MASTER THESIS MSRE GEDRAGSECONOMIE EN DE COMPLEXGEWIJZE VERKOOP VAN CORPORATIEWONINGEN AMSTERDAM SCHOOL OF REAL ESTATE

Transcriptie

1 GEDRAGSECONOMIE EN DE COMPLEXGEWIJZE VERKOOP VAN CORPORATIEWONINGEN!! MASTER THESIS MSRE AMSTERDAM SCHOOL OF REAL ESTATE AUGUSTUS 2014!! AUTEUR: ING. J.P. (JOEY) VAN NIFTRIK

2

3 Titel Ondertitel Gedragseconomie en de complexgewijze verkoop van corporatiewoningen Een onderzoek naar irrationeel handelen van vastgoedbeleggers bij de complexgewijze aan- en verkoop van corporatiewoningen. Auteur Ing. Joey (J.P.) van Niftrik Van der Heijden bouw en ontwikkeling Master of Science in Real Estate (MSRE), Specialisatiemodule Gebieds- en Vastgoedontwikkeling Amsterdam School of Real Estate Huys Azië Jollemanhof GW Amsterdam Beoordeling Eerste beoordelaar Tweede beoordelaar drs. A.R. (Arthur) Marquard dr. F. (Fred) Huibers Datum 14 augustus september 2014 (print) Figuur 1: 74 woningen Viveste, eerste complexgewijze verkoop corporatiewoningen onder nieuwe circulaire (Capital Value, 2013b)

4 VOORWOORD Wat is de tijd snel gegaan. Op 9 december 2011 liep ik de ASRE binnen voor mijn eerste tentamen Academische vaardigheden. Nu, nog geen drie jaar later, sta ik op het punt om mijn scriptie af te ronden en mijn officiële MSRE-tijd achter mij te laten. Ik kijk terug op een heel plezierige en leerzame tijd in Amsterdam waarin ik veel interessante, nieuwe mensen heb leren kennen. In september 2013 was het dan zover. De modules investeringsanalyse, gebieds- en vastgoedontwikkeling en marktanalyse had ik met succes afgesloten en het eerste college van de scriptiemodule stond genoteerd in de agenda. Met een vaag idee over mijn onderwerp: de woningbeleggingsmarkt ging ik deze colleges in. Voor mij was het van belang dat mijn onderwerp nauw aansloot bij de praktijk en de problematiek die ik hierin tegenkom. Om die reden heb ik tijdens de colleges van de scriptiemodule een bezoek gebracht aan onder andere de heer mr. Kees van Harten MRE MRICS, directeur Capital Value. Met hem heb ik gesproken over de woningbeleggingsmarkt, de complexgewijze verkoop van corporatiewoningen en de actualiteit en problematiek rondom de introductie van de nieuwe circulaire. Ik wil de heer Van Harten hierbij dan ook hartelijk danken voor zijn duwtje dat mij de juiste richting in stuurde. Nu, bijna 12 maanden later, kan ik niet anders dan concluderen dat het onderwerp actueler is dan ooit. De ene complexgewijze verkoop van corporatiewoningen na de andere wordt bekend gemaakt. De interesse van vastgoedbeleggers in woningbeleggingen neemt toe en zelfs buitenlandse beleggers richten de pijlen op de Nederlandse woningmarkt. Ik hoop met deze eerste verkenning van het domein behavioral finance en de complexgewijze verkoop van corporatiewoningen anderen te inspireren om de volgende stap te zetten in deze onderzoeksrichting. Op de eerste plaats wil ik de heren Arno en Herbert van der Heijden bedanken die mij de kans en gelegenheid hebben gegeven om mijn MSRE studie te volgen en tot een succes te brengen. Met de opgedane kennis en ervaring hoop ik in de toekomst mijn steentje bij te dragen aan Van der Heijden bouw en ontwikkeling. Daarnaast wil ik ook de mensen bedanken die een bijdrage hebben geleverd aan deze thesis zoals die nu voor u ligt. Allereerst wil ik mijn begeleider Arthur Marquard bedanken voor zijn uitstekende begeleiding. Arthur heeft mij in het prille begin bijgestaan in de afbakening en keuze voor behavioral finance. Zijn enthousiasme en positieve feedback hebben er mede voor gezorgd dat ik met veel plezier kan terugkijken op het afgelopen onderzoeksjaar. Daarnaast wil ik de hoogleraar Behavioral Finance aan de Universiteit van Brussel de heer Thierry Debels bedanken voor zijn inbreng. Naar aanleiding van zijn boek (Debels, 2006) heb ik een bezoekje gebracht aan de Universiteit van Brussel en met de heer Debels gesproken over Behavioral Finance in het algemeen en de koppeling van dit thema aan mijn onderzoek. Met veel passie heeft hij me verteld over zijn ideeën en ervaringen in relatie tot mijn onderzoek. Zijn input heeft me geholpen om weer een stap te maken in mijn onderzoek. Als laatste wil ik graag van deze gelegenheid gebruik maken om tante Dory te bedanken voor de hulp bij de eindredactie van deze thesis. Zij heeft me geholpen om de kwaliteit van deze thesis te verhogen! Tot slot wil ik iedereen veel plezier wensen met lezen van deze scriptie. Voor het beantwoorden van vragen hierover houd ik mij graag beschikbaar (joey@vd-heijden.nl)! Joey Schaijk, augustus 2014 Pag. 2

