Praktijkinstructie Woningfinanciering 4 (CBV03.4/CREBO:50166)

Transcriptie

1 instructie Woningfinanciering 4 (CBV03.4/CREBO:50166)

2 pi.cbv03.4.v1 ECABO, 16 juni 1997 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd, overgenomen, opgeslagen of gepubliceerd in enige vorm of wijze, hetzij elektronisch, kopieertechnisch, druktechnisch of fotografisch, zonder voorafgaande toestemming van ECABO. Correspondentie met betrekking tot overneming of reproductie: ECABO Postbus BE AMERSFOORT

3 Inhoud Inleiding 3 Taak 1 Informatie en advies (eindterm 1, 2, 3, 4, 9 en 15) 5 Taak 2 Beoordeling van de kredietwaardigheid (eindterm 5, 6 en 7) 7 Taak 3 Berichtgeving (eindterm 8 en 10) 9 Taak 4 Gegevensverwerking (eindterm 11) 10 Taak 5 Kredietbeheer (eindterm 12, 13 en 14) 11 Taak 6 Organisatie van promotionele acties 13 Woningfinanciering 4

4 Woningfinanciering 4 Praktijk

5 Inleiding Iedereen moet wonen. Naast de mogelijkheid om een woning te huren, bestaat er ook de mogelijkheid om een woning te kopen. Wanneer iemand besluit een woning te kopen, komt ook direct de vraag: hoe kunnen we dit financieren? Met de aanschaf van een woning zijn grote bedragen gemoeid. Iemand die een woning wil kopen heeft meestal een dergelijk bedrag niet in contanten beschikbaar en moet daarvoor een lening afsluiten. Zo n lening noemen we een woninghypotheek. Het kiezen van een woninghypotheek is niet eenvoudig. De cliënt moet een keuze maken uit de diverse hypotheekvormen. Het soort lening dat men kiest hangt nauw samen met de wensen en de financiële positie van de cliënt. Het is dan ook belangrijk om die wensen en mogelijkheden goed in beeld te krijgen. Wanneer cliënten bij u komen voor informatie over woningfinanciering is het belangrijk dat u hen hierbij kunt helpen. In taak 1 leert u hoe u informatie over de verschillende hypotheekvormen en producten en/of diensten die in het verlengde hiervan liggen kunt verstrekken. U wordt er ook op gewezen tijdig in te schatten dat de cliënt te zwaar voor u is en hem vervolgens door te verwijzen naar een meer gespecialiseerde collega. Om een offerte op te kunnen stellen dient u na te gaan of de verstrekte gegevens in orde zijn en of de cliënt kredietwaardig is. Dit leert u in taak 2. Als de uitslag hiervan positief uitvalt en de cliënt zijn woninghypotheek bij uw bank af wil sluiten is een correcte administratieve afhandeling van de overeenkomst van belang. Hoe u dit doet is uitgewerkt in taak 3. De transactie op zich is nu afgehandeld. Er kunnen zich situaties voordoen waarin er veranderingen optreden in de gegevens van de cliënt. Bedoelde gegevens moeten dan worden gemuteerd. Hoe u dit aanpakt wordt behandeld in taak 4. Bij sommige banken moeten regelmatig de bestanden van cliënten die een woninghypotheek hebben afgesloten worden gecontroleerd op naleving van de gemaakte afspraken. Is de cliënt bijv. achterstallig dan moet daar actie op worden ondernomen. Hoe u in een dergelijke situatie moet handelen wordt in taak 5 beschreven. Het organiseren van marktbewerkingsacties wordt in taak 6 behandeld als onderdeel van eindterm 1. Of u met bovenbeschreven 6 taken op de praktijkwerkplek daadwerkelijk aan de slag gaat is sterk afhankelijk van de bank waar u uw praktijkopleiding doorloopt. In de instructie wordt steeds gesproken van de bank. Het is natuurlijk mogelijk dat u uw praktijkopleiding bij een andere organisatie doorloopt. Woningfinanciering 4 3

