Actualisatie woningbouwprogramma Harlingen

Transcriptie

1 Actualisatie woningbouwprogramma Harlingen Aan: Gemeente Harlingen, Joselien Pijpker ( ) Van: RIGO, Jan Scheele-Goedhart ( of Project: Datum: 10 december 2015 De gemeente Harlingen heeft RIGO gevraagd advies uit te brengen voor actualisatie van het woningbouwprogramma uit de Woonvisie De uitgangspunten van die woonvisie zijn nog actueel, maar gezien de veranderingen in de markt in de afgelopen jaren is het bouwprogramma mogelijk niet meer actueel. Als basis voor de advisering maken we de volgende drie stappen: allereerst kijken we naar de kwantitatieve woningbehoefte volgens recente prognoses en vergelijken die met de in de woonvisie gebruikte prognose; vervolgens kijken we naar de kwalitatieve differentiatie daarvan; en tot slot kijken we naar de beleidsmatige veranderingen in de afgelopen j a- ren, zoals passend toewijzen en de extramuralisering van de ZZP 1-4 categorieën. Op grond van onze bevindingen plaatsen we waar nodig kanttekeningen bij de bou w- programmering. Kwantitatieve woningbehoefte De vorige woonvisie gaf aan dat uitbreiding van de woningvoorraad met zo n 670 woningen in 20 jaar nodig was; een toename van gemiddeld 33,5 woningen per jaar. Dat komt overeen met de gemiddelde toename van het aantal huishoudens in de periode volgens de in de woonvisie gehanteerde prognose. In de afgelopen drie jaar zijn er volgens opgave van de gemeente circa 60 woningen gerealiseerd. Dat b e- tekent dat een deel van het programma is doorgeschoven. Als eerste stap gaan we na of het aantal woningen realistisch is in het licht van de huidige huishoude nsprognoses. De meest recente prognose is de PRIMOS-prognose van 2015, beschikbaar sinds eind oktober. Daarnaast zijn in de figuren 1 tot en met 3 de vorige PRIMOS -prognose, de Pearl-prognose van het CBS en het PBL en de provinciale prognose weergegeven. Dat is allereerst gedaan voor de gemeente Harlingen (figuur 1), vervolgens voor de regio Noordwest-Friesland exclusief Leeuwarden (figuur 2) en tot slot voor het aandeel van Harlingen in de regio. De feitelijke groei van het aantal huishoudens is de afgelopen jaren gro ter geweest dan volgens de prognose was voorzien. De meest recente prognose geeft wat betreft het aantal huishoudens in de komende jaren desondanks een veel terughoudender beeld: een groei van minder dan 20 huishoudens per jaar tussen 2015 en Het is PAGINA 1 VAN 7

2 daarbij niet zo zeer het geval dat de regio als geheel geen mensen meer trekt, maar PRIMOS veronderstelt dat die huishoudens vaker dan nu buiten Harlingen zullen w o- nen: het aandeel van Harlingen in het aantal huishoudens in de regio krimpt (zie f i- guur 3). De regio als geheel groeit volgens deze prognose nog met ongeveer 130 hui s- houdens per jaar tot 2025; als Harlingen het huidige aandeel van ruim 20% daarin behoudt, dan is er volgens de meest recente prognose een groei van een kleine 30 huishoudens per jaar. Figuur 1 Ontw ikk eling aanta l hu is houdens in Ha r lingen tot Feitelijk Vorige woonvisie PRIMOS 2012 PRIMOS 2015 Fryslân 2013 Pearl voetnoot 1 Volgens de toelichting bij de provinciale prognose die fors hoger uitkomt dan PRI- MOS is één van de oorzaken voor het verschil gelegen in het feit dat PRIMOS mi gratieveronderstellingen voor een deel baseert op woningbouwprogramma s van g e- meenten. De provincie kiest op dat punt voor het alternatief om trends uit het verl e- den door te trekken, hoewel de opstellers van de prognose erkennen dat daarmee impliciet evengoed bouwprogramma s verondersteld worden, namelijk die van de a f- gelopen jaren. 1 Het beeld bij de provincie is dus dat Harlingen in de komende jaren een sterkere positie in de regio zal krijgen, in lijn met de trend van de afgelopen j a- ren. Naast de algemene trek naar de stad die op veel plaatsen waargenomen wordt, maakt ook het feit dat Harlingen in de afgelopen jaren veel geïnvesteerd heeft in voorzieningen deze veronderstelling aannemelijk. in de PRIMOS veronderstelt daarentegen een trendbreuk, de Pearl-prognose zit daar tussenin. Op langere termijn tot 2040 nemen de verschillen in Harlingen tussen de verschillende prognoses weer af. De prognose van de provincie Friesland geeft aan dat het aantal huishoudens tot 2025 sneller stijgt, maar na 2030 ook weer sneller daalt dan Prognose Fryslan p. 10. PAGINA 2 VAN 7

