Raadsvergadering : 17 november 2015 agendapunt : Commissie : Bestuur en Ruimte

Transcriptie

1 Zaaknummer : Raadsvergadering : 17 november 2015 agendapunt : Commissie : Bestuur en Ruimte Onderwerp : Onderzoek naar de mogelijkheid tot het verruimen van de bestemming bij kulturhusen. Collegevergadering : 11 augustus 2015 agendapunt : 9. Portefeuillehouder : R.P. Hoytink-Roubos Meer informatie bij : H. ter Beke, W. Verdaasdonk en Ron Gijsbers tel: : , 310, 611 Te nemen besluit: 1. kennis nemen van de resultaten van het onderzoek naar de mogelijkheid tot het verruimen van de bestemming voor kulturhusen 2. constateren dat de mogelijkheden tot verruiming beperkt zijn, afhankelijk van de plaatselijke situatie (maatwerk) en dat dus niet in algemene zin kan worden besloten tot verruiming van de bestemming. Waarom dit voorstel? Al enige tijd bestaat er discussie over de mogelijkheden die kulturhusen hebben om meer inkomsten te genereren. Directe aanleiding voor het aan de orde stellen van dit thema is onze toezegging in de commissie Ruimte van 20 november Op dat moment was het de vraag op welke manier onze gemeente zou kunnen bijdragen aan het voortbestaan van kulturhus 't Spieker in Eibergen. Bij die gelegenheid werd het verruimen van de bestemming als een mogelijkheid genoemd. Wat is het effect? Gebleken is dat de mogelijkheid voor verruiming van de bestemming beperkt is en afhankelijk van de lokale situatie. Maatwerk is gevraagd. De verruiming van de bestemming als middel om de financiële problemen van kulturhusen te verhelpen is daarom niet in zijn algemeenheid toepasbaar. Argumentatie/onderbouwing: Het verruimen van het bestemmingplan bij kulturhusen als middel om beherende stichtingen in staat te stellen meer inkomsten te genereren reikt als vraagstuk verder dan alleen een technische aanpassing van het bestemmingsplan. Er speelt een ruimere afweging. Daarnaast zijn er meer partijen die hun object, al of niet voorzien van een maatschappelijke bestemming, ruimer bestemd willen zien. Ook spelen thema s als staatssteun en mededinging een rol. Dit beperkt de de ruimte tot verruiming in hoge mate. Als we hier spreken over verruiming van de bestemming dan gaat het vooral om verruiming met de functie kantoor. In deze richting zoeken de stichtingsbesturen over het algemeen naar oplossingen. In te vullen door Griffie: Raadsvergadering 0 zonder hoofdelijke stemming Commissievergadering 0 met algemene stemmen Afhandelingsvoorstel voor raad: 0 stemmen voor, stemmen tegen 0 hamerstuk 0 aangenomen 0 bespreekstuk 0 verworpen 0 anders, nl 0