6 Woningfinanciering 4 4

7 Taak 1 Informatie en advies Zoals in de inleiding werd gesteld, is het kiezen van een woninghypotheek geen kleinigheid. De cliënt moet inzicht krijgen in de mogelijkheden, zodat een passende lening kan worden verstrekt. U als medewerker van de bank kunt de cliënt hierbij informeren over de verschillende mogelijkheden. In deze taak wordt aangegeven hoe u kunt handelen, afhankelijk van de keuze van de cliënt. Doel Aan het eind van deze taak kunt u: de cliënt informatie verschaffen over de verschillende hypothecaire kredietproducten (eindterm 1) de cliënt informatie verschaffen over de voorwaarden ter verkrijging van een hypothecair krediet (eindterm 2) de cliënt uitleggen wat de financiële, fiscale en juridische consequenties zijn m.b.t. het afsluiten van een hypothecair krediet (eindterm 3) de administratieve afhandeling van een adviesgesprek verzorgen (eindterm 4) de cliënt doorverwijzen naar interne adviseurs wanneer de cliënt advies/info wenst over zaken die uitstijgen boven de standaarddienstverlening op het terrein van woningfinanciering (eindterm 15) de cliënt standaardinformatie verschaffen over overige producten en diensten (eindterm 9) Werkplan Lees het werkplan door om een beeld van de taak te krijgen. Stap 1 Vraag aan de cliënt welke wensen hij heeft m.b.t. de woninghypotheek en noteer deze. Let op: - ga na of het om een meeneemhypotheek of oversluiting gaat - informatie over projecttarieven - ga na of de cliënt al een bepaalde woning op het oog heeft (nieuwbouw, bestaande bouw) Stap 2 Geef de cliënt een toelichting, evt. met gebruikmaking van een brochure, op de kenmerken van en voorwaarden bij de verschillende hypotheekvormen. Stap 3 Licht de cliënt in over de voorwaarden waaraan hij en de woning moeten voldoen om een woninghypotheek te kunnen afsluiten. Let op: denk aan transportakte, hypotheekakte e.d. Stap 4 Licht de verschillen toe tussen een hypotheek met NHG, een standaardhypotheek en een tophypotheek. Stap 5 Leg de juridische consequenties van het afsluiten van een woninghypotheek uit. Stap 6 Maak aansluitend op de wensen van de cliënt berekeningen met betrekking tot financiële verplichtingen en fiscale consequenties. Stap 7 Geef de cliënt informatie over de overige producten en/of diensten van de bank die bij de verstrekking van een woninghypotheek aanbevelenswaardig of verplicht zijn. Taak 1 Woningfinanciering 4 5

8 Stap 8 Indien blijkt dat de cliënt meer informatie wenst dan u hem kunt verschaffen dient u de cliënt door te verwijzen naar een ter zake kundige collega, bijv. de hypotheekadviseur. Let op: deze stap kan eerder in het werkplan genomen moeten worden. Stap 9 Geef de cliënt foldermateriaal en rekenvoorbeelden mee. Stap 10 Leg een dossier aan en agendeer gemaakte afspraken. Vragen Beantwoord de vragen en bespreek de antwoorden met uw praktijkopleider. 1. Wat zijn binnen uw bank de meest verkochte hypotheekvormen? Wat zijn daarvan de kenmerken? 2. Als blijkt dat u een cliënt moet doorverwijzen naar een interne adviseur, welke gegevens van de cliënt dient u dan reeds te hebben genoteerd? Opdrachten De opdrachten zijn een uitwerking van het werkplan. Voordat u de opdrachten gaat uitvoeren dient u na te gaan of het werk bij uw bank op de hiervoor beschreven wijze gebeurt of dat het werkplan moet worden aangepast. Pas het werkplan, in overleg met uw praktijkopleider, zo nodig aan. Voer daarna de opdrachten uit. 1. Vraag aan uw praktijkopleider een ingevuld aanvraagformulier van een bestaande woninghypotheek; neem de betreffende procedure erbij en ga na of het formulier volledig en correct is ingevuld. Bespreek onduidelijkheden met uw praktijkopleider. 2. Woon, in overleg met uw praktijkopleider, een aanvraaggesprek bij voor een woninghypotheek. Vul tijdens dit gesprek -naast het formulier dat uw praktijkopleider invult- een schaduwformulier in. Vergelijk na afloop van het gesprek uw formulier met dat van uw praktijkopleider. Geef aan op welk moment u de cliënt eventueel overgedragen zou hebben aan een meer deskundige collega. Bespreek dit met uw praktijkopleider. 3. Voer een aantal informatie- en adviesgesprekken m.b.t. een woninghypotheek met potentiële cliënten. Taak 1 Woningfinanciering 4 6

