Globale verkenning kosten nieuwbouw

Transcriptie

1 Bijlage 5 Globale verkenning kosten nieuwbouw

2 Notitie nieuwbouw zwembad Venray Situatieschets en opdracht Laco Sportcentrum Venray beter bekend als De Sprank wordt sinds 1994 geëxploiteerd door Laco Venray. Conform de overeenkomst is Laco sinds mei 2016 ook eigenaar van de accommodatie. Het sportcentrum bestaat uit een zwembad, een fitnessvoorziening, squashbanen, een sauna en een horecavoorziening. Ten behoeve van de exploitatie van het zwembadgedeelte ontvangt Laco jaarlijks een exploitatiebijdrage van de gemeente. Onlangs heeft Laco een voorstel gedaan voor de instandhouding en exploitatie van het sportcentrum voor de komende 20 jaar. Naast instandhouding van de bestaande accommodatie is nieuwbouw wellicht een mogelijkheid. De gemeente heeft daarom behoefte aan een notitie, die globaal inzicht geeft in de bijbehorende kosten. Het betreft alleen de nieuwbouw van een zwembad met een horecavoorziening. Bezoek Een nieuw zwembad hoeft niet per definitie een kopie van het bestaande bad te zijn. De zwembehoefte is immers aan verandering onderhevig. Nieuwbouw biedt de mogelijkheid om het voorzieningenaanbod goed op de toekomstige vraag te laten aansluiten. In de komende jaren doen zich diverse trends en ontwikkelingen voor, die invloed op de behoefte hebben. Daarbij vormt de bevolkingsontwikkeling een belangrijk aspect. Uit de volgende tabel blijkt, dat het totale aantal inwoners licht zal toenemen. De veranderingen in de leeftijdssamenstelling zijn minstens zo belangrijk: het aantal inwoners van 0 tot 20 en van 20 tot 65 jaar neemt naar verwachting af, terwijl het aantal 65-plussers flink (+56%) zal stijgen. jaar totaal tot 20 jaar tot 65 jaar jaar of ouder tabel 1: demografische prognose gemeente Venray (bron: Centraal Bureau voor de Statistiek) Samen met de in bijlage 1 vermelde trends hebben deze veranderingen invloed op de vraag naar zwemactiviteiten. Er is sprake van een positieve invloed op de behoefte aan doelgroepactiviteiten voor senioren en een negatieve invloed op de vraag naar recreatief zwemmen, doelgroepactiviteiten voor dertigers en veertigers, leszwemmen en verenigingszwemmen. 1

3 Er is in beperkte mate informatie over het bezoek van het huidige zwembad beschikbaar. Het aantal bezoekers van het bad valt tegen in relatie tot het aantal dat op basis van landelijke benchmarkcijfers en het aantal inwoners van het verzorgingsgebied mag worden verwacht. Het vormt echter wel een belangrijke indicator van de zwembehoefte. Desalniettemin mag voor een nieuw zwembad van een beperkte toename van de behoefte worden uitgegaan. Op basis van het huidige bezoek, de benoemde externe factoren en de aanwezigheid van diverse zwemvoorzieningen in de omgeving (zie bijlage 2) wordt de toekomstige zwembehoefte op circa bezoeken per jaar geraamd. De volgende tabel toont de opbouw van dat cijfer, alsmede het aantal benodigde uren per activiteit, waarbij onderscheid tussen diep en ondiep zwemwater is gemaakt. bezoek weken / jaar normbezetting / uur uren / week diep uren / week ondiep recreatief zwemmen ,0 5,3 doelgroepen ,4 10,2 leszwemmen ,9 5,9 verenigingen/verhuur ,1 3,1 totaal ,4 24,6 tabel 2: raming bezoek en uren 1 Configuratie Op basis van het verwachte bezoek is een zwembad met ruim 400 m² zwemwater nodig om in de behoefte te kunnen voorzien. Daarnaast dient bij het bepalen van de configuratie met een aantal factoren rekening te worden gehouden: het aantal geraamde activiteitenuren past in een bassin, maar dat dient dan wel over zowel diep als ondiep water te beschikken en daarnaast een wisselende watertemperatuur te hebben; voor de activiteiten van de verenigingen is bij voorkeur een wedstrijdbad met minstens zes banen en voldoende diepte nodig. Een bij de toekomstige behoefte passend zwemaanbod bestaat uit een wedstrijdbad van 25 x 15,4 meter met een gedeeltelijk beweegbare bodem van 9 x 15,4 meter (0,00 tot 2,00 meter). Gezien het huidige bezoek is er onvoldoende reden om het huidige recreatiebad bij nieuwbouw te laten terugkeren. Daarbij komt dat er in de directe omgeving diverse zwembaden met een sterke recreatieve component aanwezig zijn (zie bijlage 2). Wel is het passend om een whirlpool en een waterspeeltuin c.q. peuterbad van circa 50 m² toe te voegen. Een whirlpool past bij het toenemende bezoek van senioren en is in het huidige bad ook aanwezig. Een waterspeeltuin c.q. peuterbad richt zich op de allerjongste bezoekers, die immers nog geen behoefte hebben aan grootschalige recreatieve voorzieningen. Bovendien zijn zwembadbezoekers veelal bereid om grotere afstanden af te leggen voor een zwembad met uitgebreide recreatieve voorzieningen. Een nieuw zwembad bestaat dus uit: een wedstrijdbad van 25 x 15,4 meter met een gedeeltelijk beweegbare bodem van 9 x 15,4 meter (0,00 tot 2,00 meter); een waterspeeltuin c.q. peuterbad van circa 50 m²; een whirlpool. 1 Het bezoek van leszwemmen is inclusief knuffelzwemmen. 2

