.adschap van-delfland - gelezen het voorstel van dijkgraaf en hoogheemraden van d.d. 23 januari 2007, kenmerk ,

Transcriptie

1 \_.adschap van-delfland - Pro-actieve grondverwerving Kenmerk VV: Beleidsveld: Wa tersysteem, Waterkering De verenigde vergadering van Delfland, Vergaderdatum: 15 maart 2007 Agendapunt: 11.2 gelezen het voorstel van dijkgraaf en hoogheemraden van d.d. 23 januari 2007, kenmerk , gelezen het advies van de commissie Financiën d.d. 27 februari Akkoord te gaan met pro-actieve grondverwerving. 11. Akkoord te gaan met het betrekken van niet taakgebonden gronden, die reeds in eigendom zijn van Delfland, bij de pro-actieve grondverwerving Akkoord te gaan met het ter beschikking stellen van een bulkkrediet aan het college van dijkgraaf en hoogheemraden ten bedrage van f ,00 i d 3 V. Het college van d&h te machtigen om besluiten te nemen met betrekking tot de aanwending van het genoemde bulkkrediet en de budgetten beschikbaar te stellen binnen de strateg i sc he grond reserve. V. De Verenigde Vergadering jaarlijks inzicht te geven in de grondverwervingen van de afgelopen periode. Aldus besloten in de openbare vergadering van 15 maart De Verenigde Vergadering voornoemd, de Secretaris,

2 Pro-actieve grondverwerving Beleidsveld : Aard voorstel: Watersysternen, Waterkering Ter besluitvorming Vergaderdatum: 15 maart 2007 Agendapunt: 11.2 Kenmerk VV: Aantal bijlagen: - Aan de verenigde vergadering van Delfland, BESLUT:. 11. Akkoord te gaan met pro-actieve grondverwerving. Akkoord te gaan met het betrekken van niet taakgebonden gronden, die reeds in eigendom zijn van Delfland, bij de pro-actieve grondverwerving Akkoord te gaan met het ter beschikking stellen van een bulkkrediet aan het college van dijkgraaf en hoogheemraden ten bedrage van f ,00 V. V. Het college van d&h te machtigen om besluiten te nemen met betrekking tot de aanwending van het genoemde bulkkrediet en de budgetten beschikbaar te stellen binnen de strategische grondreserve. De Verenigde Vergadering jaarlijks inzicht te geven in de grondverwervingen van de afgelopen periode. Delfland hanteert een door de Verenigde Vergadering op 12 mei 2005 vastgesteld grondverwervingsbeleid. Als algemeen uitgangspunt voldoet het beleid, doch bij een aantal van de ABC projecten met een duidelijke ruimtelijke component, met name het verbreden van watergangen en de aanleg van waterbergingen en daarnaast de verbeteringen van kaden, ontstaan Pro-actieve grondverwerving voor Delfland is grondverwerving, met als doel de realisatie van belangrijke waterhuishoudkundige projecten. Doel is het creëren van een robuust watersysteem tegen effectieve kosten. nleiding Delfland hanteert een door de Verenigde Vergadering op 12 mei 2005 vastgesteld grondverwervingsbeleid. Als algemeen uitgangspunt voldoet het beleid, doch bij een aantal van de ABC projecten met een duidelijke ruimtelijke component, met name het verbreden van watergangen en de aanleg van waterbergingen en daarnaast de verbeteringen van kaden, ontstaan knelpunten. Dit voorstel behelst het meer dan tot op heden pro-actief verwerven van gronden ter realisatie van waterhuishoudkundige projecten. Kader - de Nota Grondverwervingsbeleid, VV 12 mei 2005, kenmerk ABC-programma - Onderhoudsprogramma Waterkeringen

