rv 75 Dienst Bouwen en Wonen nr

Transcriptie

1 rv 75 Dienst Bouwen en Wonen nr Den Haag, 28 februari 1995 Aan de gemeenteraad Financiering toegelaten instellingen; overdracht gemeentelijke borgstellingen aan en borging gemeenteleningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw Inleiding In samenhang met de zogenaamde bruteringsoperatie voor de sociale huursector, waarin de toegelaten instellingen de rijksleningen moeten terugbetalen en tegelijk het rijk de toekomstige subsidie-verplichtingen ineens uitbetaalt, zijn de mogelijkheden van het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw (WSW) tot het borgen van leningen uitgebreid. Tot 1 april 1994 kon het Waarborgfonds Sociale Woningbouw alleen leningen voor de nieuwbouw van woningen in de sociale huursector en voor de verbetering van bestaand woningbezit borgen. Door de uitbreiding kan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw ook leningen borgen voor de herfinanciering van afgeloste of af te lossen rijksleningen, gemeenteleningen en kapitaalmarktleningen, voor de financiering van de liquiditeitstekorten welke voortvloeien uit de bruteringswet en de exploitatie van woningen gebouwd onder het BWS, voor licht gesubsidieerde of ongesubsidieerde nieuwbouw, voor huurwoonwagens en standplaatsen, en voor andere verwervingen op het gebied van de volkshuisvesting. Deze uitbreiding van de mogelijkheden van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gebeurde onder de voorwaarde dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw de risico's van het rijk en de gemeente overneemt van de op het moment van uitbreiding geldende: 1. gemeentegaranties; 2. rijkscontragaranties op kapitaalmarktleningen; 3. borg gaat staan voor de op die datum aan toegelaten instellingen verstrekte gemeenteleningen, niet zijnde doorgeschoven rijksleningen. Bij deze overname door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw van de gegeven zekerheden en het garanderen van gemeenteleningen, moeten rijk en gemeente mede verantwoordelijkheid nemen door een gedeelde achtervang bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De gemeente zal daarom het beleid ten aanzien van de financiering van de sociale woningbouw in samenhang met de gewijzigde omstandigheden en mogelijkheden moeten vaststellen. Hoofdlijnen van het gevoerde rijksbeleid t.a.v. financiering en zekerheidsstelling De overheid heeft een bijzondere plaats toegekend aan de bouw van goedkope, gesubsidieerde woningen door toegelaten instellingen. Naast de steun door het verstrekken van subsidies is in de Woningwet vastgelegd dat de overheid voor de bouw van deze woningen leningen kan verstrekken of kapitaalmarktleningen kan garanderen. In de periode na de Tweede Wereldoorlog heeft de rijksoverheid de bouw van grote aantallen woningwetwoningen gestimuleerd door leningen voor deze woningen te verstrekken. Ook de gemeente kon zelf besluiten gemeenteleningen ter financiering van woningen, of bij de woningen behorende voorzieningen aan toegelaten instellingen te verstrekken. Deze vorm van financiering was noodzakelijk omdat de toegelaten instellingen zelf niet of nauwelijks over eigen vermogen beschikten en de kapitaalverschaffer geen andere zekerheid konden bieden dan de waarde van het onderpand, dat voor zulke lage huren verhuurd werd, dat de overheid jaarlijks met subsidie de exploitatie kostendekkend moest maken. De financiering was zowel gekoppeld aan de subsidie-regeling als aan de status van toegelaten instelling. Niet-winstbeogende instellingen die niet waren toegelaten, konden niet voor deze vorm raadsvoorstellen

2 van financiering in aanmerking komen en kregen geen jaarlijkse bijdrage. Voor hen bestond wel de mogelijkheid garantie van de gemeente te krijgen op de door hen aangetrokken leningen op de kapitaalmarkt voor premiewoningen. Na de invoering van het stelsel van de dynamische kostprijshuur in 1975 wilde de kapitaalmarkt slechts met tegenzin klimleningen verstrekken. De kapitaalmarkt achtte de risico's van deze leningsvorm te groot, omdat de schuldrest van deze woningen door het bijlenen van exploitatietekorten ver boven de waarde van de woningen kon groeien. Alleen met volledige zekerheidsstelling van de overheid wilde de beleggers leningen verschaffen. Door deze financieringsvorm en de grote aantallen gebouwde woningen groeide het door het rijk uitgeleende kapitaal sterk. Vanaf ongeveer 1960 konden de toegelaten instellingen een eigen vermogen opbouwen uit de exploitatie-overschotten en uit