bouwgids werk met vakbekwame aannemers

Transcriptie

1 bouwgids werk met vakbekwame aannemers

2 INLEIDING (Ver)bouwen met vakbekwame partners Voor sommigen is het bouwen van een woning een boeiend avontuur. Anderen spreken eerder van een eindeloze lijdensweg vol hindernissen en compromissen. Bouwheer, aannemer, architect en bankinstelling spelen elk hun eigen rol en worden bijgestaan door een netwerk van figuranten zoals onderaannemers, leveranciers, helpende vrienden,... De architect is een man of vrouw van de dialoog. Een vertrouwenspersoon die moet luisteren naar uw verlangens en die ook aandacht moet hebben voor wat niet wordt gezegd. Zo kan hij of zij een leefklimaat creëren dat volkomen beantwoordt aan uw wensen. De Orde van architecten heeft tot taak de voorschriften van de plichtenleer voor het beroep van architect te bepalen en ze te doen naleven. Dag na dag vertegenwoordigt de Confederatie Bouw haar leden bij de overheid. De belangen van de bouwsector verdedigen en promoten is de hoofdbekommernis. Of het nu gaat om milieuzaken, om het veiligheidsbeleid, de vestigingsregel, de BTW of de aanpassing van de arbeidstijd. Bij de verkoop van een woning schakelt de verkoper vaak een vastgoedmakelaar in als tussenpersoon. Deze dient aangesloten te zijn bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). Dit instituut waakt over de toepassing van de deontologie en staat ervoor garant dat al wie de titel vastgoedmakelaar voert voldoende is opgeleid, ervaring heeft en zich geregeld bijschoolt. Onze ruimtelijke ordening- en stedenbouwreglementering is bijzonder complex. Wie bouwt of verbouwt neemt dan ook best geen risico. Vooraleer u om het even welk werk aanvat, raadpleegt u dus best de Technische Dienst/ Ruimtelijke Ordening van de gemeente waar de woning of het perceel gelegen is. De gemeentelijke technische Diensten zijn een essentiële bron van informatie. De premies, toelagen en andere tegemoetkomingen van het Gewest moeten als stimulans dienen voor de sector en maken als zodanig deel uit van het huisvestings- en stedenbouwkundig beleid. Ze zijn zowel gericht op verbeterings- en aanpassingswerken, aankoop- en verbouwingswerken en nieuwbouw. Deze uitgave werd met de grootste zorg samengesteld. Ze is in de eerste plaats bedoeld als doorverwijsgids naar bevoegde instanties, professionele organisaties, gespecialiseerde uitgaven, De redactie is niet verantwoordelijk voor eventuele tekortkomingen en werkt onafhankelijk van de voorgestelde instanties. Als lezer wordt u geacht zelf de geschiktheid en de deugdelijkheid van de informatie voor een bepaald doel vast te stellen. In deze gids vindt u: Bouwinfo en tips. Algemene informatie rond bouwen, kopen en verbouwen. Verkoopprijzen van onroerende goederen in de regio. Nuttige adressen en publicaties. Vernieuwde wetgeving stedenbouw. Deze gids wordt jaarlijks bijgewerkt. Tussen twee verschijningen kunnen wetten en reglementen gewijzigd of aangepast worden. Uitgave: maart 2011 Deze bouwgids is een uitgave van Bouwservice bvba, Fortlaan 3, 9000 Gent Tel: Fax: Grafische vormgeving: Driedee Projects bvba, , dirk.dewitte@scarlet.be Verantw. uitg.: Paul Jacobs De meest uitgebreide informatie vindt u op onze website 1

3 FINANCIEEL Welke lening kiezen? Een woning kopen, bouwgrond kopen, uw droomhuis bouwen Een belangrijke beslissing die begint met de keuze van de juiste lening. Een hypothecair krediet sluit u af voor een onroerend doel. Dit wil meestal zeggen: bouwen, verbouwen, kopen maar bijvoorbeeld ook het financieren van successierechten als u onroerend goed erft. Het hypothecair krediet bestaat in verschillende vormen. Elke vorm heeft zijn specifieke kenmerken (looptijd, terugbetaling, rentevoet ) en is onderworpen aan een strikte wetgeving. Vast of variabel? Vaste rentevoet: Bij een lening met vaste rentevoet betaal je voor een stuk zekerheid. De formule is duurder, maar verrassingen zijn dan ook uitgesloten. Je weet vooraf wat je maandelijks zal moeten betalen, en dit voor de gehele looptijd. Er is wel een nadeel: als de rentevoeten zakken, en je wil niet voor de rest van je leven te veel betalen; dan bestaat er de mogelijkheid om je lening te herzien en te vervangen door een nieuwe, aan een lagere vaste rentevoet. Dit kost echter geld en de procedure is nogal omslachtig. Variabele rentevoet: Wie durft, kan kiezen voor een variabele rentevoet. Van bij de start liggen de maandelijkse terugbetalingen lager en wanneer de rentevoeten nog dalen, doe je extra voordeel. Maar wat als de rentevoeten stijgen? De rentevoeten worden op bepaalde tijdstippen herzien en aangepast aan de algemeen geldende tarieven. Semi-vast/variabel: Een combinatie van bovenstaande. De rentevoeten zijn bijvoorbeeld vast voor een bepaalde periode (bvb 10 jaar). Nadien worden ze aangepast. De schommelingen van de rentevoeten (zowel naar boven als naar beneden) zijn beperkter dan bij een lening met variabele rentevoet en de uitersten zijn meestal vooraf vastgelegd. Aanpassen van de rentevoet: Bij leningen met variabele rentevoet wordt vooraf vastgelegd wanneer de rentevoeten zullen herzien en aangepast worden. Dit kan elk jaar, om de twee jaar, om de drie jaar, om de vijf jaar. Je kan ook kiezen voor een eerste aanpassing na 5 of 10 jaar, en daarna telkens na 1 jaar bijvoorbeeld. Alles is kwestie van afspraak. Vergeet echter niet: hoe hoger de variabiliteit (bijvoorbeeld jaarlijkse aanpassingen) hoe lager het tarief, maar hoe groter het risico naar de toekomst! Constant of degressief? Bij de constante formules (vast, variabel, semi) betaal je in de eerste jaren vooral interest. Het duurt daarom enkele jaren vooraleer je vooruitgang ziet. Zoals de naam het zegt, betaal je bij de degressieve formule in het begin veel terug, maar die bedragen verminderen naarmate de terugbetaling vordert. Naar het einde van het contract wordt bijna niets meer terugbetaald. Dit komt omdat bij deze formule van bij het begin constant een deel van het kapitaal wordt terugbetaald, samen met de interesten. In het begin zijn dit interesten op het volledige kapitaal. Verder verminderen deze interesten, omdat ook het kapitaal steeds vermindert. Vooral in het begin mag je de last van een dergelijke terugbetaling niet onderschatten! 2

4 FINANCIEEL Hypothecaire lening fiscale voordelen enige en eigen woning Sinds 1 januari 2005 geldt er een nieuw systeem van fiscale aftrek voor hypothecaire leningen. Voor nieuwe leningen bestaat de gewone of bijkomende aftrek van interesten niet meer. In de plaats is een aftrek voor de enige en eigen woning gekomen die een enveloppe vormt van: euro per belastingplichtige, ongeacht het niveau van zijn belastbaar inkomen. - gedurende de 10 eerste belastbare tijdperken van de lening, wordt deze aftrek verhoogd met 620 euro als de woning de enige en eigen woning van de belastingplichtige blijft. - gedurende de 10 eerste belastbare tijdperken van het krediet wordt een bijkomende verhoging van 60 euro toegekend voor wie drie of meer kinderen ten laste heeft. HOOFDPRINCIPES - De aftrek voor de enige en eigen woning leidt tot een belastingvermindering die berekend wordt aan het marginaal tarief. - De nieuwe aftrek wordt forfaitair berekend en staat los van het inkomen of van het geleend bedrag. - De aftrek wordt toegekend per persoon zodat de aftrek verdubbeld worden voor gehuwden en wettelijk samenwonenden. - De nieuwe regels zijn van toepassing op kredieten die vanaf 1 januari 2005 werden afgesloten. Oudere leningen en herfinancieringen blijven in het oude systeem. - Het kadastraal inkomen van woningen die onder het nieuwe stelsel vallen wordt niet meer belast in de personenbelasting. Dit heeft evenwel tot gevolg dat de onroerende voorheffing niet meer verrekend kan worden met de personenbelasting. VERDERE PRECISERINGEN - De lening moet bedoeld zijn voor het verwerven of behouden van een woning. Verwerven doelt zowel op de aankoop als op de bouw van een woning. Wat behouden betreft: de lening moet bedoeld zijn om de woning in bezit te houden, of om de waarde ervan te verhogen of op hetzelfde peil te houden door middel van verbouwings-, verbeterings-, aanpassings-, moderniserings- of onderhoudswerkzaamheden. - De aftrek geldt in principe per belastingplichtige. Maar wat als maar één van de echtgenoten of wettelijk samenwonenden eigenaar is van de enige eigen woning? Als in dit geval de andere partner mee het krediet heeft aangegaan en voldoet aan alle voorwaarden, kan hij of zij wel degelijk de fiscale aftrek krijgen. Als deze partner niet mee het krediet heeft aangegaan, zal alleen degene die het krediet heeft afgesloten recht hebben op de fiscale aftrek. - De verhoging van de aftrek wegens kinderlast geldt voor beide partners. - Als meer dan twee personen samen een woning kopen, 3

