NAW. Met dossier Grondbeleid. Bouwfonds Wonen magazine # 7 / winter 2002

Transcriptie

1 adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres NAW adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats Bouwfonds Wonen magazine # 7 / winter 2002 woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats Met dossier Grondbeleid naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam

2 NAW inhoud Bij NAW horen de woorden Naam, Adres, Woonplaats. Dit zijn de begrippen die centraal staan in dit magazine. Aandacht voor de bewoner (naam), de woning (adres) en het gebied (woonplaats) is voor Bouwfonds Wonen essentieel bij de ontwikkeling van aantrekkelijke woongebieden. Actueel Nooit meer weg uit groeikern Stedelijke vernieuwing Hand in hand voor de Tarwewijk Steden en dorpen Zoeken naar evenwicht in Alphen aan den Rijn Dossier Grondbeleid Uitleg Het succes van Huizen Landelijk gebied Rood is niet altijd een taboe Buitenland Chinezen en de westerse manier van wonen En verder in dit nummer Uit onderzoek van Bouwfonds blijkt dat het woningaanbod in voormalige groeikernen niet aansluit op de woonwensen van ouderen. pagina 6 De Tarwewijk in Rotterdam moet snel op de schop, want het gaat er niet goed. Gemeente, ontwikkelaars en corporaties slaan nu de handen ineen. pagina 8 Alphen aan den Rijn kan geen kant meer op. De gemeente zit klem in het landelijk gebied en loopt tegen zijn bouwgrenzen op. pagina 15 Het grondbeleid is de basis van alle ontwikkelingen. In dit dossier een analyse van de grondpolitiek en de visie van Bouwfonds daarop. middenkatern Huizen een gemeente met inwoners fraai gelegen in het Gooi. Een gemeente die ondanks een forse groei nog een echt dorp wil zijn. pagina 22 Kees Vriesman is directeur van Staatsbosbeheer. Hij gelooft niet in de tegenstelling rood versus groen. Groen kan ook rendabel zijn. pagina 28 Chinezen lopen niet een stapje op ons achter, maar zijn ons een stap voor. Ze bouwen in China het nieuwste van het nieuwste en in enorme dichtheden. pagina 34 opgevallen 4 verhuizen jaar wonen 20 de verandering 21 interieur 38 omslagfotografie Peter van Breukelen

3 opgevallen Studenten in noodwoningen Illegale toestanden in Brabantse Boekel Nijmegen kampt net als veel andere studentensteden met een groot tekort aan woonruimte voor studenten. De Stichting Studentenhuisvesting Nijmegen is op zoek gegaan naar een creatieve oplossing voor dit probleem. Ze denkt die gevonden te hebben in een vernieuwd concept: prefab studentenkamers. Als het aan de stichting ligt geven noodcabines, die we allemaal kennen van bouwplaatsen of noodscholen, eerstejaars studenten straks een dak boven het hoofd. Misschien niet de fraaiste woonvorm die je je kunt voorstellen. Maar wel praktisch en snel leverbaar. GE Capital Modular Space een van de grootste leveranciers van prefab cabines ziet deze ontwikkelingen positief tegemoet. Over het algemeen leveren zij veel cabines aan scholen voor noodopvang en natuurlijk aan de bouw. Hoe gaat het in z n werk? Wonen studenten straks echt in een bouwkeet? En willen ze dat wel? Normaal werken wij veel voor scholen, industrie en de bouwwereld. Maar wij zien de studentenwoningen zeker als een nieuwe markt. In steeds meer steden is er vraag naar dit soort Verhuizen valt niet mee Inwoners van Amsterdam verhuizen niet vaak genoeg, althans, dat is de conclusie van een onderzoek van het onderzoeksbureau O+S. Volgens dit onderzoek verhuisden vorig jaar mensen minder dan het jaar daarvoor. Dat betekent een flinke afname van het aantal klanten van verhuisbedrijven. Of toch niet? Een korte rondvraag onder drie verhuisbedrijven uit de hoofdstad. Als er minder huizen worden verkocht, wordt er ook minder verhuisd. Eigenlijk wordt het pas de laatste tijd wat rustiger. Zal wel komen door die slechte economie, aldus een medewerker van Gebroeders Hoed Verhuizingen. Maar we maken ons helemaal geen zorgen hoor. Er wordt nog genoeg verhuisd, en trouwens bedrijven verhuizen gewoon door. Of het nou goed of slecht gaat met de economie. Verhuisbedrijf Duim heeft een bijzonder logische verklaring voor de rustige tijd. Ik las laatst dat huizen steeds langer te koop staan. En als er minder verkocht wordt, wordt er ook minder verhuisd. Je moet je ook bedenken dat elke verhuizing toch ook weer andere verhuizingen tot gevolg heeft. Een soort sneeuwbaleffect. Maar het blijft inderdaad een beetje achter momenteel. Overigens niet alleen in Amsterdam, maar bijvoorbeeld ook in Almere. Bij H. Koenders & zn bv vertellen ze hetzelfde verhaal. Het is over de hele linie minder druk. Maar dat is niets nieuws, ook begin jaren negentig was het al wat rustiger. Dat is daarna helemaal bijgetrokken. Bij Koenders & zn zien ze ook de positieve kant van minder verhuizingen. Vooral in de binnenstad wordt minder verhuisd. Dat vinden we op zich niet zo erg, het is altijd een hele toestand om alle juiste vergunningen te regelen als je op de gracht een wagen neer wilt zetten. Nee dan verhuizen we liever in Nieuw-West ofzo. Zo kun je het ook bekijken: minder verhuizingen is minder toestanden voor de verhuizers. concepten. Overal kampen ze met een kamertekort. De reacties van studenten zijn dan ook positief. Alles beter dan geen kamer. Maar naast een structureel kamertekort hebben studenten vaak een structureel geldtekort. Daarom moeten we nog op een rij zetten of dit concept te realiseren valt. Wat kost zo n woning eigenlijk? De bedoeling is dat studenten straks voor maximaal 200 euro per maand een cabine kunnen huren. Of dat allemaal te realiseren valt, zijn we nu aan het uitzoeken. De budgetten van de stichting en de gemeente zijn laag. Maar de wettelijke eisen zijn hoog. We proberen dit op elkaar af te stemmen. En wat krijgen studenten dan voor 200 euro? Dat hangt af van de gemeente en de budgetten. De kamers variëren van 15 tot 18 vierkante meter. Het zijn dus cabines, recht toe recht aan. Met verlichting, verwarming en marmoleum op de vloer. Is het niet koud in de winter? Nee, alle cabines worden goed geïsoleerd. Kijk, een prefab woning heeft misschien iets minder sfeer dan een oud herenhuis, maar je kunt er prima in wonen. Alles beter dan geen kamer. Wat doen we nu met het platteland Het Nederlandse platteland dreigt een schijnplatteland te worden, met boeren die niet meer boeren maar beheerders zijn van museumboerderijen en struinnatuur. Tot deze opvallende conclusie kwam onlangs de raad voor het Landelijk Gebied in het advies Voor boeren, burgers en buitenlui. Een conclusie die er bij LTO Nederland, de belangenorganisatie van agrariërs, wel moet inhakken. Nee hoor, zegt LTO-woordvoerder Luiten, we delen de opmerkingen van de raad voor het Landelijk Gebied volledig. Worden alle boeren straks beheerders van recreatiebedrijven? Nee, natuurlijk niet, een overdreven voorstelling van de werkelijkheid. Dat zegt ook de raad niet. Waar het om gaat is dat in het advies van de raad voor het Landelijk Gebied de vinger op de zere plek wordt gelegd. De zere plek? Ja, het platteland staat onder druk. Boeren houden ermee op en burgers staan in de rij om zich in het landelijk gebied te vestigen. Daar gaat het om. Er moet dus beleid worden gemaakt om tot een goed evenwicht te komen tussen enerzijds de agrarische sector en anderzijds recreatievoorzieningen en woningen. Volgens de raad moet de minister van LNV zorgen voor het behoud en de ontwikkeling van het landelijk gebied. Hij zou daarbij de coördinerende rol op zich moeten nemen en de hoofdlijnen moeten uitzetten. Helemaal mee eens. Deze conclusie is ons hier bij LTO Nederland uit het hart gegrepen. Momenteel wordt het beleid als het gaat om het platteland en landelijk gebied alleen nog met de mond beleden. Het wordt tijd dat er besluiten worden genomen hoe er met de agrarische sector wordt omgegaan. Klinkt strijdlustig. Dat heeft niets met strijdlust te maken. Het gaat erom dat op dit moment zeventig procent van het landelijk gebied door de agrarische sector wordt gebruikt. We stellen dat dit flink zal afnemen. Dan moet er met de ruimte die gaat ontstaan toch iets goeds gebeuren. De Brabantse gemeente Boekel is door de inspectie van het ministerie van VROM op de vingers getikt. Sinds 2000 stond Boekel onder voorwaarden toe dat ouders bij hun kinderen introkken. Illegale inwoning, zo concludeerde de inspectie, waar ook onmiddellijk een eind aan moest komen. Dit tot grote verbazing van het gemeentebestuur. En niet alleen van het gemeentebestuur. Heel Boekel begrijpt niet waar het ministerie zich druk over maakt, benadrukt woordvoerster A. Veelenturf van de gemeente. Wat is nu het probleem? Wij hebben net als de meeste plattelandsgemeenten in dit land te maken met het feit dat kinderen hun ouders in huis of in een bijgebouw op het erf huisvesten. Daar hebben wij in 2000 beleid voor gemaakt. Zo moesten de kinderen een bankgarantie geven van euro; als stok achter de deur zodat na het overlijden van de inwonende de ruimte niet aan anderen zou worden verhuurd. Van de regeling hebben sinds 2000 tien mensen gebruik gemaakt. Volgens VROM mag dit dus niet. En u bent nu op zoek naar illegale ouderen? Lachend: Nee, we weten waar iedereen woont. Toch raar dat het inwonen van ouderen op deze manier wordt tegengewerkt. Ja dat vinden wij dus ook. De burgemeester zegt ook dat we met de regeling voor inwonende ouders op een sociale en rechtvaardige manier voorzien in een grote behoefte. De zorg van kinderen voor de ouders is een groot goed en scheelt de maatschappij miljarden aan ouderenhulp. Het CDA heeft hierover trouwens ook al kamervragen gesteld. Want feitelijk moet ons beleid gewoon landelijk beleid worden. En wat gaat er nu gebeuren? Niets. Althans we zullen ons aan de richtlijnen van VROM houden. En dat betekent dus dat we het inwonen van ouderen voorlopig niet meer mogen toestaan. Voorlopig? Ja, want de nieuwe versie van de Vijfde Nota biedt openingen om ouderen wel bij hun kinderen te huisvesten. Dus daar moeten we maar op wachten. Wordt vervolgd. Dat zeker. 4 opgevallen opgevallen 5