5 MANAGEMENT SAMENVATTING Op 1 oktober 2013 is de nieuwe regelgeving voor de verkoop van corporatiewoningen ingegaan. Dit is de nieuwe circulaire MG Met deze nieuwe regelgeving is de complexgewijze verkoop van te liberaliseren of geliberaliseerde corporatiewoningen voor corporaties minder ingewikkeld geworden. Toenemende belangstelling van commerciële partijen in de woningbeleggingsmarkt maakt dat er een nieuwe dynamiek ontstaat rondom waardebegrippen van corporatiewoningen. Deze moeilijke waardebegrippen en de onbekendheid met dit specifieke beleggingssegment leiden tot de veronderstelling dat beleggers hier irrationeel mee om gaan. De centrale vraag in dit onderzoek is: In welke mate wordt door commerciële partijen (individuen) op een rationele wijze de verborgen reserve in de huur van een te liberaliseren corporatiewoningen meegewogen bij het vaststellen van de prijs voor complexgewijze aankoop van een dergelijk complex? De complexgewijze verkoop van corporatiewoningen zorgt ervoor dat verschillen in kennis, werkwijze en cultuur van de corporatie als verkopende partij en de belegger als kopende partij samen komen bij deze beleggingstransacties. Om inzicht te krijgen in de dynamiek die ontstaat tussen deze twee partijen en hun handelswijze, is het van belang kennis te hebben van de verschillende achtergronden. De Nederlandse woningcorporatie kent een lange geschiedenis die teruggaat tot 1852 bij de oprichting van de eerste woningcorporatie. De meest recente mijlpaal is de introductie van de verhuurdersheffing. In totaal bestaat 43% van de Nederlandse woningvoorraad uit een huurwoning. Hiervan is 72% in handen van woningcorporaties en de overige 28% in handen van overige verhuurders. Deze overige verhuurders zijn in twee groepen te verdelen namelijk de institutionele woningbelegger en de particuliere woningbelegger. Binnen de context is het belangrijkste verschil tussen deze partijen dat met name de institutionele partijen interesse hebben in nieuwbouw en de particuliere partijen meer in bestaande bouw. Met de introductie van de verhuurdersheffing op sociale huurwoningen is er toenemende interesse bij deze twee partijen in te liberaliseren huurwoningen of huurwoningen boven de liberalisatiegrens. Consumenten op de woningmarkt hebben in Nederland keuze uit een drietal markten: de sociale huurwoningen en de geliberaliseerde huur- en koopwoningen. Door maatregelen zoals inkomensafhankelijke huurverhoging bewegen consumenten van de sociale huurwoningen in de richting van de geliberaliseerde huurwoningen. Tevens zorgt de onzekerheid bij koopwoningen zoals stagnatie en dalende LTV er voor dat consumenten van koopwoningen willen bewegen in de richting van de geliberaliseerde huurwoningen. Vanuit het woonakkoord (december 2013) zijn corporaties en beleggers die sociale huurwoningen bezitten, verplicht om verhuurdersheffing te betalen. Deze heffing zorgt ervoor dat corporaties aanvullende behoefte hebben aan liquiditeit. Complexgewijze verkoop van corporatiewoningen draagt bij aan deze behoefte. De nieuwe circulaire MG speelt in op deze behoefte door onder andere de regelgeving van complexgewijze verkoop van te liberaliseren of geliberaliseerde corporatiewoningen te versoepelen. Vanwege het maatschappelijke karakter van corporaties en de hoeveelheid maatschappelijk geld 1 dat is betrokken bij de realisatie van de corporatiewoningen is de taxatie en verkoop hiervan aan regels gebonden vanuit de overheid. De moeilijkheidsgraad van de waardebegrippen en parameters is vrij ingewikkeld. De volgende waardebegrippen blijken van belang bij de complexgewijze verkoop van corporatiewoningen: gerealiseerde huurprijs, maximale huurprijs, leegwaarde, marktwaarde, marktwaarde bij uitponden en marktwaarde bij doorexploiteren. De complexiteit van de waardebegrippen en de verschillen in kennis en cultuur van de betrokken partijen zouden hierbij kunnen leiden tot irrationeel handelen van beleggers. De veronderstelling dat voorgaande kan leiden tot irrationeel handelen van beleggers heeft er toe geleid dat de theorie Behavioral Finance is bestudeerd. Hierbij zijn een aantal cognitief-psychologische begrippen bestudeerd om te kunnen komen tot een afbakening gericht op de centrale onderzoeksvraag. In het kader van de scriptie, haalbaarheid, relevantie en beschikbaarheid van informatie zijn een drietal concepten gekozen die op de geschetste problematiek van toepassing kunnen zijn. 1 Bijvoorbeeld lage grondprijzen, goedkope financiering en andere vormen van staatssteun; Pag. 3

6 Het eerste concept is verankering. Dit concept is gericht op de veronderstelling dat individuen zich vasthouden aan een bepaalde waarde. Bij een aanbieding van een complex met corporatiewoningen wordt in deze aanbieding altijd de gerealiseerde huurprijs en de maximale huurprijs genoemd. De eerste geeft inzicht in de huurprijzen op het moment van aankoop en de tweede geeft inzicht in de huurpotentie (verborgen reserve in de huur) die de corporatiewoningen hebben. Het concept verankering richt zich op de invloed van de genoemde soort huurprijs. Voor het verdere onderzoek staat de vraag centraal of het noemen van de verschillende huurniveaus van invloed is op de door beleggers/adviseurs geschatte aankoopprijs van een complex met corporatiewoningen. Het tweede concept is conservatisme. De toenemende interesse van beleggers in corporatiewoningen kan er toe leiden dat deze beleggers zich positioneren in een (voor hen) nieuwe beleggingsmarkt. De keuze voor dit concept is gericht op het vermoeden dat beleggers/adviseurs zich bij het aankopen van corporatiewoningen baseren op de vertrouwde modellen van de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt. Zoals de heer Debels aangaf tijdens het interview, kan men niet verwachten dat op het moment dat een individu alle informatie ontvangt, hij/zij ook de juiste keuze maakt. Hierbij kan de vraag gesteld worden of de betrokken individuen voldoende op de hoogte zijn van de verschillen tussen de diverse vastgoedmarkten. Het derde en laatste concept van de afbakening is de expliciteringbias. Dit concept is voor zover bekend nog nooit genoemd in eerdere onderzoeken. Dit concept is samen met de heer Debels tijdens het interview geformuleerd. Het richt zich op de mate van expliciteit van de informatie bij complexgewijze verkoop van corporatiewoningen. De verschillende huurniveaus (sociale huur, markthuur en maximale huur) in corporatiewoningen zijn van invloed op het bepalen van een aankoopwaarde. Bij een complexgewijze verkoop van corporatiewoningen bevinden deze huurniveaus zich vaak in de dataroom waarbij de markthuur niet wordt verstrekt. Dit concept richt zich op de mate waarin deze verschillende huurniveaus in een aanbieding boven de zeespiegel gebracht moeten worden. Ook wordt expliciet gemaakt wat de invloed is van de diverse niveaus. De aanwezigheid van eerder genoemde concepten is onderzocht met het instrument enquête. De enquête is opgebouwd uit 13 vragen en bestaat voor het grootste deel uit open vragen. De enquête is verzonden aan beleggers en makelaars. In totaal zijn 100 respondenten aangeschreven om deel te nemen aan de enquête. Bij elke vraag is voorafgaand aan de enquête op basis van een volledig rationele benadering een antwoord geformuleerd op de vraag. Bij het analyseren van de antwoorden van de respondenten kan op die manier worden bepaald in hoeverre het antwoord afwijkt van het vooraf geformuleerde (rationele) antwoord. Op basis van de verkregen antwoorden van de respondenten en het verschil met het de rationele antwoorden kan een inschatting gemaakt worden van de mate van irrationaliteit. In totaal hebben 24 respondenten de enquête volledig ingevuld. Gezien het beperkt aantal respondenten is de analyse op kwalitatieve wijze uitgevoerd. Hiervoor zijn diverse methoden en technieken uit de beschrijvende statistiek gebruikt. De resultaten van dit onderzoek dienen dan ook als een eerste indicatie en verkenning in deze combinatie van problematiek. Het antwoord op de centrale vraag luidt: Commerciële partijen laten zich ten minste door het psychologische concept verankering en de expliciteringbias op minder rationele/ irrationele wijze leiden in het bepalen van de beleggingswaarde van een complex corporatiewoningen. Uit het onderzoek is gebleken dat het noemen van verschillende huurniveaus van invloed is op de geschatte aankoopwaarde van een complex met corporatiewoningen. Op het moment dat de genoemde huren gebaseerd zijn op de markthuur die de corporatiewoningen in potentie waard is, ligt de aankoopwaarde gemiddeld 5% hoger dan bij sociale huren. Uit de praktijk blijkt dat de huidige manier van complexgewijze verkoop van corporatiewoningen niet expliciet ingaat op de verschillende huurniveaus; alleen het sociale huurniveau wordt expliciet genoemd. Uit het onderzoek is gebleken dat bij een hogere mate van expliciteit de geschatte aankoopwaarde hoger is dan bij een lage mate van expliciteit. Er zijn diverse suggesties voor verder onderzoek. In het algemeen kan het interessant zijn om een eerste indicatieve conclusie uit dit onderzoek te voorzien van een kwantitatieve analyse. Wellicht zijn daarbij generaliseerbare conclusies te trekken. Pag. 4

