Onderwerp : Evaluatie notitie melkquotum, notitie inzake erfpacht en beleidsnota betreffende landbouwgronden vrij van (erf)pacht.

Transcriptie

1 Raadsvergadering : 21 maart 2005 Agendapunt : 9 Onderwerp : Evaluatie notitie melkquotum, notitie inzake erfpacht en beleidsnota betreffende landbouwgronden vrij van (erf)pacht. Samenvatting voorstel Door uw Raad is betreffende het beleid inzake de landbouwgronden welke eigendom zijn van de gemeente, in de raadsvergadering van 17 december 2001, besloten om het eerder vastgestelde beleid inzake erfpacht en afrekening melkquotum te handhaven. Tevens is toen besloten om landbouwgrond vrij van pacht of erfpacht niet te vervreemden maar middels eenjarige of eenmalige verpachting voor korte duur te verpachten. Nu er inmiddels meer dan 4 jaar zijn verstreken is het wederom tijd om te bezien of de uitgezette koers mogelijk gewijzigd dient te worden. In de bijgaande nota worden achtereenvolgens de notitie inzake erfpacht, de notitie melkquotum en de beleidsnota betreffende landbouwgronden welke vrij zijn van (erf)pacht geëvalueerd tegen de achtergrond van de ervaringen en resultaten in de afgelopen jaren en de te verwachten ruimtelijke, economische en rendementsontwikkelingen in de komende jaren. Op basis van de resultaten van de evaluatie stellen wij u voor het bestaande beleid betreffende erfpacht, verrekening melkquotum en beheer van vrij van (erf)pacht zijnde landbouwgronden te handhaven en dit over 4 jaar, of eerder indien de omstandigheden daartoe aanleiding geven, te evalueren om te bezien of beleidswijzigingen wenselijk of noodzakelijk zijn. Toelichting op het voorstel: 1. Evaluatie notitie melkquotum. Inleiding. In de vergadering van 3 februari 1997 is door uw Raad de notitie melkquotum vastgesteld. Hierin zijn de regels vastgelegd welke de gemeente hanteert in gevallen waarin afrekening van melkquotum, rustend op gronden die door de gemeente in pacht of erfpacht zijn uitgegeven, aan de orde is. Hoofdregel is dat (erf)pachter 50 % van de waarde van het quotum rustend op de (erf)pachtgrond vergoedt aan de eigenaar. Indien de (erf)pachter de verkoop van het quotum vooraf kenbaar maakt aan de gemeente is 42,5 % van de waarde van het quotum rustend op de (erf)pachtgrond verschuldigd aan de gemeente. Ervaringen, resultaten en ontwikkelingen vanaf Vanaf 1997 hebben diverse (erf)pachters kenbaar gemaakt dat zij het quotum verband houdende met door gepachte of in erfpacht zijnde gronden gingen vervreemden. Zij hebben 42,5 % van de waarde van het quotum vergoed aan de gemeente. In een enkel geval is door de gemeente geconstateerd dat door een pachter quotum is vervreemd zonder dat 1

2 dit vooraf aan de gemeente kenbaar is gemaakt. In dit geval heeft alsnog afrekening plaatsgevonden op basis van 50 %, verrekening van de wettelijke rente vanaf het moment van verkoop en ontbinding van de pachtovereenkomst. Momenteel is er een toename geconstateerd van het aantal meldingen van voorgenomen verkoop van melkquotum. Dit wordt veroorzaakt door de veranderde regelgeving inzake het verleasen van melkquotum met ingang van het melkquotumjaar In de afgelopen jaren hebben diverse melkveehouders hun quotum gedeeltelijk of geheel verleasd. Nu het quotum voor 70 % door de houder van het quotum volgemolken dient te worden en slechts 30 % verleasd mag worden hebben vele verleasers het besluit genomen hun quotum te verkopen. Wij hebben in de loop van 2004 alle (erf)pachters van gronden van de gemeente gewezen op de veranderde regelgeving en hen gewezen op de regels welke onze gemeente hanteert wanneer verrekening van melkquotum aan de orde is. Tevens hebben wij de (erf)pachters verzocht ons mede te delen welke hoeveelheid melkquotum er