IIIlIHlIIIHIIIIiniUlIlllllWI IN

Transcriptie

1 IIIlIHlIIIHIIIIiniUlIlllllWI IN Gemeente Oosterhout T.a.v. de Gemeenteraad Poatbus GB Oosterhout Gemeente Oosterhout ontvangen 1 5 MRT 2012 bsh: kopie: Q streef: J Alsmede per fax: 0162 ~ Uw kenmerk Behandeld door Bestemmingsplan Vrachelen/Krooneiland, herziening I 2012 dhr. mr. R. Bormans Doorkiesnummer (0475) Faxnummer (0475) R.Bormans@arag.nl Onderwerp: Zienswijze Roermond, 14 maart 2012 Geachte leden van de Raad, Thans ligt het ontwerp-bestemmingsplan "Vrachelen/Krooneiland, herziening I 2012" ter inzage tot en met 15 maart Middels deze herziening wordt beoogd om voor de woningen Wintervlinderhof 2 t/m 12 en 5 t/m 15 en Vuurvlinderhof 4 t/m 28 de planologische mogelijkheid te scheppen om een derde bouwlaag te realiseren, zulks met een plat dak. Mijn cliënt, de heer S.A.A. Michielsen, wonende te (4904 XL) Oosterhout, aan de Vuurvlinderhof 2, kan zich niet verenigen met deze plannen en is dan ook van mening dat deze herziening van het bestemmingsplan geen doorgang kan vinden. Cliënt stelt zich op het standpunt dat de betreffende woningen enkel mogen bestaan uit 2 volwaardige bouwlagen en dat zulks ook planologisch vastgelegd dient te worden. Derhalve wenst cliënt gebruik te maken van de mogelijkheid om zijn zienswijze hierover kenbaar te maken. Graag uw aandacht voor het volgende. Zienswijze Aantasting woon- en leefklimaat Cliënt is eigenaar van het perceel Vuurvlinderhof 2. Zoals uit de plankaart moge blijken, de woningen aan de Vuurvlinderhof welke deel uitmaken van de huidige planlocatie grenzen direct aan het perceel van cliënt. De afstand van de (noofd)bebouwing tot de woning en tuin van cliënt bedraagt minder dan 10 meter. Lindanusstraat 5, 6041 EC Roermond - Postbus 230, 3830 AE Leusden - T (0475) F (0475)

2 Blad 2 Relevant is dat de goothoogte van deze woningen, welke thans vastligt op 6 meter, middels een derde bouwlaag met 50 0 Zo verhoogd zal worden naar 9 meter. Deze verhoging van de bebouwing op een korte afstand van het perceel van cliënt, zal een forse negatieve impact hebben op het woon- en leefgenot van cliënt. Vanuit een derde bouwlaag bestaat er immers een riant uitzicht op de woning en tuin van hem. Ook de bouwhoogte welke bereikt kan worden via een derde laag resulteert in een aantasting van het woongenot. Ten tijde van de aankoop van zijn woning was er nog uitdrukkelijk sprake van bebouwing bestaande uit maximaal 2 bouwlagen, al dan niet afgedekt middels zadeldak. Derhalve woningen met een geheel andere uitstraling dan de massaal ogende bebouwing welke thans planologisch mogelijk wordt gemaakt. Verkeersaspecten Ten aanzien van het verkeerskundige aspect wordt in de toelichting van het bestemmingsplan het volgende overwogen: "De mogelijkheid om een derde bouwlaag te realiseren, heeft geen gevolgen voor het aantal parkeerplaatsen in de wijk. Ook is er geen sprake van andere verkeerskundige gevolgen." Cliënt plaatst de nodige vraagtekens bij deze bewering. Dit standpunt zijdens de Raad is ook onjuist. Doordat er een complete extra bouwlaag gerealiseerd kan worden door de bewoners zal het karakter en doelgroep van de woningen veranderen. Met extra woonoppervlak (toename met circa 50 0 /)) wordt de woning aanzienlijk duurder en valt daardoor binnen een hoger segment. Conform de richtlijnen van de CROW/ASW gelden dan ook andere parkeernormen. Onduidelijk is of thans daaraan wordt voldaan. Dat de planologische wijziging van het bestemmingsplan "Vrachelen/Krooneiland" geen gevolgen heeft voor de parkeerbalans en het verkeer is niet deugdelijk gemotiveerd. Klaarblijkelijk is er onvoldoende onderzocht wat de effecten zijn van het toestaan van een extra bouwlaag. Gelet hierop is het ontwerpbestemmingsplan onzorgvuldig voorbereid nu niet aan alle relevante aspecten aandacht is besteed. Dit klemt temeer nu de parkeerdruk in de gehele wijk al zeer hoog is. Deze problematiek dreigt nu te verergeren waardoor de leefbaarheid negatief wordt beïnvloed. Verminderde bezonning De toelichting van het voorliggende ontwerp-bestemmingsplan vermeldt dat het effect van het toestaan van een derde volwaardige bouwlaag op de bezonning/schaduwwerking van de belendende percelen, waaronder het perceel van cliënt, geen significante gevolgen zal hebben. Daartoe wordt het volgende overwogen: "De resultaten hiervan wijzen uit dat de gevolgen hiervan gering zijn. Op sommige tijdstippen is weliswaar sprake van een enigszins verminderde zoninval in sommige omliggende tuinen, maar groot zijn de gevolgen hiervan niet." Lindanusstraat 5, 6041 EC Roermond - Postbus 230, 3830 AE Leusden - T (0475) F (0475)