7 INHOUDSOPGAVE VOORWOORD 2 MANAGEMENT SAMENVATTING 3 1. INLEIDING AANLEIDING ONDERWERP PROBLEEM-, DOEL- EN VRAAGSTELLING SUBVRAGEN ONDERZOEKSMETHODE EN MODEL LEESWIJZER 9 2. CORPORATIE VERSUS (WONING)BELEGGER INLEIDING CORPORATIES EN EEN SOCIAAL/MAATSCHAPPELIJK GEDREVEN STRATEGIE DE HISTORIE VAN DE NEDERLANDSE WONINGCORPORATIE DE OMVANG, STRATEGIE EN CULTUUR VAN DE NEDERLANDSE WONINGCORPORATIE (WONING)BELEGGERS EN EEN COMMERCIEEL GEDREVEN STRATEGIE DE INSTITUTIONELE WONINGBELEGGER DE PARTICULIERE WONINGBELEGGER STRATEGIE EN CULTUUR VAN DE (WONING)BELEGGER WONING(BELEGGINGS)MARKT GEBRUIKERSMARKT WONINGBELEGGINGSMARKT WONINGBELEGGINGSMARKT IN INTERNATIONAAL PERSPECTIEF WET- EN REGELGEVING GEVOLGEN WOONAKKOORD VOOR CORPORATIES STAATSSTEUN BIJ CORPORATIES MG , DE KOMST VAN EEN NIEUWE CIRCULAIRE COMPLEXGEWIJZE VERKOOP AAN DERDEN: SOCIAAL COMPLEX COMPLEXGEWIJZE VERKOOP AAN DERDEN: GELIBERALISEERD/TE LIBERALISEREN COMPLEX SAMENVATTING EN CONCLUSIE WAARDEBEGRIPPEN INLEIDING REGELGEVING BIJ WAARDE(BEGRIPPEN): COMPLEXGEWIJZE VERKOOP (CORPORATIE)WONINGEN CIRCULAIRE MG TAXATIERICHTLIJNEN IPD NEDERLANDSE VASTGOEDINDEX RICS-TAXATIESTANDAARDEN WAARDEBEGRIPPEN BIJ COMPLEXGEWIJZE VERKOOP CORPORATIEWONINGEN SAMENVATTING EN CONCLUSIE BEHAVIORAL FINANCE INLEIDING INTRODUCTIE IN BEHAVIORAL FINANCE RATIONELE BENADERING COGNITIEF-PSYCHOLOGISCHE BENADERING PSYCHOLOGISCHE CONCEPTEN BIJ COMPLEXGEWIJZE VERKOOP VAN CORPORATIEWONINGEN SUGGESTIE PSYCHOLOGISCHE CONCEPTEN MET BEHULP VAN EXPERTINTERVIEW 36 Pag. 5

8 4.3.2 PSYCHOLOGISCHE CONCEPTEN EN DE MOGELIJKE RELATIE MET COMPLEXGEWIJZE VERKOOP VAN CORPORATIEWONINGEN AFBAKENING EN VERANTWOORDING KEUZE PSYCHOLOGISCHE CONCEPTEN SAMENVATTING EN CONCLUSIE ANALYSE BEHAVIORAL FINANCE BIJ COMPLEXGEWIJZE VERKOOP VAN CORPORATIEWONINGEN INLEIDING METHODOLOGIE ONDERZOEKSMETHODIEK: ENQUÊTE RESPONDENTEN EN ONDERZOEKSPOPULATIE IMPLEMENTATIE VAN BEHAVIORAL FINANCE IN ENQUÊTE ENQUÊTE 42 DEEL A: INTRODUCTIE 42 DEEL B: VERANKERING / REFERENTIENIVEAUS 43 DEEL C: CONSERVATISME / STATUS QUO BIAS 44 DEEL D: EXPLICITERINGBIAS RESULTATEN: BEHAVIORAL FINANCE BIJ COMPLEXGEWIJZE VERKOOP VAN CORPORATIEWONINGEN INLEIDING PSYCHOLOGISCHE CONCEPTEN BIJ COMPLEXGEWIJZE VERKOOP VAN CORPORATIEWONINGEN 49 DEEL A: INTRODUCTIE 49 DEEL B: VERANKERING / REFERENTIENIVEAUS 51 DEEL C: CONSERVATISME / STATUS QUO BIAS 53 DEEL D: EXPLICITERINGBIAS SAMENVATTING EN CONCLUSIE CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN TERUGKOPPELING VRAAGSTELLING CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN ADVIES VOOR DE CORPORATIE EN BELEGGER REFLECTIE EN AANBEVELINGEN VOOR VERDER ONDERZOEK 60 BIBLIOGRAFIE 61 Pag. 6

9 1. INLEIDING 1.1 AANLEIDING Op 1 oktober 2013 is de nieuwe regelgeving betreffende de verkoop van corporatiewoningen ingegaan (Rijksoverheid, 2013b). Met de intreding van deze nieuwe regelgeving MG is de oude MG geheel komen te vervallen. Het kabinet heeft met deze nieuwe regeling de voorwaarden versoepeld waaronder corporaties woningen mogen verkopen. Een gevolg van de invoering van deze regelgeving is dat het voor corporaties gemakkelijker is geworden om geliberaliseerde of nog te liberaliseren woningen te verkopen. Daarnaast heeft het kabinet de regels met betrekking tot de maximale huurgrens en huurverhoging versoepeld (Rijksoverheid, 2013a). De woningbeleggingsmarkt wint de laatste jaren aan populariteit bij zowel particuliere als institutionele beleggers. Deze partijen zijn bereid om nu en in de toekomst fors te investeren in dit segment (Capital Value, 2013a) (Hanff, 2013). Dit segment dankt zijn populariteit onder andere aan een goede risico-rendementsverhouding en een bewezen inflatiehedge (Research Bouwinvest, 2013). Ondanks de goede prestaties van de Nederlandse koopwoningenmarkt in het verleden, is er in de toekomst een stijgende vraag naar (commerciële) huurwoningen te verwachten. Op de koopwoningenmarkt krijgen consumenten te maken met strengere eisen en normen op de financieringsmarkt. Daarnaast krijgen huurders, die momenteel een sociale woning huren, te maken met een inkomensafhankelijke huurverhoging. Dit zijn slechts twee factoren die de woonconsumenten naar het middeldure huursegment doen bewegen (Rabobank, 2013). Een combinatie van bovenstaande wijzigingen en invloeden maakt dat de belangstelling voor de markt in commerciële huurwoningen als beleggingsmogelijkheid behoorlijk aan het groeien is (Vastgoedmarkt, 2013). Deze actualiteit maakt het interessant om de problematiek die zich voordoet bij de complexgewijze verkoop van corporatiewoningen nader te onderzoeken. 1.2 ONDERWERP Met de versoepeling van de regelgeving betreffende de complexgewijze verkoop van corporatiewoningen is het voor zowel institutionele als particuliere partijen aantrekkelijk geworden om deze over te nemen van corporaties. Veel van de woningen in deze complexen worden al geruime tijd verhuurd. Deze woningen zijn vaak onder de markthuur en onder de liberalisatiegrens verhuurd. De oorzaak ligt in het feit dat deze woningen vaak al voor lange termijnen door dezelfde bewoners worden bewoond op basis van een oude woningwaardering. Dit betekent voor de partij die een dergelijk complex overneemt van een corporatie, dat in de huren van het complex nog een aanzienlijk grote verborgen reserve 2 in de huur kan zitten. Door de nieuwe eigenaar kan deze verborgen reserve vaak pas in contante waarde worden omgezet indien er een mutatie plaatsvindt of gedurende een langere periode middels de wettelijke maximale huurverhoging. Het percentage is afhankelijk van een geliberaliseerde of niet-geliberaliseerde woning. Door complexiteit en diversiteit in de waardebegrippen en parameters ontstaat een problematiek met betrekking tot de verborgen reserves en de wijze waarop de verschillende partijen met dit waardebegrip omgaan. In welke mate zijn beleggers zich bewust van deze reserves? In hoeverre zijn deze commerciële partijen bereid om (extra) te betalen voor deze verborgen reserve in de huurprijs van de woningen? In welke mate worden deze verborgen reserves op rationele wijze meegewogen door deze commerciële partijen? 2 Verschil tussen de feitelijke/werkelijke huur en de potentiële markthuur, de verborgen reserve is de opwaartse huurpotentie in corporatiewoningen. Markthuur werkelijke huur = verborgen reserve. In hoofdstuk 3 zal dit begrip nader worden uitgewerkt en toegelicht aan de hand van de diverse waardebegrippen. Hoofdstuk: 1. Inleiding Pag. 7