4 actueel Onderzoek Bouwfonds Wonen in voormalige groeikernen Nooit meer weg uit groeikern auteur Suzanne Witteman beeld Reinier Gerritsen De nieuwe ouderen zijn autonoom, onafhankelijk, kritisch, ondernemend, veeleisend en materialistisch. Dat zegt Joost Compaan. Tijdens zijn stageperiode bij Bouwfonds Wonen heeft hij onderzocht of het huidige woningaanbod in voormalige groeikernen aansluit op de vraag van toekomstige ouderen. Het antwoord is nee. Groeikernen zullen de komende jaren hun productie meer op deze groep moeten afstemmen. Meer ruime en gelijkvloerse woningen is dan het credo. Tot voor kort waren de ogen, ook in de woningbouw, vooral op de jongere generatie gericht. Zij stonden veelal centraal in de woningbouwplannen. Steeds vaker verschuift deze aandacht naar de oudere generatie. Logisch, zegt Joost Compaan, want de vergrijzing heeft vergaande economische en maatschappelijke gevolgen. Vooral in de voormalige groeikernen worden de gevolgen duidelijk. Dit probleem heb ik geschetst in het onderzoek Groeikern Forever. Het aantal 55-plussers neemt de komende jaren substantieel toe. In vergelijking met het aantal ouderen in 1995, zal de groep van jaar in 2015 met 53 procent zijn toegenomen. In de leeftijdscategorie van jaar en 75 jaar en ouder zijn deze percentages respectievelijk 47 en 41 procent. Tot het jaar 2010 heeft de groei vooral betrekking op de groep jarigen, de zogenoemde babyboomgeneratie. Maar naast vergrijzing is er ook sprake van ontgroening. De scherpe daling van het aantal geboorten in de eerste helft van de jaren zeventig, heeft de afgelopen jaren gezorgd voor een forse afname van het aantal twintigers. In het komende decennium zal dan ook het aantal dertigers afnemen; van 2,6 miljoen in 2000 naar 2 miljoen in Protestgeneratie De toekomstige groep ouderen verschilt niet alleen in omvang sterk van de huidige generatie ouderen, maar zeker ook wat betreft haar achtergrond. De tijd waarin ouderen volgens Compaan zijn opgegroeid is in hoge mate bepalend voor hun mentaliteit, levensbeeld en wensen en behoeften. De aankomende 55-plussers, zijn gezien de statistieken misschien wel ouderen, maar zo voelen zij zich niet. Zij zijn helemaal niet bezig met ouder worden en de gevolgen daarvan. De toenemende keuzevrijheid lijkt de sleutelfactor voor de verklaring van het verschil tussen de huidige en toekomstige ouderen. De zogenoemde protestgeneratie ( ) is opgegroeid in een tijd van snelle maatschappelijke veranderingen. Het stereotype beeld van ouderen - teruggetrokken, inactief en behoudend - zal daarom steeds minder van toepassing zijn op de komende generatie. De nieuwe ouderen zijn eerder te kenmerken als autonoom, onafhankelijk, kritisch, ondernemend, veeleisend en materialistisch, aldus Compaan. Ook de technologische ontwikkelingen dragen ertoe bij dat de nieuwe ouderen anders zijn dan de ouderen van nu. Zij hebben, met name in het arbeidsproces, kennis genomen van allerlei nieuwe technieken zoals de mobiele telefoon en internet. Verder is de financiële positie van de nieuwe ouderen over het algemeen beter dan die van de huidige ouderen. De nieuwe ouderen hebben veelal een eigen woning en ook een hoger inkomen. Al deze factoren zijn van invloed op de woonwensen. Ten opzichte van de huidige ouderen hebben de nieuwe ouderen een sterkere voorkeur voor zelfstandig wonen. Hoe zelfstandiger hoe beter. Dit wordt versterkt door het gegeven dat de ouderen van straks zich geen senioren voelen. Ze hebben daarnaast ook meer te besteden en zijn bereid te investeren in een prettig woonklimaat. Toekomstige woonwensen Compaan richtte zijn onderzoek op de (voormalige) groeikernen Nieuwegein, Purmerend en Zoetermeer. In de komende twintig jaar zal daar een bovengemiddelde vergrijzing plaatsvinden, als gevolg van een redelijk eenzijdige leeftijdsopbouw. Er wonen in deze groeikernen voornamelijk mensen die er in de jaren zeventig zijn komen wonen. In Zoetermeer, bijvoorbeeld, zal in 2010 een toename van het aandeel jarigen zichtbaar zijn van 83 procent ten opzichte van Ook is de woningvoorraad in deze groeikernen met name rijwoningen minder geschikt voor ouderen. Uit het onderzoek van Compaan komt naar voren dat de doelgroep (50-70 jarigen, wonend in een koopwoning, met een inkomen van 1,25 modaal of meer) over het algemeen erg tevreden is over de huidige woonsituatie. De overgrote meerderheid (81 procent) blijkt wel eens bezig te zijn met verhuizen. Deze groep denkt overigens nog niet op korte termijn te zullen verhuizen. De eengezinswoning waarin zij nu veelal wonen is (nog) niet ongeschikt. Slechts elf procent denkt binnen twee jaar te verhuizen. Belangrijke redenen om de woning te verlaten zijn een ander woningtype (met name gelijkvloers) en persoonlijke omstandigheden, zoals ouder worden en een afnemende lichamelijke gesteldheid. Een meerderheid van de respondenten wil straks een grote gelijkvloerse koopwoning met minstens drie kamers en een grote woonkamer. Verder moet de toekomstige woning goed beveiligd zijn en in een groene en rustige omgeving staan. De voorkeur gaat uit naar een kleinschalig nieuwbouwproject. Ongeveer de helft van de respondenten wil in de huidige gemeente blijven wonen. Opvallend is dat, in tegenstelling wat vaak gedacht wordt, maar acht procent van deze groep interesse heeft om terug te keren naar de donorstad (Utrecht, Amsterdam, Den Haag). De gevolgen Wat betekent dit voor het te voeren beleid van deze groeikernen? Compaan: De groeikernen weten wel dat dit probleem er aan zit te komen. Wat dat betreft vertellen we natuurlijk niets nieuws. Maar het is wel zaak dat deze gemeenten hier de komende jaren serieus aandacht aan besteden. Er is een groot verschil tussen de woningen waarin de nieuwe ouderen nu wonen en de woningen waar hun voorkeur op den duur naar uitgaat. Compaan: Nu woont 65 procent van de ondervraagden in een rijtjeswoning. Maar slechts vijf procent van deze mensen zegt in zo n woning te willen blijven wonen. Voor 82 procent is in de toekomst een gelijkvloerse woning de gewenste woning. Momenteel woont 21 procent in zo n woning. Dit zijn grote verschillen. Het aanbod past duidelijk niet bij de (toekomstige) vraag. Terwijl mensen aangeven liever niet te willen vertrekken uit de huidige gemeente, zal dit wel gaan gebeuren als er geen passend aanbod wordt gecreëerd. Het probleem is dat rijtjeswoningen moeilijk aan te passen of om te bouwen zijn. Daarnaast is het merendeel van deze woningen een koopwoning. Die kun je natuurlijk ook niet zomaar één, twee, drie slopen. Hans-Hugo Smit, marktonderzoeker bij Bouwfonds Wonen, heeft Compaan begeleid bij zijn onderzoek. Wat mij betreft is een opvallende uitkomst van dit onderzoek dat de groeikernen heel populair blijven en dat de donorstad veel minder in trek is dan wij verwacht hadden. Veel mensen zijn blijkbaar gedurende de (soms) vele jaren dat ze nu in de groeikern wonen erg aan hun woonplaats gehecht geraakt en maar een klein deel overweegt een verhuizing (terug) naar de stad van herkomst. Voor de groeikernen is dit behoud van ouderen in de gemeenschap natuurlijk positief. Ouderen leveren een belangrijke bijdrage aan de gemeente. Zij zijn vaak actief in verenigingen en zijn koopkrachtig. Daarnaast zijn zij trots op de omgeving waar ze wonen, wat weer bijdraagt aan het bepalen van het imago van de stad. Groeikernen moeten de tevreden mensen tegemoet komen, voordat ze vertrekken. Oplossing Een mogelijke oplossing is volgens Smit het gefaseerd aanbieden van de gewenste woningen. Fasering, benadrukt Smit, is echt het sleutelwoord. Gemeenten moeten op kleinschalige wijze gelijkvloerse woningen aanbieden, op groene locaties. Daar is straks behoefte aan. Het onderzoek wijst ook uit dat de verhuisgeneigdheid van de ondervraagden op dit moment nog niet heel groot is. De verwachting was dat er een veel nijpender probleem was, maar er lijkt dus nog tijd om in te springen op de situatie. Dit onderzoek geeft duidelijk aan waar de wensen en behoeften van nieuwe ouderen liggen. Daar moet dan toch rekening mee gehouden gaan worden. naw@bouwfonds.nl 6 actueel actueel 7

5 stedelijke vernieuwing auteur Hans Ouwerkerk beeld Peter van Breukelen De Misdaadmeter van het Algemeen Dagblad liet er eerder dit jaar geen misverstand over bestaan. Van alle gemeenten is Rotterdam de meest onveilige stad van Nederland. Uitgesplitst per wijk scoort de Tarwewijk in Rotterdam-Zuid steeds in de toptien. Of het nu gaat om straatroof, inbraak of autokraken, in alle staatjes van de Misdaadmeter is de Tarwewijk op de hoogste plekken te vinden. Dominic Schrijer, portefeuillehouder ruimtelijke ontwikkeling van de deelgemeente Charlois, kent de cijfers van haver tot gort. Maar, klinkt het strijdvaardig uit zijn mond, binnen twee jaar zijn we uit al die toptienen verdwenen. Een verhaal over een reddingsplan voor een wijk in verval. Hand in hand voor de Tarwewijk 8 stedelijke vernieuwing stedelijke vernieuwing 9

6 Stadsdeelwethouder Dominic Schrijer Met alleen vernieuwen van de buitenkant ben je er nog niet Het gaat niet goed met de Tarwewijk. De wijk, die rond de oorlogsjaren aan de zuidoever van de Maas is gebouwd, dreigt in een neerwaartse spiraal terecht te komen. De woningvoorraad is op diverse punten in de wijk ronduit slecht. Het zijn veelal doorgangshuizen geworden. Illegale kamerverhuur zorgt er verder voor dat de wijk veel illegalen en junks aantrekt. En dit laat weer zijn sporen na op het gebied van onveiligheid. Tel daarbij op het extreem hoge werkloosheidspercentage en alle elementen zijn aanwezig om de wijk verder in een poel van verderf te storten. De problemen die wij sinds een jaar of twee signaleren zijn te vergelijken met de eerste problemen die ook de Millinxbuurt kenmerkte, vertelt Dominic Schrijer. Hoe het dit wijkje van 1100 woningen, overigens ook onderdeel van de Tarwewijk, is vergaan is algemeen bekend. Er werd in de jaren negentig nauwelijks iets ondernomen, met als gevolg dat de Millinxbuurt verder afgleed met als dieptepunt een schietpartij in 1999 op klaarlichte dag tussen politieagenten en criminelen. Met heel veel geld en nog veel meer moeite is volgens Schrijer in de Millinxbuurt het lek nu boven. Woningen worden er gerenoveerd en door gezamenlijke acties van politie, bouw- en woningtoezicht en brandweer zijn de illegale kamerverhuurpraktijken van huisjesmelkers aangepakt. Er is een keihard beleid gevoerd en we kunnen nu, na pakweg drie jaar, spreken van een beheersbare situatie. De Millinxbuurt is duidelijk op de weg terug. Markt niet alleen voor de gouden randen Stappenplan Maar dat geldt dus niet voor de hele Tarwewijk. De aanpak in de Millinxbuurt leidde ertoe dat de problemen als criminaliteit en drugsoverlast ook op enkele plekken in de rest van de wijk de kop op staken. Voor Schrijer op tafel ligt een lijvig boekwerk. Het is het Projectplan Tarwewijk. Een blauwdruk om de wijk er in de komende tien jaar weer helemaal bovenop te helpen. Een stappenplan dat er in voorziet om de wijk niet alleen fysiek maar ook economisch en sociaal sterk te verbeteren. De eerste wankele schreden op de lange weg terug zijn inmiddels gezet. Zo is analoog aan de aanpak van de Millinxbuurt de strijd tegen illegale bewoning aangebonden. Het is eigenlijk heel eenvoudig wat hier gebeurd is, vertelt Schrijer. We hebben te lang aan de zijlijn staan toekijken. Er wordt wel eens gezegd de stad is hip. Nou amehoela, er zijn nauwelijks partijen te vinden die in de stedelijke vernieuwing willen investeren. Vooral omdat stadsvernieuwing CS Nieuwe Maas Tarwewijk Coolsingel Maasboulevard er na het tijdperk Heerma niet meer in zat. Door het opheffen van de stadsvernieuwing is er ook geen organisatorisch kader meer. Verder had het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) geen geld om panden aan te kopen en de woningcorporatie geen geld om ze te verbeteren. Hierdoor hebben junks en ander geteisem jarenlang vrij spel gehad. Kijk ook naar de beleggers. Beleggers hebben in de achterliggende jaren hun bezit in de Tarwewijk afgestoten. Ze voelden er niets voor om de woningen op te knappen en verkochten ze aan het derde echelon eigenaren. Die deden ook niets aan de huizen maar splitsten ze alleen, zodat de woningen per kamer konden worden verhuurd. Het zijn uitbuiters die we nu keihard aanpakken. Visie De portefeuillehouder verwacht dat deze schoonveegactie snel resultaten zal boeken. Maar, benadrukt hij wijzend op het projectplan, daarmee zijn wij er nog lang niet. De Tarwewijk moet vooral ook fysiek worden verbeterd. Ambitie 1 in het projectplan luidt: Bewoners van de wijk dienen zich te kunnen verbeteren. Qua huisvesting betekent dit, dat naast het huidige woningbestand een breder aanbod van duurdere koopwoningen maar ook van sociale pensions gerealiseerd wordt. Schrijer geeft toe dat een dergelijke ambitie sneller is opgeschreven dan uitgevoerd. Om die kans echter te vergroten is hij op zoek gegaan naar partijen die risicodragend in de Tarwewijk willen investeren. Amstelland Ontwikkeling en Bouwfonds Wonen werden anderhalf jaar geleden door Schrijer uitgedaagd om mee te doen. Ik was, vertelt Schrijer, op zoek naar partijen die het gebied kennen en een visie hebben hoe we de wijk kunnen omvormen tot een aantrekkelijk woongebied voor multicultureel Rotterdam en de middeninkomens die we er ook graag zien wonen. Verder moesten ze met onzekerheden kunnen omgaan en hun nek durven uitsteken om strategisch bezit te verwerven. Zowel Bouwfonds Wonen als Amstelland Ontwikkeling voelden hier wel iets voor. Uiteraard, vertelt Hans Kranenburg, locatiemanager van Bouwfonds Wonen, zijn we niet over één nacht ijs gegaan. We hebben dan ook niet direct ja gezegd. Ook nu, hoewel we in het proces al een stuk verder zijn, houden we nog wat slagen om de arm. De reden dat Bouwfonds Wonen zich ondanks deze voorzichtige woorden toch aan de aanpak van de Tarwewijk committeert, is volgens Kranenburg, dat de ontwikkelaar wel degelijk kansen ziet. Kansen om daadwerkelijk aan de slag te gaan met stedelijke vernieuwing maar vooral ook kansen op het organisatorische vlak. Intentieovereenkomst Want organisatorisch zijn de partijen er uit. Gekozen is om voor de vernieuwing van de Tarwewijk een PPS-constructie op te tuigen. Inmiddels is hiervoor door Amstelland Ontwikkeling, woningcorporatie De Nieuwe Unie, het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) en Bouwfonds Wonen een intentieovereenkomst getekend. Deze voorziet in de oprichting van een Gebiedsontwikkelings Maatschappij (GEM). De bedoeling is dat de GEM straks de gronden gaat aankopen en uitgeven waar de partijen vervolgens mee aan de slag gaan. Voor deze unieke aanpak is een aanvraag ingediend voor subsidie in het kader van IPSV. Deze aanvraag is inmiddels gehonoreerd. Zowel Amstelland als Bouwfonds hebben zelf ieder 2,3 miljoen euro in de pot gestopt waarmee op voorhand al 270 woningen in de Tarwewijk kunnen worden aangekocht. Deze woningen worden verbe- 10 stedelijke vernieuwing stedelijke vernieuwing 11

