Vastgoed Een interessante beleggingscategorie

Transcriptie

1 Vastgoed Een interessante beleggingscategorie Uitkomsten onderzoek DNB naar vermogensbeheer Jaargang 16 - juni 2013

2 Colofon Redactie Justin Boers, David van Bragt, Lieuwe Jousma, Menso van Leeuwen, Robert-Jan van der Mark, Joost van Schagen Ontwerp Vormplan design, Amsterdam Drukwerkbegeleiding Centraal Print Management, Hennie Poortinga Oplage exemplaren Redactieadres Postbus CB Den Haag Telefoon (070) Website Vastgoed - een interessante beleggingscategorie De relatieve onbekendheid van vastgoed als beleggingscategorie is onterecht En verder: Voorwoord Pagina 3 Macro-economie, financiële markten en vooruitzichten Pagina 4 Winnaar in de categorie Mixfondsen EUR Neutraal Uitkomsten onderzoek DNB naar vermogensbeheer meenemen Pagina 10 Aegon Asset Management wint Morningstar Award 2013 Pagina 11 Inhoudsopgave Aegon Investment Management B.V. is geregistreerd bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Deze informatie is met zorg samen - gesteld en er is naar gestreefd de informatie juist en zo volledig mogelijk te publiceren. Onvolkomenheden als gevolg van menselijke vergissingen kunnen echter voorkomen, waardoor gegevens en calculaties kunnen afwijken. Aan de verstrekte informatie en berekende waardes kunnen geen rechten worden ontleend. Mocht u op basis van de gegevens verplichtingen met financiële consequenties aan willen gaan, dan raden wij u aan om contact op te nemen met uw financieel adviseur. De verstrekte informatie is aan wijziging onderhevig. Auteursrechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag zonder schriftelijke toestemming van de rechthebbenden worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotografie, microfilm of anderszins. Dit is ook van toepassing op de gehele of gedeeltelijke bewerking....en wéér een Morningstar Award voor ons Wereldwijd Mix Fonds!

3 Beste lezer, Leegstaande winkelpanden. Een grote ergernis binnen veel gemeenten. Begrijpelijk, aantrekkelijk maakt het een winkelgebied niet. De komende jaren loopt de leegstand in de Nederlandse winkelstraten op tot zo n 9 à 10 procent. Nu al staat 6,5 procent van de winkels in ons land leeg, zo blijkt uit ramingen die marktonderzoeker Locatus eind april presenteerde. Niet direct een interessant segment om in te beleggen zou je zeggen. Niets is minder waar, aldus Rogier van Aart, portefeuillemanager bij Aegon Asset Management. Een reeks incidenten heeft het imago van vastgoed weliswaar geen goed gedaan, maar betekent niet dat deze beleggingscategorie is afgeschreven. In het hoofdartikel neemt hij u mee in de verkenning van deze categorie. En bekijkt hij de lessen die we kunnen trekken uit de incidenten. Daarnaast in deze editie van de Beleggingsvisie aandacht voor de uitkomsten van het DNB-onderzoek naar de uitvoering van het vermogensbeheer bij pensioenfondsen. Verder leest u over de activiteiten op het gebied van verantwoord beleggen. En om nog even terug te komen op de leegstand van winkels. Nederland zou Nederland niet zijn als we ook hier geen pragmatische oplossing voor verzinnen. Pas las ik een artikel over een bedrijf dat zich specialiseert in de bestickering van de gevel van leegstaande panden. Op zo n sticker staat een levensechte afbeelding van een winkel, precies ontworpen volgens de afmetingen van de ruimte die erachter zit. Zelfs aan leegstaand vastgoed is goed geld te verdienen. Ik wens u veel leesplezier. Heiko Hoogendijk Commercieel directeur Business Line Pensioen Voorwoord

4 Macro-economie Financiële markten 4 1e kwartaal 2013 Verenigde Staten Het kwartaal begon positief voor de financiële markten. Dankzij het compromis rond de fiscal cliff dat op het laatste moment werd bereikt. Dit compromis zorgde voor uitstel van een aantal bezuinigingen en afstel van sommige belastingverhogingen. Een aantal andere maatregelen gaat echter wel door. Zo moeten de Amerikanen meer inkomstenbelasting betalen en wordt er flink bezuinigd op met name defensie. Door de fiscale contractie zal de groei in de Verenigde Staten waarschijnlijk negatief worden beïnvloed. De onderliggende economie presteert echter redelijk. Bedrijfsinvesteringen trekken aan, en het consumentenvertrouwen neemt toe. Hierdoor zal de groei in 2013 naar verwachting toch zeer redelijk zijn volgens de meeste economen ongeveer 2%. Het monetaire