Een schriftelijkheidsvereiste voor de koop van een woning?

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Een schriftelijkheidsvereiste voor de koop van een woning?"

Transcriptie

1 Een schriftelijkheidsvereiste voor de koop van een woning? Merel van Vloten

2 Voorwoord Deze scriptie is geschreven ter afsluiting van mijn studie Rechten aan de Rijksuniversiteit Groningen, in de hoofdrichtingen privaatrecht en rechtstheorie. De scriptie gaat over een schriftelijkheidsvereiste voor de koop van woningen. Mijn interesse voor dit onderwerp werd gewekt tijdens een stage in Washington in Als onderdeel van deze stage heb ik een practicum gedaan over de schriftelijkheidsvereiste voor de koop van land. De aanleiding voor dit practicum was een Nederlands wetsvoorstel, om de koop van een woning schriftelijk aan te gaan, verplicht te stellen. In het kader van mijn afstuderen leek het mij interessant om een rechtsvergelijkend onderzoek te doen tussen het Anglo-Amerikaanse en het Nederlandse schriftelijkheidsvereiste. Vooral toen tijdens het practicum bleek dat er in Engeland een soortgelijk schriftelijkheidsvereiste bestaat, dat onlangs ingrijpend is aangepast. Om extra kennis op te doen over dit onderwerp, heb ik verder onderzoek gedaan naar het ontstaan en de ontwikkeling van het Engelse schriftelijkheidsvereiste aan de universiteit van Bristol. Het Anglo-Amerikaanse schriftelijkheidsvereiste heb ik vervolgens vergeleken met het bovengenoemde Nederlandse wetsvoorstel voor de consumentenkoop van woningen. Het resultaat van deze vergelijking ligt hier voor u. Ik had deze scriptie nooit kunnen schrijven zonder de hulp van een aantal mensen, die ik hiervoor zeer erkentelijk ben. Ten eerste professor J. Griffiths en professor F. Brandsma, mijn scriptiebegeleiders, die ik graag wil bedanken voor het geduld waarmee zij de verschillende versies hebben gelezen en becommentarieerd. Ook Arnoud Vink, die veel tijd en energie heeft gestopt in het lezen en bespreken van de eerste versie, ben ik zeer dankbaar. Daarnaast wil ik mr P.L. Alers, mevrouw M.H. Baas, mr P.K. van Die, mevrouw Y.C. Geerts, N. Hoeksema, mr G.J. de Jongh, mevrouw J.M. Lunter, mr A.G. Pos, mr L.J.M. Snieders, mr L. Tejero del Rio, mr I.P. Terpstra en professor mr A.A. van Velten bedanken voor de interviews die ik met hen gehouden heb. Het heeft het schrijven van deze scriptie evenals het onderwerp een stuk levendiger gemaakt. Bovendien was het voor mij een leuke manier om eens een kijkje in de praktijk te nemen. Ook wil ik mijn familie en vrienden bedanken die tijdens het scriptieproces met me hebben meegeleefd en me op allerlei manieren hebben bijgestaan, zoals het aanbieden van een rustig plekje om te schrijven. Mijn grootouders ben ik in het bijzonder dankbaar voor hun financiële ondersteuning tijdens mijn studie. En last but zeker not least wil ik Anne bedanken voor zijn hulp en morele steun tijdens het schrijven van deze scriptie. Zonder hem waren vele versies niet op tijd uitgeprint en ingeleverd en was de lay-out van de scriptie niet zo mooi geweest als die nu is. Merel van Vloten Amsterdam, december

3 Inhoudsopgave Inleiding... 5 Hoofdstuk 1 De koop van een woning in Nederland Inleiding Consumentenbescherming Consumentkoper Woning Rechtszekerheid Het tot stand komen van de koopovereenkomst De inhoud van de overeenkomst De bewijslast De praktijk Makelaars en notarissen De consumentenorganisaties Gebrek aan bewijs Samenvatting Hoofdstuk 2 Het schriftelijkheidsvereiste in vergelijking Inleiding Het schriftelijkheidsvereiste in Engeland en in de Verenigde Staten Het bewijs van de schriftelijke overeenkomst De inhoud De vorm Een in rechte afdwingbare koopovereenkomst Part performance De rechtsvergelijking De bewijsfunctie Het aangaan van een koopovereenkomst De inhoud van de overeenkomst Het begin van de bedenktijd De inschrijfbaarheid in de openbare registers De consumentenbescherming Samenvatting Hoofdstuk 3 Mogelijke aanpassingen aan een schriftelijkheidsvereiste Inleiding Het Engelse schriftelijkheidsvereiste na Inflexibiliteit van het schriftelijkheidsvereiste Gazumping en Gazundering Mogelijke bepalingen voor de inhoud Alle voorwaarden Een standaardkoopcontract Een deskundige Mogelijke sancties Nietig of vernietigbaar? Samenvatting Hoofdstuk 4 De discussie van het schriftelijkheidsvereiste terug bij af? Inleiding De notaris De makelaar De discussie Economische argumenten De driedaagse bedenktijd Een mogelijk compromis? Samenvatting Hoofdstuk 5 Beperkte reikwijdte van het schriftelijkheidsvereiste Inleiding De consumentenkoop van woningen Woning op het moment van koop Woondoeleinden Consumentkoper

4 5.2.4 Dubbele verkoop Consumentverkoper Samenvatting Hoofdstuk 6 Conclusies en aanbevelingen Inleiding Een schriftelijke koopovereenkomst als bewijs De inhoud van de koopovereenkomst Het moment van aangaan van de koopovereenkomst De driedaagse bedenktijd Het compromis-voorstel Huijgen Beperkingen aan het schriftelijkheidsvereiste De beperking tot woningen De beperking tot consumentkoper Is de bescherming van de consumentkoper gerechtvaardigd? Twee voorstellen Voorstel Voorstel Aanbevelingen Nabeschouwing Literatuurlijst Appendix A Appendix B Appendix C Appendix D

5 Inleiding Veel mensen komen op een gegeven moment op een punt in hun leven waarin ze besluiten om een woning te kopen: eigen haard is immers goud waard. Het kopen van een woning is een belangrijke beslissing in een mensenleven waar veel bij komt kijken. Veel mensen lijken zich echter niet te beseffen dat het kopen van een woning zeer ingrijpende gevolgen kan hebben en worden daar vaak niet genoeg voor gewaarschuwd. Dit komt onder meer omdat het in Nederland mogelijk is om de koop van een woning mondeling te sluiten. Er is daarom een wetsvoorstel gedaan waarin wordt voorgesteld om de koop van een woning schriftelijk te laten aangaan. Het voorstel om de koop van woningen schriftelijk aan te gaan is niet nieuw. In Engeland en in de VS geldt een soortgelijke verplichting al sinds de 17 e eeuw. Tijdens het bestuderen van de Tweede Kamerstukken verbaasde ik me echter over de wijze waarop het schriftelijkheidsvereiste in het wetsvoorstel is opgenomen. Ten eerste lijkt het wetsvoorstel te zijn voortgekomen uit een algemeen gevoel dat een belangrijke en ingrijpende overeenkomst als de koop van een woning niet mondeling zou mogen worden aangegaan. Er is namelijk nooit getoetst hoe groot het probleem van mondelinge overeenkomsten in de praktijk daadwerkelijk is. Wel zijn zowel tijdens het voortraject als tijdens de besprekingen van het wetsvoorstel alle maatschappelijk bij de koop van onroerend goed betrokken partijen, zoals het notariaat, de makelaardij en de consumentenorganisaties, geraadpleegd. Ten tweede is er een schriftelijkheidsvereiste in het wetsvoorstel opgenomen zonder dat er goed getoetst is of het waarschijnlijk is dat het vereiste de consumentenbescherming en de rechtszekerheid zal waarborgen. Ik weet dat het moeilijk is om de werking van een schriftelijkheidsvereiste te voorspellen, maar de ervaring met het schriftelijkheidsvereiste in Engeland en in de VS kan naar mijn mening enig inzicht geven. In deze landen is namelijk gebleken dat een onduidelijk schriftelijkheidsvereiste juist rechtsonzekerheid teweeg kan brengen. Het Nederlandse schriftelijkheidsvereiste wordt in het wetsvoorstel ook niet duidelijk omschreven en lijkt mede daarom op het Anglo-Amerikaanse vereiste. Als het wetsvoorstel zoals het er nu is, wordt aangenomen dan is naar mijn mening de kans groot dat Nederland met dezelfde problemen te maken kan krijgen als Engeland en de VS met als gevolg dat zal blijken dat het schriftelijkheidsvereiste de rechtszekerheid noch de consumentenbescherming voldoende waarborgt. De reden waarom het ministerie van Justitie tot nu toe niet het schriftelijkheidsvereiste uit het wetsvoorstel heeft aangepast, heeft naar mijn mening te maken met het feit dat bij het invoeren van dit schriftelijkheidsvereiste zoveel verschillende belangen meespelen. Het maken van een wet is altijd een kwestie van afweging van belangen, interpretatie van feiten, en keuze van beleid, maar naar mijn mening heeft de wetgever hier geen optimale beleidskeuze gemaakt. Door van het begin af aan de marktpartijen bij het wetsvoorstel te betrekken, heeft de wetgever weliswaar inzicht gekregen in de (on)mogelijkheden in de praktijk, maar het heeft tegelijkertijd de objectieve kijk van de wetgever vertroebeld. Elke betrokken partij adviseert vanuit zijn of haar eigen belangen. Het wetsvoorstel zoals het nu aanhangig is in de Tweede Kamer lijkt voor alle betrokken partijen een politiek compromis te zijn in plaats van de beste oplossing. Een verandering in de wet heeft immers tot doel om onrechtvaardige situaties te verminderen, en als het de onrechtvaardige situaties niet kan verminderen, dan moet het in ieder geval de onrechtvaardige situaties niet vermeerderen. Dit is bijvoorbeeld te toetsen door de hoeveelheid bestaande geschillen te vergelijken met de kans dat nieuwe geschillen gecreëerd kunnen worden omdat de wet te onduidelijk is. Naar aanleiding van deze kritische conclusies zal ik aan het einde van de scriptie aanbevelingen doen voor mogelijke aanpassingen van het aanhangige wetsvoorstel. 5

6 Interviews Om deze scriptie niet slechts een theoretisch onderzoek te laten zijn en om de discussie over het wetsvoorstel in kaart te brengen en inzicht te krijgen van wat zoal misgaat bij de koop van woningen, heb ik een aantal mensen uit de praktijk geïnterviewd. Twee notarissen en één makelaar waren gevestigd in Amsterdam. In Amsterdam is namelijk sinds de jaren 40 de gewoonte ontstaan dat alle makelaars in het bijzijn van partijen, ondanks het feit dat de mondelinge koopovereenkomst in principe bindend is, een schriftelijke koopovereenkomst bij notarissen laten opstellen, alvorens er een leveringsakte wordt opgemaakt. Daarnaast heb ik één makelaar en één notaris buiten Amsterdam geïnterviewd. Om een idee te krijgen van de omvang van het probleem bij het mondeling aangaan van de koop heb ik twee juristen gesproken van de afdeling wonen van de Rechtsbijstand Verzekering SRK, een jurist van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM) die de leden adviseert, een jurist en een prmedewerker van Vereniging Eigen Huis (VEH) en een raadsheer van de Hoge Raad. Van de geïnterviewden zijn de VEH, de NVM en één van de notarissen uit Amsterdam van het begin af aan door het ministerie van Justitie bij het wetsvoorstel betrokken. De bevindingen uit de interviews worden niet apart behandeld, maar zijn voor zover van belang in deze scriptie opgenomen. 6

7 Hoofdstuk 1 De koop van een woning in Nederland 1.1 Inleiding De koop van een woning kan in Nederland mondeling gesloten worden. Dat komt omdat het Burgerlijk Wetboek uitgaat van het beginsel van contractsvrijheid. Dit beginsel wil zeggen dat het iedereen vrij staat om de vorm, inhoud, werking en voorwaarden van een overeenkomst te bepalen. Het beginsel van de contractsvrijheid wil echter niet zeggen dat er helemaal géén beperkingen aan het contractenrecht zijn gesteld. De artikelen 3:40, 6:1, 6:248 lid 1 BW bepalen namelijk dat partijen vrij zijn een overeenkomst te sluiten binnen de grenzen, die getrokken worden door de wettelijke bepalingen van dwingend recht, de goede zeden en de openbare orde. 1 Een voorbeeld van zo n wettelijke bepaling van dwingend recht is dat de wet - ten aanzien van enkele bepaalde overeenkomsten - vereist dat de wilsovereenstemming in een voorgeschreven vorm wordt gegoten of gepaard gaat met een zekere formaliteit. 2 De Nederlandse wet kent niet veel wettelijke bepalingen waarin een dergelijk vormvereiste voor het tot stand komen van een overeenkomst geldt. De overheid wil het beginsel van contractsvrijheid zoveel mogelijk in stand houden om de vrijheid van partijen in het economisch-juridisch verkeer zo min mogelijk te beperken. Voor de koop van een woning gelden, behalve voor de levering, geen vormvereisten; wel staat de contractsvrijheid voor het aangaan van deze overeenkomst al jaren ter discussie. Naar aanleiding van deze discussie is door de regering in 1993 het wetsvoorstel in de Tweede Kamer aanhangig gemaakt. In dit wetsvoorstel is een schriftelijkheidsvereiste voor het sluiten van de koop van een woning opgenomen. 3 Omdat de Nederlandse wet niet veel soortgelijke schriftelijkheidsvereisten kent, is de vraag interessant waarom de regering dit schriftelijkheidsvereiste heeft voorgesteld. 1.2 Consumentenbescherming Het invoeren van een schriftelijkheidsvereiste voor de koop van onroerend goed is een oude discussie. Al in de jaren 70 4 werd door verschillende mensen onder de aandacht gebracht dat voor een belangrijke overeenkomst als de koop van onroerend goed extra (consumenten)beschermende bepalingen noodzakelijk waren. De discussie laaide opnieuw op toen bleek dat er geen consumentbeschermende bepalingen voor kopers van onroerend goed waren opgenomen in het ontwerp van het Nieuwe BW, terwijl er wel dergelijke bepalingen in titel 1 van boek 7 waren opgenomen voor de koop van roerende zaken. Een voorbeeld van consumentenbeschermende bepalingen is artikel 7:6 BW. Dit artikel bepaalt dat bij een consumentenkoop van roerende zaken, de rechten en vorderingen die de wet aan de koper ter zake van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van de verkoper toekent, niet beperkt of uitgesloten kunnen worden, behoudens een standaardregeling. Ook mag er niet van de afdelingen 1 tot en met 7 van titel 1, Boek 7 afgeweken worden. Dus bijvoorbeeld uitsluiting van een beroep op dwaling bij de koop van een roerende zaak is door de wet verboden op straffe van vernietigbaarheid. De minister van Justitie wilde van consumentenbeschermende bepalingen voor de koop van onroerend goed niets weten, omdat bij de levering van onroerend goed altijd een notaris betrokken is en de consumentenbescherming dus voldoende gewaarborgd wordt. 1 Asser-Hartkamp, verbintenissenrecht, 4 II, Asser-Hartkamp, verbintenissenrecht, 4 II, Bij kabinetsmissive van 6 maart 1992, no , heeft de koningin, op voordracht van de Minister van Justitie, bij de Raad van State, ter overweging, aanhangig gemaakt een voorstel van wet met memorie van toelichting tot aanvulling van titel 7.1 (koop en ruil) van het NBW met bepalingen inzake koop van onroerende zaken alsmede vaststelling en invoering van titel 7.12 (aanneming van werk). Op 16 april 1993 is het wetsvoorstel aanhangig gemaakt in de Tweede Kamer. 4 Van Velten, Monografie NBW, p. 7 en 8 en p. 33 en Santen inaugurele rede, p

