Namens het team van. Frits Perton

Transcriptie

1

2 In het voorgaand kwartaal én in het huidige kwartaal hebben we te maken met een dalend aanbod. Verkopers die hun woning goed in de markt zetten, kunnen rekenen op flinke belangstelling en een korte verkooptijd. Kopers die zoeken, moeten hun zaken op orde hebben zodat zij snel hun slag kunnen slaan. Als ze de kans krijgen, tenminste. We hebben te maken met het droogkoken van de markt. Voor belangstellenden voor wat duurder aanbod is er voldoende te kiezen. In de overige segmenten hebben we te maken met schaarste. Al lange tijd horen we waarschuwingen over de gevolgen van deze schaarste. In de voorgaande kwartaalrapportage hebben ook wij daarop gewezen. Er moet meer nieuwbouw komen om de woningvoorraad te vergroten. Er moeten meer huurhuizen zijn voor huurders met een inkomen boven de sociale huurgrens, zodat de sociale huurwoningen beschikbaar zijn voor mensen met een laag inkomen. Financiering is een bijkomend probleem. Er zijn in april 217 een vijfde minder hypotheekaanvragen gedaan dan in de maand ervoor, meldde De Volkskrant op 3 mei 217. De schaarste aan bereikbare starterswoningen zou daarvan de oorzaak zijn. Na 28 spraken we van een recessie, een financiële crisis met grote gevolgen. We zijn uit het dal, maar nu hebben we te maken met heel andere problemen. We hopen van harte dat een nieuw kabinet voortvarend aan de slag gaat om zowel de koop- als huurmarkt nieuwe kansen te bieden. Kopers staan te popelen. Dat hebben we gemerkt bij de verkoop van de twee meest recente nieuwbouwprojecten in ons werkgebied. De 3 appartementen en 18 woningen van de Tourmalijn (Beverwijk) zijn in korte tijd verkocht, evenals de verkoop van de woningen in het project Simon van Haerlem (Heemskerk). De verkoop van de 16 appartementen is op 5 juli van start gegaan. Er is overweldigende belangstelling voor de bijna 4 woningen en 16 appartementen. In deze Kwartaalrapportage vindt u, naast een klein Beverwijks mysterie, de regionale cijfers met een korte toelichting. Op onze themapagina achter in deze rapportage leest u over knelpunten bij hypotheekverstrekking, waarover deze maand een rapport verscheen. We hebben de belangrijkste bevindingen voor senioren en starters op een rij gezet. Namens het team van Frits Perton 2

3 Wijk aan Zee, Beverwijk, Heemskerk, Uitgeest en Velsen-Noord Na lange tijd vertonen de grafieken hieronder een ander beeld dan we gewend waren: het aanbod van woonhuizen en appartementen is in aantal gezakt onder het aantal transacties. Dat betekent dat er sprake is van schaarste. We zien dat terug in alle overige grafieken van prijzen en looptijden. Maar wat is er toch aan de hand met de oplopende looptijden van de appartementen in midden-kennemerland (blz 5)? Uit meer gedetailleerde cijfers blijkt dat Beverwijk de boosdoener is. We vergelijken: begin juli stonden in Heemskerk 24 appartementen te koop, waarvan 2 langer dan een jaar. In Beverwijk stonden op dezelfde datum 4 appartementen te koop, waarvan maar liefst 18 met een looptijd van langer dan 2 jaar. Een deel ervan staat niet op Funda en is gemarkeerd als vertrouwelijk object. Het is blijkbaar niet de bedoeling dat deze appartementen worden verkocht. Waarom dit in Beverwijk zoveel vaker voorkomt dan in de rest van de regio, is een raadsel. In de tabel hieronder melden we een aanbod van appartementen van 75. Dit cijfer ligt in werkelijkheid dus nog flink lager. aantal in aanbod aantal transacties e kw 216 1e kw 217 2e kw 217* aantal in aanbod aantal transacties e kw 216 1e kw 217 2e kw 217* 3

