VERHUISDYNAMIEK IN DE STADSREGIO AMSTERDAM

Transcriptie

1 VERHUISDYNAMIEK IN DE STADSREGIO AMSTERDAM Wens en werkelijkheid in beeld André Buys en Marlies van der Vlugt In opdracht van de Stadsregio 1 INLEIDING De woningmarkt in de Stadsregio (inclusief Almere, hierna te noemen SRA+) heeft voor een deel een lokaal en voor een deel een regionaal karakter. Dat regionale karakter komt tot uitdrukking in verhuizingen over de gemeentegrens heen. biedt kwaliteiten die in andere delen van de regio niet of beperkt voorhanden zijn, en andersom. Bezien door een regionale bril is het geheel meer dan de som der delen, mits de markt goed functioneert. De verscheidenheid maakt de regio als geheel aantrekkelijk en toegankelijk voor een mensen in uiteenlopende levensfasen en met uiteenlopend financiële middelen. Er zijn signalen dat het regionaal functioneren van de woningmarkt van karakter is veranderd ten opzichte van de jaren voor de crisis. Zo blijft de groei van Almere al enige tijd achter bij de verwachtingen. En in hoopt het aantal inwoners zich op, bij een vooralsnog geringe toename van de woningvoorraad. De crisis heeft hier mee te maken uiteraard, maar er zijn ook meer structurele verandering en te zien, die maken dat we ons beeld van de regionale woningmarkt wellicht moeten bijstellen. In deze notitie worden betekenisvolle ontwikkelingen in de regionale verhuisdynamiek in beeld gebracht en geduid. In hoofdstuk 3 en 4 wordt gekeken naar feitelijk gerealiseerde verhuisbewegingen. Daarbij kijken we voor zover mogelijk ook wat langer terug. Sommige ontwikkelingen dateren namelijk al van voor de crisis. Vervolgens (hoofdstuk 5) wordt gekeken naar gewenste verhuisstappen van woningzoekenden uit de diverse delen van de regio. Hiertoe wordt gebruik gemaakt van het onderzoek Wonen in de Stadsregio (WIRA) uit Als toegift (hoofdstuk 6) is, eveneens op basis van WIRA 2013, gekeken welke woonkwaliteiten woningzoekenden in de delen van de regio belangrijke vinden. Voor de snelle lezer worden eerst hieronder de belangrijkste bevindingen samengevat. 2 SAMENVATTENDE CONCLUSIES als tussenstop, de regio als eindstation Wie van een afstand naar de verhuisdynamiek in de Stadregio (inclusief Almere) kijkt, ziet jaar in jaar uit jonge huishoudens met (vooralsnog) laag inkomen naar de stad trekken en gezinnen met jonge kinderen en hoger inkomen uit de stad naar het ommeland verhuizen. Met enige fantasie kan hierin een roltrap worden gezien, waarbij de vertrekkers dezelfde mensen zijn als de vestigers, maar dan enkele jaren ouder, welvarender en bezadigder. Wie wil kan dit zelfs als ideaalbeeld zien. Maar hoewel de metafoor van de roltrap pakkend is, is daarmee niet het hele verhaal verteld. Er zijn ook andere patronen zichtbaar. PAGINA 1 VAN 21 januari 2015

2 Op naar de regio en daar voorbij! Een belangrijke nuance is dat vestigers in helemaal niet zo laag opgeleid zijn. Integendeel, juist vestigers van buiten de regio zijn bij binnenkomst al vaak hoog opgeleid. Dit spoort met het gegeven dat niet alleen jongeren in de studentenleeftijd, maar ook oudere jongeren (eind twintig, begin dertig) vaker komen dan gaan. In geen enkele andere stad in Nederland is dit in deze mate het geval. trekt dus ook mensen aan die reeds hoog opgeleid zijn en hun carrière in vervolgen. Andersom blijkt uit woonwensen dat hoger opgeleiden die uit willen vertrekken niet bovenmatig geïnteresseerd zijn in de regio. Zij willen juist de regio (weer) verlaten. Kortom, er is een sterke uitwisseling van hoger opgeleiden tussen en de rest van de wereld, waar de overige delen van de regio maar een heel bescheiden rol in spelen. Populariteit heeft zijn prijs Een andere nuance is dat oudere jongeren langer in blijven hangen dan hun leeftijdsgenoten in het verleden. Deze trend dateert al van voor de crisi s, hetgeen doet vermoeden dat dit grotendeels een bewuste, positieve keuze is. Omdat jonge jongeren blijven komen (hun instroom is zelfs toegenomen) dreigt hierdoor een opstopping te ontstaan, met naar alle waarschijnlijkheid een verdere prijsopdrijving in de populaire delen van de stad. Suburbanisatie is niet dood Niet de gehele dynamiek draait om hoog opgeleide jongeren met een kosmopolitsiche oriëntatie. De suburbanisatie vanuit de stad is nog springlevend. Hoewel minder dan in het verleden, zijn dertigers en huishoudens met jonge kinderen (twee overlappende categorieën) nog altijd per saldo vertrekkers uit en zelfs uit de regio als geheel. Vanuit zwermen ze naar alle andere delen van de regio. Ook de regio Haarlem trekt per saldo inwoners aan uit de SRA. Tussen wens en werkelijkheid Er is ten aanzien van de migratie een discrepantie te zien tussen wens en werkelijkheid. Als het aan de meeste woningzoekenden ligt, blijven zij liefst in hun eigen gemeente of deelgebied. De meeste mers willen niet naar de regio. Woningzoekenden uit de zuidelijke regiogemeenten willen niet naar de noordelijke, en vice versa. Almere is in geen van de andere delen van de regio gewild onder woningzoekenden. Dertigers, onder wie gezinnen met kinderen zijn meer dan hun leeftijdsgenoten in het verleden geneigd in blijven. Maar gezien de ophoping van jonge dertigers in de stad zullen zij daar lang niet allemaal in slagen, zeker niet als ze allemaal een benedenwoning binnen de ring willen. Wie veel geld heeft of genoegen neemt met een kleine woning maakt kans. Voor heel veel anderen is de stap naar de andere delen van de regio of naar Haarlem of omgeving uiteindelijk een voor de hand liggend en relatief betaalbaar alternatief. De andere delen van de regio op hun beurt kunnen de instroom van jonge gezinnen goed gebruiken, al was het maar als compensatie voor de vergrijzing die vooral buiten in het verschiet ligt. PAGINA 2 VAN 21 januari 2015