7 Kunnen omgaan met onzekerheden is hier belangrijk Projectleider Duco de Bruijn De bewoners zijn toe aan vernieuwing terd en vervolgens weer verkocht. Deze eerste actie moet een vliegwieleffect in de wijk sorteren. Door dit te doen geven de partijen ook aan dat het hun ernst is met de Tarwewijk, meent Schrijer. Als het gaat om de daadwerkelijke vernieuwing van de Tarwewijk, bestaat de opgave ruwweg uit het herontwikkelen of verbeteren van 1500 woningen. De ambitie is om een tuindorp te realiseren, maar dan iets stedelijker, zegt Hans Kranenburg. Dit toekomstbeeld is uit diverse brainstormsessies naar voren gekomen. Momenteel worden alle wensen die er geformuleerd zijn nauwkeurig doorgerekend. Parallel daaraan wordt door de publiek private partijen gewerkt aan een ondernemingsplan. Projectleider Duco de Bruijn is al geruime tijd betrokken bij de wijkaanpak Tarwewijk. Hij houdt zich nu bezig met het opstellen van dit ondernemingsplan. Feitelijk komt het erop neer, dat het ondernemingsplan de basis voor de vernieuwing gaat worden. Het is wel spannend wat daaruit gaat komen. Vooral financieel. Want het mag duidelijk zijn dat, wanneer daar een tekort van ik noem maar wat, 200 miljoen euro uitrolt, we een probleem hebben. Kranenburg kijkt ook reikhalzend uit naar de cijfers. Het zal logisch zijn dat we toch ook rendement willen behalen. Maar los daarvan willen we van het gemeentebestuur garanties dat ze haar beloften nakomt als het gaat om de verbetering van de veiligheid, aanpak van vuil op straat en een krachtig sociaal- economisch programma in de Tarwewijk. Want laten we eerlijk zijn; als we alleen maar de buitenkant vernieuwen maar de binnenkant blijft rot, dan schiet per saldo niemand er iets mee op. Acties Voor Schrijer zijn het bekende kanttekeningen. Wij hebben de taak om de buurt schoon te maken, daarvoor zijn al diverse acties gestart. De wijkaanpak is wat dat betreft begonnen. Met diverse projecten gaan we de werkgelegenheid bevorderen en we willen de scholingsmogelijkheden voor zowel oudere jongeren als volwassenen fors uitbreiden. In de wijk is een projectbureau gesitueerd voor de coördinatie van alle activiteiten. Verder zullen wij alles doen om ook planologisch gezien mee te werken aan een snelle voortgang van de herontwikkeling. De Bruijn: Waar het om gaat is dat alle partijen er voordeel in zien om in de Tarwewijk aan de slag te gaan. Ik denk dat de publieke partijen er toch het meeste moeite mee hebben gehad om die omslag te maken. Uiteindelijk is het voor hen, in tegenstelling tot de Nieuwe Unie, een vreemd gebied met risico s die zich lastig laten berekenen. Ik denk ook dat we het afgelopen jaar vooral nodig hebben gehad om aan elkaar te wennen. Dat vindt ook Dominic Schrijer. We zijn met elkaar rond de tafel gaan zitten en hebben elkaar diep in de ogen gekeken. Ook zijn bestaande vooroordelen uitgesproken. Welke? Lachend: Je kent ze wel. Ontwikkelaars willen alleen maar snel geld verdienen en de overheid is laks. Maar het is goed geweest om het daar toch over te hebben. Dan kan je het achter je laten en samen aan iets moois beginnen. En dat betekent voor de marktpartijen niet alleen de gouden randen maar ook de probleemstraten in het midden. Relaties Hans Kranenburg: De relatie is goed. Uiteindelijk moet het straks aankomen op de uitvoer. Onze inschatting is dat we in de loop van het volgende jaar de Gebiedsontwikkelings Maatschappij officieel kunnen oprichten. Tenzij het onmogelijk zal worden van de Tarwewijk een rendabele opgave te maken. Maar dan nóg gaan we in de Tarwewijk aan de slag. Alleen zal het dan op een wat lagere schaal zijn. De panden die we hebben verworven zullen we verbeteren en verkopen. Dan ga je meer werken vanuit een soort olievlekeffect. Voor de goede orde, daar ga ik vooralsnog niet vanuit. Zoals gezegd zal het ondernemingsplan bij de aanpak richtinggevend zijn. De Bruijn: De gemeente zal een structuurvisie vaststellen. Maar dat zijn meer de globale lijnen. Die visie gaat ook niet nog niet ver genoeg. In het ondernemingsplan wordt een tiental locaties geselecteerd. Vervolgens wordt aangegeven welk programma we daarop loslaten en wat de stedenbouwkundige en architectonische ambities zijn. Ook wordt afgesproken hoe we met elkaar gaan samenwerken en op welke wijze de opbrengsten van de ene plek kunnen worden ingezet op locaties die een tekort laten zien. Het voornemen is om voor enkele locaties twee varianten te maken waarbij bijvoorbeeld de één uitgaat van sloop en de ander van renovatie. Uiteindelijk moet daartussen een keuze worden gemaakt. Verwijt De Bruijn blikt vanuit het projectbureau, dat midden in de Tarwewijk staat, even uit het raam. Na een korte stilte zegt hij: De bewoners zijn echt toe aan vernieuwing. Dat merk je. Dat komt natuurlijk ook omdat er in de Millinxbuurt al veel is gebeurd en wij steeds het verwijt kregen dat daar alles kon maar hier niet. Daar komt verandering in. En dat is goed. Wil je de wijk enthousiast maken en houden voor vernieuwing dan moet je daar niet langer mee wachten naw@bouwfonds.nl Deelname Bouwfonds aan stedelijke vernieuwing werkt verfrissend Ries Jelier, directeur Bouwfonds Wonen regio Zuid-West, heeft een duidelijke mening als het gaat om stedelijke vernieuwingsprojecten. Enerzijds ziet deelname van Bouwfonds Wonen in stedelijke vernieuwing als een logisch gevolg van de verschuiving van de ontwikkelingsmarkt van uitleg naar de gebouwde omgeving. Anderzijds gaat Jelier bij het kiezen van de projecten selectief en strategisch te werk. Een kort interview. Wat is de meerwaarde van een ontwikkelaar als Bouwfonds bij stedelijke vernieuwing, met name in relatie tot een corporatie? Jelier: De inbreng van een commerciële partij in een opgave zoals de Tarwewijk kan verfrissend zijn en de vaste routines in de omgang tussen gemeente, corporatie en bewonersorganisaties doorbreken. Die zijn soms heel lang verwikkeld in een interactief proces dat hoogstens leidt tot plannen die financieel onhaalbaar blijken. Men houdt elkaar onbedoeld in een ijzeren greep. Dat heeft Dominic Schrijer scherp gezien. Van ons mogen de andere partijen organisatiekracht verwachten. We kunnen omgaan met complexe projecten. Wij worden vrij snel zenuwachtig als er geen tempo in een project zit. Wij zijn goed in het vinden van creatieve oplossingen en het opsporen van extra verdiencapaciteit. Verder zijn we behendig in het bedenken van financiële constructies en is het ons vak om risico s beheersen. Als het gaat om communicatie met bewoners kunnen wij weer leren van de corporaties. Van onze kant kunnen wij dan de marketing-expertise inbrengen. Wat zijn volgens u de sterke en zwakke punten in de onderneming Tarwewijk? Jelier: Sterke vind ik dat er een breed besef leeft dat alleen met radicale ingrepen de beroerde situatie in de Tarwewijk kan verbeteren. Het klinkt wellicht wat cynisch, maar soms ontstaat pas in een ver stadium het gevoel van urgentie en bereidheid om tot actie over een breed front over te gaan. Alleen als de veiligheid weer op peil is, de illegale bewoning en de drugsoverlast sterk is teruggedrongen, de openbare ruimte schoon en heel is, bestaat de mogelijkheid om het imago van de wijk te verbeteren. Wij noemen dat onder elkaar wel de Singapore-aanpak. En dan kunnen we ook weer andere groepen bewoners naar de Tarwewijk trekken. Dat brengt mij op de zwakke punten. Van de gemeente verwachten we een forse en continue inspanning om de situatie te verbeteren; die taak kunnen we nooit van z n leven van de overheid overnemen en het valt ook niet contractueel te verankeren. Ik heb wel de indruk dat het nieuwe gemeentebestuur hier meer oog voor heeft dan het vorige en er meer geld voor wil uittrekken. Een tweede kwetsbaar punt vormt natuurlijk de financiële uitkomst van het ondernemingsplan. Wat is meer in het algemeen uw visie op deelname van Bouwfonds aan pittige vernieuwingsprojecten als deze? Jelier: Bij de keuze voor deelname aan herstructureringsprojecten gaan wij selectief en strategisch te werk. Laat ik daar eerlijk over zijn, want het zijn vrijwel altijd arbeidsintensieve opgaven, met een uitgebreide voorwas. We moeten kritisch kijken waar wij we onze mensen op inzetten, want gelukkig hebben we in onze regio veel werk om handen. En natuurlijk kijken we naar de rendementsverwachting van de verschillende projecten. Maar het zou met het oog op de toekomst erg onverstandig zijn als we op grond daarvan zouden zeggen: laat de stedelijke vernieuwing aan ons voorbijgaan. 12 stedelijke vernieuwing stedelijke vernieuwing 13

8 Lelystad Almelo xxxx verhuizen steden en dorpen Wonen op een landgoed In een sprookjesachtige omgeving op het landgoed de Bellinckhof in Almelo staat een oude portierswoning. Daar wonen sinds kort Amber Witkop en Jemy Pauwels. Witkop: Het huisje is heel romantisch, net als de parkachtige omgeving. We kenden het huis allebei nog van vroeger. Als kind fietsten we er wel eens langs en waren we nieuwsgierig hoe het er van binnen uit zou zien. We wonen er pas net, maar zijn al aardig gewend aan onze nieuwe stek. Bijzonder is het wel. Soms als ik aan kom rijden, kan ik het nog bijna niet geloven dat we hier nu echt wonen. beeld Reinier Gerritsen auteur Suzanne Witteman Amber en Jemy komen beide oorspronkelijk uit het Oosten van het land. Zij groeide op in de buurt van Hellendoorn en hij is een echte Almeloër. Amber volgde later in Utrecht de studie rechten en woonde daar jarenlang in hartje centrum. Jemy verhuisde na de afronding van zijn heaostudie van Enschede naar Amsterdam en vond daar een kamer aan het Museumplein. Na deze omzwervingen door het land, voor studie en werk, zijn ze blij weer terug te zijn in Almelo. Pauwels: Het voelt voor ons echt als thuiskomen. De laatste anderhalf jaar woonden we samen in Lelystad. Of we daar gelukkig waren? Niet echt. We zaten elk weekend in Almelo. Hier wonen ook onze families en veel vrienden en we spelen allebei hockey. We logeerden in de weekenden in de oude rentmeesterwoning op het kasteel Huize Almelo. Tsja, we hebben een zwak voor bijzondere woningen. Lelystad had ons niets te bieden. Het huis we woonden in een maisonnette op drie hoog was ruim, maar daar is ook alles mee gezegd. Het afscheid van dat huis was dan ook niet moeilijk: we zijn al toeterend de straat uit gereden. Dat Jemy na zijn studie een passende baan vond in Almelo gaf de doorslag om daar een huis te zoeken. Ik heb ook geprobeerd een baan te vinden in het Westen, maar dat bleek best moeilijk. Na afronding van mijn heao-opleiding ben ik beleid, communicatie en organisatie aan de Vrije Universiteit in Amsterdam gaan studeren. Door de gebeurtenissen van 11 september is het in mijn vakgebied moeilijker geworden een baan te vinden. Toen mijn sollicitatie bij Atlas Advies in Almelo leidde tot een baan was de keuze om in Almelo te gaan wonen natuurlijk snel gemaakt. Amber werkte als gerechtssecretaris bij de rechtbank in Lelystad en inmiddels is ook zij met haar werk verhuisd naar de rechtbank in Almelo. Eigenlijk wilden ze een woning kopen, maar toen bleek dat de portierswoning vrij zou komen, was hun interesse gelijk gewekt. Witkop: Toen we dit via vrienden hoorden hebben we contact gezocht met de eigenaren. We zijn door hen uitgenodigd voor een kop koffie op het landgoed. Om te kijken of het klikte. Wel spannend hoor, het was alsof we op audiëntie gingen. Maar waar koffie de bedoeling was, werd het al snel gezellig borrelen. Diezelfde avond hoorden we dat we het huis mochten huren. Extra bijzonder is het dat de overgrootvader van Jemy hier ook nog heeft gewoond. De oude portierswoning is gebouwd in 1919 en ligt op vijf minuten fietsen van het centrum van Almelo. Het huis heeft een woonkamer, met een echte voorkamer, en een ouderwetse keuken. Boven zijn drie slaapkamers en beneden de wijnkelder. Het is een van de zeven woningen op het landgoed. Pauwels: In totaal wonen er acht families op dit landgoed. We kennen nu al bijna iedereen. Je kunt echt merken dat het saamhorigheidsgevoel hier groot is. In Twente noemen we dat Noaberschap, wat zoiets betekent als buurschap. Samen feestjes vieren en de nodige sociale controle uitoefenen. Leuk hoor, vind ik. In Lelystad kende ik m n buren niet eens en hier word je uitgenodigd op hun vijfentwintigjarig huwelijksfeest. naw@bouwfonds.nl Zoeken naar evenwicht tussen rood en groen in Alphen aan den Rijn auteur Boukje Klinker portretten Martin van Welzen Ooit was Alphen aan den Rijn de noordgrens van het Romeinse Rijk en in de zeventiende eeuw een pleisterplaats voor handelaren. Ook in onze tijd is Alphen een populaire gemeente. Deels door de centrale ligging in de Randstad; zowel Amsterdam als Rotterdam zijn met de auto in een half uurtje te bereiken. Maar de grootste charme is dat de stad midden in het Groene Hart ligt. In Alphen aan den Rijn kun je landelijk wonen met de drukte van de Randstad binnen handbereik. Maar die populariteit heeft ook een schaduwkant: Alphen aan den Rijn is bijna vol en kan en wil niet uitbreiden in het natuurgebied eromheen. Wethouder Bas Wienbelt van Alphen aan den Rijn ziet het somber in. We kunnen nog hoogstens tien jaar bouwen, en dan alleen voor onze eigen bevolking. Daarna loopt het spaak. Hoe een gemeente in het Groene Hart zoekt naar een evenwicht tussen rood en groen. 14 xxxxxx 14 verhuizen steden en dorpen 15

