PROJECTDOCUMENT JUNOBLOK

Transcriptie

1 PROJECTDOCUMENT JUNOBLOK Projectnaam: Projectnummer: KO 4.1 Junoblok FG057 Hoofdstuk 1. Inleiding Het Junoblok is een voormalig kantoorgebouw van ruim m² aan de Junostraat in de Binckhorst. De gemeente heeft het pand een aantal jaren geleden aangekocht met het oog op de integrale gebiedsontwikkeling van de Binckhorst. Locatie Junoblok in de Binckhorst Projectgrens Het was in eerste instantie de bedoeling het pand te slopen om plek te maken voor nieuwbouw. Toen bleek dat ontwikkeling van de Binckhorst anders zou verlopen dan oorspronkelijk beoogd werd, heeft een heroverweging plaatsgevonden. Dat heeft geleid tot de keuze voor een innovatieve, vraaggerichte aanpak door kluskavels in het gebouw te verkopen aan particulieren voor wonen en/of werken. Met de vaststelling van de Nota van Uitgangspunten op 13 november 2012 heeft het College ingestemd met deze aanpak. Junoblok gezien vanaf de Trekvliet 1

2 Hoofdstuk 2. Projectkader / randvoorwaarden In de Nota van Uitgangspunten zijn de voornaamste uitgangspunten vastgelegd. Programma Gekozen is voor een innovatieve, vraaggerichte aanpak door lege casco kluskavels in het gebouw te verkopen aan particulieren voor wonen en/of werken. Deze ontwikkeling maakt onderdeel uit van het Kleinschalig Opdrachtgeverschap. De koper is zelf vrij in het bepalen van de grootte van de kavel en de indeling en inrichting ervan. Men koopt lege ruimte en zorgt zelf voor de afbouw. Doordat de gemeente het gebouw klusrijp maakt, kan iedere koper individueel voor zijn afbouw zorgen. Uiteraard staat het kopers wel vrij om gezamenlijk met buren zaken te doen, maar dit hoeft niet. De koper moet bij de afbouw voldoen aan een aantal door de gemeente geformuleerde randvoorwaarden. Een particulier kan hiermee relatief goedkoop veel vierkante meters kopen, die vrij te gebruiken en in te delen zijn. Het gebouw is geschikt voor een diversiteit aan nieuwe appartementen en werkruimtes: bijvoorbeeld een publieksfunctie op de begane grond langs de Junostraat, een bedrijfsruimte of kantoor, wonen met een atelier langs het water, een kleine studentenwoning of een riant penthouse met uitzicht op de stad. Juridisch-planologisch kader De bestemming van de kavels in het Junoblok wordt zo vrij mogelijk gelaten. Bedrijvigheid die het wonen kan belemmeren wordt niet toegestaan. Deze ontwikkeling pas niet in het bestemmingsplan Binckhorst Openbare ruimte De ruimte rondom het gebouw wordt heringericht en voor een groot deel openbaar gemaakt. Hierbij wordt rekening gehouden met standaard Residentiekwaliteit. In de tussenstraat tussen het Junoblok en het naastgelegen gebouw De Bincktwins wordt rekening gehouden met een mogelijke toekomstige ontsluiting voor autoverkeer door de Trekvlietzone parallel aan de Trekvliet, zoals ook opgenomen in de Gebiedsaanpak Binckhorst. Parkeren Voor het bepalen van het aantal te realiseren parkeerplaatsen per functie, wordt de Parkeernota als vertrekpunt gehanteerd. In de op te stellen kluspaspoorten wordt in ieder geval 1 parkeerplaats per kavel geëist. Pas bij de beoordeling van een bouwplan kan worden bepaald om hoeveel vierkante meter bvo per functie het gaat en hoeveel parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd door de koper. Op het moment dat een kavel wordt verkocht, is de koper verplicht om parkeerplaatsen te kopen conform de Parkeernota. Het uitgangspunt is dat de gemeente circa 80 plaatsen op gebouw De Bincktwins reserveert. Het bezoekersparkeren kan in de openbare ruimte rondom het gebouw plaatsvinden. Hoofdstuk 3. Programma Gebouw In uiteindelijke staat heeft het gebouw ruim 8500 m2 bvo en ruim 7300 m2 gbo. Meerdere functies worden toegestaan, waarbij de koper hieraan zelf invulling kan geven. Daardoor is het niet mogelijk in dit stadium