Tweede Kamer der Staten-Generaal

Transcriptie

1 Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar Rijksbegroting voor het jaar Hoofdstuk XI Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer Nr. 108 BRIEF VAN DE STAATSSECRETARIS VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTE LIJKE ORDENING EN MILIEUBEHEER Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal 's-gravenhage, 31 mei Bijgaand doe ik u de bijlage toekomen bij de reeds eerder verzonden brief (zie XI, nr. 107) inzake mijn beleidsvoornemens tot wijziging van het woningwaarderingsstelsel en de huuraanpassingsschema's. De Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, G. Ph. Brokx Tweede Kamer, vergaderjaar 1984-, hoofdstuk XI, nr

2 BIJLAGE bij de brief inzake de wijziging van het woningwaarderingsstelsel en de huuraanpassingsschema's In aanvulling op voornoemde brief wordt in schema 1 per onderdeel van het woningwaarderingsstelsel een overzicht gegeven van: - het thans vigerende stelsel; - de adviesaanvrage aan de RAVO van juni 1984; - de adviesaanvrage aan de RAVO van maart ; - het RAVO-advies nr. 128; - de beleidsvoornemens ter zake. De lijst van nulpunten en ernstige gebreken is als schema 2 en schema 3 afzonderlijk toegevoegd. Tweede Kamer, vergaderjaar 1984-, hoofdstuk XI, nr

3 Schematisch overzicht Schema 1. Het woningwaarderingsstelsel oud en nieuw Opp. vertrekken RAVO-adviesaanvraag 1984 RAVO-adviesaanvraag RAVO-advies Beleidsvoornemens /. Opp. vertrekken bestaand stelsel Per vertrek Opp. Punt. Opp. Punt. Opp. Punt. m 2 * m 2 ' m 2 * tot. opp. vertrekken: 1 punt per m 2 (excl. bijkeuken) idem akkoord , , , , , ,5 6 4, , , , ,5 10 7, , , verder per m 2 0,5 nadere aandacht voor waardering verkeersruimte bij open trap in vertrek overeenkomstig RAVO-advies * Afronden per vertrek bij 0,5 m 2 of meer naar boven, bij minder dan 0,5 m 2 naar beneden. 2. Ov. oppervlakte Bergingen: 1 punt per m 2 indien de zolder niet bereikbaar is met een vaste trap wordt van de oppervlakte van de zolder ten hoogste 5 punten afgetrokken. Garage: 1 punt per m 2 Carport: 1 punt per m 2 bergingen (incl. zolder, vlizotrap aanwezig) garages en bijkeukens: 1 punt per m 2 carport vervalt idem carport: zie privé-buitenruimten akkoord handhaaf punt.-aftrek indien zolder niet via vaste trap bereikbaar is overeenkomstig RAVO-advies 3. Verwarming Alleen centrale verwarming het verwarmd vertrek: privé ketel: thermostaten/t hermostatische ventielen: max. Alle verwarmingssoorten verw. vertrek*: 2 P 3 punten verw. vertrek: VA p privé ketel: 3 P 5 punten privé ketel: 3 p privé ketel HR**: 5 p privé HR-ketel: 4 p coll. HR-ketel: 1 P 5 punten radiatoren buiten rad. buitenvertr. 1 P vertrekken V4 p therm. ventielen 'A p per radiator cv. combi (ind.) 2 P therm. ventielen: 1Vip * bij stadsverw. VA p vertrek tot max. 2 p. per indien bewoner woning vastrecht betaalt ** HR: hoog rendementsketel in hoofdlijnen akkoord voeg bepaling toe dat stookkosten in redelijke verhouding staan tot mate van verwarming (rendementsketels) redelijkheidstoetsing kan al in kader toetsing servicekosten plaatsvinden