3 verhuisde personen per duizend inwoners 3 FEITELIJKE VERHUISBEWEGINGEN Allereerst moet worden geconstateerd dat er de laatste jaren minder wordt verhuisd dan in het verleden. In het jaar 2013 verhuisde net iets meer dan tien procent van de bevolking in de regio. Dit is de zogeheten relatieve verhuismobiliteit, gerekend in adreswijzigingen van inwoners. 1 Voor een deel komt de afname door de crisis; in de jaren voorafgaand aan de crisis lang de verhuismobiliteit op 11% à 12%. Kijken we verder terug in de tijd, dan blijkt dat er in de jaren negentig nog meer werd verhuisd, jaarlijks rond de 13% van de toenmalige bevolking. De teruggelopen dynamiek over langere periode heeft vooral een demografische achtergrond. Een groot deel van de bevolking behoort tot de babyboom-generatie, geboren tussen 1945 en In 1990 waren deze mensen tussen de 20 en de 45 jaar oud en nog actief op de woningmarkt. Inmiddels is een groot deel van deze omvangrijke groep inwoners gesetteld, vooral in de omgeving van, en heeft voorlopig geen behoefte aan nog een verhuisstap. In, met een relatief jonge bevolking, wordt ondanks de crisis nog altijd door rond de 13% van de bevolking jaarlijks van adres gewisseld. Figuur 1 Aanta l v erhu isde personen per du izend inwoners p er jaar totaal SRA+ SRA+, excl. A'dam 50 Complementaire gebieden Wie denkt dat verhuizen een louter lokale aangelegenheid is, heeft het mis. Binnenverhuizingen (binnen de eigen gemeente) maken gemiddeld 63% uit van de totale verhuismobiliteit. In kleinere gemeenten als Ouder-Amstel, Landsmeer. Beemster en Zeevang komt het aandeel binnengemeentelijke verhuizingen niet boven de 40% uit. In alle delen van de regio, met uitzondering van Almere, is het aandeel binnengemeentelijke verhuizingen bovendien sinds begin jaren negentig gedaald. voetnoot 1 Het CBS definieert verhuismobiliteit als het aantal binnengemeentelijke verhuizingen plus het gemiddelde van vestiging en vertrek. PAGINA 3 VAN 21 januari 2015

4 De roltrap als metafoor In het verleden is in publicaties over de regionale woningmarkt de metafoor van de roltrap in zwang geraakt. Het idee is dat als centrum van werk, opleiding en cultuur een enorme zuigkracht uitoefent op jongeren van heinde en verre. Deze jongeren ontplooien zich in de stad (vandaar de roltrap: naar een hoger niveau). Velen vertrekken al weer snel naar andere delen van de wereld. Anderen blijven en als ze er aan toe zijn settelen ze zich in een van de andere regiogemeenten, waar ruimere woningen beschikbaar zijn in een meer kindvriendelijke omgeving. Zonder nu de roltrap als norm te stellen en zonder senioren en andere doelgroepen tekort te willen doen, blijkt deze metafoor nog altijd geschikt te zijn om de verhuisdynamiek in de SRA+ op hoofdlijnen te beschrijven. Dat blijkt uit de omvang van de verhuisstromen, uit de richtingen van de stromen en uit de selectiviteit naar levensfase. Wat betreft de omvang: is de onbetwiste motor van de regio en is met slechts de helft van het aantal inwoners goed voor 61% van de verhuisdynamiek in de SRA+. Wat betreft de richtingen: trekt per saldo inwoners aan uit de rest van Nederland en verliest per saldo inwoners aan de omgeving. En wat betreft levensfase: het zijn nog altijd jongeren die zich per saldo in vestigen en ouderen jongeren en huishoudens met kinderen die vertrekken. Wel blijken zich enkele accentverschuivingen te hebben voorgedaan, waardoor de verhoudingen toch anders zijn dan een jaar of tien geleden. Migratiestromen naar richting De migratierichtingen zijn weergegeven in Figuur 2. Duidelijk is te zien dat per saldo inwoners trekt uit verder weg gelegen delen van Nederland en inwoners verliest aan de omgeving. Dat laatste overigens sinds 2007 steeds minder. De overige delen van de regio trekken per saldo mers aan, hoewel steeds minder. Verder is onder meer te zien dat er tussen SRA-Noord en SRA-Zuid maar weinig uitwisseling bestaat. Buiten de SRA+ zijn er nog enkele gebieden in de buurt die (per saldo) inwoners uit de SRA+ weten te trekken. De regio Haarlem bijvoorbeeld trekt al minstens sinds 2007 inwoners uit en sinds 2010 pers saldo ook inwoners uit SRA-Zuid. SRA- Noord verloor tot voor kort inwoners aan de rest van Noord-Holland, maar die stroom is afgenomen. PAGINA 4 VAN 21 januari 2015