een exact programma aan te geven. Het gebouw wordt verdeeld in 65 eenheden, die de gemeente afzonderlijk verkoopt. De grootte van de eenheden varieert van ongeveer 60 tot 200 m2 gbo. Kopers kunnen meerdere eenheden samenvoegen tot één woon- of werkruimte. In de kluspaspoorten zal een maximale grootte opgenomen worden die kopers kunnen afnemen. Een koper kan alleen eenheden op dezelfde verdieping samenvoegen. Op de begane grond zal de nadruk liggen op werken : denk aan bedrijfsruimte, horeca, detailhandel. Op de verdiepingen ligt de nadruk op wonen, al dan niet gecombineerd met werk-aan-huis. De beoogde functies zijn de volgende. Deze functies zullen via een WABO-procedure toegestaan worden. 2

3 Begane grond Verdiepingen Wonen Wonen Bedrijvigheid (Categorie A en B) Bedrijvigheid (Categorie A en B) Detailhandel (max m2) Dienstverlening Dienstverlening Horeca (Categorie Licht en Middelzwaar) Kantoren (max 150 m2 per vestiging) Kantoren (max 150 m2 per vestiging) Maatschappelijke voorzieningen Maatschappelijke voorzieningen Bij de woonfunctie is kantoor/praktijk aan huis altijd toegestaan op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch, cosmetisch of hiermee gelijk te stellen gebied, daaronder niet begrepen prostitutie, dat door zijn beperkte omvang in een woning, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend, mits niet meer dan 30% met een maximum van 40 m2 van de woning door het beroep/praktijk wordt ingenomen. Gezien het type locatie en concept is het Junoblok met name geschikt voor ondernemende mensen met pioniersgeest en durf. Openbare ruimte Het projectgebied bevat een strook buitenruimte direct rondom het gebouw. Deze ruimte verkeert momenteel in slechte staat. Huidige situatie buitenruimte Onderdeel van het project is het opknappen en herinrichten van de buitenruimte, voor zover vallend binnen de projectgrens. Om de verkoopbaarheid te vergroten zal dit gedeeltelijk voorafgaand aan de verkoop gedaan worden. Hoofdstuk 4. Stedenbouwkundig ontwerp Gebouw Voor het Junoblok is gekozen voor een innovatieve, vraaggerichte aanpak. Het plan is om lege casco kluskavels in het gebouw te verkopen aan particulieren voor wonen en/of werken. De gemeente levert de kavels 'klusrijp'. Kopers dienen zelf voor afbouw te zorgen. Dit kunnen ze individueel doen, mede doordat de gemeente de algemene ruimtes al op orde brengt en de basisvoorzieningen voor de nutsvoorzieningen aanlegt. Kopers kunnen echter er ook voor kiezen om samen met buren werkzaamheden te doen of aan te besteden. Het pand is verdeeld in 65 eenheden. Deze verdeling is gebaseerd op diverse eigenschappen van het gebouw, zoals stramienmaten en ontsluiting. Er is een rijke verscheidenheid in de grootte en eigenschappen van de units. Er is dus voor ieder wat wils. Kopers kunnen ook meerdere eenheden kopen en deze samenvoegen tot één woon- of werkruimte. 3

4 Voorbeeld van plattegrond met verdeling in eenheden De gemeente doet een aantal werkzaamheden om de eenheden klusrijp te kunnen opleveren. De belangrijkste werkzaamheden van de gemeente zijn: - het intern strippen van het pand: verwijderen van scheidingswanden, verlaagde plafonds, oud leidingwerk etc.; - asbestsanering; - realisatie van galerijen ter ontsluiting van de eenheden; - opknappen van de gemeenschappelijke ruimtes en het aanbrengen van gemeenschappelijke voorzieningen, zoals entrees, liften en fietsenberging; - aanleg van een basisstructuur van nutsvoorzieningen, waarop kopers kunnen aantakken; - realisatie van een extra doorgang naar de patio; - vervanging van de bekleding van de kap van het gebouw; - realisatie van een voetgangersbrug naar het parkeerdek op het naastgelegen gebouw. De koper koopt lege ruimte en zorgt zelf voor de volledige afbouw. Hij dient daarbij ook de scheidingswanden met de