4 Opp. vertrekken RAVO-adviesaanvraag 1984 RAVO-adviesaanvraag RAVO-advies Beleidsvoornemens 4. Isolatie bestaand stelsel Isolerende beglazing max. woonkamer keuken/slaapkamer, per vertrek overige isolatievormen max. 5 punten 2 punten 5 punten isoler.begl. 0,4 p isol. begl. max. 0,4 p m 3 vloerisolatie 1 p vloerisolatie max. 2 p dakisolatie 1 p dakisolatie max. 2 p gevelisolatie 1 p spouwisolatie max. 1 p gevelisolatie (bu) max. 6 p tot. max. 15 in hoofdlijnen akkoord schrijf de waardering niet in puntenstelsel voor, noem deze als voorbeeld in toelichting op het puntenstelsel; dit in verband met afwijkende kosten bij na-isolatie overeenkomstig RAVO-advies spouwisolatie ware hoger te waarderen 1 punt is voldoende gelet op de NIP-normen 5. Keuken Aanrechtlengte 1 m 0 punten 1_2 m 4 punten 2 m of meer 8 punten aanr.l. 1 m Op 1 1,5 m 3 p* 1,5-2 m 5 p' 2 m of meer 7 p* * max. verdubbeling i.v.m. kwaliteitsbijtelling aanrechtlengte tot.: 0,8 m O p 0,8-1,3 m 3 p* 1,3-2 m 5 p* 2 m en meer 7 p* * max. verdubbeling i.v.m. kwaliteitsbijtelling (1 punt per f 500) geen opmerkingen over afzonderlijke puntenwaardering op zich nieuwe klassen aanrechtlengte noodzaken opmetingen op grote schaal om eventuele, zij het in aantal geringe, meetproblemen te voorkomen, wordt oude klasse-indeling gehandhaafd: - 1 m O p 1-2 m 4 p 2 m en meer 7 p 6. Sanitair bestaand stelsel Zelfstandig toilet Wastafel/fonteintje Douche Bad 3 punten 2 punten 6 punten 10 punten zelfstandig toilet 3 p toilet in badr. 1 p wastafel/fonteintje 0,5 p douche 3 p* bad 5 p* zelfstandig toilet 3 p toilet badk. 1 p wastafels 1 p douche 4 p* bad 6 p* bad/douche 7 p* geen opmerkingen over puntenwaardering onderdelen * max. verdubbeling i.v.m. kwaliteitsbijtelling * max. verdubbeling i.v.m. kwaliteitsbijtelling (1 punt per f 500) 7. Kwaliteitsbijtelling Max. 20 punten vervalt vervalt akkoord vervalt 8. Verouderingsaitrek Max. 20 punten naar bouwjaarklasse (trapsgewijs) als aanbeveling max. 30 punten naar bouwjaarklasse (trapsgewijs) als aanbeveling max. 30 punten 0,4 punt per jaar als aanbeveling aan de huurcommissies akkoord, mits als aanbeveling

5 9. Verouderingsaftrek: reductie bij verbeteringen Bij verbetering: trek 25 jaar van ouderdom af 0,2 punt reductie bij f 1000 investering bij reeds verbeterde woningen, indien kosten niet bekend: groot onderhoud 4 p niet ingrijpende verbetering 8 p ingrijpende verbetering 12 p akkoord geen onderscheid tussen groot onderhoud en niet ingrijpende verbetering (beide 4 p), eventueel handhaven 25 jaar reductie zoals die nu geldt 0,2 punt per f 1000 onderscheid naar investeringsklassen: tot f p f f p f en meer 12 p 10. Privé-buitenruimten bestaand Voortuin 2 punten Zij-en/of achtertuin -25 m 2 3 punten m 2 6 punten 50 m 2 en meer 10 punten opp. privé-buitenruimten totaal (incl. terrassen, balkons enz.) voor zover dieper dan 1,5 m en groter dan 4 m 2 25 m 2 2 punten p p p 100 en meer 10 p* idem, voor zover dieper dan 1,5 m bij afwezigheid van elke privébuitenruimte: aftrek van 5 punten carport: 2 punten extra in meerderheid akkoord, mits verduidelijkt wanneer puntenaftrek van toepassing is * max. 15 punten grote tuin ter plaatse als extra kwaliteit kan worden beschouwd 11. Woonvorm Vrijstaand Hoek eengezins Tussen eengezins etagewoning begane grond Ie verdieping 2e verdieping 3e verdieping 4e verdieping met lift zonder lift punten vrijstaand 15 P vrijstaand/ 15 punten hoek halfstand 17 p 12 punten (zijtuin 3 m hoek (zijtuin breed) 15 P 2-ïi m) 15 p tussen eengezins 12 P tussenwoning 12 p etagew. met zonder etagew. met zonder lift lift lift lift beg. als in 1984 grond 8 8 duplex boven 1 1e verd. 6 6 duplex beneden 4 2e verd. 5 4 «onvrije won.» : als duplex 3e verd. 5 2 extra liften: max 2 p/won. 4e verd. 5 0 luxe uitvoering: 1 p/won. onvoldoende aandacht voor bewonerspreferenties. Groter verschil tussen eengezins- en meergezinswoningen wellicht wenselijk; breng onderscheid aan tussen galerij- en portieketagewoningen handhaven voorstellen adviesaanvraag ; gegevens die wenselijkheid van verdere differentiatie van de puntenwaardering naar galerijen portiek-etagewoningen aantonen, ontbreken duplex boven 1 beneden 4 duplex boven 1 beneden 4 extra liften: max. 2 punten per woning luxe uitvoering toegangshal/verkeersruimte: max. 2 punten per woning