5 F iguur 2 Saldo van de mig ratie me t andere delen van de reg io en met ove r ig Nederlan d overig Nederland overig NH en Flevoland regio Haarlem Gooi en Vechtstreek Almere SRA Zuid SRA Noord totaal binnenlands saldo Almere overig Nederland overig NH en Flevoland regio Haarlem Gooi en Vechtstreek SRA Zuid SRA Noord totaal binnenlands saldo SRA Noord overig Nederland overig NH en Flevoland regio Haarlem Gooi en Vechtstreek Almere SRA Zuid totaal binnenlands saldo SRA Zuid overig Nederland overig NH en Flevoland regio Haarlem Gooi en Vechtstreek Almere SRA Noord totaal binnenlands saldo Migratiestromen naar leeftijd Figuur 3 geeft de migratiesaldi weer naar leeftijdsklassen. Meest opvallend is de omslag die heeft plaatsgevonden in de categorie jaar. Waar aan het begin van deze eeuw nog per saldo inwoners in deze klasse kwijt raakte, staat het saldo recent in de plus. Ook de balans van 40-plussers en van kinderen tot 15 jaar is minder negatief dan in het verleden, terwijl jarigen steeds meer instromen. Het geheel levert in een stijgende lijn op, in de overige delen van de regio een dalende. Het is van belang te constateren dat de stijgende lijn in in de leeftijdscategorie jaar al zichtbaar is vanaf het begin van deze eeuw, dus van voor de recente economische crisis. Dit wijst er op dat de keuze van dertigers voor het (blijven) wonen in de stad niet slechts is ingegeven door gebrek aan mogelijkheden (zoals een koopwoning met een onderwater staande hypotheek), maar ook door positieve drijfveren. Het lijkt er op dat nieuwe generaties anders aankijken tegen de noodzaak tot suburbaniseren dan voorgaande. PAGINA 5 VAN 21 januari 2015

6 F iguur 3 Binnen land mig ratiesa ldo naar leef tijd > 65 jaar jaar jaar jaar < 15 jaar totaal SRA+ exclusief > 65 jaar jaar jaar jaar < 15 jaar totaal SELECTIEVE AANTREKKINGSKRACHT In het voorgaande bleek dat vooral jongeren (15-25 jaar), oudere jongeren (25-40 jaar) en kinderen (onder de 15) een cruciale rol spelen in de migratie met en binnen de regio. Het is zinvol om hier nog wat dieper in te duiken. Suburbanisatie, maar ook ophoping In Figuur 4 is te nogmaals te zien dat per saldo jongeren aantrekt, maar dan weergegeven voor individuele leeftijden van jaar op jaar. Dan blijkt dat het accent ligt op de 18- en 19-jarigen, de leeftijd waarop studenten instromen, maar de aantrekkingskracht strekt zich uit tot achter in de twintig. Dit is uniek in Nederland. Er is geen enkele andere stad met een zo grote aantrekkingskracht op eind-twintigers. In de meeste studentensteden slaat de balans rond het vijfentwintigste jaar om van per saldo vestiging naar per saldo vertrek. In is die omslag pas na de dertig. Uiteindelijk is die omslag er wel. Dertigers zijn per saldo geneigd te verlaten. En in hun kielzog slepen sommige vertrekkers hun nog jonge kinderen mee. Het is dus niet zo dat oudere jongeren dan wel gezinnen met kinderen nu ineens allemaal voor altijd in de stad blijven wonen. De aanwezigheid van jonge kinderen is voor velen nog altijd aanleiding om, al dan niet met pijn in het hart, de stad te verlaten. Wel kan in de figuur worden afgelezen dat het vertrek van dertigers de afgelopen vijf jaar minder was dan de jaren daarvoor. Dit terwijl de instroom van jonge twintigers nog is toegenomen. Als dit zo door gaat, zal dit leiden tot een ophoping van eind -twintigers en jonge dertigers. PAGINA 6 VAN 21 januari 2015

7 Toe- / afname t.o.v. het vorige jaar Toe- / afname t.o.v. het vorige jaar F iguur 4 Ontw ikk eling van de bevo lk ing van jaa r op jaar, na ar leeftijd SRA+ exclusief Leeftijd Leeftijd (gemiddeld) (gemiddeld) (gemiddeld) (gemiddeld) Het patroon in de SRA+ exclusief is voor een deel complementair aan dat in. De rest van de regio wint per saldo aan dertigers en aan (huishoudens met) jonge kinderen. Dit patroon is sinds de jaren voor de crisis niet wezenlijk veranderd; het saldo is wel iets kleiner geworden. Ook blijkt dat de winst aan dertigers in de rest van de regio onvoldoende is om het verlies uit op te vangen. Wanneer beide figuren worden opgeteld blijkt dat de regio als geheel dertigers kwijt raakt, evenals jonge kinderen. In de leeftijd tussen de 22 en d e 32 jaar versterken en de overige gemeenten in de regio elkaar. In beide deelgebieden is het saldo voor deze leeftijden positief. Verhuiscarrière op de kaart Gebruik makend van CBS bevolkingsgegevens door de tijd is een beeld te verkrijgen van de leeftijdsspecifieke aantrekkingskracht van postcodegebieden. Door dit te doen voor achtereenvolgende leeftijdsklassen zijn diverse stadia in de verhuiscarrière te herkennen. Dit is te zien in Figuur 5 tot en met Figuur 8. De kaartbeelden beperken zich niet tot de Stadsregio, maar laten ook andere relevante regio s in de omgeving zien. In Figuur 5 is te zien dat jongeren in de leeftijd jaar sterk geneigd zijn zich te vestigen in de centraal gelegen delen van en Haarlem. Daarnaast springen postcodes met concentraties studentenwoningen in het oog (Overamstel / Omval, Uilenstede). Uit grote delen van t Gooi en Zuid-Kennemerland vertrekken opgroeiende jongeren juist. Ook grote delen van Almere, Haarlemmermeer en Purmerend zien opgroeiende jeugd per saldo vertrekken. voetnoot 2 De figuur geeft het verschil aan tussen het aantal inwoners van een gegeven leeftijd in het ene jaar en het aantal inwoners van één jaar jonger in het jaar daarvoor. Bijvoorbeeld het aantal 25-jarigen in 2013 in vergelijking met het aantal 24-jarigen in Wanneer er niemand zou migreren, zou de uitkomst nul zijn (behoudens sterfgevallen, maar die zijn in de leeftijd tot 40 jaar te verwaarlozen). PAGINA 7 VAN 21 januari 2015

