HOLLAND IMMO GROUP XII/RETAIL RESIDENTIAL FUND C.V. TE EINDHOVEN. Jaarrekening 2012

Transcriptie

1 HOLLAND IMMO GROUP XII/RETAIL RESIDENTIAL FUND C.V. TE EINDHOVEN Jaarrekening 2012

2 INHOUDSOPGAVE Pagina JAARVERSLAG Jaarverslag 3 JAARREKENING Balans per 31 december Winst-en-verliesrekening over Kasstroomoverzicht over Toelichting behorende tot de jaarrekening OVERIGE GEGEVENS Statutaire bepaling inzake de bestemming van het resultaat 47 Voorstel bestemming resultaat Zeggenschapsrechten 47 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 48

3 JAARVERSLAG Algemeen Het jaar 2012 was, economisch gezien, een zwaar jaar. Het consumentenvertrouwen daalde tot een historisch dieptepunt, bedrijven investeerden minder en de woningmarkt bleef in mineur. De economische ontwikkelingen werkten door op de arbeidsmarkt. Voor het eerst sinds 1996 zijn meer dan een half miljoen mensen werkloos (6,4% van de beroepsbevolking), waarbij zowel jongeren als ouderen worden geraakt. De koopkracht daalde voor het derde jaar op rij 1. De Nederlandse economie kromp in het vierde kwartaal 2012 met 0,9% ten opzichte van het vierde kwartaal De gemiddelde inflatie in 2012 is uitgekomen op 2,5%. Dat is hoger dan de 2,3% in De belangrijkste oorzaak van de stijging is dat de huren van woningen forser stegen dan in Vooruitzichten voor 2013 De economie ontwikkelt zich in 2013 slechter ten opzichte van de raming van afgelopen halfjaar voorspeld door het Centraal Planbureau 4. In de tweede helft van volgend jaar kan de economie weer geleidelijk aantrekken. Niettemin zal de groei volgens de DNB in haar halfjaarrapportage ook in 2013 nog negatief zijn, te weten 0,6%. Daarmee komt de economische groei in beide jaren lager uit dan een half jaar geleden werd voorzien, voor een groot deel door de wederom tegenvallende ontwikkeling van de internationale economie. Daarnaast blijven gezinnen en bedrijven zeer terughoudend met hun bestedingen 5. De Nederlandse woningmarkt 2012 Algemeen De Nederlandse markt voor bestaande koopwoningen vertoont nog altijd geen tekenen van herstel. In 2012 zijn de prijzen voor bestaande koopwoningen voor het derde achtereenvolgende jaar gedaald. Gemiddeld wordt een woning nu voor 6,7% minder verkocht dan een jaar eerder. Sinds de kredietcrisis zijn de woningprijzen gemiddeld met 15,9% gezakt 6. De negatieve trend kwam niet als een verrassing: kopers hebben afgewacht als gevolg van de onzekerheid rondom de toekomst van de woningmarkt en de verkiezingen in september. De invoering van de nieuwe hypotheekregels per 1 januari 2013 heeft deze negatieve trend onderbroken. Ten opzichte van het slechte derde kwartaal hebben in het vierde kwartaal veel kopers willen profiteren van de gunstige regels en de lagere woonlasten onder het oude regime. In de nieuwe situatie moet een hypotheek namelijk binnen 30 jaar worden afgelost om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen, terwijl voorheen 50% aflossingsvrij mocht worden geleend. Vooral starters hebben daarom in 1 CBS: persbericht, 20 december CBS: Artikel, 14 februari CBS: persbericht, 10 januari CPB: Persbericht 20 maart DNB: Economische Ontwikkelingen en Vooruitzichten, december 2012, nr. 4 6 NVM: woningmarktcijfers 4e kwartaal

4 het laatste kwartaal een woning gekocht, zodat ze de fiscale voordelen van de oude regeling genieten. Verwachting 2013 De verwachting is dat na het sterke laatste kwartaal van 2012 een rustig eerste kwartaal van 2013 volgt. Niettemin denkt de NVM dat de markt in de loop van het jaar geleidelijk zal aantrekken, zolang er geen nieuwe ontwikkelingen zijn die het consumentenvertrouwen ondermijnen. De prijzen zullen naar verwachting verder onder druk blijven staan (daling van 5 tot 7%). Maar het aantal verkopen blijft vermoedelijk op hetzelfde peil als in 2012, wat de opmaat is naar voorzichtig herstel van de markt 7. Het kabinet heeft samen met D66, ChristenUnie, SGP en de coalitiepartijen een akkoord bereikt over de woningmarkt en de bouwsector 8. Het woningmarktakkoord moet de consument en de sector zekerheid geven voor de lange termijn. De belangrijkste voorgestelde maatregelen zijn: Een jaarlijkse verhoging van de huur met maximaal 4% boven inflatie (in plaats van 6,5% in het regeerakkoord) voor de inkomensgroep boven per jaar. Voor de inkomensgroep tussen en wordt het 2% boven inflatie (in plaats van 2,5% in het regeerakkoord). Voor de inkomens tot gaat de huur met 1,5% boven inflatie omhoog. De verhuurderheffing zal langzamer oplopen. De heffing kan volgens het kabinet en partijen structureel meer dan volledig en in de komende jaren grotendeels worden betaald uit de opbrengst van de huurverhoging. Het volledig en annuitair aflossen van hypotheken binnen 30 jaar blijft de norm. Wel komt er de mogelijkheid om naast de hypotheek een tweede lening af te sluiten tot 50% van de waarde van de woning en een looptijd van maximaal 35 jaar. De rente op deze tweede lening kan niet worden afgetrokken van de belastingen. Dit betekent dat in de eerste jaren de maandlasten lager uitvallen. Over de gehele periode zijn de kosten echter hoger wanneer de consument voor dit product kiest. Dit leidt niet tot wijziging van de Wet Inkomstenbelasting De bijdrage van het Rijk aan de startersleningen wordt in 2013 verhoogd van 20 naar 50 miljoen. Daarmee kunnen circa startersleningen worden verstrekt. Op de korte termijn wordt de consument echter geconfronteerd met de ongunstige arbeidsmarktvooruitzichten en de bezuinigingsplannen van de overheid. Voor de laatste twee geldt dat de effecten voor de consument voor grote onzekerheid kunnen zorgen, aangezien onduidelijk is hoe de pijn wordt verdeeld. Ook de ontwikkeling van het vertrouwensklimaat speelt een belangrijke rol. Een opleving hiervan zou voor inhaalvraag en een verandering van het sentiment op de woningmarkt kunnen zorgen. Verder zal de prijsontwikkeling per regio aanzienlijk verschillen. 7 NVM: persbericht 10 januari Rijksoverheid, nieuwsbericht 13 februari

