Hotelbeleid Schiedam. Eindrapport

Transcriptie

1 h Hotelbeleid Schiedam Eindrapport

2 Verantwoording Titel : Hotelbeleid Schiedam Subtitel : Projectnummer : Referentienummer : Revisie : Datum : 24 april 2008 Auteur(s) : Tjeerd Tromp, Willemijn Streutker adres : willemijn.streutker@grontmijmarktplan.nl, tjeerd.tromp@grontmijmarktplan.nl Gecontroleerd door : Paraaf gecontroleerd : Goedgekeurd door : Paraaf goedgekeurd : Contact : Grontmij Marktplan De Molen Postbus DC Houten T F info@grontmijmarktplan.nl Pagina 2 van 28

3 Inhoudsopgave 1 Hotelbeleid Schiedam Aanleiding Uitgangspunten Opdrachtformulering en leeswijzer Totstandkoming nota Marktanalyse Hoteltypen en normering Beschrijving huidig hotelaanbod Regionale hotelmarkt Schiedam Afbakening relevante hotelmarkt Schiedam Historische ontwikkeling relevante concurrentie Resultaten hotellerie Schiedam en relevante markt Resultaten hotellerie Nederland Vraaggeneratoren in Schiedam Toeristische aantrekkingskracht en promotie Sauna Thermen Holiday Hotelbehoefte zakelijke markt Conclusies marktanalyse Vooruitzichten Algemene trends en ontwikkelingen Plannen voor uitbreiding hotelaanbod Ontwikkelingen vraagzijde Schiedam Toeristische markt (toeristisch individueel en toergroepen) Zakelijke markt (zakelijk individueel en zakelijke groepen) Conclusies Marktruimte voor uitbreiding Beleids- en ontwikkelingsstrategie Beleidsinzet Beleidsdoelstellingen Uitbreiding van het hotelaanbod Diversificatie en groei Ontwikkelingsstrategie en checklist Instrumentarium Nawoord Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Hoteloverzicht Schiedam en omstreken Checklist hotelinitiatieven Uitgangspunten marktruimteberekening Pagina 3 van 28

4 , Revisie Pagina 4 van 28

5 1 Hotelbeleid Schiedam 1.1 Aanleiding De gemeente Schiedam wordt al enige tijd geconfronteerd met een toenemende interesse vanuit de markt om hotels in Schiedam te gaan ontwikkelen/exploiteren. Het toeristische beleid van de gemeente bevat geen paragraaf over verblijfsrecreatie en het horecabeleidsplan is gericht op cafés en restaurants. De gemeente heeft daarom behoefte aan een beleidskader waarbinnen plannen voor nieuwe hotels kunnen worden getoetst. Het huidige hotelaanbod in Schiedam is beperkt in omvang en mist veelzijdigheid. Naast het Novotel (136 kamers, 4-sterren, gelegen aan de snelweg A20) bestaat het overige huidige aanbod uit twee kleinschalige aanbieders. De toeristische markt van Schiedam in opbouw. Twee jaar geleden begon de toeristische campagne gericht op het aantrekken van meer dagbezoekers aan Schiedam. De gemeente werkt hier samen met haar toeristische partners aan. Marketingtools die bij deze campagne zijn ingezet zijn onder andere de site een winkelgids, een horecagids en advertentie- en folderacties binnen en buiten Schiedam. Het historische centrum van Schiedam is in vele opzichten goed behouden gebleven. De historische positie van de stad als centrum van jeneverstokerij is nog goed herkenbaar. De stad kent momenteel nog vijf stokerijen, onder andere Nolet, dat onder andere exporteert naar Noord Amerika en dat kan rekenen op interesse van Amerikaanse bezoekers. Het merk Ketel One is import wodkamerk nummer 3 in de Verenigde Staten. Een uitbreiding van (aantrekkelijke) hotelcapaciteit kan een impuls zijn om dagtoeristen te verleiden tot (weekend)verblijf in Schiedam. Daarbij kan het in Schiedam gelegen Thermen Holiday sauna & beautycenter een aanvullend bezoekmotief zijn voor het toeristische verblijfsbezoek. Schiedam heeft enkele tientallen multinationale en andere internationaal opererende bedrijven binnen haar gemeentegrenzen. Voor de behoefte aan hotelaccommodatie wordt momenteel zowel in Schiedam bedrijven maken gebruik van het aanwezige hotel binnen de gemeente maar wijken ook vaak uit naar hotels in Rotterdam of omliggende gemeenten. Zakelijk gezien is de uitdaging voor Schiedam om de zakelijke gasten meer te verleiden om in eigen stad te overnachten. Buurstad en metropool Rotterdam timmert hard aan de weg en is van invloed op zowel de zakelijke verblijfsmarkt als de toeristische. De aanwezigheid van Rotterdam kan voor Schiedam zowel een positieve als een negatieve factor in vormen. Schiedam heeft de potentie om haar toeristische product verder op te bouwen. In dit licht is een logische volgende stap het verleiden van de dagbezoeker om in Schiedam te komen blijven overnachten en zijn of haar verblijf aan Schiedam hierdoor te verlengen. Een makkelijke opgave zal dit niet zijn. Door de bescheiden toeristische rol die Schiedam van oudsher speelt is het aantal dagtoeristen nog relatief beperkt en mist de stad een toeristische traditie waardoor er geen volwaardig toeristisch aanbod tot stand is gekomen. Bovendien moet Schiedam vechten om een plaatsje in de hiërarchie te krijgen van toeristische bestemmingen in Zuid Holland. Andere kleine steden zoals Leiden of Delft staan hoger in deze hiërarchie. Pagina 5 van 28

