Gemeente Assen Oplegnotitie Detailhandel Assen Kwaliteit en beleving centraal!

Transcriptie

1 Gemeente Assen Oplegnotitie Detailhandel Assen Kwaliteit en beleving centraal!

2 Inleiding In de periode van 1997 tot en met 2010 is in de gemeente Assen de detailhandelsmonitor uitgevoerd om inzicht te krijgen in het economisch functioneren van de detailhandel in Assen. De resultaten van deze onderzoeken zijn in 2008 aanleiding geweest om een Ontwikkelingsvisie detailhandel en horeca vast te stellen. Hierin staat de visie van de gemeente Assen voor de toekomstige ontwikkeling van de detailhandel in Assen. Tevens is in 2009 een strategie geschreven ten aanzien van perifere detailhandelsvestigingen (PDV) in Assen. In 2010 is wederom een detailhandelsmonitor uitgevoerd. Daarnaast is er recent in de gemeenteraad van Assen een discussie geweest omtrent het toevoegen van branches aan de lijst van toegestane branches op PDV-locaties en zijn er zorgen bij college en raad ten aanzien van de (toenemende) leegstand in de binnenstad van Assen. Dit is aanleiding om vanuit de meest recente resultaten uit de Detailhandelsmonitor (2010) nog eens te kijken naar de vastgestelde Ontwikkelingsvisie detailhandel en horeca en de strategie voor PDV en deze met elkaar te verbinden om tot één beeld ten aanzien van de detailhandel in Assen te komen. Met ander woorden: hoe staat de detailhandel in Assen er momenteel voor en hoe gaan we hier mee om? De resultaten van de detailhandelsmonitor zijn diverse malen gepresenteerd en besproken met de binnenstadsvereniging en MKB-Noord. Tevens is de binnenstadsverenigingen de gelegenheid gesteld om een schriftelijke reactie te geven op de resultaten van de Detailhandelsmonitor In de oplegnotitie 'Detailhandel in Assen, kwaliteit en beleving centraal' zijn de constateringen uit de Detailhandelsmonitor (2010) en de opmerkingen van de binnenstadsvereniging en MKB-Noord vertaald naar aanvullende beleidsregels op het reeds vastgestelde beleid uit de Ontwikkelingsvisie detailhandel en horeca. 2

3 1. Stand van zaken detailhandel in Assen De onderstaande analyse is een bondige samenvatting van de tussen 1997 en 2010 uitgevoerde detailhandelsmonitor in Assen. Algemeen Het gaat goed met de detailhandel in Assen. Ondanks de economische situatie is de omzet per vierkante meter in het centrum van Assen sinds 2008 toegenomen, onder andere door de sterker wordende (boven)regionale functie van Assen. Het omzetaandeel van met name bovenregionale bezoekers is ten opzichte van 2008 verder gestegen. Daarnaast blijkt uit de detailhandelsmonitor 2010 dat bezoekers het gezellig en sfeervol winkelen en de goede kwaliteit van het aanbod als reden noemen om de binnenstad van Assen te bezoeken. In Assen zijn in 2010 in totaal ca. 400 winkels gevestigd, verdeeld over een aantal branchegroepen. Deze winkels hebben in 2010 een gezamenlijk winkelvloeroppervlakte van ca m 2 en dit is wederom een groei ten opzichte van de voorgaande detailhandelsmonitor (in 2008). Ten opzichte van 2008 is het winkelvloeroppervlakte in het centrum van Assen licht afgenomen en het winkelvloeroppervlakte op PDV-locaties gegroeid. De binnenstad is het grootste winkelgebied in Assen. Het winkelaanbod in recreatieve branches is voornamelijk in de binnenstad geconcentreerd. Daarnaast heeft de binnenstad van Assen een belangrijke functie voor dagelijkse boodschappen (supermarkten). Ook de meeste horecabedrijven in Assen zijn gevestigd in het centrumgebied. De binnenstad vervult daarnaast een belangrijke verzorgende functie in de regio voor uitgaan en cultuur. Het winkelaanbod op wijkniveau bestaat hoofdzakelijk uit winkels voor dagelijkse boodschappen (met name supermarkten). De omvang en kwaliteiten verschilt per wijk. Opvallend is dat er in elke wijk in Assen ten minste een solitaire supermarkt is gevestigd. Het winkelaanbod in volumineuze artikelen (woninginrichting, doe-het-zelf en tuinartikelen) is grotendeels geclusterd in de PDV-zone, op en rondom de Europaweg-Noord. Aan de Borgstee is een concentratie woonwinkels gevestigd (woonboulevard). Schaalvergroting In alle sectoren (dagelijkse boodschappen, recreatief modisch winkelen en doelgericht winkelen) is er een trend van schaalvergroting zichtbaar. Dit betekent dat er in Assen een afname is in aantal winkels, maar tegelijk ook een toename in het winkeloppervlakte per winkel. Dit is in lijn met de landelijke trend dat schaalvergroting toeneemt en de grote winkelketens een steeds groter marktaandeel krijgen. De winkels die de afgelopen periode in Assen de deuren hebben gesloten zijn veelal de zelfstandige ondernemers. Daarnaast is er een sterke groei aan winkelvloeroppervlakte op PDV-locaties te zien, terwijl het aanbod in het centrumgebied enigszins is afgenomen. Leegstand Sinds 2008 is de leegstand in Assen toegenomen. Het aantal leegstaande panden is gestegen, terwijl het aantal vierkante meters dat leegstaat in mindere mate is toegenomen. Dit kan worden verklaard vanuit het feit dat met name kleine panden leeg staan, omdat deze incourant zijn voor hedendaagse aanbieders (o.a. vanwege de schaalvergroting). Met name aanloopstraten naar het centrumgebied hebben het moeilijk. 3

