Hoofdlijnen van de beheersverordening Heerenveen-Centrum

Transcriptie

1 Hoofdlijnen van de beheersverordening Heerenveen-Centrum 1. De inhoud van de beheersverordening Voor de inhoud van de beheersverordening zijn twee zaken belangrijk. In de eerste plaats welke gronden mogen waarvoor worden gebruikt? Dus waar mag bijvoorbeeld horeca en detailhandel worden uitgeoefend? In de tweede plaats waar mag gebouwd worden en hoe groot? 2. Gebruiken van gronden en gebouwen De hoofdregel is dat bestaand legaal gebruik van gronden en bouwwerken volgens de beheersverordening toegestaan is en toegestaan blijft. In dat opzicht verandert er dus niets ten opzichte van het geldende bestemmingsplan. Hierbij wordt uitgegaan van de bestaande feitelijke toestand (vertaald in planologisch relevante termen zoals detailhandel e.d.) In tweede instantie is gekeken in hoeverre gebruiksrechten uit het geldende bestemmingsplan kunnen worden overgenomen in de beheersverordening. De Wet ruimtelijke ordening stelt daarbij de eis dat geen ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk gemaakt mogen worden. Het oude nog geldende bestemmingsplan Heerenveen-Centrum staat meer functies toe dan feitelijk bestaan. Vooral in het kernwinkelgebied, het aanloopgebied en het uitgaansgebied staat het geldende bestemmingsplan functies toe die daar niet (meer) voorkomen en die vanwege gewijzigde opvattingen of ontwikkelingen bovendien niet meer goed passen in het kernwinkelgebied, het aanloopgebied of het uitgaansgebied. Dat kan zijn omdat de functies andere openingstijden hebben, een andere doelgroep hebben, belang hebben bij een goede verkeersontsluiting of afbreuk doen aan het (beoogde) karakter van het gebied. Zo is het bijvoorbeeld op grond van het bestemmingsplan nog toegestaan om langs de Oude Koemarkt of Achter de Kerk een bank, een kapper of een medische praktijk te vestigen. Dat past niet in het gemeentelijk beleid (Structuurvisie Centrum-Breed 2011, Horecastructuurvisie 2002) en bovendien is dat vanuit een goede ruimtelijke ordening ook niet erg wenselijk. Het zijn functies die niet goed aansluiten bij de bestaande horecaconcentratie. Het vertrekpunt voor de beheersverordening is dat functies die in het geldende bestemmingsplan nog wel zijn toegestaan, maar die vanuit een goede ruimtelijke ordening niet wenselijk zijn (zoals bijvoorbeeld de vestiging van een bankkantoor langs de Oude Koemarkt) in de beheersverordening niet meer zijn toegestaan. Functies die het geldende bestemmingsplan toestaat en die wèl aansluiten bij de bestaande functies zijn 1

2 in de beheersverordening wel toegestaan. Op die manier wordt uitvoering gegeven aan de wettelijke eis dat niet voorzien mag worden in ruimtelijke ontwikkelingen. Gebiedsindeling De vraag of en in hoeverre functies uit het geldende bestemmingsplan wel of niet in de beheersverordening straks ook zijn toegestaan, kan niet voor het gehele centrum in één keer worden beantwoord. De beheersverordening beslaat verschillende delen van het centrum die elk hun eigen specifieke kenmerken hebben. Die specifieke kenmerken zijn bepalend voor de vraag wanneer iets wel of iets niet in de beheersverordening kan worden toegestaan. De beheersverordening heeft het centrum in dat verband opgedeeld in negen verschillende deelgebieden. Het betreft de volgende deelgebieden: 1. Zonnehoek e.o.; 2. Vlinderbuurt; 3. Van Kleffenslaan-Oost/Burg. Kuperusplein-Zuid; 4. Kernwinkelgebied; 5. Aanloopgebied; 6. Uitgaansgebied; 7. Centrum-Noord; 8. Heideburen/Nieuwburen; 9. Op zich staande functies (Gemeentehuis. Theater Het Postbus, Museum Heerenveen en de RK-kerk); De nummers corresponderen met de nummers op onderstaand kaartje. In onderstaande tabel is per deelgebied aangegeven welk gebruik binnen de beheersverordening is toegestaan. Daarbij is ook aangegeven welke gebruik op grond van het geldende bestemmingsplan nog was toegestaan. Op deze manier wordt ook het verschil ten opzichte van het bestemmingsplan inzichtelijk. 2