6 Opp. vertrekken RAVO-adviesaanvraag 1984 RAVO-adviesaanvraag RAVO-advies Beleidsvoornemens 12. Woonomgeving bestaand Max. 25 punten; in toelichting i/vaarderingsmethodiek bij wijze van voorbeeld max. 25 punten in toelichting nieuwe waarderingsmethodiek, als aanbeveling geen formaliseringspositie adviesgroepen verplichting tot het opstellen van puntenboeken en ter inzagelegging bij secretariaten huurcommissies idem; waarderingsmethodiek op onderdelen bijgesteld de raad is unaniem van mening dat de voorgestelde waarderingen niet wenselijk zijn en ontkent wenselijkheid/ noodzaak van objectivering; akkoord met niet formaliseren positie adviesgroepen; geen uitspraak over wenselijkheid van verplichting aan huurcommissies om puntenboeken op te stellen overeenkomstig RAVO-advies handhaven huidige stelsel verplichting tot opstellen puntenboeken handhaven bij kleine woningen worden de omgevingspunten afgetopt meerderheid akkoord met aftopping omgevingspunten bij kleine woningen, minderheid (NWR en ROZ) niet handhaven attopping omgevingspunten 13. Hinderlijke situaties Aftrek max. 15 punten, niet nader genormeerd aftrek max. 15 punten nadere normering van stadsvernieuwingsaftrek, en geluidsoverlast, bij wijze van aanbeveling aan de huurcommissies idem meer en minderheid: stadsvernieuwingsaftrek zou niet beperkt moeten worden tot aftrek in verband met hinder door bouwactiviteiten, maar uitgebreid tot aftrek i.v.m. buurtverval in aangewezen stadsvernieuwingsgebieden. Meerderheid wijst objectivering als voorschrift van de aftrekpunten van geluidsoverlast af in op grond van de WSDV aangewezen stadsvernieuwingsgebieden wordt aftrek mogelijk tot maximaal 10 punten handhaven voorstellen RAVOadviesaanvrage. Aftrekpunten voor geluidsoverlast gelden niet als voorschrift, doch als aanbeveling 14. Nulpunten bestaand Bij nulpunten, of het woongenot ernstig schadende gebreken, is huurbevriezing mogelijk; lijst van nulpunten is als bijlage 5 bij het Besluit huurprijzen woonruimte gevoegd. De bewoonbaarheid ernstig schadende gebreken zijn niet genormeerd gaat niet op de nulpunten in op verzoek van RAVO nadere uitwerking. Onderscheid wordt gemaakt tussen: a. nulpunten; b. overige ernstige gebreken; c. onderhoudsgebreken; a en b zijn in afzonderlijke bijlagen bij het Besluit limitatief geformuleerd. Bij a en b volgt huurbevriezing, of, indien de huur hoger is dan minimaal redelijk, tijdelijke huurverlaging tot het minimaal redelijke niveau, totdat de gebreken zijn hersteld meerderheid is tegen en wil handhaving bestaande regelgeving. Minderheid ondersteunt de voorstellen de voorstellen in hoofdlijnen handhaven; deze zijn mede uitvloeisel van wens RAVO om de nulpunten opnieuw te bezien en om de staat waarin de woning verkeert van invloed te laten zijn op de huren. Zie afzonderlijke lijst van nulpunten en ernstige gebreken

