Sociaal Plan Renovatie zonder uitplaatsing

Transcriptie

1 Basis Sociaal Plan Renovatie zonder uitplaatsing In dit document staat het proces beschreven indien sprake is van een renovatie zonder uitplaatsing van de huurders Datum bestuursvergadering 7 juli 2014 versie vastgesteld auteur Esther Vooren

2 Inhoudsopgave 1 Inleiding Aangenaam Intermaris, volkshuisvester Basis sociaal plan Doel sociaal plan Looptijd sociaal plan Wettelijke kaders Leesbaarheid 5 2 Proces Renovatievoornemen Renovatiebestemming Renovatiebesluit Opzegtermijn huurders 7 3 Voorbereiding Voorbereidende gesprekken Aandachtsgroepen 8 4 Financiële bepalingen Huurbevriezing Huurverhoging na renovatie Vergoeding vervangingskosten Vergoeding schades 10 5 Staat van de woning Onderhoud door verhuurder Onderhoud door huurder Oplevering van de woning bij mutatie 11 6 Leefbaarheid 12

3 6.1 Overleg met betrokken partijen Beheerplan 12 7 Overleg en communicatie Bewonerscommissie Overleg met uitkerende instanties Beknopte versie sociaal plan Contactpersoon Informatiemomenten Internet 13 8 Overige bepalingen Geschillen Bijzondere omstandigheden huurder Hardheidsclausule voor Intermaris Evaluatie en bijstelling 14 9 Begrippenlijst Bijlagen Bijlage 1: Overzicht stappen Bijlage 2: Procedure bij schade door werkzaamheden 18

4 1 Inleiding Om de kwaliteit van de woningvoorraad op peil te houden moet Intermaris soms tot renovatie van woningen overgaan. Vaak vindt dit plaats in het kader van een grootschalige aanpak van een complex, woonblok, buurt of wijk. Intermaris is zich ervan bewust dat dit veel betekent voor de huurders van deze woningen en hecht dan ook waarde aan het vastleggen van de positie, rechten en plichten van zowel de huurders als Intermaris als verhuurder. Het Sociaal Plan biedt huurders duidelijkheid over wat zij kunnen verwachten van Intermaris wanneer hun woning wordt gerenoveerd. 1.1 Aangenaam Intermaris, volkshuisvester In het ondernemingsplan van Intermaris staat: Wij bieden mensen met een laag inkomen betaalbare woningen. Tegen een goede prijs-kwaliteitverhouding. Dit is onze taak; nu en in de toekomst. In haar jaarplan 2014 heeft Intermaris daarnaast over de kwaliteit van haar vastgoed het volgende opgenomen: Intermaris hecht grote waarde aan de kwaliteit van de woningen in een voor de huurder juiste prijs-kwaliteitsverhouding. Veranderende regelgeving, de aandacht voor duurzaamheid en energiekostenreductie en een heroriëntatie op de financiële positie van corporaties vragen om een actueel en accuraat onderhoudsbeleid om tegemoet te komen aan de prijs-kwaliteitsverhouding. Intermaris streeft naar een kwalitatief verbeterde woningportefeuille die in overeenstemming wordt gebracht met de veranderende vraag. 1.2 Basis sociaal plan Dit basis sociaal plan is in overleg met de huurdersorganisaties tot stand gekomen en vastgesteld. Dit document dient als basis voor het sociaal plan dat specifiek voor een project wordt opgesteld. In dat sociaal plan kunnen zaken worden opgenomen die specifiek voor dat project gelden. 1.3 Doel sociaal plan Het sociaal plan heeft als doel rechten van huurders vast te leggen en regels af te spreken met betrekking tot vergoedingen als gevolg van de renovatie. Een ander belangrijk doel is in hoofdlijnen een eenduidige en heldere communicatie naar alle betrokken partijen te bewerkstelligen. Het sociaal plan geldt voor alle huurders/medehuurders van Intermaris die een huurcontract hebben voor onbepaalde tijd en die op de afgesproken ingangsdatum van het sociaal plan (=peildatum) in een woning wonen die op initiatief van Intermaris wordt gerenoveerd. De Basis sociaal plan renovatie zonder uitplaatsing 4

