Collectief particulier opdrachtgeverschap bij de buren: de Duitse ervaring

Transcriptie

1 Collectief particulier opdrachtgeverschap bij de buren: de Duitse ervaring Kees Dol 1 September, 26 th 2013

2 Inhoud 1. Algemene context PO: waarom wel veel in het buitenland en niet hier? 2. CPO in Duitsland

3 De sociaal culturele context: woningbouw koopsector Liberale landen (VS, VK): oriëntatie op oplossingen door de grote bedrijven = projectontwikkeling Corporatistische landen (DE, BE): oriëntatie op zelforganisatie/zelfinitiatief = particulier opdrachtgeverschap

4 October 2,

5 Lakewood, LA, California Levittown, New Jersey

6 Aandeel PO in nieuwbouw Circa 2008 Liberaal UK 10% USA 25% Australië 80% Corporatistisch België 50% Duitsland 60% Oostenrijk 40% Zwitserland 40% Nederland 10%

7 Context Duitsland (en België) Direct en indirect is PO in de koopwoningbouw gestimuleerd in Duitsland (en Belgie) Grote marktpartijen met massa woningbouw kregen niet de overhand: geen bestuurlijk gehoor

8 Context in Duitsland (en België): De architect als bouwmeester Architecten krijgen belangrijke rol toebedeeld: Voorbereiding, grond- en planologisch onderzoek, voorontwerp en kostenraming Bouwvergunningaanvraag indienen Ontwerp Assisteren bij inhuren onderaannemers Bouwtoezicht want eindverantwoordelijkheid

9 Nog meer context: Wooncarrières in Nederland en Duitsland Nederland (Engeland): Doorstroming van appartement naar eengezinswoningen = voorraad van confectiewoningen' Duitsland: Eerst huren en dan de Traumwohnung bouwen onder architectuur = op maat gesneden woning

10 Wooncarrière in Nederlandse koopsector October 2,

11 De Duitse obsessie met kwaliteit In Duitsland is een PO cultuur aanwezig die uitgaat van KWALITEIT: Das Unbehagen der Fertighaus Architectur (Julia Gill, 2010) Jonge koopstarters komen weinig voor in Duitsland omdat ze de gewenste kwaliteit niet kunnen realiseren. October 2, 2013 Structures of Housing Markets in Europe 11

12 CPO in Duitsland: Baugemeischaften October 2, 2013 Structures of Housing Markets in Europe 12

13 Algemene trends sinds jaren 90 Meer interesse in stedelijk wonen middenklasse Koop in Duitsland vooral individueel PO, maar stedelijk wonen eist compactere woningen. Gevolg: Duitsers zijn gewend invloed op ontwerp te hebben bij koop! Daarom ook in de appartementensfeer voedingsbodem voor CPO.

14 Procedure Duitse CPO (Krämer en Kuhn, 2009) Veelal groepen die iets met elkaar hebben. 1. Interessengemeinschaft (grond zoeken: mogelijkheden verkennen) 2. Planungsgemeinschaft (selectie op financiele draagkracht) 3. Baugemeinschaft (grondaankoop en bouwen) 4. Oprichting Vve (of Cooperatief) October 2, 2013 Structures of Housing Markets in Europe 14

15 CPO en de typisch Duitse woningbouwfinanciering Totale investering bij CPO moeilijk te bepalen en daarom volledige financiering lastig. Duitse cultuur woningfinanciering veel meer gebaseerd op sparen (Bausparkassen). Aanbetalingen van 50% normaal bij Baugemeinschaften October 2, 2013 Structures of Housing Markets in Europe 15

16 Les uit Duitse overzichtsstudie (Kramer en Huhn 2009) Niet te ambitieus!!! CPO als autonome drager van stadsvernieuwing En Groene ambities En verbetering collectieve ruimte En verbetering voorzieningenbestand En sociale mix En goedkoop wonen (starters)

17 Conclusies: CPO in het buitenland Let goed op de context bij lessen uit het buitenland. CPO = nichemarkt!!!! CPO voor starters? (financiële buffers uit spaargeld?) Duitse CPO gaat uit van hoge kwaliteit Duitse CPO richt zich vooral op appartementen (stedelijke invulling) Duitse architecten nemen veelal het voortouw (vanuit een sterke PO traditie) Ook binnen Duitsland grote verschillen October 2, 2013 Structures of Housing Markets in Europe 17