Lokale effecten Woningwet. Quickscan. Tineke Lupi

Transcriptie

1 Lkale effecten Wningwet Quickscan Tineke Lupi

2 Uitgave Platfrm31 Den Haag, januari 2017 Platfrm31 De gezamenlijke ruimte waar mensen wnen, werken en samenleven is het dmein van Platfrm31. We zitten bvenp maatschappelijke ntwikkelingen, zien waar het gaat schuren en nderzeken wat ndig is m prblemen p te lssen. We verbinden beleid, praktijk en wetenschap m tt een aanpak te kmen waarmee bestuurders, beleidsmakers en uitverders direct aan de slag kunnen. Pstbus 30833, 2500 GV Den Haag

3 Inhudspgave Inleiding 5 1 Algemene effecten Wningwet Prestatieafspraken krijgen een centralere plaats in de vlkshuisvesting Rijkspririteiten scherper p vizier van crpraties en gemeenten Wnvisie is belangrijk sturingsinstrument vr gemeenten 6 2 Lkale dynamiek, samenwerking en vertruwen Vlkshuisvesting als gezamenlijke pgave Huurdersrganisaties hebben meite psitie in te nemen Wederkerigheid en nderhandeling tussen partijen Zektcht naar raamwerk en structuur Gezamenlijke feiten en definities Prestatieafspraken als plitiek instrument Afbreukrisic van accuntants grter 8 3 Betaalbaarheid en beschikbaarheid Pririteit p beschikbaarheid en betaalbaarheid Kwaliteit kmt ls te staan van de prijs Minder midden- en gedkpste segment wningen 10 4 Energiezuinige vrraad Energiezuinige vrraad in alle prestatieafspraken Energiezuinige vrraad als middel vr betaalbaarheid Investeringsmdel nder druk dr passend tewijzen 11 5 Leefbaarheid Crpraties terughudend Onduidelijkheid ver wat kan en mag Maximering van leefbaarheidsbudget zrgt niet vr prblemen Passend tewijzen versterkt segregatieprcessen Fcus p DAEB risic vr sciale wijken Leefbaarheidsinvesteringen lijden nder financiële sturing 13 6 Huisvesten bijzndere delgrepen Wnen en zrg nderdeel prestatieafspraken Beschikbaarheid en betaalbaarheid van wnzrgwningen nder druk 14 Bijlage: ver de quickscan 15 Cntact 17

4

5 Inleiding Welke effecten heeft de herziene Wningwet p de realisatie van de rijkspririteiten? En verschilt dit in gebieden met veel f weinig investeringskracht f in een krappe- f gespannen huurwningmarkt? Platfrm31 verde een quickscan uit naar de lkale effecten van de Wningwet p basis van gesprekken met crpraties en gemeenten. De uitkmsten van de quickscan geven een eerste indruk van de effecten p lkaal niveau. Eerste indrukken De quickscan is gebaseerd p de ervaringen van prfessinals in het veld en met met enige vrzichtigheid wrden geïnterpreteerd. De implementatie van de Wningwet is namelijk ng in vlle gang, waardr de effecten ng niet vlledig zijn uitgekristalliseerd. Daarnaast is de nderzeksmvang relatief beperkt. Vr deze quickscan spraken we veertien respndenten van gemeenten en wningcrpraties verspreid ver het land. De diversiteit in de vlkshuisvestelijke pgaven en in de visies van bestuurders is grt. Hierdr zijn de uitkmsten niet één p één naar landelijk niveau te extrapleren. Transitiefase Veel crpraties en gemeenten vinden de mslag naar een nieuwe manier van werken een zeer mvangrijke pgave. Dit geldt vral vr de scheiding DAEB en niet-daeb, het uitdenken van het prces, het pzetten van de werkstructuur rndm de prestatieafspraken én de gevraagde mslag en inzet vanuit huurders. 5 Veel f weinig investeringskracht Uit de quickscan blijken de lkale effecten anders in gebieden waar crpraties veel f weinig investeringskracht hebben. Crpraties met weinig investeringskracht neigen ernaar meer te fcussen p de beschikbaarheid van passende wningen, bijvrbeeld dr huurprijzen p- en af te tppen. Crpraties met ruimere investeringskracht fcussen daarentegen, naast betaalbaarheid en beschikbaarheid, k p de kwaliteit van wningen. Krappe f ruime wningmarkt Ok het type wningmarkt blijkt van invled p de lkale effecten. In krappe wningmarkten met veel huurteslaggerechtigden lijkt de druk p de sciale wningvrraad vr die delgrep te te nemen. Kn deze grep vrheen reageren p alle wningen nder de liberalisatiegrens, nu kunnen zij dit uitsluitend ng p wningen nder de aftppingsgrens. Om aan de tenemende druk in dit huursegment tegemet te kmen, verlagen crpraties sms de huurprijs van een deel van de wningen tt nder de aftppingsgrens. In ruime wningmarkten lijkt dit niet aan de rde. Lkale effecten Wningwet

