeb-tak op lange termijn voor de sector heeft. Gevolgen waardering tegen actuele waarde (marktwaardering) Voor menig TI zal het veel werk zijn om een accuraat beeld te schetsen van de actuele waarde. De waardering tegen actuele waarde heeft als voordeel dat het inzicht geeft in de waardeontwikkeling en daarmee waardesturing mogelijk maakt. Het wordt mogelijk om de maatschappelijke prestatie van de TI te laten zien, door het verschil tussen de gevraagde huur en markthuur zichtbaar te maken. Er is ook een keerzijde. Door de actuele waarde in te voeren wordt de TI op papier een stuk vermogender. Dit heeft gevolgen voor de publieke opinie en daarmee het overleg met gemeentes en huurdersorganisaties. De TI kan kiezen voor een basisversie of een full-variant. De basisversie betreft een waardering op basis van waarderingshandboek, zonder inbreng van een taxateur. Dit is geschikt voor portefeuillewaardering ten behoeve van jaarrekening, niet geschikt voor sturing op complexniveau. De full-variant kijkt veel preciezer naar de waarde van complexen waarbij een taxateur wordt ingezet. De financiële ratio s, zoals solvabiliteit, Loan to value en ICR, die de Autoriteit Woningcorporaties hanteert bij het toezicht, zullen als gevolg van deze waardering aangepast worden. Woningwet artikel 29 BTIV artikel 31 Uitzondering voor kleine corporaties: Wanneer is een TI klein? Een TI met een jaaromzet onder 30 miljoen euro en een klein aandeel nietdaeb-bezit (maximaal 5 procent van de jaaromzet en maximaal 10 procent niet-daeb investeringen) hoeven alleen hun baten en lasten aan het einde van het jaar te scheiden. In de wet staat dat er naar de twee meest recente jaren wordt gekeken om te bepalen of de corporatie aan deze voorwaarden voldoet. Het ministerie heeft in augustus 2015 toegezegd dat een corporaties die in 2016 eenmalig boven de 5 procent- of 30 miljoen-grens komt, toch in aanmerking komt voor het verlicht regime als zij kan aantonen dat de omzet in het komende jaar (weer) onder de genoemde grenzen valt. Voor een TI die net te groot is kan het financieel lonen om niet-daeb-bezit te socialiseren of af te stoten, zodat zij onder het vereenvoudigde regime valt. Dit zal veel administratieve lasten schelen. 31

34 Inhoudelijke eisen aan volkshuisvestingsverslag: Het volkshuisvestingsverslag omvat in elk geval een uiteenzetting inzake het verslagjaar over: de uitvoering van het geldende volkshuisvestingsbeleid in de gemeenten waar de TI feitelijk werkzaam is; de uitvoering van prestatieafspraken; het inzetten van haar middelen; het gevoerde overleg met de gemeenten en huurdersorganisatie waar zij feitelijk werkzaam is; de uitvoering van haar formele taken; de uitvoering van sloop- en andere reglementen; een overzicht van de met de TI verbonden ondernemingen en hun werkzaamheden (tenzij de TI minder dan 2% van de aandelen bezit). Fusie In de Woningwet is een regeling opgenomen over fusies waarbij een TI betrokken is. Er worden de volgende stappen voorzien: Fusievoorstel Fusie-effectrapportage Beoordeling door de autoriteit Splitsing van TI in twee TI s (let op: anders dan splitsing daeb en niet-daeb). Verloopt grotendeels gelijk aan procedure fusie. In de artikelen 91 tot en met 99 van het BTIV zijn regels opgenomen over de in te dienen stukken bij een fusieverzoek, de wijze waarop de TI belanghebbenden in het fusietraject betrekt en de gronden waarop de minister de fusie kan goed- of afkeuren. Statuten aanpassen Als gevolg van de nieuwe Woningwet moeten verenigingen en stichtingen hun statuten aanpassen, er veranderen een aantal bepalingen. Dat moet vóór 1 januari 2017 gebeuren. Op de volgende onderwerpen dienen de statuten aangepast te worden: Voorgeschreven rechtsvorm en doel en toegestane activiteiten van de organisatie Vereisten benoeming bestuur en RvT (zie governance, paragraaf 3) Financiering van de niet-daeb-werkzaamheden