Regionaal Woningbehoefteonderzoek Regio Rivierenland

Transcriptie

1 Rapportage: Regionaal Woningbehoefteonderzoek Regio Rivierenland 28 april 2015

2 Inhoudsopgave 1. Inleiding Woningmarktkarakteristieken regio Rivierenland Leefstijlen in Rivierenland Demografische structuur en trends Verhuispatronen Koopkracht De bestendigheid van de woningvoorraad Woningvoorraad Betaalbaarheid Identiteit regio Rivierenland Vraag naar nieuwbouwwoningen Inleiding Effectieve vraag naar nieuwbouw Doorkijk kwalitatieve vraagontwikkeling Vraag topsegment en vrije sector huur nader bezien Topsegment Vraag huurwoningen in de vrije sector Richting woonagenda: sturing op een evenwichtige regionaal woningbouwprogramma Bouwstenen voor de regionale woonagenda THEMA 1. Gedragen beeld identiteit Rivierenland en kernenbeleid THEMA 2. Bandbreedte effectieve vraag onderlegger voor regionale bouwprogramma THEMA 3. Differentiatie regionale woningbouwprogramma toetsen aan WBO THEMA 4. Projecten woningbouwprogramma onderbrengen in drie treden THEMA 5. Monitoring en (bij)sturing THEMA 6: Vrije sector huur THEMA 7. Aandachtspunten buiten de scope van ons onderzoek Bijlage 1 Het consumentenperspectief Bijlage 2 Methodische analyse prognose effectieve vraag nieuwbouwwoningen Bijlage 3 Kaarten SmartAgent / Fakton 1

3 1. Inleiding De Regio Rivierenland is op zoek naar actuele bouwstenen voor haar regionale woonagenda. Hierin legt de regio vast op welke wijze zij de komende jaren een kwantitatief en kwalitatief woningbouwprogramma gaat realiseren. Ten behoeve van deze agenda heeft de provincie recent een bevolkingsprognose opgesteld, waarvan de provincie verwacht dat de regio hierop inspeelt. Binnen de regio vigeren afspraken over de bouwproductie die in 2011 met elkaar en met de provincie zijn gemaakt 1, waarin wordt uitgegaan van lokaal adequaat woonbeleid en regionale afstemming wat lokaal niet kan. De woningbouwprogrammering is toen teruggebracht van ruim woningen in de periode tot woningen (inclusief 30% planuitval). Dit regionale Woningbehoefteonderzoek steekt de peilstok opnieuw in de regio en zal vanuit het perspectief van de woonconsument bouwstenen voor de regionale woonagenda aandragen. De analyse legt vraagstukken op regionale schaal bloot; op gemeente- of kernenniveau kan het beeld genuanceerder zijn. Veel is al kwantitatief onderzocht; diverse maatschappelijke en macro-economische ontwikkelingen vragen om een goede duiding van de woningmarktvraagstukken die nu en in de komende jaren aan de orde zijn. Te noemen zijn bijvoorbeeld de toenemende regionale differentiatie die leidt tot grotere onder- en overdrukken op de markt, de grotere mate van zelfbeschikking die door burgers wordt verlangd, de oplopende problematiek rond betaalbaarheid, substitutie tussen koop en huur, verduurzaming van de gebouwde omgeving, vergrijzing en de behoefte aan andere woonvormen, de institutionele onzekerheden en een daarmee gepaard gaande afname van de investeringscapaciteit in wonen en in zorg. Welke invloed hebben deze ontwikkelingen op de woningmarkt in de Regio Rivierenland? Hoe kijken de verschillende stakeholders (bewoners, gemeenten, regio, provincie, corporaties, marktpartijen) naar deze ontwikkelingen? Welke ambities hebben deze partijen? Welke (bestuurlijke) vraagstukken zijn aan de orde om deze ambities te verwezenlijken tegen de achtergrond van relevante ontwikkelingen in de markt in het verleden, het heden en de toekomst? Figuur 1.1: Regio Rivierenland en haar gemeenten (incl. Druten) 1 Brief van de regio Rivierenland aan Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland d.d. 22 december 2011 SmartAgent / Fakton 2

4 In dit rapport presenteren SmartAgent en Fakton de belangrijkste bevindingen van het Woningbehoefteonderzoek in de regio Rivierenland. We gaan in op de kwalitatieve en kwantitatieve vraagstukken op de woningmarkt bezien vanuit het perspectief van de woonconsument. We sluiten af met de thema s die een plek kunnen krijgen op de regionale woonagenda. De onderwerpen betaalbaarheid, statushouders, arbeidsmigranten en wonen en zorg zijn vanuit de beschikbare informatie belicht, maar in dit onderzoek niet verder uitgediept. Deze onderwerpen zijn ondergebracht in andere onderzoekstrajecten. In de regionale woonagenda worden de onderwerpen samengevoegd. Het onderzoek is uitgevoerd als deskresearch-studie in combinatie met een uitgebreide interviewronde onder stakeholders (gemeenten, corporaties, zorginstellingen en marktpartijen). In de deskresearch is gebruik gemaakt van de consumentendatabase van SmartAgent en modellen ten behoeve van het ramen van de effectieve vraag op de markt. Een toelichting hierop is als bijlage 2 opgenomen. De resultaten van het onderzoek zijn vervolgens in ambtelijk werkgroepverband en in een bestuurlijk overleg besproken. Ten behoeve van een kwalitatieve verdieping onder bewoners van de regio hebben we een online woonplatform georganiseerd, waaraan meer dan 500 bewoners hebben meegedaan. De resultaten van dit woonplatform zijn in factsheets per gemeente opgenomen en zijn afzonderlijk aan de gemeenten beschikbaar gesteld. De onderzoeksresultaten in deze rapportage staan geheel los van de resultaten uit het online woonplatform. Dit om te voorkomen dat de verschillen in respons tussen gemeenten, en daarmee de betrouwbaarheid, van invloed zijn op de onderzoeksresultaten. Deze rapportage laat zich als volgt lezen. De rapportage start in hoofdstuk 2 met een beschrijving van de woningmarktkarakteristiek van de regio Rivierenland. Hierin worden de bewoners van Rivierenland belicht, wordt aangegeven welke ontwikkelingen zich in de bevolking voordoen en wordt een analyse gegeven van de verhuisbewegingen binnen de regio en de regio in en uit. Vervolgens wordt ingegaan op de ontwikkeling van de woningvoorraad in Rivierenland. Het hoofdstuk eindigt met een beschouwing over de positionering van Rivierenland. Hoofdstuk 3 staat in het teken van de kwantificering van de woningmarktopgave. Op basis van bewezen woningmarktgedrag (revealed preferences) wordt een prognose gegeven van de effectieve nieuwbouwvraag naar woningen in Rivierenland. Deze wordt als bandbreedte gepresenteerd: een hoog-conjunctuurscenario en een laagconjunctuurscenario. In hoofdstuk 4 wordt afgesloten met het benoemen van de thema s die een plaats op de regionale woonagenda verdienen. Als bijlagen zijn opgenomen: 1. Het consumentenperspectief met leefstijlkaarten per gemeente 2. Methodische verantwoording prognose effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen 3. Kaartmateriaal SmartAgent / Fakton 3

5 2. Woningmarktkarakteristieken regio Rivierenland 2.1 Leefstijlen in Rivierenland Mensen laten zich op verschillende manieren typeren. Vaak worden bewoners aangeduid in termen van levensfase (oud, jong) of koopkracht (rijk, arm). In deze studie vullen we dat aan met het begrip leefstijl op basis van het Brand Strategy Research-model (BSR). De leefstijl geeft het achterliggende waardepatroon van mensen weer. Op basis van een sociologisch onderscheid in groepsgericht versus ego gericht en een psychologisch onderscheid in extravert versus introvert onderscheiden we de volgende leefstijlen 2. De leefstijlen zijn met kleuren weergegeven. Iedere kleur staat voor een eigen set waarden. Figuur 2.1: Leefstijlen De leefstijlen hebben een grote betekenis voor de keuzen die mensen in het leven maken. Niet alleen met betrekking tot de woningmarkt, maar ook op het gebied van recreatie, welzijn, zorg, cultuur en onderwijs. Hierna geven wij een korte illustratie van de woonbeleving van de onderscheiden leefstijlen. 2 De leefstijl wordt gemeten met behulp van een psychologische test. Op basis daarvan wordt bepaald hoeveel procent de ondervraagde op iedere leefstijl scoort. Praktisch iedereen scoort op alle leefstijlen, maar de mate waarin verschilt. Sommige mensen scoren op alle vier de leefstijlen ongeveer evenveel, maar bij de meesten is er sprake van een dominante kleur. De kleur die het hoogst scoort, wordt door ons aan de betreffende persoon als leefstijl toegekend. In Bijlage 1 zijn de leefstijlen uitgebreid beschreven. SmartAgent / Fakton 4

6 Voor de rode wereld is de woning een verlengde van de eigen lifestyle. Het laat zien wie je bent, al betekent dat niet automatisch dat men kiest voor een bijzondere vormgeving. Men hecht aan variatie in het beeld met bijzondere gebouwen en accenten. Presentatie is belangrijk: de woning is gericht op datgene wat de bewoner interesseert. Dat kan uitzicht zijn of een hobby. De leefstijl is ongedwongen (living light) en ruimtes worden zelf ingedeeld, afhankelijk van het gebruik. Dit kan veel verschillende resultaten opleveren: studeerkamer in de keuken, tv-kamer in de serre of een man-cave in de basement. De woning is voor de blauwe wereld een rustpunt voor een druk, extern georiënteerd leven. Het moet privacy bieden, maar vooral ook handig zijn in het gebruik. Functionaliteit staat voorop. De woning vormt een bewijs van maatschappelijk succes. Het is zakelijk en representatief, hetgeen tot uiting komt in lanen, brede straten en bijvoorbeeld een groot plein. De woning mag gezien worden. De architectuur is vaak traditioneel, maar soms ook bij modern. Ruimte om de woning draagt bij aan een gevoel van status en uniciteit. Eenmaal in de woning is functionaliteit belangrijk. Voor de gele wereld staat het huis open voor de buitenwereld. De achterdeur is soms belangrijker dan de voordeur. De entree is zeer open en informeel. De woning is de plek voor het gezin en is gelegen in een veilige en gezellige kleinschalige woonomgeving met veel sociale interactie. Er is sprake van veel variatie, maar wel samenhang, bijvoorbeeld in de vorm van een woonerf, een smal straatje of een hof. Er is veel in- en uitloop en ruimte voor ontvangst en ontmoeting. De eettafel is het belangrijkste meubel in huis. SmartAgent / Fakton 5

7 In de groene wereld is de woning knus: een plek om je terug te trekken. Naast de nestfunctie moet het wel efficiënt en functioneel zijn. De woonplek biedt een geborgen omgeving met rust en privacy. Er is geen dwang tot sociale interactie, maar een sporadische ontmoeting wordt wel gewaardeerd. Er is nauwelijks sprake van een relatie tussen binnen en buiten. De entree tot de woning loopt via een hal of diepe tuin. De volgende kaart laat de dominante leefstijlen in de regio Rivierenland zien 3. In het algemeen zien we dat de meeste mensen in de regio een groepsgerichte leefstijl hebben (groen en geel). Met name in de dorpen zien we deze leefstijlen terug. Deze leefstijlen zijn gericht op sociaal contact, gezelligheid en geborgenheid. Figuur 2.2: Leefstijlkaart Rivierenland Bron: SmartGIS, De leefstijlen in Rivierenland zijn op basis van de database van SmartAgent (SmartGIS), een landsdekkende database met gegevens van alle 7,5 miljoen huishoudens in Nederland, in beeld gebracht. In Bijlage 2 is een leefstijlkaart per gemeente opgenomen. SmartAgent / Fakton 6