4 De leegstand in de binnenstad van Assen heeft meerdere oorzaken. Eén oorzaak is de huidige economische conjunctuur. Anderzijds heeft de leegstand te maken met een afname in aantal bezoekers aan de binnenstad. Bezoekers zijn doelgerichter in hun koopgedrag en daarin speelt de opkomst van internet een rol. Landelijke cijfers laten zien dat het aantal bezoekers aan centrumgebieden tussen 2000 en 2010 sterk is gedaald, onder andere door internet. Toch wordt er nog niet massaal gekocht via internet. Internet De verkoop via internet neemt toe. Vooral in de sectoren elektronica en fotografie is het marktaandeel van internet erg in opkomst. Daarnaast wordt internet steeds belangrijker voor de sectoren muziek, boeken en reizen. Internet wordt daarbij nog niet massaal gebruikt om te kopen, maar meer ter oriëntatie en het nakijken van prijs-kwaliteitverhoudingen. Men snuffelt op internet om vervolgens doelgericht tijdens een bezoek aan de binnenstad de artikelen te kopen. Sommige bedrijven beginnen alleen op internet en openen na succes op internet een fysieke vestiging in het winkelgebied. Daarbij wordt de winkel in de binnenstad vooral gebruikt voor marketingdoeleinden en staat de beleving van het merk centraal. De fysieke winkel wordt daarmee een presentatiepodium. Economische crisis beïnvloedt het winkelen bezoekgedrag Een trendvergelijking sinds 1999 laat zien dat de binnenstad van Assen veel schommelingen heeft gekend in het bezoekersgedrag. De samenhang met economische ontwikkelingen is groot. Duidelijk zichtbaar is dat in de economisch voorspoedige jaren ook het economische functioneren voor het centrum beter was. Daarnaast is het bezoekersgedrag veelal afhankelijk geweest van het aanwezige winkelaanbod. Op momenten dat het winkelaanbod werd uitgebreid, kwamen meer consumenten naar Assen. Wanneer het winkelbestand gelijk bleef of afnam in combinatie met de uitbreiding van andere winkelgebieden, verloor de binnenstad van Assen terrein. Bezoekredenen Voor de bezoekers aan de binnenstad is winkelen de belangrijkste reden om de binnenstad te bezoeken. Er is een landelijke trend zichtbaar van een groter aandeel bezoekers dat primair komt om te winkelen. Consumenten delen hun vrije tijd bewust in, waardoor winkelgebieden steeds meer worden bezocht om echt te winkelen. Evenals voorgaande jaren zijn nabijheid en keuzemogelijkheden de belangrijkste bezoekmotieven om voor de binnenstad van Assen te kiezen. Daarnaast is opvallend dat ook gezellig en sfeervol winkelen en de goede kwaliteit van het aanbod veelvuldig wordt genoemd als bezoekredenen om voor een bepaald winkelgebied te kiezen. De toenemende leegstand in de binnenstad, ongezelligheid en de parkeervoorzieningen worden door een aantal bezoekers genoemd als verbeterpunten. Voor dagelijkse boodschappen kiezen mensen vaak voor het/de dichtstbijzijnde winkelcentrum/supermarkt. De bezoekfrequentie van bezoekers aan de binnenstad van Assen is afgenomen. Daarentegen neemt de verblijfsduur per bezoek wel toe en blijkt de gemiddelde besteding per bezoeker die minder vaak de binnenstad bezoekt hoger ligt dan meer frequente bezoekers. Ook blijkt uit de detailhandelsmonitor dat bezoekers voornamelijk met de auto komen en dat het aandeel auto is toegenomen, mede vanwege de stijging van bezoekers uit de regio. Regiofunctie Assen heeft een sterke verzorgingsfunctie voor inwoners uit de omliggende regio. Uit de detailhandelsmonitor blijkt dat ongeveer 40% van de winkelbezoekers niet uit Assen komt. 4