9 Wethouder B. Wienbelt We hebben huurwoningen en een wachtlijst met mensen die opzoek zijn naar een huurwoning Gedeputeerde Vissers Het baart mij grote zorgen als het kabinet stelt dat iedere gemeente voor zijn eigen behoefte moet kunnen bouwen In het collegeprogramma voor van Alphen aan den Rijn stelt het college dat Eén van de belangrijkste taken van de lokale overheid is zorg te dragen voor voldoende en kwalitatief goede huisvesting voor burgers van Alphen aan den Rijn. Een moeilijke taak voor een gemeente die midden in het Groene Hart ligt. Wienbelt geeft een aantal voorbeelden van het nijpende woningtekort in Alphen aan den Rijn. We hebben ongeveer huurwoningen in Alphen. Daartegenover staat een wachtlijst van mensen die op zoek zijn Leiden A4 Zoetermeer A12 Alphen aan den Rijn Burggooi Gouda naar een (andere) huurwoning. Toen de 170 woningen in de verkoop kwamen die we in het Waterwingebied gaan bouwen, zijn daar zo n 3500 reacties op gekomen, hoofdzakelijk van mensen uit de regio. En dat woningtekort zal de komende tijd alleen nog maar toenemen. Door de vergrijzing neemt het aantal een- en tweepersoonshuishoudens toe. Is in Alphen aan den Rijn de huidige woningbezetting nog 2,7 persoon per woning, voor de toekomst zien gemeente en provincie een verdunning ontstaan. Wienbelt: De komende tien jaar komen er 25 procent meer zeventig plussers bij. Tel daarbij op de groei van extramurale zorg, die ervoor zorgt dat ouderen steeds langer thuis blijven, en je ziet een nog groter woningtekort ontstaan. Bovendien vermindert de doorstroom. Zolang ouderen in hun vaak ruime woning blijven wonen, komt er immers geen ruimte vrij voor gezinnen. Van contingenten naar contouren Alphen aan den Rijn kan niet onbeperkt nieuwe woningen bouwen. Tot voor kort had de gemeente niet alleen te maken met contouren - waarbuiten niet gebouwd mocht worden, omdat daar het Groene Hart begon - maar ook met het contingentenbeleid van de provincie. Deze contingenten waren niet genoeg om aan de woningbouwambities van Alphen aan den Rijn te voldoen. Wethouder Wienbelt ziet het contingentenbeleid als de belangrijkste oorzaak voor het huidige tekort aan woningen. Een goed voorbeeld van de problemen die we ondervonden met contingenten is het Burggooi-project van Bouwfonds Wonen. We hadden ons ertoe verplicht om hier woningbouw te plegen (zie ook kader Villapark Burggooi ) maar voor onze contingenten kwam dat niet echt goed uit. We hadden maar een beperkt aantal woningen dat we per jaar konden bouwen. Door de ontwikkeling van Burggooi konden we onze andere nieuwbouwlocaties minder snel realiseren dan we op dat moment wensten. Het contingentenbeleid is door de provincie inmiddels afgeschaft. Het contingentenbeleid bleek in combinatie met de contouren het omgekeerde effect te bewerkstelligen dan we wensten, ligt gedeputeerde Marcel Vissers van de provincie Zuid-Holland toe. Doordat gemeenten nog wel ruimte hadden, maar geen contingenten meer, gingen ze extra ruim bouwen. Dus geen appartementen maar vrijstaande woningen. En dat nou juist in gebieden waar de grond schaars is. Dat was niet de bedoeling van ons beleid. Daarom hebben we een jaar geleden de contingenten afgeschaft. Gemeenten moeten nu alleen nog rekening houden met de contouren. Bouwen voor de regio Maar ook de contouren leggen nog voldoende beperkingen op. Voor Alphen aan den Rijn betekenen de huidige bouwgrenzen dat er nog ongeveer 3000 woningen gerealiseerd kunnen worden, daarna is de ruimte op. De gemeente wil niet te hard groeien en voorziet daarom dat deze woningbouw voldoende is voor de komende tien à twaalf jaar. Althans, als Alphen aan den Rijn doorgaat met het huidige beleid voor het slechts bouwen voor woningzoekenden uit de eigen regio. Voor mensen buiten de regio is simpelweg geen ruimte, aldus wethouder Wienbelt. Probleem is wel dat we publiekrechtelijk eigenlijk weinig mogelijkheden hebben om de woningmarkt af te schermen, tenzij het om sociale woningbouw gaat. Dat geldt ook voor bestaande woningen. Als gemeente zorgen we er wel voor, dat we bij verkoop van grond aan ontwikkelaars de eis stellen dat ze voor de lokale markt bouwen. Het kan niet zo zijn dat duurdere woningen opeens wel beschikbaar zijn voor mensen buiten de regio. Wij vinden als gemeente dat mensen die in deze regio opgegroeid zijn of hier werken, het eerst in aanmerking moeten komen voor een woning. Convenant Onder die regio vallen ook de andere Rijnstreekgemeenten (Rijnwoude, Nieuwkoop, Liemeer en Ter Aar) waarmee Alphen aan den Rijn een convenant heeft gesloten om te bouwen voor elkaars woningvoorraad. Alphen aan den Rijn heeft echter als A-kern in het Groene Hart meer ruimte dan deze kleinere gemeenten. In de praktijk zal het er daarom op neer komen, dat Alphen aan den Rijn een opvangstad is voor de overige gemeenten in het gebied. Naast het convenant met de Rijnstreekgemeenten werkt Alphen aan den Rijn ook samen met de andere A-kernen rond het Groene Hart. Samen met Gouda, Woerden en Gorinchem heeft de gemeente de regiovisie Rijnstreek+ opgesteld, waarin de ruimte wordt afgetast die de gemeenten krijgen en nodig hebben na de Vijfde Nota. De gemeenten onderschrijven de uitgangspunten van de Vijfde Nota, waarin aan het Groene Hart als Nationaal Landschap ernstige beperkingen wat betreft bouwactiviteiten worden opgelegd, maar vinden dat deze te weinig ruimte scheppen voor vernieuwing. Om hun functie van centrumstad en regionaal verzorgingscentrum en opvangstad binnen het gebied te kunnen blijven vervullen, vragen de steden om ruimere contouren. Dit betekent absoluut niet dat wij het Groene Hart willen volbouwen, nuanceert Wienbelt. Als gemeenten midden in de natuur, hechten wij veel waarde aan het voortbestaan ervan. We hebben ook afspraken gemaakt over het opschonen en toegankelijk maken van het landschap om de steden heen. Maar we hebben verder weinig keuze, willen we de woningvoorraad op peil houden. We kunnen toch ook moeilijk de hoogte in, midden in een zo open landschap. Overtuigen Alphen aan den Rijn probeert dan ook de provincie ervan te overtuigen dat de stad meer ruimte nodig heeft. Een locatie is er al, aan de noordkant van de stad. Gedeputeerde Vissers ziet dat anders We hebben Alphen al in ruimere mate ruimte geboden dan andere steden in het Groene Hart, mede omdat de stad een centrumpositie vervult. Als provincie willen wij 16 steden en dorpen steden en dorpen 17

10 vasthouden aan wat voor de hele regio goed is. In de provincie zijn dan ook regionale opvangkernen aangewezen. In deze kernen, bijvoorbeeld Gouda, Zoetermeer en Rotterdam, zal op regionaal niveau het woningtekort opgelost moeten worden. Dat zou voor woningzoekenden uit Alphen aan den Rijn kunnen betekenen dat ze in een andere stad moeten gaan zoeken. Dat zal mogelijk heel vervelend zijn voor die mensen, maar in een breder perspectief gezien kan het niet anders. Het baart mij dan ook grote zorgen als het huidige kabinet stelt dat iedere gemeente voor zijn eigen behoefte moet kunnen bouwen. Dat is niet ons beleid, en als dit nationaal beleid wordt voorzie ik grote problemen. Want sommige gemeenten hebben daar gewoon écht niet de ruimte voor zonder natuurgebied geweld aan te doen. Zoeken naar ruimte Een van de speerpunten van de Vijfde Nota is intensivering van de bestaande bebouwing. Ook voor de gemeenten in het Groene Hart liggen hier kansen, aldus Vissers. Mede door de toename van de groep ouderen zie je steeds meer vraag ontstaan naar appartementen. De grootste opgave ligt dan ook in de bestaande stad. Woningen moeten hier geschikt en beschikbaar gemaakt worden voor de ouder wordende geboortegolf van na de oorlog. Gemeenten beginnen zich te realiseren dat deze groep razendsnel groter wordt, en dat deze mensen specifieke eisen stellen. Zoektocht Deze kansen ziet ook Alphen aan den Rijn. We proberen zo divers mogelijk te bouwen. We zien voor de komende jaren een behoefte aan kleinere woningen voor ouderen, gelijkvloers, met niet teveel kamers. Maar de woningen moeten wel ruim opgezet zijn en in de buurt van voorzieningen liggen, vat Wienbelt Voor het efficiënter gebruik van ruimte voldoet Alphen aan den Rijn keurig aan de Vijfde Nota het eisenpakket van ouderen samen. Dit kan zowel bij het stadscentrum zijn als bij voorzieningen in onze nieuwbouwwijk Kerk & Zanen. Voor het efficiënter gebruik van ruimte voldoet Alphen aan den Rijn keurig aan de Vijfde Nota. Een groot deel van de woningen dat de komende jaren gepland is, wordt binnen de bestaande bebouwingsgrenzen gerealiseerd. Het stationsgebied krijgt een facelift en wordt verder bebouwd, op een open ongebruikte zone langs de Oude Rijn staan woningen gepland, en ook de locatie van een oude cementfabriek wordt ontwikkeld tot een nieuwe woonwijk. Volop ontwikkelingen dus, maar Wienbelt voorziet in de toekomst nog een verdere zoektocht. Zoals gezegd kunnen we tien jaar vooruit, maar zoals we het nu inschatten zouden we eigenlijk twintig jaar lang 300 woningen per jaar moeten bouwen om aan de behoefte te blijven voldoen. Dat zijn dus 3000 woningen waar we de komende twintig jaar ruimte voor moeten zoeken. Luxe wonen in het Groene Hart Het is een van de mooiste locaties die we ontwikkeld hebben, maar eenvoudig is het niet, erkent Mieke van Kempen, locatiemanager bij Bouwfonds Wonen verantwoordelijk voor Villapark Burggooi in Alphen aan den Rijn. Het park kent dan ook een bijzondere geschiedenis. Ooit opgericht als archeologisch themapark Archeon verandert een deel van het gebied nu in een wijk waar het luxueus wonen is. Toen eind 1996 het themapark Archeon failliet ging stond al vast dat er op de locatie van het park een woonwijk zou komen. ABN AMRO, de oorspronkelijke ontwikkelaar van het project, had dat namelijk bij de lening voor de oprichting van het Archeon vast laten leggen. Dat uiteindelijk pas in mei 2002 de eerste woningen in de verkoop kwamen had veel te maken met de ligging in het Groene Hart. De gemeente Alphen aan den Rijn had namelijk niet genoeg contingenten om een nieuwe wijk met 750 woningen te realiseren, en de provincie wilde daarom geen toestemming geven. Eind 1999 raakte Bouwfonds bij het project betrokken doordat ABN AMRO ons overnam en de projecten van ABN AMRO Projectontwikkeling maar Bouwfonds werden doorgeschoven. De gesprekken met de provincie waren toen al in een vergevorderd stadium en gelukkig konden we begin 2000 tot overeenstemming komen over het aantal woningen, vertelt Van Kempen. We kunnen nu verspreid over een periode van vijf jaar zo n 150 woningen per jaar bouwen. De onderhandelingen zijn echter nog niet voorbij. De provincie heeft toestemming gegeven voor het huidige bestemmingsplan waarbinnen 453 woningen liggen. De bestemming voor de rest van het terrein, nu nog groengebied, mag pas na 2005 gewijzigd worden. Van Kempen: Het maakt de fasering van de bouw iets ingewikkelder, maar we vertrouwen erop dat het goed komt. De woningen in Burggooi komen in een wijk rondom het in kleinere vorm voortgezette Archeon. Een wijk met het karakter van een villapark, volgens Kempen in die dagen iets bijzonders voor Bouwfonds. Het plan lag er eigenlijk al goeddeels toen wij erbij betrokken werden; er was een stedenbouwkundig programma van eisen en een beeldplan neergelegd door gemeente en ABN AMRO. Het idee van een villapark paste echter precies in de visie van Bouwfonds Wonen om te bouwen voor de markt. Als je naar de vraag in de markt kijkt is dat namelijk wat mensen willen: een ruime woning met een grote tuin, op een goede locatie en gelijkgestemde buren. De locatie van Burggooi is natuurlijk perfect, vlakbij de N11 en middenin het groen - en ook de ruimte is er. Villa De kleinste woning die nu in de verkoop is gegaan in Burggooi is een twee-onder-eenkapper van twee verdiepingen en 160 vierkante meter, de grootste een vrijstaande villa van drie verdiepingen van in totaal zo n 240 vierkante meter. En elke woning heeft een grote tuin. Opvallend is wel dat het openbaar gebied vrij krap is. Van Kempen legt uit: Er is bewust gekozen voor smalle straatprofielen. Kijk je naar oudere villawijken dan zie je ook dat de grote privé-tuinen daar zorgen voor het groene, ruimtelijke effect. Daarnaast heb je natuurlijk het Archeon in het midden, en is de locatie omzoomd door water, dat maakt de buurt als geheel ruimer en groener. Een éigen woning Om de architectuur van de woningen interessant te maken is de wijk opgedeeld in verschillende deelgebieden: klassiek, traditioneel, modern, abstract en landelijk. Elk deelgebied wordt door een andere architect ontworpen. Op dit moment zijn de woningen in het deelgebied traditioneel en modern in de verkoop, naast een aantal vrije kavels. Geïnteresseerde kopers komen in eerste instantie uit de regio. Een eis van de gemeente, die voor Bouwfonds Wonen geen probleem was. Wij vragen zelf trouwens ook het nodige van onze kopers, lacht Van Kempen. De woningen worden gebouwd volgens het Persoonlijk Wonen-concept. Dit betekent dat mensen zelf kunnen beslissen hoe de woning er van binnen uit gaat zien. Vooral met zo n grote woning heb je dan veel te kiezen. Voor kopers soms een lastig proces, en daarom krijgt elke koper een persoonlijk begeleider. Zodat ze straks echt een éigen, unieke woning hebben. 18 steden en dorpen steden en dorpen 19