rust op de gronden welke zij van de gemeente in (erf)pacht hebben om een idee te krijgen van de totale waarde aan melkquotum welke er rust op gemeentegrond. Slechts enkele (erf)pachters hebben de gevraagde informatie verstrekt. Wij beraden ons nader of het mogelijk is om de gevraagde informatie alsnog te verkrijgen. Zeker in gevallen waar vermoedens bestaan dat melkquotum, verbandhoudende met (erf)pachtgronden van de gemeente, verkocht is, zullen wij de benodigde informatie rechtens afdwingen en afrekening vorderen op basis van 50 %, verrekening van de wettelijke rente vanaf het moment van verkoop en mogelijk ontbinding van de (erf)pachtovereenkomst. Door de ongunstige inkomensontwikkeling in de landbouw als gevolg van het afbouwen van landbouwsubsidies en het loslaten van de prijsbescherming voor landbouwproducten is de verwachting dat er jaarlijks enkele (erf)pachters stoppen met de melkveehouderij en het melkquotum gaan vervreemden. Het is echter niet mogelijk een concrete inschatting te geven van de vergoedingen welke de gemeente toekomen omdat vooraf niet bekend is welke bedrijven stoppen en om welke hoeveelheden het gaat. Conclusies. De afrekening van melkquotum rustend op gronden welke door de gemeente in (erf)pacht zijn uitgegeven op basis van de in de notitie melkquotum vastgestelde regels werkt goed. De regel dat vooraf melden van de verkoop van quotum een voordeel oplevert van 7,5 % werkt goed. Wij hebben, zoals hierboven vermeld, slechts in één geval geconstateerd dat quotum verkocht is zonder dat hiervan melding is gemaakt bij de gemeente. In voorkomende gevallen bestaan er voldoende rechtsmiddelen om verrekening te vorderen. 2. Evaluatie notitie inzake erfpacht. Inleiding. In de vergadering van 19 december 1995 is door uw Raad de notitie inzake erfpacht vastgesteld waarin nadere regels zijn vastgesteld voor situaties waarin de erfpacht afloopt, de gewenste ontwikkeling van de canon voor erfpachtcontracten voor bepaalde en onbepaalde tijd en situaties waarin de woning en de bedrijfsgebouwen gevestigd zijn op de in erfpacht zijnde grond. Nu er een aantal jaren ervaring is opgedaan met het toepassen van deze regels en ook de situatie in de landbouw veranderd is achten wij een evaluatie noodzakelijk. Onderstaand worden eerst de ervaringen en resultaten in de afgelopen jaren weergegeven, gevolgd door onze conclusies. 2

3 Ervaringen, resultaten en ontwikkelingen vanaf Ontwikkeling hoogte van de canon. In de notitie inzake erfpacht is aangegeven dat de canon voor gronden welke voor bepaalde tijd in erfpacht zijn uitgegeven 2 % van de vrije verkoopwaarde van de grond dient te bedragen. Hiervoor dient de canon 3-jaarlijks met 15 % te worden verhoogd tot aan het maximum. Voor gronden welke voor onbepaalde tijd in erfpacht zijn uitgegeven wordt gestreefd naar een canon van 4 % van de vrij verkoopwaarde van de grond. Hiervoor wordt de canon elke 6 jaar met 25 % verhoogd tot aan het maximum. Dit is niet in alle gevallen zonder meer door de erfpachters geaccepteerd omdat de contractsvoorwaarden te weinig bindende bepalingen bevatten om de gewenste canonverhogingen ook daadwerkelijk door te voeren. 2. Einde erfpachttermijn. In de afgelopen jaren zijn enkele erfpachtcontracten beëindigd omdat de duur van de erfpachttermijn afliep. Hierbij was ook sprake van op de erfpachtgrond gevestigde woning en bedrijfsgebouwen. In deze gevallen is conform de notitie erfpacht gehandeld door de grond in reguliere pacht uit te geven aan de erfpachter, indien er sprake was van voortzetting van het bedrijf en er voldaan werd aan de gestelde voorwaarden om de gronden in reguliere pacht te verkrijgen (100 % werkzaam op het bedrijf en voldoende opleiding en ervaring voor een goede bedrijfsvoering). 