Nederlandse economie in zicht

Transcriptie

1 Nederlandse economie in zicht Woningmarkt op de schop Economisch Bureau: - Macro Research - Sector & Commodity Research 11 december 212 Herstel woningmarkt laat nog op zich wachten Index huizenprijzen (l.a.) Transacties (jaarbasis x1; r.a.) Thema: Woningmarktbeleid (p.2) De woningmarkt gaat ingrijpend op de schop. Na groeiende kritiek op het woonbeleid staan er ingrijpende wijzigingen op de agenda, zowel voor het huur- als voor het koopsegment. De verplichting om annuïtair te financieren maakt dat de lasten voor starters omhoog gaan. Dit zal de prijzen en het transactievolume verder onder druk zetten. Na een prijsdaling van 8% volgend jaar komt de bodem wel in zicht. Dit vermoeden wordt versterkt doordat er te weinig woningen worden gebouwd om in de groeiende woonbehoefte te voorzien, en doordat kopen voor huurders in de hogere inkomenssegmenten geleidelijk aantrekkelijker wordt. Conjunctuur (p.5) De economie kromp in het derde kwartaal onverwacht sterk. Ook de uitvoer zat - na twee goede kwartalen - in de min. Maar indicatoren suggereren dat de uitvoer blijft stijgen en daarom gaan we ervan uit dat de economie in het vierde kwartaal (in reactie op de sterke krimp) weer wat groeit. De ramingen voor 212 en 213 hebben we echter naar beneden moeten herzien. In 213 kan de economie herstellen dankzij een aantrekkende wereldhandel. Sectoren Doe-het-zelfzaken en woonwinkels (p.7) De detailhandel wordt momenteel hard geraakt. Een historisch laag consumentenvertrouwen, oplopende werkloosheid en onzekerheid over de eigen financiële situatie maken dat de consument zijn bestedingspatroon aanpast. Er wordt meer gespaard en vooral de aankoop van duurzame consumptiegoederen wordt uitgesteld. Hoewel de hele non-foodsector zich in zwaar weer bevindt, worden de doe-het-zelfzaken en woonwinkels extra hard getroffen. Zij hebben niet alleen te maken met teruglopende consumentenbestedingen, maar worden ook geraakt door de malaise die de woningmarkt momenteel in zijn greep houdt.

2 2 Nederlandse economie in zicht - Woningmarkt op de schop - 11 december 212 Het woningmarktbeleid gaat op de schop Philip Bokeloh Er is beweging gekomen in de jarenlange discussie over de woningmarkt. Eerst was er het Lenteakkoord met als belangrijkste aanpassing dat de rente op nieuwe hypotheken alleen aftrekbaar is wanneer de lening op annuïtaire basis wordt afgelost. Deze beperking op de aftrekfaciliteit is in het Regeerakkoord uitgebreid. Het maximale tarief waartegen huiseigenaren hun hypotheekrente kunnen aftrekken, wordt vanaf 214 jaarlijks met een half procentpunt verlaagd. Verder heeft de nieuwe regering besloten de huren aan de marktwaarde van de woning te koppelen. Hopelijk wordt met deze maatregelen voor de lange termijn duidelijkheid geboden, zodat potentiële kopers met meer zekerheid de markt op kunnen. Toch blijft de koopmarkt voorlopig onbestendig. Volgend jaar tekenen de prijzen naar verwachting opnieuw een daling op en neemt het transactievolume verder af. Groeiende kritiek op het woningmarktbeleid Opeenvolgende regeringen achtten het bezit van een eigen woning wenselijk uit oogpunt van de vermogensopbouw van gezinnen en de vermeend positieve effecten op de leefbaarheid van de woonomgeving. Met deze argumenten is het eigenwoningbezit gestimuleerd, onder andere via de gunstige fiscale regeling. De fiscale begunstiging heeft effect gesorteerd. Meer dan de helft van de huishoudens beschikt tegenwoordig over een koophuis. De toename van het eigenwoningbezit is echter gepaard gegaan met een stijging van de woonschuld. Er staat nu in totaal EUR 64 mld aan hypotheken uit. Dit bedrag komt overeen met 11% van het BBP. De in internationaal perspectief forse hypotheekschuld doet de wenkbrauwen fronsen in Brussel. Hoe staat het met de financiële draagkracht van individuele gezinnen? Is de financiële sector in staat de schuldenberg vlot te financieren? En zijn de overheidsfinanciën robuust genoeg om de lasten van het woningmarktbeleid te dragen? Eurocommissaris Olli Rehn is bang dat de hypotheekschuld de stabiliteit van de economie in gevaar kan brengen en houdt Nederland extra in de gaten. Ook binnenlands is er kritiek op het woningmarktbeleid. Zo pakt de hypotheekrenteaftrek vooral gunstig uit voor de hogere inkomensgroepen, met als gevolg dat de herverdeling die via de inkomstenbelasting wordt bereikt, deels weer wordt tenietgedaan. De kritiek richt zich niet alleen op het beleid ten aanzien van het koopsegment. Ook over het huurbeleid heerst controverse. Zo is er al jarenlang discussie over scheefwoners, die ondanks hun in de tussentijd gestegen inkomen in relatief goedkope sociale huurwoningen blijven wonen. Als gevolg hiervan zijn de wachtlijsten in het goedkope huursegment alleen maar langer geworden en komen mensen met een bescheiden inkomen maar moeilijk aan een betaalbare huurwoning. Al deze discussies draaien uiteindelijk om de vraag of het woningmarktbeleid doelmatig is. Het antwoord hierop is nee. Maar een oplossing voor de problemen is niet snel gevonden, want welke aanpassing ook wordt voorgesteld, er zijn altijd groepen die erop achteruit gaan. Jarenlang is gewacht met de woningmarkt structureel te hervormen. Geen politieke partij kan het zich permitteren een grote groep kiezers tegen zich in het harnas te jagen. Sentiment bouwondernemers tot vriespunt gedaald Index Vertrouwensindicator bouw Bron: Thomson Reuters Datastream leidt uiteindelijk tot ingrijpende wijzigingen Dit