5 FINANCIEEL komt elk van hen voor zijn/haar deel van de lening in aanmerking voor de aftrek voor enige woning mits hij/zij voldoet aan alle voorwaarden. - Valt een lening, die u nu aangaat voor verbouwingswerkzaamheden aan uw enige en eigen woning, onder de nieuwe fiscale behandeling als u nog fiscale voordelen geniet voor de aankooplening die u afsloot in 2001? Neen. In dat geval blijft zowel voor de bestaande als voor de nieuwe lening de oude regeling van toepassing. Ook bij een hypotheekoverdracht, als u uw woning verkoopt, een andere koopt of bouwt, en de hypotheek laat overzetten, blijft de oude regeling verder van kracht. Wat telt, is de datum waarop de lening werd afgesloten. - Een deel van de enige eigen woning mag gebruikt voor beroepsdoeleinden. In dat geval komen alleen de hypothecaire interesten die geen betrekking hebben op het deel van de woning dat u gebruikt voor beroepsdoeleinden, in aanmerking voor de aftrek voor enige woning. De interest die u betaalt voor de financiering van het beroepsgedeelte kunt u aftrekken als beroepskosten. - U mag een deel van de enige eigen woning verhuren. Maar opnieuw geldt dat u het deel van de interest dat betrekking heeft op het verhuurde gedeelte, niet fiscaal in mindering kunt brengen voor de eigen woning. Voor deze interest mag u wel de gewone interestafrekening (de oude regeling) toepassen. - U mag de aftrek voor eigen woning al toepassen vóór een bouw, die meerdere jaren in beslag neemt, voltooid is; voorzover u aan alle andere voorwaarden voldoet. - U mag de aftrek voor de enige woning al toepassen als u een woning koopt maar de vorige eigenaar nog enkele maanden in de woning blijft wonen, in afwachting dat zijn nieuwe woning is voltooid, als het om slechts enkele maanden gaat. Als u uw enige eigen woning gedurende langere periode verhuurt, komt u echter niet in aanmerking voor de aftrek voor de eigen woning. - Als u een paar jaar de aftrek voor de enige woning toepast, en dan een andere woning koopt en die betrekt blijft u voor de eerste woning de aftrek voor de enige woning behouden. Voor deze aftrek wordt immers gekeken naar uw toestand op 31 december van het jaar waarin u het krediet aanging: in dat jaar moet het uw enige en eigen woning zijn. Wel behoudt u alleen het basisbedrag voor deze aftrek. Vanaf het jaar dat u een tweede woning koopt, verliest u namelijk definitief de verhoging wegens enige woning. Uiteraard kunt u voor de tweede woning geen aanspraak maken op de aftrek voor enige woning. - De aftrek voor enige woning geldt ook in geval van vruchtgebruik, erfpacht, opstal. - U verliest de verhoging van de aftrek voor de enige woning NIET als u na enkele jaren de naakte eigendom van de ouderlijke woning erft. - Een lening voor een bouwgrond komt niet in aanmerking. Wel mag u de interest van deze lening aftrekken van het kadastraal inkomen van de bouwgrond, dat u moet aangeven zolang er geen woning op staat. De lening voor de woning komt uiteraard wel in aanmerking voor de aftrek voor eigen woning. Het is dus over het algemeen interessanter om in een keer zowel voor de grond als voor de bouw te lenen, want in dat geval komt de lening volledig in aanmerking voor de aftrek voor de enige woning. - De dekking waarin de schuldsaldoverzekering voorziet heeft GEEN invloed op de premies die u mag inbrengen voor de aftrek voor de enige woning? U kunt een schuldsaldoverzekering aangaan op beider naam die bij overlijden van een van beiden het volledige geleende kapitaal terugbetaalt. Maar u kunt evengoed kiezen voor een formule waarbij slechts 50% van de lening wordt terugbetaald als een van beiden overlijdt. - U kunt de premies voor een levensverzekering nog fiscaal blijven aftrekken als u intussen een lening hebt aangegaan die valt onder de aftrek voor de enige woning. Om het aftrekbare bedrag aan premies te berekenen, moet u eerst de som van het terugbetaalde kapitaal en de interesten maken. Van deze som moet u eventueel de verhoging van de aftrek voor de enige woning aftrekken. Daarna berekent u op basis van uw inkomen de maximale aftrek volgens de oude regeling. Het verschil tussen dit maximum en het bedrag dat u inbrengt voor het basisbedrag van de nieuwe aftrekregeling, mag u fiscaal inbrengen in de vorm van voor de levensverzekering betaalde premies. 4

6 FINANCIEEL Schuldsaldoverzekering op uw lening Wanneer u bij een bank een woonkrediet opneemt, dan zult u waarschijnlijk ook een schuldsaldoverzekering moeten afsluiten. De bank vindt dit nodig want in geval u komt te overlijden wie gaat dan de lening terugbetalen? Daarom zal de bank vragen u te verzekeren, zodat de verzekeringsmaatschappij de lening voor u terugbetaalt in geval van overlijden. Een schuldsaldoverzekering is trouwens niet zomaar een levensverzekering. Het verzekerde bedrag, daalt ongeveer even snel als het saldo van de lopende lening. De meeste banken vragen het volledige kredietbedrag te verzekeren. Indien u samen met een partner een lening neemt, dan kunt u dat bedrag over u beiden verdelen. Indien u wenst dat uw partner niet langer de lening moet betalen, dan neemt u een verzekering die het volledige bedrag uitkeert bij uw overlijden. Maar wat als uw partner zou overlijden en u wilt dat de lening dan evengoed wegvalt, dan zal ook uw partner zich voor 100% moeten verzekeren. Uiteraard hangt aan dat alles ook een kostprijs, want een groter verzekerd bedrag betekent meteen ook een hogere premie. In praktijk zal men meestal opteren voor een verzekeringsdekking van 100% van het leningsbedrag verdeeld onder de 2 verdieners: bv 60% voor het hoogste en 40% voor het laagste inkomen. Verder hangt de premie nog van een aantal andere factoren af: leeftijd, geslacht, gezondheidstoestand, risicofactoren: bv al dan niet roken,... Ook de looptijd van de lening en de rentevoet beïnvloeden het premiebedrag. Hoe u de premie betaalt, kunt u meestal vrij kiezen. Soms kan het fiscaal voordelig zijn dit éénmalig te doen bij de start van uw lening, ofwel kiest u voor jaarpremies. De premies die de maatschappijen aanrekenen kunnen behoorlijk verschillen. U moet ook beslissen wie u als begunstigde aanduid. Een foute keuze kan als gevolg hebben dat u de premie niet fiscaal kunt in mindering brengen; of de begunstigde die u aanduidt kan in bepaalde gevallen zwaar belast worden. Sociale leningen in Vlaanderen Natuurlijk gaat u voor een krediet langs bij uw bank. Maar veel mensen vergeten dat de Vlaamse overheid ook bepaalde woonkredieten ondersteunt. Dat kan door middel van een subsidie, waardoor de rentevoet een stuk onder die van de banken ligt. In het Vlaamse Gewest kan u terecht bij drie verschillende aanbieders van sociale leningen: - de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) - het Vlaams Woningfonds (enkel voor gezinnen met ten minste 1 kind) - de erkende kredietmaatschappijen. Elk van deze kanalen heeft zijn eigen voorwaarden en modaliteiten, dus u maakt eerst best een grondige vergelijking. Op de site vindt u alle informatie en kan u nagaan of u in aanmerking komt voor een sociale lening en waar het de moeite loont om uw aanvraag in te dienen. 5