Verbonden en afhankelijke ondernemingen Aedes en VTW hebben nieuwe modelstatuten gemaakt voor de vereniging en de stichting, voor zowel de twee- als drielagenstructuur. Voorwaarden voor interne lening NA scheiding of splitsing: De financiering komt vanuit een te vormen reserve verkoopopbrengsten van de daeb-tak. Deze wordt gevormd uit de verkoopopbrengsten vanaf 1 januari 2012, minus de schuld op deze woningen. Er is zowel een batig saldo uit de verhuurexploitatie als uit winst op verkoop (uitgaande van waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat). Er is aangetoond dat financiering door externe financiers niet mogelijk is. De lening heeft een marktconforme rente (10-jarige staatsleningen + 1,5%). Er wordt ten minste eens per 5 jaar een deel van de lening afgelost, dat verhoudingsgewijs overeenkomt met de aflossing van de geborgde lening door de daeb-tak in diezelfde 5 jaar. Eisen bij verkoop van woningen en maatschappelijk vastgoed 32

35 Te liberaliseren en geliberaliseerde woningen: goedkeuring van de Autoriteit Woningcorporaties vereist. Deze stelt de volgende eisen: de verkoopprijs is ten minste gelijk aan de marktwaarde; bij verkoop aan dochter van meer dan 10% van het totale te liberaliseren bezit van de TI, van deze expliciet moet aantonen dat er voldoende woningen in de daeb-tak overblijven voor de uitvoering van haar daeb-taken; de gemeente kan een zienswijze indienen. Sociale huurwoningen: deze moeten eerst aangeboden worden aan zittende huurders tegen een maximumprijs (100% leegwaarde) en vervolgens aan andere TI s. Hiervan kan worden afgeweken indien er sprake is van financiële problemen bij een toegelaten instelling. Het doel van de wet is dat er prestatieafspraken gemaakt worden, waarin ook over verkoop van woningen afspraken worden gemaakt. Daaraan zal verkoop ook getoetst moeten worden. Als een TI een complex aanwijst voor verkoop doorloopt hij de volgende stappen: 1. Toets op prestatieafspraken: hierin wordt opgenomen welke woningen verkocht worden. De wet vereist dat dit op postcode-4-niveau afgesproken wordt. Vaak zijn er ook andere afspraken, zoals de minimale omvang van de sociale voorraad, waaraan de verkoop getoetst zal worden. 2. Aan wie wordt de woning verkocht? Een persoon die de woning koopt voor eigen bewoning of voor bewoning door naaste familie. Er is geen toestemming nodig, mits de verkoopwaarde tenminste 90% van de leegwaarde of WOZ-waarde betreft. Een andere TI? Dan is er geen toestemming is nodig. Andere(n) dan een TI of een persoon die de woning koopt voor eigen bewoning of voor bewoning door naaste familie? Dan is er wel toestemming nodig van de Autoriteit Woningcorporaties. Die stelt de volgende eisen: a. Bij verkoop van sociale huurwoningen met minder dan 142 WWS-punten (die dus niet geliberaliseerd kunnen worden): i. Positieve zienswijze van de gemeente en huurdersorganisatie, die betrekking heeft op de adressen en de koper. ii. Motivatie waarom aan derde wordt verkocht (hogere koopprijs dan andere TI is onvoldoende argument). iii. Verklaring van de koper dat hij zich als sociale verhuurder gaat gedragen. iv. Verklaring omtrent gedrag van de koper, die bonafide dient te zijn (behalve bij verkoop aan pensioenfonds of gemeente). v. Verkoopwaarde bedraagt ten minste 75% van de leegwaarde of WOZ-waarde. b. Bij verkoop van sociale huurwoningen met meer dan 142 WWS-punten: te liberaliseren of geliberaliseerde woningen: i. Positieve zienswijze van de gemeente én huurdersorganisatie. ii. Verklaring omtrent gedrag van de koper, die bonafide dient te zijn. iii. De verkoopprijs is ten minste gelijk aan de marktwaarde. iv. Bij verkoop aan de dochter van meer dan 10% van het totale te liberaliseren bezit van de TI, moet deze expliciet aantonen dat er voldoende woningen in de daebtak overblijven voor de uitvoering van haar daeb-taken. 33