10 1.3 PROBLEEM-, DOEL- EN VRAAGSTELLING De probleemstelling van het onderzoek luidt: De nieuwe regelgeving maakt het interessant voor zowel corporaties als beleggers om te liberaliseren corporatiewoningen complexgewijs te verkopen of te kopen. Hierbij speelt de vraag of beleggers op basis van de kennis die ze hebben een goede inschatting kunnen maken van de waarde van een te verkopen corporatiecomplex. De doelstelling van het onderzoek luidt: Het doel van dit onderzoek is corporaties en beleggers handreikingen aan te bieden in de mate waarin beleggers op rationele wijze omgaan met de verborgen reserves in de huurprijs van te liberaliseren corporatiewoningen. De centrale vraag in dit onderzoek is: In welke mate wordt door commerciële partijen (individuen) op een rationele wijze de verborgen reserve in de huurprijs van een te liberaliseren corporatiewoningen meegewogen bij het vaststellen van de prijs voor complexgewijze aankoop van een dergelijk complex? 1.4 SUBVRAGEN Onderstaand zijn de diverse onderzoeksvragen weergegeven in een schema waarbij wordt verwezen naar het hoofdstuk van de beantwoording. Subvraag: a) Hoe ziet het speelveld op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt er uit, welke actoren zijn van belang, wie zijn de betrokken partijen en wat is hun achtergrond? b) Wat is de huidige stand van de regelgeving betreffende de complexgewijze verkoop van te liberaliseren of geliberaliseerde corporatiewoningen aan derden? c) Welke afbakening van waardebegrippen kan gemaakt worden vanuit de diverse regelgeving in relatie tot corporatiewoningen? d) Welke waardebegrippen zijn van belang bij de complexgewijze verkoop van te liberaliseren corporatiewoningen en wat maakt deze waardebegrippen zo ingewikkeld? e) Wat wordt verstaan onder Behavioral Finance en wat kan de invloed zijn op de complexgewijze verkoop van te liberaliseren corporatiewoningen? f) Welke psychologische concepten uit de Behavioral Finance zouden van invloed kunnen zijn op de complexgewijze verkoop van corporatiewoningen en bij het waarderen van de verborgen reserves in deze complexen? g) In hoeverre vinden de veronderstelde psychologische concepten uit deelvraag f empirische ondersteuning naar aanleiding van een kwalitatieve enquête? Beantwoord in hoofdstuk: Hoofdstuk 2 Hoofdstuk 2 Hoofdstuk 3 Hoofdstuk 3 Hoofdstuk 4 Hoofdstuk 4 Hoofdstuk 6 Tabel 1: Subvragen. Hoofdstuk: 1. Inleiding Pag. 8

11 1.5 ONDERZOEKSMETHODE EN MODEL Het betreffende onderzoek valt onder de categorie: beschrijvend. Inleiding Institutioneel kader Theoretisch kader Methoden en technieken Aanleiding Achtergrond corporatie en belegger Waardebegrippen Behavioral Finance Analyse H 1 H 2 H 3 H 4 H 5 P, D en V Hoe ziet het speelveld op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt er uit, welke actoren zijn van belang, wie zijn de betrokken partijen en wat is hun achtergrond? Welke waardebegrippen zijn van belang bij de verkoop van te liberaliseren corporatiewoningen en wat maakt deze waardebegrippen zo complex? Welke psychologische concepten uit de Behavioral Finance zouden van invloed kunnen zijn bij de verkoop van corporatiewoningen en bij het waarderen van de verborgen reserves in deze complexen? Enquêtes Resultaten H 6 Aanbevelingen H 7 Conceptueel model Resultaten Tabel 2: Onderzoeksmodel. 1.6 LEESWIJZER Deze paragraaf geeft een overzicht van de structuur, inhoud en resultaten van dit onderzoek. De volgende stappen zijn een chronologische leidraad in dit onderzoek. Wijzigingen in de institutionele context op de woningmarkt hebben gevolgen voor woningbeleggers en woningcorporaties. Deze wijzigingen hebben tot gevolg dat de interesse in middeldure huurwoningen (te liberaliseren/geliberaliseerd) van commerciële beleggers toeneemt en dat complexgewijze verkoop van corporatiewoningen aan deze beleggers voor de hand ligt. De complexgewijze verkoop door corporaties aan commerciële beleggers brengt de verschillen tussen de culturen van beide partijen naar voren. De waardebegrippen met betrekking tot de verkoop van woning- en corporatiecomplexen zijn ingewikkeld en bevatten vele parameters. Deze waardebegrippen worden toegelicht om verder inzicht te krijgen in de onderliggende problematiek rondom de verborgen reserves. Deze complexiteit in waardebegrippen en parameters leidt tot de veronderstelling dat er sprake kan zijn van irrationaliteit in het gedrag van beleggers en hun adviseurs/makelaars bij transacties van woningcomplexen. Vanuit deze veronderstelling wordt de theorie Behavioral Finance en een aantal psychologische concepten bestudeerd. Op basis van een expertinterview is een selectie gemaakt van een beperkt aantal psychologische concepten. Met behulp van een enquête wordt vervolgens op een beschrijvende wijze een analyse gemaakt om te zien of de eerdere veronderstelling aansluiten bij de praktijk. Ten slotte wordt antwoord gegeven op de vraag of er enige sprake is van irrationeel gedrag van partijen bij de complexgewijze verkoop van corporatiewoningen. Er wordt een verklaring geboden voor het meewegen van de verborgen reserve in de huren van deze woningen door deze partijen. Hoofdstuk: 1. Inleiding Pag. 9