5 De Nederlandse winkelmarkt De winkelmarkt heeft met dalende consumentenbestedingen te maken door de opkomst van internet, de stand van zaken in de economie en het dalende consumentenvertrouwen. Met uitzondering van de levensmiddelenbranche heeft dit in de meeste branches geleid tot omzetdalingen. Dit is in 2012 vooral zichtbaar geworden in de huurprijzen. Die staan, met uitzondering van de allerbeste locaties in de grote steden, onder toenemende druk. De lagere omzetten dwingen de winkeliers steeds meer te letten op de kosten van huisvesting. Ook bij de eigenaren van winkelpanden zal de huurprijs steeds meer een rol spelen bij invulling van leegstand waarbij steeds vaker een lagere huurprijs voor lief wordt genomen teneinde het risico van leegstand te voorkomen. Deze prijselasticiteit heeft ertoe geleid dat in 2012 de leegstand per saldo nauwelijks is toegenomen. Begin 2012 was de leegstand 6,3% van de totale voorraad, aan het eind van het jaar was deze toegenomen tot 6,4% 10. De opkomst van internet lijkt het winkelgedrag van de consumenten te veranderen. Dit is volgens onderzoek van Altera Vastgoed 11 nog beperkt tot circa 5% van de totale retailomzet. Met name de elektronicawinkels, boekhandels, CD-winkels en videotheken lijden hierdoor omzetverlies van circa 30% en zijn uit het straatbeeld aan het verdwijnen. Bij andere branches als supermarkten, warenhuizen, horeca en bouwmarkten wordt het omzetverlies geschat op minder dan 2%. Verwachting is het vierde jaar op rij dat de koopkracht daalt. Vooral de bestedingen aan duurzame goederen komen onder druk te staan vanwege de afnemende koopkracht en de gestagneerde huizenmarkt. Over het algemeen houdt de ontwikkeling van de detailhandelsomzet gelijke tred met de ontwikkeling van de Nederlandse economie (en die van het Eurogebied) 12. Wij verwachten voor 2013 een voortzetting van de geschetste ontwikkelingen in Risico s Financiële instrumenten Algemeen Het Fonds maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die het Fonds blootstellen aan marktrisico inclusief kredietrisico, renterisico en liquiditeitsrisico. Om deze risico s te beheersen heeft de Beheerder een beleid inclusief een stelsel van limieten en procedures geïmplementeerd om de risico s van onvoorspelbare ongunstige ontwikkelingen op de financiële markten en daarmee de financiële prestaties van het Fonds te beperken. Het Fonds zet afgeleide financiële instrumenten in, in de vorm van renteswaps, om risico s te beheersen. 9 FGH: FGH Vastgoedbericht Locatus: Analyse leegstand per 1 januari FGH; FGH Vastgoedbericht Hoofdbedrijfschap Detailhandel: 5

6 Kredietrisico Het Fonds loopt kredietrisico over de uitstaande vorderingen. De vorderingen uit hoofde van de nog te ontvangen huren zijn niet geconcentreerd bij één grote huurder. De blootstelling aan kredietrisico van het Fonds wordt hoofdzakelijk bepaald door de individuele kenmerken van de afzonderlijke huurders. Daarnaast houdt de Beheerder ook rekening met bepaalde aspecten van het huurderbestand, zoals het risico op wanbetaling, de spreiding van de verschillende huurders en de locatie waar de huurders zijn gevestigd daar deze aspecten impact kunnen hebben op het kredietrisico. Nieuwe huurders worden indien noodzakelijk geacht, getoetst op kredietwaardigheid. Renterisico Het Fonds maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten om (tussentijdse) rentefluctuaties te beheersen. Het Fonds heeft renteswaps afgesloten ten aanzien van leningen met een variabele rente. Deze renteswaps worden gebruikt om het renterisico van het variabele rentekarakter van de financiering af te dekken. Alle renteswaps betreffen plain vanilla renteswaps waarbij het Fonds een vaste rente betaalt en een variabele rente gebaseerd op Euribor ontvangt. Deze afgeleide financiële instrumenten worden niet ingezet voor handelsdoeleinden en de Beheerder heeft procedures en gedragslijnen ten aanzien van het afdekken van renterisico s geïmplementeerd om de omvang van het renterisico te beperken. Voor een toelichting op deze renteswaps wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden aan kredietinstellingen. Van de, per 31 december 2012, resterende hoofdsom is afgedekt middels de voornoemde renteswap. Ten aanzien van het renterisico heeft van de resterende hoofdsom een variabel karakter. Indien de rente na 31 december 2012 met 1% stijgt, waarbij alle andere variabelen constant blijven, zal de rentelast met per jaar stijgen. Liquiditeitsrisico Liquiditeitsrisico is het risico dat het Fonds onvoldoende liquiditeiten beschikbaar heeft om te voldoen aan de financiële verplichtingen. De uitgangspunten van het liquiditeitsrisicobeheer zijn dat er voor zover mogelijk afdoende liquiditeiten worden aangehouden om te kunnen voldoen aan de huidige en toekomstige financiële verplichtingen, in normale en moeilijke omstandigheden, en zonder dat daarbij door het Fonds onaanvaardbare verliezen worden geleden of de reputatie van het Fonds in gevaar komt. De liquiditeitsrisico s worden maandelijks gemonitord door de Beheerder en bestaan uit het aanhouden van voldoende liquiditeiten teneinde te voldoen aan de aflossings- en renteverplichtingen, de financiële verplichtingen ten aanzien van de renteswap en de overige kortlopende financiële verplichtingen. De financiële verplichtingen ten aanzien van de renteswap bestaan uit de periodieke betalingen uit hoofde van het verschil tussen de variabele rente en de vaste rente en eventuele betalingen uit hoofde van het afrekenen van een negatieve marktwaarde indien de Beheerder besluit om de renteswap tijdens de contractduur af te wikkelen. 6