naastgelegen eenheden en de voordeur -op de door hem gewenste plekzelf te realiseren. De koper is grotendeels vrij in het bepalen van de grootte, inrichting en indeling van de kavel. Daarbij kan ook de gevel veranderd worden, bijvoorbeeld door grotere ramen of een balkon aan te brengen. Kopers van een eenheid op de bovenste verdieping kunnen op hun dak een dakterras realiseren of zelfs een dakopbouw. De koper moet wel voldoen aan een aantal door de gemeente geformuleerde randvoorwaarden. Zo zijn er voor de kozijnen en balkons modules waaruit de koper dient te kiezen. De randvoorwaarden worden in een zogenaamd kluspaspoort opgenomen. In Bijlage A is het ontwerp opgenomen. Hierin wordt ingegaan op de bestaande situatie, het klusrijpmaken door de gemeente, en de afbouw door de kopers. Openbare ruimte De gemeente zorgt voor het opknappen en herinrichten van de buitenruimte. Uitgangspunt daarbij is sober maar doelmatig conform de principes van residentiekwaliteit. De patio van het gebouw en de doorgangen door het gebouw naar deze patio zullen privaat eigendom van de Vereniging van Eigenaren (VvE) worden. De gemeente doet hier de noodzakelijke bodemsanering en brengt tegels aan. Het staat daarna de VvE vrij om verdere invulling te doen. De ruimte rondom het gebouw blijft/wordt openbaar met uitzondering van een beperkte strook van geveltuintjes aan de zijde van de insteekhaven. De gemeente richt deze openbare ruimte in. De voornaamste aspecten hierbij zijn de volgende. - Langs de Trekvliet ontstaat een doorgaande wandelroute met verlichting. Indien in de toekomst een brug over de insteekhaven gerealiseerd wordt, loopt deze route verder door. - De buitenruimte aan de zijden van Trekvliet en insteekhaven leent zich bij uitstek voor zitgelegenheid, terrassen of zelfs evenementen. De ligging aan het water vormt een van de unique selling points van het Junoblok. Er worden daarom hier geen parkeerplaatsen gemaakt. 4

5 - Bij de inrichting van de straat tussen Junoblok en Bincktwins wordt geanticipeerd op het in de toekomst doortrekken van deze straat over de insteekhaven. In deze straat komen parkeerplaatsen voor bezoekers van het Junoblok. - De kademuren bij de insteekhaven zijn in dermate slechte staat dat renovatie noodzakelijk is. - Bij bepaling van de definitieve inrichting wordt rekening gehouden met de aanpassingen die plaatsvinden aan de Jupiterkade. - Bij de uitwerking tot een definitief ontwerp zal nog onderzocht worden of de huidige zeven parkeerplaatsen Junostraat voor het Junoblok kunnen vervallen. Het trottoir is hier momenteel erg smal en auto s staan zeer dicht voor de gevel van het gebouw. De bereikbaarheid en uitstraling van functies op de begane grond is hierdoor ondermaats. De benodigde parkeergelegenheid voor bezoekers zou gevonden kunnen worden in de bestaande parkeerplaatsen elders in de Junostraat of aan de Jupiterkade die heringericht wordt. Schetsontwerp buitenruimte De kades aan de Trekvliet en insteekhaven lijken zich te lenen voor eventuele bootjes van bewoners van het Junopand. Rekening dient echter gehouden te worden met de roeivereniging aan de overzijde van de insteekhaven. Ligging van boten in het eerste deel van de insteekhaven zou een ernstige belemmering vormen voor het in- en uitvaren van de lange roeiboten. Aanwijzing van de kades als aanlegplek zou in afwijking zijn van het gemeentelijk beleid, dat stelt dat er meer dan voldoende aanlegplekken in de stad zijn. Op nog betere locaties in de stad heeft daarom geen aanwijzing plaatsgevonden. Bovendien zouden de plekken, als ze al aangewezen worden, openbaar zijn en niet specifiek voor de bewoners van het Junoblok. Het in eigendom geven van de insteekhaven aan de VvE ligt ook niet voor de hand. De VvE zou dan de insteekhaven moeten beheren wat niet de