jaar is niettemin een eind gekomen aan de impasse in de discussie over het woningmarktbeleid. Eerst was er het Lenteakkoord. Daarin is vastgelegd dat de huur van huurders met een hoog inkomen sneller mag stijgen. Dit moet op termijn de huren meer marktconform maken en scheefwonen tegengaan. Ten aanzien van het koopsegment is besloten dat de Loan to Value-ratio, oftewel de hoogte van de lening ten opzichte van de waarde van het onderpand, geleidelijk wordt verlaagd tot 1% in 218. Huizenkopers zullen dus spaargeld moeten inbrengen om de kostenkoperlasten te dragen. Verder is de tijdelijke verlaging van het overdrachtsbelastingtarief naar 2% permanent gemaakt. Dit beperkt de kostenkoperlasten en bevordert de doorstroming. Tot slot is het recht op hypotheekrenteaftrek versoberd. De rente op nieuwe hypotheken is alleen aftrekbaar wanneer de lening op annuïtaire basis wordt afgelost, wat een aanmerkelijke lastenverzwaring impliceert. Deze bepaling geldt alleen voor nieuwe hypotheken. De scheiding tussen bestaande en nieuwe hypotheken stuit op tal van juridische, fiscale en economische bezwaren. Het is

3 3 Nederlandse economie in zicht - Woningmarkt op de schop - 11 december 212 tegen deze achtergrond nog onzeker of alle maatregelen uit het Lenteakkoord ook daadwerkelijk doorgang vinden. Juristen stellen dat de wet discrimineert tussen mensen die voor 1 januari 213 een hypotheek afsluiten en mensen die pas na deze datum daartoe overgaan. Voor bestaande hypotheken is er geen verplichting om annuïtair af te lossen en verandert er weinig, ook niet na verhuizing of oversluiten van de hypotheek. Alleen het aanvullende gedeelte van de financiering bij een verhuizing naar een duurdere woning of bij een verbouwing zal onder de nieuwe regeling vallen. Fiscalisten ageren tegen de complexiteit van de regeling, die lastig uit te voeren zal zijn voor de belastingdienst. Wat bijvoorbeeld te doen met de verplichting om daadwerkelijk ieder jaar af te lossen als iemand daar door werkloosheid of echtscheiding niet aan kan voldoen? De belastingdienst is bereid een jaar onvoldoende aflossen door de vingers te zien, mits de achterstand in het volgende jaar wordt ingehaald. Ook staat de fiscus toe dat iemand met betalingsproblemen uiterlijk na vier jaar een nieuw aflossingsschema kan laten vaststellen. Mocht dit mislukken, dan vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek. Maar eerder afgetrokken rente wordt niet teruggevorderd door de belastingdienst. Economen waarschuwen dat het Lenteakkoord starters feitelijk de toegang tot de woningmarkt belemmert door de verplichting om annuïtair af te lossen. De maandelijkse lasten van starters stijgen door deze verplichting sterk en het toekomstige profijt van de renteaftrek wordt aanmerkelijk gelimiteerd, terwijl hier geen enkele compensatie tegenover staat. Ondanks de uiteenlopende bezwaren houden de VVD en de PvdA in het nieuwe Regeerakkoord vast aan de maatregelen uit het Lenteakkoord. Daarnaast heeft de nieuwe coalitie enkele belangrijke aanvullingen. De betaalbaarheid is al behoorlijk verbeterd Betaalbaarheid o.b.v. huizenprijs versus bruto-inkomen Standaard tweeverdieners Modaal inkomen Bron: CBS, Kadaster zowel in het huursegment De meest ingrijpende aanvullingen treffen het sociale huursegment, waar het puntensysteem om de huur mee vast te stellen wordt ingeruild voor een systeem waarbij de hoogte van de huur wordt gekoppeld aan de marktwaarde van de woning. De huur zal voortaan 4½% van de zogenaamde WOZwaarde bedragen. De huren worden in jaarlijkse stappen aangepast om op dit niveau op uit te komen. De stappen zijn het grootst voor huishoudens met een hoog inkomen. Verder wordt scheefwonen tegengegaan door de maximale huurprijs voor sociale woningen los te laten voor huurders met een inkomen boven EUR 43.. CBS-cijfers wijzen uit dat deze groep met 39. huishoudens omvangrijk is. De voorgestelde maatregelen leiden volgens de berekeningen van het Centraal Planbureau (CPB) tot een structurele huurstijging van 1% en extra huurinkomsten van EUR 2½ mld in 24. De helft hiervan wil de regering afromen via de verhuurdersheffing. De andere helft komt ten goede aan de verhuurders. De gunstiger verhuurvoorwaarden moeten ervoor zorgen dat het aanbod van huurwoningen stijgt. Doordat de rantsoenering van het huursegment afneemt, zal de druk op de koopwoningmarkt op langere termijn afnemen. Er zijn echter twijfels gerezen over de juistheid van de CPBcijfers. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting denkt dat er weinig ruimte is om de huren te verhogen wanneer deze worden gemaximeerd op 4½% van de WOZ-waarde. Dit omdat de huren van sommige corporaties nu al boven dit percentage liggen, en omdat de WOZ-waarde zal dalen onder invloed van de crisis op de huizenmarkt. Als de corporaties ondanks de beperkte ruimte om de huren te verhogen toch een verhuurdersheffing krijgen opgelegd, zullen zij in de rode cijfers belanden in plaats van in nieuwe huurwoningen investeren, waarschuwen de corporaties. Wanneer de regering de verhuurdersheffing doorvoert, kan het niet vasthouden aan het percentage van 4½. De voor de woningmarkt verantwoordelijke minister Blok overweegt nu verschillende percentages te hanteren voor de uiteenlopende regio s. als in het koopsegment Het Regeerakkoord omvat ook de nodige wijzigingen voor het koopsegment. Het meest saillante element is dat de hypotheekrenteaftrek ook voor de bestaande gevallen wordt beperkt. Het maximale tarief waartegen huiseigenaren hun hypotheekrente kunnen aftrekken, wordt vanaf 214 jaarlijks met een half procentpunt verlaagd van het huidige marginale 52%-tarief naar 38%. Het zijn dus vooral de woningbezitters met een inkomen dat in het hoogste marginale tarief valt, die de gevolgen van de beperking ondervinden. Het effect van de aftrekbeperking op de waardering van de woningmarkt is bescheiden aangezien de verlaging van de aftrekfaciliteit klein is en de aanpassing naar het nieuwe regime zeer geleidelijk