8 Begin jaren 80 verandert de minister van Justitie echter van gedachte en vindt dat de overheid wèl de verantwoordelijkheid heeft om de consument bij de aankoop van een woning te beschermen. 5 Waarom vindt de minister van Justitie dit juridische ingrijpen, in de vorm van een schriftelijkheidsvereiste, speciaal voor de consumentkoper van een woning nodig? In grote delen van het handelsverkeer worden consumentkoper en verkoper toch ook niet verplicht om de koopovereenkomst op schrift te stellen? Consumentkoper De onroerend goed-markt heeft de laatste jaren een vlucht genomen; de huizenprijzen zijn enorm gestegen en dat heeft geleid tot een grote druk op de onroerend goed-markt. Vooral in grote steden waar de woningnood toeneemt, voelen consumentkopers, wetende dat er meerdere gegadigden zijn voor de woning, vaak de druk om overhaaste beslissingen te nemen. 6 Maar ook zonder druk realiseren consumentkopers zich vaak niet genoeg wat voor een gevolgen er aan de koop van onroerend goed zijn verbonden. Het gevolg is dat partijen, omdat een mondelinge koopovereenkomst tot stand komt op het moment dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de onroerende zaak en de prijs, al aan de koop gebonden zijn voordat ze zeker weten of ze het wel kunnen betalen, of er geen gebreken aan de woning verbonden zijn en of er geen beperkte rechten op het onroerend goed rusten. De consumentenbeschermende werking van de notaris bij de leveringsakte is daarom eigenlijk te laat. Kort zou de koop van een woning schematisch als volgt weergegeven kunnen worden: 1. Na de onderhandelingen wordt er door de partijen over de zaak en de prijs (meestal) mondeling overeenstemming bereikt; hierdoor is een koopovereenkomst gesloten Meestal wordt de koopovereenkomst (een obligatoire overeenkomst die tot levering verplicht) neergelegd in een akte, hoewel dit niet verplicht is. Deze akte wordt wel voorlopige koopakte genoemd. Deze term is echter onjuist omdat de koopovereenkomst, nadat over zaak en prijs overeenstemming is bereikt, definitief is en niet meer eenzijdig ongedaan gemaakt kan worden. De term voorlopige koopakte is in zwang gekomen omdat die akte de levering niet kan bewerkstelligen. Daartoe is de notarieel verleden, tot levering bestemde akte vereist. 3. De volgende stap is het vastleggen van de zakelijke overeenkomst (de overeenkomst die tot eigendomsoverdracht strekt) in de notariële akte. Deze tot levering bestemde akte wordt meestal transportakte genoemd De transportakte wordt vervolgens ingeschreven in de daartoe bestemde registers waardoor de overdracht plaatsvindt. 9 Daarnaast hebben consumentkopers over het algemeen een zwakke positie tijdens de onderhandelingen met verkopers. Verkopers weten precies wat ze verkopen en terwijl het voor consumentkopers vaak moeilijk is om tijdens de bezichtiging alles te vragen of te overzien. Uit officiële cijfers van de NVM blijkt bovendien dat in 70% van alle opdrachten van hun makelaars een verkoopopdracht is en 30% een aankoopopdracht. Consumentkopers hebben dus meestal in meer of mindere mate, afhankelijk van de onroerend goed-markt en of de koper en/of de verkoper door een deskundige begeleid worden, een ongelijke onderhandelingspositie ten opzichte van de verkoper. Die ongelijke positie kan ook nadelig zijn als er na het sluiten van de koop geschillen ontstaan over de inhoud van de overeenkomst omdat partijen niet meer precies weten wat ze wel en niet hebben afgesproken. In een conflictsituatie hebben de meeste mensen vaak de neiging om woorden een inhoud te geven die afwijkt van de inhoud die de tegenpartij daaraan geeft. 10 Doordat de consumentkoper in een ongelijke positie staat ten opzichte van de verkoper is de kans groot dat de consumentkoper achteraf aan het kortste eind trekt. 5 In de Memorie van Toelichting bij Wetsontwerp (koop en ruil) werd al gezegd dat er onderzoek gedaan moest worden naar de noodzaak of er ter bescherming van de consument speciale bepalingen voor de (ver)koper van onroerend goed opgenomen zouden moeten worden. 6 TK , XIII, nr. 79, p Zie artikel 7:1 BW. 8 Zie artikel 3:89 BW. 9 Schut en Mijnsen op blz. 61 e.v. van Bezit en levering volgens het BW en NBW. 10 Rapport over titel 1 van het ontwerp boek 7 van het NBW, WPNR 5268,

9 De minister van Justitie vindt daarom dat de overheid verantwoordelijk is voor het waarborgen van een evenwichtige verhouding tussen de consumentkoper 11 en de verkoper c.q. bemiddelaar op de onroerend goed-markt Woning De verwerving van een woning 12 onderscheidt zich van andere consumententransacties door het feit dat de gevolgen van een dergelijke transactie voor het dagelijkse leven van een consument zeer ingrijpend en meestal geen routinekwestie is. In ieder geval niet voor de koper, want het gaat om zijn woonrecht en de plaats waar hij voorlopig (met of zonder gezin) zal blijven. 13 Daarbij gaat het meestal om waarden en bedragen, die gezien de overige vermogensverhoudingen bij de meeste van de partijen - relatief vrij hoog zijn. De bestaande regelgeving biedt de consument onvoldoende waarborgen om een zorgvuldig afgewogen besluit te nemen bij het kopen van een woning. 14 Met betrekking tot beide overwegingen kan een schriftelijkheidsvereiste de huidige situatie op twee manieren verbeteren: 1. Het vereiste kan een waarschuwende functie hebben; doordat partijen de koop op schrift moeten zetten, denkt men over het algemeen beter na voordat ze een overeenkomst aangaan. De (economisch) zwakke consument zichzelf beschermen tegen het overhaast beslissen en/of tegen het overwicht van zijn wederpartij. Bovendien krijgen de consumenten meer inzicht in wat ze willen kopen en wat er allemaal bij de koop van een woning komt kijken. 2. Het vereiste kan een channeling functie hebben; het vereiste kan als gevolg hebben dat er achteraf minder geschillen ontstaan tussen de partijen over wat er precies is afgesproken. Doordat partijen de overeenkomst op schrift moeten zetten, wordt de overeenkomst in meer details uitgewerkt en preciezer geformuleerd en is duidelijk wat beide partijen precies na moeten komen. 1.3 Rechtszekerheid Nog een andere belangrijke aanleiding voor de wetgever om een schriftelijkheidsvereiste voor de koop van woningen in te voeren, is om de rechtszekerheid te vergroten. Met rechtszekerheid in deze scriptie bedoel ik dat er voor partijen (en derden) kenbaarheid en voorzienbaarheid van hun rechten en verplichtingen zal zijn en dat ze de zekerheid hebben dat er op deze rechtsverhouding vertrouwd kan worden. De wetgever vindt het nodig de rechtszekerheid te vergroten, omdat door het mondeling sluiten van de koop er een drietal aspecten zijn waar rechtsonzekerheid over bestaat met soms problemen tot gevolg: 1. Is het duidelijk dat er een koopovereenkomst is gesloten? 2. Is het duidelijk wat de precieze inhoud van de overeenkomst is? 3. Is het mogelijk om de overeenkomst te bewijzen als er niet wordt nagekomen of als er geschillen over het sluiten of over de inhoud van de overeenkomst ontstaan? In de volgende paragraaf wil ik een aantal voorbeelden en arresten ter illustratie van deze rechtsonzekerheid bespreken Het tot stand komen van de koopovereenkomst De rechtsonzekerheid die kan ontstaan bij het sluiten van de koop heeft te maken met het feit dat het tot stand komen van een overeenkomst een dynamisch proces is. Theoretisch gezien is het totstandkomen van de overeenkomst het moment van aanbod en aanvaarding, maar in de praktijk is het moment doorgaans niet exact aan te wijzen. 11 Consumentkoper = natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Zie artikel 7:5 lid 1 BW. 12 Deze scriptie beperk ik me tot het onderdeel koop van bestaande woningen; de aannemingsovereenkomst en daarmee dus de gehele nieuwbouwsector laat ik onbesproken. 13 Kleijn, preadviezen p TK , XIII, nr. 79, p. 2. 9

10 Omdat het moeilijk is om het moment van aanbod en aanvaarding precies aan te wijzen, ontstaan er soms geschillen of er sprake is van een koopovereenkomst. Een voorbeeld van een geschil over aanvaarding van een aanbod, is het arrest Van den Berg/Brouwer: Op een zaterdagavond doet Brouwer bij Van den Berg een briefje in de bus, waarop staat:...op maandagochtend zal ik een bod op uw woning uitbrengen van f ,--. Ik laat U dus de 4 zien. Dat laatste slaat terug op een eerder gesprek tussen Brouwer en Van den Berg waarin Van den Berg had gezegd: "Als U mij de 4 laat zien, zijn we rond. 15 Is er door het in de bus doen van een dergelijk briefje sprake van aanvaarding van een aanbod of is er sprake van een aanbod tot het doen van verdere onderhandelingen? Het Hof oordeelde dat het briefje niets anders kon betekenen dan dat Van den Berg zich rustig kon bezinnen op het standpunt dat hij zou gaan innemen tegenover het nieuwe bod en dat Brouwer mocht hopen dat Van den Berg niet voor maandag zou gaan onderhandelen met een ander zonder rekening te houden met een mogelijk hoger aanbod van Brouwer. 16 Soms zijn er ook geschillen over de interpretatie van woorden: Naar het oordeel van de Raad is niet komen vast te staan dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen. De Raad acht het zeer aannemelijk dat de gegadigden na de bezichtiging hun wil hadden bepaald, maar de gegadigden hebben niet of onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hun wilsbesluit aan de makelaar of aan de verkoper is kenbaar gemaakt. Nu niet duidelijk is dat er sprake was van een overeenkomst, kan de makelaar niet worden verweten dat deze daarop eenzijdig is teruggekomen. Gezien de omstandigheden van dit geval kan evenmin worden aangenomen dat het de makelaar niet meer vrij stond om het aanbod van de verkoper in te trekken. 17 Door in de wet verplicht te stellen dat de koop pas gesloten is op het moment dat de overeenkomst op schrift staat, kan de partijen de zekerheid geven over de rechtsverhouding waarin ze tegenover elkaar staan. Het moment van aangaan van de koop zal dan makkelijker aanwijsbaar zijn De inhoud van de overeenkomst Een andere vorm van rechtsonzekerheid bij het mondeling sluiten van de koop, is dat partijen al aan de koopovereenkomst gebonden zijn, voordat over alle belangrijke punten is gesproken of onderhandeld. In de praktijk komt de koop meestal tot stand door het na bezichtiging aanvaarden door de koper van het aanbod van de verkoper op basis van een na loven en bieden tot stand gekomen prijs. 18 Er is in beginsel al sprake van een koopovereenkomst, als er over bijkomende kwesties nog onderhandeld moet worden, zie de artikelen 6:217 en 7:1 BW 19 en de uitspraak van de President van de Rechtbank in s-hertogenbosch: Een partij had een aanbod gedaan ten aanzien van een onroerende zaak in Eindhoven voor een prijs van f ,-- dat door de wederpartij was aanvaard. De President oordeelde dat derhalve een koopovereenkomst tot stand was gekomen, hoewel er geen overeenstemming was bereikt over de overgang van het risico en de overname van de roerende zaken HR 18 november 1983, RvdW 1983,197. De HR heeft ook bepaald dat het aanvaarden van een advertentie niet het aanvaarden is van een aanbod, maar een uitnodiging is tot onderhandeling, in Hofland/Hennis, HR 10 april 1981, NJ 1981, 532. Zie ook Kooten c.s./wilmink, HR 11 februari 1994, NJ 1994, 651, nt. HJS en Pres. Rb. Zwolle 28 april 1992, KG 1992, 191(Koning/Noback). 16 Er is ook geen sprake van aanvaarding van het aanbod als iemand de koopprijs aanvaardt met een aantal (ongebruikelijke) ontbindende voorwaarden. Dit wordt gezien als verwerping van het oorspronkelijke bod. Pres. Rb. Den Haag 14 september 1992, KG 1992, 331, vergelijk Pres. Rb. Arnhem 29 oktober 1996, nr Tuchtrechtspraak van de NVM Nr. 65/97 Raad van Toezicht Haarlem 26 juni 1997, Nr. 122/99 Raad van Toezicht Amsterdam 13 oktober 1999, Nr. 64/99 Raad van Toezicht Zwolle 31 oktober Kleijn, preadviezen p Huijgen, koop en verkoop van onroerende zaken, p Pres. Rb. s-hertogenbosch: 26 maart 1992, KG 1992,