8 Figuur 5 Sele ct ieve aantrekk ingskracht op inwoners in d e le eftijd jaar 3 Voor eind-twintigers (inwoners die in het jaar jaar oud waren), was in de periode een groot deel van de regio in trek. binnen de ring A10 springt er uit, met uitlopers net over de ring in West en naar Amstelveen, evenals delen van Haarlem en Zaanstad en nog enkele verspreid liggend postcodes. Dit is te zien in Figuur 6. De postcodes met veel studentenhuisvesting verliezen juist per saldo inwoners in deze leeftijd. voetnoot 3 De selectieve aantrekkingskracht in Figuur 5 tot en met Figuur 8 is berekend door per postcodegebied het aantal inwoners van een gegeven leeftijdsklasse in het jaar 2013 te delen door het aantal inwoners in een vijf jaar jongere klasse in het jaar Een uitkomst groter dan 1,0 duidt op een per saldo toename, een uitkomst onder de 1,0 duidt op een per saldo afname van het betreffende leeftijdscohort. Toe- of afname is vrijwel geheel (behoudens incidentele sterfgevallen) toe te schijven aan migratie in de periode Om de invloed van louter door nieuwbouw gestuurde aantrekkingskracht te beperken zijn postcodes met een sterke toename van de woningvoorraad in de periode (waaronder IJburg) buiten beschouwing gelaten. PAGINA 8 VAN 21 januari 2015

9 Figuur 6 Sele ct ieve aantrekk ingskracht op inwoners in d e le eftijd jaar Figuur 7 laat zien waar dertigers (inwoners van jaar in 2013) de afgelopen vijf jaar zijn neergestreken (in vergelijking met jarigen in 2008). Bedacht moet worden dat dertigers minder vaak verhuizen dan twintigers. Voor zover ze dat nog wel doen, trekken ze overwegend naar de duurdere suburbane gedeelten van de regio. Delen van Amstelveen, Zuid-Kennemerland, t Gooi en plaatsen als Ouderkerk aan de Amstel en Broek in Waterland zijn in trek, de se binnenstad juist niet. Figuur 8 tenslotte geeft het beeld van 5-9 jarigen in 2013 ten opzichte van 0-4 jarigen in Dit geeft een goede indruk van de selectieve aantrekkingskracht van gebieden op jonge gezinnen. Hier blijkt duidelijk dat binnen de ring (en ten zuiden van het IJ), op enkele postcodes na helemaal niet zo veel aantrekkingskracht uitoefent op jonge gezinnen. De (gezinnen met) kinderen die hier wonen zijn juist per saldo geneigd te vertrekken. Dat geldt zelfs voor het Oostelijk Havengebied, aanvankelijk een relatief kinderrijke buurt. PAGINA 9 VAN 21 januari 2015

10 Figuur 7 Sele ct ieve aantrekk ingskracht op inwoners in d e le eftijd jaar Kenmerken van verhuisde huishoudens Om het beeld nog verder in te kleuren zijn Tabel 1 kenmerken weergegeven van verhuisde huishoudens. Standaard heeft migratiestatistiek betrekking op inwoners, niet op huishoudens. Deze maatwerk-gegevens over huishoudens zijn door het CBS op verzoek van de Stadsregio geleverd en bewerkt door Bureau Onderzoek en Statistiek van de gemeente. Helaas ontbreekt de uitstroom naar overig Nederland. De cijfers bevestigen voor het grootste deel de patronen die ook uit de migratiestatistieken naar voren komen. De stroom naar is overwegend jong en heeft een vooralsnog laag inkomen, de uitstroom naar de regio is in een meer gevorderde levensfase en beschikt vaker over een hoger inkomen. Wat niet helemaal strookt met dit beeld is het opleidingsniveau. De uitstroom uit naar de regio is niet noemenswaardig hoger opgeleid dan de instroom. Het idee van de roltrap, waar mensen laag instappen en hoog uitstappen, is dus wel toe aan enige nuancering. Qua inkomen gaat dit patroon op, maar qua opleiding niet (of niet meer). Het is niet zo dat alleen kansrijke jongeren naar de stad komen om te studeren. De instromers zijn bij binnenkomst al relatief hoog opgeleid. Dit klopt wel weer met het gegeven dat ook eind-twintigers per saldo instromen. Vooral de instroom van buiten de regio is hoog opgeleid. trekt dus hoog opgeleiden aan die kennelijk elders hun opleiding hebben genoten. PAGINA 10 VAN 21 januari 2015