5 huurder moet op de peildatum op het betreffende adres in de gemeentelijke basisadministratie staan ingeschreven. Huurders met een huurovereenkomst naar de aard van korte duur en bewoners met een bruikleenovereenkomst kunnen geen aanspraak maken op de regelingen zoals opgenomen in dit sociaal plan. Ook de huurder die voor de peildatum reeds een andere woning heeft aanvaard, kan geen aanspraak maken op het sociaal plan. 1.4 Looptijd sociaal plan Alle rechten en plichten die zijn opgenomen in dit sociaal plan zijn geldend vanaf peildatum tot aan de datum waarop de renovatiewoning aan de huurder wordt opgeleverd. Nog niet gebruikte rechten vervallen op dat moment, tenzij daarover expliciet en schriftelijk andere afspraken zijn gemaakt. Rechten en plichten die aan dit Sociaal Plan kunnen worden ontleend, gelden alleen voor de betreffende huurder/medehuurder. De rechten zijn niet overdraagbaar (bv. aan erven). 1.5 Wettelijke kaders Uitgangspunt is de bestaande wet- en regelgeving op landelijk, regionaal en lokaal niveau. De belangrijkste zijn: Burgerlijk Wetboek, Huursubsidiewet 1997, Huisvestingswet, Woningwet 1997, Wet op het Overleg Huurders Verhuurders, huisvestingsverordening, prestatieafspraken tussen het College van Burgemeester en Wethouders van gemeente Hoorn, Purmerend en Waterland en Intermaris. Indien wijzigingen op bestaande wet- en regelgeving dwingend regelend van aard zijn, worden deze direct doorgevoerd in het sociaal plan en de uitwerking daarvan. 1.6 Leesbaarheid In het sociaal plan worden veel begrippen gebruikt. Om het goed te kunnen lezen, wordt in hoofdstuk 9 de definitie gegeven van de verschillende gebruikte begrippen. Voor de leesbaarheid wordt in veel gevallen de huurder aangeduid als hij, waar ook nadrukkelijk zij kan worden bedoeld of sprake kan zijn van een huurder en een medehuurder. Met de huurder wordt altijd de huurder die valt onder dit sociaal plan bedoeld. Basis sociaal plan renovatie zonder uitplaatsing 5

6 2 Proces Indien (door wetswijzigingen) maatregelen nodig zijn om de kwaliteit van een woning te verbeteren en/of het woongenot te verhogen, kan Intermaris overgaan tot renovatie van de woning. Deze renovatie kan in bewoonde staat worden uitgevoerd. In dit hoofdstuk staat het proces van besluitvorming hiertoe beschreven. 2.1 Renovatievoornemen Intermaris beoordeelt jaarlijks haar vastgoedportefeuille op basis van onderzoeken en kennis van haar vastgoed. Na deze beoordeling worden woningen binnen een complex voorzien van een strategisch label. Dit label wordt vastgelegd in het complexbeheerplan. Na de afweging kan voor een complex de uitkomst zijn dat het gerenoveerd moet worden. De woningen binnen het complex worden dan voorzien van het label renovatievoornemen. Voor de woningen met dit label wordt na opdracht van het bestuur intern een projectgroep opgericht om nader onderzoek te doen. De opzet van dit onderzoek wordt vastgelegd in een Initiatiefdocument, welke door het bestuur en de RvC van Intermaris moet worden goedgekeurd. Na goedkeuring start de projectgroep met het project en het bijbehorende participatietraject. Per project wordt de mate van participatie vastgesteld. De standaard werkwijze staat opgenomen in het Participatiehandboek van Intermaris. 2.2 Renovatiebestemming Nadat het participatietraject is opgestart en bij de huurders (na uitvoerige consultaties met lokale huurdervereniging en betreffende bewonerscommissie) draagvlak is om daadwerkelijk tot renovatie over te gaan, stelt de projectgroep een Startdocument (definitief ontwerp) op. Dit Startdocument moet door het bestuur en door de RvC van Intermaris worden goedgekeurd. Na goedkeuring worden de woningen voorzien van het label renovatiebestemming. Voor woningen met een renovatiebestemming geldt dat de woningen wel gerenoveerd gaan worden, maar nog niet duidelijk is wanneer dit plaatsvindt. In dit stadium kunnen de huurders van de betreffende woningen nog geen aanspraak maken op de regelingen uit het sociaal plan. Een concreet renovatiebesluit volgt later. De bewoners van deze woningen en de betrokken huurdersorganisatie worden schriftelijk op de hoogte gebracht van het feit dat de woningen voorzien zijn van het label renovatiebestemming. Woningen met een renovatiebestemming die vrijkomen (muteren) worden in principe opnieuw verhuurd. In de advertentie wordt nadrukkelijk aangegeven dat de woning een renovatiebestemming heeft. De nieuwe huurders worden voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst nogmaals op dit feit gewezen. Basis sociaal plan renovatie zonder uitplaatsing 6