5 Het aandeel bovenregionale bezoekers is toegenomen (met name uit provincie Groningen). Regionale bezoekers komen vooral vanuit de gemeenten Aa en Hunze en Midden-Drenthe. Trends uit de detailhandelsmonitor In de ontwikkeling van het aanbod is zichtbaar dat winkelgebieden zich steeds meer specialiseren. Waar in het verleden het centrum een mix aan functies, zoals supermarkten, mode, wooninrichting en horeca herbergde, wordt momenteel het modische aanbod steeds dominanter. Daarnaast verschuift steeds meer grootschalig doelgericht aanbod naar PDV-locaties. De leegstand in het centrum is toegenomen. Dit gaat vooral om relatief kleine panden. In de meting in 2010 is naar voren gekomen dat het aandeel bovenregionale/toeristische bezoekers is toegenomen. Het aandeel regionale bezoekers is gedaald. In het verzorgingsgebied van Assen blijkt dat 41% van de consumenten wel eens aankopen via het internet doet. De gevolgen voor de bestedingen in de winkels lijken daarentegen nog mee te vallen. In alle monitoronderzoeken blijkt het belang van een goede invulling van de randvoorwaarden, zoals bereikbaarheid en parkeren. Dit wordt door consumenten vaak ervaren als ontmoedigend op moment dat dit niet goed geregeld is. Zeker wanneer consumenten moeten kiezen tussen verschillende winkelgebieden kunnen verschillen in gemak van bereikbaarheid en parkeren de doorslag geven. Terugkijkend is zichtbaar dat wanneer in Assen aanbodsontwikkelingen plaatsvonden de koopkrachtoriëntatie richting Assen eveneens toenam. Evenwel is zichtbaar dat ontwikkelingen in andere regionale winkelgebieden een daling in de oriëntatie op Assen veroorzaakte. Kortom, waar aanbod met goede kwaliteit wordt toegevoegd, neemt de koopkrachtoriëntatie toe. Voor vrijwel alle uitgaansgelegenheden zoals horeca, cultuur en andere vrijetijdsbestedingen zijn de inwoners van Assen georiënteerd op Assen. Voor evenementen en theaterbezoek zijn inwoners uit Assen ook georiënteerd op andere plaatsen in Nederland, zoals Groningen. Voor inwoners uit de regio geldt dat het bezoek aan Assen voor horecabezoek enigszins in afgenomen. Voor restaurant- en evenementenbezoek kiezen regionale consumenten eerder voor Groningen. Landelijke en regionale trends Demografische ontwikkelingen zoals vergrijzing zorgen ervoor dat de doelgroepen voor winkelgebieden veranderen. Senioren hechten veel belang aan aspecten als gemak en comfort. Een trend die ook op landelijke schaal duidelijk zichtbaar is, betreft de specialisatie van winkelgebieden: - Buurt- en wijkcentra zijn er voor de dagelijkse boodschappen en aanverwante goederen, zoals huishoudelijke artikelen. - Er ontstaan perifere locaties met grootschalig aanbod, als tuincentra, bouwmarkten en meubelbedrijven. - Binnensteden fungeren steeds meer als recreatieve winkelgebieden. Naast recreatief en modisch winkelen is de binnenstad een plek geworden waar consumenten komen voor belevenissen. Winkelen valt in een totaalconcept binnen de beleveniscultuur. Op landelijk niveau neemt de rol van internet een steeds belangrijkere plaats in. Deze groei gaat voor een deel ten koste van winkelgebieden. Veelal ondervindt het 5