11 100 jaar wonen Over huisdieren en hun onderkomens Er zijn tranen gevloeid, allicht, toen het konijn na een kort ziekbed overleed, en dat verdriet zeurde ook na, omdat de tekenen van zijn bestaan in ons gezichtsveld bleven. De baal stro, het konijnenvoer in gezinsverpakking (een aanbieding) en natuurlijk het konijnenhok, drie meter verwijderd van mijn bureau maar wel buiten. De herinneringen werden al iets minder rozig terwijl we zijn sporen beter bestudeerden. De vlek in het vloerkleed waar zelfs de stoommachine geen raad mee wist, zo indringend is kennelijk konijnenplas. En bij de planten op het dakterras moet een juichkreet zijn opgestegen omdat ze eindelijk weer geoorloofd waren bladeren te krijgen. Dat hok heeft nog twee maanden leeg en ruikend naar konijn op de patio gestaan, in afwachting van een definitieve beslissing van de dochter. Maar die had er ook definitief genoeg van en zo verdween het wrakkige gevaarte naar het grootvuil niemand die er belangstelling voor had. Bij de dierenwinkel had ik wel eens schuins naar een ander hok gekeken, toen het konijn nog leefde, waarbij ik lichtelijk jaloers werd op de aluminium strip aan de zijkant die het schoonmaken beslist zou vergemakkelijken. Ook het schot tussen slaaphok en ren zag er zo solide uit, niet zo voddig als in ons hok. Het rare is dat het woord design bij dergelijke hokken niet in je hoofd opkomt. Je denkt in deze volgorde: hoe houden we het schoon? En hoe zal het konijn het beleven? Bij aquaria wordt het al iets anders, merkte ik, ook al bezaten we geen tropisch waterballet maar een doodordinaire goudvis. Je koopt een rotspartijtje waar de vis lekker tussendoor kringelt, siersteentjes op de bodem, planten uiteraard wie het bont wil maken kan complete Romeinse ruïnes in het water laten zakken. Bij aquaria wordt het al iets meer getut, misschien is dat allemaal om het gebrek aan aaien te compenseren. Van aquaria wordt ook altijd gezegd dat ze het meest op televisie lijken of omgekeerd. Met dat aquarium krijg je een moeizame verhouding, maar dat is persoonlijk, ook al is het van alle dierenverblijven het meest geïntegreerd in het interieur. Sommigen laten het in de muur metselen, zodat je blikken van de televisie naar iets aardigs kunnen afdwalen. Schoonmaken? Daar zijn goddank stofzuigertjes voor. Het voordeel van aquaria is dat ze anders dan konijnenverblijven en kattenbakken niet rieken. Het zal wel een vooroordeel zijn, maar in de huishoudens waar ook katten worden gedoogd, lijkt op de een of andere manier een pregnante lucht te hangen. En als je dan wat verder kijkt, lijkt het ook of de bank wat mottiger is dan in dierloze huizen, en het vloerkleed wat meer doorleefd. Op dit soort opmerkingen volgt dan steevast het antwoord: je moet de kattenbak ook vaak verschonen, zoals wij doen. En: we behandelen de vloer een keer per maand met een stoomapparaat. ) Het zal allemaal wel. Je zou voorgoed voor een huisdier bedanken tenzij je een cleane, wel riekende behuizing zou weten. Laat die er zijn! Hij stond vrij prominent in een Amsterdamse winkel, het kunststof hondenhok van Magis, uitgevoerd in de hippe designkleuren oranje en wit. Het was zo n hok dat een gesprek aan tafel uitlokt, zo van goh dat Bobby nu ook een mooi huisje heeft. Wie geen hond bezit, loopt er achteloos aan voorbij, hoewel het in stijl verre het hondenhok uit het tuincentrum overtreft, dat moet gezegd. Navraag leerde bovendien dat er een handig gat aan de achterzijde zit, waaruit het water kan lopen, als je het hok onder de douche stopt. Terwijl we de onbegrensde mogelijkheden zagen passeren, doken er ook twee minpuntjes op. Of liever gezegd drie. Dat het trapje verzwaard moest worden met zand of water om te voorkomen dat het hok geen parcours gaat afleggen door het huis, daar konden we in meekomen. Bezwaarlijker werd het al, dat het Magis-hok geschikt werd verklaard voor een Jack Russell: een fox terriër komt er al niet in. Design-hondje krijgt design-hokje. Maar het ergst van alles was de prijs, rond de D 350. Voor dat bedrag hadden we ook het konijnenhok kunnen verbouwen. naw@bouwfonds.nl auteur Jaap Huisman jaar wonen

12 De verandering auteur Hans Ouwerkerk beeld Ronald Segaar Willem van Zijll gaat het om het spel Na een loopbaan van 24 jaar bij MAB vond Willem van Zijll het welletjes. Nog een jaar en ik zou dan in verband met mijn 25-jarig jubileum een oorkonde opgespeld krijgen. Alleen al de gedachte deed mijn bloed kriebelen. De MAB-directeur besloot zijn carrière een andere wending te geven. In goed overleg met MAB-topman Ton Meier vertrok hij op 1 juli en ging twee maanden nadenken. Althans dat was het plan. Al snel werd Van Zijll gepolst om interim-directeur projectontwikkeling bij NS Vastgoed te worden. Een functie die hij de komende tijd voor drie dagen in de week vervult. Er is dus nog voldoende tijd over om zijn wens in vervulling te laten gaan. Zijn kantoor biedt ruim uitzicht over een wirwar aan sporen bij het Centraal Station in Utrecht. Een fascinerend gezicht, vindt Van Zijll zoals hij ook zijn tijdelijke werkgever een veel interessanter bedrijf vindt dan hij altijd had gedacht. In mijn MAB-tijd vond ik NS Vastgoed altijd een beetje grijze muizerig. Je hoorde ze nauwelijks. Maar ik ben hier nu zes weken en er werken hier geweldige mensen die heel gemotiveerd hun werk doen. Het bedrijf is alleen ingekapseld in een onderneming waarvan vastgoed nu eenmaal niet de corebusiness is. Tegelijkertijd werken ze wel vanuit een maatschappelijke invalshoek. Stationslocaties hebben alles te maken met bijvoorbeeld sociale veiligheid en ook externe veiligheid. En veel stations liggen helaas ook op de slechtere plekken van de steden. Er is dus een grote taak voor weggelegd om daar wat aan te gaan doen. Een tussenpaus, zo voelt Van Zijll zich bij NS Vastgoed zeker. Maar wel een tussenpaus die meer doet dan alleen op de winkel passen totdat er een nieuwe directeur ontwikkeling wordt aangesteld. Ik heb natuurlijk de nodige ervaring en kan tevens als zekere buitenstaander naar ontwikkelingen kijken en deze aansturen. Van Zijll vervolgt: De dingen lopen vaak zoals ze gaan. Vorig jaar besloot ik na een fantastische periode bij MAB er mee op te houden. Gewoon iets nieuws gaan doen. De top van MAB verjongde met midden veertigers. En niet dat ik mij oud begon te voelen hoor, maar het laatste wat ik wilde was dat zij mij als meubelstuk zouden gaan zien. Twee maanden even helemaal niets en dan zou Van Zijll wel zien. Dat was zijn plan. Al tijdens zijn sabbatical months belde directievoorzitter De Boo van NS Vastgoed voor deze interim-klus. Daarnaast wil hij ook zelf iets gaan ontwikkelen. Want dat heeft hij gedurende de afgelopen periode met zichzelf afgesproken. Dat is mijn grootste wens. Niet omdat ik het anders of beter zou doen. Het gaat mij meer om het spel. Om met geestverwanten iets voor eigen risico en rekening van de grond te trekken. En dan is ook de uiteindelijke keuze of het een project met woningen of kantoren wordt, volstrekt ondergeschikt aan de vraag of ik dit met leuke mensen kan doen. Ik ontleen daar ook ontzettend veel energie aan. Dat had ik bij MAB en zie ik nu ook hier bij NS Vastgoed terug. Mensen die enthousiast bezig zijn met hun vak geven mij energie. Vastgoed is het mooiste vak van de wereld Het vak. Van Zijll laat het woord steeds bijna achteloos vallen. Bezig zijn met vastgoed is het mooiste vak van de wereld, stelt hij vast. Je bent ook maatschappelijk bezig. Uiteindelijk zetten we iets neer waar een deel van de mensheid vijftig jaar en langer tegenaan moet kijken. Tegenwoordig is er ook steeds meer aandacht voor de inrichting van de openbare ruimte. Daarmee lopen we eigenlijk jaren achter op de landen om ons heen. Maar gelukkig begint het nu ook hier door te dringen dat een nieuw gebouw alleen niet voldoende is om een gebied te verbeteren. Dus ook het bezig zijn met de openbare ruimte, een deel van de stad zó vernieuwen en inrichten dat de gebruiker, dus de maatschappij, daar een lekker gevoel bij krijgt. Dat maakt dit vak zo leuk, en daar wil ik dan ook nog jaren mee bezig zijn. de verandering 21

13 Bram Veerman, hoofd afdeling ruimte, bouw en milieu Rust, ruimte en natuur zijn de kenmerken van Huizen Het succes van Huizen auteur Hans Ouwerkerk reportage Don Wijns portretten Martin van Welzen Over het antwoord op de vraag hoe hij Huizen zou typeren hoeft Jaap Kos, wethouder van onder andere ruimtelijke ordening en stadsontwikkeling, niet lang na te denken. Huizen is een mooi dorp met het Gooimeer, de Eempolder en veel bossen en heide in een fraaie omgeving. Een dorp ook, dat vooralsnog de zondagsrust hoog in het vaandel heeft staan. Maar tevens een dorp dat in dertig jaar tijd de bevolking van zielen naar ruim inwoners heeft zien groeien. De tijd, zo benadrukt Kos, heeft in Huizen zeker niet stilgestaan. Een verhaal over groei, visie en behoud van identiteit. Wethouder Jaap Kos A6 A1 Bussum Gooimeer Almere-Haven Huizen Uitbreidingswijken A27 Mevrouw E.M. Heldoorn maakt samen met haar moeder een wandeling in het Vierde Kwadrant. Moderne architectuur in een ruime setting kenmerkt deze meest recente nieuwbouwwijk van Huizen. Ik ben hier dit jaar naar toe verhuisd omdat ons huis in het oude dorp wat te klein werd, vertelt ze. Mevrouw Heldoorn woont met haar man inmiddels 34 jaar in Huizen. En altijd naar ons zin. Het ligt ook ideaal, met grote plaatsen als Hilversum en Amsterdam binnen handbereik. En, vult haar moeder aan, het is hier nog zo lekker rustig. Toeval of niet. Het zijn bijna exact dezelfde woorden die wethouder Jaap Kos eerder op de dag in zijn mond nam toen hij zijn Huizen omschreef. Natuurlijk, het dorp is in de afgelopen decennia enorm veranderd, maar we hebben toch nog die oude dorpse sfeer vast weten te houden. Deze sfeer is onmiskenbaar te vinden in de oude kern van Huizen. Hier herinneren de visserswoningen nog aan de tijd dat de Zuiderzee het werkgebied van de Huizense bevolking was. Maar ook rustieke boerderijen staan hier her en der gegroepeerd. Niet zo vreemd. Immers, Huizen mag dan vooral bekend staan als voormalig vissersdorp, daarvoor waren vooral landbouw en veeteelt de belangrijkste levensbronnen. De visserij beleefde eigenlijk pas de grootste groei na 1854 toen er eindelijk een haven in gebruik kon worden genomen. In zijn hoogtijdagen was deze haven de thuisplaats voor meer dan 200 botters. De visserij liep echter begin vorige eeuw terug en kreeg zijn genadeklap toen de Afsluitdijk in de jaren dertig werd aangelegd. De inwoners van Huizen moesten op zoek naar een andere inkomstenbron en die werd gevonden in nieuwe 22 uitleg uitleg 23

