Wat als uw vastgoedproject meer rendement oplevert?

Transcriptie

1 Isolatie 1 e editie September 2017 Wat als uw vastgoedproject meer rendement oplevert? ONDERZOEK NAAR RENTABILITEIT OP MEER BINNENRUIMTE Met de Kingspan Kooltherm K108 Spouwplaat creëert u meer verkoopbare binnenruimte én meer winst MORE SPACE FOR EVERYONE COM Energiezuinig Bouwen Minder CO 2

2 Inhoudsopgave Pagina Inleiding 3 De échte waarde van slank isoleren 3 Opzet en uitgangspunten onderzoek 4 Samenvatting van de onderzoeksresultaten 6 Conclusie 8 De nieuwe standaard voor spouwmuren 9 Bijlagen 11 2

3 Inleiding De échte waarde van slank isoleren Bij stedelijke bebouwing worden de rooilijnen maximaal benut. Gebruiksoppervlakte is immers geld waard. Bij aanvang van een investeringsproject is er een spanningsveld tussen de investeringskosten en op welke manier er zo n hoog mogelijk rendement uit het vastgoedproject gehaald kan worden. Daarnaast rekening houdend met de huidige energieprestatie eisen én met een blik op de toekomstige energieprestatie ambities van BENG (Bijna Energie Neutrale Gebouwen) en NOM (Nul-op-de-meter). De isolatie van de gebouwschil speelt een cruciale rol bij het terugdringen van de energiebehoefte. Maar welke rol kan isolatie spelen om het rendement van een vastgoedproject te vergroten? Als we uitgaan van vaste buitenmaten van de spouwconstructie, dan geldt de regel: hoe slanker de gevel, hoe groter het gebruiksoppervlakte. En deze extra gebruiksoppervlakte vertegenwoordigt een commerciële waarde. Maar wat is de waarde van meer binnenruimte door slank isoleren? Wat betekent dit voor de Return on Investment van bijvoorbeeld een appartementencomplex? Oftewel, wat levert het nu écht op? Initiële bouwkosten versus meer rendement Met een λ-waarde (lambda) van 0,018 W/m K is de nieuwe Kingspan Kooltherm K108 Spouwplaat de best presterende plaat in de markt van de hardschuim isolatieplaten. Door deze goed isolerende eigenschappen kunnen spouwmuren veel slanker worden uitgevoerd in vergelijking met bijvoorbeeld minerale wol. De voordelen van de slankere gevelconstructie vertalen zich door in alle aansluitende bouwdelen waaronder de fundering, raam- en deuropeningen en het dak. Om de voordelen van het slanker bouwen inzichtelijk te maken, hebben wij een onafhankelijk onderzoeksbureau, Develop Inc, opdracht gegeven om onderzoek te doen naar de échte waarde van slank isoleren. Zij onderzochten of het verschil in initiële bouwkosten, bij toepassing van de Kingspan Kooltherm K108 Spouwplaat in vergelijking tot de best presterende minerale (glas)wol isolatieplaat, wordt terugverdiend door de hogere verkoopinkomsten als gevolg van het slanker bouwen. 3