6 Hotelbeleid Schiedam Bovengenoemde toeristische en zakelijke ontwikkelingen in Schiedam en haar regio spelen allemaal een rol in de opbouw van de verblijfsmarkt in de stad. De invloed van deze marktontwikkelingen komen in dit beleidsrapport uitgebreid aan bod. 1.2 Uitgangspunten Markt is leidend Uitgangspunt voor hotelbeleid Schiedam zijn het vraag-aanbod ontwikkelingen en perspectieven in de markt. Marktpartijen bepalen immers uiteindelijk of en in welke mate hotelontwikkelingen en investeringen in Schiedam plaatsvinden. De gemeente schept hiervoor de voorwaarden. Voornamelijk met behulp van het ruimtelijk ordeningsinstrumentarium. Hiermee kunnen hotelontwikkelingen kwantitatief (omvang, grootte) en locationeel (waar wel en waar niet) sturen. In kwalitatieve zin (welk soort hotels) heeft de gemeente Schiedam nauwelijks formele (dat wil zeggen qua wet- en regelgeving) sturingsmogelijkheden. Op dit punt kan Schiedam vooral door middel van samenwerking en overleg met marktpartijen tot een optimale invulling van het hotelaanbod komen. Juist daarom is een helder, op de marktrealiteit gebaseerd en voor marktpartijen berekenbaar gemeentelijk beleid noodzakelijk. Het doel van het hotelbeleid is daarom niet alleen reguleren, maar vooral ook faciliteren en stimuleren. Exploitanten en (potentiële) investeerders uitnodigen tot vernieuwing en uitbreiding. En hen op een zorgvuldige, maar tegelijkertijd ook transparante en snelle wijze begeleiden bij planbeoordeling en planrealisatie. Lange-termijn visie De conjunctuurgevoeligheid van zowel de hotelmarkt als de vastgoedmarkt is dermate groot dat hotelbeleid een lange termijn visie moet hebben om effectief te zijn. Verder heeft locatieontwikkeling veelal een lange voorbereidings- en proceduretijd, dit in onder andere merkbaar bij de ontwikkelingslocatie Schieveste. De horizon van hotelbeleid Schiedam is daarom Schiedam in de regio Groot-Rotterdam Bij het onderzoek voor hotelbeleid Schiedam is gebleken dat ontwikkelingen in de regio, met name in Rotterdam, belangrijk zijn voor de verblijfsmarkt. De ontwikkelingen in de regio zijn daarom in het opstellen van het hotelbeleid en de beleidsafwegingen meegewogen. Waar nodig zijn de ontwikkelingen in vraag en aanbod in de regio daarom in de analyses betrokken. Definitie hotel Een definitie van een hotel die gemeenten voor bestemmingsplannen vaak hanteren is: een bedrijf, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies (per nacht) met als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken voor consumptie ter plaatse. Campings worden door hun afwijkende vorm en bedrijfsvoering niet tot het onderwerp van deze beleidsnota gerekend. Bed & Breakfast accommodaties (B&B) daarentegen weer wel. Hoewel voor dergelijke voorzieningen in woonhuizen in bestemmingsplannen geen bestemming hotel nodig is, en geen hotelvergunningen. B&B voorzieningen vormen een weliswaar klein, maar wel kleurrijk en aantrekkelijk onderdeel van het totale kameraanbod voor (zakelijke) toeristen in de stad. Met name voor de Schiedamse binnenstad kunnen meer B&B s haalbare en aantrekkelijke alternatieven vormen voor de uitbreiding van verblijfsaccommodatie. De hotelmarkt is in ontwikkeling waardoor nieuwe hotelvormen ontstaan.ook deze relatief nieuwe hotelvormen worden tot deze beleidsnota gerekend. Categorieën bedrijven richten zich op nieuwe marktsegmenten zijn bijvoorbeeld zorghotels, die zorg en verblijf combineren, of bedrijven die extended stay faciliteiten bieden. Het betreft bedrijven die grotere kamers, meestal in ieder geval een zitkamer en een slaapkamer, aanbieden voor een langer verblijf dat kan variëren van enkele weken tot bijvoorbeeld wel een jaar. Indien dergelijke bedrijven ook maaltijden en dranken verstrekken is duidelijk sprake van een hotelbedrijf in de zin van de genoemde definitie. Indien echter sprake is van Pagina 6 van 28

7 Hotelbeleid Schiedam accommodaties met zogenaamde self catering voorzieningen (een pantry of eenvoudige keukenhoek), kan ook worden gesproken van een bijzondere woonvorm. In dat geval zou er geen sprake zijn van een hotelfunctie. Extended stay is meestal gericht op projectmatig werkende zakelijke gebruikers. 1.3 Opdrachtformulering en leeswijzer Grontmij Marktplan heeft voor de gemeente Schiedam heeft het hotelbeleid voor de stad opgesteld. Ten eerste is bij de opstelling van belang hoe de lokale en regionale hotelmarkt in elkaar zit. Ten tweede is gekeken naar vooruitzichten voor de lokale hotelmarkt en zijn deze vooruitzichten gebruikt voor een berekening van bandbreedte van marktruimte voor nieuwe hotels. Vervolgens is een beleidsstrategie uitgewerkt. Leeswijzer Voor het hotelbeleid zijn de onderstaande ingrediënten per hoofdstuk in kaart gebracht. Marktanalyse (H2) een analyse van het huidige hotelaanbod in Schiedam en de regio; inzicht in de huidige vraag naar verblijfsaccommodaties in Schiedam en de regio, zowel voor de zakelijke als de toeristische markt. Vooruitzichten (H3) een beschrijving van trends en ontwikkelingen in de nationale hotellerie; ontwikkelingslocaties in Schiedam; plannen voor nieuwe hotels in Schiedam en de relevante hotelmarkt; vooruitzichten voor de segmenten in Schiedam; een berekening van de toekomstige marktruimte (ofwel, waar zijn mogelijkheden in welk marktsegment/doelgroep). Beleidsinzet en instrumentarium (H4) een beleids- en ontwikkelingsstrategie (ruimtelijk, kwalitatief, kwantitatief) ten aanzien van hotelaccommodaties in Schiedam, ten einde de economische functie van de stad te versterken; een checklist voor hotelinitiatieven op basis van de gekozen ontwikkelingsstrategie. 1.4 Totstandkoming nota In het kader van de opdracht zijn de volgende werkzaamheden verricht: deskresearch voor onder andere het opstellen van de beschrijving van de Schiedamse markt en omgeving, evenals voor het opstellen van een overzicht van de trends en ontwikkelingen in de hotellerie; gesprekken met sleutelpersonen uit de toeristische branche en hotelwereld uit Schiedam om meer feeling te krijgen met de marktsituatie ter plekke; telefonische enquete onder 15 grote bedrijven in Schiedam om inzicht te krijgen in wensen, behoeften en ontwikkelingen ten aanzien van de zakelijke markt; expertmeeting; Deze is gehouden om de mogelijke ontwikkelingsrichtingen voor het hotelbeleid te toetsen bij verschillende experts met kennis van de Schiedamse markt. Deelnemers aan de expertmeeting waren afkomstig van de gemeente Schiedam, Novotel Schiedam, Horeca Nederland, VVV Schiedam, Thermen Holiday Sauna & Beauty Centre, de acquisiteur binnenstad en een afgevaardigde van het centrummanagement. Pagina 7 van 28