3 Nr. Gebied belangrijkste functie(s) Toegestaan gebruik beheersverordening 1. Zonnehoek e.o. Wonen Bewoning Maatschappelijke functies (alleen langs Tuymelaarstraat) 2. Vlinderbuurt Wonen Bewoning Bewoning 3. Van Kleffenslaan- Oost, Burg. Kuperusplein- Zuid; 4. Dracht, Sieversstraat e.o. Dienstverlenende bedrijven en Instellingen Kernwinkelgebied - detailhandel - daghoreca - kleinschalige dienstverlening Bestaand gebruik Kantoren, Medische praktijken, Pers. dienstverlening, Soc.-maats. functies Bestaand gebruik + - detailhandel; - horeca categorie 1 - kleinschalige dienstverlening Toegestaan gebruik bestemmingsplan Bewoning; Maatschappelijke functies (alleen langs Tuymelaarstraat); Maatschappelijke functies; Detailhandel; Onderwijs, Daghoreca; 5. Gashoudersplein, Burg, Kuperusplein, e.o, Breedpad e.o. 6. Achter de Kerk, Oude Koemarkt Aanloopgebied: - detailhandel (inc.) - horeca (inc.) - bedrijven Uitgaansgebied: - horeca - nachthoreca Kantoren, Medische praktijken, Pers. dienstverlening, Soc.-maats. functies Detailhandel (afwijking)* Horeca (afwijking)# - horeca categorie 1 t/m 3 - horeca categorie 4 (incidenteel) 7. Centrum-Noord Divers Bestaand gebruik perceelsgewijs 8. Heideburen, Nieuwburen, Nieuwstraat 9. Gemeentehuis, Theater, RK-kerk, museum Divers Dienstverlening door overheid; Cultuur&Ontspanning; Maatschappelijk; Bewoning Bestaand gebruik Onderwijs, Detailhandel (incidenteel); Daghoreca (incidenteel); Overige horeca (incidenteel) ; Onderwijs; Detailhandel (incidenteel); Daghoreca (incidenteel); Overige horeca (incidenteel) ; Bestaand gebruik perceelsgewijs; Bewoning; Openbare dienstverlening; Maatschappelijke functies; Onderwijs; 3