6 1 Algemene effecten Wningwet 1.1 Prestatieafspraken krijgen een centralere plaats in de vlkshuisvesting Gemeenten die al ver een wnvisie beschikken en verplicht zijn tt het sluiten van prestatieafspraken is een belangrijke verandering van de Wningwet. Het sluiten van prestatieafspraken lijkt inmiddels hèt sturingsinstrument in de vlkshuisvesting. Vral in de kleine gemeenten is het maken van prestatieafspraken een nieuwe exercitie. In de meeste grte gemeenten deden ze dit al langer. Bij hen zijn de prestatieafspraken na 1 juli 2015 uitgebreid met nderwerpen, wnnen ze aan plitiek gewicht en sturen deze gemeenten sterker p naleving. Om deze naleving vrm te geven trachten ze de afspraken z cncreet mgelijk te frmuleren en kmen er meer afspraken p papier. Ok sluit de gemeente nu met alle wningcrpraties prestatieafspraken, waar zij die vrheen sms enkel met de grtste slt. 1.2 Rijkspririteiten scherper p vizier van crpraties en gemeenten Het Rijk cmmuniceert haar vlkshuisvestelijke pririteiten. De minister stelt ze minimaal één keer per vier jaar vast vr de kmende vier kalenderjaren (BTIV artikel 39). Deze pririteiten kmen in veel van de prestatieafspraken terug als nderwerpen waarver afspraken wrden gemaakt. Daardr staan ze scherper p het vizier van crpraties, gemeenten en huurders Wnvisie is belangrijk sturingsinstrument vr gemeenten Via de wnvisie kunnen gemeenten sturen p welke lkale pgaven crpraties zuden meten ppakken. Nu wrdt de wnvisie veelal pgesteld met de prtefeuillehuder wnen. Zrgen vr fatsenlijk wnen behelst echter meer dan alleen het buwen van sciale huurwningen. Samenwerken met andere prtefeuillehuders, zals welzijn en zrg, maakt de wnvisie een rijker instrument vr de vlkshuisvesting. Deze behefte aan verruiming van de nderwerpen geldt eveneens bij het maken van de prestatieafspraken. Smmige gemeenten stellen vr het eerst een wnvisie p. Anderen hadden al een wnvisie f dcument dat als wnvisie gehanteerd kn wrden. Deze gebruikten ze, scherpten ze aan f ze kzen vr het pstellen van een vlledig nieuwe versie. Daarbij realiseren ze zich dat hun wnvisie het vertrekpunt vrmt vr de tekmstige prestatieafspraken. In kleine(re) gemeenten valt p dat de vlkshuisvesting dankzij de wnvisie en de prestatieafspraken hger p de agenda kmt bij de gemeente. Bij de huurdervertegenwrdiging ntbreekt vaak ng kennis en expertise m dit te den. Lkale effecten Wningwet