8 2 Marktanalyse 2.1 Hoteltypen en normering In 2003 is in Nederland een nieuw hotelclassificatiesysteem ingevoerd: de Nederlandse Hotel Classificatie (NHC). Dit systeem is verplicht en bedoeld om de gast een goed inzicht te geven in het Nederlandse hotelaanbod. Een hotel in Nederland kan 1 tot en met 5 sterren toegekend krijgen en wordt ingeschreven met deze categorieaanduiding in het Hotelclassificatie-register. De aanduiding 'hotel' is beschermd en mag alleen worden gevoerd als het hotel minimaal is ingedeeld in categorie '1 ster'. Volgens dit systeem moet een hotel voldoen aan minimumeisen. In alle categorieën bestaan deze uit basisnormen. Daarnaast moeten hotels uit de categorieën 2 tot en met 5 sterren een aantal punten behalen. Daarmee worden de individuele extra kwaliteiten (voorzieningen, faciliteiten en services) van het hotel beloond. In de keuze van deze extra kwaliteiten is het hotel vrij. De extra services en faciliteiten van het hotel worden gemeten aan de hand van een puntensysteem. Door de vrije keuze aan extra kwaliteiten ontstaat vanaf de categorie 2-sterren de mogelijkheid om je als hotel te onderscheiden in de markt. Bijvoorbeeld een hotel met extra faciliteiten gericht op de zakelijke markt. 2.2 Beschrijving huidig hotelaanbod Schiedam beschikt momenteel over een beperkt aanbod hotelkamers. Het huidige aanbod bestaat uit het Novotel (134 kamers, 4-sterren, gelegen aan de snelweg A20), een middenklasse hotel met 30 kamers en een klein 1-ster hotel met acht kamers. Ook zijn er enkele locaties die Bed& Breakfast aanbieden. Het totale kameraanbod in 2007 was 169 kamers (bron: Horeca in Cijfers, Bedrijfschap Horeca). 2.3 Regionale hotelmarkt Schiedam De regionale hotelmarkt bestaat uit acht gemeenten, aan de oostkant van Rotterdam, die binnen een kwartier, twintig minuten met de auto vanuit Schiedam te bereiken zijn. Deze reistijd komt overeen met een schil rondom Schiedam van km. Op deze manier bekeken wordt het regionale aanbod uit afgebakend tot kamers (0 tot en met 5 sterren, Horeca in Cijfers 2007). Schiedam speelt momenteel een bescheiden rol op de lokale hotelmarkt met 4,0% van het lokale aanbod. Schiedam is de vijfde lokale markt na Rotterdam, Delft, Vlaardingen en Spijkenisse. Rotterdam is vanzelfsprekend de meest dominante markt in het regionale aanbod, met een aandeel van 74%, ofwel kamers. Delft is de tweede regionale markt met 500 kamers. In het gebied (Midden Delftland) direct ten noorden van Schiedam is nauwelijks aanbod aanwezig. Aan de zuid-westkant van Schiedam liggen steden als Maassluis en Vlaardingen. Vlaardingen biedt, met het Deltahotel en twee 3-sterren hotels momenteel iets meer kwaliteit en variatie dan Schiedam. Via snelweg A20 en de A4 tunnel wordt Schiedam verbonden met de gemeenten ten zuiden van De Maas. Spijkenisse is in dit gebied de enige gemeente met een substantieel aanbod. Pagina 8 van 28

9 Marktanalyse De onderstaande figuur geeft de opbouw en spreiding van de lokale markt aan. Figuur 2.1 Regionaal aanbod hotelmarkt De nummers in de bovenstaande figuur corresponderen met de nummering van deelmarkten in tabel 2.1: Tabel 2.1 deel-hotelmarkten rondom Schiedam die gezamenlijk regionaal aanbod vormen Gemeente Aantal kamers Gemeente Aantal kamers 1 Schiedam Midden-Delfland 4 2 Rotterdam Rozenburg 17 3 Delft Spijkenisse Vlaardingen Albrandswaard 8 5 Maassluis 17 Totaal Bron: Horeca in Cijfers 2007 Bijzondere hotelproducten zijn er op deze regionale markt voor Schiedam niet veel. De meerderheid van het aanbod bestaat uit 3- en 4-sterren hotels die primair op de zakelijke markt gericht zijn. Opvallende hotels in de regio zijn: The Westin Rotterdam. Het enige 5-sterren hotel in de regio met 231 kamers. Gevestigd in het multifunctionele Millenniumgebouw nabij Rotterdam CS, waar ook kantoren in gevestigd zijn. Pagina 9 van 28

10 Marktanalyse Hilton Rotterdam is het grootste hotel in de regio met 254 kamers. In de NHC is het Hilton achteruit gegaan van 5 naar 4-sterren. Delft heeft in de oude binnenstad een aantal kleine en charmante 3-sterren hotels. Een voorbeeld is Hotel Johannes Vermeer (25 kamers, 3-sterren), dat is gethematiseerd naar de bekende schilder. Zie bijlage 1 voor het overzicht van het regionale hotelaanbod. 2.4 Afbakening relevante hotelmarkt Schiedam De gast met bestemming Schiedam overweegt een verblijf in de stad zelf maar kiest soms voor een hotel in Rotterdam of Vlaardingen. Dit is vastgesteld op basis van interviews en de afgenomen enquêtes met de lokale zakelijke markt. Direct aangrenzend aan Schiedam liggen Vlaardingen en Rotterdam. Het aantal hotels in Vlaardingen is weliswaar beperkt, maar het aanbod is zeker concurrerend. De belangrijkste accommodaties in Vlaardingen zijn namelijk een IBIS-hotel (3-sterren) en het luxe en conceptueel goed uitgedachte Deltahotel (4 sterren) met exclusieve kamers en kwalitatief hoogstaande vergaderfaciliteiten. Het aanbod in Rotterdam is omvangrijk en gevarieerd. Tabel 2.2 Samenstelling aanbod in relevante hotelmarkt Schiedam Vlaardingen Rotterdam Hotels Kamers Hotels Kamers Hotels Kamers Geen sterren sterren sterren sterren Totaal Bron: Horeca in Cijfers 2007 Figuur 2.2 Verdeling naar aantal kamers per sterrenklasse relevante hotelmarkt Meerdaagse leisure bezoekers voor Thermen Holiday kunnen kiezen uit arrangementen die zijn opgesteld met Novotel Schiedam, Westin Rotterdam of Hilton Rotterdam. Zakelijke bezoekers met bezoekmotief Schiedam kiezen vaak voor het Novotel Schiedam (zie enquête zakelijke markt paragraaf 2.8.2). Er wordt echter ook voor projectmedewerkers gereserveerd in de Pagina 10 van 28