7 FINANCIEEL Een sociale lening bij een erkende kredietmaatschappij Op dit ogenblik erkent de Vlaamse regering 47 kredietmaatschappijen die als uitsluitend doel het toekennen en beheren van sociale leningen voor het kopen, bouwen, verbouwen of behouden van een bescheiden woning hebben. Een volledige lijst met contactgegevens van de erkende kredietmaatschappijen vindt u op de site Kenmerkend voor de erkende kredietmaatschappijen is dat het Vlaamse Gewest haar gedeeltelijke waarborg hecht aan de toegekende sociale leningen. Dit is vooral interessant voor gezinnen die over weinig of geen startkapitaal beschikken. Dankzij deze waarborg kunnen zij bij een erkende kredietmaatschappij terecht zonder dat hun rentevoet verhoogd wordt. Sinds 1 juli 2007 hecht het Vlaamse Gewest ook haar waarborg aan de kredieten die de erkende kredietmaatschappijen afsluiten om sociale leningen te kunnen verstrekken. De erkende kredietmaatschappijen zullen zich hierdoor goedkoper kunnen financieren, en dat komt natuurlijk ook de sociale ontlener ten goede. Voorwaarden voor een sociale lening bij een erkende kredietmaatschappij - De belangrijkste voorwaarde is dat de woning waarvoor u de lening wenst af te sluiten, bescheiden dient te zijn. Dit houdt in dat het ofwel gaat om een sociale woning die door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, het Vlaams Woningfonds of een sociale huisvestingsmaatschappij verkocht wordt, ofwel (voor woningen op de private markt) om een woning die onder een bepaalde maximum verkoopwaarde valt. Vanaf 1 januari 2009 bedraagt deze maximum verkoopwaarde euro. Dit maximum mag worden verhoogd met 5% per persoon ten laste. Er is bovendien een extra verhoging met 10% voor woningen die gelegen zijn in een zogenaamd Vlabinvest-gebied. - De woning moet in het Vlaamse Gewest gelegen zijn. Voorts moet het gaan om de enige woning. U mag dus geen andere woning bezitten, noch volledig in volle eigendom, noch volledig in vruchtgebruik. - U moet de woning binnen de twee jaar na de toekenning van de sociale lening betrekken, en deze vervolgens bewonen tot de lening minstens 10 jaar loopt. - In tegenstelling tot een sociale lening bij de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of het Vlaams Woningfonds, dient u bij een erkende kredietmaatschappij niet te voldoen aan een maximum inkomen! Waarvoor kan ik lenen bij een erkende kredietmaatschappij? Bij een erkende kredietmaatschappij kan u, voor zover aan alle voorwaarden wordt voldaan, terecht voor het bouwen, kopen, of verbouwen van een bescheiden woning, alsook voor de overname van hypothecaire schulden die op een bescheiden woning rusten. Hoeveel kan ik lenen bij een erkende kredietmaatschappij? Bij een erkende kredietmaatschappij kan u tot 100% van de kostprijs van de woning of verbouwing lenen, tenzij de waarde van de woning dat niet toelaat. Hiertoe zal de kredietmaatschappij de waarde van de woning laten schatten. U kunt nooit meer lenen dan de geschatte waarde. De notaris- en aktekosten moet u zelf dragen. Looptijd van een sociale lening bij een erkende kredietmaatschappij De maximum looptijd voor een sociale lening bij een erkende kredietmaatschappij is 30 jaar. De maatschappij bepaalt in samenspraak met u de looptijd die het best bij u past. Rentevoet van een sociale lening bij een erkende kredietmaatschappij Een erkende kredietmaatschappij werkt net zoals een bank, en bepaalt de rentevoet in functie van haar eigen kosten. U kan steeds rekenen op een voordelige rentevoet, mede door de waarborg van het Vlaamse Gewest. De rentevoet hangt hier dus niet af van uw inkomen, maar wel van de looptijd van uw lening! 6

8 FINANCIEEL Een sociale lening bij de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) De VMSW is geen bank, maar een Vlaams overheidsagentschap. Naast het verlenen van betaalbare woonleningen, stimuleren, begeleiden en financieren haar diensten ook lokale sociale woonprojecten. Zij kent goedkope sociale leningen toe aan de gezinnen die een sociale woning wensen aan te kopen, of die hun eigen woning wensen te kopen (met renovatie), te bouwen, of te renoveren. Inkomen Uw inkomen moet, afhankelijk van uw gezinssamenstelling, aan bepaalde minimum- en maximumcriteria voldoen. Enige eigendom U mag geen andere woning in volle eigendom of vruchtgebruik hebben op het ogenblik van het schriftelijke kredietaanbod van de VMSW (een naakte eigendom is daarbij niet van belang). Op deze voorwaarde bestaan in welbepaalde gevallen uitzonderingen. Solvabiliteit en leeftijd U moet voldoende solvabel zijn om de maandelijkse afbetalingen te kunnen doen. Dit betekent dat uw inkomsten hoog genoeg moeten zijn om na het betalen van de financiële lasten, te kunnen voldoen aan de normale gezinsbehoeften. U moet daartoe minstens het leefloon (van uw gezinssituatie) overhouden na de aflossing. Of u voldoende solvabel bent bepaalt de VMSW op basis van attesten. Persoonlijk bewonen Wanneer u een lening bij de VMSW afsluit, verbindt u zich ertoe om de betreffende woning 20 jaar lang persoonlijk te bewonen. Het uitgangspunt is immers dat u woonbehoeftig bent wanneer u de lening aangaat. Precies daarom wordt de lening, met behulp een zekere subsidie van de overheid, goedkoop aangeboden. Wanneer u de woning verlaat, hebt u dan ook de keuze om de lening meteen volledig af te lossen (waardoor alle contractuele verbintenissen verbroken zijn) of ze verder af te betalen tegen de referentierentevoet geldig bij het aangaan van de kredietopening, verhoogd met 2 procentpunten. Hoeveel kan ik lenen bij de VMSW? Het bedrag dat u kan lenen bij de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen is afhankelijk van de verrichting. Er is steeds sprake van een maximum ontleenbaar bedrag. Bovendien kan u niet altijd lenen voor de aankoop van de grond. Rentevoet van een sociale lening bij de VMSW Voor de berekening van de rentevoet bij uw lening wordt rekening gehouden met de evolutie van de marktrentevoet, met uw inkomen en gezinstoestand, met het soort verrichting waarvoor u leent en met de ligging van de woning. U kan alvast uitgaan van enkele eenvoudige regels: (1) U leent voordeliger bij de VMSW; (2) Hoe lager uw inkomen en hoe groter uw gezin, hoe voordeliger de lening; (3) In woonvernieuwings- of woongebied bouwen of kopen is nog voordeliger; (4) Renoveren is het voordeligst. De rentevoet van een lening bij de VMSW is altijd onderhevig aan een vijfjaarlijkse herziening. Hoe schrijf ik me in voor een lening bij de VMSW? Voor de kredietaanvragen doet de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen een beroep op de door haar erkende sociale huisvestingsmaatschappijen. Deze maken uw dossier op en sturen het door naar de VMSW. Voor meer informatie in het stadium van de aanvraag kan u dus bij hen terecht. U vindt een volledige lijst op de website www. vmsw.be van VMSW. Eens u een aanvraag hebt gedaan voor een lening, wordt uw dossier overgemaakt aan een van de provinciale cellen. De opvolging vanaf de aanvraag tot aan de eerste aflossing gebeurt daar. Dit omvat de inspecties ter plaatse, de uitbetaling van uw kredietopening, alle formaliteiten aangaande het ondertekenen van de kredietakte en het inschrijven van de hypotheek. Meer info: 7