7 SCHEMA 2 Lijst van nulpunten Bij aanwezigheid van de volgende gebreken moet de huurcommissie de huurprijs verlagen tot de minimaal redelijke huur c.q. zijn huurverhogingen uitgesloten, ook indien de gebreken niet aan de verhuurder zijn gemeld. De woonruimte heeft de kenmerken van een zelfstandige woning, doch vertoont een of meer van de volgende tekortkomingen: - geen binnen het woongebouw gelegen toilet met waterspoeling; - geen kookgelegenheid binnen de woning; - geen daglichttoetreding in hoofdwoonvertrek; - geen mogelijkheden tot buitenventilatie van toilet, kookgelegenheid, of hoofdwoonvertrek of slaapvertrekken; - geen aansluiting op het openbaar rioleringsnet of op een eigen drekstoffenverwerking; - geen aansluiting op het openbaar distributienet voor water, respectievelijk electriciteit terwijl de woning op minder dan 50 m respectievelijk 100 m afstand van de dichtstbijzijnde leiding van een distributienet is gelegen; - de gasleidingen of electrische installatie is zo onveilig, dat het energiebedrijf niet meer bereid is gas of elektriciteit te leveren. De woonruimte is, als gevolg van de toestand waarin de fundering, of de muren of het dak of de trappen of de vloeren of schoorstenen of de balkons/galerijen of balustrades zich bevinden, door het daarmee optredende gevaar voor de veiligheid en de gezondheid van de bewoners ongeschikt ter bewoning. De maximale grenswaarde van geluidsbelasting, zoals omschreven in de wet geluidshinder of de luchtvaartwet voor bestaande situaties, wordt overschreden (verkeer: 75dB(A), Industrie 65dB(A) etmaalbelasting-gevelwaarde; Vliegtuiglawaai: 65Ke). Het nader onderzoek in het kader van de Interimwet bodemsanering heeft aangegeven dat er sprake is van een zodanige verontreiniging van de bodem onder of in de directe omgeving van de woning, dat ernstig gevaar voor de volksgezondheid of het milieu bestaat. Tweede Kamer, vergaderjaar 1984-, hoofdstuk XI, nr

8 SCHEMA 3 Lijst van ernstige gebreken op of aan de woning, geen nulpunt zijnde Bij aanwezigheid hiervan kan de huurcommissie de huur verlagen tot de minimaal redelijke huur c.q. tot huurbevriezing overgaan. De ernst van de gebreken staat ter beoordeling van de huurcommissies. Voorwaarde voor toepassing van deze lijst, is dat de huurder het gebrek tijdig aan de verhuurder heeft gemeld, en dat de gebreken voor rekening en risico van de verhuurder zijn. 1. Op de woning rust een aanschrijving tot het heffen van voorzieningen ex. artikel 25 Woningwet, eerste lid; 2. ernstige vochtoverlast, in keuken, woon- of slaapvertrekken, door doorslaand of optrekkend vocht, waardoor er zich ernstige schimmelvorming of ernstige houtrot in balken, vloerdelen of vloerplinten, of ernstige aantasting van de bereikbaarheid van voornoemde vertrekken voordoet; 3. ernstige lekkage in de woning van hemelwater; 4. onvoldoende of gebrekkige afvoergelegenheid voor rook- en verbrandingsgassen voor de hoofdverwarming van de woning; 5. zodanige scheefstand of verzakkingen van gevels of helling van vloeren of toestand van plafonds of binnenwanden dat de bewoonbaarheid van de woning ernstig wordt geschaad; 6. niet of slecht functionerend binnenhuisriool; 7. ernstige en voortdurende stankoverlast binnen de woning door onvoldoende bodemafsluiting; 8. zeer slechte algehele staat van onderhoud. Van een zeer slechte algehele staat van onderhoud is slechts sprake, als er zich een cumulatie wan ernstige onderhoudsgebreken voordoet (zeer slechte toestand buitenschilderwerk bij alle gevels, ernstige houtrot in kozijnen en ramen, slechte staat steenachtige delen van de gevels (voegen metselwerk), ernstig kierende buitendeuren en ramen). Bij specifieke onderhoudsgebreken blijft de mogelijkheid bestaan tot huurbevriezing zolang het gebrek niet hersteld is. Tweede Kamer, vergaderjaar 1984-, hoofdstuk XI, nr