7 2 Lkale dynamiek, samenwerking en vertruwen 2.1 Vlkshuisvesting als gezamenlijke pgave Sinds de herziene Wningwet ervaren betrkken partijen de vlkshuisvesting veel meer als een gezamenlijke pgave van wningcrpraties, gemeenten én huurders. De Wningwet legt de rlverdeling van deze partijen bij verschillende nderdelen expliciet vast. Gemeenten zijn verantwrdelijk vr het pstellen van een wnvisie, crpraties brengen daarp jaarlijks een bd uit dat is afgestemd met de huurdervertegenwrdiging (WW art. 43. Lid 2). Vervlgens sluiten crpraties, gemeenten en huurders prestatieafspraken. In de praktijk blijkt dat de drie partijen elkaar dankzij deze rlverdeling vaker zien dan vrheen. 2.2 Huurdersrganisaties hebben meite psitie in te nemen Huurdersrganisaties zijn ng druk p zek naar de invulling van hun rl en psitie in het speelveld tussen crpratie en de gemeente. In kleine gemeenten is sms een kleine grep huurders actief f is er helemaal geen huurdervertegenwrdiging. Waar wel een huurderrganisatie actief is, kst het betrkkenen veel tijd en capaciteit m vlwaardig te kunnen participeren in de gesprekken en vrbereiding. Een gebrek aan inhudelijke kennis en nderhandelingsvaardigheden bemeilijkt sms het kunnen leveren van een effectieve bijdrage aan het prces. In de zektcht naar kennis, rl en psitie spelen een aantal kwesties: 7 1. Huurdersrganisaties en crpraties trekken dr het prces intensiever met elkaar p. Crpraties investeren veel energie m hun huurdersvertegenwrdigers in het prces te betrekken. Dr deze intensievere samenwerking ntstaat het gevaar dat huurders meegaan in de denkprcessen en verwegingen van wningcrpraties en daarbij de achterban uit het g verliezen. 2. Smmige huurderrganisaties schakelen adviseurs in m hen te veden met kennis en standpunten. Dit rept bij crpraties sms twijfel p ver de representativiteit van ingenmen standpunten. 3. Sms wrden huurdersrganisaties bijvrbeeld dr capaciteitsgebrek gedwngen slechts ver een deel van de geagendeerde nderwerpen mee te praten en/f de gemaakte prestatieafspraken gedeeltelijk te ndertekenen. Dat stelt hen vr een lastig (keuze)dilemma: Welke nderwerpen/thema s zijn belangrijk f minder belangrijk? Ok vr huurdersrganisaties met vldende capaciteit blijkt het aanbrengen van fcus en pririteren een lastige pgave. 4. Tijdens het maken van prestatieafspraken wrden tussen partijen sms cmprmissen geslten. Vr huurdersrganisaties is het sluiten van cmprmissen f het uitruilen van standpunten sms lastig, mdat de achterban hierin sms niet mee kan f wil gaan. Lkale effecten Wningwet