4 Wijk aan Zee, Beverwijk, Heemskerk, Uitgeest en Velsen-Noord 5. vraagprijs aanbod transactieprijs verkopen e kw 216 1e kw 217 2e kw 217* looptijd aanbod verkooptijd transacties e kw 216 1e kw 217 2e kw 217* Verkoopprijs k.k. Verkoopprijs k.k./m

5 Wijk aan Zee, Beverwijk, Heemskerk, Uitgeest en Velsen-Noord vraagprijs aanbod transactieprijs verkopen e kw 216 1e kw 217 2e kw 217* looptijd aanbod verkooptijd transacties e kw 216 1e kw 217 2e kw 217* Verkoopprijs k.k. Verkoopprijs k.k./m

6 Wijk aan Zee, Beverwijk, Heemskerk, Uitgeest en Velsen-Noord 15 aanbod 1-apr-17 transacties 2e kwartaal 217* tussenwoningen hoekwoningen 2/1 kapwoningen vrijstaande woningen appartementen aanbod 1-apr-17 transacties 2e kwartaal 217* tot 8 m2 8-1 m m m m2 vanaf 2 m aanbod 1-apr-17 transacties 2e kwartaal 217* tot vanaf 4. 6

7 Krommenie, Assendelft, Wormerveer, Westknollendam, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandijk en Zaandam Het aantal transacties overstijgt ook in de regio Zaanstad het aantal in aanbod van woonhuizen en appartementen. De prijzen stijgen en de looptijden dalen. De cijfers naar prijsklasse tonen aan dat de meeste dynamiek zich bevindt tussen de 15. en 3.. Ook de grafiek naar woningtype laat zien dat tussenwoningen een groot deel van de transacties vertegenwoordigen. Dat is niet verrassend. Maar het is tekenend dat er tot 15. nauwelijks aanbod is. Bij vergelijking van het tweede kwartaal van vorig jaar en van dit jaar blijkt dat de transactieprijzen voor woonhuizen (15%) en voor appartementen (22%) beide zijn gestegen en de verkooptijden zijn gedaald. Voor woonhuizen bedraagt de daling 2%, voor appartementen zelfs bijna 5%. Het laatste duidt op de verkoop van nieuw aanbod. Overigens zien we die daling in looptijd ook in midden-kennemerland, maar de prijsstijging is daar veel minder sterk. aantal in aanbod aantal transacties e kw 216 1e kw 217 2e kw 217* 2 aantal in aanbod aantal transacties e kw 216 1e kw 217 2e kw 217* 7

8 Krommenie, Assendelft, Wormerveer, Westknollendam, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandijk en Zaandam 4. vraagprijs aanbod transactieprijs verkopen e kw 216 1e kw 217 2e kw 217* looptijd aanbod verkooptijd transacties e kw 216 1e kw 217 2e kw 217* Verkoopprijs k.k. Verkoopprijs k.k./m

9 Krommenie, Assendelft, Wormerveer, Westknollendam, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandijk en Zaandam vraagprijs aanbod transactieprijs verkopen e kw 216 1e kw 217 2e kw 217* looptijd aanbod verkooptijd transacties e kw 216 1e kw 217 2e kw 217* Verkoopprijs k.k. Verkoopprijs k.k./m

10 Krommenie, Assendelft, Wormerveer, Westknollendam, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandijk en Zaandam aanbod 1-apr-17 transacties 2e kwartaal 217* tussenwoningen hoekwoningen 2/1 kapwoningen vrijstaande woningen appartementen aanbod 1-apr-17 transacties 2e kwartaal 217* tot 8 m2 8-1 m m m m2 vanaf 2 m aanbod 1-apr-17 transacties 2e kwartaal 217* tot vanaf 4. 1