4 Daarnaast zijn er: een horecavoorziening met een droog en een nat gedeelte; voldoende bergruimte voor de verenigingen en andere vaste huurders. Enkele opmerkingen over het bad: de bezetting van het bad ligt boven het landelijk gemiddelde. Dat zorgt voor een efficiënte exploitatie en betekent dat de bezetting prima in orde is, maar ook dat het bad nog voldoende capaciteit biedt om eventueel extra bezoek op te vangen; het wedstrijdbad beschikt over een gedeeltelijk beweegbare bodem. Dat zorgt voor meer mogelijkheden om flexibel te programmeren; de watertemperatuur van het wedstrijdbad ligt op 28 graden, maar wordt ten behoeve van diverse doelgroepactiviteiten en verenigingen soms verhoogd. In de praktijk betekent dit, dat de betreffende activiteiten zo veel mogelijk op één dag worden gepland (de warmwaterdag ). Dit zorgt wel voor enige beperkingen ten aanzien van de inroostering; vanuit het droge horecagedeelte kunnen bezoekers door een glazen wand de zwemzaal in kijken; de entree is rolstoelvriendelijk en geeft toegang tot een ruime hal, alwaar de receptie, de ingang van de droge horeca en een toiletgroep met minder validentoilet zijn gelegen. Investeringskostenraming Bij de raming van de investeringskosten van het beschreven zwembad gelden de volgende uitgangspunten: prijzen exclusief BTW; prijspeil juni 2017; prijzen op basis van kengetallen van referentiezwembaden en recente aanbestedingen; functioneel ambitieniveau: sober en doelmatig; architectonisch ambitieniveau: gemiddeld; de raming is inclusief de kosten voor parkeervoorzieningen. Afhankelijk van de locatie waarop de nieuwbouw wordt gerealiseerd, is het mogelijk dat hierop kan worden bespaard indien er al voorzieningen aanwezig zijn; de raming is exclusief eventuele sloopkosten en resterende boekwaarde van de huidige accommodatie; de raming is exclusief eventuele opbrengsten uit herontwikkeling van vrijkomende gronden. De volgende tabel toont de raming: Kosten parkeervoorzieningen Bouwkosten (bouwkundige werken, installaties en vaste inrichtingen) Entree + balie/kassa + centrale hal Kleedruimten en sanitaire voorzieningen Zwemzalen Horeca Tribune en garderobe 0 Multifunctionele ruimten en personeelsruimten Techniekruimten Inrichtingskosten buiten bouwkosten (o.b.v. stelposten) Bijkomende kosten (o.b.v. stelposten) Totaal investeringskosten exclusief BTW Afgerond: tabel 3: raming investeringskosten nieuwbouw 3