7 Verder ontvangen de nieuwe huurders dezelfde informatie als de overige bewoners en worden zij behandeld als huurders met een contract voor onbepaalde tijd. 2.3 Renovatiebesluit Het definitieve besluit om de woningen te renoveren wordt door het bestuur van Intermaris bekrachtigd door het nemen van een renovatiebesluit. Bij het nemen van het renovatiebesluit wordt ook de ingangsdatum van het sociaal plan vastgesteld. Deze ingangsdatum wordt de peildatum genoemd. Binnen twee weken na het nemen van het renovatiebesluit ontvangen de betreffende huurders de startbrief waarin de peildatum staat vermeld. Binnen een maand na het renovatiebesluit ontvangen de betrokken huurders en de betrokken huurdersorganisatie een uitnodiging voor een bewonersbijeenkomst of een persoonlijk gesprek. Tijdens de bijeenkomst of het gesprek worden zij nader geïnformeerd over het besluit en de overige procedures uit het sociaal plan. 2.4 Opzegtermijn huurders De huurder kan beslissen zelf de huur op te zeggen, bijvoorbeeld als vervangende woonruimte is gevonden. De opzegtermijn voor huurders bedraagt minimaal 28 dagen (incl. weekenden), te rekenen vanaf de ontvangst van het opzeggingsformulier door Intermaris. De opzegging kan elke willekeurige werkdag van de maand ingaan. Om aanspraak te maken op de regelingen zoals opgenomen in dit sociaal plan dient de opzegdatum na de peildatum te vallen. Basis sociaal plan renovatie zonder uitplaatsing 7

8 3 Voorbereiding In dit hoofdstuk wordt de inhoud van de voorbereidende gesprekken beschreven. Tevens staat vermeld welke groepen Intermaris erkent als aandachtsgroepen. 3.1 Voorbereidende gesprekken Voor de gesprekken die de medewerker van Intermaris met de bewoner voert, wordt vooraf een gespreksprotocol vastgesteld. In het protocol wordt tevens een vertrouwensrol gecreëerd voor huurders. Vanaf de peildatum wordt de huurder binnen twee maanden door Intermaris uitgenodigd voor een gesprek. Uitgangspunt daarbij is dat het gesprek bij de huurder thuis plaatsvindt. Op verzoek van de huurder kan dit gesprek ook elders plaatsvinden. Het gesprek heeft de volgende doelen: het informeren over het besluit tot renovatie door Intermaris; het informeren over de uit te voeren werkzaamheden, de globale planning en de eventuele klantkeuzes; het informeren over de extra aanpassingen die mogelijk een huurverhoging kunnen veroorzaken; het informeren over de rechten en plichten van de huurder en van Intermaris, mede op basis van dit sociaal plan; het inventariseren van eventueel zelf aangebrachte veranderingen in de woning; het inventariseren van de aanwezige woningaanpassingen op grond van de Wet op de Maatschappelijke Ondersteuning (WMO); het informeren over mogelijkheden met betrekking tot het ontvangen van subsidies en vergoedingen; het inventariseren van mogelijke knelpunten, zoals mogelijke sociale en medische problemen, inkomen en andere persoonlijke omstandigheden; het inventariseren van de woonwensen en informeren van de mogelijkheden om daaraan tegemoet te komen. De huurder heeft het recht zich tijdens deze gesprekken op eigen kosten te laten bijstaan door een derde. Alle afspraken die tijdens de individuele gesprekken worden gemaakt, evenals de rechten en plichten die in dit Sociaal plan staan vermeld, worden schriftelijk vastgelegd. 3.2 Aandachtsgroepen Intermaris erkent vooralsnog twee aandachtsgroepen waarvoor op voorhand actie wordt ondernomen. Dit zijn de ouderen en de mensen met een beperking. Deze huurders krijgen speciale aandacht tijdens de renovatie. Wij bieden zorg op maat en ondersteuning bij kleine klusjes voor een ieder die deze hulp van ons nodig heeft en hier niet op een andere wijze zelf in kan voorzien. Basis sociaal plan renovatie zonder uitplaatsing 8