3 Toelichting Tijdens haar vergadering van 12 mei 2005, kenmerk , heeft de VV de Nota Grondverwervingsbeleid vastgesteld. Deze nota geeft op hoofdlijnen de opstelling van Delfland weer ten aanzien van de verwerving van grond. De nota kent twee belangrijke uitgangspunten 1. Grondeigendom geen doel op zich, maar instrument ter ondersteuning van het algemene beleid; 2. n beginsel wordt gekozen voor de lichtst mogelijke vorm van grondverwerving: geen grond verwerven, tenzij er voldoende waarborgen zijn voor doorlevering van de grond op termijn, en op passende voorwaarden. Als algemeen uitgangspunt voldoet het gestelde in de Nota, doch bij een aantal van de ABC projecten met een duidelijke ruimtelijke component, met name verbreden van watergangen en de aanleg van waterbergingen, ontstaan knelpunten. Daarnaast begint ook het kadeverbeteringsprogramma vaste vorm aan te nemen, met naar verwachting ca. 30 projecten in voorbereiding en/of uitvoering in Grondverwerving is doorgaans een langjarig proces, en uitloop in verwerving is vaak oorzaak van vertraging in de realisatie. Een meer pro-actieve grondverwerving draagt bij aan een slagvaardige realisatie van projecten. Overeenkomstig de Nota Grondverwerving is tot nu toe terughoudend ingestoken op grondverwerving anders dan direct noodzakelijk voor de uitvoering van projecten. n de praktijk betekent dit dat hoofdzakelijk wordt getracht om precies de voor het project benodigde (delen van) percelen te verwerven. Percelen die incidenteel aan Delfland te koop worden aangeboden, worden beoordeeld op geschiktheid voor waterberging etc. Eenandereaanpak De tijd, die nodig is voor verwerving van percelen kan de realisatie van een project aanzienlijk vertragen. Naast minnelijke (vrijwillige) verwerving, kan in principe ook het instrument onteigening worden ingezet om projecten te realiseren. Het instrument onteigening kent een lange doorlooptijd en dient terughoudend te worden toegepast, mede gelet op de grote weerstanden die onteigening kan oproepen. Het is een voorwaarde voor de meest voorkomende vorm van onteigening, namelijk op basis van Titel V / Wet RO, dat minnelijke verwerving serieus moet zijn geprobeerd, alvorens de onteigeningsprocedure kan worden opgestart. Ruwweg gelden de volgende doorlooptijden: 1 jaar voor poging tot minnelijke verwerving en daarna 3 jaar voor bestemmingsplanwijziging en onteigening (Titel V). Bovendien is een onteigeningsprocedure risicovol: kleine wijzigingen in de plannen nadat de procedure is gestart leiden tot het afbreken van de onteigeningsprocedure. Vrijwillige verkoop, op basis van wederzijds voordeel, kan aanzienlijk sneller plaatsvinden dan toepassing van de onteigeningsprocedure. De ervaring bij andere overheden leert dat minnelijke (vrijwillige) grondverwerving belangrijk kan worden versneld door inzet van percelen 'ruilgrond'. Ruilgronden voor Delfland zijn percelen die geen waterstaatkundig belang vertegenwoordigen (niet taakgebonden) of percelen, die met het oogmerk deze in te zetten als ruilobject, zijn verworven maar die vaak interessant zijn voor de beoogde afgaande eigenaren van de gewenste percelen. Voorts is het zo dat bij een volledige onteigeningsprocedure, de onteigende instantie onder bepaalde voorwaarden verplicht kan worden gesteld om het gehele perceel te verwerven en niet slechts de kleine strook direct noodzakelijk voor bijvoorbeeld het verbreden van een watergang. Als bij minnelijke verwerving direct kan worden ingestoken op volledige verwerving c.q. gedeeltelijke doorlevering van zulke percelen, kan het proces aanzienlijk worden versneld. 2