4 4 Nederlandse economie in zicht - Woningmarkt op de schop - 11 december 212 verloopt. Het CPB houdt het erop dat het op lange termijn een structurele prijsdaling genereert van 2½%. van het Nibud. Het diffuse beleid heeft echter de onzekerheid op de woningmarkt eerder versterkt dan verminderd. Een andere maatregel in het regeerakkoord vormt het initiatief om doorstromers waarvan de woning minder waard is dan de hypotheek, te ondersteunen. Zij mogen de rente over de restschuld die bij verkoop van een woning vanaf 29 oktober 212 ontstaat gedurende een periode van maximaal tien jaar aftrekken. Voorwaarde om voor de renteaftrek op restschuld in aanmerking te komen, is dat deze schuld in tien jaar wordt afgelost. Berekeningen van professor Conijn wijzen uit dat 725. eigenwoningbezitters kampen met een potentiële restschuld van gemiddeld EUR 35.. De restschulden zijn geconcentreerd bij jonge huishoudens in stedelijke gebieden die hun woning na 2 hebben gekocht. Zij zijn nauwelijks in staat om te verhuizen, omdat zij nog nauwelijks gelegenheid hebben gehad om vermogen op te bouwen. Het probleem van restschuld wordt nog eens versterkt, doordat op dit moment weinig banken bereid zijn om deze mee te financieren. Het voorstel om de rente op restschuld aftrekbaar te maken, kan de banken echter over de streep trekken. Het Rijk trekt meer verantwoordelijkheid naar zich toe VVD en PvdA vinden het woningmarktdossier zo belangrijk, dat zij er een aparte ministerpost voor hebben gereserveerd op het departement van Binnenlandse Zaken. Dit is toe te juichen, aangezien het complexe dossier de nodige aandacht en expertise vereist. Een van de eerste zaken waar minister Blok zich over heeft gebogen, is de in het regeerakkoord voorgenomen uitbreiding van de leningsfaciliteit voor starters van de Stichting Volkshuisvesting Nederland. Het Rijk heeft EUR 2 mln beschikbaar gesteld voor startersleningen. Bovendien zijn de hobbels weggestreken die verhinderden dat de startersleningen in aanmerking komen voor renteaftrek. De beslissing om een nieuwe ministerpost in te richten, sluit aan bij de trend dat de overheid meer verantwoordelijkheid naar zich toe trekt bij het woonbeleid. Zo zal het Rijk voortaan de jaarlijkse inkomensnormen voor hypotheekverlening vaststellen. Dit volgt op de onenigheid die ontstond toen de Autoriteit Financiële Markten zich niet kon vinden in de verruiming van de leencapaciteit die het Waarborgfonds Eigen Woningen in samenspraak met het Nationaal Instituut voor de Budgetvoorlichting (Nibud) had voorgesteld. Het kabinet maakte een eind aan de ruzie door de taak bij het Rijk te leggen. De centralisatie van het woningmarktbeleid moet de beleidsinitiatieven helpen stroomlijnen. De afgelopen jaren ontbrak het wel eens aan coördinatie. Zo is de huizenmarkt gestimuleerd via de al genoemde lagere transactiebelasting en de tijdelijke verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie. Deze maatregelen moesten de nadelige effecten verzachten van andere maatregelen, waaronder de strengere Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de lagere woonquote Hoewel het nog veel te vroeg is om een definitief oordeel over de centralisatie te vellen, leidt het waarschijnlijk eerder tot ruimere dan tot krappere inkomensnormen voor hypotheekverstrekking. Deze observatie berust op de ervaring dat politici doorgaans soepeler met regels omgaan dan toezichthouders. Toch zal de nieuwe voor het woonbeleid verantwoordelijke minister er niet aan ontkomen ook streng te zijn. De koopkracht staat onder druk door de stijging van de kosten voor de zorg en het pensioen. Hierdoor houden gezinnen minder geld over voor wonen. Minister Blok ziet zich met oog op de lagere woonquote gedwongen om de maximaal toegestane hypotheek verder te verlagen, wat een nieuwe belemmering voor de koopmarkt opwerpt. Woningaanbod groeit na daling aantal transacties Aantal transacties (12 maandsgemiddelde, l.a.) Aantal woningen te koop (r.a.) Bron: Kadaster, CBS, huizenzoeker.nl maar kan niet voorkomen dat de prijzen verder dalen De karige hypotheekverstrekking en de hogere financieringslasten voor starters zullen het transactievolume en het prijspeil volgend jaar verder onder druk zetten, zeker in combinatie met de kwakkelende economie. Het aantal transacties neemt naar verwachting af van 115. in 212 tot 1. in 213. De prijzen zullen conform onze eerdere prognose volgend jaar gemiddeld met 8% dalen, na een daling van 6% dit jaar. Daarmee komt de betaalbaarheid in de buurt van het langetermijngemiddelde. Dit suggereert dat de bodem van de prijsontwikkeling in zicht komt. Dit vermoeden wordt nog eens versterkt door de bescheiden toename van de woningvoorraad. Het aantal aangevraagde en verleende bouwvergunningen daalt. Naar verwachting worden er de komende jaren jaarlijks 4. woningen opgeleverd, terwijl er 8. woningen nodig zijn om in de behoefte te voorzien. Verder wordt kopen aantrekkelijker voor huurders met een hoger inkomen wanneer hun huur inderdaad omhoog gaat.