11 Alle toevoegingen die na het mondeling sluiten van de koopovereenkomst worden voorgesteld zijn dus alleen levensvatbaar als beide partijen deze accepteren. Consumentkopers denken echter vaak dat ze de nieuwe voorwaarden wel moeten accepteren of durven onder druk niet tegen de voorwaarden van de tegenpartij in te gaan. Stel bijvoorbeeld dat een koper pas kennis neemt van een (vaak moeilijk te achterhalen) erfdienstbaarheid als hij het voorlopig koopcontract krijgt voor ondertekening. Gaat de koop in zo n geval nog door? 21 Sinds 1992 heeft de koper het recht te verlangen dat hij een zaak geleverd krijgt vrij van bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke hij uitdrukkelijk heeft aanvaard. Dit betekent dat als er niets is geregeld over (uitdrukkelijke) aanvaarding van bijzondere lasten en beperkingen, de verkoper de zaak in volle en vrije eigendom moet leveren, zie artikel 7:15 BW. Als in redelijkheid niet gevraagd kan worden dat de verkoper de lasten en beperkingen opheft, dan zal de koper op andere wijze genoegdoening kunnen verlangen. 22 Maar hoe nu als er ten tijde van de koop op het verkochte wel lasten en beperkingen rustten maar partijen deze niet kenden en misschien ook niet konden kennen? Bij een mondeling gesloten koopovereenkomst kan de koper, als hij bij het tekenen van het voorlopig koopcontract of bij de leveringsakte voor het eerst van de erfdienstbaarheid hoort, twee dingen doen; tekenen of niet tekenen. Als hij niet tekent kan hij proberen de koop te ontbinden wegens toerekenbaar te kort schieten door de verkoper of de koop wegens dwaling te vernietigen. 23 Alleen al gezien de tijd die het kost om als de verkoper het hierover met de koper niet eens is een rechterlijke uitspraak te krijgen, is dit geen wenselijke situatie, afgezien van de vraag of in casu wel toerekenbaar te kort schieten of dwaling aanwezig is. 24 Het zou dus meer rechtszekerheid bieden voor beide partijen als belangrijke punten vóór en tijdens het sluiten van de koop van een woning al aan de orde zouden komen en in de overeenkomst zouden worden opgenomen. Belangrijke punten die aan de orde zouden moeten komen, zijn: eventuele opschortende of ontbindende voorwaarden, verborgen gebreken, kettingbedingen e.d., erfdienstbaarheden, huur- en pachtverhoudingen, publiekrechtelijke beperkingen, de juiste begrenzing van het verkochte in het platte vlak De bewijslast Een andere rechtsonzekere factor van een mondelinge koopovereenkomst is het feit dat deze moeilijk te bewijzen is. Zowel het bestaan van de koopovereenkomst als de inhoud daarvan zijn moeilijk vast te stellen vanwege het feit dat er niet meer bewijs is dan de mondelinge afspraken tussen beide partijen. De onzekerheid of ze een dergelijke procedure wel zullen winnen en het feit dat in die tussentijd het (ver)koopproces stilligt, weerhoudt partijen er vaak van om gerechtelijke stappen te ondernemen. De andere partij die stellig is blijven ontkennen, kan op die manier makkelijk onder de overeenkomst uitkomen. Een schriftelijke koopovereenkomst zou het bewijzen van het bestaan van de koopovereenkomst en de precieze inhoud daarvan vergemakkelijken. De partijen verkrijgen hierdoor meer rechtszekerheid dat er op de rechtsverhouding waarin ze tot elkaar staan, vertrouwd kan worden De praktijk De in de 1.3 besproken rechtsonzekerheid wordt door de wetgever bij de bespreking van het wetsvoorstel slechts aangestipt, 27 maar wordt niet verder uitgewerkt of onderbouwd met onderzoeken 21 Teering/Putman, HR 2 mei 1980, NJ 1981, 51, nt. W.M.K. en, Schut Superieur/Wesneba BV, HR 14 maart 1980, NJ 1980, 536, nt W.M.K/nt. W.H.H.. 22 Kleijn, preadviezen p Kleijn, preadviezen p Kleijn, preadviezen p Kleijn, preadviezen hoofdstuk III.1. Gezien het feit dat er sinds 1992 nieuwe regelingen in het BW zijn opgenomen met betrekking tot de koop van onroerend goed, is een aantal van de voorbeelden gedateerd en is het lezen van zijn afscheidsrede 1992 in Leiden, een goede aanvulling wat betreft dit probleem, m.n. p TK , XIII, nr. 79, p

12 die uitwijzen wat de omvang van het probleem is. De voorbeelden die ik heb gebruikt komen uit de literatuur, waar de schrijvers wel uitgebreider op de rechtsonzekerheid ingaan. 28 Ook is nergens in het wetsvoorstel de omvang van het probleem omschreven dat (consument)kopers zich te snel binden aan de koop zonder de gevolgen daarvan te overzien. Ik vroeg me daarom af of de rechtsonzekerheid door het mondeling aangaan en/of de gevolgen van het overhaast beslissen in de praktijk zo problematisch zijn dat de eventuele wetswijziging gerechtvaardigd is. Om een indruk te krijgen van de omvang van de gevolgen van de rechtsonzekerheid en de gevolgen van het overhaast beslissen, heb ik een aantal verschillende mensen uit de praktijk geïnterviewd Makelaars en notarissen De makelaars en notarissen die ik geïnterviewd heb, gaven de indruk dat de koop van een woning in de praktijk nauwelijks problemen oplevert. Zij hebben namelijk lering getrokken uit het feit dat het mondeling sluiten van de koop rechtsonzekerheid kan ontstaan. De koop wordt weliswaar altijd mondeling aangegaan, maar bijna alle makelaars zetten de essentialia van de koop op papier en faxen dat naar de andere partij ter bevestiging van de mondelinge koop. De makelaars die ik heb gesproken, zeggen problemen over het al dan niet zijn aangegaan van een mondelinge koop bij minder dan 5% van hun zaken tegen te komen. 29 Ook de notarissen stimuleren, als ze geraadpleegd worden voor advies, de kopers en verkopers om de mondelinge koop en handtekeningen van beide partijen op schrift vast te leggen. Wat betreft het neerleggen van de koopovereenkomst in detail, stellen de meeste makelaars aan de hand van een standaardcontract een voorlopige koopakte op. Deze wordt meestal na een dag of 3, na goedkeuring van de partij die zijn makelaar de opdracht heeft gegeven om het contract op te stellen, opgestuurd naar de andere partij voor ondertekening. 30 Hierdoor is altijd voor alle partijen duidelijk wat er precies is overeengekomen. Sinds de jaren 40 is het in Amsterdam zelfs de gewoonte dat als er bij de koop één of twee makelaars betrokken zijn, dat de voorlopige koopakte altijd, na een dag of 3, bij een notaris wordt opgemaakt. De geïnterviewde makelaars en notarissen ontkennen niet dat er bij de ondertekening van de voorlopige koopakte problemen ontstaan, maar de meeste onenigheid ontstaat over roerende zaken. De geschillen gaan over deurbellen, gordijnen, vloerbedekking, keukens etc., dit wordt echter altijd onderling opgelost omdat beide partijen willen dat de overeenkomst wordt uitgevoerd. Op de vraag of het vaak voorkomt dat er voor de leveringsakte bijvoorbeeld nog een onverwachte erfdienstbaarheid opduikt, wordt door alle geïnterviewden ontkennend geantwoord. De verkopende makelaar zorgt ervoor dat alle informatie over de woning beschikbaar is en sinds de invoering van het nieuwe BW worden deze problemen ondervangen door de artikelen 7:15 jo. 7:20 BW. Bovendien is het tegenwoordig door meerdere technische mogelijkheden makkelijk om gegevens uit het Kadaster op te vragen. Veel notaris- en makelaarskantoren hebben zelfs via het internet rechtstreeks verbinding met het Kadaster. De meeste geïnterviewden zagen wel het voordeel van een schriftelijkheidsvereiste voor die zaken waar het soms onduidelijk is of er wel een koopovereenkomst is gesloten en omdat het beter bewijs levert over de gemaakte afspraken. Maar ze vragen zich wel af of het iets in de praktijk zal veranderen, omdat nu immers ook bijna alle koopovereenkomsten schriftelijk worden aangegaan. Een makelaar drukte het als volgt uit: 27 TK , , nr. 3, p Santen in zijn inaugurele rede en de preadviezen van Kleijn en Van Velten. 29 Wat wel problemen geeft, is dat een makelaar een koop sluit voor zijn cliënt, waarvoor hij van de cliënt geen volmacht had gekregen. De andere partij handelt dus met een onbevoegde met als gevolg dat er geen koop wordt gesloten. Deze vertegenwoordigingsproblemen leveren indirect geschillen op of er al dan niet sprake is van een koopovereenkomst. Ouwens/Van Hussen, HR 12 juni 1981, NJ 1982, 238 en Vellinga/I.E.I HR 7 februari 1997, NJ 291. Deze problemen vallen echter buiten deze scriptie. 30 Als er twee makelaars bij de koop betrokken zijn, is het de verkopende makelaar die de koopakte opstelt. 12

13 In de praktijk is er eigenlijk geen probleem. Dus om te zeggen dat er een oplossing nodig is, is eigenlijk niet juist, want we hebben geen probleem! De rechtsonzekerheid is namelijk niet zo maar uit de wereld door een andere vorm en volgorde wanneer het contract rechtsgeldig wordt. Je houdt altijd die marginale zaken waarover kan worden gezeurd. Vanuit consumentenbeschermend oogpunt konden de meeste makelaars en notarissen zich wel voorstellen dat de overheid in de praktijk wil ingrijpen door middel van een wetswijziging. Zij merkten namelijk dat, onder de druk van de huidige onroerend goed-markt, met name consumentkopers die zonder (goede) deskundigenbegeleiding de koop aangaan, overhaaste beslissingen nemen zonder de gevolgen van de koop van een woning goed te overzien. De makelaars en notarissen proberen de partijen wel zo goed mogelijk op de gevolgen te wijzen, maar een makelaar van de verkoper blijft partijdig (dubbele courtage mag immers niet meer) en als partijen bij notaris komen zijn ze in beginsel al aan de koop gebonden. Als indicatie van het feit dat er door kopers overhaast tot het kopen van een woning wordt beslist, wijzen zowel de notarissen als de makelaars de toename van de (oneigenlijke) beroepen op financieringsvoorbehoud 31 van de afgelopen jaren, aan. 32 Dit geldt voor zowel mondelinge als voor schriftelijke koopovereenkomsten. 33 Een schriftelijkheidsvereiste zonder verplichte deskundigenbegeleiding is naar hun mening dus niet afdoende. Doordat ik maar een beperkt aantal makelaars en notarissen heb geïnterviewd, is mijn weergave maar een indicatie. Toch denk ik dat het opvallend is te noemen dat meeste geïnterviewden onafhankelijk van elkaar benadrukten dat het mondeling aangaan van de koop van een woning niet als problematisch ervaren wordt. Daarmee lijken zij te impliceren dat zij de rechtszekerheid en bescherming aan partijen kunnen bieden door hen met deskundigheid te begeleiden bij het aangaan van de koopovereenkomst De consumentenorganisaties De Vereniging Eigen Huis 34 wijst de overheid al jaren op het feit dat met name de consumentkopers niet voldoende beschermd worden bij het aangaan van de koop van een woning. Zij beschikken echter niet over cijfers of onderzoeken over de omvang van de problemen die ontstaan doordat partijen te overhaast beslissen. Wel wijzen zij op de ongelijke onderhandelingspositie van de consumentkoper met de professionele kopers. Uit cijfers van de NVM is namelijk gebleken dat veel meer verkopers gebruik maken van een makelaar dan kopers, zie Consumentkopers zijn zich bovendien vaak niet van de gevolgen van de koop bewust. Daarom wil de VEH dat de consumentkopers een driedaagse bedenktijd krijgen om de gevolgen van de koop te kunnen overzien. Binnen deze bedenktijd mogen de consumentkopers de koop ontbinden. Om het begin van deze bedenktijd vast te stellen is het noodzakelijk dat de koop schriftelijk wordt aangaan. Het schriftelijk aangaan is ook in het belang van de rechtszekerheid met betrekking tot de koopovereenkomst. Zij beschikken echter ook niet over cijfers of onderzoeken die aantonen dat de mondelinge koopovereenkomst in de praktijk veel rechtsonzekerheid oplevert. De enige indicatie de ze kunnen geven zijn de vragen die door leden van de VEH aan de juridische adviesdienst worden gesteld. Vragen over de fase van aanbod en aanvaarding of over wat er precies is overeengekomen worden echter nauwelijks aan hen voorgelegd. Tegenwoordig gebruikt men vaak modelkoopcontracten waarin de meeste aspecten van de koop goed geregeld worden. Er zijn dus over 31 Uit de jurisprudentie blijkt dat twee afwijzingen van banken nodig zijn om aanspraak te mogen maken op het financieringsvoorbehoud. Men heeft een inspanningsverplichting en moet daarom kunnen aantonen dat daaraan is voldaan. Afwijzingen van banken die met elkaar gelieerd zijn, gelden niet als afzonderlijke afwijzingen. 32 Tijdens het interviewen dacht ik dat deze indicatie buiten mijn scriptie viel. Ik ben dus helaas niet verder op de frequentie van deze zaken ingegaan, maar ook de juristen van de SRK hadden het idee dat er een toename is van geschillen over het al dan niet terecht een beroep op een financieringsvoorbehoud is gemaakt. 33 Professor Van Velten, notaris in Amsterdam, wijst op de eigenaardigheid dat in de koopcontracten voor onroerend goed partijen zich voor bepaalde aansprakelijkheden kunnen ontrekken, terwijl dat bij de koop van roerende zaken door de bepalingen in artikel 7:6 BW bijna onmogelijk is. 34 Verder te noemen VEH. De Consumentenbond staat qua visie volledig achter de VEH en wilden daarom niet apart geïnterviewd worden. 13

