GEMEENTE BOEKEL. Onderwerp : Vaststelling van het bestemmingsplan Boekels Ven.

Transcriptie

1 GEMEENTE BOEKEL VOORSTEL AAN DE RAAD Datum : 3 september Voorstel van : college van burgemeester en wethouders Onderwerp : Vaststelling van het bestemmingsplan Boekels Ven. Samenvatting Het bestemmingsplan Boekels Ven heeft de bestemmingsplanprocedure doorlopen tot en met de ter inzage ligging van het ontwerp-plan. Volgende stap is het beslissen omtrent vaststelling van het plan door uw raad. Voorgesteld besluit : Beslissen over de tegen het ontwerp-bestemmingsplan ingebrachte zienswijzen en vaststellen van het bestemmingsplan Boekels Ven. Inleiding/probleemstelling: De huidige camping Boekels Ven is verouderd en investeringen zijn noodzakelijk om een duurzame toekomst te waarborgen. Een ontwikkelaar is voornemens deze investeringen te doen en de camping en de Vliegberg te (her)ontwikkelen. Hierover zijn besprekingen geopend tussen het gemeentebestuur en de ontwikkelaar. Uw raad is hiervan tussentijds op de hoogte gehouden. De besprekingen hebben geleid tot een anterieure overeenkomst, die op 31 oktober 2012 door partijen is ondertekend. Doel van deze overeenkomst is te komen tot de ontwikkeling en realisatie van het project, bestaande uit de bouw van maximaal 173 recreatiewoningen op de huidige camping, de realisatie van een nieuwe hoofdentree aan De Vliegberg, het realiseren van centrumvoorzieningen aan deze entree en de realisatie van een zorgcentrum ten zuiden van De Vliegberg. In dit kader heeft de gemeente een bestemmingsplan in procedure gebracht, dat de nieuwe ontwikkelingen mogelijk moet maken. Het ontwerp-bestemmingsplan heeft van 23 mei tot en met 3 juli 2013 voor eenieder ter inzage gelegen. Van de mogelijkheid om daartegen zienswijzen in te dienen is door vier personen/organisaties gebruik gemaakt. Volgende stap in het proces is het beslissen omtrent vaststelling van het bestemmingsplan. Relatie met eerdere besluitvorming: Als basis voor het project gelden de kaderstellende richtinggevende notitie, vastgesteld door uw raad op 25 februari 2010, de rapportage Camping Boekels Ven, kader voor herontwikkeling van 13 oktober 2011 en de Gebiedsvisie Groene Ladder, zoals door uw raad vastgesteld op 15 december Beoogd resultaat: Vaststelling van het bestemmingsplan.

2 Keuzemogelijkheden: Er kan voor worden gekozen om het bestemmingsplan niet vast te stellen. Hiermee wordt de voorgenomen ontwikkeling volledig stilgelegd. Argumenten: Zienswijzen zijn ingebracht door vier personen/organisaties, namelijk: 1. L. Putter en F. van Uden, De Vliegberg Adviesbureau J. Timmers namens H. van Lankveld, Broeder Hogardstraat Mens Dier & Peel mede namens de Brabantse Milieufederatie. 4. Familie Van den Bosch, Bezuidenhout 10. De gemaakte opmerkingen en de beantwoording daarvan vindt u terug in de bijgevoegde Zienswijzennotitie. Met betrekking tot een drietal onderwerpen volgt hier nog een nadere toelichting. Compensatie EHS Camping Boekels Ven is buiten de EHS gelegen, maar het voorgenomen uitbreidingsgebied ten zuidwesten van de camping en het gebied Boekels Hout zijn binnen de EHS gelegen. Van eerstgenoemd deel van de EHS wordt 1,661 ha aangetast, voor laatstgenoemd deel is dat 1,00 ha, in totaal derhalve 2,661 ha. De Verordening Ruimte geeft aan, dat aantasting van de EHS mogelijk is, mits een voldoende compensatie plaatsvindt, zulks ter beoordeling van de provincie (EHS-Saldobenadering). Daarbij wordt op de compensatie van de aan te tasten delen een toeslag van 1/3 voorgeschreven. In totaal dient daarom 3,54 ha te worden gecompenseerd. Uw raad heeft uitgesproken, dat deze compensatie binnen De Groene Ladder dient plaats te vinden. De ontwikkelaar is erin geslaagd twee percelen te vinden, die aan de eisen voldoen, maar tevens te verwerven waren. De betreffende overeenkomsten zullen vóór 15 september a.s. ondertekend worden en aan de gemeente worden verstrekt. De locaties gaan een versterking van de robuustheid van De Groene Ladder opleveren, hetgeen conform de betreffende visie is. Beide percelen grenzen direct aan de EHS en leveren gezamenlijk een bijdrage van 2,94 ha aan de EHS. De resterende oppervlakte nieuwe natuur (0,6 ha) wordt gerealiseerd en bestemd op delen van Boekels Hout, die nu niet als EHS zijn bestemd. Per saldo wordt daarmee 3,54 ha aan de EHS toegevoegd. De provincie heeft ingestemd met dit compensatieplan. Over de natuurcompensatie is een overeenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar gesloten. Het zuidelijk perceel is aangekocht van de heer Coppens, te samen met een ander perceel, dat zijn eigendom was. Voor het noordelijk deel heeft een ruil plaatsgevonden met de heer Rovers, waarbij het tweede perceel van Coppens geruild wordt tegen het perceel van Rovers. Voor de toekomstige inrichting en het beheer zijn door de ontwikkelaar afspraken gemaakt met Stichting Den Eik, die dit op zich gaat nemen en gaat zorgen voor een goede aansluiting bij De Groene Ladder. Jaarlijks wordt aan de gemeente verslag gedaan van de voortgang van de natuurcompensatie. Hiermee is niet alleen de verwerving van de gronden maar ook de realisering van de nieuwe natuur verzekerd. Conform de provinciale eisen is een Overeenkomst Natuurcompensatie gesloten tussen de gemeente en de ontwikkelaar, waarin de afspraken over de uitvoering van het compensatieplan worden vastgelegd en gewaarborgd. Permanente bewoning Uitdrukkelijk uitgangspunt is, dat in de recreatiewoningen géén permanente bewoning mag plaatsvinden. Dit is op verschillende manieren vastgelegd. In het bestemmingsplan is het gebruik van recreatiewoningen voor permanente bewoning uitdrukkelijk verboden.

3 In de anterieure overeenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar is uitdrukkelijk overeengekomen, dat de exploitant permanente bewoning van de recreatiewoningen zal uitsluiten. Uit het vorenstaande blijkt, dat gemeente en ontwikkelaar samen verantwoordelijkheid dragen voor het voorkomen en, indien toch voorkomend, opheffen van permanente bewoning. In eerste instantie ligt hierin de verantwoordelijkheid bij de ontwikkelaar. In de koopovereenkomst tussen ontwikkelaar en koper van een recreatiewoning is het verbod van permanente bewoning opgenomen, waaraan een kettingbeding is verbonden. Bij overtreding van deze bepaling is een boete van ,- per overtreding verschuldigd. De ontwikkelaar vormt een B.V. die eigenaar is van het onroerend goed. Hieruit worden delen verkocht aan geïnteresseerden in een recreatiewoning. Het beheer van het park en de verhuur van de recreatiewoningen wordt ondergebracht in een beheer-b.v., waarvan de ontwikkelaar en de beide huidige beheerders van de camping aandeelhouder worden. Deze laatste twee zijn op het park aanwezig en houden controle over het gebruik van de recreatiewoningen. Bij overtreding van het verbod op permanente bewoning