8 Naast bvenstaande speelt k het afstemmen tussen schaalniveaus een rl. Huurdersvertegenwrdigers kunnen p zwel gemeentelijk/stedelijk- als crpratie niveau hun invled laten gelden. Het afstemmen tussen deze twee verschillende schaalniveaus is sms lastig. 2.3 Wederkerigheid en nderhandeling tussen partijen De vlkshuisvesting als gezamenlijke pgave, versterkt dr meer inzicht in de crpratiefinanciën, lijken de gelijkwaardigheid te bevrderen tijdens nderhandelingen vr prestatieafspraken. Crpraties verlangen wederkerige afspraken en cncrete inzet van de gemeente. Ok huurdersrganisaties maken afspraken ver hun bijdrage. Daarnaast ntstnd k meer nderhandeling tussen partijen: gemeenten krijgen via de Indicatieve Bestedingsruimte Wningcrpraties (IBW) inzicht in de bestedingsruimte van crpraties. In de praktijk blijken deze cijfers, znder telichting van de crpratie, lastig te interpreteren. De meeste gemeenten en crpraties nemen samen dr wat het IBW en de rati s inhuden. Het blijft een kwestie van vertruwen. De cijfers zijn vral een aanleiding vr gesprek. Ok na uitleg van de crpraties is het vr gemeenten niet altijd helder heveel speelruimte er werkelijk is. 2.4 Zektcht naar raamwerk en structuur 8 Elk jaar meten crpraties p 1 juli een bd uitbrengen aan haar gemeente(n) en p 15 december meten de prestatieafspraken zijn gemaakt. Onze gesprekspartners ervaren dit als een strakke planning. Mgelijk wrdt dit verrzaakt dr de transitiefase waarin partijen zich bevinden. Crpraties, gemeenten en sms k huurders zeken gezamenlijk naar wegen m het prces minder belastend te maken en de tijdsdruk te verlichten. Ze denken na ver een eigen raamwerk en structuur. Smmigen kiezen ervr de data uit de wet te handhaven. Anderen kiezen ervr m de afspraken elke vier jaar pnieuw af te sluiten en ze tussentijds jaarlijks te updaten. 2.5 Gezamenlijke feiten en definities De respndenten lijken zich meer te beseffen dat het handig is m dezelfde kengetallen, feiten en definities als uitgangspunt te nemen bij het maken en naleven van afspraken. In het verleden bleken misverstanden te ntstaan, mdat ze elk een ander nderzek als uitgangspunt hadden met andere definities en cijfers. Dr gezamenlijke pdrachtverstrekking vr (nul)metingen cmmitteren ze zich beiden aan dezelfde definities en cijfers. 2.6 Prestatieafspraken als plitiek instrument Gemeenten geven aan dat wethuders het maken van prestatieafspraken meer dan vrheen als een geschikt middel zien m, samen met partners, beleidsambities te verwezenlijken. Sms liggen deze in lijn met de vlkshuisvestelijke pgave en sms daarbuiten. In enkele gemeenten werd tijdens de crisis p de wningmarkt het slpen en buwen van wningen niet zijn ingegeven vanuit vlkshuisvestelijke perspectief, maar vanuit het belang van de lkale werkgelegenheid. 2.7 Afbreukrisic van accuntants grter Meerdere accuntants keren crpraties de rug te. Deze ntwikkeling det zich vrnamelijk vr bij kleinere crpraties en kleinere accuntants. Er spelen twee zaken: kleinere accuntants lijken te weinig expertise in huis te hebben die de wijzigingen in de regelgeving kunnen vlgen. Ok hebben ze Lkale effecten Wningwet

9 meite m aan de tegenmen tezichtseisen van hun eigen tezichthuder de AFM te vlden. Ten tweede ervaren accunts bij de kleinere crpraties een grter afbreukrisic. De eisen aan wningcrpraties zijn gelijk ngeacht hun mvang. Kleinere crpraties ndervinden zelf meer meite met de cmplexiteit van wet- en regelgeving in cmbinatie met de steeds tenemende verslagleggingsvereisten dan grtere crpraties. Dit betekent dat de cntrlelast en het afbreukrisic vr accuntants bij kleinere crpraties relatief hg ligt. 9 Lkale effecten Wningwet