6 kernwinkelgebied geen hinder, maar is zichtbaar dat in de aanloopstraten de leegstand toeneemt. Aandachtspunten Winkelen is beleven De toename van het aandeel toeristische bezoekers past binnen het totaalplaatje van een dag beleven in Assen. Om dit richting de toekomst verder te ontwikkelen, is het van belang ook het culturele aanbod te blijven versterken (o.a. de heropening van de Nieuwe Kolk) en de binnenstad aantrekkelijk te houden (o.a. aanpakken leegstand, voldoende parkeergelegenheden, sociale veiligheid en evenementen). Assen heeft potentie voor meer toeristisch bezoek, ook gezien de toeristische regio. Naast een aantrekkelijk recreatief winkelgebied is ook de combinatie met cultuur (Erfgoedkwartier, Nieuwe Kolk) en het bevaarbaar maken van het kanaal een belangrijke trekker. Internet als kans Voor toekomstbestendige winkelgebieden is het essentieel dat internet en de fysieke winkels elkaar versterken. Internet wordt gebruikt als oriëntatie- en aankoopkanaal. Voor de winkelgebieden in de binnensteden is het belangrijk dat de beleving van producten aanvullend is aan internetdiensten. Internet is niet alleen een bedreiging voor de winkelier, maar biedt ook kansen. Aandacht voor randvoorwaarden Randvoorwaarden als een goede bereikbaarheid en parkeervoorzieningen blijven van groot belang voor het functioneren van het winkelgebied. De bevolking vergrijst en deze doelgroep heeft behoefte aan comfort en gemak. Een compacte winkelstructuur, duidelijk vindbare parkeervoorzieningen, goede horecagelegenheden en geringe loopafstanden dragen hieraan bij. Aspecten waarvoor constant aandacht nodig is, betreft de inrichting en uitstraling van het kernwinkelgebied. In lijn met andere steden, is zichtbaar dat het kernwinkelgebied goed functioneert, maar dat in een deel van de aanloopstraten achteruitgang optreedt. Daarom is het van belang in de binnenstad duidelijke keuzes te maken om deelgebieden te profileren. Hiermee kan ongewenste leegstand worden tegengegaan. Ook blijft het van belang een aantrekkelijke ruimtelijke inrichting te behouden, waarbij bezoekers het winkelgebied als sociaal veilig ervaren. Leegstand, hangjongeren en een ongezellige inrichting kunnen leiden tot het wegblijven van consumenten. Stilstand is achteruitgang Voor het centrum van Assen geldt dat continue verbetering van belang is. In de detailhandel gaat de stelregel stilstand is achteruitgang op. Ook omdat andere winkelgebieden zich blijven ontwikkelen. Zo is in dit onderzoek zichtbaar dat vanuit Drenthe de oriëntatie op andere steden zoals Steenwijk is toegenomen als gevolg van de herstructurering in het centrum. Om meer bezoekers naar Assen te trekken, blijft herstructurering en vernieuwing van het aanbod van belang. Met de uitvoering van de plannen rondom Mercurius en Citadel wordt hieraan gewerkt. 6