8 De cultuur heeft vaak een sterk historische oorsprong. In sommige dorpen, zoals Opheusden en Poederoijen, wonen voornamelijk bewoners die waarden als harmonie en gemeenschap erg belangrijk vinden (geel). We zien hier ook de invloed van religie op de cultuur van het dorp. Andere dorpen en vaak ook solitaire woningen in het buitengebied tonen vooral bewoners die graag op zichzelf zijn binnen een cultuur van veiligheid en geborgenheid (groen). In Culemborg en in delen van de stad Zaltbommel zien we een sterkere vertegenwoordiging van de rode leefstijl, die zich met name in de oude binnensteden heeft gevestigd. Deze oude binnensteden kenmerken zich door een grote mate van authenticiteit, die door deze groep sterk wordt gewaardeerd. In de gemeente Geldermalsen, maar ook in Buren en Culemborg, zien we een sterke vertegenwoordiging van de blauwe leefstijl, met name aan de westkant van de regio en in enkele dorpen. Bewoners met een blauwe leefstijl wonen graag buiten in een hoogwaardig woonmilieu met veel rust en privacy. Ze vinden het prettig te wonen in een woonomgeving met ons soort mensen. In de volgende figuur is de positionering van de gemeenten ten opzichte van elkaar weergegeven. Dit betreft een relatieve positionering op regioniveau; afgezet tegen het landelijke gemiddelde verschuift de figuur verder naar rechts. Figuur 2.3: Positionering gemeenten Rivierenland t.o.v. gemiddelde Rivierenland Bron: SmartGIS, 2014 De meeste gemeenten bevinden zich rechtsonder in het groene kwadrant; soms neigend naar blauw, soms naar geel. Culemborg wijkt met een rood-blauwe positionering sterk af van de andere gemeenten. Tiel laat een rood-gele (oranje) positionering zien 4. Neder-Betuwe een geel-groene en Geldermalsen een blauwe. De regio herbergt daarmee een palet aan verschillende identiteiten. Deze verscheidenheid kan gezien worden als een kracht van de regio: veel huishoudens kunnen in de regio worden bediend. De sterke vertegenwoordiging van groen en geel betekent een sterke lokale verankering met doorgaans een groot draagvlak voor een bottom-up benadering van het beleid in de woon- en leefomgeving. Als we inzoomen op iedere gemeente, dan zijn soms grote verschillen zichtbaar. Zo kent de kern Zaltbommel een sterke vertegenwoordiging van de rode/blauwe leefstijl, die via de aangrenzende dorpen Bruchem en Gameren overgaat naar een geel/groene wereld. 4 Het gaat hier om een vergelijkend overzicht. Ten opzichte van de andere gemeenten is Tiel roder en geler. Op de leefstijlkaart (zie bijlage) zien we vooral de dominante kleuren geel en blauw. SmartAgent / Fakton 7

9 Figuur 2.4: Voorbeeld leefstijlenkaart gemeente Zaltbommel Bron: SmartGIS, 2014 Hierna geven we van iedere gemeente een korte leefstijlschets. Deze is gebaseerd op de leefstijlen (zie bijlage 1 voor de leefstijlen van iedere gemeente), koopkracht, levensfase en verhuispatronen in de betreffende gemeente. Daarnaast is gebruik gemaakt van de informatie uit de interviews met de stakeholders. Buren: De bewoners in de gemeente Buren hebben een meer groepsgerichte leefstijl. Met name in de kernen Lienden en Ingen wonen veel mensen met een gele leefstijl. De westzijde van de gemeente Buren is meer kapitaalkrachtig en meer divers qua leefstijlen. Verder valt de nieuwbouwontwikkeling in Lienden op. Deze heeft een andere leefstijl (rood) aangetrokken dan de leefstijl die in Lienden dominant is (geel). Culemborg: In de gemeente Culemborg zien we een oververtegenwoordiging van ego-georiënteerde groepen, zeker ten opzichte van de regio als geheel. Daarmee neemt Culemborg een unieke positie in de regio in. De ontwikkeling van de wijk Parijsch bedient vooral de lokale markt, maar heeft wel ruimte in andere delen van Culemborg geschapen die aantrekkingskracht heeft op huishoudens van buitenaf. Zo zien we dat het centrum van Culemborg een bovenregionale aantrekkingskracht heeft op mensen met een rode leefstijl. Druten: De inwoners van de gemeente Druten hebben een overwegend groepsgerichte leefstijl. Het inkomen ligt relatief laag. Druten trekt over het algemeen nieuwe inwoners aan met een gele en groene leefstijl, wat aansluit bij hun huidige bewonersprofiel. Geldermalsen: De inwoners van de gemeente Geldermalsen hebben een meer introvert karakter. Ze zijn wat meer gericht op hun eigen domein, hun eigen woning. We zien dit met name in de kleinere dorpen terug. De gemeente trekt veel mensen aan met een grote diversiteit aan leefstijlen. In het buitengebied zien we in de dorpen opvallende clusters van leefstijlen ontstaan, zo zien we dat in Rumpt met name mensen met een rode leefstijl zich vestigen en in Enspijk mensen met een blauwe leefstijl. Lingewaal: De bewoners in de gemeente Lingewaal hebben veelal een gele of groene, groepsgerichte leefstijl. We zien in de aantrekkingskracht dat met name de dorpen aan de Linge een grote diversiteit in leefstijlen aantrekken. Hiermee kan het karakter van de dorpen iets veranderen. Aan de Waal zien we meer diversiteit in leefstijl. Dit is per dorp sterk verschillend. Maasdriel: De gemeente Maasdriel bestaat uit een aantal grotere en kleinere kernen. De kernen Heerewaarden en Rossum hebben een aantrekkingskracht op de meer groen-blauwe leefstijl. Deze dorpen zijn meer gericht op privacy en rust en trekken ook mensen van buiten de gemeente aan. SmartAgent / Fakton 8

10 Neder-Betuwe: De gemeente Neder-Betuwe bestaat uit een aantal kernen met een sterk eigen karakter. De leefstijl van de inwoners is overwegend geel of groen. De leefstijl van de instroom komt overeen met de bewoners die er op dit moment wonen. Neerijnen: De bewoners in de gemeente Neerijnen hebben een overwegend gele of groene leefstijl. Uit de analyse komt naar voren dat de gemeente met name mensen aantrekt met een groene of blauwe leefstijl, die komen uit de verschillende (boven)regionale gemeenten. Met name de blauwe leefstijl is hier nog niet sterk vertegenwoordigd. Dit lijkt een betrekkelijk nieuwe groep te zijn in Haaften. Aan de oostzijde zien we dat de vestigers ongeveer hetzelfde profiel hebben als de huidige bewoners. Tiel: Tiel laat een positionering zien tussen rood en geel in (oranje). Deze positie duidt op een open, extraverte en toegankelijke gemeenschap. Dat ondersteunt de regionale verzorgingsfunctie van Tiel op het gebied van onderwijs, zorg, cultuur en bestuur; iedereen moet er goed terecht kunnen. De oude binnenstad herbergt veel rode inwoners. West Maas en Waal: De bewoners van West Maas en Waal hebben een overwegend groene leefstijl. Ook zijn ze wat ouder dan gemiddeld. Uit de verhuisanalyse komt naar voren dat er een groot verschil zit tussen de vestigers aan de Waalzijde en aan de Maaszijde. Zaltbommel: We zien een groot verschil in leefstijl tussen de stad en de kernen in de gemeente Zaltbommel. De stad Zaltbommel (en directe omgeving) heeft een grotere aantrekkingskracht op mensen met een blauwe en rode leefstijl, ook door het authentieke karakter van de stad. De dorpen in de gemeente trekken vooral lokale bewoners aan, dit zien we terug in de inkomens en de leefstijlen van de mensen die zich vestigen. 2.2 Demografische structuur en trends Binnen de regio zijn de verschillen in bevolkingsstructuur beperkt. In Culemborg en Tiel vinden we meer jongere huishoudens. Gezinnen zijn in Neder-Betuwe en Neerijnen sterker vertegenwoordigd en West Maas en Waal heeft meer ouderen in de bevolking. Figuur 2.5: Demografische structuur Regio Rivierenland Bron: SmartGIS 2014 BUREN CULEM- BORG DRUTEN GELDER- MALSEN Kijkend naar de huishoudensontwikkeling, dan zien we dat het aandeel gezinnen in Rivierenland zal afnemen. Daar tegenover staat dat het aandeel een- en tweepersoonshuishoudens iets zal gaan toenemen. Dit is in lijn met de Nederlandse trend. Beschouwen we de leeftijdsopbouw van de bevolking dan zien we daarin grotere veranderingen opdoemen. LINGE- WAAL MAAS- DRIEL NEDER- BETUWE NEE- RIJNEN TIEL WEST MAAS EN WAAL ZALT- BOMMEL Alleenstaande < 35 jaar 2% 5% 2% 2% 1% 2% 1% 1% 4% 2% 3% 3% Alleenstaande jaar 6% 11% 7% 6% 5% 6% 5% 5% 11% 5% 7% 7% Alleenstaande 55+ jaar 11% 15% 11% 12% 10% 12% 12% 11% 16% 13% 13% 13% Gezin met kinderen, jongste < 5 jr 6% 6% 7% 5% 5% 6% 9% 6% 6% 6% 6% 6% Gezin met kinderen, jongste 6-12 jr 15% 15% 16% 15% 13% 15% 15% 18% 13% 11% 16% 15% Gezin met kinderen, jongste 13+ jr 16% 15% 17% 19% 21% 17% 21% 18% 16% 17% 18% 17% Gezin zonder kinderen, < 35 jaar 4% 4% 3% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 3% 4% Gezin zonder kinderen, jaar 12% 7% 9% 10% 10% 10% 8% 10% 8% 13% 8% 9% Gezin zonder kinderen, 55+ jaar 29% 23% 28% 27% 31% 28% 27% 27% 23% 30% 26% 27% TOTAAL SmartAgent / Fakton 9

11 Figuur 2.6: Huishoudensontwikkeling Regio Rivierenland Bron: Provincie Gelderland, Primos 2012 plus trend, 2014 De groep echte ouderen (huishoudens boven 75 jaar) stijgt met name na 2025 en verdubbelt in omvang (van ca naar ). Dit is aanzienlijk, maar het duurt nog even totdat dit zich aandient. Op kortere termijn neemt de groep toe. Dit zijn de babyboomers, met vooral een kwalitatieve vraag op de markt. Uit landelijk onderzoek blijkt dat deze groep nog lang niet voorsorteert op ouderdom. Steeds vaker is deze groep nog bezig met het voortzetten van de wooncarrière (naar vrijstaand, zelfbouw). De actieve senior vraagt om weinig overheidsbeleid. Deze groep kan evenwel een hele interessante rol spelen bij de verdere ontwikkeling van de participatiesamenleving. Deze groep heeft over het algemeen tijd, geld en energie om aan de samenleving te bouwen. Eind jaren 60 waren zij de studenten die het onderwijs hervormden, in de jaren 90 stuwden zij de nieuwbouwproductie in Nederland op. In het komende decennium zullen ze ook weer een wellicht cruciale bijdrage leveren aan de vormgeving van de samenleving, waaronder de organisatie van zorg en welzijn. Op basis van deze kennis en informatie kan er beter ingespeeld worden op de wensen en behoeften van de senioren in iedere kern. We zien namelijk dat de leefstijlen van de senioren ook sterk verschillend zijn in de verschillende kernen en wijken in de regio Rivierenland. De gele senior is weinig verhuisgeneigd en probeert een zorgsituatie zo lang mogelijk via het eigen netwerk op te vangen. Dit betekent dat het beleid ook vooral gericht moet zijn op het ondersteunen van het netwerk en mogelijke aanpassingen in de woningen. De groene leefstijl zal naar verwachting een groter beroep op de gemeente doen. Zij zoeken hulp en ondersteuning in de onzekere periode van het ouder worden. Het aanbod aan voorzieningen, maar ook seniorenwoningen, zal meer op deze groep gericht moeten zijn. De blauwe senior zal vooral zelf het heft in eigen hand nemen: het realiseren van voorzieningen in en aan de woning (o.a. domotica), een tijdige verhuizing, organisatie van zorg en services. Voorwaarde is dan wel dat het mogelijk moet zijn om het goed zelf te regelen. De rode senior stelt een senioren-leven zo lang mogelijk uit. Dat gaat des te makkelijker wanneer de zelfstandigheid zo lang mogelijk gewaarborgd blijft. Bereikbaarheid van voorzieningen en OV zijn daarin, meer dan de woning zelf, van belang. De verdeling van de leefstijlen van de 65+-huishoudens in de regio is als volgt. SmartAgent / Fakton 10

