Veranderende huishoudens en buurten

Transcriptie

1 Veranderende huishoudens en buurten Dynamiek in de stad Wouter van Gent Thea Dukes Annalies Teernstra Sako Musterd Rotterdam, 20 juni 2012

2 Inhoud 1. Inleiding Aanleiding onderzoek 2. Empirische illustratie Inkomensverandering en huishoudverandering 3. Beleidsvisies op stadsniveau (Thea) Amsterdam, Den Haag en Tilburg 4. Case studies van buurtvernieuwing (Annalies) Transvaal (Amsterdam) en Rustenburg (Den Haag) 5. Discussie 2

3 Aanleiding Praktijk van buurtaanpak De buurt als eiland Huishoudens hebben zelfde beleving Streven naar het gemiddelde Hoge mobiliteit = verkeerd, stabiliteit = goed Focus op dynamiek van huishoudens in relatie tot de buurt Onderzoek in Amsterdam, Den Haag en Tilburg: - Verhuisbewegingen, huishoudens en inkomens - Beleid en praktijk 3

4 Dynamiek van huishoudens Levensfase en stadsbuurten Huishoudtransities Inkomensverandering Ons onderzoek Grotere afstand leidt tot verhuizingen en verhuizingen verkleinen afstanden. Instromers en uitstromers maken snellere inkomensontwikkeling door; buurt als roltrap Verklaring: passende woonmilieus 4

5 Geindexeerde groei Jaar A. Downgrading en lage s.e.s. B. Downgrading en gemiddelde s.e.s. C. Downgrading en hoge s.e.s. D. Upgrading en lage s.e.s. E. Upgrading en gemiddelde s.e.s. F. Upgrading en hoge s.e.s.

6 - Bovengemiddelde instroom Starters (uithuisgaanden) (van buiten Den Haag) - Bovengemiddelde uitstroom alleenstaanden (naar elders in Den Haag)

7 - Bovengemiddelde instroom alleenstaanden (van binnen en van buiten Den Haag) - Bovengemiddelde uitstroom nieuwe koppels (naar elders in Den Haag en naar buiten)

8 - Bovengemiddelde instroom nieuwe koppels (van binnen Den Haag) - Bovengemiddelde uitstroom nieuwe gezinnen (naar elders in Den Haag en naar buiten)

9 - Bovengemiddelde instroom alleenstaanden (van binnen Den Haag) - Bovengemiddelde uitstroom jonge gezinnen (naar elders in Den Haag en naar buiten)

10 - Bovengemiddelde instroom nieuwe en jonge gezinnen (van binnen en van buiten) - Bovengemiddelde uitstroom empty nesters (naar elders in Den Haag en naar buiten)

11 -Bovengemiddelde instroom nieuwe eenoudergezinnen (van binnen Den Haag) -Bovengemiddelde instroom scheiding met kinderen (van binnen Den Haag)

12 Uitkomsten 1. De buurt als jas Buurten kunnen voor huishoudens in bepaalde fasen van hun leven een functie hebben, juist ook als ze afwijken qua woningmarkt, etniciteit, inkomen en huishoudsamenstelling 2. Voor blijvers weinig invloed van de buurt (huurwoningen, inkomensmix en niet-westerse allochtonen hebben kleine positieve invloed) 12

13 Visies op stedelijke herstructurering & buurtdynamiek : Amsterdam, Den Haag & Tilburg Thea Dukes M.J.M.Dukes@uva.nl Rotterdam, 20 juni 2012

14 Opzet presentatie 1. De visie op stedelijke herstructurering die ten grondslag ligt aan het huidige beleid 2. De aansluiting van deze visie op de buurtdynamiek 3. De invloed van de nieuwe realiteit op de woningmarkt op de visie Focus: Amsterdam, Den Haag & Tilburg

15 Vraag aan het publiek: De visies blijken (in termen van eindbeelden) redelijk eenvorming, de bijbehorende instrumenten eveneens; deze laatste bieden echter wel ruimte voor maatwerk. Bezien vanuit uw eigen praktijk: in welke mate wordt daar gebruik van gemaakt en is dit ook het gewenste maatwerk? En wat betekent de nieuwe realiteit op de woningmarkt voor de visies?