2 Er moet een onderscheid worden gemaakt tussen stichtingen die hun kulturhus en ondergrond in eigendom hebben en stichtingen die het gebouw wel, maar de grond niet in eigendom hebben maar in erfpacht van de gemeente. Daarnaast maakt het verschil of het gaat om een Kulturhus in een kleine kern of een grote kern. Om vast te stellen of er verruimingsmogelijkheden zijn moet worden gekeken naar ruimtelijke aspecten, maar ook naar artikel 107 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU (dit artikel gaat over staatssteun). a. Voor de kulturhusen op eigen grond moet vooral het aspect van de ruimtelijke ordening worden onderzocht. De behoefte aan extra kantoorruimte moet daartoe worden aangetoond. In de regio en zeker ook in Berkelland kan niet zondermeer oppervlak worden toegevoegd voor functies als wonen, bedrijven, winkels en kantoren. Het dalend aantal inwoners leidt hoe dan ook tot een overschot aan vastgoed. Het ligt dan ook niet voor de hand de bestemming van kulturhusen op eigen grond in die zin te verruimen voor de 4 grote kernen. Daar is al een permanent aanbod van direct beschikbare kantoorruimte. In de kleine kernen ligt dat wat genuanceerder. Hier is vaak geen leegstaande kantoorruimte aanwezig. Ruimten voor bijvoorbeeld kleine zelfstandige kantoren of zzp-ers zijn in de kleine kernen meestal niet aanwezig. Daar kan een kantoorfunctie in een kulturhus eventueel in voorzien. b. Kulturhusen op erfpachtgronden zijn sowieso niet gebaat bij een verruiming van de bestemming omdat ook de erfpachtcanon moet worden aangepast aan dat commerciële gebruik (wet Markt en Overheid). In de praktijk zal dat betekenen dat de mogelijkheid om ruimere inkomsten te genereren teniet wordt gedaan door hogere uitgaven in de vorm van de hogere canon. Andere functies die in theorie meegenomen kunnen worden als ruimere mogelijkheid in het bestemmingsplan betreffen altijd maatwerk. Daar komt nog bij dat er meerdere organisaties zijn met gebouwen die een maatschappelijke bestemming hebben (bijvoorbeeld scholen, bibliotheek) en die eveneens graag een ruimere invulling zouden willen geven aan beschikbare ruimte. Samenvattend kunnen wij concluderen dat de verruiming van de bestemming als middel om de financiële problemen van kulturhusen te verhelpen in zijn algemeenheid niet de geëigende weg is. De functie van een kulturhus achten wij als vanouds wel van groot belang. Uiteraard zijn wij bereid om de betreffende stichtingen ondersteunen bij maatwerkopties, zoals bijvoorbeeld de plaatsing van zonnepanelen of de vestiging van een (buurt)winkel in de kleine kernen. In ons overleg met de stichtingsbesturen zijn dit soort opties al aan de orde geweest. Kanttekeningen/risicoparagraaf Het niet kiezen voor verruiming van de bestemmingsplanmogelijkheden voor kulturhusen levert geen direct risico op voor de gemeente. Als kulturhusen in de toekomst niet meer exploitabel blijken, dan bestaat wel het risico van leegstaand vastgoed en een desinvestering voor wat betreft de eerdere overheidsbijdragen. Maar bovenal is het mogelijk verdwijnen van kulturhusen maatschappelijk ongewenst. In die zin verdwijnt het onderwerp niet van de gemeentelijke agenda. Financiële paragraaf Niet van toepassing. Informatie en communicatie (in-en extern) Extern is advies ingewonnen bij een specialist op het terrein van mededingingsrecht. 2

3 Verder hebben wij overleg gehad met de verschillende stichtingsbesturen. Die bijeenkomst heeft plaatsgevonden op 20 april Inspraak en participatie Niet van toepassing. Planning en evaluatie Niet van toepassing. Burgemeester en wethouders van Berkelland, de secretaris, de burgemeester, J.A. Wildeman. drs. J.H.A. van Oostrum. 3

4 Raadsvergadering : 17 november 2015 Agendanummer : De raad van de gemeente Berkelland; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 11 augustus 2015; b e s l u i t : 1. kennis te nemen van de resultaten van het onderzoek naar de mogelijkheid tot het verruimen van de bestemming voor kulturhusen; 2. te constateren dat de mogelijkheden tot verruiming beperkt zijn, afhankelijk van de plaatselijke situatie (maatwerk) en dat dus niet in algemene zin kan worden besloten tot verruiming van de bestemming. Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van 17 november 2015, de griffier, de voorzitter, 4