14 het algemeen niet veel problemen. De VEH heeft meegewerkt aan het maken van zo n modelkoopcontract en heeft het idee dat het in de praktijk goed werkt. Onderzoeken naar de omvang van de rechtsonzekerheid en naar het gebrek aan consumentenbescherming zijn naar de mening van de VEH moeilijk. Consumenten maken namelijk bij geschillen over een mondelinge koop wegens gebrek aan bewijs vaak niet de stap naar de rechter en tuchtcolleges. Om hier verandering in te brengen zou in de wet opgenomen moeten worden dat de koop schriftelijk moet worden aangegaan Gebrek aan bewijs Tijdens het interviewen bleek dat de rechtsonzekerheid over de mondelinge koopovereenkomst moeilijk is te meten, omdat partijen wegens gebrek aan bewijs vaak niet naar de rechter of tuchtcolleges gaan. Om toch enigszins een inschatting te krijgen van de rechtsonzekerheid omtrent het aangaan en de inhoud van de mondelinge overeenkomst, heb ik twee juristen van de SRK rechtsbijstand, afdeling wonen en één jurist van de NVM geïnterviewd. Aan de hand de summiere gegevens die ik uit deze interviews heb verzameld zal ik proberen een ruwe inschatting te geven van de omvang van de rechtsonzekerheid van een mondelinge koopovereenkomst. De juristen van de SRK rechtsbijstand hebben gemiddeld zo n zaken per jaar in verband met onduidelijkheden die zijn ontstaan door het mondeling aangaan van de koop. Daarvan gaan er hooguit één of twee naar de rechter of tuchtcolleges. De overige zaken gaan de kast in omdat de partijen niet genoeg bewijs kunnen verzamelen om maar enigszins kans te maken om een zaak te beginnen. De SRK wordt echter alleen benaderd door mensen die een rechtsbijstandverzekering bij hen hebben afgesloten. Volgens eigen zeggen heeft de SRK een marktaandeel van 10% van alle rechtsbijstandverzekeringen. Dit betekent een totaal van 150 tot 200 zaken per jaar in verband met onduidelijkheden die zijn ontstaan door het mondeling aangaan van de koop, waarvan 10 tot 20 uiteindelijk bij rechter of tuchtcollege terechtkomen. Het lijkt dus om een klein aantal geschillen te gaan als men weet dat er in 1999 ongeveer huizen zijn verkocht. 35 Ik heb helaas niet kunnen controleren of dit aantal ongeveer klopt, omdat geschillen over mondelinge koopovereenkomsten voor woningen geen aparte categorie vormen bij de registratie van de aard van geschillen die door rechterbanken of tuchtcolleges behandeld worden. Uit deze gegevens wordt ook duidelijk dat ongeveer 90% van de geschillen nooit voor een rechter of tuchtcollege komt wegens gebrek aan bewijs. Daarnaast zal er ook een aantal geschillen zijn waarbij mensen niet eens hun rechtsbijstandsverzekering of advocaat benaderen, omdat ze zelf al het vermoeden hebben dat er te weinig bewijs is. Om een inzicht te krijgen in het niveau van de rechtsonzekerheid, heb ik aan de NVM- en de VEHjurist gevraagd hoeveel vragen over het mondeling aangaan van een koopovereenkomst aan hen gesteld worden. De juridische afdeling van de NVM krijgt gemiddeld 7 vragen per dag over de mondelinge koopovereenkomst, dus zo n 1500 vragen per jaar. Aangezien de NVM een marktaandeel van 55% heeft, betekent dit zo n 3000 onzekere momenten per jaar over de hele makelaardij-markt genomen. 36 De indruk van de NVM-jurist was dat slechts een klein aantal vragen leidt tot geschillen die voor het tuchtcollege van de NVM komen. 37 Voor de juristen van de NVM geldt dat de zaken die ze voorgelegd krijgen lang niet altijd gaan over een geschil. De meeste leden bellen om de feitelijke 35 Dit aantal werd door de NVM als totaal aan huizentransacties in Nederland in 1999 aan mij doorgegeven. 36 De NVM bestaat uit 3200 makelaars en heeft een marktaandeel (MA) van 55%. De LMV bestaat uit 300 makelaars met een MA van 15%, de VBO bestaat uit 500 bemiddelaars met een MA van 20% en er zijn zo n 200 overige bemiddelaars en makelaars met een MA van 10%. Dit zijn cijfers van de NVM van 1 januari Jaarlijks wordt er een overzicht gemaakt van geschillen die door de Raden van Toezicht (12) of door de Centrale Raad van Toezicht van de NVM zijn beslecht. De geschillen over het aangaan van een overeenkomst is geen aparte rubriek in dit overzicht. Het is dus moeilijk inschatten hoeveel van deze geschillen er per jaar door de tuchtcolleges worden beslecht. Om een indicatie te geven wat voor een vragen er voor de tuchtcolleges komen, heeft hij een bloemlezing van een aantal zaken die in 1999 zijn behandeld door het NVM tuchtcollege toegestuurd; zie voetnoot 17. Dit zijn echter maar twee zaken in 1999 en één in

15 situatie uit te leggen en na te gaan of hun ingenomen standpunt correct is. De NVM-jurist adviseert zijn leden meestal om te proberen met de andere partij tot overeenstemming te komen, omdat men van tevoren nooit zeker kan zijn of de overeenkomst bewezen kan worden. Die onzekerheid is alle inspanning en het stilleggen van het verkoopproces in veel gevallen niet waard. Naast de vragen die door makelaars aan de NVM over mondelinge koopovereenkomsten gesteld worden, stellen consumenten deze vragen ook aan instellingen als de VEH. De VEH registreerde tot voor kort echter niet hoeveel van dit soort vragen er aan hen gesteld werden. Zij hadden echter niet de indruk dat het veel voorkomende vragen waren. Ruwweg kan dus worden gesteld dat van de transacties per jaar, 1 tot 2% leidt tot zodanige onduidelijkheden dat een van de partijen juridisch advies inwint. Het lijkt geen groot percentage te zijn en ik vraag me af of het bewijzen van alle mondeling aangegane overeenkomst niet altijd moeilijk zal zijn. Rechtvaardigt het feit dat het om de consumentenkoop van een woning gaat het ingrijpen van de overheid? Ik ben me ervan bewust dat de hierboven gegeven afleiding van gegevens slechts een ruwe schatting is op basis van weinig gegevens. Gedegen onderzoek kan uitwijzen of de wetswijziging gerechtvaardigd is. Ondanks dat de rechtsonzekerheid die uit een mondelinge koopovereenkomst voort kan komen niet een groot probleem lijkt te zijn, hadden de meeste geïnterviewden wel het idee dat vanuit consumentenbeschermend perspectief de wetswijziging gerechtvaardigd kan worden. Vooral in de gevallen waarin een consumentkoper niet (goed) begeleid wordt, zou de consument beter tegen het overhaast beslissen en het slecht overzien van de gevolgen van de koop beschermd kunnen worden. De gevolgen van de koop van een woning zijn voor consumentkopers vaak ingrijpend, zie 1.2.2, wat een belangrijk argument voor de wetswijziging is. De vraag is echter of het schriftelijkheidsvereiste uit het wetsvoorstel daartoe in staat zal zijn. 1.5 Samenvatting In dit hoofdstuk is gebleken dat omdat de koop mondeling kan worden aangegaan er over het bestaan, de inhoud en het bewijs ervan vaak rechtsonzekerheid kan ontstaan. Vooral door de wisselende intensiteit van de druk op de onroerend goed-markt kunnen consumentkopers bij het nemen van de beslissing over de aankoop van een woning onder druk komen te staan. Hierdoor is de kans groot dat de consumentkopers overhaast beslissen en gebonden zijn aan de koop voordat ze gevolgen daarvan goed hebben kunnen overzien. De wetgever wil de consumenten hiertegen beschermen omdat de met hoge kosten gepaard gaande verwerving van een woning veelal eenmalig is en de gevolgen van de keuze van een woning voor het dagelijkse leven van de consument ingrijpend zijn. Bovendien is de verwerving van een woning in juridisch technische opzicht niet eenvoudig. De wetgever hoopt met het invoeren van het schriftelijkheidsvereiste consumentkopers van woningen te beschermen en de rechtszekerheid voor beide partijen (en derden) met betrekking tot de koopovereenkomst te vergroten. Het schriftelijkheidsvereiste heeft daarom drie functies: 1. Waarschuwende functie 2. Channeling functie 3. Rechtszekerheidsfunctie ten opzichte van: a. het aangaan van de overeenkomst b. de inhoud van de overeenkomst c. het bewijs van de overeenkomst Tijdens het interviewen is gebleken dat de rechtsonzekerheid bij het sluiten van een mondelinge koopovereenkomst in de praktijk niet als een groot probleem wordt ervaren. Dit heeft vooral te maken met het feit dat in de praktijk de meeste mensen de koop, na deze mondeling te zijn aangegaan, vrijwel meteen schriftelijk vastleggen. Aan de hand van de weinige gegevens leek de rechtsonzekerheid die ontstond doordat de mondelinge koop niet makkelijk bewezen kan worden, ook niet een groot probleem te zijn. Vanuit consumentenbeschermend perspectief kunnen de meeste geïnterviewden zich echter wel vinden in een wetswijziging met betrekking tot de koopovereenkomst van een woning. 15

16 Hoofdstuk 2 Het schriftelijkheidsvereiste in vergelijking 2.1 Inleiding In het vorige hoofdstuk werd duidelijk dat de wetgever, ondanks dat de mondelinge koopovereenkomst in de praktijk niet als een groot probleem wordt ervaren, een schriftelijkheidsvereiste voor consumentkopers van woningen wil invoeren. Hoe ziet dat vereiste er in het wetsvoorstel uit? Het schriftelijkheidsvereiste is in het wetsvoorstel opgenomen in artikel 7:2 lid 1 BW: De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan. 38 Naast de in het vorige hoofdstuk beschreven functies zal het schriftelijkheidsvereiste ook voor twee andere bepalingen uit het wetsvoorstel noodzakelijk zijn. Deze twee bepalingen zijn voorgesteld ter bescherming van de consument en de laatste ook ter bevordering van de rechtszekerheid: 1. De consumentkoper heeft drie dagen bedenktijd om de koopovereenkomst te ontbinden, nadat deze overeenkomst schriftelijk is aangegaan. (art 7:2 lid 2 BW) 2. Er is een mogelijkheid tot inschrijving van de schriftelijke koopovereenkomst 39 in openbare registers, waardoor de koopovereenkomst een zakelijke werking krijgt. (art 7:3 BW) 40 Ondanks het feit dat het schriftelijkheidsvereiste een belangrijke rol wordt toegekend, wordt het vereiste nergens in het wetsvoorstel nader omschreven. Wordt de consumentenbescherming en de rechtszekerheid door een niet nader omschreven vereiste wel gewaarborgd? Het is moeilijk om deze vraag te beantwoorden, maar in dit hoofdstuk wil ik proberen om aan de hand van rechtsvergelijking toch enig inzicht hierin te krijgen. 2.2 Het schriftelijkheidsvereiste in Engeland en in de Verenigde Staten Het Nederlandse schriftelijkheidsvereiste voor de koop van een woning is te vergelijken met het Anglo-Amerikaanse vereiste voor de koop van land. 41 De vereisten lijken op elkaar omdat ze beide niet in de wet (in het wetsvoorstel) zijn omschreven. Het Anglo-Amerikaanse vereiste komt uit artikel 4 uit de Statute of Frauds and Perjury: 42 No action shall be brought upon any contract or sale of lands tenements or hereditaments, or any interest in or concerning them unless the agreement upon which such action shall be brought, or 38 In artikel 7:2 lid 3 wordt het schriftelijkheidsvereiste ook van toepassing verklaard op de koop van deelnemings- of lidmaatschapsrechten die recht geven op het gebruik van een woning of bestanddeel daarvan. 39 Niet alleen koopovereenkomsten van woningen, maar van alle registergoederen zullen inschrijfbaar zijn. 40 Een zakelijke werking wil zeggen dat de koopovereenkomst niet alleen tussen partijen geldt, maar tegenover eenieder. Het onderscheid zit hem in de verbintenisrechtelijke gevolgen en de zakenrechtelijke gevolgen van de koop. De verbintenissen voortvloeiende uit de koop tussen de partijen zijn slechts persoonlijke verbintenissen. Voor beide partijen bestaat de verplichting om deze verbintenissen na te komen. Als de verkoper in de tijd tussen de koop en de levering, de woning aan een ander verkoopt of in de tussentijd failliet gaat, dan heeft de koper geen recht op de woning. Hij kan alleen de verkoper aanspreken op niet nakomen van zijn verbintenis. Als de koopovereenkomst echter is ingeschreven, werkt de overeenkomst niet alleen tussen partijen, maar tegenover eenieder. Dat betekent de koper het eigendomsrecht op de woning heeft. 41 In Engeland en de VS wordt geen onderscheid gemaakt tussen de koop van een woning en andere onroerend goederen. Er wordt wel onderscheid gemaakt tussen onroerende en roerende zaken: immovables (land, realty of real property) en movables (personal property). 42 Zie Appendix A voor de originele en volledige tekst van dit artikel. 16

17 some memorandum or note thereof, shall be in writing, and signed by the party to be charged therewith, or some other person thereunto by him lawfully authorized. 43 Dit schriftelijkheidsvereiste geldt in de meeste staten van de VS 44 nog steeds en gold tot voor kort ook in Engeland. De Statute of Frauds and Perjury, wat letterlijk vertaald de Wet van Fraude en Meineed betekent, is in 1677 in Engeland ingevoerd. Het Engelse Parlement heeft deze wet destijds ingesteld om problemen met fraude en meineed in rechtzaken te beperken. Fraude en meineed kwamen in die tijd veel voor omdat enkele regels in het Engelse bewijsrecht zo waren opgesteld dat het voor partijen, die het zich konden veroorloven om getuigen (om) te kopen, lucratief was om te claimen dat er een mondelinge overeenkomst tot stand was gekomen. Het was destijds namelijk mogelijk om mondelinge overeenkomsten enkel op basis van 10 getuigen voor het gerecht af te dwingen, terwijl het de partijen zelf en partijen die enigszins voordeel konden hebben bij de uitspraak niet was toegestaan om te getuigen. In de Statute of Frauds waren een aantal overeenkomsten beschreven die op schrift gesteld moesten worden om in rechte afdwingbaar te zijn, zoals de overeenkomst van borgtocht, van het aangaan van een huwelijk, van koop van roerende zaken voor meer dan 10. De koopovereenkomst voor land was ook één van die overeenkomsten. In Engeland gold het vereiste uit de Statute of Frauds 45 tot 1989, maar werd daarna afgeschaft omdat het niet goed meer functioneerde. Het vereiste uit de Statute of Frauds leek namelijk soms meer fraude in de hand te werken dan dat het fraude voorkwam. Als reactie daarop lieten de Engelse rechters toe dat een mondelinge koopovereenkomst zonder of met minimaal schriftelijk bewijs in veel gevallen toch in rechte afgedwongen kon worden. Het schriftelijkheidsvereiste leek dus niet meer de bewijsfunctie te waarborgen waarvoor het oorspronkelijk was ingevoerd. 46 Dit leidde tot rechtsonzekerheid over twee verschillende aspecten van de koop: 1. Wat is voldoende bewijs voor het bestaan en de inhoud van de overeenkomst? 2. Wanneer is er sprake was van een in rechte afdwingbare overeenkomst? In de volgende paragrafen wil ik de rechtsonzekerheid bij deze aspecten nader toelichten. 2.3 Het bewijs van de schriftelijke overeenkomst Een van de oorzaken van de rechtsonzekerheid is het feit dat de Statute of Frauds geen omschrijving geeft van het schriftelijkheidsvereiste. In de loop van de eeuwen is daarom veel jurisprudentie ontstaan over wat in het schriftelijke stuk moet zijn opgenomen en wat überhaupt als schriftelijke stuk geldt De inhoud De Statute of Frauds sprak van een memorandum of writing maar gaf niet aan wat hiervoor vereist was. 47 Wel stond in de Statute of Frauds dat de handtekening van de partij die voor het recht wordt gedaagd in het memorandum moest worden opgenomen. 48 Veel staten in de VS hebben dit 43 In de Statute of Frauds stond contract or sale, maar deze term is altijd gelezen als contract for sale ; Hunter, 7.04(3)(d). 44 De Statute of Frauds ging met de Engelse koloniën mee over naar de VS en is destijds gedeeltelijk in de meeste staten in hun eigen wetgeving opgenomen en gedeeltelijk in de Uniform Commercial Code. Behalve de staat Louisiana, kennen alle staten het vereiste voor de koop van land uit de Statute of Frauds, al is het vereiste in de meeste staten gewijzigd. In het Amerikaanse federale systeem behoort het recht betreffende onroerend goed tot State law. Het gevolg is dat de beschrijving van de Statute of Frauds in deze scriptie beperkt blijft tot de hoofdlijnen die in elke staat ongeveer gelijk gelden. 45 In 1925 werd het vereiste letterlijk opgenomen in artikel 40 van de Law of Property Act, zie Appendix B. 46 Law Commission, nr. 164, In de Statute of Frauds wordt gesproken van een agreement of note of memorandum of writing, in deze scriptie duidt ik deze termen in het kort aan met memorandum. 17