9 4 Financiële bepalingen In dit hoofdstuk worden de verschillende vergoedingen nader uitgewerkt. De genoemde bedragen uit dit hoofdstuk blijven gedurende de gehele periode voor de betreffende huurder van kracht. Dit houdt in dat de bedragen na ontvangst van de startbrief niet meer worden geïndexeerd. 4.1 Huurbevriezing Zodra een woning een renovatiebestemming heeft (akkoord bestuur en RvC op Startdocument), worden de jaarlijkse huurverhogingen opgeschort. Dit betreft alleen de verhoging van de netto huren. Indien nodig worden de servicekosten wel verhoogd.. Per project worden over de servicekosten specifieke afspraken gemaakt en vastgelegd. In het geval dat de renovatiebestemming vervalt, omdat het project niet doorgaat, wordt de huur de eerstvolgende maand verhoogd met het laatste uitgestelde percentage. Er vindt geen cumulatieve verhoging plaats, dus er wordt maximaal één huurverhoging doorgevoerd. Dit betreft de laatste huurverhoging die in de voorafgaande 12 maanden was doorgevoerd. 4.2 Huurverhoging na renovatie In enkele gevallen kan de renovatie (zonder uitplaatsing) aanleiding geven tot een huurverhoging. De hoogte hiervan is sterk afhankelijk van de, op verzoek, extra aangebrachte voorzieningen, welke buiten de standaard aanpassingen vallen. De mogelijke huurverhoging in het voortraject met de huurders overeengekomen en staat gedurende de looptijd van het sociaal plan vast. Het bedrag wordt in die tijd niet geïndexeerd en niet verhoogd met de jaarlijkse huurverhoging. De maatregelen, de huurverhoging en de bijbehorende afspraken worden vastgelegd in het Sociaal Plan van het project (maatwerk). Mogelijke onderdelen van de huurverhoging zijn: Vergoeding voor extra aangebrachte energiebesparende maatregelen Vergoeding voor extra aangebrachte comfortverhogende maatregelen Vergoeding voor klantkeuzes ( kan ook als eenmalige vergoeding worden vereffend) Doorvoeren van laatste huurverhoging 4.3 Vergoeding vervangingskosten Voor een aantal werkzaamheden kan de huurder een tegemoetkoming ontvangen voor vervangingskosten van herinrichting. De vergoedingen zijn vaste bedragen voor alle bewoners waar de werkzaamheden plaats vinden, ongeacht of men wel of geen kosten maakt. Er hoeven geen nota's te worden overlegd. Per renovatieproject zal Intermaris vaststellen of er een vergoeding wordt verstrekt en hoe hoog de vergoeding zal bedragen. Als er een vergoeding wordt uitgekeerd, bedraagt deze minimaal 100,- Er is geen maximum aan verbonden. Voor twee onderdelen worden standaard vergoedingen verstrekt, namelijk: Basis sociaal plan renovatie zonder uitplaatsing 9

10 Kozijnwijziging: de vergoeding bij een kozijnwijziging bedraagt 21,80 per kozijn plus 21,80 per m² raamoppervlak (prijspeil 2014). Bij een wijziging van de breedtemaat van meer dan 5% wordt er altijd een vergoeding verstrekt. Indien de hoogte van het kozijn minder dan 5% wijzigt, vindt er geen vergoeding plaats. Kozijnen van de berging en zolder komen niet voor een vergoeding in aanmerking. Vloervervanging: de vergoeding bij een vervanging van de vloer bedraagt 13,65 per vervangen m² (prijspeil 2014). De vergoedingen worden betaald na afloop van de werkzaamheden. Indien de vervanging een geriefverbetering betreft op verzoek van de huurder, bijvoorbeeld een groter dakraam, zal geen vergoeding worden verstrekt. Indien geen vergoeding wordt verstrekt, omdat bijvoorbeeld de maten gelijk blijven, geldt er ook geen minimum vergoeding. Er wordt geen vergoeding verstrekt voor goederen die zijn aangebracht nadat bekend was dat de renovatie zou gaan plaatsvinden. Dit geldt als de huurder er redelijkerwijs vanuit had kunnen gaan, dat de goederen door de renovatie niet meer pasten, konden beschadigen of moesten worden verwijderd. Denk hierbij aan nieuwe gordijnen terwijl de kozijnen worden vervangen of een nieuwe vloer in de keuken terwijl er een nieuwe keuken wordt geplaatst. 4.4 Vergoeding schades Het kan zijn dat er tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden schade ontstaat aan de eigendommen van de huurder. Het is belangrijk dat dit netjes wordt hersteld en afgehandeld. Om een zorgvuldige afhandeling van de ontstane schade te garanderen, heeft Intermaris een schadeprocedure opgesteld. Deze procedure is als bijlage in dit document opgenomen. Basis sociaal plan renovatie zonder uitplaatsing 10