9 Taak 2 Beoordeling van de kredietwaardigheid U heeft de cliënt geïnformeerd over de mogelijkheden en u heeft berekend wat de financiële verplichtingen voor de cliënt zijn. De cliënt heeft te kennen gegeven dat hij een offerte wenst te ontvangen. Aan u nu de taak om te beoordelen of de cliënt over voldoende kredietwaardigheid beschikt. Doel Aan het eind van deze taak kunt u: cliëntgegevens verzamelen en registreren t.b.v. de beoordeling van de kredietwaardigheid (eindterm 5) volgens de geldende procedures beoordelen of de kredietaanvraag aan de criteria voldoet (eindterm 6) de identiteit van de cliënt en de juistheid en volledigheid van (aanvullende) zekerheden controleren (eindterm 7) Werkplan Lees het werkplan door om een beeld van de taak te krijgen. Stap 1 Verzamel en registreer relevante gegevens van de cliënt. Denk aan BKR-toetsing, evt. credit-score Stap 2 Verzamel gegevens over de onderpandswaarde. Stap 3 Controleer of de door de cliënt verstrekte gegevens juist zijn. Denk aan WIF en VIS Stap 4 Beoordeel of de verstrekte gegevens voldoen aan de criteria die aan de kredietaanvraag gesteld worden. Stap 5 Laat uw beoordeling met betrekking tot de kredietwaardigheid van de cliënt fiatteren door uw leidinggevende. Vragen Beantwoord de vragen en bespreek de antwoorden met uw praktijkopleider. 1. Welke normen hanteert uw bank m.b.t. het inkomen van de cliënt resp. de waarde van de woning? 2. Zijn er door uw bank grenzen gesteld aan uw bevoegdheid m.b.t. het verstrekken van een woninghypotheek? Zo ja, welke? 3. Welke procedures bestaan er binnen uw bank m.b.t. het verstrekken van een woninghypotheek? Taak 2 Woningfinanciering 4 7

10 Opdrachten De opdrachten zijn een uitwerking van het werkplan. Voordat u de opdrachten gaat uitvoeren dient u na te gaan of het werk bij uw bank op de hiervoor beschreven wijze gebeurt of dat het werkplan moet worden aangepast. Pas het werkplan, in overleg met uw praktijkopleider, zo nodig aan. Voer daarna de opdrachten uit. 1. Vraag aan uw praktijkopleider de bescheiden behorende bij een bestaande woninghypotheek. Voer BKR-toetsing en evt. credit-score uit. Bereken a.d.h.v. de inkomensgegevens en de hypotheeksom of u deze cliënt een woninghypotheek zou hebben verstrekt. Bespreek eventuele afwijkingen met uw praktijkopleider. 2. Bereken en controleer, naar aanleiding van adviesgesprekken met potentiële cliënten, de kredietwaardigheid. Taak 2 Woningfinanciering 4 8