11 Marktanalyse driesterren hotels in Vlaardingen of voor directieleden in de 4- en 5-sterren hotels van Rotterdam. De relevante hotelmarkt voor Schiedam is daarom afgebakend tot de kamers van alle hotels in Schiedam (169) en Vlaardingen (217) en de 4- en 5-sterrenhotels van Rotterdam (2.015). In totaal zijn dit kamers (per , bron: Bedrijfschap Horeca). 2.5 Historische ontwikkeling relevante concurrentie Zowel in Schiedam als in Vlaardingen heeft het aanbod zich de laatste 10 jaar niet of nauwelijks ontwikkeld. Wel is het verkoopoppervlak in Vlaardingen uitgebreid, waarschijnlijk door uitbreiding met zaal- of restaurantruimte. De ontwikkeling van Rotterdam 1 geeft een gemengd beeld. Door het verdwijnen van kleinere hotels en de toevoeging van enkele grotere is het aantal kamers sterk gestegen (meer dan 30%). Het totale aantal hotels is echter afgenomen; evenals het verkoopoppervlak, dat licht daalt. Het beeld voor Nederland toont aan, net zoals Rotterdam, dat schaalvergroting een duidelijke ontwikkeling is geweest in de hotellerie de laatste tien jaar. Aantal kamers en verkoopoppervlakte zijn duidelijk gegroeid, terwijl het totaal aantal hotels juist daalde. Tabel 2.3 Historische ontwikkeling hotels / kamers relevante concurrentie Aantal kamers Aantal hotels Verschil Verschil Schiedam ,0% % Vlaardingen ,0% % Rotterdam ,3% % Nederland ,3% % Bron: Horeca in Cijfers 2007 Tabel 2.4 Historische ontwikkeling verkoopoppervlakte relevante concurrentie Verkoopoppervlakte hotelsector Verschil Schiedam ,7% Vlaardingen ,1% Rotterdam ,7% Nederland ,1% Bron: Horeca in Cijfers Resultaten hotellerie Schiedam en relevante markt De Schiedamse hotelmarkt is momenteel te klein om geanonimiseerde gemiddelde resultaten te kunnen verzamelen. Duidelijk is dat het grootste hotel, Novotel Schiedam, een gezonde exploitatie heeft en meerdere doelgroepen bediend. Naast de lokale en toeristische markt (bezoekers Thermen) ontvangt het hotel veel bezoekers die niet specifiek voor Schiedam komen. Dit zijn bezoekers die het Novotel gebruiken vanwege haar goede bereikbaarheid, ligging en faciliteiten, bijvoorbeeld reizigers die vliegen via Rotterdam Airport of training- en cursusgroepen. 1 Om een goed beeld van de ontwikkeling van Rotterdam te geven is uitgegaan van het volledige hotelaanbod. Pagina 11 van 28

12 Marktanalyse Vanwege de binding binnen de Accorketen verwijst Novotel Schiedam bij een volledige bezetting haar gasten door naar Ibis Vlaardingen. Novotel had in 2007 regelmatig een volledige bezetting. Ook voor Vlaardingen zijn geen cijfers bekend. De Rotterdamse hotelmarkt presteerde in 2006 beduidend beter dan het Nederlandse gemiddelde (zie volgende paragraaf). Rotterdamse hotels behaalden in 2006 een bezettingsgraad van 70% en een gemiddelde kameropbrengst van 101,-- (bron: Hosta). De ontwikkeling van de Rotterdamse hotelmarkt in termen van aantal overnachtingen is de laatste 8 jaar veel sneller gegaan dan in heel Nederland, een duidelijk teken dat de Rotterdamse markt dynamisch van aard en volop in ontwikkeling is. Rotterdam heeft in de eerste drie kwartalen van 2007 een groei van ruim 15 procent in hotelovernachtingen gerealiseerd ten opzichte van Op 16 december 2007 werd de miljoenste overnachting behaald in de stad. Dit is drie jaar eerder dan verwacht, in eerdere prognose werd er nog van uitgegaan dat dit aantal in 2010 zou worden behaald. Tabel 2.5 Ontwikkeling aantal overnachtingen , Rotterdam vs. Nederland Verschil Rotterdam ,7% Nederland ,0% De gemiddelde groei in het aantal overnachtingen in de periode voor Rotterdam was 4,3% tegen een gemiddelde groei in Nederland van 1,8%. 2.7 Resultaten hotellerie Nederland De ontwikkeling van hotelresultaten in Nederland (buiten Amsterdam en Schiphol) toont de grilligheid van de hotellerie aan. De regio Amsterdam is niet meegenomen in de cijfers omdat in deze regio resultaten worden gehaald die gemiddeld ruim hoger zijn dan in andere delen van Nederland. Resultaten van belangrijke hotelparameters zijn gevoelig voor schommelingen in economische conjunctuur. Uit de ontwikkeling in kamerbezetting en gemiddelde kameropbrengst van is in grote lijnen de conjunctuur af te lezen: (goede economische ontwikkeling), economische stagnatie in 2003 en 2004 en herstel in de jaren hierna. Pagina 12 van 28

13 Marktanalyse Tabel 2.6 Behaalde resultaten Nederlandse hotels (betreft hotels buiten Amsterdam en Schiphol) Kamerbezetting (in %) Kameropbrengst (in ) RevPAR* (in ) , , , , , , , Verschil in % ,6% +7,5% +9,8% Bron: Hosta. *) RevPAR betekent opbrengst per beschikbare kamer, ofwel bezettingsgraad x gemiddelde kameropbrengst. Verwachtingen hotelresultaten voor 2007 en 2008 Nederlandse hoteliers (buiten Amsterdam en Schiphol) verwachten voor dit jaar en volgend jaar een verdere verbetering op alle fronten van de resultaten, zoals de onderstaande tabel laat zien. Tabel 2.6 Verwachtingen Nederlands hotels (ex. Amsterdam en Schiphol) voor 2007 en Bezettingsgraad (in %) 67,2 68,5 Gemiddelde kamer-opbrengst (in ) Yield (in ) Bron: Hosta. 2.8 Vraaggeneratoren in Schiedam Toeristische aantrekkingskracht en promotie In 2006 is Schiedam gestart met de promotiecampagne Ontdek Schiedam.nu, waarmee de belangrijkste toeristische trekkers, de oude binnenstad en bijbehorende historie (molens jeneverstokerij, grachten en vervoer over het water), musea (waaronder het gedistilleerd museum en het Stedelijk Museum, winkelareaal en het horeca aanbod onder de aandacht gebracht wordt. Onderzoeksresultaten over het effect van deze campagne zijn vooralsnog niet voorhanden, maar duidelijk is dat het aantal bezoekers aan de binnenstad (zowel nationaal als internationaal afkomstig) groeit. Het aantal toeristische dagbezoeken ligt momenteel op circa 1,3 miljoen, gerealiseerd door circa bezoekers. Van deze bezoekers komt verreweg het grootste gedeelte (69% in 2005 en 76% in 2006) uit de provincie Zuid Holland. Het belangrijkste bezoekmotief is funshoppen, gevolgd door bezoek aan familie/ vrienden. Het toeristisch bezoek van inwoners buiten de provincie en internationaal is nog in ontwikkeling. De bekendheid van het museale aanbod van musea, de Oudhollandse historische binnenstad en het grote aantal monumenten dat de stad rijk is moet nog groeien Sauna Thermen Holiday Een belangrijke toeristische voorziening is de Sauna Thermen Holiday. Deze is sinds 2005 geopend. Het complex trekt jaarlijks circa bezoekers. Hieruit vloeien overnachtingen voort als gevolg van arrangementen. Pagina 13 van 28