11 5 Staat van de woning In dit hoofdstuk wordt de te volgen procedure aangegeven betreffende het onderhoud van de te renoveren woning. 5.1 Onderhoud door verhuurder Reparatieverzoeken worden uitgevoerd volgens het reguliere serviceonderhoud tot tenminste twee maanden voorafgaand aan renovatie; daarna vindt afhandeling plaats in overleg met huurder. Intermaris zorgt ervoor dat haar woningen functioneel bruikbaar blijven (schoon, heel en veilig). Vanaf het moment dat de renovatiedatum is vastgesteld, worden er geen ingrijpende woningverbeteringen meer uitgevoerd. De mate van onderhoud (minimale kwaliteit) is vastgelegd in het beleidsdocument Basiskwaliteit. Een uitzondering kan worden gemaakt als het medisch noodzakelijk is en er geen alternatief beschikbaar is. 5.2 Onderhoud door huurder De huurder blijft verantwoordelijk voor het normale huurderonderhoud. 5.3 Oplevering van de woning bij mutatie Voor woningen waarop een renovatiebestemming rust gelden de normale regels bij mutatie. De onderhoudswerkzaamheden bij mutatie richten zich voornamelijk op instandhouding. Hierbij worden door Intermaris geen extra investeringen meer gedaan. Intermaris houdt hierbij het minimale niveau van haar vastgestelde basiskwaliteit aan. Voor woningen waarvoor een renovatiebesluit is genomen, worden over de oplevering van de woning door de huurder de volgende afspraken gemaakt: De woning dient schoon, veilig en wind- en waterdicht achtergelaten te worden. Waterpunten en gaskranen dienen te blijven zitten en installaties dienen intact te zijn. Vloerdelen mogen niet worden verwijderd. Gordijnen, rails, zonwering en erfafscheiding mogen blijven als zij in goede staat zijn. De huurder geeft zelf de meterstanden met betrekking tot gas, water en elektra aan de nutsbedrijven door. Indien de huurder zelf veranderingen (ZAV) in zijn woning heeft aangebracht die door de renovatie worden vernietigd, kan de huurder conform het ZAV-beleid in enkele gevallen in aanmerking komen voor een vergoeding. De huurder kan deze vergoeding aanvragen, waarna Intermaris een inspectie zal inplannen. De bevindingen van deze inspectie worden schriftelijk vastgelegd. ZAV s die gemakkelijk verwijderd kunnen worden of waarvoor geen toestemming is gevraagd cq gekregen, zijn voor vergoeding uitgesloten. ZAV s mogen altijd verwijderd of meegenomen worden indien dit geen gevaar/hinder oplevert voor derden. Basis sociaal plan renovatie zonder uitplaatsing 11

12 6 Leefbaarheid In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe de leefbaarheid van de buurt waar de woningen worden gerenoveerd, wordt gewaarborgd. 6.1 Overleg met betrokken partijen In een buurt waar grootschalige renovatie plaatsvindt, is het van belang extra aandacht te besteden aan de leefbaarheid. Daarom zullen alle betrokken partijen in de wijk zich inzetten voor de leefbaarheid. Hierbij is het nadrukkelijk de bedoeling de huurders en netwerkpartners actief te betrekken. De netwerkpartners bestaan uit vertegenwoordigers van de gemeente, politie, de huurdersorganisatie en overige maatschappelijke/welzijnsinstellingen. Intermaris neemt tijdig het initiatief om het overleg met de genoemde betrokken partijen op te starten, doch uiterlijk op het moment dat het sociaal plan van kracht wordt. Intermaris zorgt ervoor dat er gedurende het project regelmatig wordt overlegd. 6.2 Beheerplan Als onderdeel van de uitwerking van de plannen wordt door Intermaris, in samenwerking met de betrokken partijen, een beheerplan opgesteld. Het doel van het beheerplan is het regelen van het toezicht op de leefbaarheid, veiligheid en bereikbaarheid. Zaken die worden vastgelegd zijn onder meer maatregelen ten aanzien van: het leefbaar houden van het complex tot uiterlijke termijn voor renovatie; hoe te handelen, met name in de laatste maanden voor renovatie; toezicht in de wijk/op het complex; het tegengaan van vervuiling; bereikbaarheid van de straten tijdens de renovatie; het beperken van overlast door renovatiewerkzaamheden. Basis sociaal plan renovatie zonder uitplaatsing 12