kleine jaarlijkse stortingen als onderdeel van de nog gesubsidieerde woningexploitatie. Uit deze algemene bedrijfsreserve (ABR) moesten de kosten van onvoorziene uitgaven worden gedekt. Na 1980 werd een deel van dit vermogen weer ingezet om groot-onderhouds- en verbeterplannen aan de oudere woningvoorraad uit te voeren. Bij de vooroorlogse woningen verstrekte de overheid nog leningen en rijksbijdragen voor de verbetering van de voorraad, maar voor de na-oorlogse voorraad waren de toegelaten instellingen voor een aanzienlijk deel op hun vermogen aangewezen. De rijksoverheid wilde na 1 januari 1984 voor deze ingrepen ook geen leningen of garanties meer verstrekken. De gemeente kon dit nog wel doen. In 1983 werd het Waarborgfonds Sociale Woningbouw opgericht om door onderlinge borgstelling van de deelnemende instellingen en met een achtergrondgarantie van de overheid, ook voor deze ingrepen tegen een laag tarief leningen te kunnen verkrijgen. Door in rijksleningen met een hoge rente versneld ineens af te lossen met kapitaalmarktleningen met een lage rente wisten de corporaties een versterking van het eigen vermogen te bereiken. Het rijk wilde die herfinancieringsleningen niet garanderen. De gemeenten met een eigen woningbedrijf hebben zelf ook de rijksleningen met hoge rente vervroegd afgelost en waren bereid garantie te geven voor de herfinancieringsleningen. In 1988 trad de rijksoverheid verder terug uit de financiering van de woningbouw doordat het rijk voor de woningwetwoningen geen leningen meer beschikbaar wilde stellen. Het rijk gaf dat jaar nog wel een volledige contragarantie op de gemeentegarantie. In 1989 werd voor het Waarborgfonds Sociale Woningbouw de mogelijkheid geopend ook voor nieuwbouwleningen borgstelling te verlenen en schafte het rijk de contragarantie af. In de nota Volkshuisvesting in de jaren negentig werd door het rijk een beleidslijn uitgezet naar een verdere verzelfstandiging van de toegelaten instellingen. Het rijk trekt zich blijvend terug uit de financiering van woningen. Dit wordt mogelijk gemaakt door drie factoren: 1. De huren van nieuwe woningen zijn in een lange reeks van jaren sterker verhoogd dan de huren in de voorraad. Nieuwe woningen zijn daarom eerder kostendekkend. Daardoor kan met een veel kleiner subsidiebedrag worden volstaan en is het risico voor een kapitaalverschaffer kleiner. 2. Het woningbezit en de vermogens van de toegelaten instellingen zijn gegroeid, zodat de toegelaten instellingen door hun samenwerking in het Waarborgfonds Sociale Woningbouw door de kapitaalmarkt als een solide partij worden gezien. Temeer daar de overheid nog een achtervangfunctie vervuld. 3. Door het in 1988 opgerichte Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting worden corporaties die financieel in moeilijkheden komen, gesaneerd. De kans dat een corporatie niet aan zijn verplichtingen kan voldoen, wordt daardoor kleiner. Beleid gemeente Den Haag t.a.v. financiering en zekerheidsstelling In de gemeente is het rijksbeleid gevolgd. In 1988 en 1989 heeft de gemeente gemeenteleningen verstrekt ter financiering van de woningbouw. In 1990 hebben de Haagse corporaties gekozen voor financiering van hun nieuwbouw en verbeteringsprojecten met kapitaalmarktleningen met borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Sindsdien zijn er alleen nog gemeenteleningen ver- 2 raadsvoorstellen 1995

3 strekt, of is er gemeentegarantie gegeven op leningen voor projecten of aan instellingen, die niet door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw konden worden geborgd. In 1993 heeft de gemeente nog garantie verstrekt voor de herfinanciering van de vervroegde aflossing van rijksleningen, omdat op dat moment deze leningen nog niet door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw konden worden geborgd. Wel is toen met de betrokken instellingen al overeenstemming bereikt dat de garantie later door het Waarborgfonds zou worden overgenomen. Bij de verzelfstandiging van het Gemeentelijk Woningbedrijf tot de Stichting Woningbedrijf (SWB) de gemeente afgesproken dat de SWB nog gefinancierd kon worden met gemeenteleningen. De gemeente Den Haag heeft op dit moment het volgende beleid ten aanzien van de financiering: (rv 180, 31 mei 1990) 1. Toegelaten instellingen financieren zowel de nieuwbouw van sociale huurwoningen als het treffen van gesubsidieerde voorzieningen met kapitaalmarktleningen met borgstelling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en achtervanggarantie door de overheid (50% gemeente en 50% rijk). Het SWB wordt gefinancierd met gemeenteleningen (rv 57, 11 februari 1992 en rv 229, 26 juni 1992) 2. Alleen projecten worden gefinancierd. Er is een koppeling tussen het onroerend goed of de voorziening en de maximale looptijd van de lening, en er moet een kostendekkende huur worden gevraagd. 