14 Marktanalyse De thermen biedt in samenwerking met drie hotels een 2- daags arrangement aan met één overnachting. Voor de drie hotels in kwestie, Novotel Schiedam, Deltahotel Vlaardingen en Hilton Rotterdam is bewust gekozen. De verblijfgast kan een heldere keuze maken tussen verblijf dichtbij de thermen (het Novotel ligt op een loopafstand van 5 minuten) of een combinatie met een bezoek aan de stad Rotterdam. Vooralsnog is de interesse voor het overnachten in Schiedam veel minder in trek dan de overnachting in Rotterdam. Ook het Delta Hotel met haar luxe en onderscheidende aanbod haalt veel overnachtingen weg van de Schiedamse hotelmarkt. Omdat Wellness een groeiende aandacht onder de Nederlandse bevolking geniet, verwacht De Thermen het aantal verkochte arrangementen in 2008 flink te kunnen opvoeren. Nieuwe meerdaagse arrangementen zullen worden ontwikkeld waarbij ook bekende Rotterdamse attracties zoals het casino, Diergaarde Blijdorp en de Euromast betrokken worden Hotelbehoefte zakelijke markt Onder 15 grote bedrijven in Schiedam en de directe regio, is een telefonische enquête uitgevoerd. Het doel van de enquête was om meer inzicht te krijgen in de hotelbehoefte van de zakelijke markt, het vraag- en boekingspatroon en mogelijke knelpunten bij hotelboekingen. Hieronder zijn beknopt de resultaten weergegeven. Deze resultaten, de opinie van de zakelijke markt over de hotelsituatie in Schiedam en omgeving, geven een vrij gemengd beeld aan. Keuze van hotels Het Novotel is een duidelijke favoriet bij lokale bedrijven. Gegeven de korte afstanden waarop andere hotels in de omgeving liggen is het niet verbazend dat van een breder aantal hotels regelmatig gebruik wordt gemaakt. Hotels die door de Schiedamse bedrijven het meest worden genoemd zijn: Novotel Delta Hotel Vlaardingen Ibis Vlaardingen Westin Rotterdam Beschikbaarheid van hotelruimte Op de vraag of bedrijven wel eens problemen hebben met het maken van hotelboekingen kwamen duidelijk verschillende antwoorden. In de categorie tot enkele honderden boekingen (= beperkte behoefte) was de bijna unanieme mening dat er in Schiedam voldoende aanbod is en dat er zelden problemen zijn met boekingen. Ook noemden sommigen de eenvoudige mogelijkheid om uit te wijken naar het nabij gelegen Delta Hotel of Ibis Vlaardingen, waar vaak nog op korte termijn kamers beschikbaar zijn. Bij de drie bedrijven met meer dan boekingen per jaar worden juist wel regelmatig problemen ervaren met hotelboekingen. Beurzen en congressen worden genoemd als oorzaak voor volle hotels in Schiedam of de regio. Mening over lokaal en regionaal aanbod De mening van de contactpersonen werd gepolst over de kwaliteit van gebouw, service, beschikbaarheid, variëteit voor hotels in Schiedam en hotels in Groot-Rotterdam en reisafstand bij de hotels. Over het algemeen kan gesteld worden dat de tevredenheid over het aanbod in Groot-Rotterdam wat positiever is dan de tevredenheid over het Schiedamse aanbod. Hoewel de meerderheid Schiedam op alle parameters als goed beoordelen, is een minderheid kritisch over de aspecten gebouw, beschikbaarheid en variëteit. Faciliteiten en keuzecriteria Een restaurant, bar, vergaderfaciliteiten en internet wordt door bedrijven als nuttige cq. essentiële voorzieningen beschouwd voor een hotel. Fitness en een zwembad zijn minder belangrijk. De Schiedamse bedrijven maken hun keuze voor een hotel in de eerste plaats op basis van de geboden prijs-kwaliteitverhouding en de korte reisafstand van kantoor naar hotel. In enkele gevallen wordt de opgebouwde relatie met het hotel als keuzecriterium genoemd. Pagina 14 van 28

15 Marktanalyse De meeste hotels hebben een redelijk ruim budget beschikbaar per hotelovernachtingen. Bedrijven die aangeven bij voorkeur gebruik te maken van 3-sterren hotels hebben een budget van 75,-- 125,--. Bedrijven die voor luxe hotels kiezen hebben een budget dat uiteenloopt van 125,-- tot boven de 200,--. Bij veel bedrijven wordt onderscheid gemaakt in type hotel per werknemer. Voor een directielid wordt vaak uitgeweken naar een 5-sterren hotel in Rotterdam terwijl andere werknemers vaak lokaal worden ondergebracht. Het binnenhouden van deze 5-sterren overnachters in Schiedam door het realiseren van een luxe vijfsterren hotel wordt niet als realistisch beschouwd. Deze categorie zakelijke klanten vraagt juist ook om de dynamische en grootstedelijke omgeving die Rotterdam te bieden heeft. 2.9 Conclusies marktanalyse Het aanbod in Schiedam is de laatste 10 jaar onveranderd en bestaat uit één groter hotel (Novotel) en twee kleinere hotels. Naar verhouding is de groei van het aanbod daarmee achtergebleven bij de aanbodontwikkeling in Rotterdam en heel Nederland Het totaal aantal overnachtingen bestaat voor een groot deel uit zakelijke overnachtingen. Het gevolg hiervan is een hoge bezetting door de week en een lagere bezetting in het weekend. Een opvallende conclusie uit de telefonische enquête zakelijke markt was dat bedrijven met relatief weinig boekingen weinig tot gen problemen hebben bij het boeken van hotelkamers. Bedrijven met relatief veel boekingen, meer dan per jaar, ondervinden wel vaker problemen met het boeken van hotelkamers. De relevante hotelmarkt waar een gast die Schiedam als bezoekmotief heeft doorgaans uit kiest bestaat uit het Novotel in Schiedam, de hotels in Vlaardingen of de 4- en 5- sterren hotels in Rotterdam. De toeristische markt is nog in opbouw in Schiedam. Toeristen zijn onbekend met het aanbod van de stad. Het gros van de overnachtingen in dit marktsegment wordt momenteel gerealiseerd door gasten van Thermen Holiday Sauna en Beauty Centre. Pagina 15 van 28