7 Leegstands- /verhuurrisico vastgoedportefeuille Terwijl de leegstand landelijk licht is gestegen naar 6,4% (2011: 6,3%) is de leegstand in de winkelportefeuille gedurende het verslagjaar met 1,4% afgenomen naar 5,8% en ligt daarmee onder het landelijk gemiddelde van 6,4%. Ook de leegstand in de woningportefeuille is ultimo 2012 gestabiliseerd op 4 woningen en 1 parkeerplaats in Heerlen. Het complex in Dordrecht kende ultimo 2012 geen leegstand. Financiering woningportefeuille De woningportefeuille van het Fonds is gefinancierd bij SNS Property Finance B.V. met een restant hoofdsom per 31 december 2012 van De lening is bij aanvang van het Fonds aangegaan voor een initiële looptijd van 7 jaar, derhalve eindigend per 1 februari 2013 en voorlopig verlengd tot 1 mei 2013 in afwachting van de voortgang van de gesprekken rond de verkoop van de woningportefeuille van het Fonds, respectievelijk de continuatie van de financiering bij SNS Property Finance B.V. Deze lening is verantwoord onder de kortlopende schulden. Het rentetarief op deze lening is echter verhoogd met 2,55%. Gelet op de lopende gesprekken van de afgelopen maanden wordt ervan uitgegaan dat de financiering verder zal worden gecontinueerd indien de verkoopinspanningen niet tot het gewenste resultaat leiden. Ook is onderdeel van de gesprekken de verhoging van het rentetarief (gedeeltelijk) ongedaan te maken. Continuïteit Indien op de expiratiedatum van 1 mei 2013 deze lening niet aansluitend wordt verlengd zal deze lening door SNS Property Finance B.V. direct opeisbaar worden. In dat geval ontstaat een situatie waarin de kortlopende schulden groter zijn dan de kortlopende vorderingen met het gevolg dat de vennootschap wellicht niet in staat is op normale wijze haar activa te realiseren en aan haar betalingsverplichtingen te voldoen. Er is daarmee sprake van een materiële onzekerheid die gerede twijfel doet ontstaan over de continuïteitsveronderstelling van de vennootschap. De Beheerder is thans met de SNS Property Finance B.V. in constructief overleg om Leningdeel II voor een middellange periode (gestreefd wordt naar drie tot vijf jaar) te continueren. De exacte voorwaarden waartegen de lening gecontinueerd kan worden zijn uiteraard onderwerp van onderhandeling. Ondanks de onzekere situatie heeft de Beheerder de verwachting dat deze gesprekken met SNS Property Finance B.V. zullen leiden tot een verlenging van de lening. Met inachtneming van bovenstaande, is de Beheerder van mening dat het gerechtvaardigd is de jaarrekening op te stellen op basis van continuïteitsveronderstelling. Ontwikkelingen in 2012 De portefeuille van Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund C.V. (het Fonds) bestaat uit een over Nederland verspreide winkelportefeuille met 37 winkels, 5 kantoren en 2 appartementencomplexen in Dordrecht en Heerlen met oorspronkelijk in totaal 149 appartementen, 2 kantoorunits en 36 parkeerplaatsen. Het beleggingsbeleid van het Fonds is gericht op het op middellange termijn exploiteren van de beleggingsobjecten, waarbij de vrijkomende appartementen worden verkocht. Hierbij heeft de participant 7

8 enerzijds uitzicht op het netto-exploitatieresultaat en anderzijds op een positief verkoopresultaat bij verkoop van de appartementen. De woningportefeuille De woningbeleggingen in het starterssegment laten in 2012, evenals in 2011, sterk afnemende verkoopaantallen zien. De in 2009 in een wereldwijde recessie omgeslagen kredietcrisis heeft ook in 2012 geleid tot een verder afnemend consumentenvertrouwen, hetgeen een van de belangrijkste oorzaken is van het verder wegzakken van de koopbereidheid. Daarnaast is de betaalbaarheid voor starters ten gevolge van de strengere inkomenseisen en beperking van de hoogte van de financiering afgenomen. In 2012 zijn er geen woningen verkocht en geleverd. Het aantal verkochte en geleverde woningen ligt daarmee onder de cashflowprognose (2). De leegstand ultimo 2012 in de totale woningportefeuille betreft 4 woningen en 1 parkeerplaats in Heerlen. Het afgelopen jaar is, samen met externe adviseurs, ingezet op het inventariseren van de haalbaarheid van een verkoop van alle woningportefeuilles van alle Holland Immo Group fondsen. Deze inventarisatie bij een dertigtal binnenlandse en buitenlandse (institutionele) vastgoedbeleggers resulteerde medio 2012 in exclusieve besprekingen met één partij, bestaande uit een consortium van een Engels privat equity fonds en een grote Nederlandse woningbelegger/asset manager die een indicatieve bieding had gedaan. De definitieve bieding, die deze partij zeer recentelijk heeft gedaan naar aanleiding van een uitgebreid due diligence onderzoek, lag weliswaar hoger dan de eerste indicatieve bieding maar nog steeds beduidend onder de taxatiewaarde van CB Richard Ellis Valuations B.V. per 31 december De bieding was gebaseerd op uitsluitend de huurinkomsten en niet tevens op enige inkomsten uit de verkoop van individuele woningen ( uitponden ), waar een taxateur wel, zij het in beperkte mate, rekening mee houdt. Pogingen om bij de hypothecair financier, het als vastgoeddochter van SNS Reaal N.V. genationaliseerde SNS Property Finance B.V., korting op de leningen te krijgen teneinde het verschil tussen de bieding en de taxatiewaarde te overbruggen, bleken uiteindelijk niet haalbaar. Aangezien in de huidige marktomstandigheden een verkoop van woningportefeuilles niet aantrekkelijk blijkt te zijn is besloten het verkooptraject stop te zetten. Thans wordt ingezet op de continuering van de exploitatie van alle woningportefeuilles en het optimaliseren van de huuropbrengsten op basis van het nieuwe woonakkoord. Wij hebben SNS Property Finance B.V., in het kader van de over de verkoop gevoerde gesprekken, hiervan op de hoogte gesteld. Centraal staat thans de continuïteit van de cashflow van het Fonds teneinde de huidige slechte marktomstandigheden op de koopmarkt voor woningen te kunnen overbruggen en de vruchten te kunnen plukken van de aangekondigde maatregelen van het woonakkoord. Daarmee wordt tijd en rust gecreëerd met het oog op betere marktomstandigheden voor de verkoop van woningportefeuilles aan opvolgende beleggers. 8