3. Voor herfinanciering van leningen en projecten die niet door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw kunnen worden geborgd (ongesubsidieerde voorzieningen, voorzieningen in saneringssituaties, e.d.) kan de gemeente gemeenteleningen verstrekken of gemeentegarantie geven op een kapitaalmarktlening. De uitbreiding van de mogelijkheden van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw Tot 1 april 1994 kon het Waarborgfonds Sociale Woningbouw alleen borg staan voor leningen voor woningverbetering, verbouw en nieuwbouw. De uitbreiding van de borgingsmogelijkheden van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw per 1 april 1994 betreft de volgende leningdoelen: a) herfinanciering (van onder meer vervolgfinancieringen van vervroegd afgeloste rijksleningen en gemeenteleningen); b) financiering ten gevolge van het vervroegd aflossen van rijksleningen in het kader van de bruteringsoperatie; c) financiering van licht gesubsidieerde of ongesubsidieerde nieuwbouw; d) financiering van nader te bepalen overige verwervingen op het gebied van de volkshuisvesting; e) onder nader te bepalen voorwaarden de financiering van liquiditeitstekorten onder het BWS en voortvloeiende uit de brutering; f) financiering van huurwoonwagens en woonwagenstandplaatsen; Daarmee kan voor vrijwel alle soorten investeringen een borging worden verkregen. Niet genoemd zijn de verzorgingstehuizen, de investeringen in de bedrijfsmiddelen ten behoeve van de organisatie (kantoor, meubilair, apparatuur, voorraad e.d.) Deze investeringen moeten uit het eigen vermogen of normale bedrijfsfinanciering (hypothecaire geldlening) worden gefinancierd. In samenhang met deze uitbreiding zal ook de zekerheidsstructuur van alle financieringen gelijkluidend worden. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw garandeert de geldgever de juiste en volledige betaling van de jaarlijks verschuldigde rente en aflossing, en de juiste en volledige betaling van de restant hoofdsom, de verschuldigde boete, belastingen en kosten, voor zover deze opeisbaar worden. In de standaard geldleningsovereenkomst is ook de bepaling opgenomen dat de lening niet vervroegd aflosbaar is. De geldgevers hebben dus een vrijwel volledige zekerheid dat de leningen geheel volgens de gesloten overeenkomst zullen verlopen. Deze uitbreiding van de mogelijkheden van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gebeurde onder de, inmiddels aanvaarde, voorwaarde dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw bereid zou zijn de risico's van het rijk en de gemeente over te nemen van de op het moment van uitbreiding ( 1 april 1994) geldende: raadsvoorstellen

4 1. gemeentegaranties; 2. rijkscontragaranties op kapitaalmarktleningen; 3. de op die datum aan toegelaten instellingen verstrekte gemeenteleningen, niet zijnde doorgeschoven rijksleningen. De overname van de gemeentegaranties krijgt naar de gemeente de vorm van een vrijwaringsovereenkomst. Voor een gemeentelening wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een borgstellingsovereenkomst aangegaan. Bij deze overname door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw van de gegeven zekerheden en het garanderen van gemeenteleningen, moeten rijk en gemeente mede verantwoordelijkheid nemen door een gedeelde achtervang bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De standaard-overeenkomst tot geldlening met borgtochtovereenkomst en de overeenkomst gemeente-waarborgfonds Sociale Woningbouw (achtervangovereenkomst) en de algemene bepalingen, en de vrijwaringsovereenkomst treft u als bijlage aan. Het overnemen van de garanties van de gemeente op kapitaalmarktleningen en het borgen van gemeenteleningen is een eenmalige mogelijkheid voor de leningen die tot 1 april 1994 zijn aangegaan. De gemeente mag geen selectie toepassen op de leningen of instellingen, die voor deze mogelijkheid in aanmerking komen. Als de gemeente kiest voor het overdragen van het risico naar het Waarborgfonds Sociale Woningbouw moeten alle toegelaten instellingen de gelegenheid krijgen alle leningen van de gemeente en alle kapitaalmarktleningen met gemeentegarantie, al dan niet met rijkscontragarantie, voor deze