9 FINANCIEEL Een sociale lening bij het Vlaams Woningfonds Ook het Vlaams Woningfonds stelt enkele voorwaarden tot het bekomen van een sociale lening. Het gezin U moet minstens 1 kind ten laste hebben. Het dient te gaan om kinderen die in het gezin wonen. Voor meerderjarige kinderen dient men bovendien als ouder de kinderbijslag te ontvangen. Het inkomen Het belastbaar inkomen (op het laatst gekende aanslagbiljet) mag een vastgesteld bedrag niet overschrijden. Hoe lager het netto belastbaar inkomen, hoe voordeliger de rentevoet. De woning De woning is verbonden aan een maximum verkoopwaarde. In bepaalde gevallen verhoogd: (1) per persoon ten laste vanaf de derde persoon; (2) indien het jongste kind jonger is dan 6 jaar; (3) voor iedere ascendant die reeds minstens 6 maanden inwoont. U mag geen andere woning in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben. De woning moet in het Vlaams Gewest gelegen zijn en als andere bijkomende voorwaarden dat ze: (1) desgevallend na het uitvoeren van werkzaamheden, niet onbewoonbaar of ongeschikt mag zijn; (2) bewoond moet worden door de aanvrager en zijn gezin; (3) niet mag verhuurd worden; De verkoopwaarde wordt vastgelegd door een onafhankelijke externe expert. Indien de woning nog in opbouw is, baseert men zich op de plannen en bestekken. Het maximum volume van de woning is bij nieuwbouw of terugbetaling van schuld voor nieuwbouw beperkt op basis van het aantal kinderen: zijnde 590m 3 bouwomvang voor gezinnen met 1 of 2 kinderen ten laste, nadien verhoogt met 20 m3 per extra persoon ten laste. Hoeveel kan ik lenen? Het maximum leningsbedrag is afhankelijk van de verrichting: (1) bij aankoop: 95 % van de verkoopwaarde (of indien deze lager is, van de aankoopprijs) van de woning; (2) bij werken: 95 % van de kostprijs van de werken maar steeds beperkt tot 95 % van de verkoopwaarde van de woning na de werken; (3) bij nieuwbouw: 95 % van de kostprijs van de bouw (grond inbegrepen) maar steeds beperkt tot 95 % van de verkoopwaarde van de woning; (4) bij overname van een vorige lening: 95 % van de verkoopwaarde van de woning. Wat is mijn rentevoet? De rentevoet wordt berekend in functie van uw netto belastbaar inkomen, uw aantal kinderen ten laste en de ligging van de woning. De ligging van de woning De rentevoet wordt verminderd met 0,50 % indien de woning gelegen is in een kernstad of in bepaalde andere gevallen. De rentevoet wordt verhoogd met 0,50 % indien het een nieuwbouw (of aankoop onder het BTW-stelsel) betreft en deze woning gelegen is buiten een woonvernieuwingsof woningbouwgebied. Welke kosten zijn er verbonden aan de lening? Het Vlaams Woningfonds zelf rekent slechts een dossierkost van 150 euro aan bij het openen van een leningsaanvraag. Hiermee zijn alle verdere administratieve kosten van de leningsaanvraag gedekt. Het Vlaams Woningfonds rekent geen aparte schattingskosten aan. Er zijn steeds leenaktekosten verschuldigd op deze hypothecaire leningen. Het ereloon van de notaris wordt hier wel gehalveerd aangezien het om een sociale lening gaat. Waar kan ik terecht? Denkt u in aanmerking te komen voor een lening bij het Vlaams woningfonds? Hiervoor kan u steeds terecht op de maatschappelijke zetel of op één van de provinciale kantoren. Meer info: 8

10 FINANCIEEL Het succes van de groene lening bij energiebesparende werken De groene lening is een tijdelijke maatregel die deel uitmaakt van de economische herstelwet van 27 maart 2009 en is enkel van toepassing op de leningovereenkomsten vanaf 1/01/2009 tot 31/12/2011 & uitsluitend voor het financieren van energiebesparende uitgaven. De federale overheid neemt de intrest (1,5%) ten laste (intrestbonificatie) en bovendien wordt voor de resterende intresten een belastingvermindering van 40% verleend. Welke werken? De lening moet uitsluitend dienen voor het financieren van welomschreven energiebesparende uitgaven zoals die zijn opgenomen onder de voorwaarden voor belastingverlaging voor energiebesparende maatregelen. Welke leningovereenkomsten komen in aanmerking? Zowel consumentenkredieten als hypothecaire leningen (inbegrepen wederopnames) komen in aanmerking. De groene lening moet dus niet gewaarborgd zijn door een hypothecaire inschrijving. Maximaal bedrag Het ontleende bedrag moet minstens euro en mag hoogstens euro bedragen. Deze grenzen gelden per kalenderjaar, per woning en per kredietnemer. Twee natuurlijke personen die samen eigenaar zijn van een woning kunnen ofwel samen één groene lening van maximum euro ofwel afzonderlijk elk één groene lening van maximum euro per lening sluiten voor de energiebesparende uitgaven. Eigenaar en huurder De groene lening kan bekomen worden door zowel eigenaar of huurder. Geregistreerd aannemer De werken dienen steeds uitgevoerd te worden door een geregistreerd aannemer. Algemene principes - Voor de leningovereenkomsten moet u ten laatste op het ogenblik dat u de leningovereenkomst ondertekent via uw kredietgever (bank) de interestbonificatie (intrestverlaging) vragen; waarbij deze onmiddellijk in mindering gebracht wordt bij de berekening van de aflossingen. - De belastingvermindering is niet van toepassing op de interesten: 1) die als werkelijke beroepskosten werden afgetrokken of 2) waarvoor de aftrek voor enige en eigen woning of de bijkomende interestaftrek werd gevraagd. - De interestbonificatie en de belastingvermindering wordt enkel toegekend voor een lening voor energiebesparende uitgaven die bestemd zijn voor privédoeleinden. Bij gemengd gebruik moet u op het moment van de ondertekening aangeven welk gedeelte van de uitgaven bestemd is voor privédoeleinden. Enkel voor dit gedeelte kunt u een groene lening sluiten. - De belastingvermindering voor interesten kan worden verleend bovenop de belastingvermindering voor energiebesparende uitgaven 9

11 FINANCIEEL of/en de belastingvermindering voor passiefhuizen en is niet onderworpen aan een maximumbedrag. Het gaat hier dus om een afzonderlijke maatregel. - De interesten van een groene lening geven slechts recht op de belastingvermindering voor interesten wanneer de belastingplichtige beschikt over de noodzakelijke fiscale attesten die door de kredietverstrekker worden uitgereikt. Aanvraag bij uw belastingaangifte U vraagt de belastingvermindering aan door in uw belastingaangifte de betaalde interesten (na aftrek van de interestbonificatie) in de passende code in te vullen. De kapitaalaflossingen kunnen, voor zover aan alle voorwaarden is voldaan en binnen de begrenzingen, worden vermeld in de rubriek van de aftrek voor enige en eigen woning. De interesten (na aftrek van de interestbonificatie) kunnen naar keuze worden vermeld in 1) de rubriek van de aftrek voor enige en eigen woning en/of 2) de rubriek van groene leningen. Een voorbeeld: U gaat in februari 2010 een hypothecaire lening aan voor de plaatsing van zonnecelpanelen aan uw enige en eigen woning. Deze voldoet aan alle voorwaarden om recht te geven op zowel de aftrek voor enige en eigen woning als op de belastingvermindering voor interesten van groene leningen. De door u in 2010 betaalde kapitaalaflossingen bedragen euro en de interesten (na tussenkomst) 450 euro. De kapitaalaflossingen mogen volledig worden vermeld in de rubriek aftrek voor enige en eigen woning in uw aangifte. De interesten van 450 euro mogen volgens de door u gekozen verdeling worden vermeld in 1) de rubriek aftrek voor enige en eigen woning (met een maximum aan aftrek in die rubriek aan interesten, kapitaalaflossingen en premies voor levensverzekeringen) en 2) de rubriek interesten van leningen gesloten vanaf ter financiering van energiebesparende uitgaven (groene lening). Bijkomende bepalingen. De kredietnemer dient de kredietgever (ten laatste op het ogenblik van de ondertekening van de lening) te verzoeken tot de intrestbonificatie. De kredietgever is hierbij de tussenpersoon die tot deze dienst bevoegd is. De kredietnemer dient ook een bewijsstuk (kopie van de factuur en de bijlagen) te bezorgen aan de kredietgever om aan te tonen dat de lening effectief dient om energiebesparende uitgaven. De belastingvermindering voor intresten van groene leningen moet worden aangevraagd door in de belastingaangifte de passende codes in te vullen. De kredietgever (bank) zal de nodige attesten bezorgen om aanspraak te kunnen maken op de belastingvermindering. Meer informatie 10