12 Figuur 2.7: De leefstijlverdeling van de 65+-huishoudens Bron: SmartGIS, 2014 De financiering van de zorg zal steeds vaker het complement vormen van waartoe ouderen zelf in staat zijn. Ondersteuning gaat primair naar mensen die zelf niet in staat zijn de lasten van huisvesting en zorg te betalen. Daarbij speelt het vermogen van ouderen een toenemende rol van betekenis. In een omgeving waar veel ouderen wonen met een groot eigen vermogen kiest men wellicht liever voor luxere woningen, zorg en servicepakketten. Denk aan all-in woon-zorgconcepten om zo lang mogelijk thuis te kunnen blijven wonen. Een omgeving waar mensen wonen met een minder goed gevulde portemonnee vraagt mogelijk om meer ondersteuning in participatie en zelfredzaamheid. Bijvoorbeeld focus op een goede ondersteuning van mantelzorgers en vrijwilligers, zodat inwoners langer zelfredzaam zijn en minder snel een beroep doen op professionele hulp. Maar uiteraard ook een passend zorgaanbod en voldoende activiteiten, services en voorzieningen om de zelfstandigheid te behouden. De gevolgen van het scheiden van wonen en zorg, is sterk leefstijlafhankelijk. Zo is het inzetten op het verminderen van eenzaamheid vooral een opgave in de gebieden met een groene en blauwe leefstijl. Hun netwerk is kleiner. De inzet op de ondersteuning van mantelzorg kan vooral gericht worden op de gele leefstijl, daar speelt het netwerk de grootste rol. De ondersteuning van mantelzorg zal in de rode leefstijl minder effect hebben. Het inzetten op maatwerk ligt dan meer voor de hand. Het beleidsterrein wonen en zorg vraagt om een bottom-up aanpak vanuit leefstijlen. We zien dat ouderen steeds langer thuis moeten en willen wonen. We zien daarnaast dat de oudere steeds vitaler wordt. Ook is een trend zichtbaar naar meer zelfbeschikking. Deze trends zullen allereerst ertoe leiden dat men langer thuis zal wonen (ook in de kernen), in toenemende mate gesteund door moderne technologie (domotica, internet, thuisbezorging). In deze vitale levensfase vraagt men niet om een uitgebreide zorginfrastructuur. Maar op een gegeven moment zal de maatschappelijke verzorgingstaak per individu zo groot worden dat deze voorzieningen niet in de kleine dorpen kunnen worden geëxploiteerd. SmartAgent / Fakton 11

13 2.3 Verhuispatronen De hiernavolgende tabel toont de migratierelaties tussen de gemeenten. De tabel bevat niet alle verhuizingen, maar laat wel het migratiepatroon goed zien 5. Figuur 2.8: Migratie binnen en van buiten de regio ( ), absoluut en relatief (horizontaal gepercenteerd) Onderlinge migratie naar gemeente BUREN CULEM- DRUTEN GELDER- LINGE- MAAS- NEDER- NEE- TIEL WEST ZALT- Subtotaal Naar Totaal BORG MALSEN WAAL DRIEL BETUWE RIJNEN MAAS EN BOMMEL buiten de Van gemeente WAAL regio BUREN CULEMBORG DRUTEN GELDERMALSEN LINGEWAAL MAASDRIEL NEDER-BETUWE NEERIJNEN TIEL WEST MAAS EN WAAL ZALTBOMMEL Subtotaal Van buiten de regio Totaal Onderlinge migratie naar gemeente BUREN CULEM- DRUTEN GELDER- LINGE- MAAS- NEDER- NEE- TIEL WEST ZALT- Subtotaal Naar Totaal BORG MALSEN WAAL DRIEL BETUWE RIJNEN MAAS EN BOMMEL buiten de Van gemeente WAAL regio BUREN 43% 5% 0% 3% 0% 0% 4% 1% 12% 1% 0% CULEMBORG 4% 59% 0% 3% 0% 0% 0% 0% 3% 0% 0% DRUTEN 0% 0% 59% 0% 0% 0% 0% 0% 2% 8% 0% GELDERMALSEN 4% 4% 0% 52% 1% 0% 1% 4% 5% 1% 1% LINGEWAAL 0% 0% 0% 4% 49% 0% 1% 2% 1% 0% 2% MAASDRIEL 0% 0% 0% 0% 0% 55% 0% 1% 1% 2% 9% NEDER-BETUWE 6% 1% 0% 1% 0% 0% 51% 1% 5% 1% 0% NEERIJNEN 1% 1% 0% 9% 2% 1% 1% 43% 9% 1% 6% TIEL 5% 1% 0% 2% 0% 0% 2% 1% 63% 1% 0% WEST MAAS EN WAAL 1% 0% 10% 0% 0% 1% 0% 0% 3% 59% 0% ZALTBOMMEL 0% 0% 0% 1% 0% 8% 0% 1% 1% 0% 61% Subtotaal Van buiten de regio Totaal Bron: Verhuisbestand, Post NL De Regio Rivierenland laat een vestigingsoverschot zien van circa 200 huishoudens per jaar. Met name de gemeenten Culemborg en Buren dragen daaraan bij. Uit de relaties tussen de gemeenten zien we 3 subregio s naar voren komen: Geldermalsen, Tiel, Buren, Culemborg, Neerijnen, Lingewaal, Neder-Betuwe. o Dit is geen homogene subregio; de samenhang over de regio verschuift. o Buren en Culemborg hebben een belangrijke relatie evenals Geldermalsen, Neerijnen en Lingewaal. o Tiel heeft een sterke relatie met Neder-Betuwe en Buren. Druten en West Maas en Waal. Maasdriel en Zaltbommel. Blijkbaar verhuist men binnen de regio niet makkelijk over de Waal. Deze vormt een barrière, net als de A15. Verder blijkt- maar dat is niet in de tabel opgenomen - dat de randen van de regio intensievere relaties hebben met gemeenten buiten de regio dan met verschillende gemeenten binnen de regio (Maasdriel en Zaltbommel met Den Bosch, Culemborg met Utrecht, Nieuwegein en 5 We beschikken niet over alle verhuisgegevens: het is immers niet verplicht om een verhuizing door te geven via Post NL. De dekking bedraagt % van het aantal werkelijke verhuizingen. SmartAgent / Fakton 12

14 Amsterdam, Lingewaal met Gorinchem, Druten met Nijmegen, Neder-Betuwe met Veenendaal). Tiel heeft een sterke relatie met Amsterdam, Arnhem/ Nijmegen en Rotterdam. Wanneer we de buiten-regionale migratie (dit is de migratie van buiten de regio naar binnen de regio) analyseren naar leefstijl, dan blijkt dat Culemborg veel blauwe en rode mensen van buiten de regio heeft aangetrokken (zie onderstaande figuur). Dat zien we ook in Geldermalsen en Buren. Druten, Neder-Betuwe en Tiel hebben vooral gele mensen aangetrokken. We zien ook dat de verhouding binnen-regionale en buiten-regionale migratie tussen de gemeenten sterk verschilt. Tiel trekt veel mensen van buiten de regio aan, maar nog meer mensen vanuit de regio zelf. Lingewaal laat een grote buiten-regionale aantrekkingskracht zien. Figuur 2.9: Buiten-regionale migratie en binnen-regionale migratie ( ) Bron: SmartGIS 2014, Verhuisbestand, Post NL De onderstaande kaart geeft de verhuisafstand weer van de mensen die verhuisd zijn naar een bepaalde locatie in de regio. Dit kunnen mensen zijn die binnen de gemeente zijn verhuisd, maar ook mensen die van buiten komen. SmartAgent / Fakton 13

15 Figuur 2.10: De verhuisafstanden van de verhuizers naar en binnen de regio Rivierenland 6 Bron: Post NL km 10 km 15 km Op basis van de kaart en de verhuisrelaties tussen gemeenten kunnen we concluderen dat Buren een gemeente is waar veel mensen van buiten komen wonen. Slechts 38% van de verhuizingen in Buren zijn verhuizingen die binnen de gemeente plaatsvinden. Naar de gemeente Buren toe trekken verhoudingsgewijs veel mensen uit Tiel. Ook trekt de gemeente Buren relatief veel mensen uit Culemborg en Utrecht (beiden 5%) aan. Als we verder inzoomen op de gemeente Culemborg dan zien we dat de nieuwe wijk Parijsch een sterk lokale markt bedient. Veel mensen uit Culemborg en omgeving hebben hier een nieuwe stap in hun wooncarrière gezet. Woningen in het centrum kwamen daardoor vrij, welke vooral mensen van buiten de gemeente Culemborg hebben aangetrokken. Deze mensen komen voornamelijk uit Utrecht. De vestigers in de gemeente Geldermalsen komen vooral uit de gemeente zelf. Daarnaast zien we ook dat ongeveer 4% van de vestigers uit Utrecht of Tiel komen. Ook vanuit Culemborg, Neerijnen en Buren komt een kleine instroom van mensen. De gemeente Druten bedient een heel ander marktgebied. Naast dat veel verhuizingen (56%) binnen de gemeentegrenzen plaatsvinden, vestigen er vooral mensen uit de naastgelegen gemeenten West Maas en Waal, Nijmegen en Beuningen zich in Druten. In de gemeente West Maas en Waal zien we eveneens een sterke relatie met het marktgebied in Druten (8% van de vestigers), naast een sterke lokale markt (49%). Opvallend is verder dat de Maaszijde mensen aantrekt die uit een straal van 50 kilometer en verder komen. Dit zijn mensen die 6 In bijlage 3 is een grotere versie van deze kaart opgenomen SmartAgent / Fakton 14

16 graag vrijstaand willen wonen en hier voor een voor hun betaalbare prijs een woning kunnen kopen. Volgens de geïnterviewden is in dit gebied sprake van de meeste krimp. We zien verder dat ongeveer 5% van de vestigers in West Maas en Waal uit Tiel komt. Tiel zelf kent een sterke lokale markt en weet ook veel mensen van buiten de regio aan te trekken. Maar liefst 63% van de vestigers komt uit de gemeente zelf. Verder zien we dat 12% van de verhuizers vanuit Buren naar Tiel komt. Andere gemeenten waar vandaan veel verhuizers komen, zijn de aangrenzende gemeenten Geldermalsen, Neerijnen en Neder-Betuwe. De gemeente Neder-Betuwe heeft eveneens een sterke lokale markt. Verreweg de meeste verhuizingen vinden plaats binnen een straal van 10 kilometer. De gemeente Neerijnen heeft in tegenstelling tot de gemeente Neder-Betuwe een sterke regionale en bovenregionale markt. Er vestigen zich verhoudingsgewijs veel mensen uit Geldermalsen, Tiel, Zaltbommel in Neerijnen. Ook zien we dat mensen uit de grote steden Utrecht, s-hertogenbosch en Amsterdam, zich vaker vestigen in Neerijnen. Als we kijken naar de vestigers in de gemeenten Maasdriel en Zaltbommel dan valt daar de sterke relatie met s-hertogenbosch op. Daarnaast zien we dat de meeste verhuizingen ook hier binnen de gemeenten plaatsvinden. Vanuit Zaltbommel vertrekt 8% van de verhuizers naar Maasdriel. Hierbij moet worden opgemerkt dat een groot deel van deze huishoudens 75+ zijn, die als gevolg van een tekort aan verzorgingsplaatsen in Zaltbommel naar een verzorgingshuis in Maasdriel verhuizen. Alleen delen van de stad Zaltbommel trekt ook mensen aan in een straal van 50 kilometer en verder. Tot slot zien we in de gemeente Lingewaal dat de relatie met de andere gemeenten in de regio Rivierenland zeer beperkt is. De gemeente Lingewaal heeft vooral een sterke verhuisrelatie met Leerdam en Gorinchem. 2.4 Koopkracht Het inkomen van de inwoners van de regio Rivierenland ligt gemiddeld genomen hoger dan in Nederland. In Buren, Geldermalsen en Lingewaal ligt het gemiddelde inkomen het hoogst. In Tiel, Neder-Betuwe, Culemborg, Druten en Maasdriel ligt het inkomen lager dan het gemiddelde inkomen in de regio. Door de verschillende partijen in de regio is opgemerkt dat een deel van de koopkracht verborgen is door de grote hoeveelheid ZZP-ers die in deze regio wonen. Figuur 2.11: Inkomensverdeling in de regio Bron: SmartGIS, 2014 SmartAgent / Fakton 15

17 2.5 De bestendigheid van de woningvoorraad Woningvoorraad De woningvoorraad in de regio Rivierenland bestaat voor ongeveer de helft uit eengezinswoningen in de koopsector, vanaf een WOZ waarde van ,-. Figuur 2.12: Bestaande woningvoorraad naar producttype en WOZ-waarde (weergegeven in 1.000) Bron:SmartGIS 2014/ BAG 7 Met name in Buren, Geldermalsen en Neerijnen zien we dat meer dan de helft van de woningvoorraad bestaat uit dit producttype. In Neder-Betuwe zien we dat ongeveer 1/5 e van de woningvoorraad uit huurwoningen bestaat in de betaalbare prijsklasse (WOZ waarde tussen de en ,-). In Tiel zien we eveneens een sterk aandeel van dit productsegment. Tevens zien we in Tiel een grote concentratie van goedkope gestapelde woningbouw. Dit productsegment komt in de andere gemeenten minder voor. Culemborg laat een groter aandeel middeldure woningen zien, net als Lingewaal. Maasdriel en Neerijnen hebben naar verhouding een dure woningvoorraad. Druten, West Maas en Waal en Zaltbommel hebben een voorraad die dichtbij het regionaal gemiddelde ligt. De gemeenten vullen elkaar met hun woningvoorraad aan. De verschillen zijn soms wel groot, zoals ook eerder in dit rapport al is geconstateerd. Tiel heeft een goedkope voorraad, aantrekkelijk voor starters, maar tegelijkertijd zijn er in Tiel minder woningen beschikbaar voor doorstromers in een hoger segment. De WOZ waarde van de woningen per m2 geeft een beeld van hoe de consument de woningen waardeert op de verschillende plekken in de regio. Op de onderstaande kaart zien we dat de WOZwaarde aan de westzijde van de regio gemiddeld genomen hoger ligt dan aan de oostzijde van de regio. Ook zien we dat in de dorpen en steden waar de verhuismarkt sterk lokaal gebonden is, de WOZ lager dan gemiddeld ligt. In de grotere plaatsen, met meer voorzieningen, ligt de WOZ waarde hoger. Alleen in Tiel zien we dit effect niet, daar ligt de WOZ waarde lager dan gemiddeld. 7 Dit betreft de Basisregistraties Adressen en Gebouwen. De gemeenten zijn bronhouder en verantwoordelijk voor de opname van de gegevens en de kwaliteit ervan. Het kadaster beheert de BAG. De gegevens zijn vanuit het CBS overgegaan naar het BAG. Het blijkt dat het BAG nog onjuistheden bevat. In deze rapportage worden de gegevens vanuit het BAG gehanteerd. SmartAgent / Fakton 16