mogelijkheid in aanmerking te laten komen. De toegelaten instellingen moeten ook de keuze maken of ze deelnemer willen worden en of ze mee willen werken aan een overname van de garanties door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De werkwijze en zekerheidsstelling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw De werkwijze van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw bij de beoordeling van aanvragen om borging is als volgt: 1. De toegelaten instelling wordt beoordeeld op zijn kredietwaardigheid aan de hand van de relatie tussen de bedrijfswaarde van het gehele bezit en het geleende vermogen. Deze toets wordt jaarlijks herhaald. Voor een toegelaten instelling met een relatief laag eigen vermogen is de toetsing diepgaander. De corporatie die onvoldoende kredietwaardig is, zal eerst met steun van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting moeten worden gesaneerd. 2. De plannen worden getoetst, zowel in plantechnische als in financiële zin. Het bedrag dat de corporatie maximaal kan lenen, wordt bepaald door het leningplafond van de corporatie. Het leningplafond wordt gevormd door de bedrijfswaarde van het (te bouwen) complex, het exploitatieresultaat van huren en lasten uitgedrukt in guldens van nu, verminderd met de schuldrest van al lopende leningen. De zekerheid die een geldgever wordt geboden bij borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is als volgt opgebouwd: 1. aan de bereidverklaring voor dat project borgstelling te verlenen kan de geldgever de zekerheid ontlenen dat de instelling voldoende solvabel is, en dat het plan deugdelijk is. Als een instelling in latere jaren onvoldoende solvabel wordt, kan een instelling bij het Centraal Fonds aankloppen voor steun bij de sanering. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw beoordeelt jaarlijks het vermogen van een instelling, zodat instellingen tijdig tot sanering worden aangezet. Aangezien het Centraal Fonds zijn vermogen krijgt doordat de toegelaten instellingen heffingen krijgen opgelegd, is het vermogen van het Centraal Fonds op te vatten als het vermogen van de gehele sector. 2. het Waarborgfonds Sociale Woningbouw garandeert de geldgever dat rente en aflossing zullen worden voldaan als de instelling in gebreke blijft. Het eigen vermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geeft de geldgever daarmee de tweede zekerheid. Het vermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw wordt opgebouwd doordat de 4 raadsvoorstellen 1995

5 deelnemers bij het afsluiten van een lening een bijdrage betalen (disagio, bij nieuwbouw 0,75%) en de rente-baten van het vermogen. Daarnaast verplichten de deelnemers zich als het vermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te laag wordt, geld te storten in het vermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (het obligo, 2,5% van het geleende bedrag). 3. als het vermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw na het opvragen van de obligo's nog te laag is, zullen rijk en gemeenten ieder voor de helft het vermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw met renteloze leningen versterken. De gemeente Den Haag is hierbij aanspreekbaar op basis van een verdeelsleutel. Voor de helft wordt het beroep op de gemeente bepaald door het aandeel in de borgstelling, op grond waarvan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw wordt aangesproken. Voor de andere helft wordt het beroep op de gemeente bepaald door het aandeel in het totale geborgde bedrag. De risico's voor de gemeente als achtervang van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw De kans dat de gemeente wordt aangesproken op de achtervangpositie, welke ze ten opzichte van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw inneemt, is zeer klein. Het totale vermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw bedraagt ultimo miljoen, daarnaast kan een beroep worden gedaan op de achtergestelde leningen en obligo's tot 133 miljoen. Tot nu toe is er nooit een beroep op de borgstelling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gedaan. Een individuele corporatie die in moeilijkheden komt te verkeren, zal het garantievermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet uitputten. Wel zal als een corporatie financieel in grote moeilijkheden zou komen, het Centraal Fonds een beroep op medewerking van de gemeente bij het oplossen van de problemen doen. Als er sprake is van medeverantwoordelijkheid van de gemeente voor het ontstaan of