beleid is nog steeds zeer ruim. De Aandelen Amerikaanse aandelen begonnen het jaar zeer sterk. De Amerikaanse economie liet voorzichtige tekenen van groei zien, met een dalende werkloosheid en stijgende huizenprijzen. De brede S&P index behaalde een rendement van ruim 10% in dollars. In euro s was het zelfs nog iets meer. De Europese aandelenbeurzen startten het eerste kwartaal goedgemutst. De Europese schuldencrisis leek naar de achtergrond gedrongen door ingrijpen van de Europese centrale bank. Daarnaast werden voorzichtige tekenen van economisch herstel zichtbaar. Een combinatie van tegenvallende economische cijfers en het weer oplaaien van de eurocrisis op Cyprus liet het sentiment op de beurzen echter weer draaien. De best presterende beurzen waren in Japan. Het nieuwe beleid om inflatie op te wekken jaagde beleggers in aandelen. Amerikaanse centrale bank wil doorgaan met een ruim beleid zolang de werkloosheid boven de 6.5% blijft en de inflatieverwachting beneden de 2.5%. Omdat dit in 2013 voorlopig zo lijkt te blijven, gaan de opkoopprogramma s van hypotheekobligaties en staatsobligaties door. Europa De economische situatie in Europa was ook in het 1e kwartaal van 2013 moeilijk. Met name Zuid-Europese landen krimpen door de bezuinigingen, lage investeringen en lage uitgaven van consumenten. Europese politici moesten dit kwartaal een oplossing vinden voor de financiële sector op Cyprus. De banken hadden grote verliezen geleden, waardoor zonder een nieuwe kapitaalinjectie faillissement dreigde. Na een moeizaam proces, waarbij het even Vastrentende Waarden Begin 2013 waren beleggers bereid de zorgen van 2012 van zich af te schudden. Investeerders trokken in januari dan ook volop geld weg uit de veilige havens en voegden risico toe aan hun portefeuilles. De positieve stemming hield echter niet aan: al snel wakkerden in Italië en Spanje de politieke problemen aan en ontstonden er zorgen over een vertraging van de noodzakelijke hervormingen en bezuinigingen. Bovendien wezen de macro-economische cijfers op een verdere groeivertraging. De nerveuze beleggers gaven hierop weer de voorkeur aan veilige Noord- Europese staatsobligaties. In de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk en Japan voerden de centrale banken een zeer accommoderend beleid om de groei te ondersteunen. In Japan verzwakte de centrale bank bovendien de munt, om zo de export te stimuleren. De combinatie van ruim monetair beleid, lage economische groei en de voorkeur voor Noord- Europese obligaties duwde de marktrente in de loop Vooruitzichten Aandelen De vooruitzichten voor de Amerikaanse aandelen zijn gematigd negatief. De Amerikaanse economie draait goed en bedrijven zijn zeer winstgevend. Maar dit is grotendeels al in de prijs verrekend. De aandelenmarkt is daarom gevoelig voor een afzwakkende groei en een afname van de hoge winstmarges. Europese aandelen blijven over het algemeen erg aantrekkelijk gewaardeerd. Het sentiment op de Europese beurzen blijft in samenhang met de eurocrisis wisselvallig. Op lange termijn verwachten we een goed positief rendement. In Japan verwachten we dat de opkopen van de Japanse centrale bank een positief effect blijven hebben op aandelen. Vastrentende waarden De recente onrust in Zuid-Europa toont aan dat een kleine vonk voldoende is om de crisis weer naar de voorgrond te brengen. Voorlopig blijft Zuid-Europa in recessie, al is de directe invloed van de overheidstekorten afgenomen. De perifere problemen hebben ook een negatieve invloed op de Noord- Europese landen, zodat de groei in de eurozone als geheel de komende kwartalen rond de nul blijft liggen. Hierdoor zijn de financiële markten zeer gevoelig voor slecht nieuws, zoals ratingverlagingen of nieuwe budgetoverschrijdingen van Zuid-Europese landen. We verwachten dat minstens één van de Zuid- Europese landen de komende maanden een beroep doet op steun van de Europese centrale bank. Dan moet blijken hoe omvangrijk en effectief het steunprogramma daadwerkelijk is. De Duitse rente blijft voorlopig op een laag niveau. De Europese centrale bank houdt de korte rente laag zolang de economische crisis in de periferie aanhoudt. De lange rente kan wel oplopen als de groeivooruitzichten verbeteren, maar zolang centrale banken wereldwijd een extreem ruim monetair beleid voeren, blijft een eventuele rentestijging beperkt.