4 Opzet en uitgangspunten onderzoek In dit onderzoek kijkt Develop Inc naar de waarde van meer binnenruimte voor appartementsgebouwen en onderzoekt de vraag: Hoe groot is het verschil in de Return on Investment (ROI) van een appartementsgebouw, waarbij de spouw uitgevoerd wordt met de Kingspan Kooltherm K108 Spouwplaat i.p.v. minerale wol, uitgaande van vaste buitenmaten en een R C -gevel van 4,5 m 2 K/W? Uitgangspunten In het onderzoek wordt het effect van de dikte van de spouwmuurconstructies op de gebruikersoppervlakte (GO) onderzocht. De dikte is afhankelijk van het gekozen isolatiemateriaal. Vergelijking op basis van energieambities (EPC 0,4, BENG en NOM) en bijbehorende energieprestatieberekeningen valt buiten de scope. Dit betekent dat het onderzoek uitgaat van het verschil in bouwkosten en niet van de absolute bouwkosten, aangezien deze niet bepaald kunnen worden zonder een energieprestatie-berekening en de daaruit volgende (klimaat)installaties. Deze uitgangspunten zijn gehanteerd: Gebouwtype: Bouwlagen: Appartementen: Appartementsgebouw (galerijflat) 6x (bergingen en entree op begane grond, vijf woonlagen met ieder 6 appartementen), zie figuur 1. 30x appartementen (25x met een GO van +/- 80 m 2 en 5x met een GO van +/- 108 m 2 ) Regionale verschillen Om regionale verschillen te ontdekken zijn de prijzen van de appartementen geanalyseerd voor de regio s Utrecht, Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Groningen en Arnhem. Naast de stad zelf is er ook gekeken naar omliggende gemeenten. De V.O.N.-prijzen van de geselecteerde projecten zijn vervolgens gedeeld door het opgegeven GO om zo de prijs per m 2 /GO te krijgen. Bij de selectie van de projecten hebben we zoveel als mogelijk gekeken naar projecten die vergelijkbaar zijn met onze referentieflat qua grootte en doelgroep. Grote appartementen en luxe penthouses zijn buiten beschouwing gelaten. Om tot een gerichte indicatie te komen van de ROI, is het verschil in bouwkosten afgezet tegen de verkoopprijs van appartementen per vierkante meter gebruiksoppervlakte (verkoopprijs per m 2 /GO). Hierbij wordt gebruik gemaakt van de verkoopprijzen van nieuwbouwappartementen die in juli en augustus 2017 te koop staan op Funda. Keuze isolatieplaten en specificaties In bijlage 1 ziet u in tabel 1 de isolatieplaten die zijn toegepast in het onderzoek. Het aantal spouwankers is berekend met het berekeningsprogramma van Gebr. Bodegraven B.V.. Hierbij is rekening gehouden met de maximale stuwdruk t/m 18 meter van 0,86 kn/m 2 voor windgebied 2 en 0,70 kn/m 2 voor windgebied 3. Sector: Maatvoering: Vergelijk: Vergelijken op: Regio s: Koop Vaste buitenmaten (BVO) Kingspan Kooltherm K108 Spouwplaat ((λ = 0,018 W/m K) in vergelijking met minerale (glas)wol isolatieplaat (λ-waarde 0,032 W/m K) R c -gevel 4,5 m 2 K/W Utrecht, Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Groningen, Arnhem en Nijmegen VD 5 VD 4 VD 3 Woonlagen VD 2 VD 1 BG Bergingen, stallingsruimte en entree Figuur 1. Conceptueel model referentieflat 4

5 Bouwkundige uitgangspunten: Begane grondvloer: Kanaalplaatvloer R c 3,5 Verdiepingsvloer: Woningsch. wanden: Langsgevels: Eindgevel: Dak: Breedplaatvloer 250 mm (zwevend afgewerkt; 20 mm EPS + 50 mm anhydriet gietvloer) Kalkzandsteen hoogbouwelementen 300 mm Gemetselde spouwwand met binnenblad van kalkzandsteen elementen in 100 mm Gemetselde spouwwand met binnenblad van kalkzandsteen hoogbouwelementen in 175 mm R c 6,0. Platte dakconstructie opgebouwd uit breedplaat 250 mm, smeerlaag voor afschot, bitumineuze dampremmer, TR 26 PIR-plaat in 142 mm, dubbellaags bitumineuze dakbedekking, ballastlaag van grind +/- 40 mm. Bouwkosten De bouwkosten bestaan uit directe en indirecte bouwkosten. De directe bouwkosten zijn een optelsom van de kosten die één-op-één gerelateerd zijn aan de bouwdelen waaruit de woning is opgebouwd en bestaan uit materiaalkosten, materieelkosten, directe arbeidskosten en onderaannemingskosten. Tot de indirecte bouwkosten, ook wel staartkosten genoemd, worden onder andere de algemene bouwplaatskosten (ABK), algemene bedrijfskosten (AK), winst en risico gerekend. De indirecte bouwkosten worden procentueel bepaald als toeslag op de directe bouwkosten. Details en toelichting Voor verdere toelichting van de bouwkundige details, bouwkosten en uitgangspunten van dit onderzoek verwijzen wij naar het Onderzoeksrapport Rentabiliteit op meer binnenruimte van Develop Inc. (18 september 2017) 5