12 ENERGIE Vlaams energieprestatiedecreet: strengere isolatie- en ventilatieeisen Wie bouwt of verbouwt, moet vanaf 1 januari 2006 rekening houden met strengere opgelegde isolatie- en ventilatieeisen. Het Vlaams energieprestatiedescreet moet leiden tot een lager energieverbruik, goedkopere energiefacturen, meer wooncomfort... en is een gevolg van een Europese richtlijn over de zogenaamde energieprestatie van gebouwen om de uitstoot van broeikasgassen te verminderen. Alle gebouwen en grote renovaties De regeling geldt voor alle nieuwe gebouwen, dus niet enkel voor woningen en moet ook worden toegepast bij grote renovaties: uitbreidingen, verbouwingen of functiewijzigingen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning vereist is. Voor het herbouwen van een gebouw en voor een zeer grondige renovatie van een groot gebouw gelden dus dezelfde eisen als voor een nieuwbouw met dezelfde bestemming. Tevens moeten bij een verbouwing zowel de verbouwde als de nieuwe delen voldoen aan de gestelde eisen. Overgangsmaatregelen van 1 januari 2006 tot en met 30 juni 2006 zijn miniem. Eisen Maximaal E-peil, E100 De energieprestatie (E-peil) is een maat voor het energieverbruik van een woning en de vaste installaties ervan. Hoe lager het E-peil, hoe energiezuiniger de woning is. Het E-peil hangt af van: de compactheid; de thermische isolatie; de luchtdichtheid; de ventilatie; de verwarmingsinstallatie en het systeem voor warm water voorziening; de oriëntatie en bezonning; de airco. Voor woongebouwen moet het E-peil van elk deelproject lager zijn dan E100. Maximaal K-peil Het K-peil geeft het maximaal peil van de globale warmteisolatie van het gebouw (in zijn geheel) weer. Bij gedeeltelijke herbouw of bij uitbreiding geldt de K-peil eis enkel voor het herbouwde of het nieuwe deel van het gebouw. Maximale U- en minimale R-waarden Dat zijn eisen op vlak van thermische isolatie: De maximale U-waarden zijn de maximale warmtedoorgangscoëfficiënten van de scheidingsconstructies (muur, vloer, dak, raam, deur,...). Voor bepaalde scheidingsconstructies gelden minimale warmteweerstanden (R-waarden). Minimumeisen voor ventilatievoorzieningen De ventilatie-eisen hangen zowel af van de aard van het werk als van de bestemming, en zelfs van de functie van elke ruimte. Beperken van het risico op oververhitting Er wordt best al van in de ontwerpfase aandacht besteed aan de beperking van het risico op oververhitting. In gebouwen waar relatief veel beglazing is toegepast kan het moeilijk zijn om oververhitting te beperken. Ook kan het toepassen van een lichte bouwwijze (bv houtskeletbouw) het oververhittings risico doen toenemen. In de praktijk 1. Het maximale E-peil (E100) drukt uit hoe een gebouw presteert op het vlak van energieverbruik: rendementen en verliezen. Dat betekent een goede thermische isolatie van de muren en het dak, maar eveneens van de vloer. Ramen dienen voorzien te zijn van superisolerende beglazing in plaats van gewone dubbele beglazing. Om overmatige luchtinfiltratie en tochtproblemen te voorkomen moet de woning bovendien luchtdicht zijn: spleten en kieren bij de aansluiting van de ramen in de buitenmuren, en van het dak aan de buitenmuren ter hoogte van de goot moeten worden vermeden. 2 Compact bouwen betekent een woning bouwen die een zo groot mogelijk bewoonbaar volume creëert terwijl de buitenoppervlakte, waarlangs warmte kan verdwijnen, zo klein mogelijk is. 3. Door via grote ramen op het zuiden de passieve zonneenergie maximaal te benutten, verminderen de kosten voor verwarming en verlichting met 5 tot 10 procent. Oververhitting tijdens de zomer kan worden voorkomen door zonwerend glas, een regelbare buitenzonwering, een brede oversteek, aangepaste beplanting. 11

13 ENERGIE 4. Kies bij voorkeur voor een energiezuinige brandstof zoals aardgas of stookolie. Elektrisch verwarmen wordt sterk afgeraden: duur in verbruik en uit ecologisch opzicht onverantwoord, want de aanmaak van elektriciteit in de centrale heeft een rendement van amper 35 à 45 %. 5. Kies voor een zuinige, goed afgeregelde verwarmingsinstallatie die is aangepast aan de grootte van de woning. Bij voorkeur een condenserende hoog rendement aardgasketel voor de centrale verwarming en het sanitaire warme water. 6. In elke woning moet minstens een ventilatiesysteem worden voorzien dat de opgelegde hoeveelheid ventilatielucht verzekert. Het daarvoor toegepaste systeem, is naar keuze: natuurlijk, deels natuurlijk en deels mechanisch, of volledig mechanisch. Hoe bewijzen? Bij de aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning zal de architect EPB-berekeningen indienen die een indicatie geven van hoe het gebouw aan de gestelde eisen zal voldoen.welke combinatie van maatregelen en materialen het best worden toegepast, kan de architect berekenen met het softwarepakket dat de overheid ter beschikking stelt. De bouwheer moet vóór de start van de werkzaamheden een verslaggever aanstellen. Dat kan de ontwerpende architect zijn, of een andere deskundige met de opleiding van architect of ingenieur. Zijn taak bestaat erin tijdens het bouwproces nauwkeurig alle zaken bij te houden die de energieprestatie van het gebouw beïnvloeden, zoals gewijzigde materiaalkeuze. Op het einde van de werkzaamheden maakt de verslaggever de definitieve berekening voor het EPB-aangifte op. Vervolgens moet deze EPB-aangifte door de verslaggever, in samenspraak met de bouwer of verbouwer elektronisch worden ingediend bij de dienst Natuurlijke Rijkdommen en Energie. Boete Als de eisen niet worden gehaald, riskeert de houder van de stedenbouwkundige vergunning, meestal de eigenaar, een administratieve boete in verhouding tot de afwijking van de eis. De eigenaar-bouwheer kan de boete eventueel contractueel verhalen op de architect, indien deze de woning niet correct concipieerde; of op de aannemer, indien deze de werken niet heeft uitgevoerd zoals in de beschrijving (het lastenboek) staat opgegeven. Ook de verslaggever riskeert een boete als blijkt dat hij foutief rapporteerde over de uitgevoerde werkzaamheden. Meerkosten Het investeren in meer isolatiemateriaal is meestal een zuivere materiaalkost. De meerkost voor hoogrendementsbeglazing is beperkt, aangezien deze nu al in ruim de helft van de woningen standaard wordt voorzien. Algemeen kan worden gesteld dat qua isolatie de meerkost nul tot ongeveer euro bedraagt. De meerkost van een condenserende aardgasketel met hoog rendement ten opzichte van een lage temperatuurketel wordt geraamd op gemiddeld euro. Ongeveer 20 % van de woningen plaatst nu al een condenserende ketel. De kostprijzen voor een basisventilatiesysteem variëren sterk al naargelang volledig natuurlijk tot volledig mechanisch wordt geventileerd. Onderschat de kosten niet! Verplicht EPC bij verkoop en verhuur Het EPC (EnergiePrestatieCertificaat) is verplicht bij woningen, appartementen,... die te koop of te huur worden aangeboden. Potentiële kopers of huurders krijgen hiermee een idee van de energiezuinigheid van de woning en bovendien een aantal vrijblijvende adviezen om de energieprestatie van de woning te verbeteren. Het EPC legt op zich geen eisen op aan de woning, maar informeert de potentiële kopers of huurders, door aan de woning 12