core-business van een VvE is, te meer omdat het nog maar de vraag is of er straks daadwerkelijk bewoners met een bootje zijn. Bovendien maken ook andere partijen gebruik van het water, zoals de roeivereniging. Er wordt daarom afgezien van het in praktische en/of regeltechnische zin realiseren van de mogelijkheid om bootjes voor langere tijd aan te meren. Beheerparagraaf Het project wordt conform de Kadernota 2012 aangelegd en beheerd op het voor dit gebied geldende niveau van residentiekwaliteit. Dit houdt in dat er geen extra beheermiddelen uit voortvloeien en hiervoor geen extra beheermiddelen begroot hoeven te worden. Hoofdstuk 5. Verkeer en parkeren Het Junoblok is bereikbaar via de Junostraat en de Jupiterkade, die allebei op de Binckhorstlaan aansluiten. Rekening wordt gehouden met het in de toekomst doortrekken van de straat tussen Junoblok en Bincktwins door realisatie van een brug over de insteekhaven. 5

6 Parkeren voor bezoekers is beschikbaar in de Junostraat en Jupiterkade (bestaande parkeerplaatsen) en in de straat tussen Junoblok en Bincktwins. Parkeerplaatsen voor kopers van kavels zijn beschikbaar op het parkeerdek van het naastgelegen gebouw Bincktwins. De eigenaar van Bincktwins is bereid parkeerplaatsen te verkopen. Kopers van kavels in het Junoblok dienen een of meerdere parkeerplaatsen te kopen, afhankelijk van de omvang en functie van hun kavel. Deze koop is rechtstreeks bij de eigenaar van de Bincktwins en loopt dus niet via de gemeente. De gemeente maakt wel met de eigenaren van de Bincktwins afspraken over beschikbaarheid, prijs en standaard-contract, zodat niet elke koper dat afzonderlijk hoeft te regelen. De gemeente realiseert een eenvoudige loopbrug van het parkeerdek naar het dak van het Junoblok waardoor een goede verbinding tussen parkeerplaatsen en kavels ontstaat. Op de begane grond van het Junoblok komt een collectieve fietsenberging. Hoofdstuk 6. Uitvoeringsaspecten Verwerving en gebruik Het gebouw en omliggende buitenruimte is eigendom van de gemeente. Het is enige jaren geleden aangekocht met het oog op de beoogde herontwikkeling van de Binckhorst. Het pand staat momenteel leeg. Sloop en bodem De gemeente maakt het gebouw klusrijp. Onderdeel hiervan zijn het intern strippen van het gebouw en asbestsanering. In de bodem is verontreiniging aangetroffen. De gemeente verzorgt de sanering van de patio (vervangen van de bovenste grondlaag van 1 meter) voordat de patio in eigendom komt bij de VvE. De buitenruimte rondom het gebouw, die openbaar wordt, hoeft niet gesaneerd te worden. Flora en fauna Met betrekking tot flora en fauna zijn er geen bijzonderheden geconstateerd. Uitgifte De gemeente zorgt voor splitsing van het gebouw in te verkopen eenheden en gemeenschappelijke ruimtes die na splitsing in eigendom bij de VvE zijn. De eenheden worden in vol eigendom verkocht. Zolang niet alle eenheden verkocht zijn, is de gemeente zelf een van de leden van de VvE. De verkoop gaat zoals het ook bij andere zelfbouwkavels en kluswoningen gegaan is: zodra de verkoop officieel start, geldt wie het eerst komt wie het eerst maalt. De aankoop kent meerdere fasen: - Optieovereenkomst: kopers kunnen eerst een optie nemen. - Reserveringsovereenkomst: daarna sluit men een reserveringsovereenkomst af voor maximaal één jaar. Binnen deze periode dient de koper zijn omgevingsvergunning voor de afbouw te regelen. - Koopovereenkomst: vervolgens wordt de kluseenheid feitelijk gekocht, geleverd en betaald. Na overdracht van de kluseenheid aan de koper dient de koper binnen een jaar de afbouw te realiseren. De koper betaalt de koopsom bij de levering van de kluseenheid. Daarvoor moet hij kosten maken voor de optievergoeding, voor de reservering (10% van de koopsom), voor de ontwerpkosten en voor de bouwvergunningsprocedure. De klant zal deze financiering zelf moeten regelen uit eigen middelen of uit een lening of doorlopend krediet. Op basis van de ervaringen die opgedaan worden bij andere vergelijkbare projecten, zal de exacte verkoopprocedure bepaald worden. Het klusrijpmaken van het gebouw vergt een behoorlijke financiële investering van de gemeente. Het klusrijpen start daarom zodra 50% van de te verkopen oppervlakte verkocht is 6