6 Samenvatting onderzoeksresultaten De volgende conclusies kunnen uit het onderzoek getrokken worden: 1. Meer gebruiksoppervlakte (GO) De referentieflat die we bij dit onderzoek gebruiken heeft vijf woonlagen met ieder zes appartementen: een linkerhoekappartement (type A), vier tussenappartementen (type B) en een rechter hoekappartement (type C), zie onderstaande plattegrond. in dit onderzoek gewerkt is met vaste buitenmaten, waardoor de binnenmaten verschillen. Oftewel, hoe dikker de gevel, hoe minder wanden vloeroppervlakte u aan de binnenzijde overhoudt. In de bijlage is in tabel 3 te zien wat de bouwkostenverschillen zijn. De toepassing van de Kingspan Kooltherm K108 Spouwplaat levert bij vaste buitenmaten hogere initiële bouwkosten op van ,29 t.o.v. minerale glaswol. Figuur 2 plattegrond referentieflat Kijkend naar de ruimtewinst per appartement, dan zijn de verschillen in GO klein. Tellen we het gebruiksoppervlakte van alle appartementen bij elkaar op, dan zien we wel behoorlijke verschillen. Deze zijn in de onderstaande tabel weergegeven. Kenmerken Totaal GO GO Kingspan Kooltherm K108 Spouwplaat 2.548,75 m² GO Minerale (glas)wol 2.511,90 m² Verschil GO (ruimtewinst) 36,85 m² De variant met minerale glaswol lijkt de goedkoopste optie als u puur kijkt naar de bouwkostenverschillen, maar levert daarentegen het kleinste verkoopbare vloeroppervlakte op, gemeten naar GO. Beide hebben effect op de Return on Investment (ROI). 3. Hogere ROI in alle gevallen De Return on Investment bij toepassing van de Kingspan Kooltherm K108 ten opzichte van minerale glaswol loopt op tot ongeveer ,- (in de regio Eindhoven). Ook bij lagere vierkante meterprijzen voor het GO zien we nog altijd forse verschillen in het voordeel van de Kingspan Kooltherm K108. In de regio s Den Haag en Groningen, waarbij er gerekend wordt met 2.500,- per m 2 /GO, komt de ROI uit op zo n ,-. Tabel 2 - Verschil in gebruikersoppervlakte over alle appartementen 2. Hogere initiële bouwkosten Het verschil in bouwkosten tussen de toepassing met Kooltherm K108 Spouwplaat en het alternatief minerale glaswol wordt op twee manieren veroorzaakt door de spouwisolatie. Ten eerste, omdat de Kingspan Kooltherm K108 Spouwplaat simpelweg een hogere vierkante meterprijs heeft dan de minerale glaswol isolatie. Ten tweede omdat de diktes van de spouwplaten van Kooltherm K108 en die van minerale glaswol verschillen. De kosten voor de bouwdelen die aansluiten op de spouwwand, zoals de fundering, raam- en deuropeningen en dakrandafwerking nemen toe naarmate de gevel dikker wordt in het voordeel van de slankere isolatieplaat van Kooltherm Daar staat tegenover dat de kosten voor de vloeren, binnenspouwbladen, wand-,plafond- en vloerafwerking juist afnemen naarmate gevel dikker wordt. En dit is in het voordeel van de dikkere isolatieplaat van minerale glaswol. Dit komt omdat Onderzoeksresultaten: 100% van alle gebouwen in alle regio s gaf een positieve ROI bij toepassing van Kooltherm t.o.v. een alternatief met minerale wol 652% was de hoogst behaalde ROI met Kooltherm. De ROI varieerde tussen de 537% - 652% euro was de hoogste ROI als extra opbrengst met toepassing van de Kooltherm K108 Spouwplaat t.o.v. minerale glaswol. 6