5 BELEGGINGSVISIE juni leek dat ook kleine spaarders verliezen moesten lijden, is besloten dat Cyprus een hulppakket zou ontvangen. Voorwaarde was dat spaarders met meer dan een ton bij een van de probleembanken hieraan mee moesten betalen. Een significant deel van deze spaarders waren Russen die hun zwart geld naar Cyprus hadden gebracht. Verkiezingen in Italië brachten geen duidelijke meerderheid voor een realistische coalitie in de beide kamers. Hierdoor lukte het niet een regering te vormen, waardoor er een kans bestaat dat nieuwe verkiezingen nodig zijn. Azië De nieuwe Japanse premier, Sinzo Abe, had bij zijn aanstelling al aangekondigd dat hij met een ruimer monetair en fiscaal beleid de economie een impuls wil geven. De nieuwe gouverneur van de Japanse centrale bank voert dit beleid uit door op grote schaal overheidsschuld op te kopen. Hierdoor is de Yen sterk verzwakt en de aandelenbeurs omhoog gespoten. Het uiteindelijke doel is een inflatie van 2% in plaats van de deflatie van de afgelopen jaren. Een gevaarlijke tactiek, want als consumenten het vertrouwen verliezen in de waardevastheid van de munt, dan kan de inflatie snel veel hoger worden dan gewenst. Komende maanden is het interessant om te kijken welk effect het Japanse beleid heeft op de rest van Azië. Door de depreciatie van de Yen zijn andere landen minder concurrerend geworden. Het beleid kan ook een grote instroom van kapitaal veroorzaken richting hoogrenderende opkomende landen. van het kwartaal terug naar een zeer laag niveau: de Duitse tienjaarsrente sloot het kwartaal af op 1,29%. Grondstoffen Grondstoffen sloten het eerste kwartaal van 2013 af met een licht positief rendement. Aan het begin van het kwartaal was de stemming zeer positief door het herstel van de Amerikaanse economie en de afnemende zorgen over de Europese schuldencrisis. In de loop van het kwartaal verdampte echter een groot deel van de winst door de onduidelijke uitslag van de Italiaanse verkiezingen en de aanzwellende problemen op Cyprus. Bijna alle sectoren van de grondstofmarkt behaalden een negatief rendement. Vastgoed In het eerste kwartaal van 2013 steeg beursgenoteerd vastgoed wereldwijd in euro met ruim 9%. Hiermee deed beursgenoteerd vastgoed het iets slechter dan de wereldaandelen-index. De aanhoudend lage rente is positief voor vastgoed. Beleggers gaan hierdoor op zoek naar hoge cashflows. Private Equity In het eerste kwartaal van 2013 was de waardering van niet-beursgenoteerde private equity-fondsen over het algemeen stabiel. Enkele fondsen boekten een lichte stijging. De aandelenbeurzen ontwikkelden zich zeer positief, zodat ook beursgenoteerde private equity sterk in waarde steeg. De koersstijgingen werken naar verwachting de komende maanden ook door in de waardering van niet-beursgenoteerde fondsen. Hedge funds Hedgefondsen behaalden in het eerste kwartaal van 2013 een zeer goed resultaat. Vooral januari pakte goed uit, maar ook in februari en maart was het rendement gemiddeld positief. Grondstoffen Onze verwachting voor grondstoffen is neutraal tot negatief. Er heerst grote onzekerheid over de wereldwijde economische groei, vooral omdat de G7 met hoge staatsschulden kampt. Ook de vraag uit de opkomende landen lijkt af te nemen, bij toenemende voorraden. Hierdoor verwachten we dat de grondstofprijzen licht dalen. Echter, nieuwe spanningen in het Midden-Oosten en extra monetaire verruiming van de Amerikaanse of Europese centrale bank kunnen een opwaarts effect hebben, vooral op metaal- en energieprijzen. Al met al gaan we uit van forse verschillen tussen de diverse sectoren. Vastgoed De vooruitzichten voor vastgoed zijn gematigd positief. Door de sterk gestegen koersen is het dividendrendement gedaald tot vrij lage niveaus. Het dividendverschil met de brede aandelenmarkt is daardoor gedaald naar een historisch laag niveau. Door de lage rente blijft vastgoed echter een aantrekkelijk alternatief voor obligaties, die ook een stabiele inkomstenstroom genereren. Vastgoed blijft aantrekkelijk zolang de rente niet scherp oploopt. Private Equity Voor 2013 blijven de rendementsverwachtingen voor aandelen en private equity over het algemeen positief. De verwachtingen blijven echter sterk afhankelijk van macro-economische ontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld de recent toegenomen onrust in Europa rond de problemen op Cyprus. De toegenomen fusie- en overnameactiviteit biedt private equity-fondsen de kans om hun belangen te verkopen. Als investeerders hun geld terugkrijgen, neemt hun bereidheid toe om te herinvesteren in nieuwe private equity-fondsen.