7 Alle eenheden in het pand gaan tegelijkertijd in de verkoop. De populariteit van klushuizen maakt dit verantwoord. Door een uitgebreide en goede marketingcampagne kunnen naar verwachting voldoende kopers aangetrokken worden. Het in één keer verkopen van alle eenheden heeft als voordelen dat ook in één keer klusrijp gemaakt kan worden en dat de gemeente niet -als eigenaar- blijft zitten met resterende eenheden en de daarbij behorende kosten. Voor kopers heeft dit bovendien als voordeel dat er geen grootschalige werkzaamheden aan het pand gaan plaatsvinden terwijl ze er al wonen. Verkoopprijzen De verkoopprijzen van de eenheden verschillen per verdieping en gebouwdeel. De gemiddelde verkoopprijs van de klusrijpe eenheden is gemiddeld ongeveer euro per m2. De definitieve prijs wordt bepaald op basis van het definitieve ontwerp. De verkoopprijs is bepaald volgens het principe: de geraamde eindwaarde in bewoonde toestand minus de afbouwkosten van de koper. Zoals in de Nota van Uitgangspunten al benoemd, is de gemiddelde eindwaarde geraamd op euro per m2 gbo. De afbouwkosten voor kopers zijn geraamd op circa 700 euro per m2. Daarbij is weinig tot geen rekening gehouden met het zelf uitvoeren van werkzaamheden door kopers. Door veel zelf te doen, kunnen kopers kosten besparen. Hierdoor ontstaat dan een stuk waardecreatie voor de koper. Hoofdstuk 7. Milieu en duurzaamheid Omdat het een bestaand pand betreft, zijn milieuaspecten slechts in beperkte mate van toepassing. Onderzoek naar geluid van wegverkeer en industrie heeft uitgewezen dat een ontheffing hogere grenswaarden nodig is voor de functieomzetting naar wonen. Deze procedure is in werking gezet. Hoofdstuk 8. Financiële paragraaf De begroting van kosten en opbrengsten is opgenomen in de vertrouwelijke Planexploitatie die als zelfstandig stuk is bijgevoegd. Het totaal aan geraamde kosten is euro exclusief BTW. Het totaal aan opbrengsten is euro exclusief BTW. Dekking van de kosten komt voort uit: - de opbrengsten van de verkoop van de kluseenheden; - een bijdrage uit de hiervoor in de Reserve Stedelijke Ontwikkeling gereserveerde middelen. Hoofdstuk 9. Risicobeheersing Risico Kans Gevolg Beheersmaatregel Verkoop van eenheden gaat Gemiddeld euro slechter dan gepland In meest extreme geval: heroverweging project Goede en uitgebreide marketingcampagne, inclusief maken van modelwoning. Aantrekkelijk prijsniveau: m2- prijs zo laag mogelijk. Start verkoop in gunstige periode (voorjaar). Uitgebreidere bodemsanering nodig Eigenaren BinckTwins willen alsnog de parkeerplaatsen niet verkopen Financieel risico in exploitatie opgenomen. Klein euro Risicoreservering in exploitatie opgenomen. Klein Andere parkeeroplossing nodig Met deze eigenaren wordt een raamovereenkomst afgesloten over beschikbaarheid en prijs. Hoofdstuk 10. Samenwerkingspartners Voor het ontwerp zijn architectenbureaus Hulshof en Arvide ingeschakeld. Zij hebben -als samenwerkingsverband- ervaring met soortgelijke opgaven. De opdracht voor het klusrijpmaken zal in concurrentie aanbesteed worden, gelet op de omvang van de opdracht. Dit biedt bovendien kans op een scherpe prijsstelling. 7