9 De winkelportefeuille Winkelcentrum De Duivenakker te Gennep In het vierde kwartaal is overeenstemming bereikt met Jan Linders Supermarkten over het voortijdig beëindigen van de huurovereenkomst inzake de winkelruimte gelegen in de kelder van het winkelcentrum per 1 augustus Daarbij is een afkoopsom overeengekomen van circa 6 maanden huurverplichting ( ), terwijl de huurder 5 maanden voor de beoogde einddatum vertrekt. Deze extra bijdrage ad circa zal worden aangewend ter verbouwing van de kelderruimte om deze dusdanig geschikt te maken voor wederverhuur. Op dit moment bevinden de gesprekken met kandidaathuurder Action zich in een afrondende fase. Er wordt gesproken over verhuur van circa 50% van het verhuurbaar oppervlak per 1 augustus De daaruit voorvloeiende huurinkomsten in 2013 (naar verwachting 4 maanden) vormen alsdan extra inkomsten daar deze periode reeds financieel is afgedekt door de afkoopsom van Jan Linders. Ook deze inkomsten (schatting: ) zullen worden aangewend ter gedeeltelijke compensatie van de verbouwingskosten. Er is overeenstemming bereikt met Jan Linders over het voortijdig verlaten van de winkelruimte per juni 2013 zodat de ruimten tijdig verbouwd kunnen worden ten behoeve van de nieuwe huurder(s) zodat geen financiële leegstand ontstaat. Bij wederverhuur van de kelderruimte dienen aanpassingen te worden gedaan aan de rolpaden, nutsvoorzieningen, afsluiting van de diverse units alsmede de klimaatinstallatie. In de gewijzigde cashflowprognose is hiervoor een bedrag voorzien ad Dit bedrag kan uit de lopende cashflow worden voldaan en kan als volgt worden toegelicht: Toelichting reservering renovatieuitgaven Duivenakker 2013 Verbouwing en creëren separate winkels kelder x entreepartij nieuwe winkels Splitsing klimaatinstallatie kelder / kantoren Nutsvoorzieningen Asbest inventarisatie en sanering (voorziening) Koelunit De Duivenakker Gennep Rolpaden Begeleidingskosten beheerder Onvoorzien 10% Totaal renovatie-uitgaven/reservering Kantoorhuurder GGZ heeft de ruimte correct opgeleverd per 31 december Gezien het feit dat per januari alleen huurder Nebuvast de kantoorunits nog bemant, wordt een totaalplan gemaakt voor de te huur staande kantoormeters van in totaal 740 m2. In 2012 is een tijdelijke gebruiker gecontracteerd voor de voormalige ABN AMRO-unit aan de Spoorstraat. De ruimte is tevens aangeboden aan de huurder van de bovengelegen meubelwinkel maar die heeft van aanhuur afgezien vanwege het huidige economische tij. Thans worden gesprekken gevoerd met een nieuwe tijdelijke gebruiker. 9

10 s-hertogenbosch Per juni 2012 heeft Albert Heijn haar deuren geopend. Alle ondernemers in de Vughterstraat hebben de supermarkt met open armen ontvangen. Albert Heijn betaalt reeds vanaf 1 februari 2012 de huurpenningen. De per eind 2011 vrijgekomen winkelruimte aan de Vughterstraat 52 is in het eerste halfjaar van 2012 tweemaal tijdelijk in gebruik gegeven aan een carnavalswinkel en sinds mei aan een modewinkel (elders uit de Vughterstraat) ten behoeve van een outletshop. In totaal is in het eerste halfjaar hiervoor een vergoeding ontvangen ad voor het tijdelijk gebruik. Laatstgenoemde partij hield de winkel tot 1 augustus 2012 in gebruik. Vervolgens is de winkelruimte definitief verhuurd aan de landelijke keten Mundo Sport per 15 augustus De daarbij gerealiseerde huur bedraagt op jaarbasis (was voorheen ). Op deze huur komen in de eerste drie jaren huurkortingen van aflopend 15%, 10% en 5% in mindering. Daarnaast is een huurvrije periode van anderhalve maand gegund. Boxtel De schade naar aanleiding van de lekkage in de leegstaande winkelruimte in Boxtel is hersteld. De makelaarsactiviteiten zijn in het tweede halfjaar van 2012 hervat. Helaas heeft dit nog niet geleid tot een concrete verhuur. Er is een extra makelaar aan het team toegevoegd die zich concentreert op tijdelijke ingebruiknamemogelijkheden om zo in ieder geval cashflow te generen voor het Fonds. Dordrecht Voor de winkelruimte gelegen aan de Grote Markt te Dordrecht is per 1 augustus 2012 een nieuwe 10-jarige huurovereenkomst overeengekomen met Action Nederland B.V. Het huurprijsniveau is gehandhaafd ( op jaarbasis). Huurder ontvangt een huurvrije periode van 1 maand. Videoland komt haar betalingsregeling ook in deze verslagperiode correct na en heeft daarmee haar huurachterstand ten opzichte van 2011 verder gereduceerd. De achterstand bedraagt per 31 december Verwacht wordt dat de achterstand in 2013 geheel zal worden voldaan. Derhalve is geen voorziening getroffen. De huurovereenkomst is inmiddels verlengd tot en met 30 juni Ondanks het feit dat videotheken het zeer moeilijk hebben in Nederland en veelal uit het straatbeeld verdwijnen, wenst deze huurder de exploitatie voort te zetten. De omzet wordt door deze ondernemer grotendeels behaald door de verkoop van aanverwante artikelen. De huurder van s-heer Boeijenstraat 2, Christa s Cookies, heeft haar huurovereenkomst per oktober verlengd met vijf jaren met tussentijdse opzegmogelijkheden na jaar één en na drie jaar. Met ingang van 1 oktober 2012 krijgt huurder een huurkorting van 225 per maand gedurende één jaar. Huurder Kristal S blijkt niet aan haar betalingsverplichting te kunnen voldoen. Er wordt getracht een andere huurder te vinden voor deze winkelruimte. De achterstand bedraagt ultimo en is voorzichtigheidshalve geheel voorzien wegens vermoedelijke oninbaarheid. Eindhoven De huurovereenkomst met Horeca-exploitant Oriëntal, die per juni 2013 zou expireren, is verlengd met vijf jaren tot derhalve 15 juni