10 3 Betaalbaarheid en beschikbaarheid 3.1 Pririteit p beschikbaarheid en betaalbaarheid Vldende sciale huurwningen met een huurprijs tt aan de aftppingsgrens heeft pririteit bij vrijwel alle ndervraagde crpraties. Per 1 januari 2017 meten zij hun prtefeuille, juridisch f administratief, splitsen in een DAEB en een niet-deab-prtefeuille. Dat dwingt hen vr alle wningen te verwegen in welk deel zij vallen. Een grt deel van de wningen hebben een huurprijs p f net nder de aftppingsgrens 1 vr huurteslaggerechtigden. 2 In de meeste prestatieafspraken zijn betaalbaarheid en beschikbaarheid van de sciale vrraad prminent aanwezig. Dr afspraken te maken ver het aantal (te realiseren) betaalbare wningen en/f de maximale huurprijzen is de invled van gemeenten p deze nderwerpen tegenmen. 3.2 Kwaliteit kmt ls te staan van de prijs 10 Met het g p het passend tewijzen van de primaire delgrep brengt een aantal crpraties het huurniveau van de huurwningen met een huurverhging en/f -verlaging richting de kwaliteitskrtingsgrens, aftppingsgrens en liberalisatiegrens. Deze ntwikkeling lijkt zich vral te vltrekken bij crpraties met minder investeringskracht. Deze crpraties velen zich gendzaakt de huurdalingen met huurstijgingen van de gedkpste wningen te cmpenseren. Hierdr lijkt een clustering te ntstaan van wningen met een huurprijs net nder de aftppingsgrens. Smmige crpraties passen het zgeheten tweehurenbeleid te: wningen vr niet-huurteslaggerechtigden tegen de rsprnkelijke prijs verhuren, terwijl het niveau bij verhuur aan huurteslaggerechtigden wrdt verlaagd tt nder de aftppingsgrens. De tepassing van het tweehurenbeleid kan clustering van wningen rnd de aftppingsgrens vrkmen. Nader nderzek naar de kwantitatieve mvang kan uitwijzen he mvangrijk de impact van deze ntwikkeling is p de prijsstelling van de sciale wningvrraad. 3.3 Minder midden- en gedkpste segment wningen Drdat crpraties ptppen en aftppen vermindert het aantal hele gedkpe huurwningen en middensegment huurwningen. Dit kan een prbleem wrden vr de allerlaagste inkmens in de samenleving. Als er nauwelijks hele gedkpe wningen beschikbaar zijn, wrden mensen gendzaakt een duurdere wning te huren met een huurprijs net nder de aftppingsgrens. Ok de secundaire delgrep, die vanuit inkmensnrmen wel vr een sciale huurwning in aanmerking kmt, maar geen recht heeft p huurteslag, kan prblemen ndervinden. Het middensegment van wningen tussen de aftppingsgrens en de liberalisatiegrens neemt namelijk af. Een aanzienlijk deel van deze wningen wrden bij mutatie afgetpt f geliberaliseerd. Daardr is deze grep sneller aangewezen p de vrije sectr met hgere huurprijzen. 1 De aftppingsgrens is in 2016 vr een- en tweepersnshuishudens 586,68, vr drie- en meerpersnshuishudens 628,76. 2 Huurteslaggerechtigden zijn eenpersnshuishudens met een inkmen van eur en meerpersnshuishudens met een inkmen van eur. Lkale effecten Wningwet

11 4 Energiezuinige vrraad 4.1 Energiezuinige vrraad in alle prestatieafspraken Duurzaamheid is een belangrijk thema in de prestatieafspraken, k ná herziening van de Wningwet. De respndenten maken afspraken ver het verduurzamen én energiezuinig maken van de wningvrraad. De meerjarige investeringsprgramma s vrmen hierbij het uitgangspunt. Vral in gebieden met veel investeringskracht verwachten gemeenten veel van het energiezuinig maken van de vrraad. In gebieden met minder investeringskracht lijken crpraties de beschikbare investeringscapaciteit vral aan te wenden vr de betaalbaarheid en beschikbaarheid van de wningvrraad. De financiële ruimte m te investeren in een energiezuinige vrraad is hier duidelijk beperkter. Gemeenten in deze gebieden kesteren vaak een hgere ambitie dan de betrkken crpraties waar kunnen maken. 4.2 Energiezuinige vrraad als middel vr betaalbaarheid Crpraties met ruimere investeringskracht benutten investeringen in een energiezuinigere wningvrraad vr het verbeteren van de betaalbaarheid van de vrraad. De lagere ttale wnlasten zrgen, ndanks een eventueel hgere huurprijs, vr een beter betaalbare wning. Bij deze crpraties vleit dit beleid vrt uit een integrale visie p betaalbaarheid én verduurzaming van de wningprtefeuille. 4.3 Investeringsmdel nder druk dr passend tewijzen 11 De wettelijke plicht m huurwningen zveel mgelijk passend te te wijzen zet bij een deel van de ndervraagde crpraties de verdien- en daarmee investeringscapaciteit nder druk. In de eerste plaats wrdt dit verrzaakt drdat de huurprijs van wningen net nder de aftppingsgrens nauwelijks kunnen wrden verhgd znder dat deze wningen in het prijssegment bven de aftppingsgrens terecht kmen en daardr nbereikbaar wrden vr de primaire delgrep. Daarnaast zrgt het verlagen van huurprijzen tt nder de aftppingsgrens vr teruglpende huurinkmsten en daardr lagere investeringsbudgetten. Vral bij crpraties met minder investeringskracht leidt dit tt minder investeringen in het energiezuiniger maken van de wningvrraad. Bij nieuwbuw in grte steden wrdt meer ingezet p de buw van kleinere wningen. Hiermee vrkmen crpraties dat wningen te duur wrden dr verplichte duurzaamheidseisen vanuit het Buwbesluit. Bij crpraties met ruimere investeringskracht levert de passendheidstets niet direct een rem p, maar k hier wrden duurzaamheidsinvesteringen kritisch p rendement berdeeld. Als plssingsrichting pperden enkele respndenten m de passendheidstets te kppelen aan wnlasten in plaats van huurlasten. Energetische verbeteringen leiden immers vaak tt lagere ttale wnlasten drdat de energierekening van huurders daalt. Lkale effecten Wningwet