6 6 Vastgoed - een interessante beleggingscategorie Rogier van Aart, CFA, Portfolio manager, Multi Asset Group Vastgoed is voor veel mensen een vrij onbekende beleggingscategorie. Voor zover ze er wel een beeld bij hebben, is dat vaak negatief beïnvloed door een reeks van incidenten in de afgelopen jaren. Dat is jammer, want het is een veelzijdige en interessante beleggingscategorie die de beleggingsportefeuille prima kan versterken. Een bijzondere beleggingscategorie Defensieve belegging Vastgoed wordt vaak gezien als een defensieve belegging. De kasstromen huur minus kosten zijn aantrekkelijk, terwijl de waarde van het onderliggende vastgoed op lange termijn gestaag groeit. Op het eerste oog lijkt vastgoed een homogene beleggingscategorie, maar dat is het niet. Er is een diversiteit aan typen vastgoed en er zijn verschillende manieren waarop in vastgoed belegd kan worden. Emotie Bijzonder aan vastgoed is dat factoren als emotie en tastbaarheid een grote rol kunnen spelen bij de selectie van individuele objecten. Zo kan de letterlijke nabijheid van een object de belegger vertrouwen geven, terwijl het object misschien niet de meest aantrekkelijke belegging is. Maar beleggen in vastgoed hoeft geen zaak van emotie te zijn. Er zijn meer objectieve factoren die de kwaliteit van een vastgoedbelegging bepalen. Gedeukt imago door reeks incidenten Vastgoed Een reeks van incidenten heeft het imago van vastgoed als beleggingscategorie geen goed gedaan. Zo ontstond de financiële crisis door de huizenbubbel in de Verenigde Staten. En in ons land maakten we kennis met een ongekend grote vastgoedfraude (Philips pensioenfonds), zagen we diverse vastgoed c.v.'s op de fles gaan en zorgde SNS Property Finance voor de nationalisatie van de vierde bank van Nederland. Tel daar de leegstand van de Nederlandse kantorenmarkt bij op, en het negatieve plaatje is compleet. De oorzaken zijn per geval uniek en zeggen daarmee niks over de beleggingscategorie in bijvoorbeeld andere landen. Toch vallen er wel enkele lessen uit te leren (zie kader pag. [x]).