14 ENERGIE een energetische score (kengetal) toe te kennen. Deze score wordt berekend op basis van de eigenschappen van het gebouw (zoals de gebruikte materialen) en de isolatiewaarden van muren, dak, ramen en deuren, en de installaties voor verwarming en warm water. Het kengetal wordt uitgedrukt in kwh/m² en drukt uit wat het berekende jaarverbruik is ten opzichte van de bruikbare oppervlakte. Hierbij wordt geen rekening gehouden met het verbruikersgedrag. Het kengetal wordt op een kleurenbalk (van groen naar rood) gepositioneerd ten opzicht van geldende referentiewaarden. Een woning die zich in de groene zone bevindt, scoort dus goed op vlak van energie. Een woning in de rode zone zal energieverslindend zijn. Ook bevat het EPC energiebesparende aanbevelingen. Deze aanbevelingen zijn niet verplicht maar bieden de koper of huurder nuttige informatie over mogelijke energiebesparende investeringen. Verplichting voor eigenaars De eigenaar van een woning die deze wil verkopen of verhuren moet ervoor zorgen dat een EPC beschikbaar is op moment dat de woning te koop of te huur wordt aangeboden. Het EPC moet door de eigenaar worden voorgelegd aan de (potentiële) kopers of huurders. Bij verkoop van een woongebouw wordt het EPC overgedragen aan de koper en in de notariële akte zal een clausule met betrekking tot het EPC worden opgenomen. De notaris heeft meldingsplicht aan het Vlaams Energieagentschap indien geen EPC aanwezig is. Indien geen EPC aanwezig is, zal de eigenaar uitgenodigd worden op een hoorzitting en riskeert hij een boete tussen 500 en 5000 euro. Bij het sluiten van een huurovereenkomst ontvangt de huurder een kopie van het energieprestatiecertificaat. Welke woningen? Het EPC bij verkoop en verhuur van bestaande woongebouwen is verplicht vanaf het moment dat een wooneenheid te koop of te huur wordt aangeboden. Het EPC moet dus opgemaakt worden per woning, per appartement, per studio... Onder VERKOOP wordt verstaan: de zuivere verkoop van het geheel in volle eigendom van een residentieel gebouw dat niet door de burgemeester onbewoonbaar is verklaard. Bij schenking, bij verkoop van enkel vruchtgebruik, bij gerechtelijke onteigening,... is dus geen EPC verplicht. Onder VERHUUR wordt verstaan: de gewone huur, voor zover het gaat over een verhuur over een periode van meer dan twee maanden, de onroerende leasing en de woninghuur van residentiële gebouwen. Dit betekent dat vakantiewoningen, waarvan de huurovereenkomsten voor minder dan twee maanden worden gesloten, niet over een EPC dienen te beschikken. Als u voor 1 januari 2009 reeds een woning verhuurde, waarbij het huurcontract niet werd vernieuwd na 1 januari 2009 en de huurder blijft dezelfde, dan moet u geen EPC laten opmaken. Indien u na 1 januari 2009 wel een nieuwe huurder krijgt of het huurcontract werd vernieuwd, dan moet u wel een EPC laten opmaken. Bij stilzwijgende verlenging van het huurcontract is geen EPC vereist. Een WOONEENHEID is elke eenheid in een gebouw met woonfunctie die energie verbruikt ten behoeve van mensen en die over de nodige voorzieningen beschikt om autonoom te functioneren. Woningen zonder verwarming, zijnde zonder opwekkings- of afgiftesysteem, moeten niet over een EPC beschikken. Ook voor onbewoonbaar verklaarde woningen is geen EPC nodig bij verkoop. Voor studentenhomes die bestaan uit studentenkamers zonder badkamer en keuken, moet een EPC opgemaakt worden voor het gehele gebouw. Voor serviceflats die verkocht worden, dient een EPC voor bestaande woning opgesteld te worden. Indien de serviceflats worden verhuurd, dient een EPC opgesteld te worden als er effectief een huurovereenkomst met de bewoner wordt afgesloten. Indien geen huurovereenkomst wordt afgesloten dan dient geen EPC te worden opgemaakt. Voor woningen met gemengde functie, zoals een kantoor, winkel, praktijk, moet enkel voor het woongedeelte een EPC opgemaakt worden. Het beroepsgedeelte kan wel meegenomen bij de opmaak van het EPC op voorwaarde dat het kleiner is dan 800 m³, kleiner is dan het woongedeelte en binnen het beschermd volume valt. Rusthuizen en andere welzijn- of gezondheidsvoorzieningen vallen onder het toepassingsgebied EPC voor publieke gebouwen. Het EPC blijft 10 jaar geldig Wanneer de wooneenheid opnieuw verkocht of verhuurd wordt, binnen deze geldigheidstermijn, moet geen nieuw EPC opgemaakt worden. Uiteraard moet wel steeds een kopie in ge- 13

15 ENERGIE val van verhuur en het originele EPC in geval van verkoop worden meegegeven aan de nieuwe huurder of koper. Als in de woning intussen energiebesparende investeringen zijn doorgevoerd, kan de eigenaar er baat bij hebben om een nieuw EPC te laten opmaken, welk een betere score zal geven. Voor recente woningen (bouwaanvraag na 1 januari 2006) is reeds een EPC (voor bouw) beschikbaar en moet geen nieuw EPC (voor verkoop en verhuur) opgemaakt worden binnen de geldigheidsperiode van 10 jaar. Wie kan een EPC opmaken? Enkel een erkende energiedeskundige type A kan een EPC bij verkoop of verhuur van een woning opmaken. Een erkend energiedeskundige type A heeft een door het Vlaams Energieagentschap erkende opleiding gevolgd en is geslaagd in een examen. Het is als eigenaar aan te raden om verschillende energiedeskundigen type A te contacteren voor een offerte. Er wordt door de overheid geen vaste prijs opgelegd. Hoe verloopt de opmaak? Een energiedeskundige type A inspecteert eerst de woning ter plaatse en kijkt daarbij naar het dak, de muren, de vloer, de ramen, de deuren, de gebruikte isolatiematerialen, de verwarmingsinstallatie... Daarna verwerkt hij alle gegevens in een speciaal softwareprogramma om de energiescore te berekenen en het EPC op te maken en te ondertekenen. De opmaak van een EPC neemt gemiddeld ongeveer een halve dag in beslag. De opmaak gebeurt met behulp van de certificatiesoftware die door het Vlaams Energieagentschap ter beschikking wordt gesteld aan de erkende energiedeskundigen type A. Bij de inspectie moet de energiedeskundige type A het inspectieprotocol volgen. Door het gebruik van een vaste inspectiemethode en specifieke software wordt de reproduceerbaarheid verhoogd. Controle op het EPC Het Vlaams Energieagentschap controleert steekproefsgewijs op de geleverde prestaties, kwalificaties en de aanvullende vereisten van de erkende energiedeskundige, alsook op de correctheid en aanwezigheid van een EPC bij verkoop of verhuur en bovendien kunnen ook meldingen gedaan worden aan het agentschap. Sancties In geval van afwezigheid van een EPC bij het te koop of te huur stellen van een woning, zal de eigenaar uitgenodigd worden op een hoorzitting. Het Vlaams Energieagentschap kan de eigenaar van een woongebouw een administratieve geldboete opleggen van minimaal 500 euro tot maximaal 5000 euro. De afwezigheid van een EPC is op zich geen reden dat de woning niet kan verkocht of verhuurd worden, echter de eigenaar loopt wel het risico op een boete. Als misbruiken worden vastgesteld of als blijk wordt gegeven van kennelijke onbekwaamheid, kan het Vlaams Energieagentschap de erkenning van de energiedeskundige intrekken. Als blijkt dat het EPC van onvoldoende kwaliteit getuigt of als blijkt dat de energiedeskundige niet aan de voorwaarden voldoet, kan het Vlaams Energieagentschap de EPC in kwestie intrekken. Als bij de controle blijkt dat het EPC niet met de werkelijkheid overeenstemt, kan het Vlaams Energieagentschap aan de energiedeskundige een boete opleggen tussen 500 en 5000 euro. Het verschil met een energieaudit Het EPC en de vrijwillige energieaudit zijn twee verschillende zaken. Het EPC bij verkoop en verhuur van woongebouwen: - is verplicht bij verkoop en verhuur van woongebouwen (woningen, appartementen, studio s,...) - bij verkoop krijgt de koper het EPC - bij verhuur krijgt de huurder een kopie van het EPC - enkel een energiedeskundige type A kan een EPC opmaken - de geschatte kostprijs is afhankelijk van het type gebouw De vrijwillige ENERGIEAUDIT: - is vrijwillig voor particulieren die energieadvies willen over hun woning; - enkel een energiedeskundige type B kan een energieaudit opmaken; - de geschatte kostprijs is 400 euro - fiscaal voordeel: 40% van de factuur is als belastingvoordeel in te brengen (onder de voorwaarden van belastingverlaging voor energiebesparende werken) 14