5 Voor grondkosten hanteert de gemeente een prijs van 90,- per vierkante meter. Voor de accommodatie is circa m² bvo nodig en voor de parkeervoorzieningen is dat circa m² bvo. Dat betekent dat de grondkosten op circa ,- worden geraamd. Exploitatieraming Voor de exploitatieraming gelden de volgende uitgangspunten: prijzen exclusief BTW, tenzij anders vermeld; prijspeil juni 2017; bezoekersaantallen conform de zojuist weergegeven toekomstige behoefte; gemiddelde omzet per bezoeker van de diverse activiteiten op basis van de huidige situatie; omzet horeca op basis van benchmarkcijfers van soortgelijke zwembaden; personeelslasten op basis van een efficiënte personele inzet en beloning conform een private cao; gedeeltelijk gecombineerde personele inzet bij de receptie en in de horeca; energielasten op basis van benchmarkcijfers; dagelijks en groot onderhoud op basis van een percentage van de bouwkosten; kapitaallasten op basis van lineaire afschrijving over gemiddeld 31 jaar tegen een rente van 3,75% en weergegeven als gemiddelde jaarlast; 2 alle overige kosten op basis van benchmarkcijfers. Op basis hiervan wordt het jaarlijkse exploitatietekort op circa ,- geraamd: 2 Bij lineaire afschrijving nemen de kapitaallasten elk jaar af. De lasten in het eerste jaar geven daardoor geen goed beeld van de kosten over de complete periode. Vandaar dat de gemiddelde jaarlijkse lasten worden weergegeven. 4

6 NIEUWBOUW ZWEMBAD baten recreatief zwemmen doelgroepen leszwemmen verenigingen/verhuur horeca totaal lasten personeel personeel horeca elektra gas water chemicaliën schoonmaak dagelijks onderhoud groot onderhoud kantoor verkoop beheer en administratie accountant verzekeringen belastingen inkoop horeca overig kapitaallasten nieuwbouw kapitaallasten grondkosten totaal exploitatieresultaat exploitatieresultaat excl. kapitaallasten tabel 4: exploitatieraming nieuwbouw 5

7 Bijlage 1 zwembadtrends Op landelijk niveau doet zich een aantal veranderingen voor, dat van invloed is op de behoefte aan zwemwater. Er wordt hier geen poging gedaan om alle mogelijke trends te benoemen. Wel worden enkele relevante aspecten vermeld, die voor de huidige en toekomstige exploitatie van belang zijn: de kwaliteit van de dienstverlening wordt in steeds grotere mate bepalend geacht voor de keuzen van de zwembadbezoeker. Daarbij gaat het onder andere om de kwaliteit van de voorzieningen, de aantrekkelijkheid van het activiteitenaanbod en de klantvriendelijkheid van het personeel. Daarnaast is bereikbaarheid voor elk zwembad een belangrijk punt. Klanttevredenheidsonderzoeken kunnen meer zicht bieden op de mate waarin klanten deze aspecten positief beoordelen; onder invloed van verdrinkingsgevallen en ongelukken in zwembaden en recreatiegebieden blijft de discussie over veiligheid actueel. Mede hierom is het Keurmerk Veilig en Schoon opgesteld. Laco Sportcentrum Venray heeft het Keurmerk behaald; zo n 25 à 35 jaar geleden is door menig gemeente fors in recreatieve zwembaden en combibaden geïnvesteerd. In het afgelopen decennium heeft echter een verschuiving van recreatief zwemmen naar begeleide activiteiten plaatsgevonden. Daarbij hebben demografische ontwikkelingen, gewenning aan recreatieve zwembaden en uitbreiding van andersoortige recreatieve voorzieningen een rol gespeeld; aquasporten, seniorenactiviteiten en therapeutische doelgroepactiviteiten zijn in de afgelopen jaren in Nederland populair geweest en zullen dat in de komende jaren ook blijven. Kritische succesfactoren voor een aantrekkelijk aanbod zijn in algemene zin: een hoge kwaliteit van de instructeurs, een goede hygiëne en naast de sportieve ook de sociale functie van de activiteit. Het is niet bekend hoe bezoekers van het zwembad in Venray hierover oordelen; leszwemmen blijft een kerntaak van zwembaden, maar ook aan deze activiteit stellen bezoekers steeds hogere eisen. Dat betreft vooral de kwaliteit van de zweminstructeurs en de communicatie over de vorderingen van het kind. Daarnaast is het leszwemmen van oudsher sterk aanbodgericht. Er zijn echter steeds meer zwembaden, die sterker vraaggericht opereren. Dat betekent bijvoorbeeld dat ze ook in het weekend lessen aanbieden, snelcursussen organiseren en/of de mogelijkheid bieden om in kleine groepjes les te krijgen. Laco Venray doet dat ook; zwem- en waterpoloverengingen hebben over het algemeen met dalende ledenaantallen te kampen, onder meer ten gevolge van de wens van steeds meer mensen om ongebonden te sporten. Dit heeft in diverse gemeenten tot fusies en een afname van het verenigingsbezoek aan zwembaden geleid. Daarbij moet worden opgemerkt, dat er wat dit betreft grote lokale verschillen bestaan. Hoe de situatie in Venray is, is niet bekend; mede onder invloed van de bezuinigingen is het schoolzwemmen in veel gemeenten in de afgelopen jaren beperkt of afgeschaft. Naast gemeentelijke bezuinigingen spelen de reistijd en vervoerskosten daarbij vaak een rol. In sommige gevallen is het klassieke schoolzwemmen door een nat gymnastiekprogramma vervangen. In de gemeente Venray is geen sprake meer van schoolzwemmen. 6