3 volgens de PRIMOS-prognose. Alleen de Pearl-prognose geeft een heel ander patroon aan met een stijging die doorgaat tot 2040, in zowel Harlingen als de regio. Figuur 2 Ontw ikk eling aanta l hu is houdens in de reg io (e xc l. Leeuward en) tot Feitelijk PRIMOS 2012 PRIMOS 2015 Fryslân 2013 Pearl Figuur 3 Aandee l Harlingen in aan tal hu ishoudens reg io (e xclusief Leeu warden ) 22,5% 22,0% 21,5% Feitelijk Fryslân 2013 Pearl PRIMOS 2012 PRIMOS ,0% 20,5% 20,0% 19,5% 19,0% PAGINA 3 VAN 7

4 In het licht van de ontwikkeling van de afgelopen jaren lijkt de PRIMOS-prognose wel erg aan de lage kant. Er wordt in die prognose een trendbreuk verondersteld ten o p- zichte van de groei in de afgelopen jaren. De provinciale prognose lijkt daarentegen wat extreem in de aannames, leidend tot een snelle groei en vervolgen s een even snelle krimp. In een gematigd scenario zouden we uit kunnen gaan van een schatting van het aantal huishoudens in 2030 in lijn met de vorige woonvisie: een kleine Ten opzichte van het huidige aantal huishoudens is dat een groei met 340 hui shoudens in de periode , ofwel gemiddeld ruim 20 per jaar. In lijn met de trend van de afgelopen jaren kan dat tot 2020 wat meer zijn ongeveer 30 per jaar waarna de trend in lijn met de prognoses naar beneden afbuigt ongeveer 15 woningen per jaar in de periode Dit scenario ligt in lijn met de ontwikkeling van de afgelopen jaren en van het totaalbeeld van de verschillende prognoses. Tabel 1 Gemiddeld e ontw ik ke ling aantal hu ishoudens per ja ar in Harlingen per periode tot Vorige woonvisie PRIMOS PRIMOS Fryslân Pearl Kwalitatieve woningbehoefte De indicatieve differentiatie van het bouwprogramma volgens de woonvisie is weergegeven in tabel 2. Tabel 2 Dif ferentiatie bouwp rogramma vo lgens woonvis ie 2013 Type percentage Aantal tot 2020 (volgens woonvisie) Grondgebonden sociale huur 15% - 20% Appartementen sociale huur 15% - 20% Appartementen vrije sector 0% - 5% 0 20 Grondgebonden seniorenwoningen sociale huur 15% - 20% Grondgebonden seniorenwoningen vrije sector 0% - 5% 0 20 Koop grondgebonden tot % - 15% Koop grondgebonden boven % - 15% Koop appartementen tot % - 5% 0 20 Koop appartementen boven % - 5% 0 20 Koop grondgebonden seniorenwoningen 10% - 15% De onderbouwing voor dit programma vindt de woonvisie vooral in de ontwikkeling van bepaalde doelgroepen. De woonvisie noemt vier relevante trends: vergrijzing: toename aantal oudere huishoudens, vooral 75+ ontgroening: afname aantal jongere huishoudens en jongeren kloof tussen huur en koop: effect nieuwe hypotheekregels, Europese toewi j- zingsregels en inkomensontwikkeling PAGINA 4 VAN 7