11 Heerlen Per 1 oktober 2012 is de kantoorunit in de Euterpeflat te Heerlen verhuurd aan ACM Vastgoed Management BV, die tevens de beheerder is van de woningportefeuille van het Fonds. Er is een overeenkomst voor twee jaren gesloten met mogelijke verlengingsperioden van drie en daarna telkens vijf jaren. Er is een huurprijs overeengekomen van op jaarbasis. De leegstand welke sinds juni 2011 bestond, is daarmee geheel opgelost. Hilvarenbeek Huurder Nouvelle Suite had haar huurovereenkomst formeel opgezegd tegen 31 december Na een heronderhandeling is huurder behouden voor deze locatie waarbij een nieuwe overeenkomst is gesloten per 1 januari 2013 voor vijf jaren met een tussentijdse opzegmogelijkheid na twee jaar. Er is een lagere jaarhuur overeengekomen van (was ). Rijen In het tweede halfjaar zijn vier huurovereenkomsten van boven de winkel gelegen huurwoningen beëindigd, waarvan drie woningen direct aansluitend zijn wederverhuurd tegen hetzelfde of een iets hoger huurniveau. Een woning staat sinds 1 januari 2013 te huur. Utrecht Huurder Intersport heeft plannen gepresenteerd tot renovatie en uitbreiding van zijn winkelruimte aan de Oude Gracht te Utrecht. Huurder is bereid gevonden deze renovatie voor eigen rekening en risico uit te voeren (begroting ). Als tegenprestatie is een langjarige overeenkomst gesloten (12 jaren met telkens 5 optiejaren) tegen een lager huurprijsniveau ad (was ). Tegelen De huurovereenkomst met de huurder van Kerkstraat 41 te Tegelen is per 1 januari 2013 met vijf jaren verlengd. Er is daarbij een nieuwe huurprijs vastgesteld van (was ). Exploitatieresultaat 2012 Hierna volgt een overzicht van en nadere toelichting op de exploitatie van de portefeuille. Daarbij worden de gerealiseerde inkomsten en uitgaven evenals de verkoopresultaten vergeleken met de voortschrijdende cashflowprognose voor de jaren zoals opgenomen in het jaarverslag

12 actueel cashflowprognose Inkomsten Huurinkomsten Rentebaten liquiditeitsreserve Inkomsten totaal Uitgaven Hypotheekrente incl. kosten herfinanciering VVE-lasten en overige eigenaarslasten Gemeentelijke heffingen (o.a. ozb + rioolrecht) Beheervergoeding Algemene fondskosten (incl. taxatiekosten) Uitgaven totaal Exploitatieresultaat Rendement uit verhuur 6,1% 6,5% Door het gebruik van rekenmodellen kunnen afrondingsverschillen ontstaan. De huurinkomsten ligger lager dan de cashflowprognose De afwijking is te verklaren door de huurderving ten gevolge van de leegstand gedurende het jaar. De hypotheekrente ligt met onder de cashflowprognose ( ). De overige exploitatiekosten liggen onder de cashflowprognose Het gerealiseerde rendement uit verhuur ligt met 6,1% onder de cashflowprognose Opbouw direct en indirect rendement tot en met 2012 Hierna is een overzicht opgenomen van het gerealiseerde totaal direct rendement. Hierbij wordt het in 2012 gerealiseerde rendement vergeleken met de cashflowprognose , zoals deze in de jaarrekening 2011 was gegeven. De cumulatieve rendementen worden vergeleken met de prognose uit het Prospectus. sinds start Fonds jan 2006 t/m 31 december 2012 cashflowprognose prognose actueel actueel ex Prospectus Aantal eenheden primo Af: verkopen Aantal eenheden ultimo Verkooprendement 0,0% 0,2% 0,6% 1,1% Exploitatierendement 6,1% 6,5% 5,2% 7,7% Totaal direct rendement 6,1% 6,7% 5,8% 8,8% * Door het gebruik van rekenmodellen kunnen afrondingsverschillen ontstaan. 12

13 Het totaal direct rendement uit verhuur en verkoop over 2012 komt op 6,1% (volgens cashflowprognose : 6,7%). Sinds de start van het Fonds in 2006 tot en met 2012 bedraagt het cumulatieve verkooprendement 0,6% (versus ex prognose Prospectus: 1,1%). Om een vergelijking met het Prospectus mogelijk te maken, is in dit overzicht ten behoeve van de bepaling van de verkoopwinst de grondslag uit het Prospectus gebruikt (historisch kostprijsbeginsel). Deze grondslag wijkt af van de in de jaarrekening gebruikte grondslag (reële waarde). Het cumulatieve totaal direct rendement bedraagt ultimo ,8% (versus ex prognose Prospectus: 8,8%). Onder het direct rendement wordt verstaan de gecumuleerde gerealiseerde opbrengsten minus kosten uit verhuur en verkoop ten opzichte van het ingebrachte commanditair kapitaal. Herwaardering portefeuille Na een dankzij de renovatie van winkelcentrum De Duivenakker in Gennep in 2010 gerealiseerde waardestijging van 6,5% en de daaropvolgende waardestijging in 2011 met 0,8%, laat de taxatie van de totale portefeuille in 2012 een waardedaling zien van 5%. Deze waardedaling komt deels voor rekening van de winkelportefeuille (-3,9%) en deels voor rekening van de woningportefeuille (-8,3%) en is in lijn met het landelijke gemiddelde. Indirect rendement Onder het indirect rendement wordt verstaan de gecumuleerde niet-gerealiseerde waardeverandering verminderd met de vrijval van de herwaardering op basis van een periodieke waardering door een externe taxateur en gecorrigeerd met een afschrijving van verkrijgings- en fondskosten over een periode van 10 jaar ten opzichte van het ingebrachte commanditair kapitaal. Toekomstige verkoopkosten en eventueel verschuldigde performance fee zijn buiten beschouwing gelaten. Per saldo bedraagt het gecumuleerde indirect rendement sinds de start van het Fonds -4,7% op jaarbasis. Indien ook deze cumulatieve waardeverandering wordt meegenomen, bedraagt het totaal van direct en indirect rendement van de portefeuille sinds de start van het Fonds 1,1% op jaarbasis. Analyse gecumuleerd direct en indirect rendement 31 jan 2006 t/m 31 december 2012 gerealiseerd prognose ex Prospectus Totaal direct rendement 5,8% 8,8% Indirect rendement -4,7% Totaal direct en indirect rendement 1,1% 13