16 3 Vooruitzichten 3.1 Algemene trends en ontwikkelingen De hotelbranche is sterk in ontwikkeling. Relevante trends en ontwikkelingen die zich op (inter)nationaal niveau voordoen en die daarmee ook van invloed zijn op vraag- en aanbodzijde van de Schiedamse markt, zijn: Trends in vraag Revolutie in reisgedrag Een aantal factoren heeft er voor gezorgd dat het moderne toeristische reisgedrag radicaal is veranderd in de laatste paar jaar. Het (toeristische) reisgedrag is impulsiever geworden door een combinatie van de volgende factoren: - toename van welvaart en besteedbaar inkomen; - vergrijzing. De gemiddelde leeftijd van de bevolking stijgt structureel. Jongere ouderen hebben een veel actiever levenspatroon dan vroeger. Reizen en op vakantie gaan maakt hier een belangrijk deel van uit; - de gemiddelde leeftijd dat mensen kinderen krijgen ligt in Nederland steeds hoger. Een grote groep twintigers en jonge dertigers heeft nog geen gezin en heeft veel tijd om zich te richten op carrière en hobby s, waaronder reizen; - de opkomst van budget vliegmaatschappijen maakt goedkoop vliegen mogelijk en de opkomst van het boeken via internet geeft de consument de mogelijkheid eenvoudig en zelfstandig hotels (reizen) te boeken. Zelfs kort voor een te maken trip. (n.b. dit geldt voornamelijk voor korte vakanties). Combinatie van de bovengenoemde factoren heeft gezorgd voor een revolutie in reisgedrag en een groeiende behoefte aan hotelkamers. De boekingstermijnen voor zowel vlucht- als hotelreserveringen worden gemiddeld steeds korter. Luxe en kwaliteit (culinair en wellness) Het aantal gasten in het toeristische segment dat behoefte heeft aan kwaliteit in faciliteiten en dienstverlening bij een hotelverblijf stijgt. De consument heeft meer ervaring, is steeds meer bereisd en stelt steeds hogere eisen aan de accommodatie en aan de omgeving. Bij gebruik van hotels is de culinaire kwaliteit en aanwezigheid van wellness belangrijker geworden. Zowel de interesse in en de bereidheid om hier geld aan uit te geven zijn de laatste jaren duidelijk toegenomen. Ook meer algemene lifestyle aspecten worden belangrijker bij hotelkeuze; bijvoorbeeld uitstraling, comfort en voorzieningen op de kamer. Nieuwe bezoekmotieven en -momenten Vanuit steeds meer verschillende motieven (niet alleen voor een zakelijk bezoek, congres of vakantie) en op steeds weer andere momenten gaat de consument in een hotel overnachten: bij een familiefeest, om files te vermijden, in het kader van een bedrijfsincentive of activiteit, of omdat er een aantrekkelijk arrangement aangeboden wordt. Een hotelovernachting wordt hierdoor steeds gewoner, waardoor de vraag wordt gestimuleerd. Trends in aanbod Aanbod algemeen: schaalvergroting, ketenvorming en professionalisering In Nederland heeft een gemiddeld hotel 37 kamers, de omvang zal de komende jaren verder Pagina 16 van 28

17 Vooruitzichten stijgen door de toetreding van grotere hotels op de hotelmarkt. Meer dan 50% van alle hotels in Nederland heeft tegenwoordig één of andere vorm van ketenbinding. Veel zelfstandige hotels hebben zich de afgelopen jaren aangesloten bij franchise formules als Hampshire of Best Western. Het aandeel van de kamers in het 3- tot en met 5- sterrensegment bedraagt inmiddels circa 72%. In 2004 is verder de Nederlandse Hotel Classificatie (NHC) van start gegaan om de classificatie van de hotels meer in overeenstemming te brengen met de kwaliteitsperceptie van de gasten. Opkomst Bed and Breakfast (B&B) Elke trend kent een tegentrend. Bed and Breakfast is sterk in opkomst in Nederland. Het gaat om particuliere huishoudens die één of meerdere kamers in hun huishouden als verblijfplaats aanbieden. In 2008 wordt in Nederland een toename verwacht van nieuwe B&B adressen (bron: Misset Horeca). Necessity beds en experience beds De termen necessity bed (noodzakelijk bed) en experience bed (ervaringsbed) worden gebruikt om een sterren onafhankelijke tweedeling aan te geven in hoteltypen. Het necessity bed is een gebruiksgoed dat wordt gekozen vanwege de basisbehoefte overnachten. De bijbehorende hotelkamer moet voldoen aan voorwaarden als veiligheid, hygiëne, basisuitrusting en -comfort. Vaak is een necessity bed te vinden in ketenhotels met een uniform standaardproduct. Een experience bed daarentegen wordt gekozen vanwege speciale kenmerken die toegevoegde waarde bieden. Dit kan zijn een uitzonderlijke service of luxe of een uitzonderlijk hotelgebouw (historisch of juist ultramodern). Verwacht wordt dat deze tweedeling tussen necessity beds en expercience beds de hotelmarkt de komende jaren belangrijker wordt. Tegelijkertijd zal het hotelaanbod minder voorspelbaar worden. Nieuwe hotelconcepten kunnen bijvoorbeeld een mix zijn van een 1- sterren kameroppervlak met een 5-sterren uitrustingsniveau. Hierdoor wordt het moeilijker om nieuwe hotelplannen te beoordelen op basis van de standaarden uit het verleden (zoals de sterrenclassificatie). Voor het beleid leidt dit tot een gewijzigd afwegingskader. Hotelinitiatieven zullen meer individueel bezien moeten worden. Opkomst van bijzondere formules en concepten Nieuwe formules en concepten in de hotellerie vormen internationaal een trend. Voorbeelden zijn casinohotels, health en/of wellness hotels, congreshotels, golfhotels, zorgen kraamhotels (gekoppeld aan ziekenhuizen, zelfstandig of als nevenexploitatie van een regulier hotel), sporthotels, stadionhotels, et cetera. In het rijtje nieuwe formules mag niet de opkomst van de pod-hotels, ofwel middenklasse design hotels ontbreken. Dit zijn hotels die geïnspireerd zijn op (kleine) Japanse appartementen en vliegtuigcabines. Innovatieve kameroplossing met gebruik van technologie en design worden gecombineerd in een relatief kleine kamer. Voorbeelden van dit soort nieuwe concepten zijn het Nederlandse Citizen M en Qbic en het Engelse Yotel. 3.2 Plannen voor uitbreiding hotelaanbod Zowel in Schiedam als in de omliggende gemeenten zijn diverse harde en minder harde initiatieven met betrekking tot hotelontwikkelingen. Vooral in het voor Schiedam relevante marktgebied van Rotterdam (de 4- en 5-sterren hotels, zoals afgebakend in paragraaf 2.4) De meest relevante initiatieven in Schiedam zelf zijn: de voormalige bioscoop De Monopole; onlangs heeft de gemeente (eigenaar) voor het pand De Monopole een partij gekozen die de twee bovenverdiepingen van het pand gaan renoveren tot kleinschalig thematisch klasse hotel (14 kamers). Op de begane grond komt een grand café, waarschijnlijk van de keten Dudok. de ontwikkelingen in de directe omgeving van station Schiedam Centrum, waaronder Schieveste en de daarin geplande hotelontwikkeling. In het bestemmingsplan voor Pagina 17 van 28