8 Bijlage 2 zwemvoorzieningen in de omgeving Het overzicht bevat de zwemvoorzieningen in de omgeving, voor zover die ook voor lokale inwoners toegankelijk zijn. Baden in hotels, vakantieparken en dergelijke die alleen door gasten kunnen worden bezocht, zijn buiten beschouwing gelaten. Ook niet opgenomen zijn gratis recreatieplassen, zoals t Schaatsven in Overloon. Naam Laco Sportcentrum Venray Landal De Vers Parc De Witte Vennen Bosbad De Meander Center Parcs Het Meerdal Plaats Venray Overloon Oostrum Meterik America Afstand tot zwembad in min Afstand tot zwembad in km. 0,0 5,5 5,8 8,9 9,9 Baden en faciliteiten Wedstrijdbad, recreatiebad, Instructiebad, peuterbad peuterbad, whirlpool (onderdeel (onderdeel van vakantiepark) van sportcentrum) Strandbad met glijbaan en speeltuin (onderdeel van vakantiepark) Therapiebad, sauna Golfslagbad, whirlpool, koudwaterbad, kinderbad, buitenbad, stroomversnelling, glijbaan, wildwaterbaan, sauna, solaria, kruidenbaden, natuurbad Karakter Binnenbad Binnenbad Natuurbad Binnenbad Combibad en natuurbad Naam Center Parcs Limburgse Peel De Berkel Zwemschool Het Meerven Laco Sportcentrum Deurne Hotel Restaurant Nederheide Plaats America Horst Deurne Deurne Milheeze Afstand tot zwembad in min Afstand tot zwembad in km. 10,5 14,1 15,4 15,9 17,6 Baden en faciliteiten Golfslagbad, glijbaan, stroomversnelling, whirlpool, peuter-/kleuterbad, kinderthemabad, buitenbad, sauna Wedstrijdbad, recreatiebad Instructiebad Wedstrijdbad, doelgroepenbad, instructiebad, wedstrijdbad buiten, recreatiebad buiten met glijbaan, peuterbad buiten, whirlpool, sauna, stoomcabine, zonnebank, fitness Instructiebad, peuterbad, strandbad Karakter Combibad Binnenbad Binnenbad Combibad Binnenbad en natuurbad 7

9 Naam 't Hoogkoor Zwemschool Rodan De Wisselslag Camping De Schatberg Drie Essen Fitland Plaats Boxmeer Venlo Venlo Sevenum Gemert Afstand tot zwembad in min Afstand tot zwembad in km. 21,2 25,0 24,8 22,6 23,6 Baden en faciliteiten Wedstrijdbad (onderdeel van sportcentrum) Instructiebad Wedstrijdbad, doelgroepenbad, instructiebad. Buiten: 50- meterbad, recreatiebad met springkuil, peuterbad, ligweide Recreatiebad met massagestralen, stroomversnelling, glijbaan, whirlpool, peuterbad. Buiten: wedstrijdbad met glijbaan, waterspeeltuin, natuurbad Karakter Binnenbad Binnenbad Combibad Combibad en natuurbad Binnenbad Wedstrijdbad, whirlpool (onderdeel van sportcentrum) 8