18 oorspronkelijke vereiste in hun wetten aangepast door te verplichten dat beide partijen moeten tekenen. In Engeland daarentegen heeft tot 1989 het vereiste gegolden dat alleen de gedaagde het memorandum hoefde te tekenen, wat tot veel jurisprudentie heeft geleid. De rechtsonzekerheid die daardoor ontstond is in Engeland ook een aanleiding geweest om het vereiste aan te passen. In Engeland en in VS is uit de jurisprudentie een aantal minimumvereisten voortgekomen waaraan een memorandum moest voldoen, wilde het afdwingbaar zijn. 49 De minimumvereisten komen in beide landen nagenoeg met elkaar overeen: 1. De identiteit van de partijen; 2. Het onderwerp van de overeenkomst; 3. Consideration; Bepalingen (en voorwaarden) van de overeenkomst. Uit de jurisprudentie is gebleken dat de eerste twee vereisten altijd in de schriftelijke stukken moeten zijn opgenomen. Een minieme verwijzing naar de identiteit van partijen en de omschrijving van land is echter meestal al voldoende. In de VS en in Engeland kent men de parol evidence rule. De regel houdt in dat getuigenbewijs en ander bewijs in beginsel niet is toegestaan voor datgene wat in de schriftelijke redactie van de overeenkomst is geregeld. De bedoeling van partijen moet in principe worden afgeleid uit het geschrift. Wel mogen onduidelijke omschrijvingen in de schriftelijke stukken in beginsel mondeling worden toegelicht. Daarom worden initialen, bijnamen en verkeerd gespelde namen als voldoende bewijs aanvaard als partijen mondeling kunnen toelichten wie ermee bedoeld worden. 51 Deze zelfde regel geldt ook voor het onderwerp van de overeenkomst. Het onderwerp moet echter op twee manieren beschreven worden. Ten eerste moet de overeenkomst duidelijk de plaats van het land aangeven. En ten tweede moet het soort interest op het land waar de overeenkomst over gaat duidelijk beschreven worden. 52 Het derde vereiste is het algemeen vereiste van het Anglo-Amerikaanse contractenrecht dat er voor een in rechte afdwingbare overeenkomst consideration ( quid quo pro-element ) moet worden gegeven. In de praktijk zal dat meestal de prijs van het land zijn. 53 Over de interpretatie van het vierde vereiste lopen de meningen uiteen. In beginsel moeten alle essential terms in de schriftelijke overeenkomst opgenomen worden, maar uit de jurisprudentie blijkt dat er geen duidelijke scheidslijn is tussen wat als essential term wordt gezien en wat niet. Sommige rechters interpreteren alle voorwaarden als essential terms en vinden dus dat alles in de schriftelijke overeenkomst opgenomen moet zijn. Andere rechters daarentegen interpreteren alleen de minimumvereisten als essential terms en zien de andere voorwaarden als implied terms waarvoor mondeling bewijs is toegelaten. 54 Een voorwaarde die vaak niet als essential term wordt beschouwd is de leveringsdatum. Als hierover niets in de schriftelijke overeenkomst is opgenomen, dan bepaald de rechter wat een redelijke tijd is waarbinnen het contract moet worden nagekomen De Statute of Frauds beschermt de partij die de overeenkomst niet getekend heeft. Koedding v. Slaughter, 481 F. Supp. 1233, 1239 (ED Mo. 1979), aff d, 634 F2d 1095 (8 th Cir. 1980). 49 Zie voor een opsomming in het Engelse recht: Law Commission, Working Paper 92, p. 7; voor het Amerikaanse recht: 131 van de Restatement Second of the Law of Contracts. Zie Appendix B. 50 Zie Appendix D voor een uitleg van dit begrip. 51 Powel on Real Property, chapter 81, page Baliles v. Cities Service Co., 578 S.W. 2d 621 (Tenn 1979), Blankenship v. Porter, 479 S.W. 2d 409 (Mo. 1972). 53 Powel on Real Property, hfst. 81, p Furmston, De parol evidence rule heeft geen absolute betekenis meer, daarom wordt er tegenwoordig wel ander bewijs dan de schriftelijke overeenkomst toegelaten als het gaat om implied conditions of implied terms, maar nog steeds niet als het gaat om essential terms. 55 Powel on Real Property, hfst. 81, p

19 De rechters beoordelen dus welke voorwaarden zo essentieel zijn dat ze in de overeenkomst vermeld moeten worden. Dit leidde tot rechtsonzekerheid over wanneer een memorandum voldoende bewijs opleverde voor een in rechte afdwingbare overeenkomst De vorm Een vraag wat onder een memorandum of writing werd verstaan, was ook een veel terugkomende vraag in de jurisprudentie. Moest het gaan om één schriftelijk stuk of mochten ook meerdere stukken bij elkaar genomen worden? Uit de jurisprudentie blijkt dat een samenstelling van een aantal schriftelijke stukken voldoende was om aan het vereiste te voldoen, mits de stukken naar één en dezelfde transactie verwezen en tezamen de benodigde bepalingen bevatten om een geldige koop te sluiten. Het was echter aan de rechters om te beslissen of bepaalde schriftelijke stukken voldoende bewijs waren om een in rechte afdwingbare koopovereenkomst af te dwingen. Het gevolg hiervan was dat de rechters brieven of cheques, ondertekend door de koper of de verkoper, aantekeningen op de achterkant van een stuk papier, bonnen, voor de rechter gehouden pleidooien en aantekeningen die door een advocaat gemaakt waren tijdens het verhoor van een van de partijen, voldoende vonden om te voldoen aan het schriftelijkheidsvereiste. 56 Een tweetal tegenstrijdige uitspraken van het Engelse Court of Appeal bracht uiteindelijk de discussie op gang om het schriftelijkheidsvereiste aan te passen. De eerste uitspraak, die onder juristen veel stof deed opwaaien, was in de zaak Law v. Jones. 57 In deze uitspraak werd vastgesteld dat een brief van een advocaat waarin stond dat de brief nog subject to contract was als bewijs kon dienen om een bindende mondelinge overeenkomst aan te tonen. Een jaar later werd er echter een tegenovergestelde uitspraak gedaan in een soortgelijke zaak door het de Engelse Court of Appeal, dit keer in een andere samenstelling. In de zaak Tiverton Estates Ltd. v. Wearwell Ltd. 58 bepaalden de rechters dat een memorandum duidelijk moest spreken van een overeenkomst. Volgens de rechters ontkenden de woorden subject to contract het tot stand komen van een overeenkomst. De reden dat deze uitspraken tot een discussie leidden, is omdat het in Engeland de gewoonte was dat bij de koop van land de partijen niet meteen een koopcontract tekenden. Partijen tekenden, na tot prijsovereenstemming gekomen te zijn, slechts een soort intentieverklaring tot koop met de bepaling: subject to a formal contract to be drawn up by our solicitors. 59 In Engeland wilde men niet eerder aan de koop gebonden zijn dan wanneer de financiering rond was en alles was onderzocht en afgesproken. Door de twee tegenstrijdige uitspraken was echter de rechtsonzekerheid ontstaan of dergelijke intentieverklaringen toch als een schriftelijke koop konden worden gezien. 2.4 Een in rechte afdwingbare koopovereenkomst Een tweede factor van rechtsonzekerheid was het feit dat onder de Statute of Frauds de koop van land mondeling geldig gesloten kon worden. Deze mondelinge koopovereenkomst was echter niet in rechte afdwingbaar, althans niet at (common) law. 60 Dat betekende dat de rechter bij een geschil over een mondeling gesloten koop niet ambtshalve tot nietigheid concludeerde, maar dat hij een beroep op de overeenkomst afwees wanneer de wederpartij zich beriep op het ontbreken van een memorandum. 61 Doordat de common law rechters de Statute of Frauds vrij strikt interpreteerden, kon de gedupeerde partij in beginsel niets doen als ze vertrouwd had op een mondelinge koopovereenkomst Engeland: Timmins v. Moreland Street Property Co. Ltd. [1958] Ch. 110, en Elias v. George Sahely & Co. (Barbados) Ltd.[1983] 1 A.C. 646, 655. De VS: Restatement Second of Contracts 132 (Zie Appendix B) en American Linen Supply Co. v. Penn Yan Marine Mfg. Corp., 172 AD2d 1007, 569 NYS2d 267 (1991). 57 [1974] Ch. 112, C.A. 58 [1975] Ch. 146, C.A. 59 Law Commission, nr. 164, Zie Appendix D voor een uitleg van dit begrip. 61 De gevolgen van het niet voldoen aan het schriftelijkheidsvereiste uit de Statute of Frauds kunnen vergeleken worden met die van een natuurlijke verbintenis naar Nederlands recht (artikel 6:3 BW). 62 Als er al ten dele is nagekomen, zijn er ook common law remedies mogelijk, zoals restitution,(=ongerechtvaardigde verrijking) en de mogelijkheid dat de wederpartij altijd de ander voor het 19

20 Dit leidde tot onrechtvaardige situaties en daarom ontstond in het equity recht een aantal mogelijkheden op basis waarvan mondelinge overeenkomsten toch afgedwongen konden worden. De belangrijkste daarvan is part performance Part performance Part performance is een doctrine uit het equity recht. Van part performance is sprake wanneer een partij de mondelinge overeenkomst al gedeeltelijk uitgevoerd heeft. Als de andere partij tevens de uitvoering van de overeenkomst (stilzwijgend) heeft aanvaard, dan is het gevolg van part performance dat hij als het ware zijn recht heeft verwerkt om een beroep te doen op het ontbreken van een schriftelijke overeenkomst. Degene die de overeenkomst gedeeltelijk is nagekomen, kan daardoor toch nog nakoming, specific performance, 64 van de mondelinge overeenkomst eisen. 65 Het toelaten van part performance als bewijs van de overeenkomst is gebaseerd op de gedachte dat de mondelinge overeenkomst op zich geldig was en dat het schriftelijkheidsvereiste dus vooral diende om de overeenkomst te bewijzen. In artikel 40 Law of Property Act, waarin sinds 1925 het schriftelijkheidsvereiste uit de Statute of Frauds is opgenomen, werd part performance in plaats van een memorandum of writing zelfs als bewijs van de overeenkomst toegestaan. In de meeste staten van de VS wordt de doctrine van part performance ook toegepast, maar in tegenstelling tot in Engeland wordt part performance vrij strikt geïnterpreteerd. Er moet van de overeenkomst al veel zijn nagekomen en het moet duidelijk zijn dat de handelingen zijn verricht op basis van een mondelinge overeenkomst. 66 In Engeland is het feit dat part performance in de Law of Property Act was opgenomen waarschijnlijk de aanleiding geweest dat er veel beroep op part performance is gedaan. Hoeveel er gedeeltelijk moest zijn nagekomen om binnen de part performance doctrine de mondelinge koopovereenkomst af te dwingen, werd door de Engelse rechters echter steeds anders beoordeeld. Uiteindelijk werd de doctrine zo ruim geïnterpreteerd dat er nog maar weinig hoefde te zijn nagekomen om een mondelinge overeenkomst af te kunnen dwingen. Deze doctrine heeft in Engeland voor veel onduidelijkheden gezorgd, vooral na de uitspraak Steadman v. Steadman, 67 waarin beslist werd dat het betalen van een grote som geld genoeg was om aan de part performance doctrine te voldoen. De rechters lieten zelfs open of de gedeeltelijk nakoming duidelijk moest verwijzen naar een koopovereenkomst van land. In de uitspraak werd bovendien duidelijk dat de meerderheid van de rechters er van overtuigd was dat onder gewone omstandigheden part performance gevonden kon worden in het feit dat de koper een advocaat de opdracht gaf om een deed of transfer (= een leveringsakte) op te stellen. 68 Hoewel de uitspraak omstreden bleef, werd de doctrine van part performance wederom verruimd. Dit leidde tot veel kritiek op deze doctrine en indirect ook op de werking van artikel 40 Law of Property Act De rechtsvergelijking Uit de vorige paragrafen is gebleken dat het schriftelijkheidsvereiste voor de koop van land met name in Engeland rechtsonzekerheid teweeg heeft gebracht. Ten eerste was voor partijen niet duidelijk wat er in een memorandum moest worden opgenomen en in welke vorm het op schrift moest worden gerecht kan dagen op basis van onrechtmatige daad (tort wegens deceit of negligence). Hiermee kan echter de koopovereenkomst niet afgedwongen worden, oftewel specific performance is niet mogelijk 63 Andere mogelijkheden zijn de proprietary estoppel en de promissory estoppel. 64 Zie Appendix B. 65 De eerst verwijzing naar deze doctrine is te vinden in Butcher v. Stapley (1686) 1 Vern Smith v Smith 466 So. 2d 922, 924(Ala. 1985) en Coleman v. Dillman 624 P.2d 713 (Utah 1981). In de VS lijkt part performance niet zo veel rechtsonzekerheid te weeg te brengen als in Engeland. In ieder geval wordt daar niet om die reden de noodzaak gevoeld om het schriftelijkheidsvereiste aan te passen. Misschien komt dat omdat part performance minder snel wordt aangenomen dan in Engeland. 67 Steadman v. Steadman [1976] A.C Where preparation of a draft and transmission of a deed of transfer constitute performance of an obligation arising from the contract, but not where they are merely acts preparatory to performance of the contract. See Viscount Dilhorne at p. 554, Lord Simon at p. 563 and Lord Salmon at p

Het schriftelijkheidsvereiste. en de belangrijke rol van de aankoopmakelaar

Het schriftelijkheidsvereiste. en de belangrijke rol van de aankoopmakelaar Het schriftelijkheidsvereiste en de belangrijke rol van de aankoopmakelaar Auteur: Floris Vos Bedrijf: De Ruiter Makelaarshuis E-mail: Vos@deruitermakelaarshuis.nl Adres: Kamp 6 Telefoon: 06 102 798 30

Nadere informatie

Opdracht tot dienstverlening en de Algemene Consumentenvoorwaarden

Opdracht tot dienstverlening en de Algemene Consumentenvoorwaarden 1. Kan de makelaar de opdracht teruggeven? Op basis van artikel 6 lid 4 van de Algemene NVM 2010 is het voor een NVM-makelaar mogelijk om op basis van gewichtige redenen de opdracht terug te geven. Als

Nadere informatie

INFORMATIE OVERIGE VOOR U BELANGRIJKE INFORMATIE Brochure Uitnodiging Bezichtiging Kosten koper Onderzoeksplicht Voor de bieding Uitbrengen bod Gunning Hoewel de grootst mogelijke zorgvuldigheid bij de

Nadere informatie

TE KOOP. Rapenburg 0 ONG, Neede (locatie: Rapenburg 41-43 te Neede)

TE KOOP. Rapenburg 0 ONG, Neede (locatie: Rapenburg 41-43 te Neede) Rapenburg 0 ONG, Neede (locatie: Rapenburg 41-43 te Neede) TE KOOP Wormgoor Makelaardij B.V. Grotestraat 32, Eibergen Postbus 145 7150 AC Eibergen Tel: 0545-475 075 Fax: 0545-474 805 E-mail: info@wormgoor.net

Nadere informatie

Opname in koopakte van afkoop leasecontract c.v.. Koopovereenkomst ontbonden en nieuwe overeenkomst gesloten met andere regeling over c.v..