7 BELEGGINGSVISIE juni Locatie, locatie, locatie Een bekend grapje is dat drie factoren de waarde van vastgoed bepalen: locatie, locatie en locatie. De locatie is immers vast en maakt dat het object afhankelijk is van écht lokale factoren. Zo maakt het uit of je kiest voor objecten in heel Nederland, of kiest voor vastgoedbeleggingen in specifieke groeiregio's, zoals rondom technische universiteiten. Locatie is weliswaar vaak cruciaal, maar niet de enige factor. Zo kunnen ook de kwaliteit van het gebouw, de grootte van de gebruiksoppervlakte en de flexibiliteit van de indeling de waarde van een pand bepalen. Soorten vastgoed Sectoren met eigen kenmerken Vastgoed is onder te verdelen in verschillende sectoren, met als drie grootste: kantoren, retail en residentieel. Kleinere sectoren zijn bijvoorbeeld industrieel vastgoed, zorgcentra en hotels. Elke sector heeft specifieke kenmerken die belangrijk zijn voor de belegger. Bijvoorbeeld de huurlengte: hoe langer de huurtermijn, hoe defensiever de belegging. Een ander kenmerk is de mogelijkheid de waarde te beïnvloeden. Zo is actief beheer van een winkelcentrum eenvoudiger dan van een kantoorpand. Ook de mogelijkheden nieuw vastgoed te ontwikkelen verschillen per sector. Ontwikkelen kan hoge rendementen bieden, vooral bij een beperkt aanbod. Dit doet zich vaak voor aan het begin van een economische hausse. Succesvol ontwikkelen is ontzettend moeilijk. Het is zeer winstgevend en erg risicovol. Risicoprofielen De verschillende sectoren bepalen sterk de heterogeniteit van de beleggingscategorie. Daarbij kent elke sector een eigen risicoprofiel, waardoor we vastgoed kunnen indelen naar meer defensieve en meer cyclische beleggingen. Een voorbeeld van een zeer risicovolle, cyclische belegging is de ontwikkeling van een hotel. De huurtermijn is heel kort (één dag), dus is er weinig zekerheid over toekomstige inkomsten. De belegging in verhuur van een fabriekspand aan een multinational is juist weer heel defensief. Er weliswaar slechts één huurder, maar dat is een grote partij en de huurtermijn is lang. Het verhuizen van de gehele fabriek is immers een kostbaar proces, dus kiest de huurder vaak voor een lang huurcontract. Wijze van beleggen Een belegger kan op verschillende manieren beleggen in vastgoed. Grofweg zijn er vier structuren te onderscheiden: 1. Niet beursgenoteerd, direct 2. Niet beursgenoteerd, indirect 3. Beursgenoteerd, indirect 4. Beursgenoteerd, indirect via REIT-structuur Niet beursgenoteerd direct versus indirect Niet beursgenoteerd beleggen in vastgoed kan via een directe of via een indirecte structuur. Bij een 'Bijzonder aan vastgoed is dat factoren als emotie en tastbaarheid een grote rol kunnen spelen bij de selectie van individuele objecten' directe structuur koopt de belegger het vastgoedobject zelf en heeft hij direct controle op de inkomsten en uitgaven. Bij een indirecte structuur besteedt de belegger dit uit aan een managementteam. Daarvoor betaalt de belegger een bepaalde vergoeding en maakt hij dus extra kosten. Daar staat tegenover dat een managementteam expertise inbrengt waarmee het waarde kan toevoegen. Het managementteam bepaalt onder meer het niveau van vreemd vermogen (schuld) en kan dit laten dalen of stijgen. Vreemd vermogen werkt als een hefboom, waardoor het rendement op het eigen vermogen flink verhoogd kan worden (zie kader). Maar dit kan zich ook tegen de belegger keren: een negatief rendement wordt uitvergroot. De diversiteit van vastgoed DEFENSIEF: lange huurcontracten Industrieel vastgoed Logistiek DEFENSIEF: verhuur Residentieel CYCLISCH: ontwikkeling Winkelcentra Kantoren Ontwikkeling van winkelcentra Rendement en het hefboomeffect Opslag Hotel Hotel ontwikkeling CYCLISCH: korte huurcontracten Doordat de waarde van vastgoed redelijk stabiel is doorgaans zelfs licht groeit en de inkomsten constant zijn, wordt er veel gebruik gemaakt van schuldfinanciering. Hierdoor kan het rendement op het eigen vermogen worden verhoogd (maar ook het risico!). Ter illustratie een rekenvoorbeeld, dat gebruik maakt van 30% vreemd vermogen (leverage).