5 Toelichting raadsvoorstel Onderwerp: Onderzoek naar de mogelijkheid tot het verruimen van de bestemming bij kulturhusen. 1. Verruiming van de bestemming De laatste tien jaar zijn in de Achterhoek en zeker ook in de gemeente Berkelland op veel plaatsen kulturhusen gebouwd. In de regel zijn hiervoor overheidsmiddelen ingezet. Het nut van de kulturhusen staat buiten discussie. Ze vervullen een belangrijke functie als ontmoetingsplaats, waardoor meer sociale cohesie ontstaat. Kulturhusen staan tegenwoordig in financieel opzicht op eigen benen. In de praktijk betekent dit dat de verantwoordelijke stichtingen veel in het werk moeten stellen om de exploitatie jaarlijks rond te krijgen. Dit laatste heeft geleid tot vragen in commissie en raad over het verruimen van het bestemmingsplan voor kulturhusen met de functie kantoorruimte om zo ruimte te bieden extra inkomsten te genereren. De uitbreiding met de functie kantoorruimte ligt voor Kulturhusen ook het meest voor de hand. De mogelijkheden voor het verruimen van de bestemming zijn onderzocht. Het gaat hier om een weerbarstige materie met naast ruimtelijke aspecten ook een relatie met het thema mededinging. Bij het onderzoek is externe deskundigheid ingeschakeld in de vorm van een juridisch specialist mededingingsrecht. Allereerst moet er een onderscheid worden gemaakt tussen stichtingen die hun kulturhus en ondergrond in eigendom hebben en stichtingen die het gebouw wel, maar de grond niet in eigendom hebben. In dat laatste geval gaat het om grond die een stichting in erfpacht van de gemeente heeft. Vervolgens is er nog het onderscheid tussen kulturhusen in de kleine kernen en die in de grote kernen. Om vast te stellen of er verruimingsmogelijkheden zijn moet worden gekeken naar ruimtelijke aspecten, maar ook naar artikel 107 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU) Dit artikel gaat over staatssteun. Bij verruimde gebruiksmogelijkheden heeft het recht om een pand te gebruiken meer waarde. Als die hogere waarde bij erfpachtgrond niet wordt doorberekend in de canon, dan is dat een vorm van staatssteun. Omdat het verschil tussen de huidige canon en een marktconforme canon, gerekend over een periode van drie jaar, waarschijnlijk niet meer dan ,- zal bedragen, wordt het genoten voordeel niet aangemerkt als staatsteun op grond van artikel 107 VWEU (de-minimisregeling). Omdat de steun niet valt onder het VWEU is de Wet Markt en Overheid van toepassing. De Wet Markt en Overheid heeft tot doel om concurrentievervalsing tegen te gaan. De Wet Markt en Overheid gaat uit van het principe van integrale kostendoorrekening indien een overheidslichaam zich op een markt begeeft. Bij het in erfpacht en verhuur geven van gronden respectievelijk panden begeeft de gemeente zich op de vastgoedmarkt. Ten aanzien van maatschappelijk vastgoed, zoals kulturhusen, bibliotheken etcetera, wordt veelal een symbolische canon/huurprijs gerekend. Deze praktijk kan alleen worden voortgezet als de raad dergelijk maatschappelijk vastgoed onderdeel laat uitmaken van een zogenaamd algemeen belang besluit op grond van artikel 25h, lid 5 en 6, van de Mededingingswet. Indien in een kulturhus ook activiteiten plaatsvinden die niet onder de noemer maatschappelijk vallen, dan is het niet mogelijk om die activiteiten onder te brengen bij het algemeen belang besluit. In dat geval zullen in ieder geval alle gemeentelijke kosten doorberekend moeten worden in de vorm van een hogere canon. Uw raad krijgt op een later moment dit jaar nog het voorstel om een algemeen belang besluit te nemen. 5