3. Woning en bedrijfsgebouwen gevestigd op erfpachtgrond. In verband met het eindigen van de erfpachttermijn maar ook op verzoek van de erfpachter is in een vijftal situaties de ondergrond van de gebouwen en de woning verkocht aan de erfpachter. De huiskavels ter grootte van ca. 1 hectare zijn verkocht voor de vrije verkoopwaarde. Door de verkoop van de ondergrond van woning en bedrijfsgebouwen wordt voorkomen dat de gemeente deze bij het einde van de erfpacht moet over nemen. Om risico s bij verplichte overname bij einde van de erfpacht uit te sluiten is het wenselijk dat erfpachters de ondergrond van de op de erfpachtgrond gevestigde woning en gebouwen in eigendom verwerven. Verkoop is ook wenselijk om financiële risico s te voorkomen in geval de erfpachter niet meer kan voldoen aan zijn verplichtingen voortvloeiend uit de op het erfpachtrecht gevestigde hypotheek. 4. Belasting erfpachtrecht met hypotheek. In de meeste gevallen is het erfpachtrecht belast met hypotheek. Vanwege financiële risico s voor de gemeente ingeval de erfpachter niet meer kan voldoen aan zijn verplichtingen voortvloeiend uit de op het erfpachtrecht gevestigde hypotheek, hebben wij bij verzoeken tot verhoging van de hypotheek ingestemd met verhogingen van de hypotheek tot maximaal de executiewaarde. 5. Gronden in erfpacht uitgegeven aan recreatie bedrijven. Door de gemeente zijn circa 80 hectare in erfpacht uitgegeven aan recreatiebedrijven. De aard van de bedrijven en het gebruik van de gronden is geheel anders dan het gebruik van in erfpacht uitgegeven gronden aan landbouwbedrijven. De voorwaarden waaronder de gronden zijn uitgegeven zijn nagenoeg gelijk aan de voorwaarden voor de uitgifte in erfpacht van landbouwgronden. Wij beraden ons momenteel om te komen tot uitgiftevoorwaarden die bij de aard van de recreatiebedrijven passen. 3

4 Conclusies. Ten aanzien van de ontwikkeling van de canon zijn we gebonden aan de voorwaarden die daarvoor in erfpachtcontracten en Algemene Voorwaarden zijn opgenomen. Het streven om de canon voor gronden welke voor bepaalde tijd zijn uitgegeven te verhogen naar maximaal 2 % van de waarde van de grond is waarschijnlijk wel haalbaar omdat dit overeenkomt met de maximale pachtprijs voor gronden welke in reguliere pacht zijn uitgegeven. De stapsgewijze verhoging van de canon, voor gronden welke voor onbepaalde tijd zijn uitgegeven, naar maximaal 4 % van de waarde van de grond de canon is naar onze mening moeilijk te realiseren. De contractsvoorwaarden bevatten onvoldoende bindende bepalingen om canonverhogingen door te voeren die leiden tot een canon van 4 %. De verwachting is dat zodra de periodieke verhogingen van de canon leiden tot een canon die hoger wordt dan 2% het niet mogelijk is deze op basis van de contractsvoorwaarden door te voeren. De hoogte van de canon wordt door de erfpachters in relatie gebracht met de wettelijk geldende maximale pachtprijs van 2 % voor regulier pacht. Aangezien de hoogte van de meeste canons momenteel nog geen 1 % van de waarde van de grond bedraagt, zijn er op korte termijn geen problemen te verwachten als gevolg van de voorgenomen canonverhogingen. De regels en voorwaarden die gelden ingeval de erfpacht eindigt hebben tot bevredigende resultaten geleid. Meestal heeft dit geleidt tot voortzetting van het grondgebruik op basis van reguliere pacht en, wanneer aan de orde, tot verkoop van het huisperceel. Voor de uitgifte in erfpacht van gronden aan recreatie bedrijven onderzoeken wij of het mogelijk is om te komen tot uitgiftevoorwaarden die beter bij de aard van de recreatiebedrijven passen. 