5 5 Nederlandse economie in zicht - Woningmarkt op de schop - 11 december 212 Nederlandse conjunctuur Nico Klene Forse krimp in derde kwartaal - ramingen omlaag In het derde kwartaal is de economie sterk gekrompen: met ruim 1% ten opzichte van het voorgaande kwartaal (k-o-k). Dat was veel meer dan verwacht (-¼%). Bovendien zijn de cijfers van het eerste en tweede kwartaal licht naar beneden herzien. Gevolg is dat de (gemiddelde) economische groei dit jaar en ook volgend jaar hoogstwaarschijnlijk wat lager uitvalt dan we eerder dachten (zie ook volgende blz.). Ten opzichte van het derde kwartaal van 211 daalde het BBP met 1,4%. Vrijwel alle bestedingscomponenten zaten afgelopen zomer in de min: de particuliere consumptie (-,6% k-o-k), de overheidsbestedingen (-,2%), de investeringen van bedrijven (-4,4%) en die in woningen (-2,3%) evenals de uitvoer (-2,4%) daalden allemaal. Weliswaar nam ook de invoer af (-1,1%), maar duidelijk minder dan de uitvoer. Onverwacht sterke economische krimp in derde kwartaal Pct BBP-groei 2,5 6 1,5 4,5 2 -,5-2 -1,5-4 -2, % k-o-k (l.a.) % j-o-j (r.a.) Bron: Thomson Reuters Datastream Consumptie daalt al geruime tijd Het onzekere klimaat lijkt de binnenlandse bestedingen weer parten te hebben gespeeld. Mogelijk heeft ook de val van het kabinet (april) het vertrouwen - en daarmee de bereidheid om te besteden - in de maanden daarna verder gedrukt. De particuliere consumptie is zeven kwartalen op rij gedaald en terug op het niveau van eind 23. Ook de krimp tussen midden 28 en midden 29 is daar debet aan. De consument heeft te maken met een daling van het reëel beschikbaar inkomen. 212 is het vijfde jaar op rij dat dit inkomen daalt. Bovendien spaart hij meer, mede doordat hij meer onzekerheid ervaart. Gevolg is dat de consumptie afneemt. Voorlopig blijft de consumptie zwak. De koopkracht daalt immers opnieuw in 213. Maar als de economie aantrekt, kan het vertrouwen verbeteren, waardoor de consumptiegroei veel minder achterblijft bij de ontwikkeling van het beschikbaar inkomen dan in 212. Particuliere consumptie nog verder gedaald EUR mld Bron: Thomson Reuters Datastream Dalende trend woninginvesteringen nog sterker Net als de particuliere consumptie kennen de investeringen in woningen sinds de eerste helft van 28 een neerwaartse trend. Maar de daling vanaf de top is hier met liefst 3% veel sterker dan die van de consumptie (-5%). De woningmarkt doet het al enkele jaren slecht. De prijzen dalen (ook in 213), waardoor huiseigenaren hun vermogen zien slinken en zij voorzichtiger zijn met het doen van bestedingen. En er worden flink minder woningen verkocht. Daar lijden bijvoorbeeld de uitgaven aan woninginrichting onder. De investeringen in woningen liggen nu ongeveer op het peil van Krimp uitvoer eenmalig? Na twee goede kwartalen daalde ook de uitvoer in de zomer. Per saldo is overigens ten opzichte van eind 211 nog altijd sprake van een groei van 2%. Al in de loop van de zomer lieten maandcijfers zien dat de jaar-op-jaargroei van de uitvoer omlaag ging. Opmerkelijk is echter dat de deelindicator van de Investeringen in woningen naar laag peil EUR mld Bron: Thomson Reuters Datastream

6 6 Nederlandse economie in zicht - Woningmarkt op de schop - 11 december 212 inkoopmanagersindex (PMI) voor de exportorders in alle maanden van het derde kwartaal (ook nog in oktober) boven de 5 lag. Deze indicator signaleerde dus groei. We gaan er mede daarom van uit dat de uitvoerkrimp eenmalig was en de uitvoer in het laatste deel van het jaar weer wat groeit. Vooruitzichten: licht herstel mogelijk in vierde kwartaal De economie presteerde in het derde kwartaal onverwacht veel slechter dan die van de meeste andere eurozonelanden. De verschillende voorlopende indicatoren hadden daar echter géén aanwijzing voor gegeven. En ze doen dat evenmin voor het lopende kwartaal. Er is dan ook een redelijke kans dat in het vierde kwartaal het groeicijfer een reactie zal laten zien en een plus(je) zal tonen. Een andere mogelijkheid is dat het cijfer van het derde kwartaal naar boven wordt herzien (CBS publiceert tweede raming van dit cijfer op 21 december). Maar ook als zich een dergelijke meevaller zou voordoen (dat moeten we nog maar zien), komt de groei in het tweede halfjaar lager uit dan we eerder verwachtten. Gevolg zal zijn dat de gemiddelde groei in 212 wat lager uitvalt dan eerder geraamd: -,7% (of nog iets lager) in plaats van -,4%. En omdat de tegenvaller doorwerkt naar 213 zal in dat jaar de groei eveneens wat worden gedrukt. Een cijfer van +,2% lijkt nu het hoogst haalbare (oude raming was,5%). In 213 zal de economische groei vooral te danken zijn aan de uitvoer, die profiteert van de naar onze verwachting voorzichtig aantrekkende wereldhandel. De lagere groei heeft waarschijnlijk gevolgen voor de overheidsfinanciën: het tekort zal volgend jaar wat hoger uitvallen, maar kan nog onder de grens van 3% van het BBP blijven. In dat geval zijn voor 213 geen extra maatregelen nodig. Verdere groei export verwacht % j-o-j PMI >5 - groei; <5 - krimp PMI exportorders (index; r.a.) Uitvoer goederen (% j-o-j, 3-m v.g.; l.a.) Bron: Thomson Reuters Datastream, CBS BTW-verhoging stuwde inflatie op % j-o-j Inflatie Kerninflatie Bron: Thomson Reuters Datastream Inflatie flink gestegen - weer omlaag in loop van 213 Nadat de inflatie drie maanden 2,3% was geweest, sprong deze in oktober naar 2,9%. Dit