6 De conclusies van de externe specialist kunnen als volgt worden samengevat: * Waar sprake is van een kulturhus in eigendom van een stichting is bij wijziging van de bestemming de Wet Markt en Overheid niet van toepassing. Wel moet de bestemmingswijziging de gebruikelijke planologische toets kunnen doorstaan. Hier spelen vele ruimtelijke aspecten een rol. Dit betekent dat in ieder geval de behoefte aan verruiming, in dit geval van kantoorruimte, objectief moet worden aangetoond. * Waar sprake is van een kulturhus op gemeentelijk eigendom, dus geregeld via de erfpachtconstructie, is bij wijziging van de bestemming de Wet Markt en Overheid wel van toepassing. Dit betekent dat bij een verruimde bestemming weliswaar de stichting delen van het kulturhus commercieel kan gaan verhuren, maar dat dan ook de erfpachtcanon moet worden aangepast aan dat commerciële gebruik. In de praktijk zal dat betekenen dat de mogelijkheid om ruimere inkomsten te genereren teniet wordt gedaan door hogere uitgaven in de vorm van de hogere canon. Ook hier moet dezelfde benadering worden toegepast op het gebied van de ruimtelijke ordening als eerder omschreven. Op grond van de conclusies van de externe specialist kan dus worden gesteld dat kulturhusen op erfpachtgronden niet gebaat zijn bij een verruiming van de bestemming. Voor de kulturhusen op eigen grond moet verder vooral het aspect van de ruimtelijke ordening worden onderzocht. De behoefte aan extra kantoorruimte moet daartoe worden aangetoond. Sinds het gereedkomen van de Kernenfoto 2014 is het besef ontstaan, dat in de regio en zeker ook in Berkelland niet zondermeer oppervlak kan worden toegevoegd voor functies als wonen, bedrijven, winkels en kantoren. Het dalend aantal inwoners leidt hoe dan ook tot een overschot aan vastgoed. Het ligt dan ook niet voor de hand de bestemming van kulturhusen op eigen grond in die zin te verruimen voor de 4 grote kernen. Daar is al een permanent aanbod van direct beschikbare kantoorruimte. In de kleine kernen ligt dat wat genuanceerder. Hier is vaak geen leegstaande kantoorruimte aanwezig. Ruimten voor bijvoorbeeld kleine zelfstandige kantoren of zzpers zijn in de kleine kernen meestal niet aanwezig. Daar kan een kantoorfunctie in een kulturhus eventueel in voorzien. Gaandeweg hebben wij vastgesteld, dat niet alleen kulturhusen behoefte hebben aan verruiming van de bestemming. Ook andere organisaties hebben die behoefte al geuit. Te denken valt aan bibliotheekvestigingen, sportverenigingen en scholen. Dit zijn organisaties waarvan het onderkomen eveneens een maatschappelijke bestemming kent. Ook daar kan verruiming van de bestemming de exploitatie een beter aanzien geven. Voor zo ver gevestigd in kleine kernen geldt voor deze categorie van gebouwen hetzelfde als voor kulturhusen in kleine kernen. Dus ook daar zouden dan mogelijkheden zijn voor kleine zelfstandige kantoren of zzp-ers. Wanneer in de kleine kernen de ruimte wordt benut als omschreven dan is het dus de vraag of deze ruimte moet worden toegekend aan alle partijen met een maatschappelijke bestemming in die kernen. Of, als we de materie nog breder beoordelen, zelfs aan plaatselijke (horeca)bedrijven die eveneens invulling van beschikbare ruimte zoeken. Ruimtelijk is dit overal op dezelfde manier te benaderen. Kiezen we als gemeente alleen voor het bieden van meer bestemmingsruimte aan kulturhusen, dan laten we het financieel aspect prevaleren boven een rationele planologische (belangen)afweging. Dit lijkt ons ongewenst. 2. Overleg met stichtingsbesturen van Kulturhusen van 20 april 2015 In dit overleg met de stichtingsbesturen is gevraagd of ruimere horecamogelijkheden door de gemeente kunnen worden toegestaan zodat hogere inkomsten kunnen worden gegenereerd. De kulturhusen hebben een paracommerciële horecavergunning. Hiervoor is in 2013 een Drank- en Horecaverordening opgesteld. 6

7 De vergunning staat een ruimere horecaexploitatie niet toe, want de eisen zijn lichter dan die van reguliere horecabedrijven. Dit heeft uiteraard alles te maken met eerlijke concurrentie ten opzichte van die reguliere horecabedrijven. Ook is gevraagd naar de mogelijkheden voor het vestigen van een buurtwinkel of detailhandel in de kulturhusen. Of er werkelijk behoefte bestaat aan winkelruimte in een kleine kern zal moeten blijken. Voor de grote kernen lijkt dit naar onze mening geen optie, dit in verband met het concentreren van de winkelgebieden en de leegstandsproblematiek die daar speelt. Ander thema is het plaatsen van zonnepanelen op de daken van kulturhusen om zo extra inkomsten te genereren. Dit kan wellicht mogelijkheden bieden. Wij hebben de stichtingsbesturen in overweging gegeven dit nader te onderzoeken, waarbij wij als gemeente ondersteuning kunnen bieden. Ook is geopperd kulturhusen een functie te laten vervullen op het gebied van bijvoorbeeld ouderenopvang. Dit is mogelijk en past ook binnen de maatschappelijke bestemming. Verder kwam aan de orde de vraag of een gemeente de stichtingen kan vrijstellen van de OZB. Deze vraag is al op 23 juni 2015 bij uw raad aan de orde geweest in het kader van de Voorjaarsnota Een motie om te komen tot vrijstelling van één dorpshuis per kleine kern werd verworpen. 7