13 7 Overleg en communicatie Om alle betrokken goed te informeren is overleg en communicatie van essentieel belang. In dit hoofdstuk staat beschreven hoe daar invulling aan wordt gegeven. 7.1 Bewonerscommissie Intermaris stelt extra budget ter beschikking voor een bewonerscommissie. Voor dit extra budget dient de bewonerscommissie een gemotiveerde begroting in. De mate van participatie wordt per project vastgelegd in een participatieplan. De lokale huurdersorganisatie fungeert als aanspreekpunt en ter ondersteuning van de bewonerscommissie. 7.2 Overleg met uitkerende instanties Er worden door Intermaris, zo mogelijk, afspraken gemaakt met uitkerende instanties zodat er geen vergoedingen in mindering worden gebracht op uitkeringen van huurders. Indien de huurder onder bewindvoering valt, zal gedurende het traject ook de bewindvoerder worden betrokken. 7.3 Beknopte versie sociaal plan De belangrijkste punten uit dit sociaal plan worden voor de huurder goed leesbaar samengevat. 7.4 Contactpersoon Intermaris stelt vanuit de projectgroep een contactpersoon aan die gedurende het gehele project het vaste aanspreekpunt is. Deze contactpersoon zal behulpzaam zijn bij alle procedures en regelingen. Indien gewenst kan op het kantoor van Intermaris een vast spreekuur worden ingesteld. 7.5 Informatiemomenten De huurder wordt regelmatig op de hoogte gehouden van de uitvoering van het sociaal plan en de voorbereiding en uitvoering van de renovatie. Ook omwonenden en andere belanghebbenden worden regelmatig op de hoogte gehouden van de werkzaamheden, de planning en mogelijke overlast met betrekking tot de renovatie. Dit wordt gedaan door middel van het uitgeven van nieuwsbrieven en het houden van bijeenkomsten. 7.6 Internet Op de website van Intermaris komt een aparte projectpagina, waarop de belanghebbenden de belangrijkste informatie van het project terug kunnen vinden. Basis sociaal plan renovatie zonder uitplaatsing 13

14 8 Overige bepalingen In dit hoofdstuk worden de overige bepalingen met betrekking tot geschillen, hardheidsclausules en de bijstelling van het sociaal plan beschreven. 8.1 Geschillen Indien er een geschil tussen partijen ontstaat over de toepassing, uitvoering en interpretatie van het sociaal plan, dient deze klacht in eerste instantie te worden voorgelegd aan het bestuur van Intermaris. Indien dit geschil na voorlegging aan het bestuur blijft bestaan, kan dit geschil schriftelijk en gemotiveerd worden voorgelegd aan de Regionale Geschillencommissie. Meer bijzonderheden met betrekking tot de Regionale Geschillencommissie staan in het Reglement van de Regionale Geschillencommissie. Deze is te vinden op onze website of kan op aanvraag worden toegezonden. 8.2 Bijzondere omstandigheden huurder Indien een huurder als gevolg van de renovatie wordt geconfronteerd met bijzondere omstandigheden waarin het sociaal plan niet voorziet, dan wel indien toepassing van het sociaal plan gevolgen heeft voor een huurder aanzienlijk ongunstiger zijn dan voor andere huurders, kan de huurder Intermaris schriftelijk verzoeken in zijn of haar geval van het sociaal plan af te wijken of aanvullende maatregelen te nemen. Dit verzoek wordt binnen zes weken na ontvangst van het sociaal plan ingediend bij het bestuur van Intermaris. Intermaris zal een dergelijk verzoek in behandeling nemen en binnen vier weken de huurder schriftelijk en met redenen omkleed de beslissing meedelen. Wij zullen de betreffende huurdersorganisatie regelmatig informeren over het aantal personen dat een beroep heeft gedaan op onze coulance en over hoe wij hiermee zijn omgegaan. Met oog op de privacy zal dit in algemene bewoordingen worden gedaan. 8.3 Hardheidsclausule voor Intermaris Intermaris vindt het van groot belang om plannen uit te voeren die op draagvlak kunnen rekenen van alle betrokken partijen. Intermaris zal daarbij alle belangen zo goed mogelijk behartigen en goed afgewogen en uitlegbare beslissingen nemen. Intermaris behoudt zich echter het recht voor om in het belang van een verantwoorde exploitatie van een woning, complex of wijk, een plan door te zetten dat niet op de instemming van minimaal 70% van de huidige bewoners kan rekenen. Wij zullen zo nodig, op grond van redelijkheid, een verzoek bij de rechter indienen. 8.4 Evaluatie en bijstelling Intermaris en de huurdersorganisaties spreken af dat het basis sociaal plan elke drie jaar wordt geëvalueerd en wordt bijgesteld, of zoveel eerder als noodzakelijk. Een nieuw sociaal plan is niet geldend voor reeds bestaande plannen en wordt niet met terugwerkende kracht toegepast. Basis sociaal plan renovatie zonder uitplaatsing 14