verergeren van de moeilijkheden, zal zich dat ook vertalen in een geldelijke bijdrage van de gemeente. De mogelijkheid dat er een beroep op de gemeente zal worden gedaan op grond van de achtervangpositie lijkt alleen denkbaar bij een grootschalige ramp, waarbij veel corporaties hun rente en aflossing niet meer kunnen betalen omdat de huren niet worden betaald. In die omstandigheden zou toch al een beroep op de overheid worden gedaan om de nood te lenigen. Wij zijn dan ook van mening dat de achtervang van de gemeente niet in het jaarverslag van de gemeente tot uitdrukking hoeft te worden gebracht. Overdracht aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw van gemeentelijk risico op financieringen In het voorgaande is uiteengezet wat het staande beleid ten aanzien van de financiering van de woningbouw door toegelaten instellingen is en welke verandering de uitbreiding van de borgingsmogelijkheden van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw met zich mee brengt en mogelijk maakt. De gemeente Den Haag moet een besluit nemen of ze de bestaande door de gemeente verleende garanties op leningen van de toegelaten instellingen wil laten overnemen, en de gemeentelijke leningen aan de toegelaten instellingen wil laten borgen. Daarnaast moet de gemeente het beleid ten aanzien van de financiering van de toegelaten instellingen in samenhang hiermee opnieuw vaststellen. De rechtstreekse risico's die voor de gemeente voortvloeien uit het verstrekken van leningen aan toegelaten instellingen, dan wel het borg staan voor de kapitaalmarktleningen van die instellingen zijn niet groot. Het totale bedrag van de directe gemeentelijke garanties en de schuldrest van gemeentelijke leningen tezamen is in de loop der tijd evenwel fors gegroeid. Eind 1993 ging het om de volgende bedragen 1. borgstelling gemeente op kapitaalmarktleningen met een totale oorspronkelijke hoofdsom van f miljoen, waarop het rijk deels contragarantie heeft gegeven: uitstaande schuld f miljoen raadsvoorstellen

6 2. doorverstrekte rijksleningen: f miljoen 3. gemeenteleningen: f miljoen Totaal f miljoen Naast de schuldrest is de borg ook aanspreekbaar op de boete wegens te late betaling en de kosten van te nemen maatregelen. Naast bovenstaande heeft de gemeente nog een bedrag van f 503 miljoen (schuldrest) gegarandeerd als achtervang van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Door de gewijzigde regelgeving hebben de toegelaten instellingen een grotere zelfstandigheid verkregen. Door een grotere zelfstandigheid neemt ook het risico toe. De overheid oefent op basis van de verantwoording van de corporaties achteraf toezicht uit. Als er moeilijkheden ontstaan zal de gemeente zich op de hoogte stellen en daarop reageren. Zonodig kan de Minister worden verzocht de toegelaten instelling een aanwijzing te geven. De mogelijkheid nu ineens en kosteloos het risico aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw over te dragen is eenmalig. Alleen als de gemeente en de corporatie bereid zijn mee te werken aan de overname van de risico's van het rijk uit hoofde van de verleende contragaranties, wordt aan de corporaties de mogelijkheid geboden gebruik te gaan maken van de uitgebreide borgingsfaciliteiten van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Wij zijn van mening dat de gemeente Den Haag van de mogelijkheid gebruik moet maken de risico's van de verstrekte gemeentegaranties, ongeacht of het rijk contragarantie heeft verleend, en van de verstrekte gemeenteleningen, niet zijnde doorverstrekte rijksleningen, aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw over te dragen. (De doorverstrekte rijksleningen verdwijnen door de bruteringsoperatie). Om de overname van het risico te kunnen effectueren moeten de in de gemeente werkzame corporaties die hierbij betrokken zijn, als deelnemer aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw zijn geregistreerd. Dat is niet voor alle in Den Haag werkzame corporaties het geval. De Stichting Woningbedrijf Den Haag is niet als deelnemer geregistreerd. Voor de Stichting Woningbedrijf Den Haag geldt dat de stichting slechts een klein eigen vermogen heeft, per 31 december 93 f 22,6 miljoen. Dat is 1,94% van het totale vermogen. Tevens zijn de voorzieningen niet geheel volgens de richtlijnen van het Waarborgfonds berekend. Voor toelating als deelnemer is een onderzoek noodzakelijk naar de financiële positie en de ontwikkeling daarvan in de komende 10 jaar, gebaseerd op de richtlijnen van het