36 Gemengde complexen Gemengde complexen met 10% of meer woningen met een maximale huur onder de liberalisatiegrens worden in hun geheel tot de categorie onder de liberalisatiegrens gerekend met de daarbij behorende regels. Complexen met minder dan 10% woningen met een maximale huur onder de liberalisatiegrens kunnen in hun geheel tot de categorie boven de liberalisatiegrens gerekend worden, met de daarbij horende regels. Verkoop maatschappelijk vastgoed Voor verkoop van maatschappelijk vastgoed is geen toestemming van de Autoriteit Woningcorporaties nodig bij verkoop: aan een andere TI of dochtermaatschappij; aan de zittende huurder tegen ten minste de getaxeerde leegwaarde of de WOZ-waarde. Bij verkoop met korting op die leegwaarde en aan derden is wel vooraf goedkeuring nodig. BTIV artikel 24, 25 Ministeriële regeling artikel 9-12 Overcompensatie TI s kiezen in minimaal één, maximaal drie stappen een formule. Deze formules vergelijken het rendement op sociale huurwoningen met het rendement dat marktpartijen op huurwoningen hebben behaald. De formules worden exact beschreven op de Aedes website. Woningwet artikel 47 BTIV artikel 61 Reglement financieel beheer De wettelijke eisen aan het reglement betreffen: uitgangspunten van het financieel beleid en beheer; organisatie en jaarlijkse monitoring en betrokkenheid van intern toezicht op het beheer; regels voor beleggingen (ministeriële regeling artikel 41); regels voor derivaten (bijlagen 6 en 7 regeling). Woningwet artikel 55a BTIV artikel 103 t/m 108 Geen recht van erfpacht of hypotheek mogelijk Verboden zijn transacties die zijn gericht op het wijzigen van eigendomsverhoudingen en zakelijke rechten met betrekking tot het bezit van TI, waarbij de toegelaten instelling wel verhuurder blijft. De TI moet vrijelijk kunnen beschikken over het bezit en daarmee de zeggenschap erover. Dit is van belang om handelingsvrijheid te behouden, daarmee te kunnen voldoen aan prestatieafspraken en het toezicht op toegelaten instellingen. In artikel 21d is daarnaast geregeld: Vestiging van recht van pand of hypotheek ten behoeve van niet-daeb-financiering wordt niet beperkt door enig beding of vestiging van zodanige rechten ten behoeve van derden. Het vestigen van hypotheek op daeb-bezit door het WSW wordt niet beperkt door enig beding of een vestiging van zodanige rechten, van anderen dan de borginstelling (WSW). Woningwet artikel 21d BTIV artikel 58 34

37 6. Maatschappelijke verankering Indien de gemeente geldend volkshuisvestelijk beleid heeft, wordt de TI verplicht de gemeente en huurdersorganisaties uit te nodigen voor het maken van prestatieafspraken. Rondom dit proces is een cyclus omschreven waaraan de TI, gemeente en huurdersorganisatie gelijkwaardig deelnemen. Doel van deze regels is dat inzet van de TI beter aansluit op de volkshuisvestelijke opgaven in het werkgebied. Het is de vraag hoe de vastomlijnde procedure uit de wet zich zal gaan verhouden tot de huidige praktijk, waarbij de drie partijen niet zelden al goed samenwerken. Om toezicht op het proces te kunnen houden is goed begrip nodig voor de wijze waarop het spel in de nieuwe verhoudingen wordt vormgegeven. Dan gaat het om vragen als wie er aan tafel zit namens de huurders, hoe concreet afspraken dienen te zijn of hoe om te gaan met het verdelen van de investeringsruimte over meerdere gemeentes in het werkgebied van de TI. 6.1 Cyclus prestatieafspraken De exacte bijdrage aan het volkshuisvestingsbeleid komt in samenwerking tussen corporatie, huurdersorganisatie en gemeente tot stand. Daartoe doet de corporatie op basis van haar inzichten en bedrijfsvoering een voorstel van haar (redelijke) bijdrage aan de gemeente (het bod). Zij nodigt daarbij de gemeente én de huurdersorganisaties uit tot het maken van prestatieafspraken. Deze cyclus ziet er als volgt uit. 1 2a 2b 3 Volkshuisvestingsbeleid Voorbereiden bod Uitbrengen bod Prestatieafspraken 