18 Figuur 2.13: De WOZ waarden in de regio Rivierenland Betaalbaarheid De Regio Rivierenland doet nader onderzoek naar de betaalbaarheid van het wonen. Wij geven hier op basis van de ons bekende informatie een eerste doorkijk op dit onderwerp. We hebben geen actuele informatie over huurprijzen. Daarom doen we hierover een aanname op basis van de marktwaarde van de woningen. Als indicatie daarvan gebruiken we de WOZ-waarde. We onderscheiden de volgende productsegmenten 9. Figuur 2.14: Productsegmenten Goedkoop HUUR - Eengezins (WOZ tot ) HUUR - Meergezins (WOZ tot ) KOOP - Eengezins (WOZ tot )) KOOP - Meergezins (WOZ tot )) Betaalbaar HUUR - Eengezins (WOZ ) HUUR - Meergezins (WOZ ) KOOP - Eengezins (WOZ ) KOOP - Meergezins (WOZ ) Middelduur HUUR - Eengezins (WOZ boven ) HUUR - Meergezins (WOZ boven ) KOOP - Eengezins (WOZ ) KOOP - Meergezins (WOZ ) Duur KOOP - Eengezins (WOZ ) KOOP - Meergezins (WOZ ) KOOP - Eengezins (WOZ boven ) KOOP - Meergezins (WOZ boven ) 8 In bijlage 3 is een grotere versie van deze kaart opgenomen 9 Alle woningen, zowel huur als koop, worden qua prijs uitgedrukt in de taxatiewaarde WOZ. Er wordt vanuit gegaan dat hierin de marktprijs tot uitdrukking komt. De feitelijke huurprijzen en hypotheeklasten zijn in dit onderzoek i.v.m. onvolledige beschikbaarheid niet meegenomen. De productsegmenten zijn in overleg met de werkgroep vastgesteld. SmartAgent / Fakton 17

19 Vervolgens vergelijken we de inkomensverdeling in Rivierenland met de verdeling van de woningvoorraad naar prijscategorie. Voor de regio Rivierenland als geheel zien we dat de goedkope voorraad krap is om volledig de groep huishoudens te bedienen met een inkomen beneden modaal. Omdat ook de betaalbare voorraad voor deze groep kan worden aangewend, kan geconstateerd worden dat de voorraad koop- en huurwoningen in theorie voldoende mogelijkheden biedt om de huishoudens met een lage koopkracht te bedienen. Of dit in de praktijk ook zo is, kan afgeleid worden uit de feitelijke bewoning. Figuur 2.15: Prijs woningvoorraad versus inkomensverdeling huishoudens Rivierenland Bron: SmartGIS 2014 Wanneer we de feitelijke bewoning in aanmerking nemen, dan zien we dat 15% van de huishoudens in Rivierenland een relatief laag inkomen heeft (beneden modaal + modaal) en een dure woning (> 250K). Dit noemen we dure scheefheid. Het is niet altijd te zeggen of dit een probleem is; het betreft hier immers ook huishoudens die de woning al lang geleden hebben gekocht en waarvan de feitelijke lasten laag zijn. Ook zal de koopkracht soms feitelijk hoger liggen dan het inkomen suggereert. Bovendien zijn er huishoudens die er voor kiezen om meer aan het wonen uit te geven. Andersom woont ca. 8% van de huishoudens met een inkomen vanaf 1,5 modaal in een goedkope of betaalbare woning. We noemen dit goedkope scheefheid. Figuur 2.16: Verdeling huishoudens Rivierenland over de woningvoorraad Rivierenland Beneden modaal Modaal 1,5 x modaal 2 x modaal 2,5 x modaal of hoger Eindtotaal Goedkoop 5% 5% 2% 1% 0% 13% Betaalbaar 7% 9% 4% 1% 0% 21% Middelduur 5% 10% 6% 3% 1% 25% Duur 4% 11% 11% 8% 7% 40% Totaal 21% 36% 23% 12% 9% 100% Bron: SmartGIS 2014 Wanneer we deze analyse uitvoeren voor de afzonderlijke gemeenten, dan zien we dat er sprake is van grote verschillen. Tiel en Culemborg tonen een grotere goedkope scheefheid dan dure scheefheid; de voorraad is eigenlijk te goedkoop in verhouding tot de aanwezige koopkracht. Het risico hiervan is dat huishoudens met een hoger inkomen moeilijker een woning naar hun gading vinden en noodgedwongen uit de gemeente vertrekken. In Buren, Geldermalsen, Maasdriel, West Maas en Waal, Neerijen en Zaltbommel is het omgekeerde het geval. In deze gemeenten zou sprake kunnen zijn van een betaalbaarheidsprobleem. Omdat in de interviews een beeld is geschetst van de omvang van het aantal ZZP-ers met een laag belastbaar inkomen, maar een redelijke koopkracht, is ook hier niet met zekerheid te zeggen of er daadwerkelijk sprake is van een betaalbaarheidsprobleem. SmartAgent / Fakton 18

20 In de regionale woonagenda wordt als apart agendapunt opgenomen dat de regio nader onderzoek gaat doen naar betaalbaarheid en woonlasten. In deze analyse baseren we ons op de WOZ-waarden. Deze vormen een afspiegeling van de marktwaardering en vormen daarom een goede basis voor vergelijking. In de praktijk is er sprake van een grote beleidsvrijheid onder verhuurders om de streefhuur als percentage van de maximaal redelijke huur vast te stellen. De verschillen in huurprijzen tussen aanbieders lopen wel op tot 20% voor een zelfde woning. Dit is moeilijk uitlegbaar naar de huurders en dit zou in regionaal verband beter kunnen worden afgestemd. Figuur 2.17: Betaalbaarheid van de woningvoorraad in Rivierenland Bron: SmartGIS 2014 We constateren het volgende: - Voor de regio Rivierenland als geheel zien we dat de goedkope voorraad krap is om volledig de groep huishoudens te bedienen met een inkomen beneden modaal. - Omdat ook de betaalbare voorraad voor deze groep kan worden aangewend, kan geconstateerd worden dat de voorraad koop- en huurwoningen in theorie voldoende mogelijkheden biedt om de huishoudens met een lage koopkracht te bedienen. Zoals aangegeven, kan er sprake zijn van een verschil tussen theorie en praktijk. Uiteindelijk gaat het om de daadwerkelijke beschikbaarheid van woningen. - In verschillende gemeenten (Geldermalsen, West Maas en Waal, Buren, Maasdriel, Neerijnen en Zaltbommel) duiden de cijfers op een krappe goedkope en betaalbare woningvoorraad, waardoor huishoudens te duur moeten wonen of moeten verhuizen naar andere gemeenten in de regio. De lagere beschikbaarheid kan tot uiting komen in betaalbaarheidsproblemen in enkele gemeenten in Rivierenland. Aanbeveling voor de woonagenda is om hier verder op in te zoomen. 2.6 Identiteit regio Rivierenland Op basis van de deskresearch en de gesprekken met partijen schetsen we het volgende beeld van de regionale identiteit, gezien vanuit het perspectief van de woonconsument. We zien een regio met verschillende geografisch geconcentreerde werelden. SmartAgent / Fakton 19

21 Figuur 2.18: Regionale identiteit Bron: Fakton/SmartAgent De figuur laat een regio zien met een sterke vertegenwoordiging van groepsgerichte leefstijlen (geelgroen). De kern Tiel wijkt in karakter af van de regio. Tiel is geel-rood (oranje), de regio is geel-groen. Daarnaast is de woningvoorraad van Tiel anders samengesteld dan die van de regio (meer goedkoop, meer gestapeld). We zien een zone tussen Culemborg en Zaltbommel met vooral blauwe en rode leefstijlen. Dit verklaren we vanuit het feit dat deze zone belangrijke economische centra aan elkaar verbindt. In en aan deze corridor liggen plaatsen die aantrekkelijk zijn voor rood-blauw (paars), hoogopgeleide kenniswerkers. Hier wordt een meer stedelijke, historische en authentieke sfeer geboden. Aan de rand van deze corridor boven de Waal zien we een sterk blauwgekleurde wereld. Deze verklaren we door de combinatie van hoge landschappelijke kwaliteiten (Linge), goede bereikbaarheid en nabijheid van economisch sterke stedelijke agglomeraties. De dorpen laten twee richtingen zien, waarbij de ligging en de religieuze identiteit belangrijke factoren vormen. Sommige dorpen hebben een gesloten markt (groen-geel) en trekken vooral mensen aan met een lokale binding. Andere dorpen, zoals bijvoorbeeld Horssen en Eck en Wiel trekken mensen van verder aan, met meer inkomen en diversiteit in leefstijl. Aan de randen kijkt men de regio uit : Bij Neder-Betuwe en oostzijde Buren richting Veenendaal en Ede (religieuze achtergrond; brugverbinding). In Druten en West Maas en Waal richting Nijmegen (voorzieningen, onderwijs, cultuur en zorg) en Oss (werkgelegenheid). En in Lingewaal richting Leerdam. We zien verder een logistieke as (spoorlijn, A15) in ontwikkeling, die in tegenstelling tot de A2- corridor weinig effect lijkt te hebben op de vestiging van bovenregionale (rode en blauwe) huishoudens. Het type economische activiteiten brengt mogelijk een extra woningvraag met zich mee, maar wij verwachten dat deze meer lokaal en regionaal van aard zal zijn en vooral de groene en gele leefstijl betreft. SmartAgent / Fakton 20

22 De Waal verdeelt de regio en bindt niet (tenminste: niet uit zichzelf) De regio kent veel kleine en middelgrote kernen. In veel van deze kernen zien we sterke sociale verbanden die van grote invloed zijn op vraagstukken over wonen, zorg, voorzieningen etc. De kernen zijn onderling verschillend en kennen doorgaans een sterke interne verhuismarkt. Het verschil in identiteit in de regio (paarse as versus het groen-gele sociale landschap) zal ook op de kernen van invloed zijn. We schetsen het volgende perspectief. Figuur 2.19: Kernen Bron: Fakton/SmartAgent De kernen staan onder invloed van maatschappelijke trends. In het schema hebben we er vier benoemd. De economische rationaliteit zorgt ervoor dat investeringen in toenemende mate daar plaats vinden, waar er sprake is van een grotere markt. Hieruit volgt een tendens naar schaalvergroting en verstedelijking. Dit zien we terug in de retail en specialistische zorg waar sprake is van een toenemende concentratie van voorzieningen. Hier tegenover staat een technologische rationaliteit, die iedereen in potentie zelfvoorzienend maakt. We kunnen op afstand werken, studeren en zorgprofessionals raadplegen en we beschikken over een hoge mobiliteit. Dit maakt het goed mogelijk in een kleine kern te leven. De maatschappelijke rationaliteit heeft te maken met het terugtreden van de overheid en het herdefiniëren van burgerschap en samenleving. We moeten kortweg weer zelf meer doen. Dat betekent dat het belang van het netwerk toeneemt. De netwerkpotentie is in kernen van bepaalde grootte hoger dan andere. Hoe kleiner de kern, hoe geringer het netwerk. Hoe groter de kern, hoe groter de anonimiteit en hoe kleiner de netwerkpotentie. Een kern met een omvang tussen en inwoners heeft een maat, waarbij er sprake is van publieke familiariteit. Je kent lang niet iedereen persoonlijk, maar je hebt toch een vrij goed beeld van wie er thuis hoort en wie niet. Er is keuze tussen verenigingen en scholen en er zijn winkelvoorzieningen. De emotionele rationaliteit heeft te maken met het verder doorzetten van individualisering. Dit versterkt de behoefte aan belonging. Bij wie hoor ik thuis? Er zal steeds vaker sprake zijn van community-vorming. Denk aan leefgemeenschappen van ouderen. Deze rationaliteit is indifferent voor de maat van kernen. De kernen vormen in de overwegend groen-gele belevingswereld een grote kracht. Bij de kleinste kernen kan de hechtheid van de gemeenschap compenserend werken voor het gebrek aan SmartAgent / Fakton 21