8 8 Financiering 100% eigen vermogen Financiering 70% eigen vermogen huurinkomsten 50 huurinkomsten rentekosten (4%) totaal geïnvesteerd eigen vermogen rendement op eigen vermogen 1000 geïnvesteerd eigen vermogen 700 vreemd vermogen (4%) 300 totaal % rendement op eigen vermogen 6% Beursgenoteerd versus niet beursgenoteerd Het verschil tussen beursgenoteerd en niet beursgenoteerd is de liquiditeit. Niet beursgenoteerde beleggingen hebben een lage liquiditeit, met vaak een beleggingstermijn van 6 tot 10 jaar. Op de beurs is de liquiditeit veel hoger en het zijn vaak de grotere vastgoedfondsen die de beursgang maken. Het nadeel van een beursnotering is de dagelijkse fluctuatie. De marktwaarde volgt de boekwaarde op korte termijn slecht. Zo kan een substantiële premie of korting ontstaan. Wat overigens wel kansen biedt om een tactische positie in vastgoed in te nemen. Ook op niet beursgenoteerd vastgoed kan een belegger profiteren van een liquiditeitspremie. Daarvoor moet hij wel aan twee voorwaarden voldoen. Ten eerste is het belangrijk de belegging voor een aantal jaren aan te houden. Ten tweede is het cruciaal niet in tijden van onzekerheid te verkopen, bijvoorbeeld tijdens een financiële crisis. De liquiditeit is dan het laagst, waardoor het hele voordeel van de liquiditeitspremie volledig teniet gedaan kan worden. De voordelen van beursgenoteerd vastgoed versus niet beursgenoteerd vastgoed zijn: meer liquiditeit; betere corporate governance; doorgaans hogere kwaliteit vastgoed. Beursgenoteerd versus beursgenoteerd via REIT's Een belegger in vastgoed betaalt twee keer belasting. Eerst over de winst op het vastgoed (huur minus rente en andere kosten) en daarna over het uitbetaalde dividend. Met de REIT (Real Estate Investment Trust) kunnen particulieren in vastgoed beleggen alsof het een directe belegging is. Dit voorkomt het betalen van dubbele belasting. Globaal heeft de REIT drie kenmerken: 1. lage belastingdruk; 2. 90% van het belastbare inkomen wordt uitgekeerd als dividend; 3. beperking op (project)ontwikkeling. De REIT is in de jaren '60 ontstaan in de VS. Na het succes in dat land introduceerden steeds meer landen een soortgelijke structuur. Zo is er in Japan de JREIT en in Singapore de SREIT. Vastgoed in de portefeuille? Betere risico-rendementverhouding Analyses van historische gegevens laten zien dat vastgoed in een beleggingsportefeuille de verhouding tussen risico en rendement verbetert. Dit heeft te maken met diverse factoren. De onderliggende waarde van vastgoedobjecten heeft een redelijke relatie met economische groei. Dit in tegenstelling tot aandelen, waar met name winstgroei gerelateerd is aan de economische groei. Ook is vastgoed erg kapitaalintensief. Hierdoor is het vrij gevoelig voor een beweging van de rente. Een lagere rente is goed voor vastgoed, omdat de kosten kunnen dalen. Langetermijnrendement hoger dan aandelen Over de afgelopen 40 jaar behaalde de beursgenoteerde vastgoedmarkt in de VS een hoger rendement dan de gewone aandelenmarkt. Datzelfde beeld is te zien in de meeste regio's. Met uitzondering van de Vastgoed De relatieve onbekendheid van vastgoed als beleggingscategorie is onterecht. Gemiddeld jaarrendement 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Vastgoed V.S. Aandelen V.S. Bedrijfsobligaties V.S. Staatobligaties V.S. Bron: Datastream, Aegon Asset Management, data.

9 BELEGGINGSVISIE juni Europese markt. Daar bleef het rendement van vastgoed achter bij dat van de aandelenmarkt. Dit verschil is echter voornamelijk toe te schrijven aan de beginperiode, waarin de markt nog in ontwikkeling was. Zie grafiek Gemiddeld jaarrendement op pagina 8. Inflatie hedge Een extra argument dat vaak wordt gebruik voor het opnemen van vastgoed in de beleggingsportefeuille is het inflatie hedge argument. Intuïtief is dit een logisch argument. Huurcontracten zijn immers vaak geïndexeerd en het onderliggende vastgoed stijgt mee met de inflatie. Conclusie De relatieve onbekendheid van vastgoed als beleggingscategorie is onterecht. Vastgoed kan een waardevolle toevoeging zijn voor de beleggingsportefeuille. Mits de lessen uit het verleden goed worden toegepast, kan vastgoed een stabiel inkomen bieden, bijdragen aan de diversificatie van de portefeuille en een inflatie hedge toevoegen. Opletten bij niet beursgenoteerd beleggen Bij niet beursgenoteerd vastgoed is de vergelijking met aandelen minder gemakkelijk te maken. Niet beursgenoteerd vastgoed wordt vaak maar één keer per jaar gewaardeerd, en reageert trager op nieuwe economische omstandigheden dan aandelen. Daardoor kan niet beursgenoteerd vastgoed gunstig uit de analyses komen, terwijl het geen juiste reflectie is van de werkelijkheid. Tegen de huidige boekwaarde kan immers niet gehandeld worden. KORT NIEUWS Rapport verantwoord beleggen 2012 gepubliceerd Het rapport gaat over de activiteiten die Aegon Asset Management in 2012 ondernomen heeft om meer verantwoord te beleggen. De belangrijkste (wapen)feiten: Er is met 204 bedrijven gesproken over onderwerpen als bestuur, milieu, transparatie, beloning, health & safety en mensenrechten. MSCI ESG Research is geselecteerd om onderzoek, ratings en monitoring hulpmiddelen te leveren om milieu, sociale en bestuurlijke factoren ( Environment, Social and overnance; ESG ) te helpen integreren in analyses en investeringsbeslissingen. 