kwam vooral door de BTWverhoging van 19% naar 21%. In het oktobernummer van deze publicatie schreven wij dat theoretisch de BTW-verhoging de inflatie zou kunnen opstuwen met,7%-punt. Maar vanwege het zwakke bestedingsklimaat en het voor winkeliers onhandige tijdstip om de prijzen aan te passen, verwachtten wij in oktober een kleiner BTW-effect - en in januari mogelijk een tweede effect. In dat licht lijkt de inflatiestijging in oktober wat fors. Voor een klein deel werd deze echter veroorzaakt door hogere prijzen voor voedingsmiddelen (slechtere oogsten). Die producten vallen onder het lage, niet verhoogde BTW-tarief. De kerninflatie (excl. prijzen van energie, aardappelen, groente, fruit) ging,4%-punt omhoog. In november daalde de inflatie naar 2,8%, vooral door lagere benzineprijzen. Voorlopig zal de inflatie hoog blijven. In de loop van 213 kan een daling optreden omdat de prijsstijgingen voor energie en andere grondstoffen naar verwachting sterk zullen afnemen. Ook de onbenutte capaciteit in de economie drukt de inflatie. Kerncijfers Nederlandse economie % mutaties BBP 1,6 1, -,7,2 Particuliere consumptie,3-1, -1,5 -,4 Overheidsconsumptie,7,1,5 -,6 Investeringen -7,2 5,7-4,7,5 Uitvoer 11,2 3,9 2,9 4,5 Invoer 1,2 3,6 2,5 3,8 Consumentenprijzen (CPI) 1,3 2,3 2,4 2,3 Lonen 1, 1,4 1,7 2, Niveaus Werkloosheid (% beroepsbevolking) 5,4 5,4 6,4 7,1 Lopende rekening (% BBP) 7,7 9,7 8,3 8,6 Saldo overheid (% BBP) -5,1-4,5-3,8-2,9 Ramingen: ABN AMRO Economisch Bureau

7 7 Nederlandse economie in zicht - Woningmarkt op de schop - 11 december 212 Sectoren: bouwen, klussen, wonen Mathijs Deguelle De Nederlandse detailhandel wordt momenteel hard geraakt. Een historisch laag consumentenvertrouwen, oplopende werkloosheid en onzekerheid over de eigen financiële situatie maken dat de consument zijn bestedingspatroon aanpast. Er wordt meer gespaard en vooral de aankoop van duurzame consumptiegoederen als kleding, meubels en elektronica wordt uitgesteld. Hoewel de hele non-foodsector zich in zwaar weer bevindt, worden de doe-het-zelfzaken en woonwinkels extra hard getroffen. Zij hebben niet alleen te maken met teruglopende consumentenbestedingen, maar worden ook geraakt door de malaise die de woningmarkt momenteel in zijn greep houdt. Niet alleen de omzet lijdt onder de combinatie van terugvallende woningtransacties en afnemende consumentenbestedingen, het volume van de woonbranche staat nog sterker onder druk. De doe-het-zelfbranche en woonwinkels hebben hun omzetvolumes sinds het tweede kwartaal van 28, net voor het begin van de crisis, tot het derde kwartaal 212 zien dalen met respectievelijk 21% en 25%. In dezelfde periode daalde het aantal woningtransacties met 28%. In de figuur beneden is zichtbaar dat de volumeontwikkeling al sinds het eerste kwartaal van 27 negatief is. Het volume bevindt zich hierdoor momenteel op het laagste niveau in meer dan tien jaar. Ontwikkeling volume woonbranche % j-o-j Het consumentenvertrouwen in Nederland bevond zich in de eerste helft van 212 op een historisch dieptepunt. Zelfs tijdens de eerste dip van de huidige crisis was het vertrouwen niet zo laag. Het lage vertrouwen en de daarmee samenhangende lage koopbereidheid drukken de bestedingen in Nederland: in 211 daalde het volume van de consumentenbestedingen met,6% en in de eerste helft van 212 was een verdere daling van 1,4% zichtbaar. Deze daling is vooral in de non-food retailsector sterk voelbaar De ontwikkelingen in de woonbranche hangen daarnaast van oudsher nauw samen met de ontwikkelingen op de huizenmarkt. Een verhuizing is immers de ideale aanleiding om te gaan klussen. Het nieuwe huis wordt opgeknapt en aangepast aan de smaak van de nieuwe bewoners. Doe-hetzelfzaken (DHZ), maar zeker ook woonwinkels profiteren hiervan mee. De enorme terugval in het aantal woningtransacties heeft dan ook directe consequenties voor de resultaten van retailers in deze branches. Huizentransacties en omzet woonbranche x1 4 kw voortschrijdend gemiddelde Index, 21= Woningtransacties (l.a.) Omzet DHZ (r.a.) Omzet woonwinkels (r.a.) Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research DHZ-zaken Woonwinkels Bron: CBS Tussen 27 en het derde kwartaal van 212 lieten doe-hetzelfzaken een gemiddelde volumedaling zien van 4,7% per kwartaal (j-o-j). De grootste daling was in het tweede kwartaal van dit jaar: -11% ten opzichte van dezelfde periode in 211. Bij woonwinkels bedraagt de gemiddelde daling eveneens 4,7% j-o-j per kwartaal in deze periode. Hier zijn het tweede en derde kwartaal van 29 absolute uitschieters met een daling van 12,2% ten opzichte van het jaar ervoor. Als reactie op deze tegenvallende omzetvolumes heeft de woonbranche zichzelf de afgelopen jaren fors ontwikkeld. In 29, toen de ernst van de huidige economische crisis nog niet zichtbaar was, probeerden DHZ-zaken nog met een prijsdaling de volumes op peil te houden. Bij het aanhouden van de crisis en een verdere terugval in volumes werden dalende prijzen echter onhoudbaar. Het prijsniveau is daarna waar mogelijk aangepast, om zo de omzet en de marges enigszins op peil te houden. Felle concurrentie en een steeds prijsgevoeligere consument stonden een substantiële verhoging echter niet toe. Zo nam het prijsniveau sinds 21 in doe-het-zelfzaken slechts met gemiddeld 2% per kwartaal toe. Bij woonwinkels was de stijging nog lager: slechts,5% gemiddeld per kwartaal.

