Super Winkel Fonds. Halfjaarbericht 2010

Transcriptie

1 Super Winkel Fonds Halfjaarbericht 2010 Algemeen Met dit bericht rapporteren wij u over de ontwikkelingen van Super Winkel Fonds in het eerste halfjaar van Wij gaan daarbij onder andere in op de financiële resultaten en de ontwikkelingen in de winkelportefeuille. Financiële resultaten De resultaten, de financiële positie en het kasstroomoverzicht zijn weergegeven in bijgaand financieel overzicht. U treft een vergelijking aan tussen de gerealiseerde resultaten in de eerste helft van 2010 en de begroting over dezelfde periode, waarbij rekening is gehouden met de twee geplande acquisities in Drachten en Amersfoort. Het fonds heeft in de eerste helft van 2010 een resultaat na belasting behaald van , wat bestaat uit een direct beleggingsresultaat van en een indirect beleggingsresultaat van negatief. Per certificaat bedraagt dit respectievelijk 1,62 en 0,21 negatief. Het directe beleggingsresultaat is hoger dan begroot, wat met name tot stand is gekomen door de lagere rentelasten. Het indirect beleggingsresultaat bestaat uit afschrijvingen op de bijkomende kosten van aangekochte panden in 2008 en 2010, alsmede afschrijvingen van immateriële vaste activa en geamortiseerde financieringskosten. Dividend Uitgangspunt van het dividendbeleid is het directe beleggingsresultaat als dividend aan de aandeelhouders uit te keren. Per certificaat was dit resultaat over het eerste halfjaar 1,62. Van dit resultaat is 1,60 uitgekeerd als dividend, wat bestond uit 0,11 slotdividend over 2009 en 1,49 interim-dividend. Medio december verwachten wij nogmaals 1,60 interimdividend uit te keren over Medio juni 2011 zal vervolgens het slotdividend over 2010 worden uitgekeerd. Aankopen In het eerste halfjaar van 2010 is er op twee locaties vastgoed aangekocht. Op 1 april is in Drachten een gedeelte van Winkelcentrum De Wiken aangekocht. De koopsom bedroeg 3,7 miljoen kosten koper. Het betreft 8 winkels van totaal circa m 2 winkelruimte, welke tegen een totale jaarhuur van circa zijn verhuurd. In dit deel van De Wiken zijn een Albert Heijn, een Kruidvat en een aantal lokale ondernemers gevestigd. In het winkelcentrum is eveneens een Poiesz Supermarkt gevestigd. Deze supermarkt was reeds in eigendom van het Super Winkel Fonds. Op 1 juni is in Amersfoort is een supermarktlocatie aan de Arnhemseweg aangekocht. De koopsom bedroeg 6,5 miljoen kosten koper. Het vastgoed heeft een oppervlakte van circa m 2. Huurder is Plus Vastgoed, welke de ruimte huurt voor circa per jaar. De huurovereenkomst loopt tot 1 november 2018.

2 Financiering De aankopen in Drachten en Amersfoort zijn voor circa 60% hypothecair gefinancierd waarbij de rente voor vijf jaar is gefixeerd tegen gemiddeld 4,35%. Daarnaast is vooruitlopend op de emissie een overbruggingsfinanciering afgesloten van 1,2 miljoen. In verband met deze aankopen is in juli 2010 een emissie uitgeschreven. In totaal worden certificaten van aandelen uitgegeven, tegen een koers van 46,- per certificaat. De totale emissie bedraagt daarmee 4,6 miljoen. De verwachting is dat deze emissie medio september volledig geplaatst zal zijn. Verder zijn in het afgelopen halfjaar twee hypothecaire leningen geherfinancierd, voor een totaalbedrag van 18,4 miljoen. Hiervan is 14,5 miljoen gefixeerd voor vijf jaar tegen 4,6 % en 3,9 miljoen tegen een variabele rente. Ontwikkelingen winkelportefeuille Oostburg Albert Heijn is in Oostburg in gesprek met de gemeente om de supermarkt (en mogelijk de Gall & Gall en Etos) uit te breiden met minimaal 400 m² tot maximaal 1000 m². Het DPO naar de mogelijkheid tot uitbreiding van supermarktoppervlakte is positief uitgevallen. Er zijn verschillende vormen van uitbreiding mogelijk, welke de komende periode nader worden bekeken. Terneuzen De uitbreidingswens van Albert Heijn is in verband met de komst van een Agrimarkt in Terneuzen afgewezen door de gemeente. Het groot onderhoud aan het dak, zal op korte termijn uitgevoerd moeten worden. Blokker heeft een huuraanbiedingsbrief getekend voor een nieuwe huurovereenkomst van 10 jaar ingaande op 1 januari 2011 waarbij de Blokker eveneens de naastgelegen ruimte van de bloemist zal huren. Drachten De huurder V.O.F. Gjaltema heeft de huurovereenkomst opgezegd per 1 juli Omtrent de verhuur van deze winkelruimte van ca. 162 m 2 zijn reeds gesprekken gaande met 2 partijen. Heemstede De Albert Heijn wil heel graag uitbreiden op deze locatie. In overleg met omliggende bewoners en het filiaal van de ABN AMRO bank zal er gestreefd worden naar uitbreiding van de winkelruimte op de aangrenzende braakliggende tuin. De mogelijkheden zijn afhankelijk van overleg tussen Ahold Vastgoed en de gemeente. Winschoten Tijdens het laatste overleg van de projectgroep is geconcludeerd dat de integrale aanpak van het plangebied, financieel gezien geen haalbare kaart is. Enkele onderdelen uit het totale project zijn wel financieel rond te rekenen en zullen in de 2 e helft van 2010 nader worden uitgewerkt. Inmiddels is van de zijde van de gemeente tevens een stadsarchitect ingeschakeld die de visie van de partijen zal vertalen naar een structuurplan voorzien van artist impressions.