23 voorzieningen. Vanaf een omvang van ca inwoners zijn er vaak enkele voorzieningen aanwezig waaraan ontwikkelingen verbonden kunnen worden. Soms kan dit gaan om kleinschalige nieuwbouwontwikkelingen, soms om aanpassingen van de bestaande voorraad. Centraal staat het bedienen van de woon- en zorgvraag voor de eigen kern. Een dorp is pas echt een dorp als er sprake is van een zekere autonomie (ten opzichte van grotere kernen c.q. de stad). Mensen voelen zich vaak intensief verbonden met het dorp en de dorpsgemeenschap. Het beleid dient in onze optiek primair uit te gaan van de behoeften van de eigen gemeenschap, zowel waar het gaat om (nieuwbouw)woningen als het handhaven van een adequate zorginfrastructuur. Ontwikkelingen in krimpgebieden in Nederland laten zien dat met creativiteit bepaalde voorzieningen lang in stand gehouden kunnen worden. In de interviews is aandacht gevraagd voor het kernenbeleid. Gemeenten en corporaties streven beiden naar leefbaarheid in de kernen, maar vanuit de beperkte investeringskracht speelt de economische rationaliteit een belangrijke rol (centrale plaatsen theorie van Christaller theorie: economische draagkracht in grotere kernen). Gezien de sterke binding met de kernen (vooral geel en groene belevingswereld) verdient het aanbeveling hierover nader in gesprek te gaan. Dit niet sec vanuit economische rationaliteit, maar ook vanuit technologische rationaliteit (mogelijkheden domotica, mobiele services, etc.) en maatschappelijke rationaliteit (zelfbeschikking, langer thuis willen en moeten wonen). Dit betekent ook dat niet enkel gedacht moet worden in termen van stenen, maar in bredere oplossingen, bijvoorbeeld verbeteren van openbaar vervoer verbindingen, mobiele services, ondersteuning mantelzorgers, etc. Op dit moment loopt een onderzoek naar wonen en zorg in de regio waarin deze punten verder uitgewerkt moeten worden. De betekenis hiervan voor de kernen duiden we als volgt (zie figuur 2.18). Kernen in gebied Lime (groen/geel) 1. Kleine kernen (tot inwoners): - Autonome kernen; vooral interactie binnen de kern. Beperkte aanwas van buiten. - Draagvlak voor voorziening binnen kleine kernen beperkt vanuit economische haalbaarheid (multifunctioneel); vooral draagvlak in (middel)grote kernen. - Kleinschalige woningbouwprojecten; door beperkte aanwas. 2. (Middel)grote kernen (vanaf inwoners): - Autonoom karakter met aanwas vanuit regio; grotendeels interactie binnen de kern, van buiten vooral vanuit regio. - Meer draagvlak voor voorzieningen bij grotere kern. - Kleinschalige woningprojecten met gevarieerd woonmilieu meest kansrijk. Beperkte ruimte voor grotere projecten. Gebied Oranje (Tiel): - Autonome grotere kern met regionale aantrekkingskracht. Potentie om groen-gele wereld (uit omgeving) te binden. - Maatschappelijk en commercieel voorzieningenniveau. - Verken de mogelijkheden om dit regionaal beter te benutten. Kernen in gebied Paars (blauw/rood) 1. Kleinere kernen (paars en blauwe vlak) - Hoge omgevingskwaliteit onder andere door Linge. Zorgt ook voor regionale aantrekkingskracht. - Draagvlak voorzieningen beperkt. Gericht op de grotere kernen. - Kleinschalige nieuwbouw; benutten omgevingskwaliteit. SmartAgent / Fakton 22

24 Grotere kernen langs A2 (Culemborg, Geldermalsen en Zaltbommel): - Kernen met (boven)regionale aantrekkingskracht: naast interactie in de kern, ook aanwas vanuit regio en buiten regio bereikbaarheid en werkgelegenheid - Historische én meer stedelijke karakter (voorzieningenniveau) van Culemborg en Zaltbommel zorgt voor relatief meer bovenregionale aantrekkingskracht. - Aantrekkingskracht van Geldermalsen door (landelijke) omgevingskwaliteit zorgt vooral voor regionale aantrekkingskracht (en in mindere mate bovenregionaal). - Regionaal draagvlak voor voorzieningen op basis van verzorgingsgebied. - Kleinschaligheid in gebieden met (landelijke) omgevingskwaliteit. In stedelijke gebieden meer ruimte voor grotere projecten. SmartAgent / Fakton 23

25 3. Vraag naar nieuwbouwwoningen 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk is de prognose van de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag op basis van feitelijke (verhuis)gedragingen van huishoudens in de regio Rivierenland in beeld gebracht. Hieruit ontstaat een beeld van het aantal nieuwbouwwoningen dat effectief toegevoegd kan worden aan de voorraad onderverdeeld naar woonproducten. Wij staan allereerst stil bij wat de vraag naar zelfstandige nieuwbouw is op basis van werkelijk verhuisgedrag in de periode Wij geven vervolgens een inschatting van de vraagontwikkeling op basis van een aantal actuele woontrends. Voort geven we een korte beschouwing van de vraag in het top segment en de vraag naar huurwoningen in het vrije sector segment. We sluiten af met enkele aanbevelingen voor de woonagenda. 3.2 Effectieve vraag naar nieuwbouw Wij keken naar feitelijke verhuisgedragingen van huishoudens in de regio Rivierenland over de periode Hieruit volgt een beeld van de kwantitatieve en kwalitatieve effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen. In bijlage 2 geven wij een korte toelichting op de onderliggende methodiek. Het beeld van de effectieve vraag valideren wij door hierop te reflecteren vanuit de historische nieuwbouwproductie en een trendanalyse. De berekening van de effectieve vraag wordt niet gebaseerd op de nieuwbouwproductie van de afzonderlijke gemeenten, maar op de verhuizingen binnen een veel grotere regio om Rivierenland heen ( huishoudens). Dit doen we om te voorkomen dat wanneer een gemeente een lage nieuwbouwproductie heeft, die als vanzelf zou resulteren in een lagere productie in de toekomst. We presenteren de effectieve vraag als een bandbreedte. De onderkant wordt gevormd door de laagconjunctuur van de afgelopen jaren. De bovenkant wordt gevormd door het gemiddelde van de laag- en hoogconjunctuur. In de regio Rivierenland verwachten wij dat de effectieve vraag zich in een bandbreedte bevindt tussen ongeveer 750 en (zelfstandige) nieuwbouwwoningen per jaar op basis van historisch verhuisgedrag en rekening houdend met gerealiseerde vastgoedontwikkelingen in de voorbije jaren, de huishoudensontwikkeling 2020 en een gemiddeld economisch scenario (tussen hoog- en laagconjunctuur: 'middenconjunctuur'). In de hiernavolgende tabel geven wij de verdeling weer over de onderscheiden productsegmenten. Bij de huurwoningen is ook de WOZ-waarde vermeld, waarop de berekeningen zijn gebaseerd. SmartAgent / Fakton 24

26 Figuur 3.1: Totale effectieve nieuwbouwvraag in regio Rivierenland per jaar en tot 2025 Effectieve vraag RIVIERENLAND Nieuwbouwwoningen per jaar tot laag midden HUUR - Eengezins - goedkoop (tot 150) 557 3% HUUR - Eengezins - betaalbaar ( ) 699 4% HUUR - Eengezins - duur (200+) > % HUUR - Meergezins - goedkoop (tot 150) 557 2% HUUR - Meergezins - betaalbaar ( ) 699 5% HUUR - Meergezins - duur (200+) > 699 5% KOOP - Eengezins - goedkoop (tot 175) % KOOP - Eengezins - middelduur laag ( ) % KOOP - Eengezins - middelduur hoog ( ) % KOOP - Eengezins - duur laag ( ) % KOOP - Eengezins - duur hoog (350+) > % KOOP - Meergezins - goedkoop (tot 175) % KOOP - Meergezins - middelduur laag ( ) % KOOP - Meergezins - middelduur hoog ( ) % KOOP - Meergezins - duur laag ( ) % KOOP - Meergezins - duur hoog (350+) > % Totaal * * Totalen wijken iets af i.v.m. afronding Bron: SmartGIS 2014, verhuisbestand Post NL , SmartAgent/Fakton. In de periode werden gemiddeld 970 nieuwbouwwoningen gerealiseerd bij een onttrekking van ca. 150 woningen per jaar. Wij merken daarbij op dat dit een overwegend hoogconjunctuur periode betreft. De historische productiecijfers liggen binnen de bandbreedte van de prognose van de effectieve vraag. Deze prognose presenteren wij voor de periode Wij merken daarbij op dat de woningmarkt dusdanig in beweging is, dat de voorspelbaarheid na 2020 zeer beperkt is. Vanuit de huishoudensprognoses tekent zich een duidelijke consolidatie af rond de periode In delen van Rivierenland zal dan nog sprake zijn van vervangende nieuwbouw, dan wel (kwalitatieve) toevoeging van producten die de bestaande voorraad niet te bieden heeft. Wij verwachten dat de groei langer doorzet in de deelgebieden met een relatief sterke aantrekkingskracht, zoals de gebieden in de paarse as. Zie verder onder paragraaf 3.3 Doorkijk kwalitatieve vraagontwikkeling. In de volgende tabel is de effectieve nieuwbouwvraag per gemeente in beeld gebracht Deze is gebaseerd op de woningvoorraad en huishoudenssamenstelling van iedere gemeente. Als gevolg van verschillen tussen gemeenten zijn ook de uitkomsten en de bandbreedtes van de gemeenten verschillend. SmartAgent / Fakton 25

27 Figuur 3.2: Effectieve nieuwbouwvraag per gemeente Effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen per gemeente Effectieve vraag per jaar laag midden BUREN CULEMBORG DRUTEN GELDERMALSEN LINGEWAAL MAASDRIEL NEDER-BETUWE NEERIJNEN TIEL WEST MAAS EN WAAL ZALTBOMMEL RIVIERENLAND * * Totalen wijken iets af i.v.m. afronding Bron: Regio Rivierenland, bewerkt door SmartAgent/ Fakton. 3.3 Doorkijk kwalitatieve vraagontwikkeling De toekomstige ontwikkeling van de woningvraag is lastig te voorspellen. Deze is afhankelijk van verschillende factoren. Denk hierbij aan financieringsmogelijkheden, consumentenvertrouwen en rijksoverheidsbeleid. Hieronder beschrijven wij een aantal trends die van invloed zijn op de ontwikkeling van de effectieve vraag. Wij kijken echter eerst naar ontwikkelingen in het verleden. Deze helpen de verwachte toekomstige ontwikkelingen beter te begrijpen. De periode rondom 2009 vormt een belangrijk kantelpunt. De hoogconjunctuur periode voor 2009 keert naar waarschijnlijkheid niet in dezelfde hoedanigheid terug. De woningmarkt was sterk aanbod gedreven, financieringsmogelijkheden waren ongekend ruim waardoor er een hoge dynamiek was en een dominante koopmarkt met grote prijsstijgingen. Vanaf 2009 heeft de economische crisis een duidelijke weerslag op de woningmarkt. De periode tussen 2009 tot ongeveer vandaag de dag merken wij aan als laagconjunctuur periode. De trends die zich aftekenden in de laagconjunctuur (periode na 2009) zetten zich naar alle waarschijnlijkheid op korte termijn door. Deze trends, zoals een vraaguitval vooral naar duurdere koopwoningen en een toenemende vraag naar huurwoningen, worden vooral ingegeven door een verslechtering van de financieringsmogelijkheden van consumenten: Stringentere financieringseisen (aflossingsplicht, meer inleg eigen vermogen, moeilijke hypotheekverstrekking bij flexibele arbeidscontracten, etc.). Wij merken daarbij op dat kopen voor een aantal huishoudens (vooral starters) op dit moment een aantrekkelijk alternatief is door lage prijzen en rentestand. Beperkte doorstroommogelijkheden (hypotheken onder water). Wij merken daarbij op dat een aantal huishoudens het verlies zal nemen vanuit urgentie (werk, gezinsuitbreiding, scheiding, zorg, etc.). Op de (middel)lange termijn verwachten wij dat de (koop)woningmarkt zich verder herstelt door toenemend consumentenvertrouwen en een verbetering van bovengenoemde aspecten. Dit betekent dat er weer iets meer beweging komt in het middeldure en dure koopsegment. Dit zal niet op het niveau van de hoogconjunctuur zijn, omdat de financierbaarheid structureel anders zal zijn. In de hiernavolgende figuur geven wij onze verwachtingen weer hoe dit zich vertaalt naar de vraagontwikkeling van verschillende productsegmenten. SmartAgent / Fakton 26