8 Hoofdstuk 11. Planning Ter bevordering van de verkoop is de start verkoop gepland op 1 maart Het voorjaar is de beste tijd van het jaar voor woningverkoop. Deze planning maakt het mogelijk een uitgebreide marketingcampagne te doen en deze goed voor te bereiden. Als onderdeel hiervan is het plan om al ruim voor start verkoop een modelwoning beschikbaar te hebben. Een goede, uitgebreide voorbereiding is essentieel. Kopers zullen snel duidelijkheid willen over het definitieve doorgaan van het plan, en willen snel na koop de kavel afnemen. De verkoopperiode zelf zal daarom zo kort mogelijk gehouden moeten worden. Een goede voorbereiding en marketing is dan des te meer van belang. De planning van het project is op hoofdlijnen: Opstellen Definitief Ontwerp: juni t/m september 2013 Opstellen Kluspaspoorten: oktober t/m december 2013 Opstellen marketingplan en -documenten: mei t/m september 2013 Marketing: oktober 2013 t/m februari 2014 Start verkoop: 1 maart 2014 Opstellen bestek klusrijpmaken: oktober t/m november 2013 Aanbesteding klusrijpmaken: december 2013 t/m februari 2014 Go / no-go klusrijpmaken: 1 juni 2014 Uitvoering klusrijpmaken: juni t/m oktober 2014 Levering kluskavels: vanaf 1 november 2014 Aanvraag WABO-procedure: juni 2013 Tervisielegging WABO: september t/m oktober 2013 Verlening WABO-vergunning: december 2013 Omgevingsvergunningen afbouw door kopers: vanaf 2014 In de bijlage is de planning schematisch opgenomen. Hoofdstuk 12. Communicatie Overleg belanghebbenden Eind 2012 zijn enkele informatiebijeenkomsten geweest voor geïnteresseerden. Na vaststelling van het Projectdocument zullen de deelnemers nogmaals uitgenodigd worden voor een informatiebijeenkomst. Suggesties van deelnemers kunnen dan nog verwerkt worden in de definitieve verkoopdocumenten. Marketing Om de kans op een succesvolle verkoop te vergroten, wordt nadrukkelijk aandacht besteed aan de marketing. Hiervoor is een externe adviseur ingeschakeld. Overweging verdient om weer een cluster van zelfbouwprojecten op de markt te zetten, zoals ook in maart 2013 gedaan is. De ervaring van 2013 heeft geleerd dat dit leidt tot maximale publiciteit. Junoblok is echter groot en karakteristiek genoeg om zelfstandig in de verkoop te gaan. 8

9 Om potentiële kopers te interesseren en over de streep te trekken, wordt een inspiratieboek gemaakt. Hierin komen impressies die een indruk geven van de mogelijkheden die de diverse kavels in het gebouw bieden. Ook komen aan bod de diverse voorzieningen die op verrassend korte afstand liggen en de bijzondere ligging van het gebouw aan het water. Streven is om één of twee modelwoningen in het gebouw te realiseren. Dit is dé manier om te tonen welke mogelijkheden het pand biedt. Hoofdstuk 13. Procedures Van kracht is momenteel het bestemmingsplan voor de Binckhorst uit Recent is gestart met het opstellen van een geactualiseerd bestemmingsplan voor de Binckhorst. Gelet op de beoogde startdatum van de verkoop van het Junoblok is ervoor gekozen om de planning van de ontwikkeling van het Junoblok niet afhankelijk te maken van de planning van het bestemmingsplan. Voor de functiewijziging voor het Junoblok wordt een WABO-procedure doorlopen. Deze WABO-procedure bevat, behalve de functiewijziging, ook de werkzaamheden die de gemeente gaat doen voor het klusrijpmaken. Ook komen alvast aan bod de belangrijkste aanpassingen die de afzonderlijke kopers aan het pand kunnen doen. Denk aan wijzigingen aan de gevels en de plaatsing van balkons. Op deze wijze kan alvast in algemene zin hierover een uitspraak gedaan worden, in plaats van dat het voor iedere koper afzonderlijk uitgewerkt en bediscussieerd moet worden. Hierdoor heeft een koper bij aankoop meer zekerheid over de mogelijkheid voor realisatie. Vervolgens moet iedere koper individueel een vergunning aanvragen voor de afbouw van de eigen kavel. Voor een aantal zaken (balkons, gevels) kan echter verwezen worden naar de WABOprocedure die de gemeente al doorlopen heeft. Bijlagen: A. Voorlopig Ontwerp B. Planning 9