18 Vooruitzichten Schieveste is namelijk ruimte voor hotels met in totaal 7.900m2 bvo (circa kamers) opgenomen. Minder concreet, maar wel relevante potentiële ontwikkelingslocaties zijn: het monumentale pand De Mouterij; ontwikkelingslocatie UTO gebied (een aantal van de typerende panden van de destilleerderij worden gerenoveerd en zijn mogelijk geschikt voor een hotelfunctie). Ook in Vlaardingen is sprake van hotelinitiatieven, zij het minder concreet. Het betreft een kleinschalig stadshotel in een oud pand in de binnenstad en een groter hotelplan binnen het bedrijventerrein Vijfsluizen. Bij dit laatste hotel zal een bovenlokaal verzorgingsgebied het uitgangspunt zijn. In Maassluis staan op enkele aanvragen voor Bed& Breakfast accommodaties na, geen actuele hotelontwikkelingen op stapel. Zoals kan worden verwacht is de grootste planvoorraad voor nieuwe hotels te vinden in Rotterdam. Wat direct opvalt in Rotterdam is de lange doorlooptijd voordat plannen daadwerkelijk worden gerealiseerd. Vele plannen zijn langer dan vijf jaar in een plan- en vergunningfase. Door deze lange doorlooptijd zat in de berekeningen van OBR nog een marktruimte van 340 kamers (per juli 2007). De volgende plannen in Rotterdam zijn zowel hard als relevant voor Schiedam te noemen, in totaal gaat het om kamers. Tabel 3.1 Relevante harde plannen voor hotelprojecten in Rotterdam Locatie/projecten in Rotterdam Classificatie (*=ster) (Mogelijk) aantal kamers Verwachte jaar opening Mogelijke exploitant (ontwikkelaar) Hotel Domina, tussen airport en CS Hotel Holiday Inn / Holiday Inn Express, De Blaak 3* / 4* / 2010 Domina (Italiaanse keten) 3* / 4* /2011 IHG Van der Valk De Boompjes 5* / 2012 Van der Valk Chicago, Kop van Zuid 4* / 2012 Westcord Hofplein 19 4* / 2014 Movenpick Project De Rotterdam, Kop van $* / 2015 NH Hotels Zuid Bron: OBR, Diverse media Naast de bovengenoemde harde plannen zijn er talrijke initiatieven voor nieuwe hotels die minder hard zijn. Voorbeelden zijn het Congreshotel Brienenoordeiland met 180 kamers, Hotel Delftseplein/ CS, Tropicana, Hotel op SS Rotterdam, Hotel Zalmhaven/ Willemsplein en hotel Wijnhaven. Exacte gegevens over de daadwerkelijke realisatie van deze hotelontwikkelingen zijn niet voorhanden, plannen zijn nog niet vergevorderd. Rotterdam werkt momenteel aan een actualisatie van de hotelplannen en hun hotelbeleid. Zeker is, dat de Rotterdamse hotelmarkt een krapte kent en dat er daarmee sprake zal blijven van voldoende ontwikkelingsmogelijkheden voor hotelinitiatieven. Ook Delft werkt aan hoteluitbreiding, deze plannen zijn niet direct concurrerend voor de Schiedamse markt. In Delft wordt buiten het centrum gebouwd aan een IKEA-hotel gebouwd (125 kamers) en een Chinees hotel (80 kamers). In de binnenstad wordt het Hotel de Kok grondig verbouwd en uitgebreid tot 80 kamers. 3.3 Ontwikkelingen vraagzijde Schiedam De marktsegmenten van de Schiedamse hotelmarkt zijn de zakelijke en toeristische bezoeken aan de stad. Pagina 18 van 28

19 Vooruitzichten Toeristische markt (toeristisch individueel en toergroepen) Schiedam is één van de Oudhollandse steden. Het heeft een historische binnenstad, vele monumentale gebouwen en enkele spraakmakende musea. De verschillende waterlopen in en om de stad zijn toeristisch-recreatief gezien zeer aantrekkelijk. Kortom, het ontbreekt de stad dus niet aan potentie. Het benutten van de toeristische potentie wordt vooralsnog in de weg gestaan door gebrek aan naamsbekendheid en het hardnekkige imago van laag opgeleide arbeidersstad dan van kwalitatief slecht aanbod. Met de nieuwe promotiecampagne Ontdek Schiedam.nu hoopt men de naamsbekendheid te vergroten. Tevens zet de stad in op de organisatie van enkele evenementen en op het verbinden van diverse toeristische initiatieven in de stad. Ook het wegwerken van de leegstand in de binnenstad is momenteel een speerpunt. Last but not least zet de gemeente in op de oprichting van een nieuwe Stichting Promotie Schiedam, waarmee op alle fronten versterking van naam en aanbod tot stand moet worden gebracht en waarmee de bezoekersstroom (zakelijk en toeristisch) zal moeten stijgen. Een groot deel van de toeristische verblijfsmarkt wordt gerealiseerd door de sauna Thermen Holiday (zie vorig hoofdstuk). Het aantal verblijven in het kader van een weekendje Schiedam is nog in opbouw. De komende jaren zal Schiedam moeten werken aan het uitbouwen van het dagtoerisme en, in het kielzog hiervan, de opbouw van het toeristische verblijf. Het verbeteren van het winkelareaal, het diversificeren van het horeca aanbod, het uitbreiden van het toeristisch-recreatieve aanbod in de vorm van arrangementen en vervolgens het actief promoten van dit alles biedt kansen voor uitbreiding van overnachtingen op toeristisch vlak, zij het op kleine schaal. Het toevoegen van kleinschalige, bijzondere hotels in de binnenstad zal dan ook zeker een verrijking zijn voor het toeristische product van Schiedam. Ook de komst van het Urban Entertainment Centre in Schieveste biedt kansen, maar zal geen substantiële toename van het aantal verblijfstoeristen met zich meebrengen. Een grotere impuls ten aanzien van toeristische overnachtingen in de stadrand is mogelijk door in te spelen op de wensen ten aanzien van transit-faciliteiten naar Rotterdam Airport Zakelijke markt (zakelijk individueel en zakelijke groepen) Schiedam heeft een gevarieerd bedrijfsleven met een aantal zeer grote, international georiënteerde, multinationals. Een overzicht over de omvang van de zakelijke markt (gemeten naar hotelovernachtingen) in Schiedam kan slechts worden geschat. De zakelijke vraag in Schiedam spreidt zich over Schiedam zelf, Rotterdam en gaat voor een klein deel naar Vlaardingen. Het zakelijke segment is de belangrijkste markt voor de drie bestaande hotels in Schiedam. Door de structurele stroom van zakelijke overnachtingen is het gedurende meerdere jaren mogelijk geweest om een gezonde bezettingsgraad van tussen de 60% en 70% te halen (gelijk aan, of in de buurt van, de gemiddelde bezettingsgraad voor hotels buiten Amsterdam en Schiphol). De twee kleine hotels in de stad huisvesten voornamelijk werknemers uit het havengebied, het Novotel heeft zakelijke boekingen voor alle (management) lagen. Ook het Ibis en Campanile hotel in Vlaardingen met hun 3-sterren classificatie zijn belangrijke spelers in deze markt. Het aantal destination overnachtingen (de grote bedrijven in de regio die mensen elders uit Nederland op bezoek krijgen) genereert het meeste overnachtingen. Toch zijn ook de buitenlandse gasten goed voor ruim 1/3 van de boekingen. Naast deze categorie zakelijke overnachtingen zijn er zakelijke groepen (congresbezoekers of groepen voor trainingen of opleidingen). Deze markt is in Schiedam klein, omdat er in de gemeente geen grote en/of onderscheidende congreslocatie is. Alleen als er in Rotterdam een groot congres plaatsvindt, leidt dit tot een stijging van de bezetting in de Schiedamse hotels, omdat er op dergelijke momenten sprake is van ondercapaciteit op de Rotterdamse hotelmarkt. Kenmerkend voor de Zuid Hollandse regio is de ontwikkeling van de extended stay 2. Wanneer zich grote projecten voordoen in bijvoorbeeld de Rotterdamse havens, dan stijgt de vraag naar goedkopere (maar wel goede!) overnachtingsmogelijkheden voor projectmatige werkende havenarbeiders. 2 Zakelijke overnachtingen, aaneensluitend voor minimaal een week oplopend tot enkele maanden Pagina 19 van 28