Waarborgfonds. Voorwaarde voor toelating is dat de Stichting over 10 jaar een positief eigen vermogen heeft en de ontwikkeling van het eigen vermogen zodanig is dat de Stichting zelfstandig voort kan bestaan. Het Woningbedrijf onderzoekt de financiële positie en de meerjarenraming daarvan nu aan de hand van de richtlijnen van het Waarborgfonds. Verwacht kan worden dat de uitkomst van dit onderzoek in april 1995 beschikbaar is. Aan de hand van de uitkomst kan bezien worden wat de mogelijkheden zijn van de Stichting Woningbedrijf Den Haag tot deelname aan het Waarborgfonds en het verkrijgen van borgstelling voor projecten. Op basis hiervan kunnen besluiten worden genomen over het beleid van de gemeente ten aanzien van de financiering van de Stichting Woningbedrijf Den Haag. Voor de overname van het risico door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is het voorts nodig dat er geldende geldleningsovereenkomsten zijn, met afschriften van de raadsbesluiten waarin tot de gemeentelijke borgstelling is besloten. De Dienst Bouwen en Wonen heeft het archiefbestand aan leningsovereenkomsten van gegarandeerde geldleningen gecontroleerd en waar nodig gecompleteerd. De Bestuursdienst Financiën heeft het archiefbestand aan geldleningsovereenkomsten gecontroleerd. Het blijkt dat vroeger niet altijd de vorm van een door twee partijen getekende geldleningsovereenkomst is gekozen. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft al laten weten dat ze pragmatisch met deze oude overeenkomsten om zal gaan en geen vormvereisten zal stellen. 6 raadsvoorstellen 1995

7 Verder geldt de voorwaarde dat de toegelaten instelling eigenaar, erfpachter of appartementseigenaar van het onroerend goed moet zijn. Uit onderzoek blijkt dat nog niet bij alle projekten volledig afgerond te zijn. Weliswaar is de grond bouwrijp geleverd en is het projekt tot stand gekomen, zodat de corporatie economisch eigenaar is, maar voor de juridische uitgifte in erfpacht moeten ook alle oude beslagen zijn opgeheven, moeten alle akten in orde zijn en alle vereiste handtekeningen gezet. Op dat trajekt treden er bij het bouwen in complexe vroegere of te realiseren eigendomsverhoudingen en rechten toch nogal eens problemen op. Zo is al lange tijd de problematiek van de parkeergarages een hinderpaal voor de uitgifte in erfpacht. Mede vanwege de bruteringsoperatie is er in de tweede helft van 1994 intensief aan gewerkt oude slepende problemen op te lossen. Naar verwachting zullen deze problemen allemaal uit de weg kunnen worden geruimd. Voor de projecten Groeiend Eigendom welke door VZOS gerealiseerd zijn zal het derhalve niet mogelijk zijn de gemeentegaranties aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw over te dragen. VZOS is immers geen juridisch eigenaar van het projekt. Het eigendom is ondergebracht in een stichting waarin VZOS en de bewoners participeren. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw laat tevens een onderzoek uitvoeren naar de technische staat en bij dure huurwoningen en bedrijfsruimten naar de verhuurbaarheid, zodat ze een goed beeld krijgt van de toestand van het onroerend goed waarvoor ze borg staat. Aangezien het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een grote stroom overeenkomsten moet gaan verwerken, zal de effectuering van de vrijwaring of borgstelling, de nodige tijd in beslag nemen. Aangezien de gemeente Den Haag de nodige gegevens redelijk voorhanden heeft is met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw afgesproken dat in het voorjaar van 1995 het werkproces zal beginnen. Gevestigde hypotheken Tot ongeveer 1960 is bij het verstrekken van gemeentelijke leningen en bij borgstelling door de gemeente als zekerheid bedongen dat op het erfpachtsrecht hypotheek werd gevestigd. Na die tijd is bij de toegelaten instellingen die zekerheid bij het bouwen van woningwetwoningen niet meer bedongen. Bij de vrijwaring, dan wel borgstelling, door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw bestaat tegen de gevestigde hypotheken geen bezwaar, omdat de gemeente in de overeenkomsten met het Waarborgfonds toezegt haar rechten te gebruiken in overeenstemming met het Waarborgfonds. Bij de heruitgifte van de erfpachtsrechten of bij herfinanciering van lopende leningen is het gelet op de door het Waarborgfonds geboden zekerheden niet nodig de hypotheek opnieuw te vestigen. Het weer vestigen van de hypotheek werkt dan slechts kostenverhogend. Wij stellen u dan ook voor de bereidheid uit te spreken dat de bestaande hypotheken