12 2. CORPORATIE VERSUS (WONING)BELEGGER 2.1 INLEIDING Het doel van dit hoofdstuk is inzage te geven in het speelveld waarbinnen de onderzoeksvraag zich afspeelt. Dit hoofdstuk geeft een beknopte beschrijving van het institutionele kader binnen de onderzoeksvraag. Het is belangrijk om dit institutionele kader weer te geven omdat wijzigingen in deze context er voor zorgen dat beleggers in toenemende mate interesse hebben in te liberaliseren/geliberaliseerde huurwoningen. Ook worden corporaties gestimuleerd om dit segment huurwoningen (complexgewijs) te verkopen. Deze onderzoeksvraag bevat in de basis twee soorten organisaties. Enerzijds is dit de verkopende partij, de corporatie als sociaal maatschappelijk gedreven belegger (paragraaf 2.2). Anderzijds is dit de kopende partij, de commerciële woningbelegger die meer commercieel gedreven is (paragraaf 2.3). In deze twee paragrafen worden in een kort overzicht de kenmerken van beide soorten organisaties toegelicht. De markt waarbinnen dit vraagstuk zich afspeelt, zal in paragraaf 2.4 worden geïntroduceerd en beschreven. Transacties op deze woningbeleggingsmarkt in Nederland vinden plaats binnen een kader van wet- en regelgeving (paragraaf 2.5). Het slot van dit hoofdstuk is paragraaf 2.6 met daarin verdieping binnen een klein maar belangrijk deel van het institutionele kader MG De introductie van de nieuwe circulaire MG is namelijk een kantelpunt gebleken in deze markt. 2.2 CORPORATIES EN EEN SOCIAAL/MAATSCHAPPELIJK GEDREVEN STRATEGIE Het Nederlandse corporatielandschap kent een lange en bewogen geschiedenis. In deze paragraaf wordt op hoofdlijnen inzicht gegeven in de geschiedenis en doelstellingen van de Nederlandse woningcorporatie. Binnen deze context wordt de achtergrond van de corporaties geschetst om op deze wijze inzicht te krijgen in de achtergrond van deze organisaties en hun drijfveren DE HISTORIE VAN DE NEDERLANDSE WONINGCORPORATIE De historie van de Nederlandse woningcorporatie voert tot ruim anderhalve eeuw terug. In tabel 3 wordt in vogelvlucht een aantal mijlpalen in de historie van de Nederlandse woningcorporatie weergegeven: Jaar: Mijlpaal: Toelichting: 1852 Oprichting eerste woningcorporatie De eerste corporatie werd in 1852 in Amsterdam opgericht Invoering Woningwet 1962 Start verzelfstandigingsproces De groeiende woningnood na de tweede wereldoorlog zorgde ervoor dat de overheid zich meer en meer ging bemoeien met de corporaties. In 1962 is de commissie de Roos ingesteld die een advies uitbracht om het verzelfstandigingsproces van de corporaties uit te voeren. (Snuverink, 2006) 1989 Oprichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) 1990 Oprichting Centraal Fons voor de Volkshuisvesting (CFV) De rijksoverheid besloot in 1988 geen nieuwe rijksleningen te verstrekken aan woningcorporaties voor nieuwe projecten. (Snuverink, 2006) De oprichting van het CFV had ten doel de corporaties gezamenlijk de middelen te laten opbrengen om de financieel zwakkere corporaties te saneren. (Snuverink, 2006) Hoofdstuk: 2. Corporatie versus (woning)belegger Pag. 10

13 1993 Invoering Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) De introductie van de BBSH is de grondslag voor het huidige corporatiestelsel. In het BBSH van 1993 zijn een viertal taakvelden omschreven waar corporaties verantwoordelijk voor zijn: 1. Huisvesten van de primaire doelgroep; 2. Huurders betrekken in het beleid en beheer; 3. Zorg dragen voor kwaliteit woningbestand; 4. Waarborgen financiële continuïteit. In 1997 en 2001 zijn hierbij respectievelijk de taken (5) leefbaarheid vergroten en (6) bijdragen leveren aan zorg en wonen, bijgekomen. (Snuverink, 2006) 1995 Invoering bruteringswet Op de weg naar verzelfstandiging van corporaties zijn met de invoering van deze wet de laatste banden tussen overheid en corporaties doorgesneden. (Snuverink, 2006) 2013 Eerste kamer maakt verhuurdersheffing definitief De verhuurdersheffing is in 2013 een feit (Aedes, 2013). Tabel 3: De historie van de Nederlandse woningcorporatie DE OMVANG, STRATEGIE EN CULTUUR VAN DE NEDERLANDSE WONINGCORPORATIE De corporatiesector in Nederland omvat ongeveer 30% (2,4 miljoen woningen) van de totale woningvoorraad in Nederland. Deze woningen zijn opgedeeld in circa 375 corporaties verdeeld over heel Nederland. Circa 1 miljoen van deze woningen is op basis van het aantal WWS-punten te liberaliseren. Hiermee is aangegeven hoe groot de omvang is van de potentiële woningen waarop deze (context van) problematiek betrekking heeft (CFV, 2013b). In beginsel kan hierbij worden gesteld dat deze woningen enige verborgen reserve in de huur hebben zitten. In het algemeen worden deze woningen nu onder de liberalisatiegrens verhuurd, maar bij deze woningen is het mogelijk de huur naar boven bij te stellen boven de liberalisatiegrens. Dit positieve verschil in de huur is de verborgen reserve in een corporatiewoning. 12% Koopwoningen 31% 57% Huurwoningen (corporatie) Huurwoningen (overige verhuurders) Grafiek 1: Woningvoorraad Nederland. Bron: (CBS, 2013) eigen bewerking De totale balanswaarde van de Nederlandse corporatiesector bedroeg over het boekjaar 2012 circa 129 miljard. Deze balanswaarde is gewaardeerd tegen de volkshuisvestelijke waarde 3. Indien deze gewaardeerd zou worden op marktwaarde dan zou de totale balanswaarde circa 240 miljard bedragen. Het bestaansrecht van de corporaties op de Nederlandse woningmarkt baseert zich in grote mate op haar maatschappelijke doelstelling: het realiseren en onderhouden van betaalbare en kwalitatief goede huisvesting voor de lagere inkomens en 3 Waardering op basis van bedrijfswaarde met de veronderstelling dat het onroerend goed wordt doorverhuurd gedurende de volledige levensduur van het onroerend goed. Hoofdstuk: 2. Corporatie versus (woning)belegger Pag. 11