4 * Bij afwijking kunnen B&W alsnog detailhandel toestaan in het aanloopgebied, mits geen afbreuk wordt gedaan aan de detailhandelsfunctie van het kernwinkelgebied # Bij afwijking kunnen B&W alsnog horeca toestaan in het aanloopgebied, mits in totaal niet meer dan 500m 2 verdere afwijkingen zijn o.a. mogelijk voor bedrijfsfuncties op de 2 e en hogere bouwlaag in het kernwinkelgebied, en voor bedrijven niet genoemd op de bedrijvenlijst tabel 1 Functieprofielen Vanwege dezelfde overwegingen zijn ook de bestaande gebruiksrechten voor horeca in het kernwinkelgebied en detailhandel in het aanloopgebied die niet meer gebruikt worden, niet meer in de beheersverordening overgenomen. Staat van Horecabedrijven De in de bovenstaande tabel genoemde horeca categorie 1, 2, 3 en 4 verwijzen naar de in de concept-beheersverordening op te nemen Staat van Horecabedrijven opgenomen. Deze is gebaseerd op twee uitgangspunten, te weten de indeling op grond van de VNGbrochure Bedrijven en Milieuzonering en op het beleid zoals opgenomen in de Horecastructuurvisie 2002 en de Structuurvisie Centrum-Breed In de Staat van Horecabedrijven worden 4 categorieën onderscheiden: Horecabedrijven van categorie 1 Horecabedrijven van categorie 2 Horecabedrijven van categorie 3 Horecabedrijven van categorie 4 tabel 2: horecacategoriëen Horecabedrijven die zich hoofdzakelijk richten op het overdag verstrekken van dranken en etenswaren aan bezoekers van centrumvoorzieningen waarvan de openingstijden in belangrijke mate binnen de openingstijden van winkels vallen, zoals ijssalons, croissanterieën, lunch- en tearooms en naar de aard en openingstijden daarmee gelijk te stellen horecabedrijven; Horecabedrijven die zich niet hoofdzakelijk richten op het overdag verstrekken van dranken en etenswaren aan bezoekers van centrumvoorzieningen en waarvan de openingstijden niet in belangrijke mate binnen de openingstijden van winkels vallen, zoals restaurants; Horecabedrijven die tijdens de nachtperiode gericht zijn op het verstrekken van dranken aan op het bedrijf zelf afkomende bezoekers dan wel tijdens de nachtperiode gericht zijn op het verstrekken van etenswaren aan bezoekers van andere horecabedrijven; Horecabedrijven die zich hoofdzakelijk richten op het in de avond of nacht ten gehore brengen van (levende) muziek en/of het geven van gelegenheid tot dansbeoefening 3. Bouwregels Voor het bouwen van bouwwerken geldt een vergelijkbare benadering als voor het gebruik: bestaande bouwwerken mogen worden teruggebouwd in de zelfde afmetingen en op dezelfde plaats. Ook vergrotingen en uitbreidingen zijn toegestaan, voor zover daarbij niet te veel afwijkend van aangrenzende bebouwing. Daartoe is de bestaande bebouwing geïnventariseerd en ingedeeld in een aantal bouwklassen. Bij iedere bouwklasse horen andere goothoogten, bouwhoogten, dakhellingen en/of de eis dat een hoofdgebouw van een kap moet worden voorzien. Met dit systeem van bouwklasse wordt een groot deel van de bebouwing ingepast in de bouwregels van de beheersverordening. Vanwege het overzicht is het aantal bouwklassen zo beperkt mogelijk gehouden. In voorkomende gevallen zal de bestaande bebouwing hoger zijn dan de maximale goot- of bouwhoogte van de desbetreffende bouwklasse. Voor deze situaties is de bouwregels de toevoeging opgenomen tenzij de bestaande. Voor enkele gebieden zijn specifieke bouwregels opgenomen. Dat betreft de lintbebouwing langs de Heideburen en de Nieuwburen èn de bebouwing in het centrum. 4