kunnen worden doorgehaald, indien het WSW borgstelling op de lening verstrekt. Terugbetaling risicovergoedingen In de overeenkomst tussen het rijk, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, de Vereniging Nederlandse Gemeenten, en de koepels van woningcorporaties over de uitbreiding van het werkterrein van het Waarborgfonds en de overname van de overheidsrisico's is overeengekomen dat, indien in het verleden door een toegelaten instelling aan de gemeente een risicovergoeding is betaald voor een afgegeven garantie of een risicovergoeding is opgenomen in de geldleningovereenkomst, de gemeente bij de overname van de risico's door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een bijdrage aan de instelling zal betalen, naar rato van de nog lopende risico's. De gemeente heeft in 1988 en 1989 een risico-opslag toegepast bij het verstrekken van gemeenteleningen. Dat is gebeurd in de vorm van een verhoging van het rentepercentage met 0,125 procent. De risicomarges zijn tot uitdrukking gekomen in het resultaat van de vaste financieringen verrekend met de reserve Financiering. Aangezien deze reserve een negatieve stand heeft, zijn de ontvangen opslagen uit de periode niet meer beschikbaar. Omdat het risico na borging wordt gedragen door het Waarborgfonds en bovengenoemde algemene afspraak is gemaakt, wordt voorgesteld de risico-opslag bij deze leningen met ingang van de datum van overname van de risico's door het Waarborgfonds te laten vervallen. Voor de risico's van raadsvoorstellen

8 de borgstelling voor kapitaalmarktleningen voor de herfinanciering in 1993, waarbij betaling van een risicodekking ineens was overeengekomen, was in de betreffende overeenkomsten terugbetaling na overname van de borgstelling door het Waarborgfonds overeengekomen. Nieuw gemeentelijk beleid financiering toegelaten instellingen In samenhang met het voorgaande voorstel voor overdracht van de risico's naar het Waarborgfonds Sociale Woningbouw stellen wij ons voor het volgende beleid ten aanzien van de financiering van de toegelaten instellingen te voeren. De gebruikelijke vorm van (her)financiering voor de toegelaten instellingen wordt de kapitaalmarktlening met borgstelling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en achtervang van gemeente en rijk. Deze financiering is gekoppeld aan de bedrijfswaarde van het onroerend goed van de toegelaten instelling. Aangezien deze financieringsvorm voor vrijwel alle doelen gebruikt kan worden en een grote vrijheid biedt een passende financiering te vinden, zal deze vorm vrijwel altijd voldoende zijn. Gelet op het geringe risico dat het aangaan van de achtervangovereenkomsten voor de gemeente met zich brengt, stellen wij u voor de bevoegdheid tot het aanaangaan van deze overeenkomsten aan burgemeester en wethouders te delegeren met de bevoegdheid deze aan daartoe aan te wijzen ambtenaren te mandateren. Terzake van medewerking aan deze financieringsvorm zijn dan geen afzonderlijke (raam)raadsbesluiten meer nodig. Wellicht zal zich toch een geval voordoen waarin de gemeente het noodzakelijk acht financiering mogelijk te maken, terwijl het Waarborgfonds Sociale Woningbouw de financiering niet kan of wil borgen, zoals bij de projecten Groeiend Eigendom. Dan kan de raad zonodig besluiten een gemeentelening te verstrekken of borgstelling op een kapitaalmarktlening te verlenen. Voor die projecten is wel een onderzoek naar de plankwaliteit, de verhuurbaarheid, de exploitatieopzet en het vaststellen van een risicodekking noodzakelijk, evenals besluitvorming door de raad. Ten aanzien van de Stichting Woningbedrijf Den Haag is in het raadsvoorstel verzelfstandiging bij de uitgangspunten voor de berekende meerjarenbegroting gemeld dat voor nieuwe leningen wordt uitgegaan van gemeenteleningen op basis van het BNG-rentetarief en dat de lopende leningen ongewijzigd gecontinueerd worden. Voor nieuwe leningen van de gemeente aan de Stichting worden derhalve geen risico-opslagen of kosten berekend. Zolang de Stichting niet als deelnemer door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is geaccepteerd, moet deze afspraak worden voortgezet. De gemeente moet daarbij de plannen van de Stichting Woningbedrijf, vergelijkbaar aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, als geldgever toetsen op kwaliteit, verhuurbaarheid, exploitatieresultaat en risico. Gemeenteleningen verstrekt na 1 april 1994 worden echter niet door het Waarborgfonds geborgd, omdat alleen verplichtingen aangegaan voor die datum