14 bijzondere doelgroepen. Dit bestaansrecht voor corporaties is grotendeels geboren uit de Woningwet en is later vertaald in de daarop volgende BBSH. Deze formulering van het bestaansrecht en de daarbij behorende maatschappelijke doelstelling heeft tot gevolg dat Nederlandse corporaties opereren zonder winstoogmerk. Dit zogenaamde vermogen in dode hand 4 bij corporaties is een gevolg van het feit dat er geen economische eigenaren zijn en er dus geen externe rendementseis wordt gesteld. Ook het feit dat corporaties goedkoop/goedkoper kapitaal aan kunnen trekken op de financieringsmarkt is hiervan een gevolg. Dit wordt duidelijk zichtbaar gemaakt in grafiek Direct rendement (%) corporatiewoningen Indirect rendement (%) corporatiewoningen Totaal rendement (%) corporatiewoningen Grafiek 2: Rendement corporatiewoningen 5. Bron: (Amsterdam School of Real Estate, 2013) en (Dekker & Zijlmans, 2013 december) De corporatiesector en het speelveld waarin zij zich bevindt heeft de laatste jaren diverse veranderingen ondergaan. Vanuit de probleemstelling van dit onderzoek zal verderop in dit onderzoek nader worden ingegaan op de staatssteunregels en verhuurdersheffing. Binnen het kader van dit onderzoek wordt in paragraaf 2.5 nader ingegaan op de staatssteunregels en de verhuurdersheffing. Hierbij wordt tevens aandacht besteed aan de gevolgen hiervan in relatie tot complexgewijze verkoop van woningen. 2.3 (WONING)BELEGGERS EN EEN COMMERCIEEL GEDREVEN STRATEGIE In deze paragraaf wordt een introductie gegeven van de verschillende soorten woningbeleggers in Nederland. Vanuit de geschetste problematiek uit dit onderzoek is de woningbelegger een mogelijke kopende partij van te liberaliseren corporatiewoningen. Hiermee komen culturen van enerzijds corporaties en anderzijds woningbeleggers bij elkaar. Wijzigingen in de institutionele context zorgen ervoor dat de interesse van beleggers in middeldure Institutionele beleggers (leden IVBN) Particuliere en commerciële verhuurders huurwoningen toeneemt. Dit betekent dat voor een groot deel van de beleggers, woningen en meer specifiek te liberaliseren huurwoningen, een nieuw of groter aandeel in de vastgoedportefeuille innemen. We veronderstellen dat voor de meeste partijen nog onvoldoende bekend is dat corporatiewoningen mogelijk irrationeel of op zijn minst minder rationeel benaderd worden. Ook is nog niet bekend dat dit een nieuw onderdeel wordt van de vastgoedportefeuille. Om die reden wordt in deze paragraaf de achtergrond van deze partijen nader toegelicht. 74% 26% Grafiek 3: Samenstelling bezit huurwoningen (excl. Corporaties). Bron: (IVBN, 2011) 4 Vermogen in dode hand is een gangbare uitdrukking voor vermogen dat niet onderworpen is aan de spelregels van het reguliere economische proces. Kenmerkend voor vermogen in de dode hand is namelijk dat er geen marktconforme rendementseis op dat vermogen rust. (Conijn, 2011, p. 21) 5 Gemiddelde direct rendement = 2,77% Hoofdstuk: 2. Corporatie versus (woning)belegger Pag. 12

15 2.3.1 DE INSTITUTIONELE WONINGBELEGGER In Nederland is een relatief klein deel van de huurmarkt in eigendom van institutionele partijen (pensioenfondsen en verzekeraars). Zie hiervoor grafiek 3. De grootste partijen op de Nederlandse markt zijn Syntrus Achmea ( woningen), Vesteda ( woningen), Amvest ( woningen) en Bouwinvest ( woningen). (Savills, 2013) Al deze partijen beleggen namens diverse institutionele partijen in vastgoed. In totaal hebben institutionele partijen 92,8 mld. belegd in vastgoed (peildatum 31 dec. 2011). Grafiek 5 geeft een overzicht van de wijze waarop de portefeuille is samengesteld bij deze beleggers. Hierin is te zien dat 27% ( 25 mld.) van het belegde vermogen in vastgoed in woningen is geïnvesteerd. Gemengde vastgoedfondsen (overig); 27% Logistieke en bedrijfsruimtes; 5% Woningen; 26% Winkels; 27% Kantoren; 15% Grafiek 4: Samenstelling vastgoedportefeuilles institutionele beleggers. Bron: (Mosselman, 2013 Oktober) Samenstelling beleggingsportefeuille institutionele beleggers: Vanuit een groter geheel bezien is vastgoed slechts een klein deel van de totale beleggingsportefeuille van institutionele partijen: 100% Overige beleggingen 90% 80% Leningen op lange termijn 70% 60% Financiële derivaten 50% 40% Obligaties en waardepap.op korte termijn 30% Totaal aandelen en deelnemingen 20% 10% Hypotheken 0% Direct vastgoed Grafiek 5: Samenstelling beleggingsportefeuille institutionele beleggers. Bron: (CBS, 2013) Over het algemeen gaat de voorkeur van institutionele partijen uit naar het verwerven van nieuwbouw. Mede door de lage onderhoudskosten zijn zij hierdoor verzekerd van een langdurig stabiel rendement tegen een relatief laag risicoprofiel (Capital Value, 2013a). Grafiek 6 bevestigt deze grotere interesse in nieuwbouw: Hoofdstuk: 2. Corporatie versus (woning)belegger Pag. 13

16 Institutionele beleggers kopen van Particuliere belegger Corporatie 8% 12% Projectontwikkelaar (nieuwbouw) 80% Grafiek 6: Investeringsvolume in woningen door institutionele beleggers. Bron: (DTZ Zadelhoff, 2011 Oktober) DE PARTICULIERE WONINGBELEGGER De Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt kent een groep vaste woningbeleggers. Hierbij is de laatste tijd sprake van een aantal nieuwe toetreders. Vanuit het institutionele kader speelt de wijziging in de regelgeving hierin een belangrijke rol. Vanuit financieel-economisch perspectief is gebleken dat de Nederlandse woningmarkt een gunstig risicorendementsprofiel heeft. De financiers willen in dit segment van de financieringsmarkt blijven opereren in tegenstelling tot kantoren en bedrijfsruimten. Uit onderzoek van Capital Value is gebleken dat, in tegenstelling tot de institutionele beleggers, de particuliere beleggers voornamelijk willen investeren in bestaande bouw (Capital Value, 2013a). Deze conclusie komt overeen met het onderzoek uit 2011 van DTZ. Hieruit bleek namelijk dat slechts 5% van de aankopen van particuliere beleggers werd gekocht van projectontwikkelaars (nieuwbouw). Zie grafiek 7. Particuliere beleggers kopen van 5% 61% 17% 17% Projectontwikkelaar (nieuwbouw) Corporatie Particuliere belegger Institutionele belegger Grafiek 7: Investeringsvolume in woningen door particuliere beleggers. Bron: (DTZ Zadelhoff, 2011 Oktober) STRATEGIE EN CULTUUR VAN DE (WONING)BELEGGER Zoals uit voorgaande paragrafen blijkt, kan de woningbeleggingsmarkt vanuit verschillende invalshoeken bekeken worden. Er zijn, kijkend naar de woningbeleggers, twee typen te onderscheiden: de institutionele en de particuliere belegger. Ook is er een onderscheid te maken tussen direct en indirect beleggen in vastgoed. Bij een directe vastgoedbelegging is de belegger eigenaar van het vastgoed. Bij een indirecte vastgoedbelegging is de belegger geen eigenaar. Hierbij geldt vaak dat een fonds de eigenaar is van het vastgoed. Door de deelname aan dat fonds heeft de belegger alleen recht op de opbrengsten/rendementen van het vastgoed. In grafiek 2 uit subparagraaf zijn de rendementen op corporatiewoningen weergegeven. In grafiek 8 worden de rendementen op woningbeleggingen weergegeven. In vergelijking met de rendementen op corporatiewoningen laat deze grafiek de invloed zien op rendementen door het verschil in cultuur en doelstellingen tussen een corporatie en woningbelegger. Hoofdstuk: 2. Corporatie versus (woning)belegger Pag. 14