7 2. Ontwikkelingsvisie detailhandel en horeca De onderstaande visie is een bondige samenvatting van de in 2008 vastgestelde Ontwikkelingsvisie detailhandel en horeca Assen. Visie De hoofdboodschap van de Ontwikkelingsvisie detailhandel en horeca is het inzetten op kwaliteitsverbetering en veel minder op toevoegen kwantiteit. Het belangrijkste uitgangspunt voor toekomstige winkelstructuur in Assen is een sterke binnenstad met regionale verzorgingsfunctie op gebied van winkelen, horeca, warenmarkt en uitgaan. Hiervoor is het van belang de komende jaren vooral aandacht te geven aan het behouden en het verder verbeteren van de kwaliteit van het winkelaanbod in Assen. Hierbij ligt de focus op de beleving van de binnenstad en het concentreren van het aanbod. Binnenstad De binnenstad van Assen is het belangrijkste recreatieve winkelgebied voor inwoners uit Assen en de omliggende regio. De attractiviteit van de binnenstad wordt naast een sterk winkelaanbod ook bepaald door de aanwezigheid van andere functies zoals horeca, cultuur en de warenmarkt. Een kwaliteit van de binnenstad van Assen is de grote verscheidenheid aan deelmilieus, met elk een eigen identiteit en invulling. In de Ontwikkelingsvisie detailhandel en horeca wordt voor de binnenstad van Assen een toekomstperspectief geschetst aan de hand van deze deelgebieden. De positie van de binnenstad kan worden versterkt door vanuit deze deelgebieden het onderscheidende winkelaanbod te versterken en daarnaast te zorgen voor een optimale functionele en ruimtelijke synergie tussen de diverse aanwezige functies in de verschillende deelgebieden. Hieronder staat een toelichting op de verschillende deelgebieden. 7

8 Recreatief aankoopmilieu: noordelijk deel winkelgebied, sterk winkelaanbod in recreatieve branches zoals mode, gericht op een brede doelgroep, relatief grote winkelunits met veel filiaalbedrijven, eigentijdse uitstraling Recreatief snuffelmilieu: zuidelijk deel winkelgebied, divers winkelaanbod in bijzondere en/of specialistische branches, afgewisseld met andere functies (horeca, cultuur, warenmarkt), historische en culturele ambiance Boodschappencluster: aan de randen van het kernwinkelgebied, supermarkten als publiekstrekker, functionele uitstraling Doelgericht bezoekmilieu: schakelgebieden tussen recreatieve winkelgebied en boodschappenclusters, mix van winkels voor doelgerichte aankopen en dienstverleners, goede autobereikbaarheid, eigentijdse uitstraling Horecaclusters: concentratiegebied rondom Brinkstraat/Brink met alle vormen van horeca, concentratie restaurants rondom markt/kerkstraat, grootschalige uitgaansfuncties in Cultureel Kwartier en in lijn met de ontwikkelingen van de Culturele As. De verschillende deelmilieus in de binnenstad vormen samen het stadshart van Assen. De verschillende delen van het stadshart hebben ieder een eigen karakter en verschijningsvorm. Binnen de deelgebieden versterken de verschillende aanwezige functies elkaar door synergie. Door overlappende en met elkaar samenhangende functies vormen de delen samen een geheel. In de Ontwikkelingsvisie detailhandel en horeca (2008) vindt u meer informatie omtrent de visie op deze deelgebieden. 8