4 Verslaglegging + verantwoording 4/5-jaarlijkse cyclus Jaarlijkse cyclus Gereed 1 juli Gereed 15 december Gereed 1 mei Initiatief & vaststelling: gemeente Participeren: stakeholders, corporaties en huurdersorganisaties Initiatief: corporatie In samenwerking met eigen huurdersorganisatie Initiatief: corporatie Uitnodiging: corporatie In samenwerking met alle huurdersorganisaties en gemeente Initiatief: corporatie Zienswijze: huurdersorganisaties en gemeente Stap 1 - opstellen volkshuisvestingsbeleid: De gemeente stelt volkshuisvestingsbeleid op. Dit kan in de vorm van een woonvisie, woonplan of woonagenda voor een bepaalde periode. Het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid krijgt een formele status in het proces om te komen tot prestatieafspraken. Indien er geldend volkshuisvestingsbeleid is, dient de TI naar redelijkheid een bijdrage te leveren aan de uitvoering hiervan. Betrokkenheid van de partijen die later in het proces aan tafel zitten, heeft belangrijke meerwaarde en ligt dan ook voor de hand. 35

38 Stap 2 - corporatie bereidt activiteitenplan voor en doet een bod: Als de gemeente haar volkshuisvestingsbeleid voor 1 januari aan de corporatie(s) bekend heeft gemaakt, is de corporatie verplicht om hierop een bod uit te brengen: een overzicht van voorgenomen activiteiten waarin de corporatie duidelijk maakt wat haar bijdrage is aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid. Het activiteitenoverzicht concreet voor het komende jaar geeft een doorkijk voor de vier jaar daarna. Dit overzicht wordt jaarlijks herijkt. Dit mag ook een gezamenlijk activiteitenoverzicht zijn van de corporaties die in een gemeente werkzaam zijn. De bijdrage in het activiteitenoverzicht dient naar redelijkheid te zijn: de investeringen dienen in verhouding te staan tot het vermogen van de corporatie en tot de volkshuisvestelijke opgave in de gemeente. Het overzicht dient voor 1 juli naar de gemeente en huurdersorganisatie te zijn verstuurd met de uitnodiging om prestatieafspraken te maken. De RvT zal haar goedkeuring aan het bod moeten verlenen, ook al is het bod niet juridisch hard (er volgens immers nog prestatieafspraken). BTIV artikel 39.1 en 39.2 Stap 3 - maken van prestatieafspraken: Corporatie, gemeente en de huurdersorganisatie gaan aan de hand van het volkshuisvestingsbeleid en het bod met elkaar in gesprek over te maken prestatieafspraken. Zij hebben hiervoor de tijd tot 15 december. Voor die dag dient de corporatie de prestatieafspraken naar de Minister verstuurd te hebben, samen met de prognose-informatie (dpi) die de TI moet leveren. De RvT dient akkoord te gaan met prestatieafspraken. De huurders hebben indien er een beleidswijziging doorgevoerd wordt ook recht op hun termijn voor wat betreft instemmings- of adviesrecht. Stap 4 - Verslaglegging en verantwoording: In mei gaan de gemeente, corporatie en huurdersorganisatie met elkaar in gesprek over de uitvoering van de prestatieafspraken in het voorgaande jaar. Dit betreft zowel de uitvoering van de jaarlijkse als de vijfjaarlijkse afspraken. De corporatie biedt als basis voor de evaluatie in haar jaarverslag inzicht in de voortgang van de uitvoering. De stap die je liever niet zet - mogelijkheid tot voorleggen van geschil Indien de drie partijen er niet in slagen om binnen zes maanden na 1 juli (dus vóór 1 januari) tot prestatieafspraken te komen, kunnen de gemeente, huurdersorganisatie en / of corporatie het geschil dat totstandkoming van afspraken in de weg staat voorleggen aan de Minister. Dit doen zij binnen vier weken na het ontstaan van het geschil. Een adviescommissie beoordeelt het geschil, waarbij zij toetst op het volkshuisvestelijke beleid en de financiële polsstok van de corporatie. Zij adviseert hierover de Minister, die vervolgens een bindende uitspraak doet. Als uitvoering achterwege blijft, ligt een gang naar de rechter vrij. De geschillenregeling treedt vanaf 1 juli 2016 in werking. Informatievoorziening De gemeente en huurdersorganisatie krijgen het recht om de informatie op te vragen bij woningcorporaties, die zij nodig achten om de redelijkheid van het bod te bepalen. Onderdeel hiervan is de verantwoordingsinformatie (prestaties achteraf: dvi) en prospectieve informatie (prognoseinformatie: dpi). Daarnaast stuurt de Autoriteit Woningcorporaties een indicatief overzicht op van de investeringsruimte van de corporatie (op gemeenteniveau). 36