14 industrie, de kaashandel en de bouw. De gemeente telt sindsdien diverse kleine maar ook grote bouwbedrijven. Toch heeft de visserij, vertelt Kos, een belangrijke stempel op Huizen gedrukt. Neem alleen al het geloof. In oorsprong is Huizen een conservatief christelijke gemeente. En hoewel de ontkerkelijking ook in Huizen heeft plaatsgehad is bijvoorbeeld de zondagsrust nog iets waar niet aan wordt getornd. Dit betekent volgens de wethouder in de praktijk dat men in het centrum op zondag een kanon kan afschieten. De winkels, verduidelijkt hij, zijn hier op zondag dicht, evenals de horeca. Dit betekend dus ook geen kermis en ook geen festiviteiten op zondag. Mevrouw Heldoorn beaamt dit. Je ziet op de Zomerkade nu wel wat horeca die op zondag open is, maar het is nog echt rustig. En ik doe er eigenlijk zelf ook nog aan mee. Ik was bijvoorbeeld niet op zondag en mijn man doet op die dag geen klusjes. Dat hebben we nog overgehouden van de tijd dat we in het oude dorp woonden. Prima toch, van mij mag dat altijd zo blijven. Of dat echt zo is valt volgens wethouder Kos te betwijfelen. We hebben plannen om het winkelgebied in het oude dorp te versterken. Ik zou mij best voor kunnen stellen dat ondernemers, om hun investering eruit te krijgen, dan gebruik willen maken van een aantal zondagopenstellingen. Maar op dit moment is dat in Huizen nog geen issue. We spelen onze toeristische potentie nog niet voldoende uit. Ik ben een CDA er en voor mij hoeft dat ook niet. Maar tegelijkertijd ben ik realistisch genoeg om vast te stellen dat we dat niet lang meer volhouden. De vraag dringt zich op of de Huizer zich eind jaren zestig niet kapot schrok, toen zijn geliefde dorp door het rijk werd gezegend met de groeikernstatus? Kos: Men vond het niet echt leuk. Tegelijkertijd was men er wel van doordrongen dat er iets moest worden gedaan aan het enorme woningtekort in het Gooi. Groeien De strategie voor Huizen werd uitgestippeld. Kort gezegd kwam die er op neer dat het dorp er in pakweg dertig jaar tijd ruim woningen bij zou krijgen. Deze bouwstroom moest in vier lobben, kwadranten genoemd, worden gerealiseerd. Bram Veerman, hoofd afdeling ruimte, bouw en milieu kwam in 1971 in Huizen wonen. Er was hier helemaal niets. Alleen woningen en wat winkels, meer niet. De autochtone bevolking keek wat vreemd aan tegen al die nieuwe mensen van buiten en andersom. Er werd onder echte Huizers ook nog Huizers gesproken, een voor mij onverstaanbaar dialect. Huizens dialect wordt nu trouwens steeds minder gesproken. En dat is volgens Kos weer het logische gevolg van het feit, dat de import de autochtone bevolking in aantal flink heeft overvleugeld. Inmiddels heeft Huizen zijn groeitaak volbracht en is het na Hilversum de tweede gemeente in het Gooi. Met een behoorlijk voorzieningenniveau, vindt Veerman, bestaande uit vier winkelcentra, een bibliotheek, een uitgaanscentrum, jachthaven en sportvoorzieningen. Alleen het Hoofdwinkelcentrum vraagt nog om uitbreiding. Plaatselijke aannemers Die groeitaak heeft Huizen op een goede manier uitgevoerd. Dat zegt Aad Roozendaal, projectmanager van Bouwfonds Wonen. Roozendaal loopt al een tijdje in de gemeente rond. In de afgelopen 25 jaar heeft Bouwfonds Wonen ruim duizend woningen in Huizen gebouwd. Ik weet nog dat voor de eerste uitbreidingswijk de toenmalige wethouder drie partijen, bestaande uit een plaatselijke bouwer, de woningbouwcorporatie en wij als ontwikkelaar, uitnodigde een plan te maken voor een groot aantal woningen. Dat was zeker voor die tijd vrij uniek. We zijn daar toen mee aan de slag gegaan en Bouwfonds is niet meer uit Huizen weggegaan. Het merendeel van de woningen die Bouwfonds Wonen ontwikkelde werd gebouwd door de plaatselijke aannemers. Dat is, vertelt Roozendaal, een bewuste keuze geweest. Aan de ene kant omdat het gewoon goede vaklieden zijn, maar aan de andere kant ook omdat ze in hun eigen omgeving extra gemotiveerd zijn. Begin jaren tachtig stortte de woningmarkt door een steeds hoger oplopende rentestand als een kaartenhuis in elkaar. In het hele land stagneerde de nieuwbouwproductie, want er waren nauwelijks nog kopers. Ook in Huizen deed deze crisis zich gelden. Roozendaal: Goede raad was duur. Diverse plannen werden bijgesteld. We zijn toen begonnen om de woningen beneden de feitelijke markt af te zetten. Met andere woorden we zijn goedkoper gaan bouwen. En met succes, want hierdoor kon de productie toch doorgaan. In Huizen kun je altijd bouwen en verkopen was toen een gevleugeld gezegde. Doorstroming Na voltooiing van de derde uitbreidingswijk, eind jaren tachtig, vond Huizen het welletjes. Kos: We hadden het Vierde Kwadrant nog, maar dat was meer een reservelocatie die we even hadden geparkeerd. Er was toen ook een stroming in Huizen die vond dat we wel genoeg waren gegroeid. Maar het niet meer op grote schaal bouwen verhoogde de druk op de woningmarkt. En de behoefte vanuit Huizen om het Vierde Kwadrant te bebouwen werd steeds groter. Veerman: Er is toen begin jaren negentig besloten deze bouwlocatie toch in ontwikkeling te nemen. Wel vonden wij dat het Vierde Kwadrant duidelijk anders van opzet moest worden. Het stedenbouwkundig plan voorzag in een ruime wijk met brede lanen en een singelstructuur. We wilden tevens een vorm van architectuur die afweek van wat er tot dan in Huizen te vinden was, Kos voegt daaraan toe dat het gemeentebestuur de Huizenaar wilde verleiden om naar de nieuwbouwwijk te gaan om een zo groot mogelijke doorstroming op gang te brengen. Dit betekende dat de koopwoningen bereikbaar moesten zijn voor inwoners van Huizen. Om voor een woning in aanmerking te komen moest men ook een goedkope woning achterlaten. Later is die regel iets versoepeld om ook anderen een kans te bieden in het Vierde Kwadrant een woning aan te schaffen. Het liep storm. De vraag was vele malen groter dan het aanbod en sommige projecten waren zelfs vier maal overtekend. De heer Jansen doet zijn hond aan de riem voor een ommetje. Hij woont sinds een jaar of drie in de nieuwe wijk. Ik heb ongelofelijk veel geluk gehad dat ik voor een project werd ingeloot. Spijt heb ik geen moment gehad, hoewel de architectuur mij af en toe wat te modern aandoet. Veerman: Zoals gezegd moest het Vierde Kwadrant De winkels zijn hier op zondag dicht, evenals de horeca duidelijk anders worden dan we in Huizen al hadden. Maar het is geen kwestie van mooi of lelijk. Wat ik mooi vind, vindt een ander wellicht afschuwelijk. Het gaat er vooral om dat de woning goed is. En, het moet gezegd, in het algemeen hebben de woningen in het Vierde Kwadrant veel ruimte. Water Roozendaal wenst geen stroop, te smeren maar toch roemt hij de rol die het ambtelijk apparaat tijdens de grote bouwopgave heeft gespeeld. De continuïteit van het ambtelijk apparaat is bovengemiddeld. Er is met een visie gewerkt. Kijk maar hoe er met het stedenbouwkundig plan is omgegaan. Water speelt daarbij een 24 uitleg uitleg 25

15 belangrijke rol. Het is het bindende element in het plan. Hier en daar is het water aan het oog onttrokken maar toch voelbaar aanwezig. Aan dat element is heel strak vastgehouden. Bij de realisering van het Vierde Kwadrant bepaalde het gemeentebestuur de uitgangspunten. Private partijen werden vervolgens uitgenodigd om in competitieverband plannen te maken. Vervolgens werd het beste plan uitgekozen. En wanneer de partijen aan alle vooraf gestelde randvoorwaarden hadden voldaan werd de grond voor de uitvoering verkocht. Deze wijze van uitvoering prikkelt de deelnemende partijen om het maximale plan voor die locatie op tafel te brengen. De aanpak zorgt ook voor diversiteit in de plannen, aldus Veerman. Verdichting Inmiddels wordt met de bouw van de Sfinxen, vijf appartementencomplexen die in het Gooimeer staan, de laatste hand aan het Vierde Kwadrant gelegd. Dan is Huizen echt uitgebouwd. Kos: We hebben dan de grenzen van onze gemeente bereikt, kunnen feitelijk geen kant meer op. We willen echter in de komende jaren toch nog zo n tweehonderd woningen bouwen. Dat is noodzakelijk om de woningmarkt gezond te houden. Waar we die huizen gaan bouwen? We zullen met de stofkam door de gemeente moeten. Inderdaad, verdichten waar mogelijk. Maar dat zal secuur moeten gebeuren. Want één ding is duidelijk: we willen het dorp wel mooi houden. naw@bouwfonds.nl advertentie De Sfinxen: poortwachters van Huizen De vijf Sfinxen aan de rand van het Gooimeer krijgen een bijzondere vorm; een beetje stoer, maar tegelijkertijd ook elegant. Ieder gebouw telt tien appartementen en vier maisonnettes. Architect Neutelings is er in geslaagd een spraakmakend ontwerp af te leveren dat een verrijking is voor de kust van Huizen, vertelt Aad Roozendaal, projectmanager van Bouwfonds Wonen. De bouw van de vijf Sfinxen is momenteel in volle gang. De Sfinxen vormen de laatste fase van de uitbreidingslocatie het Vierde Kwadrant. Dat de vijf appartementencomplexen de welsprekende naam Sfinxen heeft gekregen is eigenlijk logisch vindt Roozendaal. Het zijn net poortwachters die daar in het water staan. Een romp met daarop een kop die naar het Gooimeer kijkt De gevel krijgt een aluminium gevel. Maar niet alleen de buitenkant van de vijf Sfinxen is bijzonder, ook de binnenkant is speciaal. Immers de beleving van het water wordt in alle woningen versterkt door het gebruik van grote ramen, serres en ruime terrassen. Ieder appartement heeft, afhankelijk van de plek in het gebied, een andere indeling. Het is een heel geraffineerde plattegrond. Dat moet ook wel want de gebouwen staan naar het noorden waardoor de terrassen op het zuiden zijn gesitueerd. Panorama Naast de vijf Sfinxen behoren ook 32 panoramawoningen, twintig carportwoningen en vijf drive-in woningen bij het project. Deze woningen staan achter de Sfinxen. Ook deze zijn door Neutelings ontworpen. De eengezinswoningen die als een wand achter de Sfinxen staan, hebben een woonkamer van twaalf meter breed. Met recht dus panoramawoningen die uitkijken op het Gooimeer. De realisering van de Sfinxen is volgens de projectmanager vooral ook een staaltje van civiele techniek. De gemeente wilde langs de kust een ecologische groenstrook. Het is om deze reden dat de Sfinxen nu ook letterlijk in het water staan. Ieder appartementengebouw krijgt een eigen brug die zowel toegang tot het complex als de parkeergarage geeft. Deze brug voert door een rietkraag die aan de rand van het meer wordt aangebracht. We hebben rond ieder gebouw een bak gemaakt zodat ze letterlijk op de bodem van het Gooimeer staan. Zijn de Sfinxen klaar dan worden de bakken weggehaald en staan ze in het water. Aanvankelijk zou de gemeente dit civieltechnische werk zelf uitvoeren. Maar uiteindelijk hebben wij het in de bouw geïntegreerd. Hierdoor was de uitvoering niet alleen goedkoper, maar ook een stuk efficiënter. Variatie Qua oppervlakte variëren de appartementen van 95 vierkante meter tot zelfs 180 vierkante meter. De variatie in prijs is eveneens divers: van euro tot euro. Over belangstelling voor de bijzondere woongebouwen heeft Roozendaal niet te klagen gehad. De appartementen lagen vanaf het begin goed in de markt. Opvallend was overigens dat naast 55-plussers die riant willen wonen ook jonge gezinnen besloten een appartement te kopen. Eind eerste kwartaal van volgend jaar wordt de eerste Sfinx opgeleverd. Medio 2004 zijn de vijf poortwachters helemaal klaar en is het Vierde Kwadrant in z n totaliteit gerealiseerd. 26 uitleg xxxxxxxxxxxx 27

16 landelijk gebied Kees Vriesman, directeur van Staatsbosbeheer Rood is niet altijd een taboe auteur Jan Rutten en Suzanne Witteman beeld Staatsbosbeheer De groeiende verstedelijking legt al jaren een druk op de groene gebieden in Nederland. Groen versus rood lijkt een eeuwige contradictie. Kees Vriesman, directeur van Staatsbosbeheer, ziet deze tegenstelling niet zo. Groen kan ook rendabel zijn. De economische waarde van natuur en landschap voor woongebieden of bedrijvenlocaties moet je niet onderschatten. De groene en rode werelden kunnen elkaar versterken, aanvullen, van elkaar leren. Rood en Groen zijn niet altijd elkaars tegenpolen of altijd in conflict. Sinds september 2001 is ir. C.J. Vriesman directeur van Staatsbosbeheer. Daarvoor was hij directeur-generaal Ruimtelijke Ordening bij VROM. Hij was in die functie de trekker van de Vijfde Nota. Nu ik hier zit, zie ik dat we toen sommige dingen anders hadden moeten formuleren. Dat groene en rode contouren niet eenvoudig in de werkelijkheid zijn in te passen. Er had meer aandacht mogen zijn voor de invulling van de stadsranden. Bij Staatsbosbeheer zit ik natuurlijk midden in de groene wereld. Ik kijk nu echt door een andere bril. De Vijfde Nota is vooral geschreven vanuit het stedelijke perspectief. De relatie rood - groen in een sterk verstedelijkt land had beter uitgewerkt moeten worden. Maar goed, de echte discussie hierover moet nog gevoerd worden. Vertaalslag Staatsbosbeheer is namens het kabinet al meer dan honderd jaar belast met de zorg voor natuurgebieden in Nederland. Staatsbosbeheer beheert zo n hectare groene ruimte. Om een beeld te vormen, dat is iets meer dan het grondgebied van de provincie Groningen. Het kabinet zet de grote lijnen uit en bepaalt het beleid. Staatsbosbeheer is een Zelfstandig Bestuursorgaan (ZBO) met een eigen Raad van Toezicht onder leiding van de heer H. Wiegel. Vriesman: Dat betekent dus dat we het beleid van het kabinet autonoom uitvoeren. We werken hier met zo n duizend mensen. Het vorige kabinet wilde Groen levert ook bijdrage aan rood een vermaatschappelijking van de zorg voor groene gebieden. Wij hebben daarvoor allerlei doe-dagen in de natuur georganiseerd met als doel de natuur dichter bij de mens te brengen. Een directe vertaling van het beleid. Dat spreekt me aan. Het doel is steeds duurzame ontwikkeling genereren. Ook proberen we te komen tot draagvlak door zogenaamde gebruikersparticipatie. Er zijn zo'n vijftig experimenten in het land met vooralsnog uitstekende resultaten. Staatsbosbeheer houdt zich naast natuur bezig met landschap en recreatie. Dat betekent het stimuleren van 28 landelijk gebied landelijk gebied 29