28 Figuur 3.3: Verwachte relatieve kwalitatieve vraagontwikkeling op de (middel)lange termijn Bron: SmartAgent/Fakton. Wij zien verder een aantal structurele wijzigingen, die zijn ingezet in de laagconjunctuur periode: Stappen in wooncarrière worden gezet vanuit een lange termijn perspectief: huishoudens blijven langer in een woning (stap naar eindhuis en minder tussenstappen; verbouwen in plaats van verhuizen) en daarmee minder bewegingen. Woongenot voert weer de boventoon (in plaats van dat men anticipeert op waardestijging). Huishoudens zijn veel kritischer op de kwaliteit van de woning en woonomgeving. Huren wordt/blijft voor bepaalde doelgroepen een serieus alternatief: o Flexibiliteit: niet vast willen of kunnen zitten aan een bepaalde plek. o o Gebruikersgemak: geen tijd en kosten voor onderhoud, etc. Gedwongen: geen hypotheekverstrekking door bijvoorbeeld tijdelijk contract of korte ZZP status of voor groep middeninkomens (sociale huur en koop niet bereikbaar). Wij merken op dat de vraag naar vrije sector huur zich voornamelijk zal manifesteren in de grotere kernen met een meer stedelijk karakter (zie verder onder 3.4). In de kleinere kernen is de vraag naar vrije sector huur beperkt. Bij jongeren prevaleert, gezien de lokale gebondenheid, naar verwachting het eigen woningbezit, mits financieel haalbaar. Het flexibiliteitsargument zal minder van toepassing zijn bij lokale gebondenheid. Bij ouderen kan financiële flexibiliteit en gebruikersgemak wel een argument zijn, ook in de kleinere kernen. 3.4 Vraag topsegment en vrije sector huur nader bezien Topsegment Het topsegment splitsen wij in twee categorieën: topsegment laag tussen 450k en 650k en topsegment hoog vanaf 650k. De totale vraag naar het topsegment is beperkt. Dit beeld werd bevestigd in de interviews. Jaarlijks verwachten we een nieuwbouwvraag van 5-10 woningen in het segment boven 650k. SmartAgent / Fakton 27

29 Wij constateren verder het volgende: - De vraag naar het topsegment laag manifesteert zich relatief breed door de regio in zowel stedelijk als landelijk gebied. De doelgroep woont voor een belangrijk deel reeds in de regio. Het aanbod is voor een deel aanwezig in de bestaande voorraad en zal voor een deel kunnen worden toegevoegd door nieuwbouw. - De vraag naar topsegment hoog is beperkter en meer bovenregionaal van aard; deze vraag manifesteert zich vooral aan de westzijde van de regio, in en rondom de driehoek A2, A15 en A27. Deze doelgroep is op zoek naar een uniek woonproduct in een hoogwaardige omgeving, vaak landelijk. Veelal zijn dat bestaande woningen met een karakteristieke uitstraling. In de regio Rivierenland profiteert deze doelgroep verder van een relatief gunstige betaalbaarheid ten opzichte van bijvoorbeeld de A1 as (Amsterdam-Amersfoort) en de A12 as (Utrecht- Arnhem). Verder valt op dat huishoudens die op zoek zijn naar een woning in het topsegment kritischer zijn geworden over de nabijheid van voorzieningen en de leefomgeving. Dit wordt voor een belangrijk gedeelte ingegeven door toekomstige verkoopbaarheid. De verkoopbaarheid van met name duurdere woningen is de afgelopen jaren sterk onder druk komen te staan Vraag huurwoningen in de vrije sector Landelijk zien wij een toenemende vraag naar huurwoningen in de vrije sector, niet in de laatste plaats door de verscherpte financieringsmogelijkheden en het feit dat middeninkomens niet meer voor sociale huur in aanmerking komen. Ook in regio Rivierenland zien wij een volkshuisvestelijke kans voor woningen in de vrije huursector (boven 700,- per maand); wij raamden de effectieve vraag op ongeveer 10% (wisselt iets per gemeente). We zien deze vraag, ook op basis van de interviews, vooral terugkomen in de grotere kernen (Tiel, Culemborg, Zaltbommel, Geldermalsen). Dit heeft sterk te maken met de leefstijl aldaar; met name ego-groepen (blauw en rood) hechten meer waarde aan flexibiliteit. Groepen die meer lokaal gebonden zijn hechten hier minder aan; de afweging koop huur wordt hier eerder vanuit financierbaarheid gemaakt. Met de huidige lage rentestand en de gedaalde VON-prijzen ligt het hier meer in de rede om voor koop te gaan. In deze kernen is doorgaans ook sprake van een stevig spaarmoraal en kan men vaak leunen op familie; een belangrijk gegeven dat maakt dat beleggershuur minder in beeld komt. Vanuit het rijk wordt aangestuurd op 'de markt' die de handschoen moet oppakken als het gaat om de vrije sector huur. Vanuit economische rationaliteit wordt door beleggers vooral gekeken waar vraagdruk is (stabiele kasstromen, goede exit mogelijkheden). De randstad is interessant voor beleggers. Buiten de randstad wordt vooral gekeken naar steden en grotere kernen. Kleinere kernen lijken minder in trek, ook omdat beleggers (ook de 'kleinere' particuliere beleggers) doorgaans een minimaal volume aan woningen willen. Daarnaast blijkt vooralsnog de belangstelling van beleggers uit te gaan naar het realiseren van eengezinswoningen met de optie tot uitponden. De belangstelling voor gelijkvloerse woningen in gestapelde bouw is beperkter terwijl dit wel een interessante woning kan zijn voor senioren. Wat opviel in de interviews is dat het beleggersveld nog onvoldoende in beeld is bij gemeenten en corporaties. Het verdient aanbeveling om hier meer zicht op te krijgen; het gaat dan wellicht niet zo zeer om de internationale spelers (hebben hun vizier vooral op de G5 tot G10), maar de grotere kernen kunnen eventueel wel interessant zijn voor landelijke spelers. Ook private equity (of collectieven van vermogende particulieren) kunnen interessant zijn om deze opgave op te pakken. Het in beeld brengen van wie de huidige beleggers in uw regio zijn is een eerste stap. Het ligt voor de hand deze spelers als eerste te benaderen; hoe kan er voor gezorgd worden dat zij blijven investeren en hun portefeuille mogelijk uitbouwen? Het aantrekken van nieuwe spelers vraagt van de regio om zichzelf, dan wel op deelmarktniveau, verder in de kijker te spelen: waarom is de regio een interessante beleggingsmarkt en op welke kernen en projecten wordt ingezet? SmartAgent / Fakton 28

30 Hoewel beleggers hun eigen marktanalyses en eigenstandige afwegingen maken (vanuit rendementrisicoprofiel), merken wij dat afstemming binnen de regio op dit vlak helpt bij het vertrouwen krijgen in een regio (duidelijke keuzes, bieden van enige exclusiviteit en daarmee voor beleggers vertrouwen in waardebehoud en groei). Daarnaast is het aan te bevelen om te onderzoeken of een 'projectenportefeuille' aangeboden kan worden. Hiermee kan de belegger een groter aantal realiseren op meerdere locaties waarmee ook risico's gespreid worden. Landelijk is een beweging gaande waarbij inwoners initiatieven starten, een coöperatieve woonvereniging oprichten en zelf huurwoningen in de vrije sector realiseren. Het zal daarbij waarschijnlijk niet om hele grote volumes gaan op korte termijn, maar is zeker interessant om nader te onderzoeken. Deze ontwikkeling speelt immers in op de toenemende behoefte aan zelfbeschikking. De coöperatieve woonvereniging is een nog relatief onbekend fenomeen. Voorlichting is dan ook nodig om deze optie onder de aandacht te brengen bij de inwoners. 3.5 Richting woonagenda: sturing op een evenwichtige regionaal woningbouwprogramma Op basis van feitelijke verhuisgedragingen, gevalideerd met de historische nieuwbouwproductie en huishoudensontwikkeling in de regio geven wij inzicht in de verwachte effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen en geven wij een doorkijk naar de verwachte ontwikkeling naar productsegmenten wanneer de woningmarkt weer wat aantrekt. Hiermee heeft de regio actuele en gedetailleerde informatie in handen dat kan worden gebruikt in de onderbouwing van te maken keuzes in de woonagenda: kwantitatief in termen van aantallen woningen per gemeenten en kwalitatief in termen van productsegmenten en woonmilieus. Keuzes maken is belangrijk, omdat het aanbieden van een gevarieerd aanbod (in termen van kwaliteit en planning) projecten kunnen versterken in plaats van elkaar te beconcurreren. SmartAgent / Fakton 29

31 4. Bouwstenen voor de regionale woonagenda Vanuit de bevindingen die wij hiervoor schetsten ten aanzien van de woningmarktkarakteristieken in de regio Rivierenland (consument, voorraad en vraagontwikkeling) formuleren wij in dit hoofdstuk een aantal thema s die naar onze mening van belang zijn om nader uit te werken in de woonagenda. 4.1 THEMA 1. Gedragen beeld identiteit Rivierenland en kernenbeleid Het woningbehoefteonderzoek vormt een kwalitatieve onderlegger voor het woonbeleid, waarin een antwoord wordt gegeven op de vraag van de inwoners. Het geeft weer welke identiteiten en welke krachten aanwezig zijn die van invloed zijn op investeringen in het woondomein in Rivierenland. In Rivierenland is sprake van verschillende (kruisende) identiteiten. We zien een wereld van hoog opgeleide kenniswerkers op de A2 as, die specifieke woonmilieus zoeken in of nabij de economische corridor (landelijk en ruim, historisch en authentiek). En we zien een wereld van verbonden- en geborgenheid in de kleine dorpen en kernen in de regio met ieder een eigen identiteit. Het bouwprogramma kan op deze krachten en identiteiten worden gebaseerd. Dat betekent dat in de ene kern sprake is van een andere consument en een ander product dan in een andere kern. De (grotere) bouwlocaties kunnen ingezet worden vanuit het hiervoor beschreven profiel. De paarse corridor kan vanuit haar kracht inzetten op het aantrekken van een economisch sterk stedelijk georiënteerd (maar landelijk wonend) publiek. Kleinschaligheid, eigen invloed, cpo(h), wooncoöperatie, ecologie, vernieuwende architectuur en stedenbouw staan dan centraal. Het groengele landelijk gebied kan meebewegen met de lokale vraag. Ook hier zal het gaan om kleinschaligheid, maar ook zelfbeschikking. De kernen moeten de ruimte hebben om de lokale vraag goed te bedienen. Tiel is het regionaal voorzieningencentrum van de regio en kleurt als stedelijk gebied rood-geel. Voorgesteld wordt om dit beeld te verankeren in de regionale woonagenda als kwalitatieve onderlegger. SmartAgent / Fakton 30

32 4.2 THEMA 2. Bandbreedte effectieve vraag onderlegger voor regionale bouwprogramma In het woningbehoefteonderzoek wordt een prognose gegeven van de effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen op basis van werkelijk gedrag van huishoudens, zoals we dat in de regio in het afgelopen decennium hebben waargenomen. Op basis van consumentengegevens, woninggegevens en verhuisgedrag van de inwoners van Rivierenland is een bandbreedte opgesteld waarbinnen we verwachten dat de vraag zich zal bewegen. De werkelijke uitkomsten zijn afhankelijk van vele factoren. Voor de regio komt dit neer op een bandbreedte van 750 tot nieuwe woningen per jaar. Voorgesteld wordt dat de regio deze bandbreedte regionaal als richtlijn hanteert voor de vast te stellen programmering in de woonagenda en afspraken maakt over monitoring en (bij)sturing (zie thema 5 Monitoring en bijsturing). 4.3 THEMA 3. Differentiatie regionale woningbouwprogramma toetsen aan WBO Om te voorkomen dat teveel van hetzelfde wordt geproduceerd, is het belangrijk om de differentiatie van het regionaal woningprogramma te toetsen aan de bevindingen in het woningbehoefteonderzoek. Op basis van een eerste toets constateren wij dat het programma in het middeldure koopsegment zwaar vertegenwoordigd is. Een groot deel van deze woningen betreft een eengezinswoning. Het overschot in de koopsegmenten onder de euro is beperkter, maar ook aanwezig. Wees beducht voor tijdelijke spanningen in de markt, zoals we op dit moment veel zien bij goedkope eengezinskoopwoningen. Deze zijn zeer in trek bij starters en door een geringe doorstroming van ouderen beperkt beschikbaar. Maar deze situatie is van tijdelijke aard. We verwachten dat er programmatische ruimte zit in het duurdere huursegment. De vraag naar vrije sector huur neemt naar verwachting toe bij een aantrekkende woningmarkt, zowel eengezins als meergezins. Wij merken hierbij op dat er bij een aantrekkende woningmarkt ook meer wisselwerking komt met het koopsegment. Voorgesteld wordt dat de regio de differentiatie van productsegmenten zoals berekend vanuit de effectieve vraag als richtlijn hanteert voor de vast te stellen programmering in de woonagenda 4.4 THEMA 4. Projecten woningbouwprogramma onderbrengen in drie treden Een goede balans in de plancapaciteit is een belangrijke voorwaarde om de vraag in de gemeenten en regio zo goed mogelijk te accommoderen. Op basis van onze analyse van de karakteristieken van de regio (kernen, leefstijlen en migratiepatronen) bevelen wij aan volgens het hiernavolgende drieluik keuzes te maken en de nieuwe en waar mogelijk bestaande plannen hierop te beoordelen: SmartAgent / Fakton 31