12 5 Leefbaarheid 5.1 Crpraties terughudend In de nieuwe Wningwet zijn crpraties terughudender bij het den van leefbaarheidsinvesteringen. Deze ntwikkeling lijkt zich bij crpraties met minder investeringskracht sterker vr te den dan bij crpraties met ruimere investeringskracht. Desndanks zeken zij naar creatieve plssingen, bijvrbeeld het inzetten van leegstaand vastged. Daarnaast zeken crpraties legitimering van hun inzet dr bepaalde activiteiten in de prestatieafspraken vast te leggen. 5.2 Onduidelijkheid ver wat kan en mag 12 Leefbaarheidsinvesteringen dr crpraties mgen vlgens de wet uitsluitend ng ten gede kmen aan de eigen huurders en aan de leefbaarheid in de directe nabijheid van het vastged van de betrkken tegelaten instellingen. Als gevlg van de beperktere reikwijdte van het begrip leefbaarheid geven gemeenten aan dat crpraties vr hen nu niet meer de vanzelfsprekende samenwerkingspartners zijn vr het rganiseren en financieren van leefbaarheidsactiviteiten in de wijk. Dit geldt sterker bij crpraties met weinig investeringskracht. In de praktijk is het sms nduidelijk wat in het kader van leefbaarheid wel en niet is tegestaan. Hierdr dreigen prblemen: wie betaalt de maatschappelijke rganisatie die huisuitzetting en betalingsachterstanden tegengaan? Wie betaalt de wijkcnciërges in de wijk en hudt een vinger aan de pls? Ok in het werkgebied van wnen en zrg ntstaan discussies ver de rl en verdeling van verantwrdelijkheden tussen gemeenten en crpraties. Crpraties cncentreren zich sinds de herziening van de Wningwet vral p het beheer van het vastged (schn, heel en veilig) en minder p beheervraagstukken die spelen in de publieke ruimte. Bij crpraties met minder investeringskracht lijkt deze ntwikkeling zich het sterkst vr te den. De respndenten verwachten dat de leefbaarheid in buurten en wijken hierdr nder druk kmt te staan. 5.3 Maximering van leefbaarheidsbudget zrgt niet vr prblemen De herziene Wningwet geeft crpraties de ruimte m per DAEB-wning maximaal 126,25 (prijspeil 2016) in leefbaarheidsactiviteiten te investeren. Hewel de meeste van de ndervraagde gemeenten en crpraties geen cncrete bedragen in de prestatieafspraken hebben vastgelegd, geven ze aan dat het wettelijk tegestane budget niet wrdt verschreden. 5.4 Passend tewijzen versterkt segregatieprcessen Op cmplexniveau wrdt segregatie geleidelijk zichtbaar, mdat wnruimten dr de passendheidstets vrijwel uitsluitend aan huurders uit de primaire delgrep wrden tegewezen. Dit versterkt al lpende segregatieprcessen. Een aantal respndenten verwacht dat deze tendens vral p buurt- en wijkniveau in grtere steden zichtbaar zal wrden. In drpen en kleinere kernen is dit vaak meer gemengd met particulier wningbezit. De scheiding van wnen en zrg en het huisvesten van delgrepen met een zrgvraag in de wijk versterkt deze ntwikkeling. Zrgdelgrepen zijn vaak aangewezen p de gedkpe vrraad, die zich in bepaalde wijken cncentreert. De draagkracht van deze wijken kmt verder nder druk te staan. Lkale effecten Wningwet