5 appartementenbehoefte: groter dan het appartementenaanbod Twee belangrijke ontwikkelingen die gesignaleerd worden, zijn de toename van het aantal huishoudens met een laag inkomen en de toename van het aantal oudere huishoudens. Die twee trends blijven anno 2015 overeind. Wellicht neemt het aantal huishoudens met een laag inkomen iets minder snel toe vanwege de verbeterde ec o- nomische vooruitzichten, de trend zelf is voornamelijk toe te schrijven aan de dem o- grafische ontwikkeling meer kleine huishoudens en meer oudere huishoudens die er nog hetzelfde uitzien. De verwachting is dus dat de onderliggende ontwikkelingen voor het bouwprogramma nog vergelijkbaar zijn met het beeld ten tijde van het opstellen van de woonvisie. In de woonvisie worden deze trends vertaald in een bouwprogramma dat bestaat uit vooral goedkope woningen en seniorenwoningen. Het is de vraag of er in de praktijk (nog) sprake is van zo n direct verband tussen ontwikkeling van bepaalde doelgroepen en het bouwprogramma. In de praktijk blijkt dat: Ouderen vaak heel lang in hun huidige woning blijven wonen en pas verhu i- zen wanneer dat echt nodig is. Zij wonen immers vaak naar grote tevredenheid in hun huidige woning en ervaren de meeste verhuisstappen toch als een achteruitgang in hun woongenot. Huishoudens met een laag inkomen lang niet altijd in een sociale huurwoning wonen. Uit Harlingen hebben we daar geen specifieke cijfers over (het woningmarktonderzoek geeft nauwelijks informatie over wie woont waar ), maar de ervaring vanuit andere gemeenten is dat er al snel een kwart van de huishoudens in de primaire doelgroep in een koopwoning woont. Die twee punten hangen met elkaar samen. Dat het aantal huishoudens met een laag inkomen toeneemt, heeft voor een deel te maken met de vergrijzing. Pensionering betekent vaak een teruggang in het inkomen en daarnaast gaat het vaker om kleinere huishoudens, nadat één van de partners i s overleden. Vaak gaat het echter om huishoudens die nu al in een koopwoning wonen, met niet zelden een hypotheek die ten minste gedeeltelijk afgelost is. Omdat we niet kunnen aannemen dat deze huishoudens bij een terugvallend ink o- men door pensionering (waardoor ze tot een lagere inkomensgroep gaan b e- horen) abrupt op zoek gaan naar een goedkopere woning, is in de praktijk de groei van het aantal huishoudens met een laag inkomen niet direct te vert a- len naar een groei van de behoefte aan goedkope huurwoningen. We komen in de conclusie terug op de consequenties van deze opmerkingen voor het bouwprogramma. Beleidsmatige veranderingen Tot slot willen we kort aandacht geven aan een aantal beleidsmatige wijzigingen: Corporaties krijgen de verplichting om ten minste 90% van de primaire doelgroep (de groep tot de huurtoeslaggrens) te huisvesten in woningen met een huur tot maximaal de aftoppingsgrens. PAGINA 5 VAN 7