Opname in koopakte van afkoop leasecontract c.v.. Koopovereenkomst ontbonden en nieuwe overeenkomst gesloten met andere regeling over c.v.. Opname in koopakte van afkoop leasecontract c.v.. Koopovereenkomst ontbonden en nieuwe overeenkomst gesloten met andere regeling over c.v.. Klagers kopen een woning via makelaar-verkoper (beklaagde). In

Nadere informatie

Wieb Zandberg Makelaardij, Taxaties en Advies. Veel gestelde vragen

Wieb Zandberg Makelaardij, Taxaties en Advies. Veel gestelde vragen Wieb Zandberg Makelaardij, Taxaties en Advies Veel gestelde vragen www.wiebzandberg.nl info@wiebzandberg.nl 0566 65 0070 2 wiebzandberg.nl INLEIDING Aan elke aankoop kleven risico's. Bij de aankoop of

Nadere informatie

Een eigen. huis. www.lindenotarissen.nl

Een eigen. huis. www.lindenotarissen.nl Een eigen huis www.lindenotarissen.nl Inhoudsopgave Een eigen huis 3 Woonhuis, de akte van levering 4 De Hypotheek 5 Samenlevingscontract 7 Testament 8 Een eigen huis U leest dit boekje waarschijnlijk

Nadere informatie

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG 1 > Retouradres Postbus 20301 2500 EH Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Schedeldoekshaven 100 2511 EX Den Haag Postbus 20301 2500 EH Den

Nadere informatie

Algemene Bepalingen voor de verkoop en levering van bloot eigendom van gronden der gemeente s-gravenhage 2008

Algemene Bepalingen voor de verkoop en levering van bloot eigendom van gronden der gemeente s-gravenhage 2008 Algemene Bepalingen voor de verkoop en levering van bloot eigendom van gronden der gemeente s-gravenhage 2008 Verkoopvoorwaarden bloot eigendom: Vastgesteld door burgemeester en wethouders van s-gravenhage

Nadere informatie

De Commissie beslist met inachtneming van haar Reglement en op basis van de volgende stukken:

De Commissie beslist met inachtneming van haar Reglement en op basis van de volgende stukken: Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 2011-346 d.d. 2 december 2011 (mr. P.A. Offers, voorzitter, mr. B.F. Keulen en mr. A.W.H. Vink, leden, en mr.drs. D.J. Olthoff, secretaris)

Nadere informatie

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Tegenstrijdige opdrachten.

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Tegenstrijdige opdrachten. Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Tegenstrijdige opdrachten. Klager heeft een woning gekocht. Beklaagde trad daarbij op als makelaar voor verkoper B. Verkoper B weigerde

Nadere informatie

Sloep 219 te Groningen

Sloep 219 te Groningen Sloep 219 te Groningen Heeft u vragen? Bel 050-8533733 of kijk op www.pandomo.nl Omschrijving Op leuke locatie met vrij uitzicht in de wijk Lewenborg gelegen HELFT VAN DUBBEL WOONHUIS met TUIN op het zuiden

Nadere informatie

Roermond Dirksbergerweg

Roermond Dirksbergerweg Nabij Roermond - Melick, omgeving Dirksbergerweg, ligt dit vrije sector bouwperceel van ± 2700 m2. Er is geen geldig bestemmingsplan op basis waarvan direct gebouwd kan worden. De gemeente Roermond heeft

Nadere informatie

Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM DE LOOP VAN DE PROCEDURE

Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM DE LOOP VAN DE PROCEDURE Voorlichting/belangen niet-opdrachtgever. Ontbreken schriftelijke vastlegging koopovereenkomst. Verkoop aan derde. Bevoegdheid t.a.v. schadevergoeding. Klaagster was geïnteresseerd in een woning die beklaagde

Nadere informatie

Vraagprijs 158.400,-- k.k.

Vraagprijs 158.400,-- k.k. BUGGENUM BERGSTRAAT 16 Schitterende bouwkavel Oppervlakte circa 1.800 m² Eventueel ook gedeelte te koop Bebouwingsvoorschriften op aanvraag Vraagprijs 158.400,-- k.k. INFORMATIE OVERIGE VOOR U BELANGRIJKE

Nadere informatie

ALGEMENE VERKOOPVOORWAARDEN bloot eigendom van gronden GEMEENTE 'S-GRAVENHAGE

ALGEMENE VERKOOPVOORWAARDEN bloot eigendom van gronden GEMEENTE 'S-GRAVENHAGE ALGEMENE VERKOOPVOORWAARDEN bloot eigendom van gronden GEMEENTE 'S-GRAVENHAGE Blad 1 INHOUD Art. 1. Art. 2. Art. 3. Art. 4. Art. 5. Art. 6. Art. 7. Art. 8. Art. 9. Art. 10. Art. 11. Art. 12. Art. 13. Art.

Nadere informatie

TE KOOP Percelen grond te Ruinen

TE KOOP Percelen grond te Ruinen TE KOOP Percelen grond te Ruinen 2 percelen Landbouwgrond. Locatie: Armstraat te Ruinen Locatie: Noordharen te Ruinen Vraagprijs: 45.000,- k.k. p.ha. KENMERKEN: Ligging: Deze percelen zijn gelegen aan

Nadere informatie

Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr (prof. mr. M.L. Hendrikse, voorzitter en mr. S.W.A. Kelterman, secretaris)

Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr (prof. mr. M.L. Hendrikse, voorzitter en mr. S.W.A. Kelterman, secretaris) Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 2017-187 (prof. mr. M.L. Hendrikse, voorzitter en mr. S.W.A. Kelterman, secretaris) Klacht ontvangen op : 16 mei 2016 Ingediend door : Consument

Nadere informatie

8. Vormerkung definitie

8. Vormerkung definitie 8. Vormerkung 8.1. definitie Vormerkung houdt in dat de koper van een woning (althans zijn notaris) zijn uit de koopovereenkomst voortvloeiende recht om de woning te kopen, kan laten inschrijven in de

Nadere informatie

Samenvatting. Consument, ARAG SE, gevestigd te Leusden, hierna te noemen: Aangeslotene. 1. Procesverloop

Samenvatting. Consument, ARAG SE, gevestigd te Leusden, hierna te noemen: Aangeslotene. 1. Procesverloop Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 2014-373 d.d. 9 oktober 2014 (mr. P.A. Offers, prof. mr. E.H. Hondius en drs. W. Dullemond, leden en mr. E.E. Ribbers, secretaris) Samenvatting

Nadere informatie

Doesburgseweg 23 Kavel1 - Wehl

Doesburgseweg 23 Kavel1 - Wehl Vraagprijs 230.000,-- k.k. Aanstoot Van Bavel Makelaars Stationsstraat 11 7031 BM Wehl Tel: 0314-680840 Fax: 0314-683465 E-mail: info@aanstootvanbavel.nl Omschrijving Gunstig gelegen aan de rand van het

Nadere informatie

G. Sterringastraat 20 te Groningen

G. Sterringastraat 20 te Groningen G. Sterringastraat 20 te Groningen Heeft u vragen? Bel 050-8533733 of kijk op www.pandomo.nl Omschrijving In de gewilde woonwijk "de Hoornsemeer" gelegen ruime EINDWONING met aangebouwde BERGING en TUIN.

Nadere informatie

Aan de rand van Oost Souburg, in het buitengebied richting Ritthem, een groot perceel bouwgrond van maar liefst ruim 6.350 m2 grond.

Aan de rand van Oost Souburg, in het buitengebied richting Ritthem, een groot perceel bouwgrond van maar liefst ruim 6.350 m2 grond. TE KOOP. Ritthemsestraat 127 4389 TE Ritthem Aan de rand van Oost Souburg, in het buitengebied richting Ritthem, een groot perceel bouwgrond van maar liefst ruim 6.350 m2 grond. Het kavel is compleet geschoond

Nadere informatie

TE KOOP 036-8452628. ALMERE Wezelstraat 11. Vraagprijs 174.500 k.k. Vrijehuizenmarkt Almere

TE KOOP 036-8452628. ALMERE Wezelstraat 11. Vraagprijs 174.500 k.k. Vrijehuizenmarkt Almere TE KOOP ALMERE Wezelstraat 11 Vraagprijs 174.500 k.k. Vrijehuizenmarkt Almere 036-8452628 OBJECTGEGEVENS: Adres Wezelstraat 11 Postcode - Plaats 1338BG ALMERE Kadastrale aanduiding Almere N 3999 Perceeloppervlak

Nadere informatie

TE KOOP 072-5200650. ALKMAAR Hofplein 16. Vraagprijs 295.000 k.k. Vrijehuizenmarkt Kuijper makelaars

TE KOOP 072-5200650. ALKMAAR Hofplein 16. Vraagprijs 295.000 k.k. Vrijehuizenmarkt Kuijper makelaars TE KOOP ALKMAAR Hofplein 16 Vraagprijs 295.000 k.k. Vrijehuizenmarkt Kuijper makelaars 072-5200650 OBJECTGEGEVENS: Adres Hofplein 16 Postcode - Plaats 1811LE ALKMAAR Kadastrale aanduiding Alkmaar A 5249

Nadere informatie

201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST

201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST 18-53 RvT West 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Bevoegdheid t.a.v. kostenveroordeling. Afdragen overdrachtsbelasting. Onderhandse betaling van gedeelte van de koopsom. Mededelingsplicht.

Nadere informatie

Veelgestelde vragen over het kopen en verkopen van een huis

Veelgestelde vragen over het kopen en verkopen van een huis Veelgestelde vragen over het kopen en verkopen van een huis Huysshop heeft een aantal veelgestelde vragen over het (ver)kopen van een huis op een rij gezet. 1. Wanneer ben ik in onderhandeling? Je bent

Nadere informatie

J o r d a an 38 te Laren

J o r d a an 38 te Laren Jordaan 38 te Laren Aan charmante laan, op loopafstand van het Centrum van Laren, alsmede in directe omgeving van natuurgebieden, sportvelden, zwembad, (lagere)scholen en uitvalswegen, ligt deze prachtige

Nadere informatie

Algemene Voorwaarden. Gijs van Poppel Advocaat. Commerciële contracten & Commercial Litigation 07 oktober 2013

Algemene Voorwaarden. Gijs van Poppel Advocaat. Commerciële contracten & Commercial Litigation 07 oktober 2013 Gijs van Poppel Advocaat Algemene Voorwaarden Commerciële contracten & Commercial Litigation 07 oktober 2013 Algemene voorwaarden zijn één of meer schriftelijke bedingen die er toe strekken in meerdere

Nadere informatie

Vogelkersstraat 42, 8924 EC te Leeuwarden Vraagprijs: ,-- K.K.