15 9 Begrippenlijst In dit hoofdstuk worden de begrippen uit het sociaal plan nader toegelicht. Beheerplan Een document waarin wordt beschreven welke doelen met welke middelen worden nagestreefd voor de instandhouding van de leefbaarheid in de buurt ten tijde van de werkzaamheden. Bewonerscommissie Organisatie van bewoners van een of meer complexen, soms bijgestaan door externe deskundigen, die namens de bewoners als gesprekspartner van Intermaris optreedt. Complex Groep woningen die samen een bouwkundige eenheid vormen. Geschillenregeling Dit is een regeling ter beslechting van geschillen zonder dat de rechter daaraan te pas komt. Hardheidsclausule Een bepaling die de uitzonderingen op het sociaal plan formuleert. Huurbevriezing De netto huur wordt vanaf een vastgestelde datum niet meer verhoogd tot de renovatie klaar is. Huurder Degene die op grond van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met Intermaris, gerechtigd is tot bewoning van een woongelegenheid uit het bezit van Intermaris en op het betreffende adres is ingeschreven in de basisregistratie personen (BRP) van zijn woonplaats. Huurdersonderhoud Artikel 9 van de algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte Onderhoud en reparaties. Huurdersvereniging / huurdersorganisatie Dit is een vereniging die als doelstelling heeft het behartigen van de belangen van de huurders van Intermaris en die voldoet aan het gestelde in de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder. Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd Dit begrip wordt gebruikt voor normale huurovereenkomsten van zelfstandige woonruimte, die voor onbepaalde tijd zijn aangegaan. Inspanningsverplichting De uitvoerende partij doet zijn best om een bepaald doel te bereiken zonder dat het behalen van dit doel gegarandeerd kan worden. Basis sociaal plan renovatie zonder uitplaatsing 15

16 Medehuurder De bewoner die met een ander of met anderen een woning heeft gehuurd en door Intermaris als medehuurder is erkend. Een medehuurder krijgt de positie van huurder als de huurder overlijdt of verhuist, zoals is vastgelegd in boek 7 van het BW in de artikelen 266, 267 en 268. Medisch noodzakelijke aanpassingen Soms is een aanpassing van een woning om medische redenen noodzakelijk. Daarbij kan het bijvoorbeeld gaan om het plaatsen van een onderrijdbare keuken of een traplift. Mutatie Als de woning is opgezegd en de woning wordt klaargemaakt voor een nieuwe huurder. Participatie Het betrekken van bewoners en betrokken partijen bij een project of een proces. Peildatum Ingangsdatum van het sociaal plan. Renovatie zonder uitplaatsing Bij renovatie gaat het om het gedeeltelijk vernieuwen van de woning door veranderingen aan te brengen. Op verzoek of na akkoord van de huurder(s) kunnen extra voorzieningen worden aangebracht. Veelal staat hier een huurverhoging tegenover, maar alleen als de voorziening objectief gezien meer woongenot oplevert. Renovatiebesluit Als het renovatiebesluit door Intermaris is genomen gelden voor de bewoners met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd de afspraken zoals opgenomen in het sociaal plan. Renovatiebestemming Intermaris koppelt dit label aan een complex waarvoor is besloten dat er wordt gerenoveerd. Renovatievoornemen Intermaris koppelt dit label aan een complex waarvoor zij denkt dat renovatie de beste optie is. Startbrief Een brief waarin de huurder wordt meegedeeld dat het renovatiebesluit door Intermaris is genomen. ZAV-beleid Het ZAV(Zelf Aangebrachte Veranderingen)-beleid van Intermaris staat beschreven in de folder Klussen en verbouwen. Basis sociaal plan renovatie zonder uitplaatsing 16