3. Evaluatie beleidsnota betreffende landbouwgronden vrij van (erf)pacht. Inleiding. In de raadsvergadering van 17 december 2001 zijn door uw raad beleidsregels vastgesteld betreffende vrij van pacht en erfpacht zijnde gronden. Dit betekende dat vrije gronden voor korte duur verpacht werden op basis van eenmalige of eenjarige pachtcontracten waarbij de pachtprijs gemaximeerd werd tot 907,00 per hectare. Onderstaand worden eerst de ervaringen resultaten in de afgelopen jaren weergegeven gevolgd door onze conclusies en voortstellen. Ervaringen, resultaten en ontwikkelingen vanaf De vrije gronden zijn vanaf 2001 uitgegeven op basis van eenmalige of eenjarige pachtcontracten. De gronden worden in principe voor drie jaar uitgegeven aan dezelfde pachter op basis van drie jaar contracten met de mogelijkheid dat de gemeente na een of twee jaar het gebruik kan beëindigen omdat de gemeente de grond nodig. Tot 2005 is voor elke uit te geven kavel door meerdere belangstellenden ingeschreven voor de maximum pachtprijs. Toewijzing vond plaats op basis van loting. In 2005, is voor het eerst, voor kleine percelen niet ingeschreven of voor een veel lagere prijs dan het maximum van 900,-- per hectare. De oppervlakte uit te geven grond is vanaf 2001 afgenomen omdat er weinig gronden zijn vrijgekomen. Anderzijds zijn er diverse percelen niet meer uitgegeven in verband met het voornemen deze bouwrijp te maken voor woningbouw of voor bedrijventerrein. Voor de komende jaren zal de oppervlakte vrije grond toenemen. De mate waarin is moeilijk aan te geven. Dit hangt van de ontwikkelingen in de landbouw en de daarmee samenhangende opvolgingssituatie en bedrijfsbeëindigingen. Betreffende de uitgifteprijs is de verwachting dat de prijzen waarvoor ingeschreven wordt niet zullen dalen. 4

5 De maispremie subsidieregeling zoals die nu geldt vervalt waardoor deze niet meer oppervlakte gebonden is. Met ingang van 1 januari 2006 is sprake van bedrijfsgebonden subsidies. De vraag naar het gebruik van grond voor mestafzet zal toenemen door de aanscherping van de mestregelgeving. Gezien de huidige en toekomstige ruimtelijke en landbouwkundige ontwikkelingen lijkt het ons raadzaam om de vrije gronden thans niet direct af te stoten maar vooralsnog in eigendom te behouden teneinde ze in te kunnen zetten om bij te dragen aan gewenste ruimtelijke en landbouwkundige ontwikkelingen. Met name betreft het de uitvoering van de reconstructieplannen, de realisering van natuurontwikkeling langs beken, plannen voor de realisering van ecologische verbindingszones, natuurontwikkeling en aanleg van fietspaden. Tot slot de ontwikkelingen betreffende de liberalisering van de Pachtwet. De ministers van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit en van Justitie heeft in juni 2004 het voorontwerp van de nieuwe pachtregeling toegezonden aan alle belanghebbende partijen. Het voornemen is de nieuwe pachtregeling op te nemen in het Burgerlijk Wetboek. Volgens de voorontwerp wetgeving blijven pachters die voor hun bedrijfsvoering afhankelijk zijn van pacht, pachtbescherming genieten. Hiervoor wordt onderscheid gemaakt in bedrijfspacht en losse pacht. Van bedrijfspacht is sprake indien bij het aangaan van de overeenkomst met dezelfde pachter één of meerdere bedrijfsgebouwen worden gepacht danwel 25 % of meer van de totale bedrijfsoppervlakte wordt gepacht met een minimum van 3 hectare. Is sprake van bedrijfspacht dan gelden beschermende bepalingen die min of meer overeenkomen met die uit de huidige pachtwet. Voor losse pacht wordt een verdergaande liberalisering voor gesteld hetgeen betekent dat er nagenoeg volledige contractsvrijheid ontstaat. De veranderingen voor de gemeente als verpachter zullen naar verwachting voorlopig niet erg groot zijn omdat, als een soort overgangsregeling, alle reguliere