13 5.5 Fcus p DAEB risic vr sciale wijken De fcus p DAEB vrmt vral vr ntspannen wningmarkten een risic p leefbaarheidsprblemen, mdat het ingewikkelder is m gemengde wijken te realiseren. De cndities waarnder crpraties kunnen investeren in (middel-)dure huur f cmmercieel vastged zijn aanzienlijk strenger gewrden. Een markttets met aantnen dat er geen cmmerciële partijen zijn die deze pgave willen ppakken. Het is wel mgelijk dat een dchterbedrijf van een crpratie dit ppakt nder dezelfde cndities als marktpartijen, dus znder verheidssteun. Deze beperking van de handelingsruimte maakt het vr crpraties veel ingewikkelder m in te zetten p gemengde wijken, diversiteit en vrzieningen. In wijken en drpen waar beleggers zich niet melden, kan dit vr prblemen zrgen. 5.6 Leefbaarheidsinvesteringen lijden nder financiële sturing Als gevlg van een andere waarderingsgrndslag vr het wningbezit (i.c. marktwaarde) en een rendementseis vr het niet-daeb gedeelte van de wningprtefeuille handelt een aantal crpraties steeds sterker financieel gedreven. Dit remt drgaans nrendabele investeringen in leefbaarheid af. 13 Lkale effecten Wningwet

14 6 Huisvesten bijzndere delgrepen 6.1 Wnen en zrg nderdeel prestatieafspraken Vr veel gemeenten en crpraties zijn de prestatieafspraken een middel m het thema wnen en zrg te agenderen en breder te trekken dan alleen de stenen. Wnen en zrg staat, als gevlg van de transitie in de zrg en de scheiding van wnen en zrg, hg p de agenda van gemeenten. Wanneer de gemeente ver een huisvestingsverrdening beschikt, wrdt de uitwerking ervan veelal pgenmen in de prestatieafspraken. Dit leidt drgaans tt het vastleggen van meer cncrete prestaties ver de huisvesting van urgente en zrgbehevende delgrepen. 6.2 Beschikbaarheid en betaalbaarheid van wnzrgwningen nder druk Passend tewijzen verrzaakt een dilemma vr het huisvesten van zrgbehevende delgrepen, waarnder uderen. Geschikte wningen zijn vaak relatief duur, terwijl een grt deel van de delgrep een laag inkmen heeft. Het gaat m wningen vr minder validen en uderenwningen. Vr het passend huisvesten van de delgrep kunnen crpraties een huurverlaging verwegen. Vr crpraties met minder investeringskracht blijkt dit niet altijd een haalbare ptie. Een aantal kiest ervr deze wningen niet passend te te wijzen. 14 Ok vr de grep uderen die drstrmt vanuit een kpwning hebben crpraties niet altijd passend aanbd beschikbaar. Deze grep heeft drgaans een laag inkmen, maar beschikt vaak wel ver eigen vermgen uit verkp van de eigen wning. Hewel dit niet past binnen de nrmen van de passendheidstets, kan deze grep zich p basis daarvan een grtere, duurdere huurwning verrlven. Een aantal crpraties kiest er bewust vr deze delgrep niet passend te te wijzen en te huisvesten in een wning bven de aftppingsgrens die past bij hun ruimere budget. Lkale effecten Wningwet

