Studie Centrumplannen Zuidbroek. Stand van zaken

Transcriptie

1 Studie Centrumplannen Zuidbroek Stand van zaken

2 Actuele Stand van zaken

3 Aandachtspunten beide plannen - Verwerving - Planologische procedure - Financiering - Planschade - Exploitatie - Woonstichting Groninger Huis

4 Plan A

5 PLAN A - verwerving Wat hebben we: A. Voormalig pand Novy ( ,-) B. Drie woningen Tielmanlaantje ( ,-) Wat nog te verwerven: A. Leegstaande supermarkt (vr.prijs 1,2 miljoen euro) B. Perceel weiland/tuingrond van de erven Wolda (vraagprijs plm ,- / uitgebracht bod ,-) C. Perceel langs Pijpstraat, eigendom van Woonstichting Groninger Huis (inbreng)

6 Taxatierapporten pand Tepper Taxaties op verzoek van Dorhout Advocaten namens gemeente: - Bruining Stadskanaal Onderhandse verkoopwaarde ,- - DTZ Zadelhoff Onderhandse verkoopwaarde ,- Taxatierapport namens Bogor (Overduin en Casander) - Onderhandse verkoopwaarde ,-

7 Verschillen (Pand Tepper) - Bruining gaat uit van huurwaarde van 60,- p/m2 - Overduin gaat uit van hogere huurwaarde van 90,- p/m2 plus hogere opbrengst bedrijfswoning - Overduin baseert zich op oude huurprijzen van het laatstelijk gebruik van de supermarkt (mei 2004) - Bruining/DTZ baseren zich op reële huurprijzen - Door onteigeningsexpert P.H. Reinders-Folmer is de waarde geschat op ,- op basis van huurwaarde

8 Taxatierapporten perceel Wolda Taxaties op verzoek van Dorhout Advocaten namens de gemeente: - Bruining Stadskanaal onderhandse verkoopwaarde ,- - Taxatierapport namens P.H. Reinders-Folmer onderhandse verkoopwaarde 35,- p/m2, dit betekent een onderhandse prijs van ,- Bod: Vraagprijs: plm

9 Planologische procedure plan A - Beoogde ontwikkeling past niet in huidig bestemmingsplan (hoogte en bouwvlak) - Daardoor is opstellen nieuw bestemmingsplan noodzakelijk - Voorbereiding bestemmingsplan en doorlopen procedure plm. 1 jaar (indien bezwaar/beroepschriften worden ingediend moet met een langere proceduretijd rekening worden gehouden)

10 Kosten/baten analyse - Kosten * Kosten realisatie (verwervingskosten en technische realiseringskosten) worden geraamd op ,- * Geraamde aanvullende kosten ,- totaal ,- afgerond ,- - Opbrengsten Bij uitvoering plan A is uitgegaan van de bouw van 25 appartementen/ wooneenheden in combinatie met het bouwen van een supermarkt. - Geraamde fictieve grondprijsopbrengst 25 appartementen/eenheden ,- - Bijdrage Woonstichting Groninger Huis ,- - ISV-bijdrage Provincie Groningen ,- - BDU-bijdrage Provincie Groningen (geraamd) , ,-

11 Gemeentelijke bijdrage derhalve plm ,- LET WEL!!! Bij de berekening is voor wat betreft de kosten niet in alle gevallen uitgegaan van de vraagprijzen van het nog te verwerven onroerend goed.

12 Plan B

13 PLAN B Verwerving Wat hebben we: A. Voormalig pand Novy ( ,-) B. Drie woningen Tielmanlaantje ( ,-) C. Voormalig Tandem-terrein (boekwaarde ) Wat nog te verwerven: A. Percelen Spoorstraat 43/43a, 45, 47. Oriënterende positieve gesprekken over evt. verwerving

14 Planologische procedure - Beoogde ontwikkeling past niet in huidig bestemmingsplan - Daardoor is opstellen nieuw bestemmingsplan noodzakelijk - Voorbereiding bestemmingsplan en doorlopen procedure plm. 1 jaar (indien bezwaar/beroepschriften worden ingediend moet met een langere proceduretijd rekening worden gehouden)

15 Kosten/baten analyse Plan B - Kosten * Kosten realisatie (verwervingskosten en technische realiseringskosten) worden geraamd op ,- * Geraamde aanvullende kosten ,- totaal ,- afgerond ,- - Opbrengsten Bij uitvoering plan B geen appartementen, dus geen winst - Bijdrage Woonstichting Groninger Huis ,- - ISV-bijdrage Provincie Groningen ,- - BDU-bijdrage Provincie Groningen (geraamd) , ,-

16 Gemeentelijke bijdrage derhalve plm ,-

17 Planschade - Houdringe namens Bogor planschade ,- bij wegbestemmen van een supermarkt - Bestemming blijft bestaan, dus geen planschade - Geen concurrentieoverwegingen

18 Exploitatie Exploitatie supermarkten 2 serieuze gegadigden gemeld - beiden willen niet huren doch kopen - beiden willen enige vorm van kostencompensatie, in de vorm van stichtingskosten of exploitatielasten

19 Positie WGH - Partner van gemeente in project (appartementen) - Eigendomsrecht gedeelte Pijpstraat - Medefinancier

20 Vragen?