16 ENERGIE Energiebesparing in de praktijk Investeer in dakisolatie De belangrijkste ingreep om een energiezuinige woning te verkrijgen is het aanbrengen van thermische isolatie. Dakisolatie mag in geen enkele woning ontbreken. Ook in een bestaande woning loont het zeker de moeite om het dak te isoleren. Bij het isoleren is niet alleen de keuze van het materiaal belangrijk maar ook een goede en vakkundige plaatsing. De mate waarin uw woning geïsoleerd is bepaalt voor het grootste deel uw verwarmingsfactuur. De Vlaamse isolatiereglementering bepaalt dat bij nieuwbouw en vernieuwbouw dakisolatie verplicht is. Laat u niet misleiden door praatjes. Vocht en schimmel komen niet voor op de plaatsen die goed geïsoleerd zijn, maar juist wel op die plaatsen waar de isolatie ontbreekt of slecht is aangebracht. Een goede verluchting van de woning is daarbij wel absoluut noodzakelijk. Isoleren is meer dan isolatie in een bouwelement stoppen. Een nauwkeurige uitvoering en een juiste plaatsing zijn noodzakelijk om ontoelaatbare luchtlekken, temperatuurschommelingen en zogenaamde koudebruggen te vermijden. Voor een door een geregistreerd aannemer uitgevoerde dakisolatie kan u 40% belastingsaftrek genieten. Investeer in hoogrendementsbeglazing Vensters hebben een grote invloed op de warmteverliezen van de woning omdat ze een hogere warmtedoorgangscoëfficiënt hebben dan geïsoleerde wanden. Enkele en dubbele beglazing kunnen het best vervangen worden door superisolerende beglazing of hoogrendementsbeglazing. Gewoon dubbel glas is eigenlijk al een verouderde techniek. Hoogrendements-glas levert veel betere prestaties. Hoogrendementsglas vermindert het warmteverlies door de ramen met 80% in vergelijking met enkele beglazing. Hoogrende-mentsglas isoleert vijfmaal beter dan enkel glas en twee tot drie keer beter dan gewoon dubbel glas. Het warmteverlies door een venster wordt ook bepaald door de isolerende eigenschappen van het schrijnwerk. Bij metalen ramen is een thermische onderbreking van het raamwerk een noodzaak. Is uw schrijnwerk nog in goede staat, winddicht en stevig genoeg, overweeg dan om uw bestaande enkele beglazing onmiddellijk te vervangen door superisolerende beglazing. De meerkost wint u al snel terug door de besparingen op uw stookkosten. Is het schrijnwerk niet meer in goede staat en niet meer te herstellen vervang dan uw oude ramen met volledig nieuwe ramen die uitgerust zijn met superisolerende beglazing. Zorg ervoor dat zowel het raamprofiel als het glas goed isoleren. Zowel de kosten van de beglazing en het schrijnwerk komen in aanmerking voor de fiscale aftrek. Indien enkel het schrijnwerk wordt vervangen komen deze kosten niet meer in aanmerking. Voor een door een geregistreerd aannemer uitgevoerde glasisolatie kan u 40% belastingsaftrek genieten. Vervang uw oude stookketel. Oude stookinstallaties hebben vaak een laag rendement. In vergelijking met een oude stookinstallatie van 15 à 25 jaar oud, hebben de modernste stookinstallaties een rendement dat 20 à 25% hoger ligt. Dit levert gemiddeld een jaarlijkse besparing op van 500 euro aan de gas- en olieprijzen van Bovendien levert dit bij uw belastingaangifte een éénmalig voordeel op van maximaal 1280 euro. Kies een verwarmingsinstallatie die aangepast is aan de behoefte van de woning. Een te zware installatie heeft geen zin, aangezien die zorgt voor rendementsverlies. De ervaring leert dat de meeste verwarmingsinstallaties nog steeds te zwaar zijn. Door middel van een kamerthermostaat met tijdsindeling en thermostatische kranen op elke radiator kunt u in iedere ruimte een 15

17 ENERGIE aangepaste temperatuur krijgen. Een buitenvoeler zorgt er voor dat de temperatuur van de ketel automatisch wordt aangepast aan de weersomstandigheden. Voor de belastingaftrek moet het steeds gaan over de vervanging van een oude door een nieuwe hoogrendementstookketel. De plaatsing van een eerste ketel komt niet in aan-merking. Een energiebesparend ontwerp Een gezonde en milieuvriendelijke woning ontstaat op de tekentafel van uw architect. Dus niet door achteraf een aantal milieuvriendelijke technieken toe te passen of even een zonnepaneeltje te plaatsen. Compact bouwen betekent dat de buitenoppervlakte (dak, muur, glas, vloer) van uw woning zo klein mogelijk is in verhouding tot het binnenvolume. Natuurlijk kan u om te beginnen niet te groot bouwen. Dat bespaart ook. Maar compact bouwen betekent nog iets anders. Een vierkant plan met gelijkvloers en verdiepingskamers onder een zadeldak is dan zowat de meest eenvoudige vorm van een compacte woning. Dit hoeft de vrijheid van de architect niet volledig te beperken. Andere bouwvormen kunnen immers ook een goede compactheid hebben. Ontwerp uw woning zó dat kamers waar u een hogere temperatuur nodig heeft (bijvoorbeeld de woonkamer), gescheiden kunnen worden van kamers waar een lagere temperatuur volstaat (bijvoorbeeld berging, hall, toilet, slaapkamer). De woning kan verdeeld worden in verschillende temperatuurzones: groepeer de ruimtes die in eenzelfde temperatuurzone vallen zoveel mogelijk. Zo legt u enerzijds zithoek, eetkamer, keuken,... samen en anderzijds toilet, garage, berging, slaapkamer,... Zoektocht naar energiebesparende premies De energieprijzen stijgen de hoogte in en toch is energie besparen nog nooit zo voordelig geweest als nu! Het premielandschap ligt dicht bezaaid, waardoor men bij verschillende instanties moet aankloppen om de besparende premies te verkrijgen; gaande van de gemeente, de elektriciteitsmaatschappij, tot en met de fiscus. Maar de zoektocht is de moeite en soms kan tot de helft van de investering via (één of meerdere) subsidie bijna onmiddellijk terugverdiend worden. En het overige gedeelte wordt meestal snel teruggewonnen door de energiebesparing zelf! Om te weten te komen van welke premies particulieren kunnen genieten heeft de Vlaamse overheid een nieuwe werkmodule ontwikkeld op het internet: Door het invoeren van gemeente of postcode, krijgt men onmiddellijk een overzicht van alle premies waarvan man kan genieten en waar men ze dient aan te vragen. Wie niet over een internetaansluiting beschikt kan gratis telefoneren naar de Vlaamse infolijn: 1700 van het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap Afdeling Natuurlijke Rijkdommen en Energie Koning Albert 2 laan 7, 1210 Brussel. 16

18 ENERGIE Belastingsverlaging voor energiebesparende werken: Energiebesparende werken laten uitvoeren in een woning is sinds enkele jaren financieel interessant. De overheid kent immers een fiscaal voordeel toe aan wie energie wil besparen en daarvoor bepaalde investeringen doet. Uw belastingen zullen verminderd worden met 40% van het bedrag van de werken die u heeft laten uitvoeren. Voor huurder en verhuurder De belastingvermindering kan zowel voor eigenaar en huurder en het is niet vereist dat u zelf in de woning woont. Als huurder kunt u ook een belastingvermindering krijgen, ondanks de betreffende werken normaal niet ten laste van de huurder zijn. De huurder zijn naam dient wel vermeld in een schriftelijke huurovereenkomst en hij dient ook werkelijk de uitgaven te betalen. Tevens moet u huurder zijn op het ogenblik dat u zich voor de uitvoering van de werken definitief verbindt ten opzichte van de aannemer. Huurder en verhuurder kunnen beiden de belastingvermindering krijgen, ieder voor zijn eigen uitgaven. De belastingverminderingen worden afzonderlijk berekend. Een eigenaar van verschillende woningen kan voor zover deze werken beantwoorden aan alle voorwaarden voor elk van die woningen belastingvermindering krijgen. Welke woningen komen in aanmerking? Het moet gaan om een woning, dus een gebouw (of een gedeelte van een gebouw) dat, door zijn aard, normaal bestemd is om te worden bewoond door één of meerdere personen (eengezinswoning, appartement, studio ). Gebouw met gemengd gebruik (wonen + een beroepsactiviteit) moeten de aard van bewoning behouden om de belastingvermindering te krijgen. De energiebesparende uitgaven die betrekking hebben op het beroepsgedeelte van de woning geven geen recht op belastingvermindering, indien deze uitgaven ingebracht worden als beroepskosten of recht geven op een investeringsaftrek. Kamers in gemeenschappelijke gebouwen, studentenkamers, komen niet in aanmerking. Woningen in aanbouw komen vanaf aanslagjaar 2011 (inkomsten 2010) in aanmerking voor een belastingvermindering. Welke investeringen geven recht op een belastingvermindering? Voor energiebesparende investeringen in een woning, die bij het begin van de werken ten minste 5 jaar bewoond is, geven de volgende uitgaven recht op een belastingvermindering: - de vervanging van oude stookketels. Het moet wel gaan om de vervanging van een bestaande stookketel. De vervanging van gasconvectoren, elektrische radiatoren, kachels,, komen niet in aanmerking. - het onderhoud van stookketels. - een systeem van waterverwarming door middel van zonne-energie. - de plaatsing van zonnecelpanelen. - de plaatsing van alle andere uitrustingen voor de productie van geothermische energie. - dubbele beglazing. - dak-, muur- en vloerisolatie. - thermostatische kranen of een kamerthermostaat met tijdschakeling. - een energieaudit van de woning. Voor energiebesparende investeringen in een woning, die bij het begin van de werken minder dan 5 jaar bewoond is (inclusief woningen in aanbouw), geven vanaf aanslagjaar 2011 (inkomsten 2010) enkel de volgende uitgaven recht op een belastingvermindering: - een systeem van waterverwarming door middel van zonne-energie. - de plaatsing van zonnecelpanelen. - de plaatsing van alle andere uitrustingen voor de productie van geothermische energie. Technische voorwaarden Vanzelfsprekend moeten alle uitgevoerde werken conform zijn aan gestelde technische voorwaarden. Een geregistreerd aan- 17