11 Taak 3 Berichtgeving U heeft alle benodigde gegevens van de cliënt en de te financieren woning verzameld en gecontroleerd. Aan de verstrekkingscriteria wordt voldaan. De bank gaat akkoord met de gevraagde lening. De offerte kan verzonden worden. Doel Aan het eind van deze taak kunt u: de berichtgeving m.b.t. de krediet-transactie verzorgen (eindterm 8) de (administratieve) afwikkeling van de overeengekomen krediettransactie verzorgen (eindterm 10) Werkplan Lees het werkplan door om een beeld van de taak te krijgen. Stap 1 Stel de offerte volgens de gemaakte afspraken op en verstuur deze met een begeleidend schrijven aan de cliënt. Stap 2 Agendeer de in dit schrijven gemaakte afspraken, zoals terugsturen contract, nog te overhandigen bescheiden e.d. Let op: afspraak met de notaris maken. Vragen Beantwoord de vragen en bespreek de antwoorden met uw praktijkopleider. 1. Welke procedures bestaan er binnen uw bank m.b.t. de follow-up van hypotheek adviesgesprekken? 2. Welke functionaris(sen) of afdeling(en) dient u te informeren over de door u verzonden offertes? Opdrachten De opdrachten zijn een uitwerking van het werkplan. Voordat u de opdrachten gaat uitvoeren dient u na te gaan of het werk bij uw bank op de hiervoor beschreven wijze gebeurt of dat het werkplan moet worden aangepast. Pas het werkplan, in overleg met uw praktijkopleider, zo nodig aan. Voer daarna de opdrachten uit. 1. Neem een offerte m.b.t. een bestaande woninghypotheek en verzamel de hierbij horende begeleidende stukken. Bespreek onduidelijkheden met uw praktijkopleider. 2. Stel een offerte op naar aanleiding van een adviesgesprek met een potentiële cliënt. Bespreek deze met uw praktijkopleider en pas hem zo nodig aan. Verzend de offerte met een begeleidend schrijven naar de cliënt. Taak 3 Woningfinanciering 4 9

12 Taak 4 Gegevensverwerking Het is van groot belang dat wijzigingen in persoonlijke gegevens van de cliënt of wijzigingen m.b.t. eerder gemaakte afspraken correct worden ingevoerd in de betreffende bestanden. Niet op alle banken gebeurt dit op lokaal niveau. Daar is dit bijv. een taak die op het regio-kantoor wordt uitgevoerd. Doel Aan het eind van deze taak kunt u: mutaties verrichten in cliëntbestanden en kredietdossiers (eindterm 11) Werkplan Lees het werkplan door om een beeld van de taak te krijgen. Stap 1 Verzamel de te muteren gegevens. Let op: denk ook aan het aflopen van rentevaste periodes Stap 2 Voer de mutaties in in de betreffende kredietdossiers. Vragen Beantwoord de vragen en bespreek de antwoorden met uw praktijkopleider. 1. Welke beveiligingsvoorschriften bij het bewerken van cliëntendossiers in het geautomatiseerd systeem gelden er binnen uw bank m.b.t. woninghypotheken? (bijvoorbeeld autorisatie-structuur) 2. Dient u de gemuteerde gegevens ook door te geven aan andere afdelingen of gebeurt dit automatisch via een netwerksysteem? Opdrachten De opdracht is een uitwerking van het werkplan. Voordat u de opdracht gaat uitvoeren dient u na te gaan of het werk bij uw bank op de hiervoor beschreven wijze gebeurt of dat het werkplan moet worden aangepast. Pas het werkplan, in overleg met uw praktijkopleider, zo nodig aan. Voer daarna de opdracht uit. 1. Vraag aan uw praktijkopleider te muteren gegevens op, neem de betreffende procedure erbij en voer de wijzigingen uit. Bespreek onduidelijkheden met uw praktijkopleider. Taak 4 Woningfinanciering 4 10