16 Amsterdam Nieuw West Ligging / tuinstad obv AUP (1934) woningen, inwoners 82% d.d , veel gestapeld, goedkope huur, relatief klein (65m2). Herkenbare buurten (scheidslijnen) Zuilen basis voor sociale samenhang

17 Den Haag Zuidwest Ligging/Structuurplan 1949 (Dudok) woningen, inwoners. 80% d.d , gestapeld, goedkope huur, relatief klein (65m2). Herkenbare buurten (scheidslijnen) Zuilen als basis voor sociale samenhang.

18 Tilburg: meerdere locaties

19 Stedelijke herstructurering Beleid de dato (eind) jaren negentig Ingegeven door bepaalde problematiek (fysiek, sociaal, economisch) Gebiedsgericht ( plangebied ) Samenwerking diverse (woningmarkt)partijen Belangrijkste instrument: differentiatie van de woningvoorraad Het opwaarderen van wijken in bestaand stedelijk gebied door het creeren van een gevarieerd woningaanbod en een goede woonomgeving. (Den Haag naar een ongedeelde stad: een herstructureringsplan voor de 21e eeuw, 1997)

20 Differentiatie van de woningvoorraad Doelstelling: Sociaal economische problematiek verdunnen Slecht wijkimago verbeteren ( niet langer een doorgangswijk ) Eenzijdige woningvoorraad doorbreken -> Wooncarrieres in de buurt mogelijk maken (zittende bewoners) -> Instroom van midden- en hogere inkomens stimuleren (nieuwe bewoners) ParkStad biedt een rijker spectrum aan woonmilieus. Globaal beschouwd laat zich wel een stevig verschil zien tussen wonen in verstedelijkt gebied versus wonen in parkachtige buurten. Maar binnen de beide werelden is er genoeg en gevarieerd aanbod voor allerlei doelgroepen en inkomens. Er zijn minder, maar voldoende sociale huurwoningen ook in de nieuwbouw. Daarnaast bestaat er een sterk verbeterd aanbod van middeldure en dure koopwoningen die verspreid liggen over de verschillende buurten. Zo is voorkomen dat er arme versus rijke buurten ontstaan. (Richting ParkStad 2015, 2004)

21 Differentiatie van de woningvoorraad Vorm (1): Eigendomsverhoudingen (woningvoorraad) veranderen (sloop/nieuwbouw) Bron: Richting ParkStad 2015 (2004)

22 Differentiatie van de woningvoorraad Vorm (2): Creeren van aantrekkelijke woonmilieus (Tilburg, Den Haag) of verschillende leefmilieus (Amsterdam) Bron: Richting ParkStad 2015

23 Geplande & Geleefde stad (1) Eindbeelden (niveau van de stad) - Ongedeelde stad, complete stad, stad in balans (stedelijke herstructurering) - Normaal Amsterdams Peil (NAP), gemiddelde van de stad (wijkaanpak) - Van krachtwijken naar prachtwijken (wijkaanpak) Stad in balans betekent een evenwicht vinden tussen verschillende woonvoorkeuren. Enerzijds aandacht schenken aan de behoefte van mensen om te wonen in een buurt waar bewoners met dezelfde levensstijl leven. Anderzijds oog hebben voor de ruimte die mensen nodig hebben voor het ervaren / uitdragen van persoonlijke voorkeuren en verschillen. Het vinden van een balans tussen de belangen van het individu en die van het collectief en het vermijden van grootschalige segregatie (Tilburg, WoonVisie tot 2010, 2007).

24 Geplande & Geleefde stad (2) Flexibele differentiatie bij nieuwbouw op een laag schaalniveau: 30% goedkoop tot op wijkniveau; % (middel-)duur varieert per gebied (Den Haag) Bron: Woonvisie Den Haag (2009)

25 Geplande & Geleefde stad (3) Plangebied is vaak groot: ontwikkelingsplan, vernieuwingsplannen, uitwerkingsplannen (vb Amsterdam Nieuw West). De gebiedsvisie lijkt sterk ingegeven door wensbeelden en niet zozeer door sociaal-ruimtelijke praktijken van de bewoners. De nadruk ligt op het corrigeren van de sociale dynamiek in termen van bevolkingssamenstelling, omgangsvormen en gedrag en niet of nauwelijks op de veranderende relatie tussen de ruimtelijke praktijken van oude en nieuwe groepen bewoners en de ruimte en het voorzieningenpakket. (Atlas Westelijke Tuinsteden, 2009)