7 Resultaten ROI in de verschillende regio s Regio Amsterdam Kingspan Kooltherm K108 Spouwplaat vs minerale wol Winst in GO V.O.N.-prijs m 2 /GO Totaal oppervlakte Extra opbrengsten 36,85 m ,00 Verschil in bouwkosten ,29 ROI ,71 ROI als % van de extra investering Regio Den Haag 639,69% Kingspan Kooltherm K108 Spouwplaat vs minerale wol Winst in GO V.O.N.-prijs m 2 /GO Totaal oppervlakte Extra opbrengsten 36,85 m ,00 Verschil in bouwkosten ,29 ROI ,71 ROI als % van de extra investering 537,66% Regio Eindhoven Kingspan Kooltherm K108 Spouwplaat vs minerale wol Winst in GO V.O.N.-prijs m 2 /GO Totaal oppervlakte Extra opbrengsten 36,85 m ,50 Verschil in bouwkosten ,29 ROI ,21 ROI als % van de extra investering Regio Arnhem en Nijmegen 652,44% Kingspan Kooltherm K108 Spouwplaat vs minerale wol Winst in GO V.O.N.-prijs m 2 /GO Totaal oppervlakte Extra opbrengsten 36,85 m ,50 Verschil in bouwkosten ,29 ROI ,21 ROI als % van de extra investering 601,43% Regio Groningen Kingspan Kooltherm K108 Spouwplaat vs minerale wol Winst in GO V.O.N.-prijs m 2 /GO Totaal oppervlakte Extra opbrengsten 36,85 m ,00 Verschil in bouwkosten ,29 ROI ,71 ROI als % van de extra investering 537,66% Regio Utrecht Kingspan Kooltherm K108 Spouwplaat vs minerale wol Winst in GO V.O.N.-prijs m 2 /GO Totaal oppervlakte Extra opbrengsten 36,85 m ,00 Verschil in bouwkosten ,29 ROI ,71 ROI als % van de extra investering 614,18% 7

8 Conclusie Dikke muren verbergen vaak nog zeeën van ruimte, waar niet iedereen zich bewust van is. Door de zeer lage lambdawaarde van de Kingspan Kooltherm K108 Spouwplaat (0,018 W/m K) worden beduidend slankere spouwmuurconstructies verkregen in vergelijking met bijvoorbeeld glaswol (λ = 0,032 W/m K). Door slanker te bouwen met isolatie met hoge thermische prestaties ontstaat er meer binnenruimte. De bouwkosten voor de initiële investering in de Kingspan Kooltherm K108 Spouwplaat wordt ruimschoots goedgemaakt door de hogere verkoopprijs. De oplossing: Kingspan Kooltherm K108 Spouwplaat Hoogwaardige resol hardschuimisolatie met superieure thermische prestaties met zeer geringe dikte. Kingspan Kooltherm is het geheim tot het ontgrendelen van investeringspotentieel. Kooltherm K108 Spouwplaat in spouwmuurconstructie kalkzandsteen. 8

9 Dé nieuwe standaard voor spouwmuren Uit het onderzoek Rentabiliteit van meer binnenruimte blijkt dat u met het toepassen van de Kingspan Kooltherm K108 Spouwplaat fiks meer rendement kan halen op uw investeringsproject. Slanker bouwen bewijst zijn toegevoegde waarde. Hiermee zet Kingspan de nieuwe standaard voor spouwmuren neer. Ontwerpspouwbreedte Met de nieuwe Kooltherm K108 Spouwplaat kan de ontwerpspouwbreedte met R C 4,5 m 2 K/W worden teruggebracht van 170 mm dikte bij gebruik van minerale wol (λ 0,032 W/m K) naar 115 mm dikte bij gebruik van de K108 Spouwplaat (λ 0,018 W/m K). Dit scheelt 55 mm in de ontwerpspouwbreedte en levert meer verhuurbare of verkoopbare ruimte op. opbouw wand metselwerk niet-geventileerde luchtspouw ( 20 mm) Kingspan Kooltherm K108 Spouwplaat gestapeld binnenspouwblad kimblok luchtdicht membraan kimspecie aanstorten t.b.v. een goede aansluiting folie ter voorkoming van scheurvorming luchtdichte kantstrook opbouw vloer vloerafwerking dekvloer kanaalplaatvloer luchtdicht membraan mm elastische en luchtdichte aansluiting veeranker oppervlak voldoende vlak uitvoeren 100 x min. 295 mm 9

10 Meer informatie? Maak vrijblijvend een afspraak met één van onze Business Development Managers of vraag het uitgebreide onderzoeksrapport over Rentabiliteit van meer binnenruimte aan bij het Kooltherm team:

11 Bijlagen 1. Tabel 1 - Rc-waarden kop- en langsgevels conform NEN 1068 Kenmerken Kingspan Kooltherm K108 Spouwplaat Minerale glaswol Dikte isolatie (mm) Spouwankers 6 x Ø 4 mm 4 x Ø 5 mm Dikte gevel (mm) Rc-langsgevel (m 2 K/W ) 4,52 4,53 Dikte isolatie (mm) Spouwankers 6 x Ø 4 mm 4 x Ø 5 mm Dikte gevel (mm) Rc-langsgevel (m 2 K/W ) 4,54 4,54 2. Tabel 3 Verschil in bouwkosten Kingspan Kooltherm K108 Spouwplaat vs minerale (glas)wol B1A16. Funderingsconstructies 1.089,21 B1B21. Buitenwanden 832,49 B1B22. Binnenwanden ,32 B1B23. Vloeren ,03 B1C27. Daken ,47 B1C47. Dakafwerkingen 585,64 B1D31. Buitenwandopeningen 9.359,14 B1E42. Binnenwandafwerkingen - 693,49 B1F43. Vloerafwerkingen - 856,80 B1H45. Plafondafwerkingen - 399,87 Spouwisolatie ,02 Indirecte bouwkosten ,39 Verschil bouwkosten excl. btw ,91 Verschil bouwkosten incl. btw ,29 11

12 Contactdetails Klantenservice Neem voor offertes, orders, documentatie en monstermateriaal contact op met onze verkoopafdeling. U kunt ons op werkdagen van 8.00 tot en met uur bereiken via onderstaande contactgegevens: Tel: Fax: +31 (0) info@kingspaninsulation.nl Verkoopkantoor Kingspan Insulation B.V. Postbus HD Tiel Nederland Technische service Kingspan Insulation verleent gratis technische service. U kunt bij ons terecht voor advies en vragen over onze producten en hun toepassing. Bovendien kunt u bij ons terecht voor advies over bevestigingsmaterialen, technische informatie, verwerkingsadviezen, afschotplannen en bouwfysische berekeningen. Kortom, alles wat nodig is om de beste oplossing voor uw constructie te kunnen realiseren. U kunt onze technische service bereiken op werkdagen van 8.00 tot en met uur via onderstaande contactgegevens: Tel: Fax: +31 (0) techline@kingspaninsulation.nl De fysische en chemische eigenschappen van Kingspan Insulation B.V. producten vertegenwoordigen gemiddelde waarden, verkregen in algemeen geaccepteerde testmethoden en zijn onderhevig aan normale productietoleranties. Kingspan Insulation B.V. behoudt zich het recht om productspecificaties zonder voorgaande kennisgeving te wijzigen. De informatie, technische details, de bevestigingsvoorschriften etc. die in de desbetreffende documentatie zijn genoemd worden in goed vertrouwen afgegeven en zijn in overeenstemming met de door Kingspan Insulation B.V. bedoelde toepassing. Aan de afbeeldingen in dit document kunnen geen rechten worden ontleend. De afbeeldingen zijn bedoeld om een globale indruk te geven van het uiterlijk van de producten en tonen één van de verschillende toepassingsmogelijkheden. Kingspan Insulation B.V. garandeert niet dat de getoonde toepassingen toegestaan zijn volgens de geldende (plaatselijke) regelgeving. Verifieer aanbevelingen voor applicatie met de daadwerkelijke behoeften, geldende specificaties en regelgeving. Voor ieder andere applicatie of condities bij gebruik van onze isolatiematerialen dient u advies in te winnen bij Kingspan Insulation B.V. Raadpleeg onze technische service indien de toepassing of condities afwijken van de toepassingen vermeld in de documentatie. Controleer bij onze marketingafdeling of de door u gebruikte documentatie de laatst uitgegeven versie is. Kingspan Insulation B.V. Lorentzstraat 1, 7102 JH Winterswijk, Nederland Postbus 198, 7100 AD Winterswijk, Nederland Kingspan, OPTIM-R, Kooltherm, Selthaan en het logo van de leeuw zijn geregistreerde handelsmerken van de Kingspan Group plc in Nederland en andere landen. Alle rechten voorbehouden. TM Therma en isoeasy zijn handelsmerken van de Kingspan Group plc