5 Dat betreft vooral de bouweis dat een gebouw van een kap moet worden voorzien. Van deze eis kan overigens door het college worden afgeweken. 4. Specifieke percelen Op een aantal percelen is sprake van een specifieke situatie waarbij de in de beheersverordening toegekende functie niet verklaard kan worden uit de hierboven geformuleerde hoofdlijnen. In de meeste gevallen wijkt de bestaande situatie af van het geldende bestemmingsplan en is er geen vrijstelling van het bestemmingsplan voor verleend, althans is deze niet in het gemeentelijk archief terug te vinden. Daarbij is het dus de vraag of het bestaande gebruik ook het bestaand legale gebruik is. Onderstaande tabel bevat een opsomming van deze percelen. Daarbij is ook aangegeven in hoeverre de situatie afwijkt van het bestemmingsplan en om welke reden de bestaande situatie toch in de beheersverordening is opgenomen. Een niet onbelangrijke verklaring daarvoor is dat in het geldende bestemmingsplan een aantal horecafuncties bewust onder het overgangsrecht zijn gebracht omdat afbouw naar andere (lichtere) horecavormen werd voorgestaan. In veel gevallen is van deze afbouw niets of weinig terecht gekomen. Adres Feitelijke situatie (afwijkend van bestemmingsplan) Motivering opnemen feitelijke situatie in beheersverordening Achter de Kerk 1 Trafo overgangsrecht Breedpad Bedrijven (kantoren) op 2 e bouwlaag toegestaan o.b.v. overgangsrecht voor Breedpad 19 in 1997 bouwvergunning verleend Burg. Kuperusplein 50a Compagnonsstraat 1 en 3 Psychologenpratijk op bovenverdieping) Bedrijfsruimte op begane grond 2004) toegestaan o.b.v. overgangsrecht (woning zijn vanaf begin zo gebouwd) Crackstraat 19 en 19a Fotograaf toegestaan o.b.v. overgangsrecht Dracht 55 Dracht 80 Dracht 138 Winkelruime op 2 e verdieping Naaiatelier op bovenverdieping Detailhandel (aanloopgebied) 2004) 2008) * vergund in 2008 als detailhandel in woninginrichting, intussen gewijzigd in detailhandel in mode Dracht 150 Detailhandel B&W-besluit 25 mei 2010 Fok 72 en 72a Kantoren en medische past binnen functieprofiel praktijken Gedempte Molenwijk 13/13a café-lasergame toegestaan o.b.v. overgangsrecht (vergund in 1979) Gedempte Molenwijk 19 coffeeshop vergund 2008 Gedempte Molenwijk 21 café cafetaria vergund 1990 Gedempte Molenwijk 45 en 49 bedrijven op 2 e bouwlaag bovenverdiepingen niet als woning gebouwd Kerkstraat 44 discotheek bp. Centrum 1976 Koornbeursweg 38 interieurwinkel groot deel van het blok al in gebruik voor detailhandel, wel passend binnen beleid aanloopstraten binnen centrumring. Koornbeursweg 134 Psychologenpratijk op bovenverdieping 2004) Munniksstraat 3 en 6 sex-inrichting gelegaliseerd door APV in 2000 Nieuwstraat 3 en 5 café overgangsrecht Nieuwstraat 30 kantoor (bestemming detailhandel) nimmer vergund, maar beter passend in het functieprofiel dan winkel Oude Koemarkt 10, woning op de begane grond overgangsrecht 5

6 Achter de Kerk 8 Van Kleffenslaan 5 bebouwing buiten bouwvlak geen ruimtelijke bezwaren Van Kleffenslaan 6 detailhandel buiten tijdsverloop (uitsterfconstructie) kernwinkelgebied Van Riesenstraat 2 woninginrichingswinkel is vergund als detailhandel in bloemen, inmiddels andere branche. Vermaningssteeg 12 coffeeshop vergund in 1989 Vermaningssteeg 14 woning op begane grond overgangsrecht Vleesmarkt 5 en 7 discotheek bp. Centrum 1976 (nadien enkele vergunningen verleend voor aanpassingen) tabel 3: maatwerk Sinds de vastelling van het bestemmingsplan in 1990 heeft het centrum niet stilgestaan. Er zijn winkels en horecabedrijven vertrokken en er zijn nieuw bijgekomen. Op basis van de bestaande feitelijke situatie en de voorgestelde hoofdlijnen, kunnen de functies die volgens het geldende bestemmingsplan op de ondergenoemde percelen zijn toegestaan, vervallen. Het gaat daarbij om functies die niet passen in de voorgestelde functieprofielen. Adres Achter de Kerk 12 Achter de Kerk 20 Dracht 115 Dracht Dracht 124, 126 en 128 Heideburen Heideburen Lindegracht 21 Nieuwburen 14 tabel 4: vervallen gebruiksrechten vervallen aanduiding(en) en gebruiksmogelijkheden detailhandel toegestaan detailhandel toegestaan horeca klasse I toegestaan (*afhankeliijk of de voorgenomen vestiging van een horecaondernemer op dit adres doorgaat, zo ja dan wordt deze aanduiding overgenomen in de beheersverordening) wijzigingsbevoegdheid naar detailhandel horeca klasse I toegestaan bedrijven klasse II toegestaan vrijstelling bedrijven van toepassing horeca klasse I toegestaan bedrijven klasse I toegestaan 6