11 Figuur 8 Sele ct ieve aa ntrekk ingskracht op inwoners in d e le eftijd 5-9 jaar Tabel 1 Samenste lling van de ve r huisstro men naa r hu ishoudens in /201 2 (bron: CBS, bewe rk t door Bu reau Onderzoek en Sta tis tie k) instroom uit: uitstroom naar: Almere SRA Zuid SRA Noord elders Almere SRA Zuid SRA Noord 18 t/m 26 jaar, zonder k. 37% 48% 42% 46% 17% 24% 15% 27 t/m 34 jaar, zonder k. 21% 24% 20% 27% 18% 18% 21% 35 t/m 54 jaar, zonder k. 17% 13% 16% 16% 18% 14% 19% < 55 jaar, met kinderen 16% 9% 12% 7% 32% 31% 29% 55+ 9% 7% 9% 5% 15% 12% 17% inkomen < % 61% 59% 67% 44% 48% 49% inkomen % 8% 9% 6% 11% 9% 11% inkomen > % 30% 32% 27% 44% 43% 39% geen of laag opgeleid 30% 18% 28% 22% 37% 23% 42% middelbaar opgeleid 52% 52% 51% 44% 45% 42% 38% hoog opgeleid 18% 30% 20% 34% 18% 35% 21% aantal verhuisde huish PAGINA 11 VAN 21 januari 2015

12 instroom SRA Zuid uit: uitstroom SRA Zuid naar: Almere SRA Noord elders Almere SRA Noord 18 t/m 26 jaar, zonder k. 35% 24% 64% 43% 12% 48% 21% 27 t/m 34 jaar, zonder k. 22% 18% 29% 18% 15% 24% 26% 35 t/m 54 jaar, zonder k. 22% 14% 0% 16% 23% 13% 21% < 55 jaar, met kinderen 17% 31% 7% 16% 38% 9% 26% 55+ 4% 12% 0% 8% 12% 7% 5% inkomen < % 48% 56% 64% 36% 61% 47% inkomen % 9% 0% 5% 11% 8% 10% inkomen > % 43% 44% 30% 54% 30% 43% geen of laag opgeleid 24% 23% 33% 28% 24% 18% 30% middelbaar opgeleid 53% 42% 52% 50% 62% 52% 53% hoog opgeleid 24% 35% 14% 22% 14% 30% 17% aantal verhuisde huish instroom SRA Noord uit: uitstroom SRA Noord naar: Almere SRA Zuid elders Almere SRA Zuid 18 t/m 26 jaar, zonder k. 17% 15% 21% 23% 29% 42% 64% 27 t/m 34 jaar, zonder k. 17% 21% 26% 19% 14% 20% 29% 35 t/m 54 jaar, zonder k. 42% 19% 21% 22% 21% 16% 0% < 55 jaar, met kinderen 25% 29% 26% 21% 29% 12% 7% 55+ 0% 17% 5% 14% 7% 9% 0% inkomen < % 49% 47% 58% 33% 59% 56% inkomen % 11% 10% 8% 11% 9% 0% inkomen > % 39% 43% 34% 56% 32% 44% geen of laag opgeleid 50% 42% 30% 33% 18% 28% 33% middelbaar opgeleid 50% 38% 53% 46% 45% 51% 52% hoog opgeleid 0% 21% 17% 21% 36% 20% 14% aantal verhuisde huish instroom Almere uit: uitstroom Almere naar: SRA Noord SRA Zuid elders SRA Noord SRA Zuid 18 t/m 26 jaar, zonder k. 29% 17% 12% 23% 17% 37% 35% 27 t/m 34 jaar, zonder k. 14% 18% 15% 20% 17% 21% 22% 35 t/m 54 jaar, zonder k. 21% 18% 23% 21% 42% 17% 22% < 55 jaar, met kinderen 29% 32% 38% 23% 25% 16% 17% 55+ 7% 15% 12% 12% 0% 9% 4% inkomen < % 44% 36% 53% 62% 63% 56% inkomen % 11% 11% 9% 8% 9% 8% inkomen > % 44% 54% 38% 31% 28% 36% geen of laag opgeleid 18% 37% 24% 31% 50% 30% 24% middelbaar opgeleid 45% 45% 62% 48% 50% 52% 53% hoog opgeleid 36% 18% 14% 21% 0% 18% 24% aantal verhuisde huish PAGINA 12 VAN 21 januari 2015

13 5 GEWENSTE VERHUISBEWEGINGEN Wat willen de huishoudens in de regio eigenlijk zelf in de verschillende stadia hun leven? Aanwijzingen hieromtrent zijn te achterhalen met behulp van het bevolkingsonderzoek Wonen in de regio (WIRA) uit Algemeen geldt dat jonge huishoudens sterker geneigd zijn te verhuizen zijn dan oudere. En verder geldt dat woningzoekenden overwegend een zeer sterke voorkeur hebben voor hun eigen (huidige) woonplaats. Maar afgezien daarvan zijn er wel duidelijke accentverschillen, die laten zien dat diverse d elen van de regio niet bij iedereen in gelijke mate in trek zijn of, andersom geredeneerd, dat verschillende doelgroepen uiteenlopende voorkeuren hebben. Op initiatief van de Stadsregio zijn 12 doelgroepen onderscheiden naar levensfase en/of inkomen en/of opleiding. In het onderstaande kijken we naar de gewenste bestemmingen van deze woningzoekenden, uitgaande van hun huidige woongemeente. Woningzoekenden uit Woningzoekenden uit willen in grote meerderheid in de stad blijven wonen. En voor zover ze dat niet willen, is geen van de andere delen van de regio bijzonder in trek. Dit is te zien in Tabel 2. Slechts 4% van de woningzoekende huishoudens uit geeft aan bij voorkeur in de rest van de regio te willen wonen. Dit is inclusief Almere, waar slechts 1% van de mers de voorkeur aan geeft. Deze aandelen zijn zo klein, dat een uitsplitsing naar doelgroepen voor gewenste bestemming buiten de stad niet eens statistisch betrouwbaar is (en ook niet zo zinvol). Tabel 2 Gewenste bes temmingen van woningzoekenden u it Ams te rdam gewenste bestemming (bij elkaar 100) overig SRA+ buiten SRA+ onbekend of geen voorkeur woningzoekenden uit aantal tot 35 j., zonder k., hoger opgeleid tot 35 j., zonder k., lager opgeleid tot 55 j. met k., ink. onder modaal tot 55 j. met k., ink. modaal 1,5 x modaal tot 55 j. met k., ink. meer dan 1,5 x modaal j., zonder k., ink. onder modaal j., zonder k., ink. modaal 1,5 x modaal j., zonder k., ink. meer dan 1,5 x modaal j., ink. onder modaal j., ink. modaal 1,5 x modaal j., ink. meer dan 1,5 x modaal j. en ouder totaal sterk boven gemiddeld sterk onder gemiddeld Opvallend is dat juist de hoog opgeleide jongeren en studenten niet bovenmatig sterk voor het blijven wonen kiezen. Nog minder zijn zij geneigd elders in de PAGINA 13 VAN 21 januari 2015