26 Geplande & Geleefde stad (4) Bijstelling van beleidsvisie aan de hand van good practice elders gebeurt, maar is niet vanzelfsprekend. Vb: sociale stijging in de Bijlmer: De eerste nieuwbouw projecten werden ( tot verbazing van iedereen, het was namelijk helemaal niet de bedoeling ) gekocht door Surinamers. De opzet was het verversen van de bevolking ; een deel van de huidige bevolking er uit en vervangen door middenklasse import om de Bijlmer tot een gemengde wijk te maken. Niemand kwam van buiten; niemand was zo gek om een woning te kopen in het hart van de Bijlmer. Die werden wel gekocht door mensen uit Gaasperdam en Almere; mensen die al weggetrokken waren, daar wat duurder huurden. Surinamers kochten in de Bijlmer omdat zij daar nog steeds hun netwerken hadden; familie, religieuze netwerken. Op een gegeven moment zijn wij dat als doel gaan exploiteren en dat heeft dus ook gewerkt; de Bijlmer is omhoog gekropen. (Interview voormalige directeur Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer)

27 De nieuwe realiteit op de woningmarkt Visie staat nog overeind, eindbeelden vervagen, pragmatiek overheerst Differentiatie van de woningvoorraad, maar: * stijging van het schaalniveau * sterker accent op (verduurzaming van) de bestaande voorraad * sterker accent op zittende bewoners * Van middeldure/dure koop & huur naar goedkope koop & middeldure huur * Van aanbodgestuurd naar vraaggeorienteerd * Kleinere stappen ( sociale stijging in plaats van complete differentiatie) * Verbreding van betrokken bouwprocespartijen Einde

28 Den Haag Zuidwest (DHZW) Ligging/Structuurplan 1949 (Dudok) woningen, inwoners. 80% d.d , gestapeld, goedkope huur, relatief klein (65m2). Herkenbare buurten (scheidslijnen) Zuilen als basis voor sociale samenhang.

29 Differentiatie van de woningvoorraad Vorm (1): Eigendomsverhoudingen (woningvoorraad) veranderen (sloop/nieuwbouw) Bron: Richting ParkStad 2015

30 Buurtvernieuwing: de rol van de dynamiek en functie van de buurt in de Transvaalbuurt (Amsterdam) en Rustenburg (Den Haag) Annalies Teernstra Rotterdam, 20 juni 2012

31 Centrale vragen (1) Op welke manier hebben gemeente en woningcorporaties geïntervenieerd in de Transvaalbuurt (Amsterdam) en Rustenburg (Den Haag) tussen 1999 en 2011? (2) Wat waren de doelstellingen van deze interventies? (3) Welke rol speelden de dynamiek en de functie van de buurt in deze interventies? 31

32 De onderzoeksbuurten Amsterdam: Transvaalbuurt (en Oosterparkbuurt) Den Haag: Rustenburg (en Heesterbuurt) 32

33 De onderzoeksbuurten: enkele kenmerken Tabel 1. Bouwperiode (in procenten) < >1991 Transvaalbuurt Rustenburg Bron: O&S, 2011 / Den Haag in cijfers, 2011 Tabel 2. Eigendomsverhoudingen (in procenten) Koop Sociale Particuliere Onbekend huur huur Transvaalbuurt Rustenburg Rustenburg, Den Haag (eigen foto) Bron: O&S, 2011 / Den Haag in cijfers, 2011 Transvaalbuurt, Amsterdam (eigen foto) 33

34 Data en Methoden Analyse beleidsdocumenten o Analyse van beleidsdocumenten op gemeentelijk, stadsdeel- en buurtniveau Interviews met wijkprofessionals o Stand van zaken: 24 interviews uitgevoerd (najaar 2011-winter 2012) o Mensen die dagelijks betrokken zijn bij de buurt en/of handelen namens de woningcorporatie of gemeente Onderzoeksperiode:

35 Aanleiding voor ingrijpen in de Transvaalbuurt (A) en Rustenburg (DH) Relatie met de dynamiek van de buurt? (1) Verschillen tussen gemeente en woningcorporaties Gemeente Amsterdam/Den Haag: Signaleren dat het niet goed gaat, op basis van observaties, gesprekken met bewoners en sterkte-zwakte analyses. Belangrijkste problemen: Hoge mutatiegraad (weinig binding) Instroom lage inkomens, uitstroom midden en hoge inkomens Eenzijdige woningvoorraad Druk op openbare ruimte Maar: analyse vaak op basis van statische gegevens van slechts één of hooguit enkele jaren. 35