8 8 Nederlandse economie in zicht - Woningmarkt op de schop - 11 december 212 Prijsontwikkeling woonbranche versus inflatie NL % j-o-j, 3mnd voortschrijdend gemiddelde DHZ-zaken Woonwinkels Inflatie Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research Met het wegvallen van prijscorrectie als middel om de omzetten op peil te houden, heeft de woonbranche andere initiatieven moeten nemen om zichzelf staande te houden temidden van de turbulente ontwikkelingen op de markt: doehet-zelfzaken hebben hun gemiddelde vloeroppervlak vergroot, er is geïnvesteerd in private-label producten om marges op peil te houden en het assortiment is uitgebreid met niet branchespecifieke producten. Ook wordt fors ingezet op service. Dit gebeurt deels om meerwaarde te creëren tegenover, veelal goedkopere, online aanbieders en deels om zo ook in te kunnen breken in de klantenkring van speciaalzaken. Ook woonwinkels maken stappen richting huismerken om tegemoet te komen aan de huidige, prijskritische consument. Er komt meer aandacht voor goedkopere producten in het assortiment. Ook wordt er meer gespecialiseerd en gaan sommige zaken de samenwerking aan met designers om een uniek aanbod te kunnen presenteren. Op deze manier kunnen woonwinkels zich makkelijker weren tegenover een toenemend aantal branchevreemde aanbieders, zoals tuincentra, en tegen het steeds verder oprukkende aandeel van onlineaanbieders. Ondanks deze ontwikkelingen verwachten wij over heel 212 geen volumeverbetering in de omzetten van deze branches. Doe-het-zelfzaken zullen hun volumes met 3,5% zien afnemen, woonwinkels zullen zelfs een afname van 5% kennen. Gezien de laatste ontwikkelingen en een verdere verslechtering van het consumentenvertrouwen en de bestedingen verwachten wij dat de dalende trend die zichtbaar is in de volumes van non-foodretailers, zeker niet ten einde is. In 213 verwacht ABN AMRO dat de omzetvolumes in beide branches verder zullen dalen. Voor de doe-het-zelfbranche zal de volumedaling 2% bedragen, voor de woonwinkels 3%. Ontwikkelingen in de woningbouw Madeline Buijs De woningbouw is een van de belangrijkste sectoren van de bouw en neemt ongeveer veertig procent van de bouwproductie voor zijn rekening. De ontwikkelingen in het woningmarktbeleid hebben daarom grote invloed op de bouwsector. Zoals hierboven beschreven is met het Lente- en Regeerakkoord beweging gekomen in de discussie over de woningmarkt. In de toekomst kan dit een positief effect hebben op de woningbouw. Op de korte termijn zullen de maatregelen echter niet leiden tot herstel van de woningmarkt. Dit komt enerzijds doordat een aantal beleidsmaatregelen pas in 214 ingaat en anderzijds doordat over de uitwerking van een aantal belangrijke beleidsmaatregelen (zoals de verhuurdersheffing voor woningbouwcorporaties) onduidelijkheid bestaat. De bodem van de crisis in de woningbouw is daarom nog niet bereikt. Dit laten de voorspellingen van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) ook duidelijk zien. Het EIB verwacht eenzelfde daling van de woningbouwproductie in 213 als in 212. Het EIB verwacht dat de nieuwbouwproductie met 8,5% en de renovatiemarkt met 8% daalt in zowel 212 als in 213. Wanneer het aantal afgegeven vergunningen volgend jaar niet verbetert, schat het EIB zelfs in dat in 213 de nieuwbouwproductie met 11% en de renovatiemarkt met 1,5% zal dalen. Dit zou betekenen dat 213 een slechter jaar voor de woningbouw zal worden dan 212 en er sprake is van de tweede dip na de periode Pas in 214 verwacht het EIB enige verbetering. Uit de verwachting van het EIB blijkt dat de renovatiemarkt het niet veel beter doet dan de nieuwbouwproductie. Hieruit blijkt dat consumenten niet eerder hun huis renoveren wanneer ze afzien van het kopen van een ander huis. De renovatiemarkt is daarom voor de woonbranche geen alternatief om het tij te keren. Dit wordt bevestigd door het aantal vergunningen dat is afgegeven voor renovatiewerkzaamheden. Het aantal afgegeven vergunningen dat wordt bijgehouden door het CBS, laat een daling zien van ruim 18% in de periode januari tot en met september 212 ten opzichte van dezelfde periode in 211.

9 9 Nederlandse economie in zicht - Woningmarkt op de schop - 11 december 212 APPENDIX 1. TABEL MACRO INDICATOREN Kerncijfers Nederlandse economie r 213r Kwartaal 1 Kwartaal 2 Kwartaal 3 Kwartaal 4 % mutaties k-o-k k-o-k k-o-k k-o-k k-o-k BBP -3,7 1,6 1,,1,1-1, -,7,2 Particuliere consumptie -2,1,3-1, -,1 -,3 -,6-1,5 -,4 Overheidsconsumptie 5,,7,1,6 -,2 -,1,5 -,6 Investeringen -12, -7,2 5,8 -,6-1,1-3,1-4,7,5 Uitvoer -7,7 11,2 3,9 2, 2,6-2,4 2,9 4,5 Invoer -7,1 1,2 3,6 2,1 2,1-1,1 2,5 3,8 Consumentenprijzen (CPI - % j-o-j) 1,2 1,3 2,3 2,5 2,2 2,3 2,8 (nov) 2,4 2,3 Lonen (% j-o-j) 2,7 1, 1,4 1,5 1,7 1,8 1,7 (nov) 1,7 2, niveaus Werkloosheid (% beroepsbevolking) 4,8 5,4 5,4 5,9 6,2 6,5 6,8 (okt) 6,4 7,1 Producentenvertrouwen (ultimo) -8,1 2,6-1,3-2,6-4,8-6,7-7, (nov) Consumentenvertrouwen (ultimo) (nov) Ramingen: ABN AMRO Economisch Bureau Macro Research Kerncijfers internationale economie r 213r Kwartaal 1 Kwartaal 2 Kwartaal 3 Kwartaal 4 % mutaties k-o-k k-o-k k-o-k k-o-k BBP eurozone -4,4 2, 1,4, -,2 -,1 -,5, BBP Duitsland -5,1 4,2 3,,5,3,2 1, 1,1 BBP Verenigde Staten -3,1 2,4 1,8,5,3,7 2,2 2, Niveaus USD per EUR (ultimo) 1,43 1,34 1,29 1,33 1,27 1,29 1,3 (nov) 1,3 1,15 Korte rente eurozone (%, 3m-euribor, ultimo),5 1, 1,4,8,7,2,2 (nov),3,5 Lange rente, 1jr Bund (%, Duitsland, ultimo) 3,4 3, 1,8 1,8 1,6 1,4 1,4 (nov) 1,4 2,2 Lange rente, Nederland (%,1jr staats, ultimo) 3,5 3,1 2,2 2,4 2,1 1,7 1,6 (nov) 1,7 2,4 Olieprijs Brent (USD/barrel, gemiddelde) 61,6 79,6 111,4 118,4 18,5 19,7 111,5 (nov) Ramingen: ABN AMRO Economisch Bureau Macro Research

10 1 Nederlandse economie in zicht - Woningmarkt op de schop - 11 december 212 APPENDIX 2. TABEL MESO INDICATOREN Kerncijfers Nederlandse economie naar sector v 213v Algemeen Kwartaal 1 Kwartaal 2 Kwartaal 3 Kwartaal 4 PMI (ultimo,index > 5 = groei) 53,1 57,5 46,2 49,6 48,9 5,7 48,2(nov) Bedrijfsfaillissementen (totaal uitgesproken) Index Wereldhandel, ultimo 147,3 162,4 165, 165,4 166,2 166,9 Agrifood Omzet voedings- en genotmiddelenind. (% j-o-j) -6,9 1,1 9, -1,4-5,4-3,3 Productie voedings- en genotmidd.ind. (% j-o-j) -1,3 1,8 1,6,6-3,5-3, Export voedings- en genotmiddelen (% j-o-j) -4,6 12,6 7,5 1,8% 2, 5,8 Producentenprijzen voedingsmidd. (% j-o-j; ult) -5,3 5,4 1,1 2,2 3, 6, 7, (okt) Bouw en onroerend goed Omzet bouw excl. projectontw. (% j-o-j) -4,4-8,9 3,7-8,4-7,1-4,6 Verleende nieuwbouwvergunningen ( mld) 16, 13, 12,1 1,9 2,4 2,1 Bouwproductie (volumes, % j-o-j) -1,1-8,9 4,3-1,4-7,8-8,% Aantal maanden productie in portefeuille 6,2 5,9 6,2 5,9 5,6 5,4 5,3 Aantal woningtransacties (okt) Prijs koopwoningen (% j-o-j) -3,3-2, -2,3-3,8-5, -8, -7,8(okt) -6-8 Detailhandel Retail verkopen (waarde, % j-o-j) -3,9 -,2,2 1,4-2, -1,3-2, -1,5 Retail prijs (% j-o-j) 1,2,2 1,5 1,9 1,5 1, 1,5 Omzet supermarkten (% j-o-j) 1,3 1,8 2,1 4,9 1,8 2,1 2,5 Autoverkopen (aantallen) Industrie Dagproductie (% j-o-j) -8,7 7, 3,3 -,7 -,6 -,3-1,7 (okt) Bezettingsgraad (%) 77,5 8,6 79,6 79, (jan) 77,9 (apr) 78,8 (jul) 77,9 (okt) Oordeel orderpositie, ultimo* -3,3-11,1-13,6-14,9-18,3-18,2-2,8 (okt) Oordeel voorraden, ultimo* 2,1 2, 2,3 3,1 2,9 5. 5,1 (nov) Technologie, Media & Technologie Omzet telecommunicatie (% j-o-j) -4,9,6 -,7,8-1,9% -4,2 Omzet reclamebureaus (% j-o-j) -14,2-1,7-4,5-6, -1,% -6,5 Omzet IT dienstverlening (% j-o-j) -1,4 -,6 3,2 -,1-1,8% -3, Omzet softwareontwikkeling (% j-o-j) -5,2 1,2 1,6 Transport & Logistiek Omzet Transport & Logistiek (% j-o-j) -12,5 2,6 4,5 2,3 3, 3,3 Baltic Dry Index (ultimo) (nov) Goederenvervoer Schiphol (tonnen x1) (t/m mrt) 753 (t/mjun) 113 (t/msep) 1229(t/mok Sentiment transport (ultimo) -24,1 1,8-28,9 14,9-15,4 9,2-3,4 (nov) Zakelijke dienstverlening Oordeel omzet 3-mnds, ultimo* -1 7,6 5,1 13,1,7 (nov) Omzet uitzendbranche (% j-o-j) -13,8-2,6 8,2 2,,4-3(per.1) -1, 1,5 Eurozone Services PMI (ultimo) 53,6 54,2 48,8 49,2 47,1 46,1 46,7 (nov) JP Morgan Global Services PMI (ultimo) 51,8 56,6 53,1 55, 5,7 53,8 54,9 (nov) Ramingen: ABN AMRO Economisch Bureau Sector & Commodity Research * saldo positieve en negatieve antwoorden (%)

11 11 Nederlandse economie in zicht - Woningmarkt op de schop - 11 december 212 Overige publicaties van ABN AMRO Economisch Bureau: De Nederlandse Economie in zicht verschijnt elke maand en gaat in op macro- en meso-economische ontwikkelingen. Overige periodieke publicaties van het Economisch Bureau zijn onder meer: Macro Weekly Wekelijkse publicatie over actuele mondiale ontwikkelingen op het terrein van macro-economie en financiële markten. De publicatie komt uit in het Nederlands en het Engels. Visie op rente en euro Macro Visie Emerging Markets Outlook Sector Monitoren Visie op Sectoren Quarterly Commodity Outlook (joint venture met Research & Strategy van ABN AMRO Private Banking) Maandelijkse update over renteontwikkelingen in eurozone en Nederland en de koers van de euro. Kwartaalpublicatie over conjuncturele ontwikkeling in industrielanden en opkomende markten. Tevens worden prognoses gegeven van onder meer BBP-groei, inflatie, werkloosheid en begrotingstekort. Zowel Nederlands- als Engelstalig. De meest recente uitgave verscheen midden oktober. Kwartaalpublicatie over opkomende economieën (Engels). Rapport met sector specifieke economische ontwikkelingen. Op dit moment zijn er zeven Sector Monitoren: Agrifood, Bouw, Industrie, Retail, TMT (Technologie, Media & Telecommunicatie), Transport & Logistiek en Zakelijke dienstverlening. Jaarlijkse sectorupdate waarin Sector & Commodity Research zijn visie geeft op brancheontwikkelingen en omzetverwachtingen. In de VOS 212 worden 9 sectoren en circa 75 branches besproken in factsheets van twee pagina s. Eind mei 212 is de nieuwe VOS