Vogelkersstraat 42, 8924 EC te Leeuwarden Vraagprijs: ,-- K.K. Vogelkersstraat 42, 8924 EC te Leeuwarden Vraagprijs 125.000,-- K.K. RUIME tussenwoning voorzien van 5 ruime slaapkamers! De woning is eenvoudig uitgevoerd en er zijn aandachtspunten voor onder andere

Nadere informatie

Dahliastraat 33 MADE Bouwgrond. Vraagprijs 225.000,00 vrij op naam

Dahliastraat 33 MADE Bouwgrond. Vraagprijs 225.000,00 vrij op naam Dahliastraat 33 MADE Bouwgrond Vraagprijs 225.000,00 vrij op naam Mooi gelegen bouwkavel van 455m2 in de populaire nieuwbouwwijk Prinsenpolder aan de Dahliastraat 33 te Made. Bouwvergunning is reeds verstrekt,

Nadere informatie

Raad van Toezicht Haarlem van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen NVM

Raad van Toezicht Haarlem van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen NVM Informatie aan niet-opdrachtgever. Ontbindende voorwaarde. Contractsbepalingen. Zelfstandig oordeel van de Raad van Toezicht t.o.v. arrest van het Gerechtshof. Klaagster heeft een woning gekocht die beklaagde

Nadere informatie

12-53 RvT Utrecht RAAD VAN TOEZICHT TE UTRECHT VAN NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM

12-53 RvT Utrecht RAAD VAN TOEZICHT TE UTRECHT VAN NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM 12-53 RvT Utrecht RAAD VAN TOEZICHT TE UTRECHT VAN NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Gedeeltelijk onvoldoende belangenbehartiging bij verkoop. Geen onderzoek gedaan naar bijzondere

Nadere informatie

Kijkduinstraat XT Amsterdam

Kijkduinstraat XT Amsterdam Kijkduinstraat 105-1 1055 XT Amsterdam Vraagprijs 149.000,- k.k Omschrijving AMSTERDAM Vraagprijs 149.000,- k.k Kijkduinstraat 105-1 1055 XT Amsterdam Te koop Type: Appartement Bouwjaar: Woonoppervlakte:

Nadere informatie

De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van: B MAKELAARDIJ, lid van de vereniging, gevestigd en kantoorhoudende te M,

De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van: B MAKELAARDIJ, lid van de vereniging, gevestigd en kantoorhoudende te M, Controle door de makelaar op storting waarborgsom. Een makelaar verkoopt voor klager diens woning. In de koopakte wordt geen financieringsvoorbehoud gemaakt. Koper verbindt zich om uiterlijk op 12 november

Nadere informatie

Bovenwoning Bruynssteeg 14 7411 LT Deventer

Bovenwoning Bruynssteeg 14 7411 LT Deventer Bovenwoning Bruynssteeg 14 7411 LT Deventer VOORWOORD Bedankt voor uw interesse in deze woning. In deze brochure treft u de meest relevante informatie aan over de woning alsmede over de omgeving. Het

Nadere informatie

Te Koop. Molenstraat 33 N. Veghel. Meer informatie op http://bosswonen.nl 073-6123030

Te Koop. Molenstraat 33 N. Veghel. Meer informatie op http://bosswonen.nl 073-6123030 Te Koop Molenstraat 33 N Veghel Kenmerken Vraagprijs: 265.000,- v.o.n. Woonoppervlakte: ca. 100 m 2 Bouwjaar: 2007 Aanvaarding: direct Bijzonderheden Veel lichtinval Zeer ruime woonkamer Groot terras Veel

Nadere informatie

Een pleidooi voor aanpassing van het Besluit Huwelijksgoederenregister 1969 1

Een pleidooi voor aanpassing van het Besluit Huwelijksgoederenregister 1969 1 Een pleidooi voor aanpassing van het Besluit Huwelijksgoederenregister 1969 1 Prof. mr. A.J.M. Nuytinck, hoogleraar privaatrecht, in het bijzonder personen-, familie- en erfrecht, aan de Erasmus Universiteit

Nadere informatie

Te Koop. Zwaardweg, Midden Schouwen. 3.24.05 ha bouwland

Te Koop. Zwaardweg, Midden Schouwen. 3.24.05 ha bouwland Te Koop Zwaardweg, Midden Schouwen 3.24.05 ha bouwland 3.24.05 hectare bouwland Betreft een perceel bouwland gelegen aan de Zwaardweg te Kerkwerve. Middelzware gemakkelijk bewerkbare kleigrond. Afslibbaarheid

Nadere informatie

Optie en bod. Onderhandelen met meerdere gegadigden.

Optie en bod. Onderhandelen met meerdere gegadigden. Optie en bod. Onderhandelen met meerdere gegadigden. Klager was geïnteresseerd in een woning. Hij verwijt de verkopend makelaar dat het appartement aan een derde is verkocht terwijl klager het eindbod

Nadere informatie

TE KOOP. Vraagprijs 169.000 k.k.

TE KOOP. Vraagprijs 169.000 k.k. TE KOOP MEIJEL Kerkveld 31 Vraagprijs 169.000 k.k. OBJECTGEGEVENS: Adres Kerkveld 31 Postcode - Plaats 5768BA MEIJEL Kadastrale aanduiding MEIJEL E 1060 Perceeloppervlak 500 m² Type woning 2/1 kapwoning

Nadere informatie

TE KOOP. Mallumse molenweg 3, Eibergen

TE KOOP. Mallumse molenweg 3, Eibergen Mallumse molenweg 3, Eibergen TE KOOP Wormgoor Makelaars Grotestraat 32, Eibergen Postbus 145 7150 AC Eibergen Tel: 0545-475 075 E-mail: info@wormgoor.net Internet: www.wormgoor.net MALLUMSE MOLENWEG 3

Nadere informatie

Te Koop Landbouwgrond Gelegen aan de Castersedijk te Hapert Perceelgrootte 0.51.30 hectare

Te Koop Landbouwgrond Gelegen aan de Castersedijk te Hapert Perceelgrootte 0.51.30 hectare Te Koop Landbouwgrond Gelegen aan de Castersedijk te Hapert Perceelgrootte 0.51.30 hectare 0.51.30 hectare landbouwgrond Langwerpig nagenoeg rechthoekig perceel landbouwgrond. Perceel is aan de westzijde

Nadere informatie

Binnenweg 2 Giesbeek

Binnenweg 2 Giesbeek Binnenweg 2 Giesbeek Omschrijving Dit zeer royale object zou binnenkort zomaar uw nieuwe droomhuis kunnen zijn. Het is sinds de bouw in gebruik geweest als kantoor, maar zou tot een prachtige woning verbouwd

Nadere informatie

Woonoppervlakte 200 m 2 TE KOOP. Oudemolenseweg 2 Ubbena

Woonoppervlakte 200 m 2 TE KOOP. Oudemolenseweg 2 Ubbena Woonoppervlakte 200 m 2 TE KOOP Oudemolenseweg 2 Ubbena OMSCHRIJVING INDELING Prachtig tussen de landerijen gelegen woonboerderij met multifunctioneel bijgebouw, tuinschuur en houtopslag, op slechts enkele

Nadere informatie

De Commissie heeft vastgesteld dat tussenkomst van de Ombudsman Financiële Dienstverlening niet tot oplossing van het geschil heeft geleid.

De Commissie heeft vastgesteld dat tussenkomst van de Ombudsman Financiële Dienstverlening niet tot oplossing van het geschil heeft geleid. Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 37 d.d. 17 februari 2011 (mr. P.A. Offers, voorzitter, prof. mr. M.L. Hendrikse en mr. A.W. H. Vink) Samenvatting Consument claimt tweemaal

Nadere informatie

Riperwei 78 Tijnje MIJNBUITENPLAATS.NL. Tijnje

Riperwei 78 Tijnje MIJNBUITENPLAATS.NL. Tijnje Riperwei 78 Riperwei 78 Kenmerken Woonoppervlakte: 233m² Inhoud: 1506m³ Perceelgrootte: 3770m² Bouwjaar: 1933 Aantal slaapkamers: 3 Aantal badkamers: 2 Verwarming: CV Intergas 2012 Isolatie: Volledige

Nadere informatie

ECLI:NL:HR:2011:BU7412

ECLI:NL:HR:2011:BU7412 ECLI:NL:HR:2011:BU7412 Instantie Hoge Raad Datum uitspraak 09-12-2011 Datum publicatie 09-12-2011 Zaaknummer 11/03863 (CW 2629) Formele relaties Rechtsgebieden Bijzondere kenmerken Inhoudsindicatie Conclusie:

Nadere informatie

gewijzigd j/n Koop is de overeenkomst waarbij de een zich verbindt een zaak te geven en de ander om daarvoor een prijs in geld te betalen.

gewijzigd j/n Koop is de overeenkomst waarbij de een zich verbindt een zaak te geven en de ander om daarvoor een prijs in geld te betalen. W oek 7 estaande Tekst na wijziging 28746 jo 31065 t/m NvW 5 Tekst na wijziging 28746 jo 31065 t/m amendementen Tekst na wijziging 32426 (nr. 2) urgerlijk Wetboek oek 7, ijzondere overeenkomsten urgerlijk

Nadere informatie

ALGEMENE VOORWAARDEN VOOR DE KOOPOVEREENKOMST GROND VOOR EENGEZINSHUIZEN, VERSIE

ALGEMENE VOORWAARDEN VOOR DE KOOPOVEREENKOMST GROND VOOR EENGEZINSHUIZEN, VERSIE ALGEMENE VOORWAARDEN VOOR DE KOOPOVEREENKOMST GROND VOOR EENGEZINSHUIZEN, VERSIE 1-1-2010 Bij deze algemene voorwaarden horen: - Koopovereenkomst Grond voor eengezinshuizen, versie 1-1-2010 Definities

Nadere informatie

TE KOOP. Het Heydenrijck 106, Groenlo

TE KOOP. Het Heydenrijck 106, Groenlo Het Heydenrijck 106, Groenlo TE KOOP Wormgoor Makelaardij B.V. Grotestraat 32, Eibergen Postbus 145 7150 AC Eibergen Tel: 0545-475 075 Fax: 0545-474 805 E-mail: info@wormgoor.net Internet: www.wormgoor.net

Nadere informatie

Haarlemmermeerstraat JZ Amsterdam

Haarlemmermeerstraat JZ Amsterdam Haarlemmermeerstraat 167-171 1058 JZ Amsterdam Huurprijs 6.670,- per maand Omschrijving AMSTERDAM Huurprijs 6.670,- per maand Haarlemmermeerstraat 167-171 1058 JZ Amsterdam Te huur Type: Bedrijfspand Bouwjaar:

Nadere informatie

Bosgrond Fransekampweg ongenummerd te Bennekom

Bosgrond Fransekampweg ongenummerd te Bennekom BROCHURE Bosgrond Fransekampweg ongenummerd te Bennekom WILBRINK makelaardij o.g. Dorpstraat 47, 7361 AR BEEKBERGEN 055 5061397 Fax 055 5062081 Makelaars / taxateurs : G.H.M. Vergeer R. Wilbrink (agrarisch)

Nadere informatie

Ittervoort. Sleestraat 16

Ittervoort. Sleestraat 16 Ittervoort Sleestraat 16 BELEGGINGSOBJECT! Soort object: Bedrijfshal met kantoorruimte. Het bouwjaar van het object is 1988. Ligging: Uitstekend gesitueerd op het industrieterrein Ittervoort op enkele

Nadere informatie

DE RAAD VAN TOEZICHT GRONINGEN VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM

DE RAAD VAN TOEZICHT GRONINGEN VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM 10-07 DE RAAD VAN TOEZICHT GRONINGEN VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Beweerdelijk onduidelijke koopakte opgesteld. Afspraken beweerdelijk niet correct vastgelegd.

Nadere informatie

Parkstraat 32 - Grou

Parkstraat 32 - Grou Parkstraat 32 - Grou Sfeervolle karakteristieke woning met dakterras tegenover het park in het centrum van Grou. De goed onderhouden woning is voorzien van isolerende beglazing en wordt cv verwarmd(nieuwe

Nadere informatie

Vrijstaande Bungalow Wijhezicht 1 8131 DM Wijhe

Vrijstaande Bungalow Wijhezicht 1 8131 DM Wijhe Vrijstaande Bungalow Wijhezicht 1 8131 DM Wijhe VOORWOORD Bedankt voor uw interesse in deze woning. In deze brochure treft u de meest relevante informatie aan over de woning alsmede over de omgeving.

Nadere informatie

Oude Rielsebaan 185 TILBURG

Oude Rielsebaan 185 TILBURG Oude Rielsebaan 185 TILBURG Vraagprijs 125.000,00 kosten koper Uniek recreatieperceel van ruim 11.000 m², gelegen in het prachtige natuurgebied "De Kaaistoep" te Tilburg, op 500m afstand van de woonwijk

Nadere informatie

W.A. Scholtenlaan 25 Doorwerth

W.A. Scholtenlaan 25 Doorwerth W.A. Scholtenlaan 25 Doorwerth Situatie Algemeen: Verwarming: - c.v.-ketel Details Inhoud (circa) : 1.868 m³ Perceeloppervlakte : perceeloppervlak m² Vloeroppervlakte (ca.) : 500 m² Bouwperiode (ca.) :

Nadere informatie

Echt Thaalpad 131 INDELING: SOUTERRAIN: Berging en overdekte parkeerplaats. BEGANE GROND: Gezamenlijke entree. Lift.

Echt Thaalpad 131 INDELING: SOUTERRAIN: Berging en overdekte parkeerplaats. BEGANE GROND: Gezamenlijke entree. Lift. ALGEMEEN: Penthouse met een oppervlakte van ± 180 m² gelegen op de derde verdieping. Uitstekende en bereikbare en centrale ligging. Allereerst ten opzichte van de kernen Echt en Peij. Daarnaast ten opzichte

Nadere informatie

TE KOOP. Winterswijkseweg 0 ong, Eibergen

TE KOOP. Winterswijkseweg 0 ong, Eibergen Winterswijkseweg 0 ong, Eibergen TE KOOP Wormgoor Makelaars Grotestraat 32, Eibergen Postbus 145 7150 AC Eibergen Tel: 0545-475 075 E-mail: info@wormgoor.net Internet: www.wormgoor.net WINTERSWIJKSEWEG

Nadere informatie

TE KOOP. Nieuwbouw 2 Royale bouwkavels: Korteraarseweg 138 Ter Aar. Koopprijs vanaf 250.000,-- K.K. info@goedhartvastgoed.nl www.goedhartvastgoed.

TE KOOP. Nieuwbouw 2 Royale bouwkavels: Korteraarseweg 138 Ter Aar. Koopprijs vanaf 250.000,-- K.K. info@goedhartvastgoed.nl www.goedhartvastgoed. TE KOOP Nieuwbouw 2 Royale bouwkavels: Korteraarseweg 138 Ter Aar Koopprijs vanaf 250.000,-- K.K. Herenweg 97a 2465 AD Rijnsaterwoude 0172-50 99 73 Meerkreuk 46 2377 VM Oude Wetering 071-331 34 84 Korevaarstraat

Nadere informatie

Maasbracht Hagenaarpark 25

Maasbracht Hagenaarpark 25 ALGEMEEN: Rustig en centraal gelegen in het charmante Hagenaarpark bieden wij u deze mooie vrijstaande bungalow te koop aan. De bungalow is gelegen op een perceel van ± 645 m² en de heeft een omsloten

Nadere informatie

Belangenverstrengeling. Aankoop door medewerker van verkopend makelaar. Onvoldoende belangenbehartiging.

Belangenverstrengeling. Aankoop door medewerker van verkopend makelaar. Onvoldoende belangenbehartiging. 18-21 RvT Amsterdam 203 ERECODE Belangenverstrengeling. Aankoop door medewerker van verkopend makelaar. Onvoldoende belangenbehartiging. De verkopers van een woning (klagers) verwijten hun makelaars (beklaagden)

Nadere informatie

Woonboerderij Middelerstraat 10 8121 RP Olst

Woonboerderij Middelerstraat 10 8121 RP Olst Woonboerderij Middelerstraat 10 8121 RP Olst VOORWOORD Bedankt voor uw interesse in deze woning. In deze brochure treft u de meest relevante informatie aan over de woning alsmede over de omgeving. Het

Nadere informatie

Het Haselt ongenummerd te Lieren

Het Haselt ongenummerd te Lieren BROCHURE Het Haselt ongenummerd te Lieren WILBRINK makelaardij o.g. Dorpstraat 47, 7361 AR BEEKBERGEN 055 5061397 Fax 055 5062081 Makelaars / taxateurs : G.H.M. Vergeer R. Wilbrink (agrarisch) email :

Nadere informatie

Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr (mr. R.J. Paris, voorzitter en mr. J. Hadziosmanovic, secretaris)

Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr (mr. R.J. Paris, voorzitter en mr. J. Hadziosmanovic, secretaris) Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 2017-787 (mr. R.J. Paris, voorzitter en mr. J. Hadziosmanovic, secretaris) Klacht ontvangen op : 7 mei 2017 Ingediend door : Consument Tegen

Nadere informatie

DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM.

DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM. DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM. Klacht over eigen aankoopmakelaar: asbest in aangekochte woning. Bouwkundige keuring aangeraden. Klager

Nadere informatie

Westinghousestraat 27-8 te Groningen

Westinghousestraat 27-8 te Groningen Westinghousestraat 27-8 te Groningen Heeft u vragen? Bel 050-8533733 of kijk op www.pandomo.nl Omschrijving Prachtig APPARTEMENT in project Grunobuurt: - Mooi wonen met de stad naast de deur - Op loopafstand

Nadere informatie

De Commissie heeft vastgesteld dat tussenkomst van de Ombudsman Financiële Dienstverlening niet tot oplossing van het geschil heeft geleid.

De Commissie heeft vastgesteld dat tussenkomst van de Ombudsman Financiële Dienstverlening niet tot oplossing van het geschil heeft geleid. Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 21 d.d. 2 april 2009 (mr. M.M. Mendel, voorzitter, mr. E.M. Dil - Stork en mr. B. Sluijters) 1. Procedure De Commissie beslist met inachtneming

Nadere informatie

Bonenburgerlaan 25 Heerde

Bonenburgerlaan 25 Heerde Noord Bonenburgerlaan 25 Heerde Vraagprijs: 370.000,- k.k. Aanvaarding in overleg Deze informatiebrochure is met zorg samengesteld. Voor eventuele onjuistheden aanvaarden wij geen aansprakelijkheid. Noord

Nadere informatie

Stuurboord 27, 1276 CN te Huizen INFORMATIEBROCHURE GOED ONDERHOUDEN RUIME MIDDENWONING MET ROYALE ACHTERTUIN EN STENEN BERGING

Stuurboord 27, 1276 CN te Huizen INFORMATIEBROCHURE GOED ONDERHOUDEN RUIME MIDDENWONING MET ROYALE ACHTERTUIN EN STENEN BERGING INFORMATIEBROCHURE GOED ONDERHOUDEN RUIME MIDDENWONING MET ROYALE ACHTERTUIN EN STENEN BERGING STUURBOORD 27 TE HUIZEN De locatie Deze goed onderhouden ruime middenwoning is gelegen in een groene, kindvriendelijke

Nadere informatie

NIEUWSBRIEF 21 juni 2011

NIEUWSBRIEF 21 juni 2011 MR. J.B.H. THIEL Ondernemingsrechtadviseur NIEUWSBRIEF 21 juni 2011 Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting Op 12 mei 2011 heeft de Koningin aan de Tweede Kamer aangeboden 'een voorstel

Nadere informatie

Brochure. Vraagprijs 199.000,-- k.k. Aanvaarding: in overleg. Hoofdweg 69 te Emst WWW.DEHAAN-MAKELAARS.NL

Brochure. Vraagprijs 199.000,-- k.k. Aanvaarding: in overleg. Hoofdweg 69 te Emst WWW.DEHAAN-MAKELAARS.NL Brochure Hoofdweg 69 te Emst Vraagprijs 199.000,-- k.k. Aanvaarding: in overleg EMST, HOOFDWEG 69 In het centrum van Emst wordt u aangeboden een eenvoudige vrijstaande woning met garage en berging gelegen

Nadere informatie

De vaststellingsovereenkomst. Prof. mr dr Edwin van Wechem

De vaststellingsovereenkomst. Prof. mr dr Edwin van Wechem De vaststellingsovereenkomst Prof. mr dr Edwin van Wechem Wat is een vaststellingsovereenkomst? Artikel 7:900 BW Bij een vaststellingsovereenkomst binden partijen, ter beëindiging of ter voorkoming van

Nadere informatie

Brochure. Vraagprijs ,-- k.k. Aanvaarding: in overleg. Park Wissel 4 te Epe

Brochure. Vraagprijs ,-- k.k. Aanvaarding: in overleg. Park Wissel 4 te Epe Brochure Park Wissel 4 te Epe Vraagprijs 89.000,-- k.k. Aanvaarding: in overleg WWW.DEHAAN-MAKELAARS.NL EPE, PARK WISSEL 4 Algemeen Op een schitterende locatie gelegen bouwterrein van 910 m² voor het bouwen

Nadere informatie

Parkeerplaats Ronsseweg, 2803, Gouda

Parkeerplaats Ronsseweg, 2803, Gouda Parkeerplaats Ronsseweg, 2803, Gouda Vraagprijs 5.500,00 kosten koper Nabij het centrum van Gouda, op steenworp afstand van het NS station, aan de Ronsseweg gelegen eigen parkeerplaats door middel van

Nadere informatie

Maaseik Heirweg 63. Algemeen: Indeling: Begane grond:

Maaseik Heirweg 63. Algemeen: Indeling: Begane grond: Algemeen: Deze vrijstaande woning met grote tuin is gelegen aan een doorgaande weg in een villawijk net buiten het centrum. Op wandelafstand liggen de winkelstraten, bushaltes, verschillende scholen en

Nadere informatie

RECREATIEWONING. Koaidyk Earnewald. Vraagprijs: ,-- k.k.

RECREATIEWONING. Koaidyk Earnewald. Vraagprijs: ,-- k.k. RECREATIEWONING Koaidyk 6-621 Earnewald Vraagprijs: 289.000,-- k.k. ! "# $ % $&' ( ) * +, & -& )..'" ) / # /, ) 0 ) 1) ) 2 3 4&5 ) 6 7. 8 +, 9 93 4& 9 9 9&( 9 9 // 5 ).:) ; :. 6. & " 9< 2 &3 5 " + = Vraagprijs

Nadere informatie

Noorderstationsstraat 6 a te Groningen

Noorderstationsstraat 6 a te Groningen Noorderstationsstraat 6 a te Groningen Heeft u vragen? Bel 050-8533733 of kijk op www.pandomo.nl Omschrijving Prachtige STUDIO gelegen in een fantastisch pand dat gebouwd is aan de rand van het Noorderplantsoen

Nadere informatie

N.V. Univé Schade, gevestigd te Assen, hierna te noemen Aangeslotene.

N.V. Univé Schade, gevestigd te Assen, hierna te noemen Aangeslotene. Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 2014-233 d.d. 6 juni 2014 (mr. A.W.H. Vink, voorzitter en mevrouw mr. I.M.L. Venker, secretaris) Samenvatting Consument en Aangeslotene hebben

Nadere informatie

Beweerdelijke instructies bij verkoop niet opgevolgd. Declaratie zonder overleg bij notaris ingediend? Nodeloze kosten veroorzaakt?

Beweerdelijke instructies bij verkoop niet opgevolgd. Declaratie zonder overleg bij notaris ingediend? Nodeloze kosten veroorzaakt? Beweerdelijke instructies bij verkoop niet opgevolgd. Declaratie zonder overleg bij notaris ingediend? Nodeloze kosten veroorzaakt? Klager krijgt van de bank, die bij de rechter verlof had gevraagd om

Nadere informatie

Kamperfoelie 6 RODEN

Kamperfoelie 6 RODEN Makelaardij van Santen de Hoog B.V. Fax: 050-3120971 Kamperfoelie 6 RODEN Vraagprijs 339.000,00 kosten koper Kamperfoelie 6 9301 PP Makelaardij van Santen de Hoog B.V. Fax: 050-3120971 Adresgegevens Adres

Nadere informatie

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer Der Staten-Generaal Postus EA DEN HAAG

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer Der Staten-Generaal Postus EA DEN HAAG 1 > Retouradres Postbus 20301 2500 EH Den Haag Juridischee Zaken Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer Der Staten-Generaal Postus 20018 2500 EA DEN HAAG Schedeldoekshaven 100 2511 EX Den Haag Postbus 20301

Nadere informatie

MEMORANDUM ALGEMENE VOORWAARDEN. 1 Inleiding

MEMORANDUM ALGEMENE VOORWAARDEN. 1 Inleiding MEMORANDUM ALGEMENE VOORWAARDEN 1 Inleiding 1.1 In Nederland wordt in de praktijk door ondernemingen veel gebruik gemaakt van algemene voorwaarden ( AV ). Hoewel het gebruik van AV over het algemeen als

Nadere informatie

Vraagprijs ,-- k.k.

Vraagprijs ,-- k.k. BRUNSSUM HAEFLAND 3 TE KOOP OF TE HUUR Bedrijfsruimte circa 992 m² Kantoor circa 88 m² Gelegen aan Buitenring met goede ontsluiting richting Eindhoven, Maastricht-Luik en Aken Huurprijs 3.800,-- per maand

Nadere informatie

Praam 253 A M S T E L V E E N

Praam 253 A M S T E L V E E N Praam 253 A M S T E L V E E N Heerlijk lichte hoekwoning met zes kamers en keurige tuin gelegen in kindvriendelijke wijk nabij winkelcentrum Waardhuizen. Ind. Entree, hal, meterkast, toilet, woonkamer

Nadere informatie

TE KOOP. Kruiskamp 1, Eibergen

TE KOOP. Kruiskamp 1, Eibergen Kruiskamp 1, Eibergen TE KOOP Wormgoor Makelaardij B.V. Grotestraat 32, Eibergen Postbus 145 7150 AC Eibergen Tel: 0545-475 075 Fax: 0545-474 805 E-mail: info@wormgoor.net Internet: www.wormgoor.net KRUISKAMP

Nadere informatie

Woonoppervlakte 95 m 2 TE KOOP. Kruisboomlaan 11 Grolloo

Woonoppervlakte 95 m 2 TE KOOP. Kruisboomlaan 11 Grolloo Woonoppervlakte 95 m 2 TE KOOP Kruisboomlaan 11 Grolloo OMSCHRIJVING INDELING In mooi en levendig Drents dorp gelegen te midden van natuurgebieden en prachtige bossen met vele wandel- en fietsmogelijkheden,

Nadere informatie

Olivier van Noortstraat 42 Rheden

Olivier van Noortstraat 42 Rheden Olivier van Noortstraat 42 Rheden Situatie Isolatie (voor zover bekend): Isolatie: - dubbel glas Verwarming: - c.v.-ketel, mogelijkheid voor open haard (2007) Warmwatervoorziening: - c.v.-ketel Details

Nadere informatie

De Raad van Toezicht Utrecht van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen NVM geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

De Raad van Toezicht Utrecht van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen NVM geeft de volgende uitspraak in de zaak van: Voordeel verminderde overdrachtsbelasting bij opvolgende transacties. Onjuiste informatie aan koper. Wijziging in concept-akte niet aan koper gemeld. Niet passende wijze van communiceren. Klager koopt

Nadere informatie

TE KOOP Achtergracht 134, Weesp

TE KOOP Achtergracht 134, Weesp TE KOOP Achtergracht 134, Weesp Op unieke locatie in het historische centrum van Weesp ligt deze verrassende en zeer goed onderhouden stadswoning uit de jaren 30. De zonnige achtertuin met achterom ligt

Nadere informatie

Reinwardtstraat HG Amsterdam

Reinwardtstraat HG Amsterdam Reinwardtstraat 6-1 1093 HG Amsterdam Vraagprijs 169.000,- k.k Omschrijving AMSTERDAM Vraagprijs 169.000,- k.k Reinwardtstraat 6-1 1093 HG Amsterdam Te koop Type: Appartement Bouwjaar: 1906 Woonoppervlakte:

Nadere informatie

Bouwkavel Terpweg. Deze Deze informatiebrochure is met is met zorg zorg samengesteld.

Bouwkavel Terpweg. Deze Deze informatiebrochure is met is met zorg zorg samengesteld. Bouwkavel Terpweg Heerde Vraagprijs: 260.750,- k.k. Aanvaarding in overleg Deze Deze informatiebrochure is met is met zorg zorg samengesteld. Voor Voor eventuele onjuistheden aanvaarden wij wij geen geen

Nadere informatie

Maasbracht Echterstraat 90

Maasbracht Echterstraat 90 Prachtig uitzicht op Breerpark (dierenpark) Deze tussengelegen woning met garage is gelegen op een goede locatie centraal in Maasbracht en goed bereikbaar. Scholen en een park bevinden zich in de directe

Nadere informatie

Noot onder Vzr. Rb. Amsterdam 25 november 2010, B (Nestlé/Mars)

Noot onder Vzr. Rb. Amsterdam 25 november 2010, B (Nestlé/Mars) De art. 6:193a e.v. BW, art. 6:194 BW en art. 6:194a BW Paul Geerts, Rijksuniversiteit Groningen Noot onder Vzr. Rb. Amsterdam 25 november 2010, B9 9243 (Nestlé/Mars) 1. In Vzr. Rb. Amsterdam 25 november

Nadere informatie

Brochure Langestreek LE SCHIERMONNIKOOG

Brochure Langestreek LE SCHIERMONNIKOOG Brochure Langestreek 72 9166 LE SCHIERMONNIKOOG Langestreek 72, 9166 LE Schiermonnikoog 295.000,00 kosten koper Verver Jet Winters Makelaars Rijksstraatweg 26 A 9752 AE, HAREN Tel: 050-5340515 E-mail:

Nadere informatie

Informatiebrochure. Huis kopen

Informatiebrochure. Huis kopen Informatiebrochure Huis kopen Ontdek je nieuwe kwaliteiten en bespaar Als kind heb je er vast wel eens aan gedacht om profvoetballer, dierenarts of leraar te worden. Maar wist je dat er ook een verkoop-

Nadere informatie

Vraagprijs: 0,- Meer informatie? Smolders Makelaars Kennedylaan 1b 4538 AE Terneuzen

Vraagprijs: 0,- Meer informatie? Smolders Makelaars Kennedylaan 1b 4538 AE Terneuzen Smolders Makelaars Kennedylaan 1b 4538 AE Terneuzen 0115-621475 info@smoldersmakelaars.nl www.smoldersmakelaars.nl, Vraagprijs: 0,- te Vraagprijs 0,- Extra informatie Kenmerken Postcode Isolatie Tuin Aanvaarding

Nadere informatie

ALGEMENE VOORWAARDEN LETTER OF INTENT

ALGEMENE VOORWAARDEN LETTER OF INTENT ALGEMENE VOORWAARDEN LETTER OF INTENT 1. Definities Tenzij anders blijkt, wordt in de Letter of Intent, de Koopovereenkomst, de Akte en de Algemene Voorwaarden verstaan onder: a. Akte: de notariële akte

Nadere informatie