17 recreatiemogelijkheden in groene gebieden en het creëren van een kwalitatief hoogwaardig landschap. Vriesman kan bevlogen vertellen over zijn werk. Er gebeurt heel veel in de groene wereld. Veel nieuwe ontwikkelingen. Mijn werk is heel divers. Soms ben ik op strategisch niveau bezig met het veiligstellen van de toekomst van een natuurgebied. Dan weer praat ik over het behouden van een bijzondere kikkersoort bijvoorbeeld de boomkikker waarvan ik nooit eerder had gehoord of het versterken van de gruttopopulatie in een veenweidegebied. Ik ga elke maandag het veld in, zoals dat heet. Op stap met een boswachter of opzichter, of langsgaan bij een boer. Gewoon om te kijken waar het echt om gaat. Minder boeren Vriesman schetst de toekomst van het platteland. Ruim zestig procent van de groene ruimte in Nederland is in handen van boeren. Maar het aantal echt praktiserende boeren neemt af. Het overgrote merendeel van de Nederlandse boeren, ruim tachtig procent, werkt aan vernieuwing en verbreding. Maar let op: van de kleine honderdduizend boeren zijn hobbyboer, ongeveer hebben er ander werk naast en slechts Beheer moet je niet onderschatten zijn fulltime boer en ontwikkelen hun bedrijf ook verder daarin. Maar de boeren gaan in meerderheid op zoek naar andere inkomensbronnen zoals biologische landbouw en agrotoerisme. Ook wordt de grond niet meer alleen gebruikt voor vee. De meerderheid van deze boeren bezit grond om hun melkquotum op te voeren. Met die grond gebeurt verder niets. Het ligt braak, verloedert en verwildert. Vriesman beseft dat dit een groeiend probleem is: Bij groene gebieden, juist ook op het platteland, is beheer zeer noodzakelijk. Boeren doen dat beheer steeds vaker niet, omdat het niet rendeert. Dat wordt een probleem. Wij willen gronden aankopen om ze te kunnen beheren als natuurlijk erfgoed. Maar boeren laten zich daartoe niet dwingen en terecht! Beheer moet je ook niet onderschatten. Dat kost erg veel geld en tijd en er is ook veel kennis voor nodig. Voor de hectare die wij als Staatsbosbeheer in bezit hebben, zijn we jaarlijks bijna 105 miljoen euro kwijt. Alleen aan beheer. Daarvan verdienen we 30 miljoen via verpachting en de productie van natuurvriendelijke grondstoffen als hout en riet terug. De andere 75 miljoen wordt gefinancierd uit opdrachten voor het Ministerie van LNV en andere overheden. Toenemende druk Een andere trend is de toenemende druk op groene gebieden. Druk vanuit rood (woningen), zoals de vraag naar nieuwbouwwoningen en vanuit het grijs (bedrijventerreinen), maar ook vanuit groene ontwikkelingen. Zo groeit de vraag naar ruimte voor recreatie. Vriesman: Er is vooral een groeiende vraag naar ruimte voor actieve recreatie. Survivaltochten, mountainbiken door de duinen, bijzondere wandeltochten, oftewel, dingen doen in de natuur. Maar ook waterberging vraagt ruimte. We proberen met al deze vragen creatief om te gaan. Waar een bepaalde periode van het jaar een polder onder water staat, kan die de resterende tijd gebruikt worden voor recreatie of het inscharen van jongvee. Sommige gebieden zijn bijzonder geschikt als vogelgebied. Ook betrekken we de directe omgeving van het groengebied bij de plannen. Om tegemoet te komen aan de wensen van mensen die in de buurt van een groengebied wonen. Zij gebruiken uiteindelijk dat bos of park het meest. Het gaat daarbij om het creëren van draagvlak. De druk van rood op groen is een uitdaging, zegt Vriesman. Groen geeft rust en ruimte in de hectiek van de stad. Je kunt groen en rood niet los van elkaar zien. Groen is een belangrijk kenmerk voor een goed vestigingsklimaat voor wonen en werken. In Amsterdam-Noord zijn we onder andere samen met het Woningbedrijf Amsterdam bezig om woningen beter te integreren met het naastgelegen natuurgebied Waterland. Dit doen we door het maken van groene verbindingen tussen Waterland en het stedelijk gebied. Hiermee brengen we groen de stad in. Dit zorgt voor het vergroten van het woongenot en voor waardevermeerdering van de woningen. Een gedeelte van die opbrengsten willen we gebruiken voor onderhoud en beheer van braakliggende en verwilderde gebieden in het platteland. Met behoud van de karakteristieken van het landschap. Rood betaalt hier de groene ontwikkelingen. Maar groen levert ook een bijdrage aan rood. Een wederkerige relatie dus. Groen Programma van Eisen Door de toenemende druk op de groene ruimte is het belangrijk dat alle groene partijen concreet over de toekomst van die ruimte nadenken. Vriesman: In de rode sector is het normaal dat partijen zich uitspreken over de toekomst van een gebied. Groen moet dat ook gaan doen. Gebieden aanwijzen en Programma s van Eisen opstellen. Ik wil dit graag stimuleren door als Staatsbosbeheer ook de rol van groene planontwikkelaar te vervullen. Ik zeg planontwikkelaar en geen projectontwikkelaar. Ik wil me bezig houden met plannen maken, en niet met gronden aankopen. Dat doen wij ook wel, maar daar wil ik niet de nadruk op leggen. Groene invullingen van gebieden moeten niet altijd maar een afgeleide zijn van rode ontwikkelingen. Als er niets rood gebeurt, dan maar groen ; zo werkt het niet meer. Dus moet je met groene partijen ook Programma s van Eisen opstellen waarin je aangeeft waar wat kan en moet komen. De vraag rijst wie al deze groene ontwikkelingen gaat betalen. De grondprijs is hierbij van belang. Het ligt eraan of er wel of niet een duidelijke bestemming ligt op de grond. Dat merk je in de grondprijs. Ook met dit soort zaken moeten groene partijen rekening houden. Zelf initiatieven nemen en niet We moeten in de groene sector ruimer denken te volgzaam zijn. Volgens Vriesman is de rol van groene planontwikkelaar Staatsbosbeheer op het lijf geschreven. Wij hebben de 30 landelijk gebied landelijk gebied 31

18 Veurse Horsten: zoeken naar balans tussen woningen en groen Rood voor groenprojecten zijn in de praktijk niet de meest eenvoudige opgaven. De grondverwerving is duur, met als gevolg dat het een enorm gepuzzel is om een sluitende grondexploitatie te realiseren. Daarbij komt, dat het realiseren van rood voor groenprojecten door de nodige procedures en overleg met alle betrokkenen een lange adem vergt. Maar dat alles is het wel waard, zegt Peter Lamboo, Ontwikkelingsmanager van Bouwfonds Wonen in het gebied Leiden en omstreken. Uiteindelijk voeg je kwaliteit toe aan het landschap. Dat is ook nadrukkelijk het vertrekpunt voor deze ontwikkeling. kennis in huis. We kunnen plannen initiëren, initiatieven nemen en optreden als regisseur. Gemeenten, provincies en rijk erkennen dat ze behoefte hebben aan zo n partij. Omdat we een zelfstandige organisatie zijn, kunnen we dat ook doen. En we hebben honderd jaar ervaring in huis. En niet onbelangrijk, we zijn ongebonden. Ook het feit dat we van alle Nederlanders zijn geeft ons richting om te handelen. Partijen moeten bij het bepalen van de toekomst van natuurgebieden gebiedsgericht denken. Vriesman: Grootschalige ontwikkelingen werken beter. Voorheen werkte Staatsbosbeheer erg terreingericht. Dat is goed en dat moet ook zo blijven. Maar dat is vandaag de dag niet meer voldoende. Ik denk dat dit niet meer kan. Ik kan niet zeggen tot hier waar onze eigendomsgrenzen zijn en niet verder. Wat er aan de andere kant van de grenzen gebeurt, heeft een directe relatie met de ontwikkelingen in mijn gebied. Ook om mijn eigen terreinen beter te beschermen, moet ik het grotere geheel in ogenschouw nemen. We moeten in de groene sector leren ruimer te denken. Op dat gebied zijn rode partijen voor ons een voorbeeld. Zij zijn veel beter georganiseerd. Weten wat ze willen en hoe ze dat moeten organiseren. Weten ook elkaar te vinden. De groene partijen werken erg versnipperd en zijn niet altijd op de hoogte van elkaars plannen en beleid. Samenhang ontbreekt vaak en dan kun je niet geïntegreerd werken. Een andere omslag die nodig is in het denken van groene partijen, is weten dat rood niet altijd een taboe is. Ik gebruik graag de formule rood/grijs groen = 1 7. De ontwikkeling van 1 hectare rood/grijs genereert geld genoeg om 7 hectare groene gebieden aan te kopen, te ontwikkelen en te beheren als potentieel interessant natuur- en recreatiegebied. Dat gegeven moeten wij als groene partijen ook durven gebruiken. Slim en niet bang zijn Grootschalige gebiedsontwikkeling zorgt ook voor een stabieler, kwalitatief beter ecosysteem. Dit draagt weer bij aan de kwaliteit van de natuur. Vriesman noemt een voorbeeld: Ik denk dat het goed zou zijn als de Oostvaardersplassen en de groengebieden op de Veluwe aan elkaar gekoppeld worden tot een ecologische verbindingszone. Deze zone moet bewust ontwikkeld worden als groen natuurgebied. Met de groei van Almere in het achterhoofd, zal de druk op de Oostvaardersplassen enorm toenemen. Ik wil nu al op dit soort ontwikkelingen inspelen, door grote groenstructuren aan te leggen. Een duidelijk voorbeeld van groter denken. Zeker vanwege de bezuinigingen van het kabinet Balkenende moeten we slim zijn. We moeten creatief zijn. Alle streek- en bestemmingsplannen moeten we in de gaten houden. Zodat we weten welke ontwikkelingen we kunnen verwachten. Maar ook omdat we met zo n opstelling de plannen kunnen beïnvloeden. We zullen met vernieuwende concepten moeten komen. Zoals nieuwe landgoedconcepten. Als de eigenaren een hectare privé-domein om het huis hebben, en de rest openbaar toegankelijk is, is een landgoed ook voor het grote publiek een aanwinst. Ik wil deze manier van denken stimuleren in de groene wereld. naw@bouwfonds.nl Den Haag A4 Wassenaar A13 Leiden Voorschoten Veurse Horsten Voor hem op tafel ligt het plan voor De Veurse Horsten. Het plan behelst een landgoedontwikkeling in de Duivenvoorde-corridor tussen Leidschendam en Voorschoten. Een gebied dat in de loop der tijd met veel glastuinbouw versnipperd en verdicht is. Daarnaast wordt het polderlandschap nu mede bepaald door hobbyboeren, caravanopslag en een bouwmarkt. Het is een rommelig gebied waarmee de gemeente Leidschendam eind jaren negentig bij ons aanklopte met het verzoek of we het gebied kwalitatief konden opwaarderen, vertelt Lamboo. Dit verzoek kwam op het moment dat de Dienst Landelijk Gebied een prijsvraag rond het thema landgoedontwikkeling had uitgeschreven. Doel van deze prijsvraag was het concept landgoedontwikkeling handen en voeten te geven. In dat kader heeft Bouwfonds Wonen een studie gedaan naar de mogelijkheden voor een dergelijke ontwikkeling in de Duivenvoordecorridor. Het plan viel niet in de prijzen. Maar zowel Bouwfonds als de gemeente Leidschendam hadden door deze exercitie het gevoel, dat het gebied volop kansen biedt voor een kwalitatief goede landgoedontwikkeling. Samen met Schouten & De Jong Projectontwikkeling besloot Bouwfonds Wonen een plan voor Veurse Horsten, zoals het project was gaan heten, te maken. De eerste actie betrof het opstellen van een landschappelijke structuurvisie voor het totale gebied met daarin opgenomen de inpassing van het landgoed. Shyam Khandekar van Khandekar Stadsontwerp uit Benthuizen maakte zowel het landschaps- als het stedenbouwkundig plan voor het gebied. Balans Waar het om gaat, benadrukt Lamboo, is het vinden van een goede balans tussen het versterken van het landschap met natuur en het bouwen van woningen. Dat is niet eenvoudig. Te snel wordt gezegd dat rood, dus A12 woningbouw, groen, dus natuurontwikkeling, wel even zal bekostigen. Maar dat blijkt in de praktijk lastig. In het geval van de Veurse Horsten hebben we te maken met dure grondverwerving. Het noodzakelijk aankopen van alle glastuinbouw en de bouwmarkt, drukt zwaar op de grondexploitatie. In het uiteindelijke plan, waar het college van burgemeester en wethouders van Leidschendam nog dit jaar een besluit over neemt, zijn drie modellen opgenomen. In alle drie de modellen wordt uitgegaan van drie woningvlekken in het 35 hectare grote gebied. Twee kleine clusters van bij elkaar twintig grondgebonden woningen aan de rand, en een landgoedontwikkeling in het midden van het plangebied. Hier moeten appartementen worden gerealiseerd die in het groen komen te staan. Het aantal varieert van vijftig woningen in het eerste model, 95 woningen in het tweede model en 130 woningen in het derde en laatste model. Alleen in deze laatste variant is de grondexploitatie sluitend. De twee andere modellen laten een aanzienlijk tekort op de grondexploitatie zien. Het zal duidelijk zijn dat dus bij die twee varianten aanvullende subsidies nodig zijn om het gat te dichten. Van droom naar werkelijkheid Overigens, benadrukt Lamboo, wordt in alle drie de modellen de natuur van het polderlandschap versterkt en de capaciteit van de waterberging vergroot. Volgens de Ontwikkelingsmanager bewijst het plan Veurse Horsten dat een landgoedontwikkeling midden in de Randstad tot de mogelijkheden behoort. En het plan sluit ook goed aan bij de vraag naar exclusieve woonmilieus in de Randstad. De weg van droom naar werkelijkheid is echter nog lang. Om haar positie in het gebied te versterken heeft Bouwfonds Wonen al een aantal strategische grondaankopen gedaan. Door de ligging van het gebied in de rijksbufferzone moeten behalve de gemeente, ook de provincie en de ministeries van VROM en LNV hun goedkeuring geven aan de ontwikkeling van Veurse Horsten. Het specifieke karakter van de ontwikkelingsopgave vraagt volgens Lamboo om een niet reguliere aanpak van deze ontwikkeling. Het gaat bij LNV immers om landschaps- en natuurontwikkeling, die haalbaar gemaakt moet worden met zo min mogelijk woningen en subsidies. Het ministerie van VROM kijkt echter vanuit de landgoedbenadering tegen de opgave aan. Terwijl Bouwfonds op zijn beurt als initiatief- en risiconemer, met inachtneming van bovenstaande kaders, tracht te komen tot een economisch verantwoorde en afzetbare landgoedontwikkeling. Zes jaar Uiteindelijk zal er een bestemmingsplanprocedure voor het gebied moeten worden gevolgd. Als we het meest optimistische scenario volgen, dan zouden we eind 2004 met bouwen kunnen beginnen. Dan zijn we er inderdaad ruim zes jaar mee bezig 32 landelijk gebied landelijk gebied 33