33 1. Eerste trede keuzes binnen eigen gemeente: Het Woningbehoeftenonderzoek toont aan dat er een lokale vraag is, dorps gebonden en niet afhankelijk van andere projecten in de regio. De regio benoemt, vanuit de bevindingen in het onderzoek, de projecten die geen onderlinge relatie hebben en vooral antwoord geven op de lokale vraag. Dit zijn onder andere de kleine dorpen waar migratiebewegingen aantonen dat het vooral een lokale markt is. Kwantitatief worden alle projecten gemonitord en gespiegeld aan de prognose van de effectieve vraag. Lokaal georiënteerde projecten worden door gemeenten uitgevoerd binnen de afspraken over aantallen. Dan is geen verdere regionale afstemming noodzakelijk. De eerste trede is dus gericht op het zorgen voor een goede balans in het geplande aanbod in de eigen gemeente (aantallen, kwaliteit én planning). 2. Tweede trede afstemming tussen gemeenten met sterke interactie (zelfde woningmarktgebied): De tweede trede is bezien of afstemming gewenst is voor projecten tussen gemeenten waar een relatief sterke interactie is, oftewel waar sprake is van eenzelfde woningmarktgebied, op aantallen, kwaliteit én planning. Deze projecten kunnen elkaar beconcurreren dan wel versterken. 3. Derde trede afstemming tussen gemeenten met grootschalige uitbreidingsprojecten: De derde trede is het zorgen voor een goede balans in termen van aantallen, kwaliteit én planning tussen gemeenten met grootschalige uitbreidingslocaties. Deze trede heeft vooral betrekking op projecten die in eenzelfde zone liggen qua leefstijl en een bovenregionale aantrekkingskracht hebben: paarse zone. In deze afweging is het verstandig de opgave van Tiel mee te nemen. Voor alle gemeenten geldt dat binnen de gemeentelijke grenzen een juiste balans moet komen tussen projecten in termen van aantallen, fasering, woonproducten en woonomgeving (trede 1). De meeste interactie vindt immers binnen de gemeentegrenzen plaats. Lokale initiatieven moeten goed bekeken worden op eventuele invloed op regionaal niveau (zie trede 1 en 2): is afstemming nodig of kan het als lokaal project gewoon doorgaan? Daar waar sprake is van onderlinge interactie tussen gemeenten is het belangrijk om te bezien of afstemming over programma in termen van aantallen, fasering en kwaliteit gewenst dan wel noodzakelijk is (trede 2). Zorg dat je elkaar versterkt door een gevarieerd aanbod in de markt te zetten (ook in de tijd). Daar waar sprake is van interactie tussen gemeenten met grootschalige uitbreidingsprojecten die vergelijkbaar zijn in aanbod en doelgroep (trede 3) moet afstemming plaatsvinden over reduceren/temporiseren en de kwalitatieve invulling van het programma binnen deze grootschalige projecten. Dit is noodzakelijk om de (boven)regionale vraag zo goed mogelijk te bedienen. Voorgesteld wordt dat de regio een lijst opstelt met alle woningbouwprojecten in de regio, onderverdeeld naar productsegment en fasering. Binnen deze groslijst is een onderscheid te maken tussen projecten die lokaal georiënteerd zijn, regionaal georiënteerd en projecten met een grootschalig karakter. De regio erkent de onderverdeling van projecten in deze drie treden en onderneemt actie bij de projecten van trede twee en drie. Kijk bij deze prioritering ook naar de differentiatie in uitleggebieden en binnenstedelijke gebieden (vrijkomende locaties), hiermee inspelend op een diversiteit aan gewenste woonmilieus. Binnenstedelijk gebied is in toenemende mate interessant vanwege de nabijheid van voorzieningen en vanuit het oogpunt van leefbaarheid. Zie ook de handreiking Ladder duurzame verstedelijking van het ministerie van I&M, bedoeld als ruimtelijk ordeningsprincipe in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in (stedelijke) gebieden. Dit vraagt ons inziens ook om flexibiliteit in de programmeringsopgave (adaptief programmeren, vooral ten aanzien van de categorieën met status 4 en 5). SmartAgent / Fakton 32

34 4.5 THEMA 5. Monitoring en (bij)sturing Om blijvend in te spelen op de actuele behoeften en ter toetsing van de in regionaal verband gemaakte afspraken, is het van belang de ontwikkeling van het aanbod jaarlijks te bespreken. Wij constateren dat op onderdelen de voorhanden zijnde informatie niet eenduidig of actueel is. Zo merkten wij in werkgroepverband als ook in de interviews dat het beeld ten aanzien van het planaanbod wisselt (aantallen en in de tijd). Deels is dit logisch te verklaren uit het feit dat de markt niet stilstaat, maar dit vraagt wel om discipline om ontwikkelingen goed en periodiek te registeren en met elkaar te delen. Het continu monitoren van de vraag in relatie tot het geplande aandacht (fasering en diversiteit) is essentieel voor een goede (bij)sturing. Voorgesteld wordt dat de regio jaarlijks de productie bespreekt aan de hand van een monitor die hiervoor opgesteld wordt en beoordeelt of voldaan wordt aan de door de regio met elkaar vastgestelde uitgangspunten voor het regionale woningbouwprogramma. Hiervoor worden uitgangspunten opgesteld ten aanzien van het programma (afgestemd op de vraag), de planning (geleidelijke oplevering, niet teveel tegelijk op de markt zetten) en de afstemming tussen projecten en gemeenten (bij de projecten die elkaar beïnvloeden). Tevens bespreekt de regio de aantallen gerealiseerde woningen en zet deze af tegen de geprognotiseerde aantallen woningen. Verschillen worden gemotiveerd aan de hand van bovenvermelde uitgangspunten. Onderdeel van de 'monitor nieuwbouwprogrammering' is het monitoren van de harde plancapaciteit. De kwaliteit van plannen wordt leidend, niet de harde plancapaciteit. 4.6 THEMA 6: Vrije sector huur Wij constateren dat er enige vraagdruk is in het vrije sector huur segment en dat dit (naar de landelijke) trend zal toenemen. Vanuit economische rationaliteit wordt door beleggers buiten de Randstad vooral gekeken naar steden en grotere kernen. Wij bevelen de regio aan om meer zicht te krijgen op het beleggersveld: - welke partijen hebben reeds bezit: hoe kan er voor gezorgd worden dat zij blijven investeren en hun portefeuille mogelijk uitbouwen? - welke partijen zijn potentieel geïnteresseerd in de regio. NB. het gaat dan niet zo zeer om de internationale spelers, maar de grotere kernen kunnen mogelijk wel interessant zijn voor landelijke spelers. Ook private equity (of collectieven van vermogende particulieren) kunnen interessant zijn om deze opgave op te pakken. Het aantrekken van nieuwe spelers vraagt van de regio om zichzelf, dan wel op deelmarktniveau, verder in de kijker te spelen (waarom een interessante markt, duidelijke keuzes in projecten, bieden van enige exclusiviteit en daarmee voor beleggers vertrouwen in waardebehoud en groei). Ook adviseren wij om, inspelend op de toenemende behoefte aan zelfbeschikking, te onderzoeken wat de kansrijkheid is van zogenaamde coöperatieve woonverenigingen die zelf huurwoningen in de vrije sector realiseren. Voorlichting is nodig om deze optie onder de aandacht te brengen bij de inwoners. 4.7 THEMA 7. Aandachtspunten buiten de scope van ons onderzoek Zoals in de inleiding benoemd, heeft de regio reeds een aantal thema s benoemd voor verdere uitwerking. Dit zijn onder andere betaalbaarheid, statushouders en wonen in relatie tot zorg. Deze thema s vallen buiten de scope van ons onderzoek. Toch geven wij in dit kader nog enkele aanbevelingen mee: - Betaalbaarheid: in onze analyse constateren wij dat dat de goedkope voorraad krap is om volledig de groep huishoudens te bedienen met een inkomen beneden modaal. Tezamen met de betaalbare voorraad biedt de voorraad koop- en huurwoningen in theorie voldoende SmartAgent / Fakton 33

35 mogelijkheden om de huishoudens met een lage koopkracht te bedienen. Deze analyse is gebaseerd op een vergelijking van WOZ-waarden en inkomensverdeling. Wij beschrijven de beperkingen van deze analyse en adviseren om hier gerichter onderzoek naar te doen (feitelijke huurprijsniveaus en ontwikkeling). Specifiek valt ons op dat de verschillen in huurprijzen tussen aanbieders soms wel oplopen tot 20% voor een zelfde woning. Ons inziens verdient dit nadere uitwerking en afstemming. - Wonen en zorg: wij beschrijven in onze analyse een economische, technologische, maatschappelijke en emotionele rationaliteit in het wonen en zorg vraagstuk. Wij bevelen aan om de analyse van dit vraagstuk, als ook de discussie over mogelijke oplossingsrichtingen, langs deze rationaliteiten te voeren. Naar onze mening dient dit vraagstuk vooral op kern/dorpsniveau (bottom up, ook mede vanuit de geschetste koppeling met leefstijlen) gevoerd te worden tussen bewonersvertegenwoordigers, gemeenten, zorginstellingen en corporaties. Wij denken dat hiermee de nuances en creativiteit (maatwerk) boven tafel komen die nodig zijn voor gedragen en financieel haalbare oplossingen. De regio komt vooral in beeld als kennisfacilitator (uitwisseling van kennis). SmartAgent / Fakton 34

36 Bijlage 1 Het consumentenperspectief Vaak worden bewoners aangeduid in termen van levensfase (oud, jong) of koopkracht (rijk, arm). In deze studie vullen we dat aan met het begrip leefstijl op basis van het Brand Strategy Researchmodel (BSR). De leefstijl geeft het achterliggende waardepatroon van mensen weer. Op basis van een sociologisch onderscheid in groepsgericht versus egogericht en een psychologisch onderscheid in extravert versus introvert onderscheiden we de volgende leefstijlen 11. Figuur 0.1: Het BSR-model De leefstijlen zijn met kleuren weergegeven. Iedere kleur staat voor een eigen set waarden. De leefstijlen hebben een grote betekenis voor de keuzen die mensen in het leven maken. Niet alleen met betrekking tot de woningmarkt, maar ook op het gebied van recreatie, welzijn, zorg, cultuur en onderwijs. Hieronder worden de vier leefstijlen voorgesteld. De gele leefstijl: betrokkenheid en harmonie Mensen met een gele leefstijl zijn gericht op de gemeenschap. Ze hechten aan sociaal contact en vriendschap. Ze vinden het belangrijk dat mensen niet buitengesloten worden. Iedereen wordt geacht z n steentje bij te dragen aan het functioneren van de samenleving. Ze vinden het belangrijk om de lusten en lasten evenwichtig te verdelen. 11 De leefstijl wordt gemeten met behulp van een psychologische test. Op basis daarvan wordt bepaald hoeveel procent de ondervraagde op iedere leefstijl scoort. Praktisch iedereen scoort op alle leefstijlen, maar de mate waarin verschilt. Sommige mensen scoren op alle vier de leefstijlen ongeveer evenveel, maar bij de meesten is er sprake van een dominante kleur. De kleur die het hoogst scoort, wordt door ons aan de betreffende persoon als leefstijl toegekend. SmartAgent / Fakton 35