14 Voorlopige winstuitkering 2013 Gelet op het streven naar versterking van de liquiditeitspositie van het Fonds is het in het eerste halfjaar 2012 gerealiseerde exploitatieoverschot grotendeels toegevoegd aan de liquiditeitsreserve en is als winstuitkering over het eerste halfjaar 2012 ter beschikking gesteld en in juli 2012 uitgekeerd. In verband met de expiratie van de reguliere looptijd van de hypothecaire geldlening bij SNS Property Finance B.V. voor de woningportefeuille (stand ultimo ) per 1 februari 2013, is reeds gedurende het jaar 2012 met SNS Property Finance B.V. overleg gevoerd over herfinanciering, continuatie van de financiering, dan wel verkoop van de woningportefeuille. Gelet op deze ontwikkelingen hebben wij met SNS Property Finance B.V. kunnen overeenkomen dat de lening voorlopig doorloopt tot 1 mei 2013 echter met een extra renteopslag van 2,55%, mits de exploitatieresultaten vooralsnog worden gereserveerd door toevoeging aan de liquiditeitsreserve. Hierdoor wordt de ter beschikkingstelling van winstuitkeringen voorlopig opgeschort totdat meer duidelijkheid bestaat over de herfinanciering, continuatie van de financiering, dan wel verkoop van de woningportefeuille. Zoals hiervoor is opgemerkt is het verkooptraject gestopt en zijn wij met SNS Property Finance B.V. in overleg over een continuatie van de financiering voor een middellang termijn. Vooruitzichten voor 2013 Mede gelet op de voor het jaar 2013 geschetste vooruitzichten op de Nederlandse woningmarkt die voor 2013 een verdere achteruitgang aangeven, verwachten wij voor dit Fonds een aanmerkelijke verlaging van het aantal verkochte woningen ten opzichte van de prognose voor Voor de jaren 2013 en 2014 verwachten wij, mede gelet op de extra renteopslag op de SNS-lening, dat het exploitatierendement een daling vertoont ten opzichte van het rendement in Een en ander is nader uitgewerkt in de navolgende geactualiseerde cashflowprognose voor het jaar 2013 en Verhuurderheffing Op 21 november 2012 heeft de Tweede Kamer ingestemd met de Wet verhuurderheffing. Deze heffing richt zich op verhuurders van huurwoningen in de gereguleerde sector, dat wil zeggen woningen waarvan de huur lager is dan de grens voor de huurtoeslag (voor 2012: 664,66). De heffing wordt berekend over de WOZ waarde van zulke voor verhuur bestemde huurwoningen. De heffing geldt voor verhuurders van meer dan 10 van zulke huurwoningen. Het is de bedoeling dat de Wet verhuurderheffing in werking treedt met ingang van 1 januari Voor het jaar 2013 wordt een tarief voorgesteld van 0,0014% en met ingang van het jaar 2014 een tarief van 0,231% 13. Het kabinet gaat ervan uit dat de heffing zeer beperkte inbreuk maakt op het verhuurrendement en nagenoeg wordt gecompenseerd door een aantal maatregelen op 13 Ministerie van Financiën: Informatieblad verhuurderheffing 14

15 de huurmarkt en de inkomensafhankelijke huurverhoging 14. Het CPB heeft aangegeven de woningmarkteffecten van het woonakkoord nu niet adequaat door te kunnen rekenen 15. Gelet op de bestaande onduidelijkheid van het inkomensafhankelijk huurverhogingstelsel en het ontbreken van de daarvoor relevante informatie van de inkomens van de huurders kunnen wij op dit moment geen voorspelling doen ten aanzien van de daadwerkelijke effecten van dit wetsvoorstel voor de exploitatie in 2013 en 2014 en kunnen wij derhalve hiermee voor het opstellen van de hierna volgende cashflowprognose nog geen rekening houden. Expiratie woninggedeelte hypothecaire financiering per 1 februari 2013 Zoals hiervoor reeds genoemd is de reguliere looptijd van de hypothecaire financiering voor de woningportefeuille bij SNS Property Finance B.V. ad per 1 februari 2013 geëxpireerd. Dit leningdeel is echter vooralsnog gecontinueerd door SNS Property Finance B.V. tot 1 mei 2013, in afwachting van de voortgang van de gesprekken rond de verkoop van de woningportefeuille van het Fonds, respectievelijk de continuatie van de financiering bij SNS Property Finance B.V. Het rentetarief op deze lening is echter verhoogd met 2,55%. Gelet op de lopende gesprekken van de afgelopen maanden wordt ervan uitgegaan dat de financiering verder zal worden gecontinueerd indien de verkoopinspanningen niet tot het gewenste resultaat leiden. Ook is onderdeel van de gesprekken de verhoging van het rentetarief (gedeeltelijk) ongedaan te maken. Geactualiseerde cashflowprognose In het kader van het veranderde economische klimaat dat sinds de economische crisis een grote invloed heeft uitgeoefend op de Nederlandse woningmarkt en derhalve op het Fonds heeft met ingang van 2010 een herijking van de uitgangspunten van het Fonds plaatsgevonden waaruit een geactualiseerde cashflowprognose is voortgekomen. De gehanteerde aannames van het verloop van de inflatie, prijsontwikkeling, mutatiegraad (de uitpondsnelheid) van de woningen en exploitatie- en beheerkosten zijn gebaseerd op de daadwerkelijk gedurende de looptijd van het Fonds gerealiseerde cijfers en actuele marktinformatie. Met deze geactualiseerde prognose kan een betere inschatting worden gemaakt in het verloop van de exploitatie van de portefeuille voor de komende twee jaren. Daarnaast geeft de geactualiseerde cashflowprognose een overzicht van het verloop van de liquiditeit per jaar. Deze cashflowprognose wordt jaarlijks geüpdate met de gerealiseerde cijfers van het afgelopen jaar en een prognose voor de twee volgende jaren. Onderstaand geven wij een beknopte toelichting op de belangrijkste wijzigingen in de uitgangspunten voor de hierna opgenomen aangepaste cashflowprognose voor : Hypotheekrente en aflossing: deze zijn gebaseerd op de daadwerkelijk lopende leningen ultimo 2012 ad 30,4 miljoen. Hiervan is ca. 21,2 miljoen verstrekt door de FGH Bank tegen een gemiddeld tarief van 4,4%. De verplichte aflossing op dit deel bedraagt 0,5% van de hoofdsom. Het door SNS Property Finance B.V. verstrekte deel ad ca. 9,2 miljoen is op 1 14 Ministerie van Financiën: memorie van toelichting wet verhuurderheffing 15 NRC.nl 21 februari 2013: 15