19 buitenland Beijing Tianjin Sjanghai Chinezen in de ban van westerse manier van wonen auteur Dolf Dukker fotografie... Wonen hier gewone Chinezen? In deze schitterende appartementen, omringd door weelderig groen en royale waterpartijen? Jan Herman de Baas kijkt naar de foto s die hij zelf heeft gemaakt en knikt. De gemeentesecretaris van Doetinchem heeft het met eigen ogen gezien. In Tianjin, een stad met tien miljoen inwoners. Tianjin? Tien miljoen? Zo verbaasd als je nu kijkt, hebben wij daar de hele week rondgelopen. Ik ben in Nederland nog niemand tegengekomen die van Tianjin heeft gehoord, toont Jan Herman de Baas begrip voor de topografische leemte. Chinezen zeggen tsjàn-jin. De stad ligt ongeveer 120 kilometer ten oosten van Beijing aan de Golf van Tsjili. Westerse toeristen hebben er niks te zoeken. Jan Herman de Baas voelde zich op straat nadrukkelijk bekeken. In Tianjin komen alleen buitenlanders met een speciale missie. De Baas bezocht er het internationale IFHP-congres over ruimtelijke ordening (zie kader). Wat valt er voor een Achterhoeker te leren in zo n megametropool? Met dichtheden die voor ons ondenkbaar zijn. Waar de blauwe tegels op het dak van een tempel moeten herinneren aan de vroegere kleur van de hemel. We moeten ons niet laten misleiden door vergelijkingen op gemeenteschaal, noteerde De Baas tijdens een van de lezingen. Het is beter om Nederland te zien als één stedelijk conglomeraat met veertien miljoen inwoners. Dan kun je ons ruimtelijk systeem vergelijken met dat van Tianjin, Tokio, Istanbul, Singapore, maar ook Wenen of Amerikaanse steden als Detroit. Je ziet dan verschillende karakteristieken met voor- en nadelen. De woningen die De Baas in Tianjin zag, wekten vooral verbazing. De meeste Chinezen wonen in huizen die uiterlijk helemaal niks Aziatisch hebben, althans in geen enkel opzicht doen denken aan de typische kenmerken van het ons vertrouwde Chinese eethuis. Slechts een paar straatjes in het centrum voldoen aan het toeristische beeldmerk van China. De houten, rijk versierde huizen met de krullende daken, daterend uit het eind van de middeleeuwen toen de Chinese keizers nog heersten. Iets verderop wordt de historische drumtower gereconstrueerd. Op de drum werd vroeger het ritme van de dag aangegeven. En dan is er nog het oude stadspaleis van de rijkste man uit de geschiedenis van Tianjin. Bekend van de film De rode lantaarn die hier is opgenomen. Meer is er van het authentieke, traditionele China niet te bespeuren in deze stad, die ruim twee keer de oppervlakte van de provincie Gelderland meet. De eerste schok was, herinnert De Baas zich, ik kom niet in een oude Aziatische stad, ik kom in een moderne westerse stad. Overal wolkenkrabbers. Gebouwen die zo in een Oost- Amerikaanse stad zouden passen, of in Hongkong. Zo ver het oog reikt, verrijzen prestigieuze nieuwbouwprojecten. Bouwwerken die doen denken aan Brandevoort-Helmond, Port Zelande van Center Parcs of Port Grimaud in Frankrijk. Gloednieuwe, mooi gedetailleerde gebouwen met een vormgeving die verwijst naar diverse westerse architectonische hoogtepunten uit de voorbije twee eeuwen. Wat is dit in hemelsnaam voor een stad, vroeg ik me af. Die rare Chinezen lopen niet een stapje op ons achter, maar zijn ons een stap voor! Ze bouwen niet wat wij twintig jaar terug ontwierpen, nee, ze bouwen het nieuwste van het nieuwste. Je krijgt het idee dat ze een architectuurreis door Europa hebben gemaakt, zich vervolgens hebben afgevraagd wat zijn de tien mooiste wijken of gebouwen die we hebben gezien en toen hebben besloten ook zoiets te gaan bouwen. Tijdens zijn verblijf toonde de stad ook zijn andere, meer smoezelige kanten. Even verbazingwekkend trouwens. Tussen die oogverblindende projecten staan hier en daar vervallen woonblokken. Niet eens zo heel oud. Een jaar of vijftig geleden gebouwd. En vier, vijf verdiepingen hoog. Helemaal verkrot, smerig, maar met de onmiskenbare typologie van onze naoorlogse meergezinswoningen, vertelt De Baas. Het architectonisch concept is gewoon geïmporteerd. Een woonkamer van twintig vierkante meter met één of twee kamertjes erbij. Alleen het sanitair is niet naar westers voorbeeld. De woningen hebben geen toilet. De bewoners delen een toilet met de hele straat. Bewonderenswaardig hoe ze er in slagen toch netjes en schoon uit die smerige huizen te komen. Hekken Typisch Chinees zijn de muren en hekken om de woonblokken. De Baas heeft niet gezien dat de toegangspoorten s avonds dichtgaan en betwijfelt of dit gebeurt. De omheining markeert veeleer de sociale beslotenheid van de buurt. De binnenplaats functioneert als ontmoetingsplaats. Daar rommelen ze wat aan. Maken er een kampvuurtje. Er is een heel sterke sociale controle, heeft hij gemerkt. Wat niet betekent dat buitenstaanders er niet mogen komen. Of dat je er wordt weggekeken. Je kunt rustig de binnenplaats betreden. Je hebt niet meteen het gevoel nu zit ik bij iemand in de tuin. Iedereen is vriendelijk. Er heerst een soort informele hiërarchie, zoals in een oud dorp. Zo n stad bestaat uit kleine cellen, waar je bij hoort en waar je in de gaten wordt gehouden. Na de meergezinswoningen volgens westers voorbeeld uit de jaren vijftig verrezen in de daaropvolgende decennia in Tianjin modernistische flatgebouwen. High rise betongebouwen van veertig, vijftig verdiepingen met strokengevels. Ook dit zijn weer woningen die in geen enkele westerse stad zouden misstaan. In de jaren zestig en zeventig zijn dergelijke flats ook in Nederland volop gebouwd, zij het minder hoog. Jan Herman de Baas is één echte sloppenwijk tegengekomen. Een paar honderd woningen Wat wilt u in hemelsnaam voor een stad? met een muur er omheen, aan de rand van de oude kern. Je kon duidelijk zien dat de mensen het zelf hebben gebouwd. Van die grote bakstenen met klodders specie aan elkaar gemetseld. Met een dakje erop. Heel kleine huisjes met maar één ruimte. Dat is de traditionele woonvorm: één kamer waar drie generaties samenwonen, de grootouders, hun zoon met z n vrouw en één kind. Het is de zorg van de zoon zijn ouders op te vangen. Een groot deel van de Chinezen in de stad woont nog steeds in drie 34 buitenland buitenland 35

20 generatie-verband. Je ziet daar wel een verschuiving optreden. Wonen in gezinsverband wint aan populariteit. Het tempo van de veranderingen is overweldigend. Tianjin is een megabouwplaats die doet denken aan Oost-Berlijn na de val van de muur. In 1985 beschikte de stad over een gemiddeld woonoppervlak van vijf vierkante meter per inwoner. Dat is inmiddels verdubbeld tot tien vierkante meter en zal op basis van de lopende plannen toenemen tot veertien vierkante meter. Weer iets om van te duizelen. Een verdriedubbeling van het basisgemiddelde in twintig jaar stadsvernieuwing. Hoe ze dit kunnen financieren? Nou, doordat de economie groeit, zeggen ze zelf. Jullie westerlingen hebben het idee dat hier alleen maar armoede is. Maar dat idee moet je herzien. In de grote steden in Oost-China zijn steeds meer mensen die steeds iets meer gaan verdienen. De woonlasten lopen sterk uiteen. De oudste huisjes zijn vaak familie-eigendom. Als ze verhuurd worden, kosten ze rond 150 yuan (20 euro) per maand, bij een gemiddeld salaris tussen de 1000 en 2000 yuan. Voor een nieuwe flat moet ongeveer 350 yuan (50 euro) huur worden betaald. In Beijing kost een nieuw appartement circa euro bij een gemiddeld jaarsalaris van yuan (een kleine 4000 euro). Lenen hoort niet bij de Chinese traditie, vertelt De Baas. Men wil juist sparen voor de kinderen en de oude dag. In Chinese steden verdienen ze steeds meer Om het huizenbezit te bevorderen, heeft de regering de rente verlaagd tot anderhalf procent in de hoop dat meer mensen een hypotheek nemen. Een verklaring voor de betaalbaarheid van de schitterende appartementen zoekt De Baas in de ruime beschikbaarheid van goedkope arbeidskrachten. Nieuwbouw is voor een heel groot deel arbeid. De welvaart die ze zich in de huisvesting kunnen permitteren en waarvoor ze blijkbaar bewust hebben gekozen, zie je niet in het verkeer. Er rijden weinig auto s. Dat is voor hen kennelijk moeilijk te betalen. Fietsen is de gebruikelijke manier van vervoer. Oude barrels die je bij ons als verlaten wrakken bij stations ziet, maar waarop zij op hun manier zuinig zijn. Ik leende een fiets van een begeleider. Pas er goed op, want hij is important voor mij, zei hij met nadruk. Wij denken dan: als die fiets zo enorm belangrijk is, waarom schroef je het rammelende spatbord dan niet even vast? En je zou hem ook wel eens een keer mogen schoonmaken. Maar je ziet ze tijdens het fietsen wel met de nieuwste mobiele telefoon bellen... Je bent er te kort om te achterhalen hoe de Chinese cultuur precies in elkaar zit. Hoe valt het voor de Chinezen zelf te begrijpen, vraagt De Baas zich af. De hoeveelheid denklijnen die daar allemaal door elkaar lopen. Pre-industriële leefwijzen zitten in een hutspot met westerse moderniteit uit de jaren zestig en hypermoderne luxepatronen van de 21ste eeuw. Een schizofrene stad, luidt de diagnose. Een beeld dat ook weerspiegeld wordt in de infrastructuur. De wegen zijn enorm overgedimensioneerd. Vijf meter brede fietspaden lopen langs vier autorijbanen, waarvan er misschien twee werkelijk nodig zijn. Omdat er zoveel ruimte is, hoeft niemand zich precies aan zijn baan te houden. Automobilisten en fietsers rijden zoals wij lopen in een voetgangerszone. China is altijd een dictatuur geweest, tracht De Baas de drijvende krachten achter de veranderingen te identificeren. Ze zijn gewend op een bepaald moment te beslissen die kant gaan we op en dan doen ze dat gewoon. Misschien speelt er ook een zeker Calimerogevoel mee ten opzichte van het westen. Alles wat uit het westen komt, is goed. Zo bouwen ze in Amerika, zo bouwen ze in Europa, dus dat moeten we binnenhalen. Natuurlijk stond er een bezoek aan zo n splinternieuwe luxeflat op het programma. Vol trots nam een Chinees ons mee naar binnen. Een flat zoals die nu in iedere Nederlandse stad gebouwd wordt. Misschien gaat er een gezin in wonen, misschien een hele familie, maar het is sowieso een luxesprong vergeleken met de hokken er omheen. De inrichting was sober, herinnert De Baas zich. Gewoon een tafel met een paar oude keukenstoelen, een bed, een kast en een televisie. De vraag is hoe de bewoners in deze nieuwe omgeving het traditionele sociale patroon van wij horen bij elkaar gaan invullen. Want in het fantastisch mooi aangelegde park rond de flat wordt natuurlijk niet gerommeld. Als ze daar iets op de grond gooien, komt er meteen een beheerder te voorschijn die zegt dat kan natuurlijk niet. De westerse cultuur verdringt de traditionele Chinese leefwijze, constateert De Baas. Voor ongeveer één miljard Chinezen op het platteland is er nog nauwelijks iets merkbaar, maar in de kuststrook zijn 300 miljoen Chinezen in de ban van het westen. naw@bouwfonds.nl Friso de Zeeuw: Waar wij in Nederland nog over praten, gebeurt daar al Ook Friso de Zeeuw heeft met verbazing de jongste ontwikkelingen in de Chinese woningbouw waargenomen. De directeur Nieuwe Markten van Bouwfonds Wonen is trouw deelnemer aan de jaarlijkse conferenties van de International Federation of Housing and Planning (IFHP). Het programma dat van 7 tot en met 12 september door ruim 500 internationale deelnemers werd gevolgd, waarvan ongeveer 60 Nederlandse vakbroeders, had als thema Urban Conditions en ging in op de toekomst van steden. Stedelijke vernieuwing, stadsuitbreiding en de rol van de overheid als planner stonden hierbij centraal. Er werden onder meer bezoeken gebracht aan de miljoenensteden Beijing, Sjanghai en Tianjin. Je komt op plekken waar je normaal niet komt. In Tianjin en Sjanghai zag hij hoe aan de randen nieuwe satellietsteden uit de grond worden gestampt. Ontworpen volgens de nieuwste westerse inzichten. Waar wij tegenwoordig ook in Nederland over praten, new urbanism, dat kwam ik tot mijn grote verrassing ook daar tegen. Zowel in de vormgeving als in de beheersstructuur, zelfs in de sociale samenstelling van de wijken. China is het enige land, zo constateert De Zeeuw, dat een vergaande markteconomie paart aan een officiële communistische ideologie. Mijn interpretatie is dat de politieke doelstelling nummer één economische groei is. Zeker in dit deel van China. Een grote, snel groeiende groep Chinezen - zeg maar de betere middenklasse, die zich als gevolg van de economische ontwikkeling heeft gevormd - zal het beeld van steden gaan bepalen. In de woningbouw ziet De Zeeuw de marktontwikkeling vorm krijgen in de opzet van de wijk en in de financiering ervan. Voor zover we daarin inzicht hebben kunnen krijgen, worden woningbouwprojecten gefinancierd met buitenlands kapitaal. We zagen grote projecten met honderd procent koopwoningen. Woningeigenaren die hun woning verkopen mogen hun winst incasseren. Het stabiele politieke klimaat brengt een gunstig investeringsklimaat met zich mee. Stabieler dan in menig Oost- Europees land. Terwijl het regime in Beijing in zijn officiële uitingen toch nog van onversneden communistische snit is. Marx, Engels, Stalin staan in de eregalerij. Voor Mao Tse Tung hebben ze een briljante waardering uitgevonden: voor zeventig procent heeft ie het prima gedaan, voor dertig procent heeft hij fouten gemaakt. Consultancy Nederland verkoopt dit tegenwoordig onder de noemer Balanced Score Card. Tot ieders verbazing blijken de Chinezen grote liefhebbers van onze historiserende retro-architectuur. Ze spiegelen zich graag aan de ontwikkelingen in het westen. Tegelijkertijd heeft De Zeeuw de indruk dat er in universitaire milieus bedenkingen beginnen te ontstaan tegen de westerse stijl van bouwen. We moeten meer aan onze eigen identiteit denken, is een opkomende beweging. In een oude wijk in Sjanghai zijn we bij toeval op mensen gestuit die zich verzetten tegen de voorgenomen sloop van hun wijk. Dat had in een plaatselijke Chinese krant gestaan. Het is dus mogelijk om uiting te geven aan kritiek. Dat vond ik heel bijzonder. 36 buitenland buitenland 37