is de genoemde boete aan de beheer-b.v. verschuldigd. Verhuur van de recreatiewoningen mag uitsluitend plaatsvinden via de Beheer-B.V. Het nachtregister wordt door de beheer-b.v. bijgehouden. Op deze wijze ontvangt de gemeente de gewenste informatie omtrent het gebruik, hetgeen als sluitpunt op het verbod op permanente bewoning gebruikt kan worden in een eventueel handhavingstraject, dat door de gemeente kan worden ingezet. Binnen de gemeente is een procedure vastgesteld voor het geval iemand zich bij de gemeente wil inschrijven als bewoner van een van de recreatiewoningen. In het GBA is een aantekening geplaatst, dat het hier gaat om een recreatiewoning. Zodra iemand zich voor inschrijving meldt, wordt deze erop gewezen dat permanente bewoning niet is toegestaan en inschrijving niet plaatsvindt. Tegelijk gaat er een signaal naar de afdeling Handhaving hierover. Wanneer vastgehouden wordt aan de wens te worden ingeschreven, kan afdeling Bevolking dit uiteindelijk niet weigeren. De afdeling Handhaving onderneemt dan echter actie. Het vorenstaande is in een protocol vastgelegd. Met deze middelen kan permanente bewoning onder controle worden gehouden. Invulling Zorgdeel Het is niet eenvoudig om dit deel van het plan in te vullen. Reden hiervoor is, dat elke onderdeel van zorg eigen eisen stelt aan bouw en inrichting van zijn huisvesting. Het is dus niet mogelijk een gebouw te realiseren en daarvoor dan huurders te vinden. Een huurder wenst zijn gebouweisen gehonoreerd te zien, alvorens gehuurd wordt. Pas na het bereiken van overeenstemming met een huurder kan dus het bouwplan worden gemaakt. Vraag van de huurder is ook wanneer er gerealiseerd kan worden. (Het kunnen komen tot) een geldend bestemmingsplan is dan ook een vereiste. Hiermee lopen de bestemmingsplanprocedure en het vinden van huurders dus parallel aan elkaar. Het een kan niet zonder het ander. Inmiddels is met één partij reeds een intentie-overeenkomst gesloten. Met diverse andere zorginstellingen/organisaties lopen vergaande gesprekken. Het is ook niet de opzet om het zorgdeel zomaar vol te krijgen. Gezocht wordt naar zorgaanbieders, die goed passen bij het recreatieve deel van het project. Hiermee wordt een intensiever gebruik, dan alleen door recreanten, van de recreatiewoningen zeker gesteld. Dit leidt tot een beter haalbare exploitatie van de recreatiewoningen. Om eventueel resterende twijfel over de totstandkoming van het zorgdeel te voorkomen, wordt voorgesteld in het bestemmingsplan een fasering op te nemen. In fase 1 kunnen dan maximaal 100 recreatiewoningen worden gerealiseerd. Fase 2 bevat de start met bouw van het zorgdeel. Fase 3 tenslotte bevat het vervolg van de bouw van het zorgcomplex en de realisering van de resterende 73 recreatiewoningen. Hieronder is de exacte tekst voor de Regels van het bestemmingsplan opgenomen. Artikel 5 Recreatie - verblijfsrecreatie van het Bestemmingsplan Boekels Ven wordt als volgt aangepast: Artikel sub a luidt momenteel:

4 a. recreatiewoningen mogen ter plaatse van de aanduiding verblijfsrecreatie worden gebouwd met dien verstande dat: 1. het maximaal aantal recreatiewoningen 173 betreft; Dit wordt uitgebreid met onderstaande cursieve tekst: a. recreatiewoningen mogen ter plaatse van de aanduiding verblijfsrecreatie worden gebouwd met dien verstande dat: 1. het maximaal aantal recreatiewoningen 173 betreft. De recreatiewoningen worden in samenhang met het zorgcentrum als bedoeld in artikel ontwikkeld met dien verstande dat de laatste 73 recreatiewoningen van de 173 maximaal toegestane recreatiewoningen, niet kunnen worden gerealiseerd voordat tenminste 40% van het zorgcentrum is gerealiseerd; Hiermee is de gewenste fasering in het bestemmingsplan vastgelegd in een zogenaamde voorwaardelijke verplichting en wel op een wijze, die, zo blijkt uit jurisprudentie, door de Raad van State is goedgekeurd. De juridische houdbaarheid van deze bepaling is daarmee verzekerd. In de toelichting van het bestemmingsplan zal ook een korte uitleg over deze fasering worden toegevoegd. Wij stellen uw raad voor het bestemmingsplan op dit onderdeel gewijzigd vast te stellen. Ambtshalve opmerkingen Door het waterschap Aa en Maas is geen zienswijze tegen het ontwerp-bestemmingsplan ingediend. Wel is gevraagd om het hydrologisch neutraal ontwikkelen te verankeren in de regels van het bestemmingsplan. Voorgesteld wordt aan deze wens te voldoen. Het bestemmingsplan wordt hierop aangepast. Onduidelijkheid zou kunnen ontstaan over de begrippen behandelvoorzieningen en behandelruimtes in het bestemmingsplan. Er is daarom voor gekozen één term te hanteren in het bestemmingsplan, namelijk behandelvoorzieningen, en hiervoor een definitie op te nemen. Deze luidt als volgt: Behandelvoorzieningen: voorzieningen gericht op de zorg en behandeling van mensen op het gebied van (geestelijke) gezondheid en welzijn in de brede zin des woords. Het is belangrijk dat hieronder ook paramedische beroepen vallen (zoals diëtist en fysiotherapeut) evenals voorzieningen in de cosmetische sfeer (zoals huidtherapeut) Financiële gevolgen en dekking: De koopprijs, die de exploitant aan de gemeente betaalt, en de grondprijs, die de gemeente aan de ontwikkelaar betaalt, worden met elkaar verrekend. De ontwikkelaar betaalt aan de gemeente een bedrag van ,-, in welk bedrag eveneens de bijdrage van kostenverhaal van de ontwikkelaar is opgenomen. Dit bedrag wordt bij levering van de grond betaald. Het project heeft een boekwaarde van ,-. De opbrengst kan ten gunste van de Algemene Dienst worden gebracht. Eventuele latere planschade komt voor rekening van de ontwikkelaar. De ontwikkelaar heeft voor eigen rekening het bestemmingsplan vervaardigd en zal dat later ook doen met de nuts- en verkeerskundige voorzieningen. Risico s: Tegen de beslissing van uw raad staat beroep open bij de Afdeling Rechtspraak van de Raad van State. Communicatie: Degenen, die een zienswijze, hebben ingediend, worden van de beslissing op de hoogte gesteld. De beslissing wordt voorts in de gemeenteberichten bekend gemaakt. Uitvoering en Evaluatie:

5 Na het besluit omtrent vaststelling van het bestemmingsplan vindt publicatie plaats van dit besluit en wordt het besluit met het plan ter inzage gelegd. Voorstel: Beslissen over de tegen het ontwerp-bestemmingsplan ingebrachte zienswijzen en vaststellen van het bestemmingsplan Boekels Ven. Burgemeester en wethouders van de gemeente Boekel De secretaris de burgemeester J.G. Marcic P.M.J.H. Bos Bijlagen ter inzage: - Ontwerp-bestemmingsplan - Zienswijzen - Zienswijzennotitie - Koopovereenkomst EHS - Ruilovereenkomst EHS - Overeenkomst Natuurcompensatie - Protocol Tegengaan permanente bewoning recreatiewoningen - Voorbeeld-koopovereenkomst recreatiewoning - Huishoudelijk Reglement Bungalowparc Boekels Ven Bijlagen die zijn bijgevoegd: - concept-raadsbesluit