16 februari 2013 geëxpireerd, maar loopt voorlopig door tot 1 mei 2013, in afwachting van ontwikkelingen aangaande de herfinanciering van de woningportefeuille. SNS Property Finance B.V. heeft op het bestaande rentetarief vanaf 1 februari 2013 een extra opslag van 2,55% geheven, waardoor het totale rentetarief eenzijdig is verhoogd naar 6,5%. Op dit moment zijn wij in gesprek met de SNS Property Finance B.V. om deze extra opslag terug te draaien. Wel hebben wij onze prognose met deze verhoging aangepast. Rente liquiditeitsreserve: De verwachte spaarrente wordt voor 2013 en 2014 verlaagd naar 1,5%, respectievelijk 1,6% (voorheen: 2%). Prijsdaling woningen: Voor 2013 wordt een gemiddelde prijsdaling verwacht van 3%. Voor 2014 gaan wij vooralsnog uit van een stabilisatie. Verkoopopbrengst woningen: Gelet op de ontwikkelingen in 2012 en de vooruitzichten voor 2013 en 2014 op de koopwoningmarkt, is de uitpondsnelheid (mutatiegraad) van de woningportefeuille verder naar beneden bijgesteld. Voor 2013 verwachten wij een verkoop van één woning. Voorheen was dat vier woningen per jaar. Reserveringen aanpassingen De Duivenakker: Bij wederverhuur van de kelderruimte van winkelcentrum De Duivenakker dienen aanpassingen te worden gedaan aan de rolpaden, nutsvoorzieningen, afsluiting van de diverse units alsmede de klimaatinstallatie. In de gewijzigde cashflowprognose is in 2013 hiervoor een bedrag begroot ad In de toelichting op de exploitatie treft u een specificatie van dit bedrag aan. Winstuitkeringen: In verband met de expiratie van de reguliere looptijd van de hypothecaire geldlening bij SNS Property Finance B.V. per 1 februari 2013 en de lopende ontwikkelingen omtrent herfinanciering dan wel verkoop van de woningportefeuille, zal deze lening voorlopig stilzwijgend doorlopen met een extra opslag van 2,55%, mits de exploitatieresultaten worden gereserveerd door toevoeging aan de liquiditeitsreserve. Hierdoor kunnen vooralsnog geen uitkeringen worden geprognosticeerd. 16

17 Cashflowprognose Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund CV ACTUEEL PROGNOSE PROGNOSE Kengetallen: JAAR JAAR JAAR Rente liquiditeitsreserve 2,0% 1,5% 1,6% Stand hypotheek begin van het jaar Aflossing woningen Aflossing winkelportefuille per jaar Stand hypotheek eind periode Gemiddelde verwachte aflossing per eenheid Hypotheekrente 4,4% 5,1% 5,1% Inflatie 2,4% 2,2% 2,2% Prijsstijging woningen -3,0% -3,0% 0,0% Gemiddelde verkoopopbrengst Mutatie woningportefuille Aantal eenheden primo Verkopen Aantal eenheden ultimo Liquiditeitsreserve begin ex jaarrekening Balansmutatie voorgaand jaar: Winstuikering voorgaande periode Hypotheekrente voorgaande periode Winstdeling Initiatiefnemer voorgaande periode Overige balansmutaties Genormaliseerde liquiditeitsreserve Ontvangsten Verkoopopbrengst Huurinkomsten woningen exclusief bovenwoningen winkels Huurinkomsten winkels inclusief bovenwoningen winkels Afkoopsom Jan Linders Rentebaten liquiditeitsreserve Totaal ontvangsten Uitgaven verkoop Aflossing hypotheek woningen Aflossing winkelportefeuille Verkoopkosten Winstdeling Initiatiefnemer Uitgaven van exploitatie Hypotheekrente betaald Kosten herfinanciering Exploitatie- / beheerkosten Algemene fondskosten incl. taxatiekosten Extra renovatieuitgaven kelder De Duivenakker Extra renovatieuitgaven Reguliere renovatieuitgaven Balansmutaties uitgaven Totaal uitgaven Winstuitkeringen Participanten 1 e halfjaar pm pm Stand liquiditeitsreserve eind

18 percentage Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven ACTUEEL PROGNOSE PROGNOSE RECAPITULATIE JAAR JAAR JAAR Liquiditeitsreserve begin ex jaarrekening Saldo balansmutaties Winstuitkering voorgaande periode pm pm Genormaliseerde liquiditeitsreserve begin Exploitatieresultaat Resultaat uit verkoop Resultaat uit exploitatie Totaal direct resultaat Verkooprendement 0,0% 0,0% 0,1% Exploitatierendement 6,1% 4,4% 4,4% Totaal direct rendement 6,1% 4,4% 4,5% Bijdrage huurders De Duivenakker Uitgaven renovatie De Duivenakker Renovatieuitgaven Aflossing hypotheek winkels Balansmutaties Totaal Totaal direct uitkeerbaar rendement naar tijdsevenredigheid 0,7% pm pm Winstuitkeringen Participanten gehele periode Genormaliseerde liquiditeitsreserve eind Verwacht rendement ,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% Exploitatierendement Uitkeerbaar rendement: pm Door het gebruik van rekenmodellen kunnen afrondingsverschillen ontstaan. Het cashflowprognoseoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. 18

19 Uiteraard zijn deze verwachtingen gebaseerd op de kennis en verwachtingen aangaande de ontwikkelingen in de economie in het algemeen en van de Nederlandse woningmarkt in het bijzonder op grond van de per maart 2013 bekende gegevens. Indien de ontwikkelingen sneller of trager verlopen, zal dit uiteraard van invloed zijn op de rendementen van het Fonds. Kerngegevens 2012 Liquiditeit De liquiditeit geeft de mate aan waarin het Fonds in staat is op korte termijn aan haar verplichtingen te voldoen. De liquiditeitspositie geeft de toestand op 31 december weer; er is dus sprake van een momentopname. Current ratio Vlottende activa / kortlopende schulden 0,12 0,82 Solvabiliteit De solvabiliteit geeft de mate aan waarin het Fonds in staat is op langere termijn aan haar verplichtingen (rente + aflossingen) te voldoen. De solvabiliteitspositie geeft de toestand per 31 december weer; er is dus sprake van een momentopname. Solvabiliteit Fondsvermogen / vreemd vermogen lang 0,46 0,36 Financieringsbehoeften Door de Beheerder worden gesprekken gevoerd met SNS Property Finance B.V. om de kortlopende financiering om te zetten in een langlopende financiering. 19

20 De Beheerder De Beheerder van het Fonds is Holland Immo Group Beheer B.V., die verklaart voor het Fonds te beschikken over een AO/IC, die voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht (Wft) en dat de bedrijfsvoering van het Fonds effectief en overeenkomstig de beschrijving functioneert. De Autoriteit Financiële Markten heeft op 11 november 2005 aan Holland Immo Group Beheer B.V. een vergunning verleend, teneinde op te treden als Beheerder van beleggingsinstellingen. Eindhoven, 29 maart 2013 De Beheerder: Holland Immo Group Beheer B.V. mr. T. Kühl mr. M. Kühl 20