3 Winkelcentrum Maagjesbolwerk in Zwolle AM (de voormalige ontwikkelaar) is meerdere malen gewezen op de lekkageproblemen veroorzaakt door cementresten in de hemelwaterafvoerleidingen. Vooralsnog is het probleem nog niet verholpen hoewel de frequenties wel zijn afgenomen. De beheerder zal het onderzoek naar en het oplossen van de lekkages en de scheurvorming in de parkeerkelder verder voortzetten. Winkelcentrum Parijsplein in Den Haag Alhoewel het centrum geen leegstand kent, wordt door middel van diverse acties getracht het winkelcentrum aantrekkelijker te maken voor het winkelend publiek. Momenteel wordt een plan opgesteld waaruit diverse concrete acties moeten voortkomen. Daarbij wordt onder andere gedacht aan uitplaatsing/vervanging van slecht presterende huurders, onderzoek naar en aantrekken van brancheversterkende huurders, vergroten van de zichtbaarheid van het winkelcentrum en verbetering van de verwijzing naar de parkeergarage. Binnenkort zal de winkeliersvereniging geactiveerd worden waarbij de sfeer, de uitstraling, veiligheid, etc. gezamenlijk opgepakt kunnen worden. Een aantal huurders, waaronder Diamand Corner en Master Investments (beide horecaondernemers) en de videotheekondernemer PCB hebben nog steeds betalingsachterstanden. Naast de contacten die wij met deze huurders onderhouden, lopen tevens incassotrajecten via de door ons ingeschakelde incassobureaus. De videotheek zal op korte termijn worden ontruimd. Sinds juni is de ruimte waarin Opticus Devilé (opticien) gevestigd was, verhuurd aan een Turkse bakker. Met deze ondernemer is een nieuwe 10-jarige huurovereenkomst afgesloten. Zowel de ondernemer als de omliggende ondernemers zijn positief over deze ontwikkeling. Naar aanleiding van een door het Super Winkel Fonds afgewezen indeplaatsstelling van Lidl naar SuperCoöp, heeft Lidl een rechtszaak aangespannen. Onlangs heeft het Super Winkel Fonds deze zaak gewonnen. Lidl heeft hoger beroep aangetekend en een uitspraak in hoger beroep zal waarschijnlijk in het tweede deel van 2010 plaatsvinden. Nuenen De supermarktorganisatie Plus zal binnenkort de Super de Boer vestiging overnemen en deze gaan exploiteren. Hiervoor loopt een verzoek tot indeplaatsstelling. Van de overige huurders en locaties zijn geen bijzonderheden te melden.