17 10 Bijlagen 10.1 Bijlage 1: Overzicht stappen In onderstaande tabel staan de genoemde stappen uit het sociaal plan overzichtelijk opgenomen. Wat Renovatievoornemen Eerste informatiebijeenkomst en start participatietraject Renovatiebestemming Renovatiebesluit en vaststelling ingangsdatum sociaal plan (=peildatum) Startbrief Tweede informatiebijeenkomst of nieuwsbrief Huisbezoek Intermaris Termijn Na akkoord op het complexbeheerplan wordt het Initiatiefdocument opgesteld Na akkoord op Initiatiefdocument Na akkoord op Startdocument Na 70% akkoord door huurders of uitspraak rechter Uiterlijk 2 weken na peildatum Uiterlijk 2 maanden na peildatum Uiterlijk 2 maanden na peildatum Note: in dit overzicht zijn de uiterlijke termijnen en de minimale contractmomenten vastgelegd. Het werkelijk aantal contactmomenten is afhankelijk van de grootte van het project en wordt binnen het participatietraject afgesproken. Basis sociaal plan renovatie zonder uitplaatsing 17

18 10.2 Bijlage 2: Procedure bij schade door werkzaamheden Het kan zijn dat er tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden schade ontstaat aan uw eigendommen. Het is belangrijk dat dit netjes wordt hersteld en/of afgehandeld. Om een zorgvuldige afhandeling van de ontstane schade te garanderen, hebben wij deze schadeprocedure opgesteld. Zo weet u precies waar u aan toe bent als u een schade meldt. Stap 1 spoedeisende reparatie noodzakelijk? Als er een schade ontstaat waarvoor een spoedreparatie noodzakelijk is, neemt u direct telefonisch contact met ons op via Wij zijn 24 uur per dag bereikbaar. Voer eventuele noodreparaties uit, maar repareer de (gevolg) schade niet direct. Uw schade moet aantoonbaar zijn om voor een vergoeding in aanmerking te kunnen komen Spoed is geboden bij onder andere gaslekkage, overstromingen door bijv. een gesprongen waterleiding, stroomstoring of daklekkages. Als uw reparatie toch niet spoedeisend blijkt te zijn, brengen wij de kosten die extra zijn gemaakt bij u in rekening. Stap 2 schademelding De schademelding dient zo snel mogelijk, doch uiterlijk binnen 3 weken na het ontstaan van de schade, bij Intermaris te worden gemeld middels een zo goed mogelijk ingevuld en ondertekend schadeformulier; Het schadeformulier kunt u downloaden via onze website; U kunt dit formulier sturen naar Intermaris, Postbus 554, 1620 AN Hoorn, mailen naar info@intermaris.nl o.v.v. schade door werkzaamheden of afgeven op ons kantoor; Eventueel voor de schade van belang zijnde stukken kunt u toevoegen; Bewaar beschadigde voorwerpen tot na afwikkeling van de schade. Behandeling van uw schade Zodra Intermaris uw schademelding heeft ontvangen, wordt er binnen 24 uur (of de eerst volgende werkdag) persoonlijk contact met u opgenomen; Uw melding wordt gedeeld met de opzichter van Intermaris; De opzichter neemt de schade bij u op en stelt de oorzaak vast; Als herstel of vervanging niet mogelijk is, zal Intermaris de schade vergoeden volgens de overeengekomen bepalingen uit het Sociaal Plan (maatwerk); Intermaris houdt u op de hoogte van het verloop van uw schade; Gemiddeld is een schade vier weken na afronding van de werkzaamheden afgewikkeld. Klacht over de afwikkeling van uw schade Bent u niet tevreden over de afwikkeling van uw schade? Dan kunt u een brief sturen naar Intermaris t.a.v. de klachtencoördinator. Een sturen kan ook via info@intermaris.nl. Vermeld in het onderwerp: t.a.v. klachtencoördinator. Als we er met elkaar niet uitkomen, dan staat het u overigens vrij om met uw klacht naar de onafhankelijke Regionale Geschillen- Basis sociaal plan renovatie zonder uitplaatsing 18

19 commissie te gaan. Voor de klachtenprocedure verwijzen wij u naar onze procedure bij klachten en geschillen. Deze vindt u op onze website. Basis sociaal plan renovatie zonder uitplaatsing 19