6 Steeds meer mensen die eerder een indicatie kregen voor intramuraal wonen met zorg, moeten nu in een zelfstandige woning blijven (de groepen ZZP V&V 1 tot en met 4 (25%). Met die trend is ook in de huidige woonvisie al rekening gehouden. Voor deze groepen is vaak meer nodig dan alleen een seniorenwoning; sociale veiligheid, toezicht en nabijheid van voorzieningen zijn b elangrijke randvoorwaarden om zelfstandig te kunnen blijven wonen. Conclusie: consequenties voor bouwprogramma Tabel 3 vat samen in welke woningtypen in de huidige planvoorraad voorzien wordt. 2 Dat zijn voor het overgrote deel betaalbare huurwoningen, veelal appartementen. Voor een deel gaat het daarbij om mogelijke vervanging van bestaande apparteme n- ten. Tabel 3 Samenva tt ing bru to bouwprogra mma huid ige p roje cten naar type naar eigendomsvorm naar prijsklasse vrijstaand 6 huur 413 variabel 33 appartement 354 koop 6 betaalbaar 572 rijwoning 40 huur/koop 198 senioren 26 variabel onder-1-kap 33 Op grond van de voorgaande overwegingen zijn bij dit bouwprogramma anno 2015 de volgende kanttekeningen te plaatsen: Qua aantallen is het programma ongeveer in lijn met de demografische voo r- uitzichten: circa 30 woningen toevoegen per jaar tot Aangezien Plan Zuid fase 3 (om ruimtelijke redenen) in verdunning voorziet meer woningen slopen dan nieuw bouwen betekent uitstel van die fase van Plan Zuid dat ook andere plannen uitgesteld moeten worden. Het gaat om een afname van ruim 40 woningen. Het accent ligt in het huidige programma erg zwaar op appartementen en s e- niorenwoningen. Zoals gezegd is het in de praktijk niet altijd zo dat oudere huishoudens massaal naar een appartement of seniorenwoning verhuizen; i n- tegendeel, ze stellen een dergelijke verhuizing vaak lang uit. Dat is één van de achtergronden bij het gegeven dat in de praktijk de v raag naar appartementen vaak kleiner is dan de uitkomst van woningbehoefteonderzoeken sugg e- reert. Het betekent ook dat er vaak nog verrassend veel vraag is naar nieuwe ee n- gezinshuizen, ondanks het feit dat het aantal gezinnen per saldo niet to e- neemt. Dit komt omdat veel lege-nest gezinnen bestaande gezinswoningen voetnoot 2 Sloop is hierbij buiten beschouwing gelaten; het aantal te slopen woningen is fors, ruim 450 woning, zodat slechts een netto programma van circa 200 woningen resteert. In gerealiseerde woningen zijn van het nog te realiseren bouwprogramma afgetrokken. PAGINA 6 VAN 7

7 bezet houden. Het aandeel eengezinshuizen in het programma is in dit licht bezien erg bescheiden. Het programma bevat een groot aantal goedkope (huur)woningen. Gegeven het feit dat de toewijzing van deze woningen beperkt is tot huishoudens met een inkomen tot , is dit een type woning waar een deel van de bevo l- king van Harlingen bij voorbaat niet voor in aanmerking komt. Dat gaat dan in elk geval over de huidige woningeigenaren (gemiddeld inkomen volgens het woningmarktonderzoek 2010). Het huidige bouwprogramma biedt voor deze groep weinig tot geen doorstroommogelijkheden. Dat betekent ook dat de huidige koopwoningen slechts mondjesmaat vrij kunnen komen voor nieuwe woningzoekenden zoals koopstarters. Met het oog op betaalbaarheid is het rijksbeleid voor passend toewijzen wel relevant; het zorgt ervoor dat de woningen tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens (ongeveer van 550 tot 700 per maand bij prijspeil 2015) minder goed afzetbaar zijn. Binnen de totale categorie sociale huurwoningen moet het accent daarom meer op de woningen tot de aftoppingsgrens komen te liggen. Voor wonen met zorg is het wonen van de mensen die voorheen een indicatie ZZP V&V 1 tot en met 4 kregen een aandachtspunt. Het bouwprogramma noemt op verschillende locaties seniorenwoningen, maar een woning die a l- leen qua toegankelijkheid voor senioren geschikt is, is voor deze groep eige n- lijk onvoldoende om zelfstandig te kunnen blijven wonen. Het is uit het bouwprogramma niet af te leiden of de genoemde seniorenwoningen geschikt zijn voor deze groep. PAGINA 7 VAN 7