17 Direct rendement (%) woningbeleggingen Indirect rendement (%) woningbeleggingen Totaal rendement (%) woningbeleggingen -10 Grafiek 8: Rendement woningbeleggingen 6. Bron: (Amsterdam School of Real Estate, 2013) Corporatiewoningen laten een gemiddeld rendement zien van 2,77% terwijl de commerciële woningbeleggingen een gemiddeld rendement van 4,24% laten zien. De corporatie opereert zonder winstoogmerk. Zowel de institutionele als de particuliere belegger hanteert een rendementseis met als doel winst te maken. Aan dit principe liggen, vanuit de invalshoek financiële markten, een tweetal theorieën ten grondslag namelijk de Moderne Portefeuille Theorie (MPT) van Markowitz 1953 en Capital Asset Pricing Model (CAPM) van Sharpe In bijlage 1 zijn beide theorieën nader toegelicht. Het gepresenteerde uit de theorie (CAPM) komt overeen met de gunstige risico-rendementsverhouding van woningen zoals toegelicht in paragraaf Uit onderstaand schema blijkt dat het vastgoedtype woningen ten opzichte van het vastgoedtype kantoren en winkels, een lagere bèta heeft. Conform de theorie en de bijhorende formule, resulteert dat in een lager vereist rendement op het vastgoedtype woningen. Zie tabel 4. Type vastgoedmarkt R f = het risicovrije rendement 7 beta i = het (systematische) marktrisico van de investering i 8 R m = het marktrendement 9 ER i = het vereiste rendement op de investering i 10 Kantoren 3,0% 0,45 8,4% 5,4% Winkels 3,0% 0,35 8,4% 4,9% Woningen 3,0% 0,20 8,4% 4,1% Tabel 4: Berekening, vereist rendement op basis van verschillende bèta s. Bovenstaande wordt tevens bevestigd als de historische rendementen worden vergeleken. Hieruit blijkt eveneens dat de rendementen op woningen achter blijven op die van kantoren en winkels. Dit kan vervolgens verklaard c.q. verantwoord worden door het bijpassende lagere risicoprofiel (lagere bèta) van woningen. Waar beleggers voorheen met name geïnteresseerd waren in commercieel vastgoed kan bij deze verschuivende interesse naar woningvastgoed de vraag gesteld worden of beleggers wel in staat zijn om op basis van bovenstaande risicoperceptie een goede afweging te maken tussen de verschillende vastgoedtypen. 6 Gemiddelde direct rendement = 4,24%; 7 Aanname % risicovrij rendement door auteur; 8 Bron: (Gool, Brounen, Jager, & Weisz, 2007, p. 53) 9 Bron: (Gool, Brounen, Jager, & Weisz, 2007, p. 44) 10 Berekening op basis van formule: ER i = R f + beta i (* R m R f ) Hoofdstuk: 2. Corporatie versus (woning)belegger Pag. 15

18 Kantoren Winkels Woningen Grafiek 9: Rendement kantoren, winkels en woningen (%). Bron: (Amsterdam School of Real Estate, 2013) 2.4 WONING(BELEGGINGS)MARKT De toenemende interesse van beleggers in het vastgoedtype woningen wordt in deze paragraaf nader toegelicht. De toenemende interesse van beleggers wordt ontleend aan een aantal factoren. In deze paragraaf wordt de woning(beleggings)markt als geheel uiteen gezet vanuit een drietal invalshoeken. In deze subparagraaf wordt als eerste vanuit de gebruikersmarkt (2.4.1)omschreven welke invloeden er aan bijdragen dat de woningbeleggingsmarkt in opkomst is. Hierna zal de woningbeleggingsmarkt (2.4.2) worden beschreven. Vragen die hierbij beantwoord worden zijn: Waarom is deze markt aantrekkelijk voor bepaalde partijen? Wat zijn de kenmerken van deze markt?. Tot slot zal kort de nationale woningbeleggingsmarkt in een internationaal perspectief geplaatst worden (2.4.3). Hierbij wordt een vergelijking gemaakt van de Nederlandse markt met diverse landen GEBRUIKERSMARKT Diverse effecten vanuit de gebruikersmarkt hebben invloed op de vrije sector huur/woningbeleggingsmarkt. Onderstaand wordt met een illustratie weergegeven welke effecten vanuit de twee verschillende gebruikersmarkten van invloed kunnen zijn op de woningbeleggingsmarkt. De gebruikers die op dit moment een woning bezitten in de sociale huurmarkt (onder de liberalisatiegrens) krijgen te maken met inkomensafhankelijke huurverhoging waardoor een sociale huurwoning op den duur een middeldure huurprijs krijgt. Daarnaast worden verhuurders gedwongen om deze huren te optimaliseren omdat zij Huurmarkt (onder liberalisatiegrens): Inkomensafhankelijke huurverhoging; Verhuurdersheffing; verhuurdersheffing moeten afdragen. (Zie paragraaf 2.5 voor verdere achtergrondinformatie.) Op de markt voor koopwoningen zijn ook een aantal effecten te benoemen die enerzijds de huidige kopers doen besluiten te verhuizen naar een huurwoning en anderzijds de toetreders op de koopmarkt doen besluiten te kiezen voor een huurwoning. Voorbeelden hiervan zijn de stagnering in doorstroming op de koopwoningenmarkt en de dalende verkoopprijzen (onzekere tijden). Ook de Loan To Value (LTV) ratio s dalen waarmee de leencapaciteit verminderd wordt. De komende jaren zal fasegewijs de LTV worden terug gebracht naar 100%. De bankencommissie heeft hierbij het oogmerk dit nog verder te gaan verlagen tot 80% (ABN AMRO, 2013). Bovenstaande effecten doen huidige en/of aspirant kopers en huurders steeds meer besluiten over te stappen op of door te stromen naar een huurwoning. Dit wordt bevestigd in het onderzoek: Cijfers over Bouw en Wonen 2013 (Ministerie van BZK, 2013). Met deze institutionele wijzigingen nadert er een level playing field tussen de onderlinge markten (sociale huur, koop en vrije huur). Het belastingvoordeel wordt hierbij in de vorm van renteaftrek op de koopmarkt afgebouwd. Bij de sociale huur wordt de verhuurdersheffing geïntroduceerd. Woningbeleggingsmarkt Koopmarkt: Stagenerende koopmarkt; LTV ratio's worden verlaagd; Stijgende interesse in huren; Figuur 2: Effecten gebruikersmarkt op woningbeleggingsmarkt. Hoofdstuk: 2. Corporatie versus (woning)belegger Pag. 16