4 Bij doorlevering en ruilen wordt vaak gedacht aan 1 op 1 overdracht van percelen. Hoewel dit uiteraard kan worden voorkomen, blijkt dikwijls dat wanneer meerdere partijen in zo n proces worden betrokken, juist ook de initiatiefnemer (= Delfland) in een dergelijk kavelruilproces tot een betere grondpositie komt dan wanneer alleen naar directe doorlevering wordt gekeken. Tenslotte is het zo dat bij kavelruil, waarbij meer dan twee partijen zijn betrokken bij het ruilen van gronden, de passering van de acte is vrijgesteld van overdrachtsbelasting en in sommige gevallen ook van notariskosten. Pro-actieve grondverwerving Pro-actieve grondverwerving voor Delfland is grondverwerving, met als doel de realisatie van belangrijke waterhuishoudkundige projecten. Doel is het creëren van een robuust watersysteem tegen effectieve kosten. Pro-actieve grondverwerving betreft de tijdelijke verwerving van percelen, waarbij op enig moment ruilgrond weer wordt vervreemd dan wel wordt aangewend voor de realisatie van een project. Pro-actieve grondverwerving is voor Delfland niet een instrument om opbrengsten te realiseren, maar primair bedoeld om projectrealisatie te faciliteren en versnellen. Delfland zal zowel bij aankoop als bij latere doorverkoop c.q. doorlevering uitgaan van marktconforme prijzen. n de praktijk kan het zijn dat, door tijdsverloop, bestemmingswijziging of andere oorzaken, de marktprijs hoger is dan de prijs bij aankoop. Uitwerking n projecten van Delfland is het tot nu toe gebruikelijk dat door middel van het investeringsplan krediet beschikbaar wordt gesteld voor de verwerving van een van te voren vastgesteld aantal m2, waarbij de grondkosten worden geraamd op basis van kentallen. Bij de werkelijke verwerving wordt de prijs per m2 vastgesteld op basis van taxatie, en indien nodig wordt het beschikbare krediet bijgesteld. Het voorstel is om financiële ruimte te creëren middels een bulkkrediet om indien nodig tijdelijk meer grond (m2) aan te kopen dan strikt genomen voor de realisatie van het project noodzakelijk is. Dit met het doel om - daarmee de verwerving te versnellen van de benodigde grond: d.w.z. het gehele perceel of gehele bedrijf verwerven, niet alleen de benodigde m2; - daarmee een strategische positie op te bouwen in bijvoorbeeld een bedrijfsvergrotingl reconstructieproces, om daarmee de projectdoelstellingen actief te kunnen behartigen. De bestede budgetten vanuit het bulkkrediet worden verrekend met het project c.q. de projecten, waarvoor de grond wordt gebruikt, ofwel door het vervreemden van de resterende ti jdel ij ke ru i lg ronden. nbreng van eigen gronden Delfland beschikt op diverse plaatsen over gronden. Deze zijn vaak in een ver verleden verworven of in eigendom toebedeeld aan Delfland. Bij de gronden wordt een onderscheid gemaakt tussen taakgebonden en niet taakgebonden gronden. De taakgebonden gronden (bijvoorbeeld de grond onder een gemaal) dienen in eigendom te blijven. De niet taakgebonden gronden kunnen, als daar aanleiding toe is, onderdeel worden van een bredere grondtransactie ter realisering van projecten van Delfland. Deze gronden zijn nu vaak verhuurd of verpacht. Op momenten van verlenging moet kritisch bezien worden of deze verlenging past binnen de doelstellingen van Delfland. Door gronden, die geschikt zijn om onderdeel uit te maken van het meer pro-actieve beleid, hierin ook in te brengen, wordt de verlenging van contracten etc. bezien vanuit de doelstelling van de grondreserve. Financiën Bedrag : Nummer : nieuw bulkkrediet 3

5 Veruit de hoogste lasten zijn de directe investeringskosten van de te verwerven tijdelijke gronden, en de daarmee samenhangende financieringskosten (rente). Daarnaast zijn er kosten voor inzet voor verwerving en vervreemding: - kosten inzet medewerkers (specialisten grondzaken) en inhuur adviesdiensten (makelaarsdiensten: aankoop/verkoop, taxatie, ruil, onteigeningsprocedures etc.); - rentelasten van de financiering van de tijdelijke extra gronden. De inzet van medewerkers en gespecialiseerde adviesdiensten (grondmakelaars) komt volledig ten laste van de respectieve uitvoeringsprojecten. Het voorstel is om over een aantal jaren een bulkkrediet voor grondverwerving beschikbaar te stellen, om daarmee de pro-actieve grondverwerving te kunnen uitvoeren. Vervolgens werkt deze strategische grondreserve als een 'revolving fund', waarbij de opbrengsten uit verkoop c.q. toewijzing van kosten aan een project weer worden ingezet voor verwerving elders. Gezien de verwachting dat zulke gronden ca. 4-6 jaar in eigendom zullen zijn, dient er voor de eerstkomende 4-6 jaar jaarlijks een verwervingsbudget beschikbaar te worden gesteld. Gelet op de omvang van de nog resteren ABC projecten en de projecten in het kader van waterkeringen is het gewenst het bulkkrediet voorlopig vast te stellen op ,00. Zowel bij de voorjaarsnota als de najaarsnota zal worden gerapporteerd over dit bulkkrediet, waarbij, indien daartoe aanleiding bestaat, voorstellen worden gedaan tot bijstelling van het bulkkrediet. Risico's en beheers m aa t reg e e n De risico's voor het opbouwen van grondposities in directe relatie tot uitvoeringsprojecten zijn beperkt, omdat het hier niet om lange termijn beleggingen gaat, maar actief ingespeeld wordt op lopende ontwikkelingen in de directe omgeving van het project. Percelen waarin geen mogelijkheden voor toekomstige kavelruilen worden gezien, en/of waarvoor de prijs afwijkt van een vooraf ingestelde bandbreedte ten opzichte van de getaxeerde waarde, worden niet verworven. Het grootste risico is dat de grondprijs bij vervreemding lager is dan bij verwerving. Hoewel er consensus is dat grondprijzen op de lange termijn alleen maar kunnen stijgen, zeker in het gebied van Delfland waar ruimte een schaars goed is, kan niet worden uitgesloten dat op korte termijn de grondprijzen kunnen dalen (om ooit weer omhoog te gaan). Omdat Delfland kan denken in lange termijn, kan er voor worden gekozen om in geval van prijsdalingen op een later tijdstip te vervreemden. Een kleiner risico is dat de kosten voor grondverwerving (de eigen inzet van medewerkers en van adviesbureaus) en de financieringskosten (rentelasten) niet kunnen worden gedekt door het verschil tussen aankoop en verkoop (c.q. toerekening van kosten aan projecten). Personele en organisatorische consequenties De uitvoering zal plaatsvinden binnen de vastgestelde personele formatie, aangevuld met reeds geplande specialistische inhuur. Overige consequenties Bij de aankoop van gronden is slagvaardigheid vereist. Anderzijds is het van belang opties goed af te wegen en het budget te bewaken. Beslissingen ten aanzien van het bulkkrediet worden genomen door het college van dijkgraaf en hoogheemraden. Zoals reeds aangegeven zal twee maal per jaar aan de VV worden gerapporteerd omtrent de aanwending van het budget strategische grondverwerving. Besluitvormingstraject/vervolgtraject en communicatie Na het besluit van de Verenigde Vergadering zal de beheersstructuur met betrekking tot proactieve grondverwerving worden ingericht, zodat door de portefeuillehouder Financiën voorstellen aan het college kunnen worden gedaan. 4