11 Op de thema-pagina besteden we aandacht aan een ontwikkeling op de markt of aan een specifieke plek. Deze keer kijken we naar hypotheekverstrekking. Op verzoek van de Tweede Kamer is onderzocht of de mogelijkheden voor maatwerk voldoende worden gebruikt. In juli 217 publiceerde het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties het rapport van Platform Maatwerk. Er zijn mogelijkheden, maar in de praktijk blijkt dat hypotheekverstrekkers daar terughoudend mee omgaan. Dat is soms begrijpelijk, maar soms ook jammer. Met name senioren en starters lopen hier tegenaan. We zetten de belangrijkste knelpunten op een rij. Het volledige rapport staat op de site van de rijksoverheid. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft op 14 juni antwoorden of veelgestelde vragen gepubliceerd op Er is veel veranderd in de samenleving. De bevolkingsopbouw is anders: we hebben te maken met vergrijzing. Er zijn relatief meer ouderen dan 1 of 2 jaar geleden. Bovendien is het de bedoeling dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Ook de arbeidsmarkt is veranderd: de trend beweegt zich in de richting van meer flexibilisering. Dat betekent dat werkgevers gebruik maken van kortlopende contracten, uitzendbureaus of payroll-bedrijven, of zzp ers inschakelen. Daarmee is de hoogte van inkomens op dit deel van de arbeidsmarkt minder in beton gegoten dan voorheen. Er zijn ook veranderingen die te maken hebben met aanpassing van regelgeving. De overheid heeft maatregelen genomen om de financiële risico s van hypothecaire leningen te beperken, zoals het terugschroeven van de NHG-grens en het invoeren van een maximale grens van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning (Loan to Value, LTV). Het blijkt dat een aanvraag voor een hypothecaire lening in sommige gevallen niet wordt gehonoreerd, terwijl dit wel verantwoord zou zijn. Het zijn meestal standaardprocedures en de (afwezigheid van) bereidheid om risico te nemen, die in de weg staan. Kleiner wonen, gelijkvloers, lagere lasten, dichterbij voorzieningen, het zijn enkele redenen waarom veel senioren op een moment willen verhuizen. Met meestal de luxe van een overwaarde op de eigen woning, lijkt er geen vuiltje aan de lucht om zulke plannen te verwezenlijken. Vaak is dat inderdaad zo. Het rapport van Platform Maatwerk signaleert echter vier hindernissen. 11

12 Aflossingsvrij Veel senioren hebben een aflossingsvrije hypotheek, afgesloten (ver) voor 213 met een hoge rentestand, dus met een behoorlijke aftrekpost tot gevolg. Bij het verlengen of oversluiten van de hypotheek spelen echter de huidige leennormen mee. Kredietverstrekkers geven aan dat de annuïtaire toetsing problemen kan geven, ook bij een aflossingsvrije hypotheek, omdat de rekensom aangeeft dat de maandlasten hoger zijn dan ze in werkelijkheid zijn. De AFM heeft nu verduidelijking gegeven hoe krediet- en hypotheekverstrekkers verantwoord maatwerk kunnen leveren in zulke situaties. Lagere lasten Verhuizen naar een koopwoning met lagere lasten, lijkt in alle gevallen een voordelige keuze. Maar bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek, gelden de huidige inkomensnormen. De hypotheek die is afgesloten in het verleden op basis van een inkomen, valt met een pensioeninkomen soms niet binnen de mogelijkheden. AOW-gat Vervroegde pensionering kan leiden tot een AOW-gat. Deze tijdelijke inkomensdaling duurt maximaal enkele jaren. Een deel van de hypotheekverstrekkers speelt hierop in en biedt overbruggingsmogelijkheden aan. Een ander deel doet dat niet, waardoor het maximaal bedrag van de hypotheek lager uitvalt. Toetsrente Tenslotte komt het bij senioren relatief vaak voor dat een hypotheek wordt afgesloten met een looptijid van 1 jaar of korter. De hypotheek moet getoetst worden met een toetsrente van 5%. Dat is een relatief hoog percentage, met minder leenruimte tot gevolg. De Regeling hypothecair krediet zal op dit punt verduidelijkt worden, zodat het werken met een lagere toetsrente mogelijk wordt. Voor het eerst op eigen benen, of van een (dure) huurwoning naar een koopwoning: jonge starters staan te popelen. Door recente regelgeving zijn de financiele risico s van een hypotheek verminderd. Dat betekent wel dat starters nu meer eigen geld moeten inbrengen bij de aankoop van een woning. Maar als het dan zover is, wil je niet voor verrassingen komen te staan. Van huur naar koop Je rekent eens uit wat je nu aan huur betaalt. Als dat het maandbedrag van een hypotheek zou zijn, is het geld beter besteed. Jammer genoeg geldt voor een hypotheek een leennorm. Hypotheekverstrekkers vinden het moeilijk om uit te leggen waarom maximale hypotheeklasten lager liggen dan de huur die op moment X wordt betaald. Maar een maandelijks opzegbare huur is nu eenmaal niet te vergelijken met een hypotheek met lange looptijd. Flexibel werk De Regeling hypothecair krediet biedt al de mogelijkheid om een hypotheek te verstrekken aan consumenten zonder vast inkomen. Daarbij wordt dan gekeken naar gemiddelde inkomsten over de afgelopen drie jaar en een prognose van inkomsten in de toekomst. Voor mensen met een arbeidsverleden van drie jaar of langer komt de hypotheekverstrekking goed op gang. Maar in een branche waarin het draait om een bestendig inkomen, blijft het moeizaam. 12