14 regio te gaan wonen. Als ze niet in blijven, dan maken ze liever de stap naar verder weg, buiten de regio of zelfs het buitenland. Dit beeld past wel bij het jonge en dynamische, kosmopolitische profiel van deze groep. Deze woningzoekenden zijn nog niet toe aan settelen en de regio buiten staat niet op hun netvlies. Enigszins verrassend is dat gezinnen met kinderen nog meer dan gemiddeld aangeven in binnen te willen verhuizen. Het klassieke patroon van de roltrap is dat juist zij naar de regio doorschuiven. Als het aan deze groep zelf ligt is dit maar beperkt het geval. Alleen de gezinnen met hoger inkomens zijn nog enigszins geneigd de stad te verlaten. Hier blijkt een discrepantie tussen wens en werkelijkheid. In de praktijk zien we aan migratiecijfers dat er nog altijd (huishoudens met) jonge kinderen per saldo de stad verlaten. Daarin zal meespelen dat jonge gezinnen in niet kunnen slagen en dan toch maar vertrekken. Oudere woningzoekenden uit zijn minder dan gemiddeld geneigd om in de stad te blijven. Het gaat hier echter maar om een minderheid van de woningzoekenden. De praktijk leert bovendien dat hun verhuiswens minder hard is dan die van jongeren. Ook geven ouderen vaak aan geen voorkeur te hebben voor een bestemming. Alle kans dat ze toch gewoon blijven zitten. Tabel 3 Gewenste bes temmingen van woningzoekenden u it SRA-Zu id Amstelveen Haarlemmermeer Aalsmeer, Uithoorn gewenste bestemming woningzoekenden uit SRA Zuid aantal tot 35 j., zonder k., hoger opgeleid tot 35 j., zonder k., lager opgeleid tot 55 j. met k., ink. onder modaal tot 55 j. met k., ink. modaal 1,5 x modaal tot 55 j. met k., ink. meer dan 1,5 x modaal j., zonder k., ink. onder modaal j., zonder k., ink. modaal 1,5 x modaal j., zonder k., ink. meer dan 1,5 x modaal j., ink. onder modaal j., ink. modaal 1,5 x modaal j., ink. meer dan 1,5 x modaal j. en ouder totaal Diemen, Ouder- Amstel SRA Zuid totaal overig SRA+ buiten SRA+ onbekend of geen voorkeur sterk boven gemiddeld sterk onder gemiddeld Woningzoekenden uit SRA-Zuid Ook woningzoekenden uit SRA-Zuid willen in meerderheid in hun eigen gemeente blijven of in ieder geval in het eigen deel van de regio. Een minderheid van 9% wil naar en slechts 1% wil naar overig SRA+, in dit geval bestaande uit SRA-Noord en Almere. Hiermee is nogmaals bevestigd dat er nauwelijks enige woningmarktrelatie bestaat tussen het noordelijke en zuidelijk deel van de regio. PAGINA 14 VAN 21 januari 2015

15 De belangstelling voor is sterk afkomstig van hoog opgeleide jongeren. Van deze (doel)groep uit SRA-Zuid wil bijna een op de vier naar. Ook Amstelveen is bovengemiddeld in trek bij deze groep. Haarlemmermeer scoort hoog onder gezinnen met een modaal tot anderhalf keer modaal inkomen. Amstelveen scoort juist laag onder deze groep. Hierin weerspiegelt zich de bevolkingssamenstelling van deze gemeenten. De meeste voorkeur is immers afkomstig van de eigen bevolking. Dit laatste verklaart ook deels waarom Amstelveen, Aalsmeer en Uithoorn zo in trek zijn onder 75-plussers met verhuisplannen. Woningzoekenden uit SRA-Noord Woningzoekenden uit SRA-Noord zijn net als die uit SRA-Zuid tamelijk eenkennig. De meesten willen in hun eigen gemeente blijven, 8% wil naar, 3% naar overig SRA+, zijnde SRA-Zuid en Almere gezamenlijk. Nadere beschouwing (niet zichtbaar in de tabel) leert dat ongeveer 2% naar Amstelveen wil, 1% naar Almere en vrijwel niemand naar Haarlemmermeer of een van de andere gemeenten in Zuid. Tabel 4 Gewenste bes temmingen van woningzoekenden u it SRA-Noo rd Zaanstad Purmerend Beemster, Wormerland, Oostzaan, Landsmeer gewenste bestemming woningzoekenden uit SRA Noord aantal tot 35 j., zonder k., hoger opgeleid tot 35 j., zonder k., lager opgeleid tot 55 j. met k., ink. onder modaal tot 55 j. met k., ink. modaal 1,5 x modaal tot 55 j. met k., ink. meer dan 1,5 x modaal j., zonder k., ink. onder modaal j., zonder k., ink. modaal 1,5 x modaal j., zonder k., ink. meer dan 1,5 x modaal j., ink. onder modaal j., ink. modaal 1,5 x modaal j., ink. meer dan 1,5 x modaal j. en ouder totaal (bij elkaar 100) Zeevang, Waterland, Edam-Volendam SRA Noord totaal overig SRA+ buiten SRA+ onbekend of geen voorkeur sterk boven gemiddeld sterk onder gemiddeld is onder woningzoekenden uit SRA-Noord in trek onder jongeren, zowel hoog als laag opgeleiden. Laag opgeleide jongeren geven daarnaast ook sterk de voorkeur aan Purmerend. In meerderheid zal het daarbij gaan om jongeren uit Purmerend zelf. Zaanstad is bijzonder sterk in trek onder gezinnen met een beneden modaal inkomen, terwijl Beemster, Wormerland, Landsmeer en Oostzaan (als groep) relatief veel gezinnen met een hoger inkomen (meer dan anderhalf keer modaal) trekken. De kleinere gemeenten, inclusief Waterland, Zeevang en Edam-Volendam, zijn ook bovengemiddeld in trek onder huishoudens van middelbare leeftijd zonder kinderen en met een hoger inkomen. Middelbare huishoudens zonder kinderen willen dan weer minder dan gemiddeld in Purmerend (blijven) wonen. PAGINA 15 VAN 21 januari 2015