36 Aanleiding voor ingrijpen in de Transvaalbuurt (A) en Rustenburg (DH) Relatie met de dynamiek van de buurt? (2) Verschillen tussen gemeente en woningcorporaties Woningcorporaties: Vooral focus op eigen bezit (uitzondering: Transvaalbuurt vanaf 2007) Het percentage bezit in de buurt bepalend voor wel of niet ingrijpen We kijken ook wel strategisch naar ons bezit: waar moeten we investeren en waar niet. Je kan niet overal wat tegelijkertijd doen. We kijken wel heel duidelijk van waar kunnen Spanning tussen gemeente en woningcorporatie we het verschil maken. Gemeente is afhankelijk van investeringsbereidheid corporaties (Manager gebiedsbeheer woningcorporatie, Amsterdam) 36

37 Interventies in de Transvaalbuurt (A) en Rustenburg (DH): een overzicht (1) Focus op het fysieke : o Renovatie van woningvoorraad o Differentiatie van woningvoorraad: Uitbreiding en samenvoeging woningen (beide buurten) Verkoop sociale huurwoningen en transformatie naar vrije sector huur (Transvaalbuurt) Sloop-nieuwbouw o Renovatie/herinrichting openbare ruimte ( verleidingsstrategie ) Woningdifferentiatie in Rustenburg (eigen foto) Renovatie openbare ruimte Transvaalbuurt (eigen foto) 37

38 Wat zijn de doelstellingen van de interventies in de Transvaalbuurt (A) en Rustenburg (DH)? Transvaalbuurt en Rustenburg: Versterken woningmarktpositie van de buurt (stedelijk gemiddelde) Binden/aantrekken midden- en hoge inkomens Verlagen verhuismobiliteit Doelstellingen komen overeen met doelen geformuleerd op stedelijk niveau Een We van hebben de redenen een parameter dat je fysiek bedacht. ingrijpt, ( ) is Wat dat is het nu vaak de marktwaarde meer een instrument van de woningen? is om te zorgen ( ) Maar: er zijn verschillen naar actoren dat Als er ie meer vijf procent differentiatie eronder komt duikt, in de dan buurt. moeten ( ) de Het alarmbellen zijn niet altijd afgaan. slechte Gaat woningen, het vijf procent maar met name te veel kansarme mensen omhoog, bij elkaar dan die is grote het hallelujah. problemen veroorzaken, waar ze zelf ook (Voormalig projectleider niet gelukkig Rustenburg-Oostbroek, van worden. Den Haag) (Manager gebiedsbeheer woningcorporatie, Amsterdam) 38

39 Doelstellingen van de interventies: verschillen tussen actoren Rustenburg: Gemeente heeft als doel hogere inkomens aan te trekken Woningcorporaties juist niet Wij hebben nogal veel krachtwijken. ( ) Nou, daar proberen wij toch wat mensen met inkomen aan te trekken. ( ) Dus daar zijn betaalbare woningen ook toegankelijk voor mensen met midden en lagere inkomens. Maar dat betekent dat we in die buitenwijken, we heel streng op inkomen selecteren. (Beleidsmedewerker woningcorporatie, Den Haag) 39

40 Transvaalbuurt: vanaf 2007 Vogelaarwijk Opgelegd vanuit het Rijk Naast fysieke interventies, ook aandacht voor economie, veiligheid en sociale stijging en participatie van bewoners Samenwerking tussen gemeente, woningcorporaties en welzijnsorganisaties We geloven ook wel heel erg dat bedrijvigheid een motor is om ondernemerschap om buurten er weer bovenop te helpen. (Manager gebiedsbeheer woningcorporatie X, Amsterdam) Uiteenlopende ideeen over de manier waarop moet worden ingeintervenieerd in de Transvaalbuurt Er wonen ook mensen en als die mensen niet hun hoofd boven water kunnen houden ( ) Je moet ook zorgen dat die mensen het iets beter krijgen. Gemeente Amsterdam) (Programmamanager wijkaanpak woningcorporatie Y, Amsterdam) Logo wijkaanpak Transvaalbuurt (Bron: 40

41 Conclusie Rol van dynamiek buurt in interventies: o Gemeente: ja, maar beperkt o Corporaties: met name focus op eigen bezit Aandacht voor functie van de buurt in de stad is beperkt o Een gemengde buurt op het stedelijk gemiddelde lijkt het ideaalplaatje o Vaak fysieke interventies om fysieke én sociale problemen op te lossen Doelstellingen van verschillende actoren in dezelfde buurt matchen niet altijd Binnen zelfde type actor verschillende motivaties en doelstellingen Soms zelfs tegenovergestelde doelstellingen 41