4 Intrinsieke waarde Op balansdatum 30 juni 2010 bedraagt het eigen vermogen van Super Winkel Fonds Het aantal uitstaande certificaten bedraagt De intrinsieke waarde per certificaat is afgerond 44,45. Het verloop van het eigen vermogen in het eerste halfjaar van 2010 is als volgt: Eigen vermogen Per certificaat stand per 1 januari ,24 commercieel resultaat over het eerste halfjaar ,41 interim-dividend ,60 slotdividend ,11 interim-dividend , ,45 Solvabiliteit De verhouding tussen de schulden aan de kredietinstellingen en de fiscale waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt circa 60%. Zodra de emissie is afgerond zal de solvabiliteit boven de 40% komen, waarmee ruimschoots wordt voldaan aan het financieringsvereiste die voor een fiscale beleggingsinstelling geldt. Fiscaal is het toegestaan om naar aanloop van een emissie tijdelijk een solvabiliteitspercentage te hebben dat lager is dan 40%. Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling Voor de grondslagen van de waardering en resultaatbepaling wordt verwezen naar de jaarrekening 2009 van Super Winkel Fonds. Totale kosten (Total Expense Ratio) De total expense ratio bedraagt 1,46 %. De total expense ratio wordt berekend als de totale kosten bestaande uit de directievergoeding en de algemene kosten gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds. Accountantscontrole Op dit halfjaarbericht is geen accountantscontrole uitgevoerd. In het voorjaar van 2011 wordt een accountantscontrole uitgevoerd op de jaarrekening over geheel 2010, waarvan de cijfers van deze periode onderdeel uitmaken. Vooruitzichten tweede halfjaar 2010 De verwachting is dat in de tweede helft van 2010 het directe beleggingsresultaat, onvoorziene omstandigheden daargelaten, conform begroting zal zijn. De waarde van het vastgoed wordt jaarlijks getaxeerd, waarbij nieuwe aankopen in het eerste jaar op aankoopprijs plus bijkomende kosten worden gewaardeerd. De bijkomende kosten worden daarna in een periode van vijf jaar afgeschreven. Gezien de ontwikkelingen op de winkelvastgoedmarkt verwachten wij geen substantiële afwaardering van het vastgoed bij de taxatie aan het eind van het jaar. Amsterdam, september 2010 Annexum Beheer B.V.

5 Super Winkel Fonds BV Geconsolideerde winst- en verliesrekening over eerste halfjaar 2010 ( certificaten; begroting 2010 gaat uit van een emissie van certificaten per 1 juni 2010) Realisatie Begroting 1e helft e helft 2010 *) Verschil Toelichting Opbrengst uit beleggingen -Huuropbrengst Exploitatielasten Vastgoedmanagement Exploitatieresultaat Overige bedrijfslasten -Rentebaten en lasten Directievergoeding Overige vennootschapkosten Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat (afschrijvingen) pm Resultaat voor belasting Belasting Resultaat na belasting Direct rendement per aandeel 1,62 1,59 0,03 Indirect rendement per aandeel -0,21 pm -0,21 Totaal rendement per aandel 1,41 1,59-0,18 *) Voor de vergelijking van de realisatie over de eerste helft van 2010 met de begroting over het eerste halfjaar van 2010, is de totale begroting voor 2010 naar rato van het moment van de aankopen Drachten en Amersfoort aangepast. Toelichting winst- en verliesrekening: 1.) De huuropbrengst geeft enigszins een vertekend beeld, omdat de meeste huurindexaties plaatsvinden na 30 juni. 2.) De exploitatielasten zijn onder andere hoger dan begroot door afrekening van servicekosten over oude jaren. Daarnaast is er extra toegevoegd aan de voorziening dubieuze debiteuren in verband met onder andere de huurachterstand van de videotheek in Den Haag, waar nu ontbinding en ontruiming voor is gevraagd. 3.) De rentelasten zijn lager dan begroot. Dit komt voornamelijk omdat er niet of nauwelijks gebruik is gemaakt van de rekeningcourant faciliteit bij de FGH bank. En omdat de herfinanciering per 1 april en de financiering op de aankopen Drachten en Amersfoort gunstiger zijn dan waarmee gerekend in de begroting. 4.) Het indirect beleggingsresultaat bestaat geheel uit afschrijvingen op bijkomende kosten, financieringskosten en fusie en begeleidingskosten. In de tweede helft van het jaar zal de vastgoedportefeuille opnieuw getaxeerd worden. Bedragen zijn afgerond op euro.

6 Geconsolideerde balans per 30 juni 2010 (vóór resultaatbestemming) Activa 30 juni december 2009 Beleggingen Vastgoed Immateriële vaste activa Vlottende activa Huurdebiteuren Overige vorderingen en overlopende activa Effecten Liquide middelen Passiva Eigen vermogen Langlopende schulden Kortlopende schulden Hypothecaire kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Crediteuren Belastingen Vooruitontvangen huur Vooruitgefactureerde huur Overige kortlopende schulden

7 Geconsolideerd kasstroomoverzicht tot en met 30 juni 2010 (Volgens indirecte methode) (Bedragen in euro s) 30 juni december 2009 Resultaat na belasting Ongerealiseerde waardeverandering Amoritsatie Mutatie werkkapitaal Mutatie performance fee Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen Desinvesteringen - - Kasstroom uit beleggings activiteiten Saldo toename financieringen Aflossing/ Opnamen R/C faciliteit/leningen Uitgekeerd dividend Kasstroom uit financierings activiteiten Netto kasstroom Mutatie geldmiddelen Geld middelen per 1 januari Geld middelen per 30 juni Mutatie geldmiddelen Geld middelen per 30 juni Opnameruimte rekening-courant (FGH + ING) Beschikbare geldmiddelen op 30 juni

8