16 Woningzoekenden uit Almere Van woningzoekenden uit Almere wil 45% in Almere blijven wonen. Vooral onder gezinnen met kinderen en met een inkomen tot anderhalf keer modaal is het (blijven) wonen in Almere in trek. Hoog opgeleide jongeren zijn meer dan andere doelgroepen geneigd om uit Almere te vertrekken, en dan vooral naar bestemmingen buiten de regio. Acht procent van de woningzoekenden uit Almere wil naar. Belangstelling voor vinden we meer dan gemiddeld onder midd elbare huishoudens zonder kinderen met een inkomen beneden modaal (scheidingsgevallen?) en onder 75-plussers (oud-mers?). Gezinnen, vooral met hogere inkomens, willen juist niet naar. Tabel 5 Gewenste bes temminge n van woningzoekenden u it Alme re Almere gewenste bestemming (bij elkaar 100) overig SRA+ buiten SRA+ onbekend of geen voorkeur wonngzoekenden uit Almere aantal tot 35 j., zonder k., hoger opgeleid tot 35 j., zonder k., lager opgeleid tot 55 j. met k., ink. onder modaal tot 55 j. met k., ink. modaal 1,5 x modaal tot 55 j. met k., ink. meer dan 1,5 x modaal j., zonder k., ink. onder modaal j., zonder k., ink. modaal 1,5 x modaal * * * * * * j., zonder k., ink. meer dan 1,5 x modaal j., ink. onder modaal j., ink. modaal 1,5 x modaal j., ink. meer dan 1,5 x modaal j. en ouder totaal sterk boven gemiddeld sterk onder gemiddeld PAGINA 16 VAN 21 januari 2015

17 6 GEWENSTE WOONMILIEUS Wat zoeken woningzoekenden in de diverse delen van de regio? Om hier een beeld van te verkrijgen is in WIRA gevraagd naar het gewenste woonmilieu. Er zijn in WIRA acht woonmilieus onderscheiden, variërend van centrum stedelijk tot landelijk en recreatief. De antwoorden laten een scherp contrast zien tussen en de rest van de regio. In is het centrum stedelijk milieu het meest in trek, in de andere delen van de regio juist niet. Er is in de ogen van de woningzoekenden kennelijk maar één grote stad in de regio met een milieu dat de naam centrum stedelijk verdient. Nader onderzoek leert dat het centrum stedelijke milieu vooral in trek is onder jonge hoog opgeleiden en onder huishoudens van middelbare leeftijd zonder kinderen. Tabel 6 Gewenste woonmilieus in de gewenste woongebied en (gemarkee rd de percentages van 20 of hoger) grootstedelijk wonen-winkelswerken gevarieerd rustig stedelijk woonwijk ruim wonen landelijk centrum van een grote stad met winkels, horeca, bedrijvigheid appartement dichtbij (winkel) centrum in de wijk historisch gevarieerde laagbouw in of bij het centrum van een stad of dorp een omgeving waar vooral gewoond wordt, nabij het centrum eengezinswoning in een wijk waar vooral gewoond wordt een wijk met woningen op ruime kavels en veel ruimte tussen de woningen wonen in het landelijk gebied met weinig woningen gewenst woongebied SRA Noord SRA Zuid Almere recreatief met veel ruimte tussen de recreatieve voorzieningen als golfbaan, water of bos totaal Brede belangstelling gaat uit naar het zogeheten rustig stedelijk woonmilieu, een buurt waar vooral wordt gewoond, nabij het centrum. Zowel in als in de drie andere onderscheiden deelgebieden zijn veel woningzoekenden op zoek naar een dergelijke combinatie. Dit milieu is sterk in trek onder huishoudens met kinderen. Buiten is ook de gewone woonwijk met overwegend eengezinshuizen in trek, eveneens vooral onder huishoudens met kinderen. In is dit milieu nauwelijks te vinden, maar wordt het ook maar door weinigen gezocht. PAGINA 17 VAN 21 januari 2015