13 Taak 5 Kredietbeheer In het kader van kredietbeheer moet regelmatig nagegaan worden of de cliënt zich daadwerkelijk aan de gemaakte afspraken houdt. In geval van achterstalligheid zult u actie moeten ondernemen. Ook hier geldt dat dit bij sommige banken een taak is die uitgevoerd wordt op het hoofdkantoor of door een speciale kredietbeheerder. Doel Aan het eind van deze taak kunt u: het verloop van hypothecaire kredieten bijhouden met behulp van een geautomatiseerd systeem (eindterm 12) betalingsachterstanden signaleren met behulp van een geautomatiseerd systeem (eindterm 13) standaard oplossingsmethoden voor betalingsachterstanden voorstellen aan de cliënt (eindterm 14) Werkplan Lees het werkplan door om een beeld van de taak te krijgen. Stap 1 Selecteer de bestanden en controleer of betreffende cliënten aan hun verplichtingen hebben voldaan. Stap 2 Benader bij achterstalligheid de cliënt en achterhaal de reden van het uitblijven van de afgesproken termijnbetaling. Stap 3 Nodig de cliënt, indien noodzakelijk, uit voor een gesprek en biedt mogelijke alternatieven aan. Maak afspraken met de cliënt en leg deze vast. Als blijkt dat de cliënt structureel niet meer aan zijn verplichtingen kan voldoen en de geboden alternatieven geen uitkomst bieden informeert u de afdeling Bijzonder Beheer. Vragen Beantwoord de vragen en bespreek de antwoorden met uw praktijkopleider. 1. Welke procedure dient u bij uw bank te volgen bij achterstalligheid van een cliënt? 2. Welke alternatieven kunt u een cliënt bieden bij achterstalligheid? 3. Zijn er door uw bank beperkingen gesteld aan uw bevoegdheden bij het aanbieden van alternatieven? 4. Wat kan de afdeling Bijzonder Beheer de cliënt als alternatief aanbieden? Taak 5 Woningfinanciering 4 11

14 Opdrachten De opdrachten zijn een uitwerking van het werkplan. Voordat u de opdrachten gaat uitvoeren dient u na te gaan of het werk bij uw bank op de hiervoor beschreven wijze gebeurt of dat het werkplan moet worden aangepast. Pas het werkplan, in overleg met uw praktijkopleider, zo nodig aan. Voer daarna de opdrachten uit. 1. Vraag aan uw praktijkopleider de te controleren bestanden op, neem de betreffende procedure erbij en ga na of er sprake is van achterstalligheid. Bespreek onduidelijkheden met uw praktijkopleider. 2. Benader een cliënt die achterstallig is, afhankelijk van de bij uw bank geldende procedure schriftelijk of mondeling, en achterhaal de reden van de achterstalligheid. Bied de cliënt mogelijke alternatieven aan en verwijs hem zo nodig door naar de afdeling Bijzonder Beheer. Leg de afspraken die u met de cliënt maakt vast. Taak 5 Woningfinanciering 4 12