3 Blad 3 Cliënt geeft aan dat deze formulering nogal kort door de bocht is. Cliënt is dan ook uitdrukkelijk van mening dat de bezonningsstudie (zoals genoemd is het ontwerp) op onzorgvuldige wijze tot stand is gekomen en derhalve de effecten van een derde bouwlaag ondeugdelijk weergeeft. Er zal wel degelijk sprake zijn van een toename van de schaduwwerking waardoor er ook op het perceel een aanzienlijke vermindering van de bezonning zal optreden. Bezonning bomen In aanvulling op het bovenstaande wenst cliënt nog te wijzen op het volgende. Notarieel is vastgelegd dat er in de achtertuinen van de woningen aan de Vuurvlinderhof een aantal bomen aanwezig moeten zijn. Dit was van belang in het kader van de ruimtelijke uitstraling van de wijk. Zijdens de gemeente is aangegeven dat deze bomen behouden moeten blijven. Cliënt wil naar voren brengen dat een derde bouwlaag er in resulteert dat de bomen aanzienlijk minder bezonning krijgen hetgeen de bomen - en daarmee het uiterlijk aanzien van de gehele wijk - niet ten goede komt. Dit aspect is onvoldoende onderzocht en niet in de beoordeling van de plannen betrokken. Dit is onzorgvuldig. Woonbeleid į nut een noodzaak Zoals hierboven reeds is aangegeven wordt door een derde bouwlaag de woonoppervlakte aanzienlijk verruimd. De aanvankelijk als sociale koopwoningen bedoelde bebouwing verandert daarmee in woningen in een hogere prijsklasse. Cliënt vraagt zich af of dit te rijmen valt met het woonbeleid van de gemeente. Het voorliggende ontwerp bestemmingsplan zal er immers toe leiden dat er woningen uit een lagere prijsklasse onttrokken worden aan de woningvoorraad. Daarvoor in de plaats komen dan juist wooneenheden die in een aanzienlijk hogere bebouwingsklasse vallen. Het bestemmingsplan geeft daarin geen inzicht en is op dat punt behoudens uiterst summier onderbouwd ook onzorgvuldig voorbereid. Er wordt geenszins verwezen naar een woningbeleid. Het relevante gemeentelijke beleid is klaarblijkelijk niet in de beoordeling van het plan betrokken. Het is dan ook geenszins duidelijk of er wel een noodzaak bestaat om deze planologische wijziging door te voeren. Planschade Zoals hierboven beschreven grenst de woning met tuin van cliënt aan het plangebied van de voorgenomen herziening. Door de hierboven beschreven negatieve effecten van een derde bouwlaag zal de waarde van de woning van cliënt zeer sterk in waarde dalen. Ook hierdoor worden de belangen van cliënt geschaad. Indien het bestemmingsplan vastgesteld (en onherroepelijk) zou worden, dan is cliënt voornemens om een verzoek tot vergoeding van planschade in te dienen. De woning van cliënt staat te koop. Reeds een aantal potentiële kopers hebben laten weten dat de mogelijkheid van de derde bouwlaag bij de aangrenzende bebouwing als zeer negatief wordt ervaren. Beeldkwaliteitsplan Via het ter inzage liggende ontwerp wordt de mogelijkheid geboden een derde bouwlaag te realiseren. Dit geldt voor alle woningen die in het plangebied aanwezig zijn. Daardoor is er echter voor het college van b&w geen mogelijkheid meer om te controleren op welke plekken die extra bouwlaag ook verwezenlijkt gaat worden. Er dreigt dan ook een erg rommelig beeld te ontstaan indien het ene huishouden wel kiest voor de uitbreiding en een andere woning in dezelfde straat het bij de twee bestaande lagen houdt. Het uiterlijke ARAG Nederland, Algemene Rechtsbijstand Verzekeringsmaatschappij N.V. Lindanusstraat 5, 6041 EC Roermond Postbus 230, 3830 AE Leusden T (0475) F (0475) Rabobank ABN AMRO ING bank BTW NL B.01 KvK