13 Het team van Brantjes Makelaars stelt ieder kwartaal een rapportage op voor relaties die interesse hebben in ontwikkelingen in de koopwoningmarkt. De rapportage heeft betrekking op de regio midden-kennemerland en Zaanstad. De gegevens in deze overzichten zijn afkomstig uit de databestanden van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Deze bestanden zijn opgebouwd met gegevens over aanbod en transacties in de bestaande bouw van afzonderlijke NVM-makelaars. Het aanbod wordt weergegeven exclusief de woningen die zijn verkocht onder voorbehoud, de transacties worden weergegeven inclusief de woningen verkocht onder voorbehoud. Hierdoor is een deel van de cijfers nog niet definitief. Nieuwbouwwoningen en veilingobjecten zijn niet in deze rapportage opgenomen, evenals woningen die in verhuurde staat zijn verkocht. In de kwartaalrapportage wordt voor de gemiddelde waarde niet het rekenkundig gemiddelde gebruikt maar de mediane waarde. Een mediaan is het middelste cijfer in een reeks getallen. Door het gebruik van de mediane methode wordt voorkomen dat uitschieters, in positieve dan wel negatieve zin, de uitkomsten beïnvloeden. Bij een gering aantal waarnemingen, zowel voor aanbod als voor transacties, is de kans aanwezig dat de uitkomsten niet overeenkomen met de trend van de woningmarkt. Over het algemeen wordt een aantal van 25 woningen als minimum voor betrouwbare gemiddelde waarden aangehouden. De vermelde prijzen in dit overzicht zijn kosten koper (k.k.). De kosten voor de overdracht middels een akte van levering bij de notaris, de overdrachtsbelasting en de inschrijving in het kadaster zijn niet bij de koopsom inbegrepen. Het cijfermateriaal voor de kwartaalrapportage is afkomstig van de NVM. Bij het samenstellen is de grootst mogelijke zorgvuldigheid in acht genomen. Desondanks kunnen onvolkomenheden voorkomen in de juistheid en actualiteit van de gegevens. Brantjes Makelaars aanvaardt hiervoor geen aansprakelijkheid. Dit geldt eveneens voor schade als gevolg van het gebruik van de kwartaalrapportage. De auteurs- en andere intellectuele eigendomsrechten op de kwartaalrapportage berusten bij Brantjes Makelaars. Van de kwartaalrapportage mag, ongeacht de vorm, niets zonder voorafgaande schriftelijke toestemming worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt. 13