omder deze regeling vallen. Wij zijn van mening dat de Stichting Woningbedrijf Den Haag zo spoedig mogelijk ten aanzien van de financiering een gelijke plaats aan de andere toegelaten instellingen moet krijgen. Wij zijn met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de Stichting Woningbedrijf Den Haag in overleg getreden om afspraken te maken over de procedure en het tijdpad voor aanmelding. Daarbij willen wij de risico's van de gemeente voor de voor 1 april 1994 afgesloten leningen aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw overdragen. De Stichting Woningbedrijf Den Haag heeft in eerste instantie laten weten de bijzondere financieringsregeling van het Woningbedrijf gehandhaafd te willen zien. De overgang naar financiering met borgstelling door het Waarborgfonds brengt voor het Woningbedrijf hogere kosten met zich mee, en het Woningbedrijf vindt de huidige procedure eenvoudiger. Overleg met toegelaten instellingen Het concept van dit raadsvoorstel is in eerste opzet besproken met de grote in Den Haag gevestigde instellingen en daarna naar de toegelaten instellingen gezonden die in de gemeente 8 raadsvoorstellen 1995

9 Den Haag woningen hebben en aan instellingen gevestigd in Haaglanden, die in Den Haag werkzaam mogen zijn. De gemaakte opmerkingen zijn in dit voorstel verwerkt. Alle instellingen die op het concept een reactie gaven, zijn akkoord met de voorstellen. Besluitvorming Gezien het vorenstaande stellen wij u voor, overeenkomstig het eenstemmige (schriftelijke) advies van de commissie Ruimtelijke Ordening, Stadsvernieuwing en Volkshuisvesting, het volgende besluit te nemen: De raad van de gemeente Den Haag, Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders, Besluit: I. met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw overeenkomsten aan te gaan tot: 1. het vrijwaren van de risico's van borgstellingen door de gemeente op voor 1 april 1994 afgesloten leningen van toegelaten instellingen verleend, ook die leningen waarin het rijk deelneemt in het borgstellingsrisico (contragarantie), volgens de aangehechte standaard-vrijwaringsovereenkomst met standaard-achtervangovereenkomst (bijlage A); 2. borgtocht op de gemeenteleningen voor 1 april 1994 aan toegelaten instellingen verstrekt, volgens de aangehechte standaard-overeenkomst van borgtocht met standaard-achtervangovereenkomst (bijlage B); 3. het overdragen van de risico's van de voor 1 april 1994 gesloten overeenkomsten met geldgevers op grond waarvan de gemeente een aan de toegelaten instelling verstrekte renovatielening overneemt, volgens de aangehechte standaardvrijwaringsovereenkomst met standaard-achtervangovereenkomst ten behoeve van renovatieleningen (bijlage C); II. 1. in beginsel medewerking te verlenen aan de financieringsbehoefte van de toegelaten instellingen door het aangaan van de standaard-achtervangovereenkomst met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw bij borgtocht van het Waarborgfonds voor kapitaalmarktleningen voor alle doeleinden welke voor borgstelling in aanmerking kunnen komen (volgens bijlage D); 2. de bevoegdheid tot het aangaan van deze overeenkomsten te delegeren aan burgemeester en wethouders, met de mogelijkheid daartoe aan te wijzen ambtenaren tot het ondertekenen van deze overeenkomsten te machtigen; III. IV. dit besluit pas na toelating als deelnemer tot het Waarborgfonds Sociale Woningbouw van de Stichting Woningbedrijf Den Haag op de financiering en zekerheidsstelling van de Stichting Woningbedrijf Den Haag toe te passen; ten aanzien van de voor 1 april 1994 bedongen vestiging van hypotheek op erfpachtsrechten tot zekerheid bij het voldoen aan de verplichtingen voortvloeiend uit de financiering van woningbouw toestemming te verlenen tot het doorhalen van de hypotheken, mits het WSW borg wil staan voor die financiering; V. de risico-opslag op gemeenteleningen, verstrekt op basis van de raadsbesluiten inzake de contingenten 1988 en 1989, te laten vervallen met ingang van de datum waarop met het Waarborgfonds voor die lening de overeenkomst als bedoeld onder I.2 is gesloten. Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van raadsvoorstellen

10 De secretaris, De voorzitter, De op dit stuk betrekking hebbende bijlagen liggen voor de raadsleden in de leeskamer (map nr. 19) en voor een ieder in het Informatiecentrum aan de Dagelijkse Groenmarkt ter inzage. Burgemeester en wethouders van Den Haag. De secretaris, De burgemeester, R. VAN DER BRUG, lo. A.J.E. HAVERMANS. 10 raadsvoorstellen 1995