20 Vooruitzichten Mogelijke kansen voor groei van het zakelijk segment zijn de volgende ontwikkelingen: aanleg van de Tweede Maasvlakte; groei aantal vluchten Rotterdam Airport (en de groei van zakelijk / toeristisch bezoek dat hiermee samenhangt); realisatie van het kantorenpark Schieveste en bedrijventerrein Vijfsluizen bij Vlaardingen. 3.4 Conclusies Op basis van de verrichtte werkzaamheden voor het opstellen van een hotelbeleid Schiedam zijn de volgende conclusies te trekken: Met betrekking tot het product Schiedam : Schiedam werkt hard aan het verbeteren van haar imago. Voortzetting van deze inspanningen zal het toeristische product (waartoe ook horeca en detailhandel behoren) zeker ten goede komen. Verbeteringen in de verblijfskwaliteit is essentieel voor Schiedam. Het gaat dan om de bredere ontwikkeling van het (bijzonder) winkelaanbod (met name de opwaardering van de Hoogstraat), horeca, terrassen en restaurants, watervervoermogelijkheden (fluisterboot). Een upgrade van deze faciliteiten komt, na de Schiedamse bewoners, ook ten goede aan toeristische bezoekers. Met de verbetering van het toeristisch product wordt het tot stand brengen van 2-daagse toeristische arrangementen interessant. Met betrekking tot de hotelmarkt in Schiedam: Met name op toeristische markt zijn er kansen voor bijzondere experience hotels in de binnenstad. Experience hotels in de binnenstad kunnen voorzien in een toeristische behoefte voor korte trips naar Schiedam (midweek of weekend). Arrangementen zijn een middel om deze markt op te bouwen. In dit geval genereert aanbod ook vraag; het gat in de markt tussen het 130 kamers tellende Novotel en de 2 kleinere hotels in de stad wordt hiermee opgevuld. Kansen voor de zakelijke markt liggen niet in het luxe segment. De doelgroep van de vijfsterrenmarkt gaat niet alleen voor het luxe hotel aanbod naar Rotterdam, maar bovenal voor de naam, de entourage en de grootstedelijke atmosfeer. Kansen in de markt: - overnachtingen in het kader van weekendje Schiedam; - extended stay; - transit overnachtingen (generator). De stad Rotterdam is een belangrijke factor in de ontwikkeling van de Schiedamse hotelmarkt, zowel beperkend als stimulerend. Het aantal overnachtingen is de laatste acht jaar elk jaar gemiddeld meer dan 4% gegroeid en er zijn legio plannen voor nieuwe hotels in Rotterdam. 3.5 Marktruimte voor uitbreiding Voor de periode tot 2015 is doorgerekend welke uitbreidingsruimte er is voor het aantal hotelkamers van de relevante markt. Hierbij is gebruik gemaakt van twee economische ontwikkelingsscenario s: een optimistisch scenario en een behoudend scenario. Door een relatief lange termijn te nemen, beperken we de invloed van conjuncturele schommelingen en wordt meer rekening gehouden met de veelal wat langere ontwikkelingstijd van nieuwe hotels cq. hotellocaties. In bijlage 3 is beschreven hoe en op basis van welke uitgangspunten deze marktruimteberekening is opgebouwd. Aan de berekening liggen zoals te doen gebruikelijk bij toekomstramingen, enkele aannames ten grondslag. Pagina 20 van 28

21 Vooruitzichten Het uitgangspunt voor de berekeningen is het aantal van totaal verkochte kamers in 2007 (bron: CBS). Dit correspondeert met ongeveer overnachtingen 3. Tabel 3.2 Samenvatting groeiverwachtingen (uitgedrukt in aantal verkochte kamers, afge ronde getallen) per scenario Schiedam / Rotterdamse regio Groei per jaar gemiddeld Optimistisch Behoudend (laag) (hoog) Bandbreedte groei overnachtingen ,4% 3,2% Totale marktgroei Totale groei overnachtingen % 27% Verkochte kamers Totaal aantal verkochte kamers in Totaal aantal verkochte kamers in Een gemiddelde kamerbezetting van 62.5% wordt in de markt als gangbare minimale norm gehanteerd voor een rendabele hotelexploitatie. Op basis hiervan kunnen we het maximaal haalbare aantal hotelkamers voor de regio Schiedam / Rotterdam voor 2015 bepalen. In het optimistische marktscenario is er naast de bestaande harde plannen ruimte voor nog eens 150 nieuwe hotelkamers. In het behoudende scenario is het marktbeeld anders. Door de bestaande harde plannen wordt de totale berekende ruimte tot 2015 grotendeels benut, hoewel er tot en met 2011 nog wel beperkte mogelijkheden (voor 22 kamers) zijn voor kameruitbreiding. Tabel 3.3 Ontwikkeling hotelmarkt Schiedam / Rotterdamse regio per scenario, uitgedrukt in kamers Positief (hoog) Behoudend (laag) Beginsituatie Schiedam Relevante markt* Schiedam Relevante markt* Maximale marktruimte relevante markt* *) Inclusief Schiedam en met toevoeging van de harde plannen voor de periode aan de markt De aanwezige marktruimte wordt met name verbruikt door de vele Rotterdamse (harde) plannen. Opvallend is dat over de komende vier jaar ( ) de marktruimte gemiddeld veel groter is dan in de vier jaar hierna ( ). In de periode komen de grotere projecten die in Rotterdam spelen op de markt. In de twee navolgende grafieken is het effect van de realisatie van de bestaande uitbreidingsplannen zichtbaar gemaakt. Van stijgt het aantal overnachtingen voor het wenselijk marktniveau door de marktentree van diverse nieuwe projecten. Het aantal verkochte kamers zal op een structureel hoger niveau moeten liggen. De bezettingsgraad zal eerst dalen en zich daarna moeten herstellen doordat de markt zich aanpast aan de nieuwe situatie, hetgeen zichtbaar is vanaf De algemeen gehanteerde verhouding tussen het aantal gerealiseerde overnachtingen en het aantal verkochte kamers is 1.3. Pagina 21 van 28