9 PDV Ook voor de PDV-branche geldt dat er de komende jaren vooral geïnvesteerd moet worden in kwaliteitsverbetering en niet zozeer in toevoegen van meer vierkante meters winkelvloeroppervlakte. Concentratie, kwaliteitsverbetering en een upgrading van de openbare ruimte zijn daarbij de sleutelwoorden. Momenteel zijn er meerdere locaties waar PDV mogelijk is (bv. door wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan). Voor de toekomst ligt de focus voor vestiging van PDV met name op de Europaweg-Noord. De huidige PDV-zone rond de Europaweg is zeer uitgestrekt. De verschillende deelgebieden binnen deze zone zijn nauwelijks met elkaar verbonden waardoor de synergie ontbreekt. Daarnaast heeft de PDV-zone een introverte uitstraling en nodigt niet uit tot winkelen. Richting de toekomst is verdere clustering van de diverse winkelvoorzieningen (PDV) op de Europaweg-Noord (incl. de Borgstee) wenselijk. Wijk- en buurtwinkelcentra Winkelaanbod op wijkniveau is gericht op het doen van dagelijkse boodschappen. Uitgangspunt is hierbij dat inwoners van Assen op korte afstand van de woonomgeving dagelijkse boodschappen kunnen halen. Eigentijdse supermarkten zijn hierbij de belangrijkste publiekstrekkers. In de Ontwikkelingsvisie detailhandel en horeca wordt geadviseerd te streven naar sterke concentraties in twee grote wijkwinkelcentra (Marsdijk en Kloosterveste), twee kleine wijkwinkelcentra (Nobellaan en Vredeveld) en in het buurtcentrum Peelo. Daarnaast zijn er in Assen nog 4 solitaire supermarkten, waarvan Assen-West (Baggelhuizen). Winkelstructuur Assen Samengevat ziet de gewenste structuur voor detailhandel voor Assen er als volgt uit: - Binnenstad Assen: centrumgebied voor de regio voor recreatief winkelen, horecabezoek, uitgaan en dagelijkse boodschappen. - Groot wijkwinkelcentrum Marsdijk; - Groot wijkwinkelcentrum Kloosterveste; - Klein wijkwinkelcentrum Nobellaan; - Klein wijkwinkelcentrum Vredeveld; - Buurtwinkelcentrum Peelo; - Overige bestaande supermarkten (Pittelo, Assen-West, Noorderpark); - PDV-zone met onder andere woonboulevard Borgstee. 9

10 3. Beleidsregels Vanuit de constateringen die worden gedaan in hoofdstuk 1 (samenvatting detailhandelsmonitor) en de visie op de toekomstige ontwikkeling van de detailhandel in Assen in hoofdstuk 2 (samenvatting Ontwikkelingsvisie detailhandel en horeca) wordt hieronder ingegaan op de vraag: wat gaan we doen? Er is een vertaling gemaakt in onderstaande beleidsregels. Deze beleidsregels zijn aanvullend op de het beleid dat reeds is vastgesteld in de Ontwikkelingsvisie detailhandel en horeca uit 2008 en deze beleidsregels vinden hun uitwerking onder andere in concrete acties in de visie op de Aantrekkelijke Binnenstad waar momenteel aan gewerkt wordt. Inzet op goedlopende bestaande winkelgebieden en daarbij primair aandacht voor behoud en verbetering van de kwaliteit van deze winkelgebieden (openbare ruimte, bereikbaarheid, parkeren, etc.). Belangrijk uitgangspunt hierbij is een inzet op de kwaliteit van winkelgebieden (in relatie tot specialisatie van winkelgebieden). Dus de binnenstad van Assen gericht op funshoppen (concrete acties staan ten dienste van de beleving), de PDV-locaties gericht op runshoppen en wijkwinkelcentra gericht op het doen van dagelijkse boodschappen. Primaire focus op het kernwinkelgebied in de binnenstad. Concentreren van winkels in binnenstad (kernwinkelgebied) zodat compacte kern met goedlopende winkel overeind blijft en inzet op kwaliteit. In de aanloopstraten naar het kernwinkelgebied in overleg met ondernemers en eigenaren van vastgoed zoeken naar mogelijkheden om langdurig leegstand van winkelpanden te voorkomen en te zoeken naar eventuele (tijdelijk) invulling door andere functies dan detailhandel. In de actualisatie van bestemmingsplannen zoeken naar mogelijkheden om de detailhandelstructuur van Assen vitaal te houden en het aanbod te concentreren. Onder andere door te zoeken naar mogelijkheden voor de eventuele (tijdelijke) invulling van winkelpanden voor andere functies dan detailhandel. PDV-ontwikkelingen concentreren op de Europaweg-Noord en in overleg met ondernemers zoeken naar mogelijkheden om meer synergie tussen de winkels te creëren. 10