50 analisten en portfolio managers hebben toegang tot deze informatie. Zij zijn ook getraind in ESG. Er is geïnvesteerd in hernieuwbare energie ( 170 miljoen), sociale huisvesting ( 3.1 miljard) en duurzaam hout ( 115 miljoen). Er is gekeken naar mogelijkheden om Impact Investment verder in te bouwen in het portfolio. Wij zijn nu ook lid van het Global Impact Investment Network (GIIN). Maatschappelijk verantwoorde producten met een totale waarde van 1.4 miljard. Besluit om lid te worden van de Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). U vindt het rapport op Vastgoed Lessons learned 1. Beperk de schuldfinanciering Schulden kunnen het rendement op eigen vermogen verhogen, maar ook drastisch verlagen. Let ook op het risico van herfinanciering: is het mogelijk de expirerende schulden te herfinancieren? In een recessie zorgt met name herfinanciering voor problemen. 2. Pas op met vastgoedontwikkeling Vastgoedontwikkeling is moeilijk en risicovol. Het moet voorgefinancierd worden, terwijl de uitvoering kan vertragen en de kosten hoger kunnen uitvallen. Daarnaast is het vinden van kopers of huurders een risico. Professionele partijen beginnen pas met bouwen als het object verkocht is, of al voor 80% verhuurd. 3. Kies voor kwaliteit Goede locaties zijn duur en hebben daardoor misschien minder rendement, maar behouden wel beter hun waarde. Een belegging met een hoog verwacht rendement moet direct leiden tot rinkelende alarmbellen. 4. Wees gedisciplineerd Pas de lessen consequent toe. Houd de administratie op orde, zorg voor goede processen en afspraken en houd eraan vast.

10 10 Wat kan Aegon Asset Management voor u betekenen Uitkomsten onderzoek DNB naar vermogensbeheer David van Bragt, Senior Specialist Investment Solutions bij Aegon Asset Management In het kader van het thematisch toezicht heeft de Nederlandsche Bank (DNB) recent onderzoek gedaan bij een aantal pensioenfondsen. Daarbij heeft DNB gekeken hoe de pensioenfondsen de uitvoering van het vermogensbeheer hebben geregeld, en hoe zij afspraken en risicobeheersmaatregelen hebben vastgelegd. Aegon Asset Management neemt de uitkomsten van het onderzoek mee bij het actualiseren van contracten. Heldere afspraken De vraag of een pensioenfonds in goede producten belegt, was bij dit onderzoek minder relevant. DNB wilde vooral kijken naar de helderheid van communicatie en afspraken met de vermogensbeheerder. Zo kan het voorkomen dat een pensioenfonds wil beleggen in credits en daarbij uitsluitend uitgaat van bedrijfsobligaties. Dit terwijl de vermogensbeheerder door onduidelijke afspraken ook verschillende soorten kredietderivaten aan de portefeuille toevoegt. Een ongewenst effect, want het pensioenfondsbestuur moet zich voldoende bewust zijn van de daadwerkelijke beleggingsrisico's in de portefeuille. Huidige stand van zaken Inmiddels hebben de pensioenfondsen die mee hebben gedaan aan het onderzoek een brief ontvangen van DNB, met daarin de conclusies voor het eigen fonds. Alle andere pensioenfondsen hebben een algemene sectorbrief ontvangen. In deze brief noemt DNB vier onderwerpen die bijzondere aandacht vereisen: 1. verwerking van het strategisch beleggingsbeleid in de opdracht aan de vermogensbeheerder; 2. effectieve begrenzingen (aan deze opdracht); 3. inzicht in de beleggingsportefeuille; 4. juridische vormgeving van de vermogensbeheerovereenkomst. Tevens zijn over deze onderwerpen vragenlijsten in de bijlage van de sectorbrief opgenomen. DNB verwacht dat deze informatie fondsen zal helpen om vermogensbeheerovereenkomsten te analyseren en daar waar nodig gepaste actie te ondernemen. Onderzoek DNB Aegon Asset Management heeft de resultaten van het onderzoek inmiddels met een aantal klanten besproken. Wij onderschrijven het belang van heldere communicatie tussen het bestuur en de uitvoerder. Dit vergroot de transparantie, de eenvoud en de kwaliteit van de diensten. De conclusies en aanbevelingen nemen we daarom graag mee bij de actualisatie van contracten en bij het vastleggen van beleggingsrichtlijnen en mandaten.