37 Ze wonen graag in een omgeving waar je de hele samenleving ervaart: jong en oud, rijk en arm. De gele leefstijl is harmonie-gericht en conflict-mijdend. Dat maakt het voor de gele leefstijl moeilijk om te wonen in een gebied dat heterogeen is samengesteld naar leefstijl. De gele leefstijl heeft een voorkeur voor een woonomgeving waar mensen elkaar kennen en waar gezamenlijk activiteiten ondernomen worden. De woningen staan bij voorkeur in de nabijheid van een grasveld of speelgelegenheid. Men woont graag in een grondgebonden woning met voldoende ruimte. De gele leefstijl onderscheidt zich bij welzijn door het grote enthousiasme voor activiteiten. Ze hechten veel waarde aan activiteiten in de buurt en zijn daar vaker dan gemiddeld als vrijwilliger bij betrokken. De gele leefstijl vindt het leuk als de activiteiten georganiseerd worden voor verschillende leeftijdsgroepen en culturele groepen. Mensen met een gele leefstijl onderscheiden zich door bij 'zorg' primair uit te gaan van oplossingen binnen het eigen sociale netwerk: hulp van de partner, kinderen, familie, buren, vrienden, etc.: iedereen lijkt een steentje bij te dragen. De verleende mantelzorg lijkt zich hier min of meer spontaan te organiseren en men heeft ook een spontane en meegaande houding ten opzichte van de zorg die men geboden krijgt: als bepaalde zaken vandaag niet gebeuren, dan komt het morgen wel. Wanneer het om medische zorg of medische zaken gaat, vormt de huisarts het centrale contact in de rol van een vertrouwde autoriteit: die regelt alles. Mensen met een gele leefstijl leunen sterk op hun netwerk. Ze blijven daarom ook bij voorkeur in hun oude buurtje of in hun eigen dorp wonen. Zo lang het gaat nog in hun eigen woning, maar ze hebben er geen probleem mee om uiteindelijk naar een seniorenwoning te gaan. Zolang ze maar onderdeel kunnen blijven uitmaken van hun sociale netwerk. De gemeente en corporatie kunnen deze leefstijl faciliteren door ervoor te zorgen dat woningen aangepast kunnen worden c.q. dat er voldoende seniorenwoningen zijn in het dorp. Ook mobiele services zoals een apothekers- en boodschappenservice, op het moment dat het aanbod onvoldoende is, kan deze doelgroep ondersteunen in hun zelfstandigheid. De groene leefstijl: geborgenheid en zekerheid Mensen met een groene leefstijl zijn gericht op geborgenheid en zekerheid. Dat komt tot uiting in een voorkeur voor bekend terrein, zowel op sociaal als fysiek gebied. Hieruit kan ook een hang naar traditie worden verklaard. Ontwikkelingen in de samenleving worden door mensen met een groene leefstijl vaak beoordeeld op de mate waarin zekerheden worden bedreigd. De groene leefstijl woont het liefst in een rustige wijk met de voorzieningen om de hoek. Men kent zijn buren, maar deze komen niet vaak bij elkaar over de vloer. Men verhuist niet graag, maar blijft het liefst wonen in de oude, vertrouwde wijk. Men heeft een voorkeur voor een traditionele, gezellige woning. De mensen binnen de groene leefstijl bewegen zich bij voorkeur in hun eigen groep. Op het moment dat er voor deze groep activiteiten georganiseerd worden, zullen zij daar als groep aan deelnemen. De mensen met een groene leefstijl zijn wanneer het om zorg gaat niet de makkelijkste klanten. Men is op zoek naar die vertrouwenspersoon die het voor ze opneemt en er voor zorgt dat alles goed komt. Men heeft de impliciete overtuiging dat wanneer je ziek bent je recht hebt op hulp. Hierdoor gaat veel aandacht uit naar de ziekte of zorgbehoevendheid. De groene leefstijl sorteert het eerste van de leefstijlen voor op het ouder worden. Ze zijn goed op de hoogte van de verschillende voorzieningen en betrekken het liefst net voordat het nodig is een ouderenwoning. Daarbij blijven ze het liefst in hun eigen dorp wonen, mits er voorzieningen in de buurt zijn. Een veilige wijk in een middelgrote stad behoort ook tot de mogelijkheden. Zeker zolang het een gesloten wooncomplex is, met voorzieningen in de buurt. De groene leefstijl zoekt bij de gemeente / corporatie / huisarts (allen autoriteit) zekerheid. Ze willen geholpen worden bij de keuzes die ze maken. Wanneer ze hun dorp toch uit moeten, gaan ze bij voorkeur naar een plek waar ze tussen gelijkgestemden en mensen uit de eigen leeftijdsgroep kunnen wonen. SmartAgent / Fakton 36

38 De blauwe leefstijl: manifestatie en controle Mensen met een blauwe leefstijl zijn sterk gericht op maatschappelijk presteren en zelf regie houden over het eigen leven. Dit komt tot uiting in een sterke ambitie om iets in het leven te bereiken. Maatschappelijk succes mag ook getoond worden. De carrière, de woning, de woonwijk en soms zelfs de stad, de auto, de kleding vormen in dit kader belangrijke attributen. De carrièregerichtheid en ondernemerschap van deze groep leidt snel tot een hogere sociaal-economische positie dan andere groepen. Mensen met een blauwe leefstijl zijn kritisch van aard en hebben een goed ontwikkeld beoordelingsvermogen om kwaliteit te herkennen. De blauwe leefstijl woont graag in een statusrijke homogene wijk met ons soort mensen. De wijk kenmerkt zich door kwalitatief hoogwaardige woningen en openbare ruimte en is veelal gelegen aan de rand van de stad (lage dichtheid). Men houdt van privacy en rust. De buren kunnen een netwerk vormen, maar als er veel diversiteit is, zoekt men elkaar niet op. Mensen met een blauwe leefstijl gaan uit van zelfregie. Ze willen zelf de controle in handen hebben, en regelen over het algemeen de zorg zelf. Ze bepalen zelf wat ze nodig hebben. De huisarts kan daarbij een klankbord vormen, maar alleen als men voldoende vertrouwen heeft in zijn deskundigheid. Over het algemeen beschikt men niet over een sociaal netwerk dat geschikt is om een zorgvraag aan te kunnen. Men gaat zelf op zoek naar de ultieme oplossing of kennis: op internet, door boeken en vakbladen te lezen, etc. Men gaat zich bij wijze van spreken zelf specialiseren en professionaliseert zodoende. De blauwe leefstijl leunt sterk op sociale status. Ze oriënteren zich voortijdig op wonen, welzijn en zorg, maar alleen omdat ze er controle over willen houden. Deze groep blijft het liefst wonen in de eigen woning of kiest ervoor te gaan wonen in een klein wooncomplex met mensen die op dezelfde manier in het leven staan als zij. De verschillen in de groep zijn klein, mensen hebben ongeveer hetzelfde inkomen en dezelfde sociale status. De gemeente kan deze groep vooral faciliteren, ze houden de controle bij voorkeur zelf. Het gebruik van voorzieningen wordt bij deze groep bepaald door de kwaliteit, niet door de nabijheid. Ze gebruiken meer dan de andere groepen de auto. De rode leefstijl: vrijheid en vitaliteit Mensen met een rode leefstijl zijn mensen met een vrije, eigenzinnige geest die onafhankelijkheid boven alles stellen. Ze gaan hun eigen gang en trekken zich weinig aan van de conventies in hun omgeving. In marketingtermen worden ze vaak aangeduid als de innovators. Nieuwe ontwikkelingen starten bij de creatieve rode leefstijl en vinden vervolgens hun weg bij de early adoptors (blauw), late majority (geel) en laggards (groen). De rode leefstijl houdt van dynamiek, van andere oplossingen, van authenticiteit en van vernieuwing. De rode leefstijl woont graag op bijzondere plekken. Dat kan midden in het dynamische centrum van de stad zijn of in de leegte op het platteland. Het platteland trekt aan, omdat ze daar een plek hebben waar ze hun dromen waar kunnen maken. Er is voldoende ruimte om bijvoorbeeld eigen groente te kweken of om een atelier op te zetten. Deze groep trekt zich verder weinig aan van de buurt. Buren kunnen vrienden worden, maar dat hoeft zeker niet. De rode leefstijl leunt het liefst zo min mogelijk op instituties. De groep vindt het wel interessant om als aanjager betrokken te zijn bij nieuwe projecten, zoals bewonersinitiatieven (buurthuisbeheer). De rode leefstijl blijft, als ze ouder wordt, zo lang mogelijk in de eigen woning wonen. Ze starten als laatste met het oriënteren op wonen, zorg en welzijn en doen dit veelal tegelijkertijd als de noodzaak zich aandient. De gemeente kan deze groep faciliteren door het aanbieden van aanpassingsmogelijkheden aan de woning. Voorzieningen speciaal voor senioren spreekt hen niet zo aan. Mensen met een rode leefstijl zijn over het algemeen eigenzinnig en leven in een eigen 'cultuur'. Ze zijn geneigd hun eigen plan te trekken. Men gaat daarbij vrijwel volledig uit van 'zelfredzaamheid'. Men weet recht te hebben op de collectieve medische voorzieningen (lees: ziekenhuiszorg), maar daarnaast kan men zich verder weinig voorstellen van de zorgwereld. SmartAgent / Fakton 37

39 Voor zover men zicht heeft op zaken als thuiszorg heeft men niet het idee daar wat aan te hebben: het sluit niet aan op het eigen leven, is niet voor hen bedoeld ("... ik hoor hier echt niet bij...") en thuiszorg wordt daarmee als irrelevant, niet terzake doende afgedaan en verder genegeerd. Hierin schuilt ook zeker een gevaar. Ongeacht leeftijd en koopkracht zien we duidelijke verschillen in de woonbeleving tussen deze groepen. Dat uit zich op het niveau van het woonmilieu (stedelijk, dorps) tot op het bouwkundige detail (kleur, roetjes voor de ramen). Figuur 0.2: De woonwensen van de verschillende leefstijlen Figuur 0.3: Voorbeelden van leefstijlspecifieke woonsferen en buitenruimten Leefstijlen en ouderen Onder de toekomstige ouderen neemt het belang van leefstijlen snel toe. Dit wordt aangetoond met de volgende grafiek. Dit betreft een analyse van de relatie tussen leeftijd, inkomen en leefstijl in Nederland. SmartAgent / Fakton 38

40 Opvallend is dat we bij de mensen die voor 1945 zijn geboren een sterke dominantie zien van de groene leefstijl (veiligheid en zekerheid). De mensen die geboren zijn na 1945 vertonen een veel grotere diversiteit aan leefstijlen en een grotere diversiteit van inkomen. Wij verklaren dit door de afnemende verzuiling en toenemende individualisering. Figuur 0.4: Inkomen en leefstijl Bron: OnderzoekGroep, 2013 Ook in Rivierenland krijgen we te maken met een grotere diversiteit aan ouderen en daarmee ook een grotere diversiteit aan woonvoorkeuren en later voorkeuren ten aanzien van de zorgverlening. We zien daarbij een belangrijke trend; ouderen zijn zich zeer bewust van de afname van het collectieve voorzieningenniveau en van het feit dat ze in toenemende mate zelf hun zaken op orde moeten hebben. Ondanks dat senioren weinig bezig zijn met het ouder worden en ouder zijn, zien we wel dat vanaf het 60 ste levensjaar er een heroriëntatie komt op achtereenvolgens wonen, welzijn en zorg. Uit onderzoek blijkt dat in het algemeen tussen het 55e en 65e jaar een heroriëntatie op wonen kan optreden, vaak vanwege kinderen die op zichzelf gaan wonen 12. Daarna volgt een heroriëntatie op welzijn: het pensioen dient zich aan, men moet nieuwe sociale netwerken opbouwen en men heeft meer tijd voor reizen en hobbies. Het wordt mogelijk voor een nieuwe, ideale woonomgeving te kiezen zonder rekening te houden met de kinderen of de werklocatie. Daarna gaan fysieke beperkingen meer een rol spelen en wordt de aanwezigheid van zorgvoorzieningen belangrijker bij de keuze van een woonomgeving. Daarnaast is de aanwezigheid van een sociaal netwerk dat in kan grijpen bij onvoorziene problemen belangrijker. Binnen die grenzen probeert men zoveel mogelijk het eigen leven voort te zetten. Na het 80e jaar komt vaak pas een woning met zorgvoorzieningen in het pakket in beeld, omdat het dan niet meer anders kan. 12 Woonbeleving Ouderen, SmartAgent 2003 SmartAgent / Fakton 39

41 Leefstijlen in Rivierenland Buren Culemborg SmartAgent / Fakton 40

42 Druten Geldermalsen SmartAgent / Fakton 41

43 Lingewaal Maasdriel SmartAgent / Fakton 42

44 Neder-Betuwe Neerijnen SmartAgent / Fakton 43

45 Tiel West Maas en Waal SmartAgent / Fakton 44

46 Zaltbommel SmartAgent / Fakton 45