39 De redelijkheid van het bod Bij het oordeel over de redelijkheid van het bod speelt de investeringsruimte een belangrijke rol. Voor de indicatieve investeringsruimte vormt de dekkingsratio de basis. Dit kengetal meet de verhouding tussen het schuldrestant van door WSW geborgde leningen en de onderpandwaarde van het bij WSW ingezet onderpand. Hoe lager het schuldrestant, hoe groter de mogelijkheden om leningen aan te trekken (investeringsruimte). RvT toetst bod en prestatieafspraken Er is goedkeuring van de RvT nodig voordat de bijdrage naar de gemeente en huurdersorganisatie wordt gestuurd, het gaat immers om aanzienlijke investeringen. Ook dient er afstemming met huurders plaats te vinden. Dit legt een aardige druk op het proces, zeker de eerste keer dat het bod wordt opgesteld. Het bod is gebaseerd op de begroting van het jaar ervoor. Het maken van prestatieafspraken start vervolgens in juli en loopt parallel aan het opstellen van de nieuwe begroting. De conceptafspraken dienen tijdig gereed te zijn zodat ze in de begroting verwerkt kunnen worden. Overige onderdelen van maatschappelijk verankering Zienswijzen en instemmingsrecht Sloop- en klachtenreglement Visitatie verplicht Wooncoöperatie De woningwet biedt de mogelijkheid bezit van een corporatie af te stoten aan een wooncoöperatie. Personen die deelnemen in de wooncoöperatie kunnen hun woning kopen van de toegelaten instelling of dit vanuit de verhuurde situatie doen. Met de wooncoöperatie zorgen zij gezamenlijk voor beheer en onderhoud van hun woningen en omgeving. 6.2 Hulpvragen verankering Woningwet Is er in overleg met gemeenten en huurdersorganisaties een proces ingericht om te komen tot prestatieafspraken? Hoe wordt de relatie met huurders vormgegeven? Hoe wordt omgegaan met het risico dat een geschil kan ontstaan? Is bekend of de bijdrage aan de woonvisie die moet worden geleverd, afwijkt van de eigen beleidskaders? En beseft de TI dat de woonvisie een leidend beleidskader is, omdat een bijdrage aan de woonvisie geleverd dient te worden? Is de TI tijdig betrokken bij het opstellen van de woonvisie? Zijn de prestatieafspraken verwerkt in het toetsingskader van de RvT? Deadlines Implementatieperiode (2016) november: indienen bod bij gemeenten en huurdersorganisaties, uitnodiging maken prestatieafspraken; 15 december: indienen prestatieafspraken bij Autoriteit Woningcorporaties, vergezeld van dpi. 37

40 Jaarlijks 1 januari: heeft gemeente volkshuisvestingsbeleid aan TI opgestuurd? Dan bod uitbrengen; 1 mei: overleg evaluatie prestatieafspraken met gemeente en huurdersorganisatie; 1 juli: indienen bod bij gemeenten en huurdersorganisaties, uitnodiging maken prestatieafspraken; 1 juli: indienen dvi bij Autoriteit Woningcorporaties, jaarverslag versturen naar gemeente en huurdersorganisatie; 15 december: indienen prestatieafspraken bij Autoriteit Woningcorporaties, vergezeld van dpi. Aandachtspunten voor toezichtsagenda Zijn de harde data van de cyclus prestatieafspraken verwerkt in de toezichtsagenda? Zijn de procedures van het bod, de prestatieafspraken en de begroting op elkaar afgestemd? Wordt het bod tijdig voorgelegd aan zowel de eigen huurdersorganisatie als de RvT? Onderhoud de RvT zelf tijdig en voldoende en op de juiste wijze contact met huurders en gemeente? 38

41 6.3 Proces prestatieafspraken en betrokkenheid RvT 40