11 BELEGGINGSVISIE juni Beter in control Met het onderzoek wil DNB pensioenfondsbesturen stimuleren meer in control te zijn bij het eigen beleggingsbeleid. Onder meer dankzij inzicht in de daadwerkelijke beleggingsrisico's. In dat kader helpt Aegon Asset Management al verschillende pensioenfondsen bij het inventariseren van de balansrisico's. Zodat zij volledig in control zijn en voldoen aan de laatste richtlijnen van DNB. Heeft u vragen over het onderzoek of onze dienstverlening? Uw client relationship manager helpt u graag verder. Dekkingsgraad Attributie 100,0% 105,0% 110,0% Dekkingsgraad Q3 Correctie DNB primo Oprenting Rente-effect Spreadeffect Valutaeffect Aandeleneffect Grondstoffeneffect Actief beleid Nieuwe verplichtingen Inbreng nieuwe middelen Correctie DNB ultimo Overig Dekkingsgraad Q4-5,2% 116,1% -5,9% 0,0% -1,2% 0,3% -0,6% 1,6% -0,1% 0,2% 3,0% 117,7% 115,0% 120,0% 125,0% 9,4% 0,2% Hoe zit het bij u? Wilt u meer inzicht in de risico's van uw vermogensbeheer? Wij kunnen u helpen het strategische en actuele beleggingsbeleid te evalueren. Strategisch beleggingsbeleid ALM Service en Stress Test Service Met de ALM Service en de Stress Test Service maken wij rendement en risico op balansniveau inzichtelijk. De focus ligt hier met name op het strategische beleggingsbeleid. We evalueren dit beleid voor de komende jaren, via een aantal stochastische economische scenario's (in de ALM Service) of stressscenario's (in de Stress Test Service). Actueel beleggingsbeleid Financiële risicoscan Met de financiële risicoscan evalueren we juist het actuele beleggingsbeleid tot in detail. We analyseren de actuele beleggingsportefeuille tot op het niveau van individuele beleggingstitels. U krijgt een overzicht van de actuele risico's op totaal balansniveau (renterisico, kredietrisico, concentratierisico, liquiditeitsrisico, etc.). Via een stoplichtensysteem kunnen we de uitkomsten vergelijken met de risicolimieten, zoals opgenomen in de Actuariële en Bedrijfstechnische Nota (ABTN) of het beleggingsbeleid van uw pensioenfonds. Ook voeren we een gedetailleerde dekkingsgraadattributie uit. KORT NIEUWS Aegon Asset Management wint Morningstar Award 2013 Het Aegon Wereldwijd Mix Fonds, beheerd door beleggingsstrateeg Olaf van den Heuvel en zijn team, heeft weer een Morningstar Award gewonnen. Aegon Asset Management (AAM) heeft de award gewonnen voor het Aegon Wereldwijd Mix Fonds in de categorie Mixfondsen EUR Neutraal. In deze categorie waren de andere genomineerden het Delta Lloyd Mix Fonds en het Triodos Sustainable Mixed Fund. Olaf en zijn team zijn blij met de Award. Olaf hierover: Bij de asset allocatie voor dit fonds spelen wij actief in op de markt met focus op lange termijn trends. Dit leidt tot een beleggingsmix die een stabiel rendement levert tegen een laag risico. De goede resultaten zijn behaald door meer gewicht te leggen op beleggingen in vastgoed en aandelen en minder op staatsobligaties en grondstoffen. Daarnaast zijn er door de staatsobligaties- en grondstoffenspecialisten het afgelopen jaar zeer goede keuzes gemaakt. Het Aegon Wereldwijd Mix Fonds belegt in aandelen, obligaties, vastgoed en grondstoffen. Na een uitstekend 2010 en 2011 zette het fonds in 2012 wederom een goed jaar neer. Het fonds behoorde vorig jaar ook tot de winnaars. Morningstar

12