19 ENERGIE nemer kent deze vereisten en zal op de factuur of een attest in bijlage de nodige technische omschrijvingen vermelden. Voor meer technische uitleg kan u terecht op de site: Geregistreerd aannemer De werken moeten uitgevoerd zijn door een geregistreerd aannemer (met uitzondering van de energieaudit), op het ogenblik dat de overeenkomst van uit te voeren werken wordt afgesloten, om in aanmerking te komen voor belastingaftrek. Wanneer de bouwpromotor zelf geen geregistreerd aannemer is, dient deze (op de factuur of de bijlage ervan) te melden dat de uitvoerder van de werken wel degelijk een geregistreerd aannemer is en ook de volledige identiteit en het registratienummer van deze laatste te geven. Wanneer u materialen of apparaten zelf aankoopt en ze daarna door een geregistreerd aannemer laat plaatsen, kunnen alleen de uitgaven van de plaatsing voor een belastingvermindering in aanmerking komen. Wanneer u zelf materialen aankoopt en zelf de plaatsing doet, kunt u geen enkele belastingvermindering krijgen. Hoeveel bedraagt de belastingvermindering? De belastingvermindering bedraagt 40% van de werkelijk gedane uitgaven (gefactureerde bedragen btw inbegrepen). Voor het aanslagjaar 2011 (inkomsten 2010) bedraagt de vermindering per woning maximum euro. Bent u eigenaar van verschillende woningen waarin u energiebesparende werken laat uitvoeren, dan heeft u dus voor elk van deze woningen recht op een belastingvermindering van maximaal euro. Voor 1) de installatie van een systeem van waterverwarming door zonne-energie 2) de plaatsing van zonnecelpanelen voor het omzetten van zonne-energie in elektrische energie wordt het maximumbedrag van de belastingvermindering nog eens verhoogd van euro naar euro! Om het belastingvoordeel te kunnen genieten, moet u de facturen hebben betaald tijdens het belastbaar tijdperk, onafhankelijk van de (mogelijks latere) uitvoeringsdatum van de werken. Indien de energiebesparende investeringen worden ingebracht als werkelijke beroepskosten of recht geven op investeringsaftrek komen zij niet in aanmerking voor een belastingvermindering. Overdraagbaarheid Wanneer een woning sedert ten minste 5 jaar voorafgaand aan de aanvang van de werken in gebruik is genomen en de belastingvermindering de 40% van de uitgaven of de drempel van of euro overschrijdt, mag het overschot ervan worden overdragen naar de 3 volgende belastbare jaren. Hierbij mogen per belastbaar jaar de voornoemde maxima niet worden overschreden. Cumulatie met andere tussenkomsten Het feit dat de energiebesparende uitgaven al aanleiding gaven tot een financiële bijdrage van bv. een gewestelijke overheid heeft geen enkele invloed op toepassing van de belastingvermindering. De belastingverminderingen op federaal niveau moeten dus worden onderscheiden van de financiële bijdrage toegekend door de andere overheden (gewesten, provincies, gemeenten ). U mag verschillende voordelen zonder problemen cumuleren. 18

20 RENOVATIE BTW van 6% bij renovatiewerken Als u renovatie- of herstellingswerken aan uw woning laat uitvoeren, kan dit tegen 6 % btw. Deze fiscaal voordelige maatregel geldt voor renovatie- en herstellingswerken aan een privéwoning, op voorwaarde dat: - die uitsluitend of hoofdzakelijk wordt gebruikt als privéwoning. Voor gebouwen van gemengd gebruik waar het privégedeelte bijkomstig is in vergelijking met het beroepsgedeelte, bedraagt het btw-tarief ook 6 % voor werken uitgevoerd aan het privégedeelte en 21 % voor werken uitgevoerd aan het beroepsgedeelte. Wanneer het gaat om werken die aan het geheel van het gebouw worden uitgevoerd, wordt de factuur opgesplitst tussen 6 % voor het privégedeelte en 21 % voor het beroepsgedeelte (in verhouding van privé en beroepsgedeelte). - die minstens 5 jaar geleden voor het eerst in gebruik werd genomen. Dit is een tijdelijke maatregel die geldt tot 30 juni Daarna zal de regel gelden dat de woning minstens 15 jaar geleden voor het eerst in gebruik moet zijn genomen. De eerste ingebruikneming is de datum waarop de woning voor de eerste maal bewoond werd. - een geregistreerde aannemer de werken uitvoert. - de werken rechtstreeks aan de eindgebruiker (bewoner) (eigenaar of huurder) gefactureerd worden - de renovatiewerken werken zijn die betrekking hebben op de woning zelf. - ook de eigenaar van een tweede verblijf kan bij renovatiewerken genieten van 6% btw - werken aan een gedeelte van een gebouw (bv. het vernieuwen van het kantoorgedeelte) dat het beroepsgedeelte betreft vallen niet onder 6% btw ; maar aan 21%. - als bij grote verbouwingswerken met uitbreiding de oppervlakte van het oude gedeelte dat overblijft groter is dan de helft van de totale oppervlakte van de woning na de uitvoering van de werken, wordt het btw-tarief van 6% toegepast. Het nieuw gedeelte moet dus onder de oppervlakte of volume van het oud gedeelte blijven. - bij grondige renovaties wordt het tarief van 6% niet betwist wanneer de renovatiewerken op een relevante wijze steunen op de oude dragende muren (inzonderheid de buitenmuren) en algemener op de wezenlijke elementen van de structuur van het te renoveren gebouw. Volgende binnenwerken zijn aan 6%: - sanitair (wc s, bad, douche, lavabo ) aangesloten op de waterleiding of de riolering, bijhorende vaste badkamerkasten op maat, vaste ventilators en luchtverversers in de badkamer - nieuwe elektriciteit (leidingen, stopcontacten ) Voor verlichtingsarmaturen en bijhorende lampen geldt het btw-tarief van 21%, behalve wanneer die armaturen volledig ingewerkt zijn in het plafond. - een elektrische bel, vaste brandalarmtoestellen, vaste alarmtoestellen tegen diefstal, huistelefooninstallatie (indien blijvend verbonden aan de woning) - centrale verwarming of airconditioning met alle toestellen inbegrepen De levering met plaatsing van kachels, radiators, individuele convectors op hout, kolen, olie, gas of elektriciteit kan het btw-tarief van 6% genieten op voorwaarde dat: 1) deze apparaten verbonden zijn met de schoorsteenpijp of met een andere afvoer voor gassen of rook naar buiten 2) ze zijn aangesloten op leidingen voor de aanvoer van energie. Bijvoorbeeld: Elektrische convec tors moeten rechtstreeks en blijvend zijn aangehecht aan de elektrische installatie van het gebouw. Voor elektrische convectors die enkel via een stopcontact zijn aangesloten, geldt het btw-tarief van 21%. - isolatie van de woning - wandbekleding, vloerbekleding (tegels, laminaat ) die wordt vastgemaakt of ter plaatse op maat wordt gesneden volgens de afmetingen van de te bedekken oppervlakte - een nieuwe schouw, open haard - een keuken bestaande uit opbergkasten, gootsteen, afzuigkap Voor inbouwtoestellen zoals oven, microgolf, kookplaat, gasof elektriciteitsfornuis, koelkast, diepvriezer, vaatwasmachine, wasmachine en droogkast geldt 19