4 Blad 4 aanzien van de bebouwing - en daarmee ook het (uiterlijk) aanzien van de wijk - wordt ernstig aangetast. Vanuit het oogpunt van welstand bezien kan er geen sprake zijn van een wenselijke situatie. Ook hierop wordt in de toelichting van het bestemmingsplan niet ingegaan. Een concreet advies van de welstandscommissie ontbreekt. Ook past de architectuur van de betreffende woningen nu al niet bij de overige gedeelten van de wijk. Indien er straks (onverhoopt) woningen met een derde bouwlaag met plat dak worden voorzien, wordt deze inbreuk alleen maar groter. Naar het standpunt van cliënt een uiterst onwenselijk effect. Hiervan is onvoldoende rekenschap gegeven in de plannen. Dit geldt voor de zone boskavels waarin de architectuurvorm zadeldaken moesten zijn. Onzorgvuldige belangenafweging Bij het opstellen van een ontwerp-bestemmingsplan dienen alle relevante belangen tegen elkaar te worden afgewogen. Cliënt geeft aan dat er zijdens de gemeente geen zorgvuldige belangenafweging heeft plaatsgevonden. De negatieve impact van een volwaardige derde bouwlaag op het perceel van cliënt is daarbij naar zijn standpunt sterk onderschat. Met name de zeer forse aantasting van de privacy die zal plaatsvinden, schaadt cliënt zwaar. Klaarblijkelijk is de Gemeenteraad middels het terinzageleggen van het ontwerp-bestemmingsplan van mening dat de belangen welke gemoeid zijn met het mogelijkmaken van een extra bouwlaag dienen te prevaleren boven de belangen van cliënt en andere direct omwonenden. Zulks ten onrechte, zo geeft cliënt aan. Het woongenot wordt aangetast en de waarde van zijn woning daalt fors. Daar staat tegenover dat de bewoners van het plangebied niet in hun belangen worden geschaad indien er geen derde bouwlaag mogelijk zou zijn. Hun woning wordt daardoor niet minder waard of minder bruikbaar. Indien bewoners meer woonruimte wensen, kunnen zij altijd nog verhuizen. Ten tijde van aankoop van de woning was de derde bouwlaag immers ook nog niet aanwezig. Cliënt is dan ook van mening dat de Gemeenteraad niet in redelijkheid een groter gewicht mag toekennen aan het belang dat met een extra bouwlaag is gemoeid boven de individuele belangen van de direct aanwonenden. Het evenredigheidsbeginsel wordt geschonden. Geschonden motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel Zoals uit het bovenstaande mogen blijken zitten er nogal wat haken en ogen aan de voorgenomen planologsche wijziging. Niet alle relevante aspecten zijn in de beoordeling betrokken. Er kan dan ook niet geconcludeerd worden dat het voldoet aan het toetsingscriterium van een goede ruimtelijke ordening. Daarom laat de motivering van het ontwerp-bestemmingsplan nogal te wensen over. De onderbouwing is uiterst summier. Het bestemmingsplan wordt dan ook niet gedragen door de daartoe rechtens vereiste daadkrachtige motivering. Lindanusstraatö, 6041 EC Roermond - Postbus 230, 3830 AE Leusden - T (0475) F (0475)

5 Blad 5 Willekeur Cliënt geeft aan dat het juist aangewezen was geweest om het oude bestemmingsplan te handhaven, dan wel, te blijven bij het hiervoor in procedure gebrachte bestemmingsplan waarbij het aantal bouwlagen werd gemaximeerd op twee. In reactie op het hiertegen ingestelde beroep heeft de Raad van State geoordeeld dat de keuze voor twee bouwlagen onvoldoende was gemotiveerd zijdens de gemeente. Thans legt de gemeente echter het onderhavige bestemmingsplan ter inzage waarbij ineens geopteerd wordt voor drie bouwlagen, zulks geheel in tegenspraak met de de eerdere bestemmingsplannen. Cliënt geeft aan dat er sprake is van willekeur. In ieder geval wordt geenszins deugedelijk gemotiveerd waarom nu juist gekozen wordt voor drie bouwlagen waar voorheen duidelijk het maximum van twee lagen gold. Conclusie I verzoek Gelet op het vorenstaande verzoekt cliënt u geen verdere medewerking te verlenen aan dit bestemmingsplan waarbij een derde bouwlaag mogelijk wordt gemaakt. Er kan immers geen sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening, het bestemmingsplan is ondeugdelijk gemotiveerd, onzorgvuldig tot stand gekomen en de belangen van omwonenden - waaronder cliënt - worden onevenredig geschaad. Cliënt is van mening dat er juist een bestemmingsplan in procedure gebracht moet worden waarin planologisch verankerd wordt dat de bebouwing uit 2 bouwlagen dient te bestaan. Ik verzoek u mij de ontvangst van dit schrijven te bevestigen. Hoogachtend, t Dhr. R. Bormans Medewerker Juridisch r Lindanusstraat 5, 6041 EC Roermond - Postbus 230, 3830 AE Leusden - T (0475) F (0475)