19 Niet alleen de institutionele wijzigingen bieden kansen voor de woningbeleggingsmarkt, ook de demografische cijfers bieden hiervoor een goed fundament. Anno 2010 was er een woningtekort van 1,9%, waarbij de verwachting is dat dit tekort tot 2020 zal oplopen naar 2,7%. De prognose laat zien dat tot 2040 de gewenste woningvoorraad 2,2% gemiddeld achterblijft ten opzichte van de gewenste woningvoorraad. Hierbij dient aangemerkt te worden dat bij deze vraag sterke regionale verschillen zijn. Over het algemeen is de Randstad het meest in trek gevolgd door Utrecht en de Brabantse stedenrij. Bovenstaande combinatie van institutionele wijzigingen en de demografische ontwikkeling bieden dan ook een goed en stevig fundament voor een solide woningbeleggingsmarkt WONINGBELEGGINGSMARKT Zoals eerder vermeld en ook zoals toegelicht in paragraaf 2.5 zijn diverse actoren sterk in ontwikkeling. Dit betekent dat de woningbeleggingsmarkt ook in (positieve) ontwikkeling is. Om een duidelijk beeld te krijgen van de woningbeleggingsmarkt is een SWOT-analyse opgesteld. Deze is bijgevoegd in bijlage 2. Met deze SWOT-analyse wordt inzicht verkregen op intern vlak (sterkte en zwakte) en op extern gebied (kansen en bedreigingen) in de woningbeleggingsmarkt. Belangrijke kenmerken die uit deze SWOT naar voren komen zijn het lage risicoprofiel van een woningbelegging, toenemende interesse van beleggers in woningen en het feit dat corporaties te liberaliseren complexen willen verkopen. Voor een compleet overzicht wordt verwezen naar bijlage 2. Deze SWOT-analyse toont aan dat het segment woningbeleggingen in opkomst is en veel potentie in zich heeft WONINGBELEGGINGSMARKT IN INTERNATIONAAL PERSPECTIEF Buitenlandse investeerders tonen toenemende interesse in de Nederlandse woningbeleggingsmarkt. Dit blijkt althans uit onderzoek van Capital value (Vastgoedmarkt, 2013b). Om deze bewering enigszins in een context te plaatsen zal in deze paragraaf kort worden stilgestaan bij de positie van de Nederlandse woningbeleggingsmarkt ten opzicht van andere landen. Zoals tevens in subparagraaf is toegelicht, kent Nederland een goede en stabiele gebruikersmarkt. Lage werkloosheid, een toenemende vraag en behoefte aan woningen dragen hieraan bij. Daarnaast heeft Nederland nog steeds een stabiele economie en behoren we tot s werelds meest stabiele en financieel meest gezonde landen. Bouwinvest heeft in haar rapport (Bouwinvest, 2013) de Nederlandse woningbeleggingsmarkt vergeleken met die van andere landen. Hieruit komt naar voren dat Nederland op basis van het rendement, met een horizon van , een middenpositie inneemt ten opzichte van andere landen. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de invloeden van de crisis en voornamelijk de daling in het indirecte rendement hierin zijn opgenomen. De verwachting is dat Nederland zich de komende jaren in positieve zin gaat onderscheiden. Savills signaleert ook een aanzienlijke toename in belangstelling onder internationale beleggers (Savills, 2013). Elementen die bijdragen aan de toenemende belangstelling onder internationale beleggers zijn: - wijziging in de regelgeving en vooral het naderende level playing field; - het lage risicoprofiel; - stabiliteit van de yields ondanks de crisis; - positieve en stabiele ontwikkelingen in de huren; - gedwongen verkoop van bezit door corporaties. Hoofdstuk: 2. Corporatie versus (woning)belegger Pag. 17

20 2.5 WET- EN REGELGEVING In deze paragraaf wordt specifiek ingegaan op de meest recente wijzigingen in wet- en regelgeving met betrekking tot de huurwoningenmarkt. Eerst wordt de verhuurdersheffing en de (mogelijke) gevolgen voor corporaties toegelicht, daarna wordt het onderwerp staatssteun in relatie tot het DAEB en niet-daeb bezit van corporaties toegelicht. Deze wijzigingen in de wet- en regelgeving zorgen ervoor dat de corporaties worden gestimuleerd om bezit al dan niet complexgewijs te gaan verkopen. Daarnaast zorgt de nieuwe regelgeving met betrekking tot de nieuwe circulaire er met name voor dat specifiek complexen waarvan de woningen zijn te liberaliseren, eenvoudiger kunnen worden verkocht aan beleggers GEVOLGEN WOONAKKOORD VOOR CORPORATIES Ten gevolge van het nieuwe Woonakkoord en meer specifiek de introductie van de verhuurdersheffing (die overigens tijdens het schrijven van dit onderzoek op 18 december 2013 door de eerste kamer is goedgekeurd) staat de corporatiesector op een kantelpunt. Op verzoek van de minister (Stef Blok) heeft het CFV een aantal (nieuwe) doorrekeningen gemaakt van de gevolgen van een aantal gewijzigde beleidsuitgangspunten (CFV, 2013b) (CFV, 2013c). Hieruit is gebleken dat het gevolg van de gewijzigde beleidsuitgangspunten, de solvabiliteit van corporaties, zal teruglopen. Hierdoor is aanvullende behoefte aan liquiditeit bij de corporatie. Ook kan de solvabiliteit op een aantal hoofdlijnen worden bevorderd. Dit kan bijvoorbeeld door besparing op onderhouds- en bedrijfskosten, huurverhogingen conform het nieuwe huurbeleid, beperking van nieuwe investeringen en de verkoop van bezit. In het kader van dit onderzoek en de bijbehorende onderzoeksvraag wordt meer specifiek ingegaan op de vraag van de overheid: het financiële effect van extra woningverkopen gedurende vijf jaar (CFV, 2013d). Het CFV antwoordt op deze vraag in haar publicatie Aanvullende berekeningen op eerdere doorrekening van CFV van het woonakkoord (CFV, 2013c). In dit rapport is een vergelijking gemaakt tussen individuele verkoop en pakketverkoop. Het verschil in de boekwinst tussen beide scenario s bedraagt circa 850 miljoen euro. De belangrijkste reden hiervoor is dat bij pakketverkoop aan beleggers rekening gehouden moet worden met verkoopprijzen van ca. 65% van de leegwaarde. Bij verkoop aan particuliere huishoudens is dit aanzienlijk hoger: 94%. Hierbij dient aangemerkt te worden dat verkoopprijzen bij individuele verkoop onder druk staan en dat vanuit voorgaande prognoses een daling van gemiddeld meer dan 10% zichtbaar is. Tevens kan hierbij de vraag gesteld worden of in de huidige marktsituatie een individuele verkoop van woningen extra aan eigenaar-bewoner reëel en haalbaar is. Daarnaast zal de factor tijd ook een belangrijk verschil geven tussen deze twee scenario s. Tabel 5 geeft de verschillen (in prognose) weer tussen individuele verkoop en pakketverkoop: Individuele verkoop Pakketverkoop Aantal extra verkoop Aantal jaren 5 5 Gemiddelde WOZ-waarde Verkoopprijs Verkoopkosten Bedrijfswaarde Boekwinst per woning Boekwinst totaal (in miljoen) Tabel 5: Prognose opbrengst individuele verkoop en pakketverkoop. Bron: (CFV, 2013c) STAATSSTEUN BIJ CORPORATIES Naast deze belastingmaatregel van de Nederlandse overheid zijn vanaf 2011 staatssteunregels van toepassing op corporaties. Deze maatregel is op last van de Europese commissie in 2009 geïntroduceerd in de vorm van een beschikking. Deze beschikking heeft er toe geleid dat de Tijdelijke regeling DAEB in 2011 van kracht is geworden. Deze beschikking van de EU maakt in principe onderscheid tussen twee activiteiten van de corporaties: 1. DAEB en 2. Niet-DAEB. Onderstaand schema koppelt het werkdomein van de corporaties, dat is verankerd in de BBSH, aan de staatssteunregels in DAEB en niet- DAEB. In het schema wordt een onderverdeling in drie categorieën gemaakt: 1. BBSH/DAEB (staatssteun toegestaan); Hoofdstuk: 2. Corporatie versus (woning)belegger Pag. 18