gepubliceerd. Kwartaalrapport dat de prijsvooruitzichten voor grondstoffen van ABN AMRO weergeeft voor zowel de korte (3 maanden) als de lange termijn (tot en met 214). In het rapport wordt in gegaan op grondstoffen zoals olie, gas, goud, zilver, aluminium, koper, staal, kolen, graan en suiker. De meest recente uitgave is van oktober. Contactgegevens ABN AMRO Economisch Bureau: Primair aandachtsgebied: Telefoonnummer: adres: Han de Jong Chief economist han.de.jong@nl.abnamro.com Wilma Schelvis Research assistent wilma.schelvis@nl.abnamro.com Macro research: - Nick Kounis (hoofd) Wereld, eurozone, ECB, Italië, Denemarken, Griekenland nick.kounis@nl.abnamro.com - Aline Schuiling Eurozone, Duitsland, Spanje, Portugal, aline.schuiling@nl.abnamro.com - Joost Beaumont Frankrijk, VK, Ierland joost.beaumont@nl.abnamro.com - Nico Klene Nederland, België, Oostenrijk nico.klene@nl.abnamro.com - Peter de Bruin VS peter.de.bruin@nl.abnamro.com - Georgette Boele FX, Zwitserland, Zweden, Noorwegen, grondstoffen, edelmetalen, diamanten georgette.boele@nl.abnamro.com - Roy Teo FX Azië, Australië, Nieuw-Zeeland, Canada, edelmetalen roy.teo@sg.abnamro.com - Ruben van Leeuwen Fixed income research ruben.van.leeuwen@nl.abnamro.com Project Research: - Hein Schotsman (hoofd) Projecten, bankwezen, Japan hein.schotsman@nl.abnamro.com - Philip Bokeloh Projecten, huizenmarkt philip.bokeloh@nl.abnamro.com Emerging Markets: - Marijke Zewuster (hoofd) Emerging markets, sovereign risk, Brazilië, Latijns-Amerika marijke.zewuster@nl.abnamro.com - Arjen van Dijkhuizen Rusland, Emerging Europa arjen.van.dijkhuizen@nl.abnamro.com - Maritza Cabezas China, Emerging Azië maritza.cabezas@nl.abnamro.com Sector & Commodity Research: - Jacques van de Wal (hoofd) Alle sectoren jacques.van.de.wal@nl.abnamro.com - Eric Huliselan Industrie eric.huliselan@nl.abnamro.com - Casper Burgering Delfstoffen, zakelijke dienstverlening casper.burgering@nl.abnamro.com - Hans van Cleef Energie hans.van.cleef@nl.abnamro.com - Nadia Menkveld Transport(-middelen) nadia.menkveld@nl.abnamro.com - Thijs Pons Agrifood en agrarische grondstoffen thijs.pons@nl.abnamro.com - Mathijs Deguelle Retail mathijs.deguelle@nl.abnamro.com - Madeline Buijs - Theo de Kort Bouw en onroerend goed Informatieanalist madeline.buijs@nl.abnamro.com theo.de.kort@nl.abnamro.com - Ingrid Kroeze Research ondersteuning ingrid.kroeze@nl.abnamro.com

12 12 Nederlandse economie in zicht - Woningmarkt op de schop - 11 december 212 Altijd op de hoogte van de laatste ontwikkelingen in de economie en in uw sector: download de Markets Insights app via abnamro.nl/marketinsights of direct in de App Store. Lees meer over het Economisch Bureau op: abnamro.nl/economischbureau abnamro.nl/sectoren Dit document is samengesteld door ABN AMRO. Het heeft uitsluitend als doel om financiële en algemene informatie te verstrekken over de economie en sectoren. ABN AMRO behoudt zich alle rechten voor met betrekking tot de informatie in het document en het document wordt uitsluitend aan u verstrekt voor uw informatie. Het is niet toegestaan dit document (geheel of deels) te kopiëren, distribueren, door te geven aan een derde of om het voor enig ander doel te gebruiken dan hier boven bedoeld. Dit document is informatief bedoeld en vormt geen aanbieding van effecten aan het publiek, of een uitnodiging om een aanbod te doen. U mag niet om welke reden dan ook vertrouwen op de informatie, meningen, beramingen, en aannames in dit document noch dat het compleet, accuraat of juist is. Er wordt geen garantie gegeven, uitdrukkelijk of stilzwijgend, door of uit naam van ABN AMRO, haar directeuren, functionarissen, vertegenwoordigers, gelieerde partijen, groepsmaatschappijen of werknemers met betrekking tot de juistheid of volledigheid van de informatie in dit document, en geen enkele aansprakelijkheid wordt geaccepteerd voor enig verlies als direct of indirect gevolg van het gebruik van deze informatie. De opvattingen en meningen opgenomen hierin kunnen op enig moment aan verandering onderhevig zijn en ABN AMRO heeft geen enkele verplichting om de informatie in dit document na de datum hiervan te herzien. Voordat u in enig product van ABN AMRO investeert, dient u zich te informeren over de verschillende financiële en andere risico s, alsmede mogelijke beperkingen voor u en uw investeringen als gevolg van toepasselijke wetgeving en regels. Indien u, na lezing van dit document, overweegt een investering te doen in een product, raadt ABN AMRO aan om een dergelijke investering met uw relatiemanager of persoonlijke adviseur te bespreken om nader te bezien of het relevante product met inachtneming van alle mogelijke risico s past bij uw investeringen. De waarde van beleggingen kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garanties voor de toekomst. ABN AMRO behoudt zich het recht voor wijzigingen in dit materiaal aan te brengen. Alle rechten voorbehouden.