bestaande pachtovereenkomsten vanaf de inwerkingtreding van de nieuwe regeling worden aangemerkt als bedrijfspacht. Op basis van de voorgenomen regeling wordt mogelijk de vrije grond van de gemeente, voor een langere duur dan 12 jaar, kortdurend te verpachten. Conclusies. De grond welke vrij zijn van pacht of erfpacht zijn de afgelopen jaren in gebruik gegeven aan agrariërs uit de gemeente. Dit is naar tevredenheid verlopen. Ten aanzien van kleine percelen is de ervaring dat deze, vanwege de schaalgrootte in de landbouw, moeilijker uitgegeven kunnen worden. Het verdient daarom aanbeveling kleine percelen samen te voegen of, bij verspreide liggen, als één kavel uit te geven. De instrumenten voor kortdurende verpachtingen onder de huidige Pachtwetgeving werken naar behoren. Er bestaat daarom voor ons geen aanleiding om het huidige uitgifte beleid te wijzigen. De voorliggende concept pachtregelgeving biedt meer mogelijkheden voor de kortdurende uitgifte van gemeentegronden. Gezien de huidige en toekomstige ruimtelijke en landbouwkundige ontwikkelingen lijkt het ons raadzaam om de gronden thans niet direct af te stoten maar vooralsnog in eigendom te behouden teneinde ze in te kunnen zetten om bij te dragen aan gewenste ruimtelijke en landbouwkundige ontwikkelingen. Met name betreft het de uitvoering van de reconstructieplannen, de realisering van natuurontwikkeling langs beken, plan voor de realisering van ecologische verbindingszones, natuurontwikkeling en aanleg fietspaden Wettelijk kader/beleidskader - notitie melkquotum door uw Raad vastgesteld op 3 februari 1997; - notitie inzake erfpacht welke op 19 december 1995 door uw Raad is vastgesteld; 5

6 - de door uw Raad op 17 december 2001 vastgesteld beleidsregels betreffende vrij van pacht en erfpacht zijnde gronden; - Pachtwet en voorontwerp nieuwe Pachtregeling; - Burgerlijk Wetboek, boek 5, titel 7, erfpacht. Financiële consequenties geen Voorstel besluit Overeenkomstig bijgevoegd concept-besluit wordt voorgesteld: - de door uw Raad op 3 februari 1997 vastgestelde notitie melkquotum ongewijzigd te handhaven en over 4 jaar, of zoveel eerder als de omstandigheden daartoe aanleiding geven, wederom te evalueren; - het bestaande beleid aangaande de in erfpacht uitgegeven landbouwgronden niet te wijzigen en dit over 4 jaar, of zoveel eerder als de omstandigheden daartoe aanleiding geven, wederom te evalueren. Voor de uitgifte in erfpacht van gronden aan recreatie bedrijven onderzoeken of het mogelijk is om te komen tot uitgiftevoorwaarden die beter bij de aard van de recreatiebedrijven passen; - het bestaande beleid aangaande het beheer van de vrij van (erf)pacht zijnde gronden niet te wijzigen behoudens het de uitgifte van kleine percelen. Het voorstel is om deze meer samen te voegen of geclusterd uit te geven. Het beleid over 4 jaar, of zoveel eerder als de omstandigheden daartoe aanleiding geven, wederom te evalueren. Sint Anthonis, 25 januari Burgemeester en wethouders van Sint Anthonis, de wnd. secretaris, de burgemeester, mr. E.J.M. van Woerkom J.M.J. Verbeeten Ter inzage legging Bij dit onderwerp liggen de volgende stukken ter inzage: - notitie melkquotum vastgesteld op 3 februari 1997; - notitie inzake erfpacht vastgesteld op 19 december 1995; - de door uw Raad op 17 december 2001 vastgesteld beleidsregels betreffende vrij van pacht en erfpacht zijnde gronden. Memorie commissiebehandeling Dit voorstel is in de vergadering van de Commissie Grondgebied van 8 maart 2005 behandeld. De commissie adviseert met dit raadsvoorstel in te stemmen en het voorstel als hamerstuk te agenderen voor de raadsvergadering van 21 maart De griffier, mr. A.P.J.L. Keijzers Sector Portefeuillehouder : Grondgebied :J.J. Geene 6