15 Bijlage: ver de quickscan Vr de quickscan sprak Platfrm31 veertien respndenten van gemeenten en wningcrpraties verspreid ver het land. De respndenten bestnden uit een mix van twee f drie gemeenten en crpraties per lkale situatie, geselecteerd p basis van krappe versus ruime wningmarkt en veel versus weinig investeringskracht van crpraties. Een krappe sciale huurwningmarkt kenmerkt zich nder meer dr lange wachttijden vr wningzekenden. De mate van investeringskracht van crpraties in de gemeente bepaalden we met behulp van de rati s die het WSW gebruikt m het brgingsplafnd te bepalen. Drdat de diversiteit in de vlkshuisvestelijke pgaven en de visies van bestuurders grt is, zijn de uitkmsten niet één p één naar landelijk niveau te extrapleren. Daarnaast is de implementatie van de Wningwet ng in vlle gang, waardr de effecten ng niet vlledig zijn uitgekristalliseerd. Selectie gebieden Ruime wningmarkt & weinig Krappe wningmarkt & weinig investeringskracht investeringskracht Geertruidenberg Utrechtse Heuvelrug Den Haag Rtterdam Ruime wningmarkt & investeringskracht Den Helder Breda Krappe wningmarkt & investeringskracht Eindhven 15 Lelystad Leiden s Hertgenbsch Deelnemende crpraties en huurdersrganisaties: Brabant Wnen, Centrada, Lefier, Haag Wnen, Wningstichting Den Helder, Wnbedrijf Eindhven en WSG, Lefier & Huurderfederatie Emmen; Kampen, Delta Wnen & Centrale Bewnersraad; en de samenwerkende gemeenten Zevenaar en Mntferland met Plavei, Bastn, Huurderkepel Mntferland en Huurdersvereniging Bastn. Eén-p-één gesprekken Platfrm31 verde de gesprekken tussen mei en ktber Het zwaartepunt lag in september, mdat het ministerie van BZK eind juni de indicatieve bestedingscijfers wningcrpraties (IBW) bekend maakte en 1 juli de deadline was vr crpraties m een bd uit te brengen aan de gemeenten. De respndenten kregen de vlgende vragen vrgelegd: 1. Wat zijn de eerste lkale effecten van de herziene Wningwet p de realisatie van de rijkspririteiten, p de leefbaarheid in wijken én p de lkale dynamiek tussen partijen? 2. En verschillen de effecten tussen gebieden met veel versus weinig investeringskracht óf in gebieden met een ruime f krappe wningmarkt? De gedeelde ervaringen en dilemma s uit de Platfrm31 intervisiegrep prestatieafspraken zijn k meegenmen als input vr deze quickscan. Daaraan namen zwel gemeenten, crpraties als hun huurderrganisaties deel. Lkale effecten Wningwet

16 Schematische weergave van de quickscan Wningwet a) Prestatieafspraken b) Inzicht in financiën c) Passend tewijzen d) Maximering Leefbaarheidsbudget e) Fcus p DAEB Rijkspririteiten & leefbaarheid 1) Betaalbaarheid en beschikbaarheid 2) Energiezuinige sciale huurvrraad 3) Huisvesten urgente delgrepen 4) Realiseren wnen en zrg en uderenwningen 5) Leefbaarheid 6) Lkale dynamiek Afbakening: we gaan enkel in p de effecten van de Wningwet, zals pgenmen in bvengenemd schema. De verhuurderheffing en de huursmbenadering blijven buiten beschuwing. Plenaire terugkppeling Nadat de gesprekken plaatsvnden en de eerste bevindingen in beeld waren gebracht, kppelden we de deze terug met de respndenten en kennispartners tijdens een Hartige Hap. De uitkmsten van de discussie waren input vr de aanscherping van de bevindingen. 16 Lkale effecten Wningwet

17 Cntact 17 Of kijk p: Lkale effecten Wningwet