6 Er zal geen sprake van zijn externe communicatie. Via daartoe geëigende kanalen zal informatie worden ingewonnen met betrekking tot mogelijkheden tot grondverwerving. Bijlage( n) Niet van toepassing Advies Over dit voorstel is advies gevraagd aan de commissie Financiën. Op basis van het advies van de commissie Financiën is het vijfde beslispunt toegevoegd. Dijkgraaf en Hoogheemraden van Delfland, de Secretaris, de Dijkgraaf, F.P. Spaak drs. P.H. Schoute 5

7 ~~ - Pro-actieve grondverwerving Kenmerk VV: Vergaderdatum: 15 maart 2007 Agendapunt: ~-- KERNBOODSCHAP Delfland hanteert een door de Verenigde Vergadering op 12 mei 2005 vastgesteld grondverwervingsbeleid. Als algemeen uitgangspunt voldoet het beleid, doch bij een aantal van de ABC projecten met een duidelijke ruimtelijke component, met name het verbreden van watergangen en de aanleg van waterbergingen en daarnaast de verbeteringen van kaden, ontstaan knelpunten. Grondverwerving is doorgaans een langjarig proces, en uitloop in verwerving is vaak oorzaak van vertraging in de realisatie. ndien minnelijke verwerving niet mogelijk is en moet worden overgegaan tot onteigening kost dit vaak meer dan 4 jaar. Dit kan nog langer duren indien zich tijdens het proces van onteigenen nieuwe ontwikkelingen voordoen. Een pro-actievere grondverwerving draagt bij aan een slagvaardige realisatie van projecten. De ervaring bij andere overheden leert dat minnelijke (vrijwillige) grondverwerving belangrijk kan worden versneld door inzet van percelen 'ruilgrond'. Ruilgronden voor Delfland zijn percelen die geen waterstaatkundig belang vertegenwoordigen (niet taakgebonden) of percelen, die met het oogmerk deze in te zetten als ruilobject zijn verworven, maar die vaak interessant zijn voor de beoogde afgaande eigenaren van de gewenste percelen. Pro-actieve grondverwerving voor Delfland is grondverwerving, met als doel de realisatie van belangrijke waterhuishoudkundige projecten. Doel is het creëren van een robuust watersysteem tegen effectieve kosten. Pro-actieve grondverwerving betreft de tijdelijke verwerving van percelen, waarbij op enig moment ruilgrond weer wordt vervreemd dan wel wordt aangewend voor de realisatie van een project. Pro-actieve grondverwerving is voor Delfland niet een instrument om opbrengsten te realiseren, maar primair bedoeld om projectrealisatie mogelijk te maken en/of te kunnen versnellen. Delfland zal zowel bij aankoop als bij latere doorverkoop c.q. doorlevering uitgaan van marktconforme prijzen. Om de pro-actieve grondverwerving te kunnen realiseren heeft de Verenigde Vergadering een krediet van f 6 miljoen ter beschikking gesteld.