18 Ook breed gezocht wordt het wonen-winkels-werken milieu. In SRA-Zuid is dit het op één na meest gezochte van de acht hier onderscheiden milieus, na het rustig stedelijke milieu. Dit type is bovengemiddeld in trek onder 55-plussers. Gewenste voorzieningen Ten aanzien van de gewenste voorzieningen zien we zowel overeenkomsten als verschillen tussen de delen van de regio. Winkels voor dagelijkse boodschappen staan overal bovenaan de verlanglijst. Groenvoorzieningen eveneens. Woningzoekenden in hechten meer dan elders belang aan horeca en openbaar vervoer en minder dan elders aan buurthuizen en zorgvoorzieningen. Parkeermogelijkheden worden door woningzoekenden in de overige delen van de regio erg belangrijk gevonden, maar door woningzoekenden in veel minder. Woningzoekenden in Almere hechten belang aan speelvoorzieningen en weinig aan horeca. Figuur 9 Het b elang da t won ingzoekenden in gewenste delen van de reg io hech - ten aan voo rz ieningen SRA Noord SRA Zuid Almere buurthuizen/ wijkcentra zorgvoorzieningen (zoals huisarts) parkeermogelijkheden 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 openbaar vervoer winkels voor dagelijkse boodschappen speelvoorzieningen aantrekkelijke horeca sportgelegenheden basisscholen groenvoorzieningen / park PAGINA 18 VAN 21 januari 2015

19 Figuur 10 Het b elang da t won ingzoekenden in gewenste delen van de reg io hechten aan voo rz ien ingen in co mb inatie met e en g ewenst woonmilieu A'dam, grootstedelijk Almere, woonwijk buurthuizen/ wijkcentra zorgvoorzieningen (zoals huisarts) parkeermogelijkheden 8,5 7,5 6,5 5,5 4,5 3,5 2,5 openbaar vervoer winkels voor dagelijkse boodschappen speelvoorzieningen aantrekkelijke horeca sportgelegenheden basisscholen groenvoorzieningen / park Wanneer de gewenste voorzieningen worden gecombineerd met het gewenste woonmilieu komen meer pregnante verschillen naar voren. Het grootste contrast vinden we tussen liefhebbers van centraal stedelijk wonen in en de belangstellenden voor de woonwijk in Almere. Deze twee groepen verschillen sterk van elkaar waar het gaat om heb belang dat ze hechten aan horeca, basissch olen, speelvoorzieningen, buurthuizen, zorgvoorzieningen en parkeren. Alle andere milieus nemen op vrijwel al deze aspecten tussenposities in. Een milieu dat het overal goed doet is het rustig stedelijk wonen. Wel blijkt dat woningzoekenden in daarbij niet precies hetzelfde voor ogen hebben als woningzoekenden in de andere delen van de regio. In neigen liefhebbers van rustig stedelijk wonen enigszins naar het centraal stedelijk milieu, buiten neigen ze juist in de richting van de woonwijk. Dit komt vooral tot uiting in het belang dat men hecht aan horeca en parkeren. PAGINA 19 VAN 21 januari 2015

20 Figuur 11 Het b elang da t won ingzoekenden in gewenste delen van de reg io hechten aan voo rz ien ingen in co mb inatie met e en rustig stedelij k milieu A'dam SRA Noord SRA Zuid Almere buurthuizen/ wijkcentra zorgvoorzieningen (zoals huisarts) parkeermogelijkheden 8,5 7,5 6,5 5,5 4,5 3,5 2,5 openbaar vervoer winkels voor dagelijkse boodschappen speelvoorzieningen aantrekkelijke horeca sportgelegenheden basisscholen groenvoorzieningen / park Gewenste woningtypen en prijsklassen De gewenste woningtypen zijn in hoge mate consistent met de gewenste woonmilieus, hoewel er toch enkele woningzoekenden zijn die denken een vrijstaande woning te kunnen combineren met een centrum stedelijk milieu in. Liefhebbers van centrum stedelijk wonen in zoeken in meerderheid een appartement. In combinatie met rustig stedelijk wonen in is ook de benedenwoning in trek. Dit woningtype komt buiten niet veel voor en wo rdt daar ook niet veel gezocht. Buiten de stad gaat de voorkeur overwegend uit naar laagbouw, hoewel appartementen met lift ook alom gewild zijn in combinatie met rustig stedelijk wonen en vooral in combinatie met het woonmilieu wonen -winkels-werken. Rijtjeswoningen zijn vooral populair in combinatie met de gewone woonwijk. Tabel 7 Meest g ewenste won ingty pen in co mb inatie met d e meest g ew ilde woonmili e us SRA Noord SRA Zuid Almere wonen, groot stedelijk rustig stedelijk alle milieus rustig stedelijk woon-wijk alle milieus rustig stedelijk werken winkels alle milieus woon-wijk rustig stedelijk (half)vrijstaand rijtjeswoning benedenwoning appartement zonder lift appartement met lift alle milieus anders De gewenste prijsklassen weerspiegelen de bestaande verschillen in aanbod tuss en de delen van de regio. Rond een derde van de woningzoekenden wenst een huurwoning PAGINA 20 VAN 21 januari 2015

21 met een huurprijs in het sociale segment. In Almere zoekt men naar verhouding vaak in de goedkope koop, in de andere delen van de regio in de middeldure koop en in en SRA-Zuid ook enigszins in de duurdere koop. Rond de 10% van de woningzoekenden zoekt een huurwoning in de vrije sector, waarbij het accent ligt op de middeldure huur. Tabel 8 Meest g ewenste p rijsklas sen in co mb inatie met de me est g ew ilde woonmili e us SRA Noord SRA Zuid Almere wonen, groot stedelijk rustig stedelijk alle milieus rustig stedelijk woon-wijk alle milieus rustig stedelijk werken winkels alle milieus woon-wijk rustig stedelijk goedkope koop, tot middeldure koop dure koop, hoger dan sociale huur (tot en met 665) middeldure huur ( ) dure huur (meer dan 1077) alle milieus koop, geen bedrag genoemd huur, geen bedrag genoemd geen voorkeur totaal PAGINA 21 VAN 21 januari 2015