15 Taak 6 Organisatie van promotionele acties De leiding van de bank is voortdurend bezig nieuwe activiteiten te ontplooien die een bijdrage kunnen leveren tot een beter resultaat. Deze activiteiten worden jaarlijks vastgelegd in een commercieel jaarplan. Dit jaarplan is een middel om te komen tot een systematische bewerking van het marktgebied. De activiteiten in het jaarplan zijn afgestemd op het bereiken van de gestelde doelen en zijn gericht op het verbeteren van de marktpositie en de winstgevendheid. De leiding van de bank laat voor het opstellen van een jaarplan onderzoek doen naar de mogelijkheden in de eigen plaats of omgeving. Een onderzoek naar de 'markt' waaruit moet blijken waar de bank mogelijk nog nieuwe cliënten kan aantrekken of reeds afgezette diensten kan uitbreiden. In deze taak leert u hoe u een promotionele actie kunt voorbereiden en (mede)organiseren. Niet bij alle banken zult u daadwerkelijk aan deze taak toekomen, omdat hier specifieke deskundigen voor aangesteld zijn. Doel Aan het eind van deze taak kunt u: promotionele acties voorbereiden en organiseren in het kader van woningfinanciering Werkplan Lees het werkplan door om een beeld van de taak te krijgen. Stap 1 Stel vast op welk(e) product/dienst en/of doelgroep een actie gericht moet worden. Stap 2 Verzamel zoveel mogelijk informatie over het product/de dienst en/of de doelgroep. Stap 3 Stel de doelstelling van de te voeren actie vast. Stap 4 Stel de vorm van de actie vast om de doelstelling te bereiken. Stap 5 Stel een actieplan op. Stap 6 Stel vast op welke wijze de follow-up zal plaatsvinden. Stap 7 Stel vast hoe de actie geëvalueerd zal worden. Stap 8 Informeer de medewerkers over de actie. Stap 9 Zorg dat de actie uitgevoerd wordt. Vragen Beantwoord de vragen en bespreek de antwoorden met uw praktijkopleider. 1a b Ligt het commercieel jaarplan van uw bank ter inzage voor alle mensen binnen de bank? Zo nee, wat is de reden hiervoor? Ligt het commercieel jaarplan ter inzage voor mensen van buiten de bank? Zo nee, wat is de reden hiervoor? 2. Hoe komt de bank aan gegevens van mogelijke cliënten? 3. Welke promotionele acties werden er in het kader van woningfinanciering door uw bank het afgelopen jaar georganiseerd? Welke vorm hadden deze acties en wat was het resultaat? 4. Wat is, in het kader van woningfinanciering, de gang van zaken wanneer een actie gevoerd wordt waarbij de cliënten rechtstreeks benaderd worden d.m.v. een mailing? Taak 6 Woningfinanciering 4 13

16 Opdrachten De opdrachten zijn een uitwerking van het werkplan. Voordat u de opdrachten gaat uitvoeren dient u na te gaan of het werk bij uw bank op de hiervoor beschreven wijze gebeurt of dat het werkplan moet worden aangepast. Pas het werkplan, in overleg met uw praktijkopleider, zo nodig aan. Voer daarna de opdrachten uit. 1. Vraag het commercieel jaarplan van het afgelopen jaar aan uw praktijkopleider. Lees dit ter oriëntatie. Maak notities over de volgende punten : - de manier van marktbenadering - cliëntgroepen - productgroepen - marktontwikkelingen - beleidsuitgangspunten 2. Overleg met uw praktijkopleider op welk(e) product/dienst en/of doelgroep een nieuwe actie gericht zou kunnen worden. 3. Verzamel gegevens over het product/de dienst en/of doelgroep 4. Stel de doelstelling van de actie vast. 5. Stel in overleg met uw praktijkopleider de vorm van de actie vast om de doelstelling te bereiken. Bespreek met hem ook de budget-ruimte. 6. Stel een actieplan op, leg dit voor aan uw praktijkopleider en verwerk zijn eventuele op- of aanmerkingen. 7. Vul het actieplan verder in. Denk aan : locatie, planning, inschakeling medewerkers in- en extern, benodigde hulpmiddelen, enz. 8. Stel vast op welke wijze de follow-up plaats gaat vinden. 9. Stel vast hoe de evaluatie uitgevoerd zal worden. 10. Leg het actieplan, en uw voorstel van follow-up en evaluatie voor aan uw praktijkopleider. 11. Verwerk mogelijke op- of aanmerkingen van uw praktijkopleider. 12. Informeer de medewerkers van uw bank schriftelijk over de actie en geef direct bij de actie betrokkenen een mondelinge toelichting. 13. Zorg in overleg met uw praktijkopleider dat het plan uitgevoerd wordt. Taak 6 Woningfinanciering 4 14