21 BALANS PER 31 DECEMBER 2012 (vóór resultaatbestemming) Actief 31 december december 2011 Beleggingen Terreinen en gebouwen (1) Vlottende activa Overige vorderingen (2) Overlopende activa (3) Liquide middelen (4)

22 Passief 31 december december 2011 Fondsvermogen (5) Gestort en opgevraagd commanditair kapitaal Herwaarderingsreserve Overige reserves Onverdeeld resultaat Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen (6) Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen (7) Belastingen (8) Overige schulden en overlopende passiva (9)

23 WINST-EN-VERLIESREKENING OVER Opbrengsten uit beleggingen (10) - in terreinen en gebouwen * in andere beleggingen * Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen (11) in terreinen en gebouwen Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen (12) - in terreinen en gebouwen Som der bedrijfsopbrengsten Lasten in verband met het beheer van beleggingen * (13) Beheerskosten en rentelasten * (14) Overige bedrijfskosten (15) Som der bedrijfslasten Resultaat De gemarkeerde posten (*) ad (2011: ) maken onderdeel uit van het exploitatieresultaat. 23

24 KASSTROOMOVERZICHT OVER Resultaat boekjaar Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Gerealiseerde waardeveranderingen gedurende het jaar Investeringen Desinvesteringen Rentebaten* Rentelasten* Mutatie vorderingen Mutatie kortlopende schulden exclusief herclassificatie leningdeel II Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest* Betaalde interest* Totaal kasstroom uit beleggingsactiviteiten Winstuitkeringen Aflossing langlopende schulden Transactiekosten herfinanciering Opname lening Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten Nettokasstroom

25 Liquide middelen per begin boekjaar Nettokasstroom Liquide middelen per 31 december Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. *) Ten behoeve van de vergelijkbaarheid heeft een herclassificatie van de vergelijkende cijfers plaatsgevonden. 25

26 TOELICHTING BEHORENDE TOT DE JAARREKENING 2012 ALGEMEEN Doel van de commanditaire vennootschap De commanditaire vennootschap heeft ten doel het collectief beleggen in registergoederen. Datum oprichting en boekjaar De commanditaire vennootschap is opgericht op 7 november Het eerste boekjaar is een verlengd boekjaar, dat loopt vanaf 7 november 2005 tot en met 31 december De feitelijke exploitatie is echter gestart op 31 januari Daarna is een boekjaar gelijk aan een kalenderjaar. Registergoed De registergoederen betreffen bij aankoop in de commanditaire vennootschap een tweetal woningcomplexen inclusief grond, van in totaal 149 appartementen, gelegen in Dordrecht en Heerlen (Heerlen omvat tevens 2 kleinschalige kantoorunits en 36 parkeerplaatsen), en 37 winkel- en 5 kantoorunits, inclusief grond, gelegen in Boxtel, s-hertogenbosch, Dongen, Dordrecht, Driebergen, Eindhoven, Gennep, Hilvarenbeek, Kaatsheuvel, Malden, Rijen, Tegelen, Utrecht en Velp. De registergoederen zijn getransporteerd op 31 januari Beherend vennoot De beherend vennoot is Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund B.V., waarvan alle aandelen in het bezit zijn van Holland Immo Group B.V. Beheer Holland Immo Group Beheer B.V. treedt op als Beheerder in de zin van de Wet op het financieel toezicht. Het administratief en technisch beheer voor de woningen is uitbesteed aan MVGM Vastgoedmanagement B.V. te Rotterdam en ACM Vastgoed Management B.V. te Nijmegen en voor de winkels aan WPM Winkelcentrummanagement B.V. te s- Hertogenbosch. Rechtsvorm De rechtsvorm is een commanditaire vennootschap. 26

27 Inschrijving Kamer van Koophandel Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund C.V. is ingeschreven in het handelsregister onder nummer Commanditaire vennoten Het aantal commanditaire vennoten bedraagt bij oprichting 359. De totale inbreng bedraagt De participanten zijn op 31 januari 2006 toegetreden. Ultimo 2012 bedraagt het aantal commanditaire vennoten 358. Economische / juridische eigendom De economische eigendom van de panden is in handen van Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund C.V. De Stichting Bewaarder HIG Vastgoedfondsen is juridisch eigenaar. Laatstgenoemde treedt op als Bewaarder in de zin van de Wet op het financieel toezicht ten behoeve van Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund C.V. Fiscale positie Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund C.V. is voor fiscale doeleinden een besloten commanditaire vennootschap. Dat wil zeggen dat op grond van de statutaire bepalingen buiten het geval van vererving of legaat, toetreding of vervanging van commanditaire vennoten niet kan plaatsvinden zonder toestemming van alle vennoten. Het besloten karakter leidt ertoe dat de commanditaire vennootschap voor fiscale doeleinden transparant is. Dat wil zeggen dat niet de commanditaire vennootschap zelf, maar de vennoten belastingplichtig zijn voor hun aandeel in het resultaat van de commanditaire vennootschap. Toegepaste standaarden De jaarrekening is opgemaakt in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht (Wft). Continuïteit Leningdeel II van SNS Property Finance B.V. met een restant hoofdsom per 31 december 2012 van EUR had initieel een expiratiedatum van 1 februari Deze lening is door SNS Property Finance B.V. verlengd tot 1 mei Deze lening is verantwoord onder de kortlopende schulden. Vanaf de expiratiedatum van 1 mei 2013 is deze lening direct opeisbaar door SNS Property Finance B.V. en ontstaat een situatie waarin de kortlopende schulden groter zijn dan de kortlopende vorderingen met het gevolg dat de vennootschap wellicht niet in staat 27

28 is op normale wijze haar activa te realiseren en aan haar betalingsverplichtingen te voldoen. Er is daarmee sprake van een materiële onzekerheid die gerede twijfel doet ontstaan over de continuïteitsveronderstelling van de vennootschap. Ondanks de onzekere situatie heeft de Beheerder de verwachting dat de gesprekken met SNS Property Finance B.V. zullen leiden tot een verlenging van de lening en de onderhavige voorwaarden, dan wel een succesvolle herfinanciering van de lening. Voorts blijft de Beheerder op zoek naar mogelijkheden tot de verkoop van de woningportefeuille van het Fonds. Met inachtneming van bovenstaande, is de Beheerder van mening dat het gerechtvaardigd is de jaarrekening op te stellen op basis van continuïteitsveronderstelling. 28